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文檔簡介

1、5、如何調研1）實地勘察、走訪、問卷、開發商、建筑商、供貨商。2）找當地專業人士咨詢3）找親戚朋友咨詢（非專業）4）找專業經濟公司咨詢或委托調研5）網絡咨詢6、房地產開發流程（附表） 7、概念和速算（一）概念1）關于土地 國土：指陸地及海域。（陸地占960萬平方千米）。 陸地：山脈、河流、湖泊、丘陵、平原 可開發地：主要丘陵、平原 土地：林業用地、農業用地（18億畝，1.3畝/人)、建設用地。 建設用地：交通用地、市政建設用地、工業用地、住宅用地、商業用地、農業基礎設施用地、軍事用地等。 用地指標：國土資源部（海洋局）、監管、遙感技術、每年計劃指標上報，批復，每宗地300畝。建筑物類型建筑物類

2、型容積率容積率別墅小于等于1.0洋房1.5左右小高層1.8-2.0高層2.0以上2）房地產開發主要概念 土地出讓、轉讓、項目轉讓。 宗地面積：紅線面積（紅線有的在馬路中間代征面積） 使用面積：退線后面積。 容積率：地上建筑物面積占紅線內土地面積的比例。 建筑密度：建筑物占地面積/紅線內面積。35%-40% 綠地率：綠化面積占宗地面積。40% 基礎設施配套費 （大配套） 小區內配套費（工程費） 規費 財務費用 銷售費用：推廣費、傭金 稅金： 園林景觀(包含小區內道路)：1-建筑密度=60%稅金種類稅金種類征收額度征收額度營業稅5.5%土地增值稅階梯式遞增所得稅25% 人防：人民防空設施，大多數項

3、目人防建筑有面積指標，有的項目異地建人防，需交易地建設費。人防工程成本很高。 人防分類：儲物、掩體。防毒、排風、戰時人防、和平利用、車位（可租不可售） 小區內配套公建：配電室、垃圾站、公共衛生間、警衛室等。 按揭貸款：小業主貸款主體 開發貸款：開發商貸款主體（二）速算容積率容積率建筑面積建筑面積1666.67平方米1.51000平方米2.01333平方米2.51666平方米3.02000平方米開發成本以可售房屋面積計：1）土地成本。樓面價（元/平方米）2）前期費（設計、規劃、勘探、政府規費等）3）建安費4）園林景觀、區內配套（水、電、暖、氣、信）5）間接費（財務費用、管理費用、銷售費用）6）稅金（變數）1畝

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