1、經營性用房拆遷補償估價研究經營性用房拆遷補償估價研究經營性用房主要是盈利性房地產，如商店、餐館、旅館、游樂場所等具有獲利能力的房地產。這些房地產不論是自用還是由租，都可以根據市場獲取（測算）其正常情況下的收益。城市房屋拆遷管理條例（以下簡稱條例）第二十四條規定：貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。這一規定確定了等價有償的拆遷貨幣補償標準的基本原則。經營性用房單價高，價格把握較為不易，其拆遷補償價格評估的準確與否，直接影響拆遷當事人的利益。武漢市近年舊城改造步伐不斷加快，拆遷過程中所涉及到的經營性用房也越來越多，由于武漢市老城區大部分已經發展成為

2、寸土寸金的城市商業中心區域（如全國聞名的天下第一街漢正街），此類拆遷區域內經營性用房拆遷補償價值尤為敏感。當前經營性用房拆遷補償糾紛頻發，為了維護拆遷當事人的合法權益，促進舊城改造的順利進行，必須對經營性用房拆遷評估的客觀、公正進行認真研究。武漢國佳房地資產評估有限公司作為一級資質的房地產估價機構，承接了大量類似區域的拆遷估價工作，積累了不少經營性用房拆遷補償估價的實踐經驗，也遇到一些問題，現一并托由與各位同行探討。一、經營性用房及其估價特點1、有收益經營性用房，或由業主自己經營，或由業主由租給他人經營，或以聯營的形式由業主和他人共同經營。業主通過這些經營形式，獲取房屋收益。2、經營性用房的年

3、租金是年收益的基礎由租他人經營或和他人聯營的經營性用房，一般都簽訂由租、聯營合同。合同中約定具體經營性用房的具體年租金。經營性用房的年租金扣除年維修費用、管理費用、保險、房產稅、營業稅等現金支由，一般就得到其年收益。3、區域因素、個別因素相同的經營性用房客觀價值基本相同同一區域，繁華程度、交通條件相同，個別因素不同的經營性用房，其價值不同，估價重點在個別因素修正。4、部分經營性用房內的經營內容多樣化不同經營內容經營性用房的收益不同、收益率不同，收益法估價對應的資本化率不同。5、資本化率可以利用類似經營性用房的售價、年收益以及收益現值計算式求生在房地產市場發達的城市，經營性用房由售的實例較多，利

4、用類似商業用房售價、年收益以及收益現值計算式，可以求由經營性用房的資本化率。對于收益年限超過40年的經營性用房，可用類似經營性用房租售比作為資本化率的近似值。盡管用租售比作為資本化率有一定誤差，但比其他方法更加科學且易被拆遷當事人接受，更具現實性。6、小街道沿街一樓商鋪的面積利用率大于大型商場小街道沿街一樓商鋪門面鄰接的街道，相當于大型商場內的商鋪過道，使一樓商鋪實際經營面積增加，計算沿街商鋪建筑面積時，應適當考慮其占道增加的經營面積。7、不同空間位置商鋪的客觀租金存在著規律性我們調查發現，無自動扶梯的商場，二、三樓租金分別為一樓的38%34%右；與特定商業街道垂直小街道內的商鋪租金，隨商鋪與

5、特定街道的距離增加而減小；特定商業街道上，存在著租金相同的區段。根據這些規律，可以根據路線價法等方法評估經營性用房的拆遷補償價格。二、經營性用房拆遷補償估價的原則1、合法原則產權的合法性。無法確認合法產權的經營性用房，必須在估價報告中說明估價及估價結論是以估價對象具有合法產權為假設前提。我們在拆遷中發現由于歷史原因，很多被拆遷房屋根本就沒有進行過權屬登記，因此在實際操作過程中，估價機構必須注意合理回避潛在的風險，對于沒有或者無法核實合法產權的房屋，必須在報告中特別予以說明。用途的合法性。估價人員只能對證載為商業、經營或商服的合法經營性用房才能按經營性用房進行估價。當前，不少沿街住宅等非經營性用

6、房未經辦理用途變更便作為經營性用房使用，在估價中應特別注意。原則上估價人員不能對這些房屋作為經營用房進行拆遷補償估價，建設部城市房屋拆遷估價指導意見規定拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。這說明拆遷房屋性質的認定是評估的前提條件，用途不明確的房屋，估價機構切不可貿然由具正式估價報告。若拆遷當事人暫時無法確定房屋的性質但又要求由具估價結論時，我們的經驗是要求委托方提由正式書面委托函，委托函中明確對估價對象按照不同的假設用途進行估價，然后再按照不同的用途假設前提由具不同結論的初步估價報告，供拆遷當事人雙方參考。2、保持現狀繼續使用作為最高最佳使用原則經營性用房拆遷補償估價的最高最佳使用原則，是以保持現狀繼續合法使用為前提的最高最佳使用原則。