1、20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/西安實戰派品牌營銷策劃有限公司陜西正岳建設有限公司朱宏路項目宗地西安馬應龍肛腸醫院建設規劃定位提案提交：西安實戰派品牌營銷策劃有限公司朱宏路宗地規劃定位項目組呈交：陜西正岳建設有限公司董事會、西安馬應龍肛腸醫院戰略高層時間：2012年5月22日保密級別：內部文件（絕密）20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/20122012房

2、地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/我們不是學院派、理論派，更不是忽悠派；我們是實戰派！實戰派觀點一：項目的核心價值體現都要圍繞“定位”展開。實戰派觀點二：只要方向對了，就不怕路遠；如果你知道你要去哪里，全世界都會為你讓路。我們的價值觀20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/報告背景表述 商業秘密聲明：本文檔所含一切圖片文字均歸屬西安實戰派品牌營銷策劃有限公司所有，僅用于針對陜西

3、正岳建設有限公司朱宏路項目董事會提案所用。除此之外不得私自修改、發布和拷貝文檔任何內容，本公司對該文檔保留所有權。 20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/項目認知項目所在地衛星圖20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：ht

4、tp:/ 項目位于朱宏路立交以東，北二環道路以北，即圖中紅圈標注處。凈占地面積約4.001畝（2 667.4）規劃用地性質為商業用地，容積率為7（陜西正岳建設有限公司自建項目暫無限制），綠化率、建筑密度、車位等無限制。該宗地分為兩塊，其一作為西安馬應龍肛腸醫院建筑使用，其二為陜西正岳建設有限公司自建用地。工程分期為二期，一期為西安馬應龍肛腸醫院籌建，二期為陜西正岳建設有限公司自建。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/項目周邊（環境）一、地理區位西安市城區輻射圖西安市十二五規劃

5、藍圖20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/ 依照西安市十二五規劃藍圖可以得出結論。城區輻射發展方向主要為東北方、西南方。這也是西安市行政區地理因素所決定。而本項目所處位置如圖一所示，位于西安二環內城與外城范圍交接處，屬于西安六區范圍內（六級以下）。按西安市國土資源局2008年11月16日公示土地等級評估標準，可認定項目土地等級在三級至六級之間。按開發程度（六通一平）、開發用途（商業用地）可定性項目土地等級為四級。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！

6、震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/讓我們活動一下眼睛，先來看看項目周邊的風景。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/二、交通環境項目周邊交通地理圖20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/ 項目左側為城北主干道朱宏路，由朱宏路向北即咸陽國際機場專用高速路。項目以南為西安二環路北段，由二環路向東則是前往臨潼區的必

7、經之路。項目比肩光明路、朱宏路，攜兩大公路立交橋（朱宏路立交、文景立交）之便，坐擁城北核心交通中樞位置。車流量、人流量自然也就十分可觀。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/朱宏路公交車站站臺20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/項目南面二環北路雙向四車道20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527

8、879 房地產商域網：房地產商域網：http:/朱虹路立交20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/北二環西段20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/三、景觀環境周邊景觀衛星俯瞰圖20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/ 項目以西側，朱宏路以西是西安市漢

9、城湖公園（原團結水庫公園）。西安市作為西北城市，水資源相對南方城市匱乏已經是不爭的事實。而項目周邊即有這樣一處公園“水景”，那么景觀環境就已然無可挑剔了。項目綠化環境較好，綠化率高。不過項目所在地有工業區（工業用地或工廠），南面建筑高層密集，遮擋陽光，地處公路運輸樞紐，粉塵較大。這些因素可能會影響對周邊環境整體高價評定。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/周邊漢城湖景區和幾大主題廣場20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：

10、1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/漢城湖公園大門20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/項目周邊景觀20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/四、配套環境 項目正北方為西安市公共交通總公司所在地，正東方毗鄰陜西省公安廳治安局出入境管理局基建辦，項目南面主要配套有北二環路加氣站、怡蘭集團、沐浴陽光酒店、鑫宇賓館、藍天超市、西安市第四十九中學、

11、陜西省聾啞兒家長校等。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/居然之家家居建材城20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/中菲集團大樓20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/沐浴陽光酒店20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震

12、撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/價值體系項目環境分析雷達圖20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/本項目占地用地為商業用地，其價值體系主要體現在商業用途。根據以上對項目認識可以得出以下結論：交通便利，不論公交或是駕車出行均比較方便。項目環境優雅，臨近漢城湖公園，此為項目景觀最大價值點所在。周邊用地為商業（辦公）、工業園、住宅區混雜。因位處咸陽國際機場與臨潼區（旅游）線路必經之地，車流量、人流量流動幅度較大，商機體現在傳播、傳

13、媒行業等。項目周邊配套齊全，包含行政機關、大型超市、酒店、加氣站、汽修廠、學校、藥房等。商機表現在娛樂場所和正規醫院、銀行缺失。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/價值統籌 對未央區北二環路西段地塊發展歷程和格局小結：該地塊發展起步早而緩慢，住宅用地成交量較大（2008年12至18萬方），商業用地市場穩定性較強，整體升值空間與競爭力較強，所以商業價值較大。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產

14、商域網：房地產商域網：http:/項目基本定位規劃 項目占地約2667.4，其中三角地帶無建筑物面積約425.4，建筑區域取樓間距3.6米，減去交通面積約162及綠化面積約180，則實際使用面積（即樓基面積約1900），按照甲方意見，可建占地面積以北均分給西安馬應龍肛腸醫院約950平米（即便每個樓層建筑面積）。按各自分攤占地為1333.7，最大容積率為7計算，則西安馬應龍肛腸醫院總建面為：9335.9。則樓層數分別為10層（因數據誤差，則樓層約9至11層之間，如樓基面積繼續縮小，則樓層數還可增加，但每層面積相應減少。）20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上

15、市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/ 西安馬應龍肛腸醫院1、建筑模式定位規劃建議 醫院以北為面積約425.4無建筑三角區，可作為醫院綠化帶（小花園）設施，給病人提供休閑場所）。若醫院提供180車位面積（按15每個車位計算，為救護車、和患者家屬提供臨時停車場所），則樓基面積約為：770。按照總建面為9335.9計算，可建樓層為10層（9至11層+地下兩層）。地下二層作為設備用房，戰時為六級人防人員掩蔽部（層高擬為2.5米）；地下一層為核醫科、中心供應、洗衣房、貴賓門診，健康體檢中心等（層高擬為3.6米）；一層為門診大廳、住出院辦理大廳、掛號處、藥房、急

16、救中心、門診醫技等，層高擬為5米（底層凈高等于層高）；二層、三層作為急診留觀、門診醫技，四層為手術中心及重癥監護室；二至四層高擬為3.6米（樓板鋼筋混凝土現澆200mm，凈高約3.4米），五至九層作為住院部標準護理單元，十層為行政辦公用房及凈化設備機房，五到十層層高擬為2.7米（樓板鋼筋混凝土預制板或現澆，厚度120mm，凈高約2.58米） 。建議配備電梯數為三部（兩部客用電梯、一部提供特殊病患電梯）。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/2、價值體現 本項目周邊將近2至3公里

17、無二級以上正規醫院，區位競爭壓力幾乎為0 。 本項目周邊住宅區面積大，金仕華城、宏途星城、陽光新地、龍祥御苑、城市雅苑、福瑞苑、裕華老年公寓等多處高層高密度居住小區。共計約23267戶有醫療機構需求住戶，市場需求量大。 本項目位于朱宏路主干道旁（西安咸陽國際機場必經要道）、集北二環、朱宏路立交的高人群流動率，對醫院品牌推廣、廣告宣傳起到很好的作用。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/3、整體效果圖20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！

18、聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/功能輻射20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/區域競爭勢態項目周邊五公里內包含醫療機構有：社區門診24所，一級醫院3所（海紅醫院、惠仁醫院、西安牙科醫院），二級醫院1所（鳳城醫院），三級醫院一所（長安醫院，三甲）。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/ 中美合資三甲綜合性醫院，總體規劃占

19、地面積120畝（8萬平方米），建筑面積12萬平方米，設計床位1000余張，編制各類醫技護人員1200名，總投資8億元人民幣。 醫院開設有急診科、腫瘤科、消化內科、呼吸內科、神經內科、內分泌科、心血管內科、普外科、泌尿外科、神經外科、骨科、婦產科、兒科、眼科、耳鼻咽喉科、口腔科、皮膚科、中醫科、醫學美容、康復理療等51個醫療科室。 擁有中高級職稱醫師171名。長安醫院簡介20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/ 醫院設置床位200張，開設有急診科、ICU、手足顯微外科、骨科、腦外、

20、普外、胸外、燒傷、內科、兒科、婦產科、五官科、麻醉科等臨床科室。醫技科室設有藥劑科、檢驗科、放射科、功能科、病理科、消毒供應室等。 擁有醫職員工358名，中高級職稱醫師77名。是一所以創傷外科為主、手足顯微外科為特色的綜合性二級甲等醫院。鳳城醫院簡介20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/競爭對比 因西安馬應龍肛腸醫院醫療設施配套和等級因素，競爭分析即不考慮二級以下醫療機構。在項目周邊五公里范圍（競爭對手功能輻射2.5公里）內： 唯一二級醫院是西安鳳城醫院（二甲），位于鳳城三路9

21、號，于本項目相距約3.9公里。該醫院地理位置在本項目功能輻射區外，醫療范圍為綜合性診療醫院，與西安馬應龍肛腸醫院專業診療醫院比較，在行業醫療服務范圍內，鳳城醫院無競爭力。 唯一三級醫院是西安長安醫院（三甲），位于文景路17號，于本項目相距約3.3公里（距離鳳城醫院約0.5公里）。同樣不在本項目功能輻射區內，醫療范圍也為綜合性診療醫院，結合地理位置，在行業醫療服務范圍內與西安馬應龍肛腸醫院比較，長安醫院無競爭力。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/綜上分析：項目區域內行業競爭壓

22、力幾乎為20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/區域資源整合 宏途星城、金仕華城、城市雅苑等，主要集中在項目南方。 共計約合5321戶住戶，醫療需求人口約合15963人。輻射范圍1公里內居住小區 海榮御城、添好小區、鳳城明珠、泰德紫玉公館、佳家SPORT、裕華老年公寓、陽光新地、龍府北郡、范家北村等，主要集中在項目東南方。 共計約合17802戶住戶，醫療需求人口約合53406人。輻射范圍2.5公里內居住小區20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級

23、上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/資源升值空間 項目北側為西安經濟技術開發區， 享受國家級優惠政策，而且也享西部大開發的各項優惠政策。距今十二年的建設與開發，已經吸引300余項，3700余家中外企業入駐。隨著大量公司企業入駐該區，直接導致該區域住房需求量直線上升。據實地統計，該區域在建在售居住樓盤9家（功能輻射范圍內7家），今年待開發樓盤5家（功能輻射范圍內2家），預計提供27612戶住房，完成約合82836入住目標。（功能輻射范圍內18715戶住房，約合56145人）20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市

24、！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/傳播推廣價值 本項目位于朱宏路主干道旁（西安咸陽國際機場必經要道）、集北二環、朱宏路立交的高人群流動率，對醫院品牌推廣、廣告宣傳起到很好的作用。 項目推廣價值地理優勢表現在北二環路環線西安主城區，朱宏路接線機場高速，節省戶外廣告資源。而戶外廣告作為新媒體廣告，其廣告相應比傳統媒體廣告效應要好得多。因此至少每年可節約廣告費用約600萬人民幣。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/朱宏路十字廣告推廣效應2

25、0122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/Thanks謝謝審閱謝謝審閱20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/西安實戰派品牌營銷策劃有限公司陜西正岳建設有限公司朱宏路項目宗地陜西正岳建設有限公司建設規劃定位提案提交：西安實戰派品牌營銷策劃有限公司朱宏路宗地規劃定位項目組呈交：陜西正岳建設有限公司董事會時間：2012年5月22日保密級別：內部文件（絕密）20122012房

26、地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/陜西正岳建設有限公司自建項目20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/一、綜述： 地塊無CBD概念，周邊樓盤均為純住宅或商住一體樓棟，無辦公樓和寫字樓。 周邊商業用地無大型娛樂場所，如KTV、影劇院等。 周邊大型商場超市可參考“創意百貨”商店。 周邊酒店可參考“沐浴陽光酒店”。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼

27、升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/二、產品定位：（1）、因該地塊無CBD概念，周邊無大型辦公場所和辦公樓，且地段濱臨北郊，則排除修建寫字樓決策。（2）、功能性公寓（3）、產權式酒店（4）、產權式商鋪（5）、純商業商鋪（6）、單身公寓（偏住宅類）20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/功能性公寓 本項目總體定位為高檔次商務綜合建筑體（區域無CBD概念，占地為四級商業用地），各子項目的各主要功能之間應形成運轉良好的互動作用，成為朱宏

28、路乃至未央區獨特的高品質綜合性項目。結合周邊區域業態，該地塊產品功能應具體體現為以功能性公寓為主，公寓配合商業，形成本項目的主體；二種功能在統一的商務氛圍下相互支撐，形成1+1大于2的合力效應，最終能夠以較強的綜合實力參與市場競爭。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/ 酒店式公寓 酒店式公寓一般位于大型商圈內，保持統一裝修模式、配置一整套高標準硬件設施和酒店服務系統、聘請專業酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司并由其統一經營和管理、區別于純酒店單間的公寓，其大多會被用作投資使

29、用。 酒店式公寓是投資型置業者，尤其是異地置業者的首選。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30左右，普通公寓的服務相對酒店要落后一些，酒店式公寓單套房屋建筑面積小、便于管理、服務及配套設施較齊全、易出租等特點，是其他物業項目所不能比擬的。但作為中高檔項目的酒店式公寓相比普通住宅占用的資金較多，回報周期較長，所以更適宜中長線投資者。 20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/西安市2008年至2011年開盤商業項目各物業形態比例圖20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震

30、撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/ 純公寓 純公寓是以自用為主要目的，兼顧其它需求的公寓。根據我們的對朱宏路及北二環西段周邊住宅市場的調查，目前住宅市場的發展態勢良好，需求較為旺盛。 純公寓與本項目作為商務綜合建筑體的定位吻合，然對項目總體的品質有影響。對周邊住宅項目無法形成優勢。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/ 商住公寓 該區域的工業發展，各類公司越來越聚集，成長型企業和小公司對商住公寓有需求。 商住公

31、司的對戶型的需求多為2-3居室，以滿足辦公的需要。而大戶型必然導致銷售總價增加，對投資型客戶的回報時間比較漫長，會把這類客戶嚇阻門外。同時，由于房屋面積較大，其租金也相應較高，超出公寓使用者（租客）的資金承受能力，使后續的租賃存在風險。注：以上個別取調數據來源于網絡案例20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/產權式酒店 是指由眾多普通投資者購買酒店物業項目中的一間或多間客房的一種投資模式，并不是指某單一類型的酒店住宿產品。目前市場上出現的產權酒店的市場定位主要是為各類商務旅游、旅

32、游觀光和休閑度假旅游者提供住宿服務，是指分布在商務和旅游城市、旅游風景區、旅游度假區的各類以投資經營為主要目的的旅游星級酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務式公寓、主題酒店（或精品酒店）、經濟型酒店。 其形式可參照酒店式公寓、然而產品單一，對硬件要求過高，銷售環節繁復，與本項目初衷目標不相吻合，故暫不予考慮。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/產權式商鋪 即所有權與經營權分離的房地產證券化概念，這是產權式商鋪最核心、最基礎的理念。產權式商鋪是國際流行的所有權和經營權分

33、離的一種房地產商鋪產品形式，主要表現為商鋪業主出于投資目的，將業權商鋪通過發展商或第三方公司整體委托品牌經營商進行統一經營，商鋪業主獲得定期定額的投資回報。 如籌建為產權式商鋪則對容積率有一定要求，還需招商大型超市、大型商場商家加盟。其主要業主即為大型商家類，第三方業主為商家租客。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/純商業商鋪 通俗說法即為“門面房”。路邊的具有獨立的門面的房間，是房屋的一部分，并且必須是一層的房間或者包括一層的房間的成套的房間，臨街底層房間。結合本項目而言，

34、陜西正岳建設有限公司自建區域臨街二環路北，吻合純商業商鋪建筑性質，然對本項目品牌塑造和品質形象感有一定影響。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/綜合定位及造價評估 結合以上思路及調研數據，為達到提升項目品質，實現項目整體的價值最大化之目的，本項目應擬定建設定位為：產權式商鋪+商住公寓+酒店式公寓20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/效果展示20122012房地

35、產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/產權式商鋪對開發商的三大吸引點1、快速回籠資金國內房地產市場中，絕大多數開發商在運作商業地產項目時，主觀的考慮：將屬于商業部分的一律賣掉，快速回籠投資資金，降低風險，產權式商鋪正好符合開發商的要求。2、獲取商業價值的高額利潤開發商每開發的項目均是以贏利為其最終目的。既然要贏利，就要讓項目屬性產生最大的價值收益。通過實踐，人們認識到，在同樣的地段和環境下，商鋪的價值往往要高于住宅或寫字樓，有的甚至超過23倍。二、三線城市地段好的商鋪，可以超過58倍，也司空見慣。

36、價格的反差，巨額的誘惑力，強烈的吸引著開發商。3、規避投資分險 商業地產具有高投資、高利潤、高風險的三高特點，在同一個地段上的物業形態，從商業上考慮，做產權商鋪的銷售遠比住宅等其他房產類型的售價要高的多，可以很容易實現產品的價值最大化的作用。再按照產權式商鋪的模式運作，由于操作程序復雜和獨特，再加上可注冊或委托商業銷售代理公司等可行性操作，既能實現價值利潤，又能達到減低風險。產權式商鋪20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/產權式商鋪的兩種經營模式1出售后統一收回經營權運營開發商

37、將出售后的產權式商鋪，統一收回經營權，指定或委托一家商場經營管理公司或品牌運營商，對整個商場施行統一經營管理，并承諾在商場經營期內提供給投資者固定的年限投資回報收益率（即返租）。2出售后投資者按照要求自行經營投資產權式商鋪的投資者們，按照商場整體商品規劃、布局的要求自行經營，但必須服從商場經營管理公司的統一經營管理，尤其是在業態上必須服從規劃要求。開發商設立相應的商業管理部門，為其包括物業上的服務。當然開發商的出發點是為了使商場的經營能夠最大程度地獲得成功。 20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產

38、商域網：http:/產權式商鋪效果圖20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/產權式商鋪視覺參考圖20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/商住公寓 由于項目體量不是很大，建設周期短，故應采取商住公寓模式。不僅在給予消費者更多房屋功能選擇的同時，又滿足了人們追求個性的心理。這樣，以“短平快”為開發策略，既能達到快速回籠資金目的，也能達到快速消化之目的。20122012房

39、地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/可以裝修作為小型辦公場所20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/小型辦公場室參考圖樣20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/樓層走廊參考圖樣20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系Q

40、Q：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/可裝修作為住宅20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/酒店式公寓 酒店公寓客房內的裝修風格：根據東海岸社區的建筑（加勒比海岸渡假公寓）為基礎，主要體現海濱休閑、渡假的風格。商務會議以及商務培訓的功能通過會所的配套和商務中心來體現。20122012房地產營銷策劃大全房地產營銷策劃大全震撼升級上市！震撼升級上市！聯系聯系QQ：1053527879 房地產商域網：房地產商域網：http:/公寓房間的設計理念：人文、實用、環保、安全、簡潔。 房間以不同的功能分化出區域，包括入口區、行李區、衣柜區、衛生洗浴區、睡眠區、休息區、辦公區、交通區。通過區域塑造空間，通過空間塑造形態，通過形態創造格調。 渡假式酒店有別于傳統的商務酒店，房間內的布局及相應的設施設備應盡量考慮到以放松、舒適、減壓為目的的原則，減少不必要的裝飾線條，避免空間及設施的浪費。裝修選材、顏色搭配、家私尺寸、裝飾品的選擇及布局均應符合以上原則。 考慮到日常經營管理上的操作方便，所有房間的裝修風格應盡量一致（套房單房可有所分別或裝修風格一致但配置不同），這樣可避免在經營時因房間差異較大而引起的房間銷售及維修等問題。過多的房間類型及過