1、樂地“浣花溪項目”營銷策略報告浣花溪，成都的 世界的HUANHUAXI,IN CHENGDU,IN WORLD浣花溪邊濯錦裳，百花滿潭溪水香思路導(dǎo)圖2、目標(biāo)理解3、市場解讀4、推盤節(jié)奏1、一階段成果5、營銷策略6、推廣包裝1一階段產(chǎn)品成果產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計完成后一階段第一階段成果樂地項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一規(guī)劃建設(shè)用地面積18839.89二規(guī)劃總建筑面積115737.32（一）地上建筑面積75353.041.商業(yè)建筑面積16069.062.公寓建筑面積36975.663.辦公建筑面積21794.354.社區(qū)服務(wù)用房建筑面積513.97（二）地下建筑面積40384.281.地下1層商業(yè)建筑面積5074.562.

2、機(jī)動車庫建筑面積30865.953.非自動車庫建筑面積1085.484.設(shè)備建筑面積2290.365.公寓建筑面積393.666.辦公建筑面積674.33三容積率4四建筑基底面積8166五建筑密度43.34%六綠地面積2850七綠地率15.13%八機(jī)動車位731輛九非機(jī)動車位1500輛總平可售面積：共計79913平米（不含車位）商業(yè)： 21143平米住宅： 36975平米寫字梯： 21794平米總平規(guī)避不利因素，產(chǎn)品平衡，利潤最大化項目一階段設(shè)計成果1棟2棟3棟139-169平米，套三計168套109-119平米，套二計71套86平米， 套一計24套住宅總建面3.7萬平米，合計273套120-

3、140平米， 計15套170-190平米， 計17套230-270平米， 計30套290-330平米， 計28套380平米以上， 計2套寫字樓總建面2.2萬平米，合計92套50平米， 計41套商業(yè)總建面2.1萬平米，合計137套50-100平米， 計42套150-200平米， 計20套200-300平米， 計6套300-500平米， 計11套500平米以上， 計14套2發(fā)展商新的目標(biāo)理解產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計完成后一階段8 發(fā)展商目標(biāo)理解背景分析1.樂地成都首個項目！2.成都千年文化底蘊(yùn)浣花主流豪宅區(qū)！3.高成本下的頂端豪宅市場營銷運(yùn)作！4.復(fù)雜地塊，諸多“難言之隱”！目標(biāo)：3個月銷售5個億品牌建設(shè)2發(fā)

4、展商目標(biāo)理解目標(biāo)拆分，幾大解決方案？這樣的銷售目標(biāo)意味著什么？推盤節(jié)奏安排？客戶溝道的挖掘？包裝與推廣？市場大勢意味著逆市飄紅全面超越目前成都所有在售高端項目的銷售速度開盤銷售產(chǎn)值5個億，持銷熱銷住宅、商業(yè)【風(fēng)險1】近期政府出臺的相關(guān)限制政策均指向高房價、地王豪宅等高端住宅，后期政策風(fēng)險不可控時間措施要點2010.03.18國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案按照國資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企加快調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實施項目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2010.04.13住建部：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)

5、問題的通知 要求商品住房嚴(yán)格實行購房實名制。 未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動。 取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。2010.04.14國務(wù)院常務(wù)會:貸款買二套房首付不得低于50%對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30。2010.04.17國

6、務(wù)院：關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010.04.21二套房以住房套數(shù)界定，不再以貸款為準(zhǔn)新的房貸政策以房屋數(shù)量來認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時，認(rèn)定范圍以家庭為單位。2010.06.08全面嚴(yán)厲執(zhí)行信貸政策各大銀行嚴(yán)格執(zhí)行一線城市停止二套放貸，二線城市是停止三套房貸政策。競爭比較競爭項目一覽：朗御時代豪庭西城少府“城南高端豪宅”銷售分析：主力戶型：市場供應(yīng)戶型以80-90平米一房為主，總價適中，但由于

7、開盤時間為10年3月,市場較好,銷售狀況良好.價格： 3月份開盤均價為14000元/平米，價格從開盤至今,已上漲至18000元/平米，目前銷售緩慢單位市場各戶型銷售率二期共推468套，目前存量為300套，市場存量較大，目前銷售緩慢，但總量不大，對本項目有一定威脅剩余朗御存量分析競爭比較2010年3月，時代豪庭項目剩余少量房源，銷售4套，2010年4月項目新增供應(yīng)158套；但4、5月銷售12、14套，銷售依然緩慢。剩余時代豪庭存量分析競爭比較銷售分析：時代豪庭以舒適型大戶型為主：市場供應(yīng)戶型以115-175平米為主，三期開盤市場較好,銷售狀況良好.價格： 2月份開盤均價為12000元/平米，到目

8、前已上漲至16000-18000元/平米，目前銷售緩慢備注：此數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)銷售分析：西城少府以大戶型為主：市場供應(yīng)戶型以75-160平米為主，09年6月開盤市場較好,銷售狀況良好，目前項目以基本售罄。價格：項目銷售趕上市場大勢，一直銷售理想。剩余西府少城存量分析競爭比較備注：此數(shù)據(jù)為備案數(shù)據(jù)西城少府距離本項目較近，然目前已經(jīng)銷售完畢，其后期銷售價格13000元/平米，對本項目有一定的參考意義。樓盤名稱開盤時間推售資源戶型面積銷售價格銷售速度套元/月/套城南1號2008.11.29560160-33011000-1300014譽(yù) 峰 2009.11230180-25016000-20000精裝

9、10半島城邦2009.9.12372100-2708000-1200010朗御2010.3.2746879-56016000-2000015時代豪庭2009.4.17188195-27716000-1800010西城少府2009.6.2090375-16010000-13000154月新政后成都居家型豪宅銷售統(tǒng)計 4月新政后，各電梯高端豪宅項目月均市場銷售速度呈下滑趨勢，月均銷售速度10-15套。競爭比較4 月新政對高端豪宅產(chǎn)生很多的影響，目前豪宅的月均銷售速率在10-15套，這些都會給我們項目銷售速率做參考。客戶是誰Whos the clientQuestion： 項目價值屬性決定項目契合高

10、端客戶的價值認(rèn)知高端項目匹配條件城市核心地塊或稀缺資源相對較低的居住密度（容積率、覆蓋率）突破創(chuàng)新的明星產(chǎn)品完善高品質(zhì)的生活配套安全私密、鬧中取靜的居住環(huán)境良好的升值保值潛力。致勝因素增值因素保健因素身份標(biāo)簽居住功能投資價值彰顯地位與實力全方位的居住舒適感資產(chǎn)架構(gòu)的組成部分和投資渠道高端客戶價值認(rèn)知高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)本項目價值條件傳統(tǒng)城市高端居住區(qū)，高端人士集中居住區(qū)城市核心地段的公園景觀城市低密高品質(zhì)小高層純居住社區(qū)交通便利，高品質(zhì)配套完善高品質(zhì)生活賦予品質(zhì)保證城市高端居住區(qū)稀缺項目具有較強(qiáng)的保值增值特性產(chǎn)品定位方向物業(yè)發(fā)展建議之一城市高端項目客戶結(jié)構(gòu)的共性年齡30-50歲的中青年為主

11、家庭結(jié)構(gòu)中年之家、孩子三代家庭為輔區(qū)域以項目所在區(qū)域為主職業(yè)私營業(yè)主、個體經(jīng)商戶、企事業(yè)單位，外地中高管理為主購房目的自主為主，其次為自住兼投資購房次數(shù)再改為主購房原因提升居住檔次，改善居住環(huán)境為主購房關(guān)注因素地段、樓盤品質(zhì)、開發(fā)商品牌客戶共性核心客戶群主力客戶群擠壓吸附客戶群其他區(qū)域改善型高端客戶（重點之一外地客戶）需求成熟配套，交通便利，公園綠地，產(chǎn)品品質(zhì)，品牌等城市高端生活指數(shù)。鐘情于城市高端成熟片區(qū)，對郊區(qū)高端住宅抗性較大。有片區(qū)居住情節(jié)，改善型高端客戶成都西面和南面區(qū)域內(nèi)的改善型高端客戶（高收入的私營企業(yè)主和企事業(yè)單位高管）；追求成熟高端生活片區(qū)，追求地段與產(chǎn)品品質(zhì)。西一環(huán)/浣花片區(qū)

12、內(nèi)改善型高端客戶機(jī)關(guān)事業(yè)單位/片區(qū)內(nèi)私企業(yè)主/個體經(jīng)商戶/企事業(yè)單位高管，改善現(xiàn)有居住環(huán)境；只選擇成熟高端生活片區(qū)，重視產(chǎn)品品質(zhì)與地段屬性。根據(jù)項目價值與高端客戶關(guān)注要素匹配程度的不同，充分參考市場城市高端大戶的客戶特征，特別是高端客戶情況，我們將本項目可吸附的客戶進(jìn)行重要性排序。客戶是誰3推售節(jié)奏策略產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計完成后一階段3推售節(jié)奏策略1推盤開發(fā)節(jié)奏研究2價格策略3推售節(jié)奏安排4銷售突破核心。 明星業(yè)務(wù)高高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗 DOG產(chǎn)品類型市場增長率相對市場份額屬性銷售趨勢高端住宅高高明星產(chǎn)品將會成為未來的快速現(xiàn)金回流產(chǎn)品形態(tài)商業(yè)1區(qū)高高現(xiàn)金牛極高的商

13、業(yè)價值商業(yè)2區(qū)高高現(xiàn)金牛寫字樓低中一般產(chǎn)品新政策下新的市場熱銷產(chǎn)品，一個迅速發(fā)展的市場現(xiàn)金牛明星一般 開發(fā)順序A產(chǎn)品分析下的開發(fā)策略，商業(yè)成為利潤與快速資金回籠產(chǎn)品核心地位商業(yè)產(chǎn)品價值住宅產(chǎn)品價值寫字樓產(chǎn)品價值一環(huán)路青羊街1號地塊3號地塊6號地塊西二段正A建議1、3號地塊同時開挖，分期取得預(yù)售證同時開挖一期取得預(yù)售證二期取得預(yù)售證1號地塊規(guī)劃住宅與商業(yè)，可實現(xiàn)較大的快速現(xiàn)金流回款，因此，先期取得預(yù)售證，住宅分批拿預(yù)售證，即有助于住宅的價格提升3號地塊規(guī)劃寫字樓與商業(yè)，由于寫字樓銷售速度較慢，且負(fù)一層需進(jìn)行招商，時間滯后，在一期達(dá)到預(yù)定l目標(biāo)，可推出二期銷售，實現(xiàn)利潤最大化B1、3號地塊同時開挖

14、，成本預(yù)估與啟動資金測算序號項目工程量合價一銷售收入110779.6149460.39萬元二開發(fā)費(fèi)用115737.3114424.89萬元三利潤115737.335035.505萬元四啟動資金31814萬元總投資利潤率30.62%銷售利潤率23.44%土地投資利潤率63.58%自有資金利潤率110.12%盈虧平衡點76.56%B先開挖1號地塊，后開挖3號地塊，成本預(yù)估與起啟動資金測算序號項目工程量合價一銷售收入59484.776442.46萬元二開發(fā)費(fèi)用62222.357917.47萬元三利潤62222.318524.98萬元四啟動資金29798萬元先開挖一號地塊啟動資金這兩種開挖方式，其啟動

15、資金相差2016萬元，因此，建議盡量選擇一、三號地塊同時開挖的開發(fā)模式。由于土地成本的影響，整體開挖與分期開挖的啟動資金的要求基本接近，接近3個億，為考慮到后期根據(jù)銷售情況變化，整體開挖的對銷售的靈活性較強(qiáng)，因此，我司建議：1、3號地塊同時開挖B開發(fā)策略建議以1、3號地塊同時開挖，未來銷售靈活性較強(qiáng)C工程進(jìn)度，最快開盤時間預(yù)估，及資金回款時間78工程報建地下室開挖9101112123取得施工許可證用地規(guī)劃許可證達(dá)地面0取得預(yù)售證取得1號地塊預(yù)售證1推盤開發(fā)節(jié)奏研究2價格策略3推售節(jié)奏安排4銷售突破價格規(guī)律高端項目4月新政后的成交量較新政前成交量下降5成4月新政影響4月新政后的高端項目，開發(fā)商步

16、調(diào)一致，沒有降價的趨勢；當(dāng)成交量將新政前成交量下降50%。價格規(guī)律對客戶價格敏感點的把握成為銷售制勝關(guān)鍵啟示事件譽(yù)峰09.10開盤譽(yù)峰開盤前，對外宣傳價格18000-20000元/平米，最后成交價18000元/平米，以低于客戶心理價快出貨，造成搶購局面，開盤當(dāng)天認(rèn)購180套。紫檀07.12開盤項目開盤銷售單價16000元/平米，開盤前期給客戶心理預(yù)期不夠，結(jié)果開盤銷售僅成交幾套，開盤不理想。呈現(xiàn)下滑的市場環(huán)境中，價格的制定處于客戶敏感點（預(yù)期點）之上和之下，造成截然不同的銷售業(yè)績。朗御10.3開盤給客戶心理預(yù)期是1200030000元/平米，實際銷售成交均價是13594元/同樣以低于客戶心理價

17、快速出貨，造成搶購局面，開盤當(dāng)天成交80%，成交184套（含內(nèi)部認(rèn)購83套）。價格住宅基準(zhǔn)價約15000元/平米目前市區(qū)在售競品項目價格12000-18000元/平米，本項目的住宅價格基價：15000元/平米，價格仍有突破的可能路段區(qū)域經(jīng)營面積租金水平青羊上街12平米-400平米70元-145元/每平米青羊橫街66平米-162平米22元-59元/每平米青羊正街、錦里西路20平米-400平米25元-75元/每平米一環(huán)路西二段9平米-3000平米75元-350元/平米商鋪個數(shù)商鋪面積/平米租金/元/平米/月一樓二樓A區(qū)10027-120120-16060-75B區(qū)24730-75100-17055

18、-70C區(qū)30430-80120-17060-70D區(qū)5015-5070-100空置率A、B、C、D區(qū)空置率達(dá)40%送仙橋古玩市場主要路段租金水平商圈優(yōu)化后租金變化情況打造前打造后租金增幅業(yè)態(tài)租金/元/月/平米業(yè)態(tài)租金/元/月/平米建設(shè)路低檔服飾、小型餐飲、副食店、各類甩賣店等60-100元不等中檔服飾、品牌店、銀行、購物中心等180-300元不等150%-200%桐梓林北路少許服飾店、煙酒商行、裝飾店、副食店80-120元不等服飾品牌店、咖啡屋、特色餐吧、煙酒商行等280-400元不等230%-250%雙楠路低檔服飾、小型餐飲、副食店、小超市等50-100元不等中檔服飾、品牌店、大型餐飲、大

19、型茶樓、購物中心等150-260元不等150%-200%1F位置一環(huán)路西二段青羊正街內(nèi)街月平均租金400350180回報率5%6%7%5%6%7%5%6%7%銷售價格96000 80000 68571 84000 70000 60000 43000 36000 30857 2F3F-1F150100605%6%7%5%6%7%5%6%7%36000 30000 25714 24000 20000 1714014400 12000 10286 價格商業(yè)價格定位商業(yè)1F均價：70000元/平米商業(yè)2F均價：28000-30000元/平米商業(yè)3F均價：20000元/平米商業(yè)-1F均價：12000元/

20、平米項目名稱喜年廣場新希望大廈仁和春天廣場蜀都中心開盤均價1300012500145008800現(xiàn)在均價1700016500145008800增幅31%32%0%0%銷售價格年價格遞增率1年后銷售價格12808 25%16010 寫字樓寫字樓價格1推盤開發(fā)節(jié)奏研究2價格策略3推售節(jié)奏安排4銷售手法A住宅產(chǎn)品分析樓棟套型面積區(qū)間套數(shù)面積套數(shù)比例面積比例2棟2-2-2109-112475213.8432%25.79%3-2-2139-1499613809.1265%68.30%躍層185-27851195.293%5.91%合100%現(xiàn)金牛產(chǎn)品：B2、B5戶型（2-2-2

21、）明星產(chǎn)品：B1、B3、B4、B6戶型（3-2-2）一般 產(chǎn)品：躍層戶型（4-2-2）A住宅產(chǎn)品分析樓棟套型面積區(qū)間套數(shù)面積套數(shù)比例面積比例1棟1-2-186242073.3619.20%12.13%2-2-2109242633.0419.20%15.41%3-2-2146-1897211194.3257.60%65.51%躍層176-28851187.434.00%6.95%合計12517088100%100%現(xiàn)金牛產(chǎn)品：A3、A4戶型（2-2-2）明星產(chǎn)品：A1、A2、A5戶型（3-2-2）一般 產(chǎn)品：躍層戶型（4-2-2）B1、2棟1層商業(yè)產(chǎn)品分析臨街商業(yè)屬現(xiàn)金牛產(chǎn)品一般產(chǎn)品一層商業(yè)產(chǎn)品

22、面積劃分合理，商業(yè)價值最大化鋪位號面積（平米）鋪位分級101110.4C10297.91B10351.45A10450.94A10589.37B10666.46A10777.05B10872.1B10973.5B11046.95A111112.65C11275.92B11353.57A11458.82A115167.95C116150.04C117141.76C118120.62CC3棟1層商業(yè)產(chǎn)品分析70平以下A，71-100是B，101以上C鋪位號面積（平米）11919.32A12019.32A12118.46A12218.47A12318.45A12418.47A12518.46A126

23、18.47A12718.46A12818.47A12953.4A13057.36A13138.43A13238.19A13338.17A13438.18A13538.15A13638.2A13738.18A13838.18A13939.97A14039.98A現(xiàn)金牛產(chǎn)品明星產(chǎn)品C1、2棟2層商業(yè)產(chǎn)品分析201338.48C202347C203306.88C204255.54B205244.88B206565.47D207398.81C鋪位號面積（平米）二層商業(yè)面積較大，總價較高，市場去化速度相對較慢C3棟2層商業(yè)產(chǎn)品分析208554D209132.6B210139.09B211110.38B2

24、12110.27B213110.41B214112.91B215387.47C216389.93C21730.36A218165.56B219166.6B鋪位號面積（平米）二層商業(yè)有效形成商業(yè)內(nèi)街，部分商業(yè)較大明星產(chǎn)品鋪位號面積（平米）鋪位等級301446.16C302317.41C303308.73C304367.43C305412.99C306513.54C307407.28CC1、2、3棟3層商業(yè)產(chǎn)品分析三層商業(yè)面積較大，市場去化速度相對較慢，將成為銷售難點C寫字樓產(chǎn)品分析原有產(chǎn)品面積較大，重新劃分寫字樓產(chǎn)品面積，利于產(chǎn)品的銷售一期推售區(qū)二期推售區(qū)E總體推售策略（產(chǎn)品分析）明星產(chǎn)品價格標(biāo)

25、桿，建立市場地位現(xiàn)金牛產(chǎn)品利潤主力，價值最大化 65%明星+32現(xiàn)金牛=143套第一批次推出單位 寬景套三住宅：B1、B3、B4、B6，內(nèi)部形成價差，確保前期積累客戶的最大化消化，寬景建立中高端地位，并逐步拉升價格；同時強(qiáng)化消化速度。 20%明星 80%現(xiàn)金牛=20套第一批次推出單位 臨青羊上街1F商業(yè)16套內(nèi)街4套迅速通過商業(yè)形成快速的資金回流，57明星+19%現(xiàn)金牛+19%一般產(chǎn)品=120套第二批推出單位寬景套三住宅：A1 、A2 、A5通過一批次的價格基礎(chǔ)，二批次的價格景觀資源與產(chǎn)品亮點更為突出，價格拉升空間較大。總體推盤方案“一期一批次推盤節(jié)奏安排”E一期一批次二期二批次一期一批次B1

26、B2B3B4B5B62棟1棟A1A2A3A4A5 臨青羊上街2F商業(yè)7套7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月開盤前期準(zhǔn)備形象建立期12月一期1批次開盤5月一期2批次開盤前期報建，取得施工許可證售樓部開放，蓄客階段開盤銷售，銷售目標(biāo)80%開批次開盤，持續(xù)熱銷目標(biāo)要求：3個月回款5個億，需銷售多少面積？市場現(xiàn)狀是否支撐？E分期推盤方案一期推盤節(jié)奏安排形象期準(zhǔn)備期一期一批次開盤一期二批次開盤2011年2010年總體推盤方案“一期一批次推盤節(jié)奏產(chǎn)值測算”E一期一批次推盤預(yù)判：按目前的市場現(xiàn)狀與銷售力，一期一批次3個月總銷售率約63%，資金回籠約4個億左右分批次產(chǎn)品類型建筑面積銷售價格銷售

27、總產(chǎn)值第1個月第2個月第3個月總銷售率總產(chǎn)值2010年12月2011年1月2011年2月完成銷售率銷售總產(chǎn)值完成銷售率銷售總產(chǎn)值完成銷售率銷售總產(chǎn)值一期一批次2棟住宅20218.25 15000 30327.38 45%13647 20%6065 10%3033 75%22746 1棟1F商業(yè)2448.97 70000 17142.76 50%8571 35%6000 85%14571 1棟2F商業(yè)3432.32 28000 9610.50 50%4805 50%4805 1棟3F商業(yè)613.24 18000 1103.83 合計26712.78 58184.47 72%42122 總體推盤方

28、案“一期二批次推盤節(jié)奏產(chǎn)值測算”E一期二批次推盤預(yù)判：一期二批次6個月1棟住宅總銷售率約90%，資金回籠約2.46個億左右5月6月7月8月2011年銷售率30%產(chǎn)值8202萬銷售率10%產(chǎn)值2734萬銷售率10%產(chǎn)值2734萬銷售：45套銷售：15套銷售：15套銷售率15%10月11月銷售率10%產(chǎn)值2734萬銷售：15套銷售率15%銷售：22套產(chǎn)值4101萬銷售：22套9月產(chǎn)值4101萬總體銷售90%，總銷售產(chǎn)值約2.46個億 75%明星 25%一般產(chǎn)品=106套第一批次推出單位 臨青羊上街1F商業(yè)22套內(nèi)街20套，明星產(chǎn)品100平米以下45套迅速通過商業(yè)形成快速的資金回流，總體推盤方案“二

29、期推盤節(jié)奏安排”F二期一批次二期二批次 臨青羊上街-1F商業(yè)31套，明星產(chǎn)品100平以下28套 臨青羊上街2F商業(yè)13套，明星產(chǎn)品200平米以下7套，一般產(chǎn)品200平米以上6套商業(yè)23明星+55%現(xiàn)金牛+22%一般產(chǎn)品=137套第二批推出單位寫字樓通過面積劃分，降低市場風(fēng)險，增加銷售速度，也可自由組合進(jìn)行定制銷售。總體推盤方案“二期推盤節(jié)奏安排”F二期一批次二期二批次分割前面積區(qū)間套數(shù)面積套數(shù)比例面積比例100-130151806.0816.3%8.2%160-190172947.7118.5%13.3%230-270318150.933.7%36.8%290-330278364.5729.3

30、%37.8%380以上2886.72.2%4.0%合計9222155.96100.0%100.0%分割后面積區(qū)間套數(shù)面積套數(shù)比例面積比例60-100302542.2821.9%11.3%100-140465572.2633.6%24.8%160-210326212.4523.4%27.7%260-270277210.8419.7%32.1%380以上2909.361.5%4.1%合計13722447.21100.0%100.0%宏觀市場寫字樓銷售市場分析未來3年內(nèi)，成都市寫字樓供應(yīng)量巨大（預(yù)計675萬平平），寫字樓市場競爭將異常激烈。 從06年以來寫字樓供銷比不斷增加，更在2010年4月新政后

31、，商業(yè)市場被熱炒，更多開發(fā)商轉(zhuǎn)向開發(fā)商業(yè)；預(yù)計未來3年內(nèi)寫字樓供應(yīng)量將井噴，新增供應(yīng)將達(dá)到675萬平米。而高新南區(qū)將更將達(dá)到532.1萬平米。 寫字樓價格從09年1月逐漸緩慢增長，到2010年4月寫字樓成交均價為6742元/。且新政后商業(yè)市場被熱炒，寫字樓價格有持續(xù)增長的趨勢。競爭產(chǎn)品寫字樓市場銷售帶有明顯的結(jié)點性，工程主動完工對寫字樓銷售啟動推波助瀾的作用。典型寫字樓月均銷售面積集中在，3500和2300兩種檔次，個別銷售突出的項目銷售可達(dá)到5000-9000。典型項目在項目封頂后銷售均較封頂前有明顯的上升。銷售成交率較封頂前高。目前市場上的寫字樓，銷售產(chǎn)值集中在3500平米和2300平米，

32、項目在封頂后銷售價格將有明顯上漲。樓盤封頂時部分項目以近尾盤銷售，銷售產(chǎn)值較少，速率數(shù)據(jù)上減小了G總體推盤方案 一期一批次3個月回款4個億一期一批次3個月銷售總銷約4.2億元，一批次銷售率72%，占一期的銷售率49%，按照目前的市場大勢，月均回款產(chǎn)值1.3億元，我司認(rèn)為3個月銷售4個億在目前市場情況下較為合理，不排除未來沖高可能 ，相對保守估計。G總體推盤方案 一期二批次5個月完成80%，銷售總產(chǎn)值2.1億，一期共銷售9個月，完成7.4億，總銷售率87%一期二批次完成2.1億元，一期9個月銷售總銷約7.4億元，總體銷售率87%，后6個月銷售總產(chǎn)值3.2個億，一期一批次12月1月2月3月產(chǎn)值13

33、674萬產(chǎn)值14637萬產(chǎn)值13838萬銷售率72%，完成一批次產(chǎn)值4.2億產(chǎn)值3994萬4月產(chǎn)值4101萬5月產(chǎn)值12897萬6月7月銷售率74%，完成二批次產(chǎn)值（含一批次產(chǎn)值）3.2億產(chǎn)值3916萬產(chǎn)值2955萬產(chǎn)值4322萬G總體一期推盤方案時間與資金回籠計劃表一期二批次3個月完成總銷售額49%6個月完成總銷售額37%（含一批次剩余產(chǎn)值）8月9個月完成總銷售額87%G總體推盤方案： 二期一批次10個月完成80%，銷售總產(chǎn)值4.3億二期一批次10個月銷售總銷約4.3億元，占比一批次銷售產(chǎn)值84%，占二期總銷售產(chǎn)值的49%，月均回款產(chǎn)值4300萬元。G總體推盤方案： 二期二批次12個月完成8

34、4%，銷售總產(chǎn)值2.9億二期二批次12個月銷售總銷約2.99億元，占比二批次銷售產(chǎn)值84%，占二期總銷售產(chǎn)值的34%，月均回款產(chǎn)值4300萬元。一期一批次6月7月8月9月產(chǎn)值12278萬產(chǎn)值10382萬產(chǎn)值9006萬4個月完成一批次產(chǎn)值3.6億，占一批次71%產(chǎn)值4757萬10月11月12月1月完成一批次總產(chǎn)值4.3億，銷售率84%，G總體二期推盤方案時間與資金回籠計劃表4個月完成二期總銷售額42%6個月完成二期總銷售額10%2月9個月完成一批次總銷售額84%3月9個月完成二期總銷售額50%2010年7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月形象期準(zhǔn)備期一批次開盤二批次開盤6月7月8月

35、9月10月11月12月1月2月3月4月二期二批次蓄客二批次銷售期E總體推售策略,根據(jù)產(chǎn)品分析,分二期四批次推盤節(jié)奏利于資金最快最大化回款二期一次批次開盤二期二次批次開盤持續(xù)銷售及2批次蓄客2011年2012年H總體推盤方案資金回籠計劃表總銷售回款14.7個億，完成總銷售的85%，銷售周期28個月，其中主要資金流售中在13個月內(nèi)完成11.5億（不含寫字樓），完成總產(chǎn)值的67%1推盤開發(fā)節(jié)奏研究2價格策略3推售節(jié)奏安排4銷售突破新目標(biāo)解析：3個月完成4個億我們銷售執(zhí)行與保障？營 銷銷售策略明修棧道，暗度陳倉以住宅為項目整體包裝，商業(yè)為銷售為主住宅大張旗鼓 商業(yè)線下渠道 寫字樓定制客戶市場形象資金流

36、支撐增值盈利住宅氣質(zhì)貫穿包裝整體形象，升華浣花樂地，城市巔峰之兒，深耕細(xì)作。著眼全球的浣花向上生活！城市化進(jìn)程的版圖中，在浣花，樂地做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)，體現(xiàn)了社會價值！市場形象占位將歷史人文氣息氣質(zhì)精神融入和超現(xiàn)代的完美融合。在西方思潮席卷中國的情況下，為人文精神的繼承與發(fā)揚(yáng)做出了成都的亮點。推售執(zhí)行商業(yè)怎么賣？如何賣？品牌高質(zhì)客戶資源：龍湖三千城、三千里蓄客5000組。春熙成都最貴商鋪銀石廣場來訪4500組，VIP(10萬)會員客戶1000組，上千萬投資客戶48組。西錦國際、天韻金沙、新城市廣場等3萬個優(yōu)質(zhì)客戶資源新港資源推售執(zhí)行商業(yè)（一期）怎么賣？如何賣？鋪位號面積（平米）鋪位分級10114

37、9.48 C102132.57 B10369.66 A10468.97 A105121.01 B10689.99 A107104.33 B10897.62 B10999.52 B110117.54 A11163.57 C11292.23 B113152.53 A114152.53 A11572.53 C11679.64 C117227.40 C118202.57 C以1號地塊樓的優(yōu)質(zhì)商鋪為引爆點，并通過價格策略對115-118號商鋪進(jìn)行調(diào)整利于銷售。先推售1層商業(yè)部分，共計16套，1663平米，產(chǎn)值13309萬元后推推售商業(yè)部分，共計4套，785平米，產(chǎn)值4711萬元第一步： 2011年1月1

38、日1月28日入場第二月，為實現(xiàn)短期快速銷售的銷售目的，我司選擇區(qū)域位置優(yōu)越、鋪面較為規(guī)整、投資潛力較大、性價比較高此類賣相較好的產(chǎn)品先行進(jìn)行銷售，以實現(xiàn)快速回款的目的。推售執(zhí)行商業(yè)（一期）怎么賣？如何買？第二步： 2011年2月1日2月28日持續(xù)銷售1樓產(chǎn)品賣相相對較好的商鋪，選擇二樓商鋪相對較好的產(chǎn)品。序號批次層數(shù)性質(zhì)建筑面積211期1批次2商業(yè)458.30 221期1批次2商業(yè)469.84 231期1批次2商業(yè)415.52 241期1批次2商業(yè)346.00 251期1批次2商業(yè)331.57 261期1批次2商業(yè)765.65 271期1批次2商業(yè)645.45 剩余鋪位的強(qiáng)勢推廣，貨源主要集中

39、在位置較差的1F及較大面積的2F。利用價格靈活調(diào)整控制，招商輔助穩(wěn)定回報收益等方式，獲取商業(yè)銷售成功。推售執(zhí)行商業(yè)（一期）怎么賣？如何買？序號批次層數(shù)性質(zhì)建筑面積銷售方案助推方案211期1批次2商業(yè)458.30 自然銷售臺灣ADI空間設(shè)計裝修效果圖，配合招商工作221期1批次2商業(yè)469.84 自然銷售商家意向書，滋味堂231期1批次2商業(yè)415.52 自然銷售商家意向書，滋味堂241期1批次2商業(yè)346.00 自然銷售空間裝修設(shè)計251期1批次2商業(yè)331.57 自然銷售空間裝修設(shè)計261期1批次2商業(yè)765.65 主力商家招商，帶租約銷售空間裝修設(shè)計271期1批次2商業(yè)645.45 主力商

40、家招商帶租約銷售空間裝修設(shè)計難點商鋪銷售辦法大型主力商家招商，裝修效果圖。利用價格靈活調(diào)整控制，招商輔助穩(wěn)定回報收益等方式，獲取商業(yè)銷售成功。推售執(zhí)行商業(yè)（二期）怎么賣？如何買？B級產(chǎn)品A級產(chǎn)品A級產(chǎn)品A級產(chǎn)品A級產(chǎn)品第一步： 2011年6月8月1、先推售1層內(nèi)街商業(yè)部分，共計22套，1081平米，產(chǎn)值7819萬元3號地塊以先推位置不好商鋪。總價較低，拉升位置較好商鋪，以獲得最大利潤增值2、推售1層臨街商業(yè)部分，共計20套，11508平米，產(chǎn)值13309萬元1、后推售1層臨街商業(yè)部分，共計2套，372平米，產(chǎn)值2977萬元推售執(zhí)行商業(yè)（二期）怎么賣？如何買？第二步： 2011年8月9月推售2層

41、臨街A級商業(yè)部分，共計8套，帶有平臺贈送空間，共計1047平米，產(chǎn)值3141萬元推售2層臨街C級商業(yè)部分，共計2套，1066平米，產(chǎn)值2665萬元C級商業(yè)，621平米，產(chǎn)值1242萬元先進(jìn)行大型主力商家招商，利用價格靈活調(diào)整控制，招商輔助穩(wěn)定回報收益等方式，推售執(zhí)行商業(yè)（二期）怎么買？如何買？第三步： 2011年6月9月先進(jìn)行大型主力商家招商，利用價格靈活調(diào)整控制，招商輔助穩(wěn)定回報收益等方式，推售執(zhí)行商業(yè)業(yè)態(tài)（一、二期）負(fù)一層怎么買？如何買？業(yè)態(tài)面積(）租金水平（元/月/）月租金收入（元）量販KTV3556.2840142251.2美食街897.46053844美食街量販KTV推售執(zhí)行商業(yè)業(yè)態(tài)

42、（一、二期）1F怎么買？如何買？一棟商業(yè)（零售）區(qū)位面積(）租金水平（元/月/）月租金收入（元） 青羊上街1381.53350483535.5規(guī)劃道路317.7730075331三棟商業(yè)（零售）業(yè)態(tài)面積(）租金水平（元/月/）月租金收入（元）內(nèi)街零售743.44250185860一環(huán)路零售357.26400142904青羊上街零售628.45250157112.5餐飲101.4025025350配套服務(wù)481.75350168612.5推售執(zhí)行商業(yè)業(yè)態(tài)（一、二期）2F怎么買？如何買？一棟商業(yè)業(yè)態(tài)面積(）租金水平（元/月/）月租金收入（元）餐飲2362.96135318999.6三棟商業(yè)業(yè)態(tài)面積

43、(）租金水平（元/月/）月租金收入（元）零售1046.871501570305餐飲1718.42135231986.7推售執(zhí)行商業(yè)業(yè)態(tài)（一、二期）3F怎么買？如何買？三棟商業(yè)業(yè)態(tài)面積(）租金水平（元/月/）月租金收入（元）茶樓958.0260568812餐飲1561.380124904推售執(zhí)行住宅怎么賣？如何賣？樓棟套型面積區(qū)間套數(shù)面積套數(shù)比例面積比例套均面積11-2-189.4242073.368.8%5.6%86.4 2-2-2109242633.048.8%7.1%109.7 3-2-2146-1897211194.3226.4%30.0%155.5 躍層176-28851187.431

44、.8%3.2%237.5 22-2-2109-112475213.8417.2%14.0%110.9 3-2-2139-1499613809.1235.2%37.0%143.9 躍層185-27851195.291.8%3.2%239.1 合計27337306.4100.0%100.0%136.7 273套可售房源2730組按1：10比例計來訪來訪量月來訪量310組80組周來訪量按9個月的銷售周期計日來訪量15組15組/天保障客戶來訪量推售執(zhí)行寫字樓怎么賣？如何賣？FILLMORE菲爾莫爾地處舊金山的城市核心，比鄰馬基特大街（舊金山中央商業(yè)街），是城市回歸的一個典范之作。馬基特大街Fillmo

45、re.ST案例研究菲爾莫爾中心舊金山FILLMORE菲爾莫爾中心的一個精彩部分是它的公共空間的處理。將街區(qū)打開，內(nèi)部多樣的空間；公共廣場配套景觀處理，形成多樣化的公共空間和舒適的步行環(huán)境，使得社區(qū)的活力增加；建筑的尺度和西部得到體現(xiàn)，社區(qū)感覺舒適和成熟。大型購物商場公共停車場社區(qū)服務(wù)配套中央景觀園林樓棟禮儀空間浣花，菲爾莫爾國際超甲寫字樓4營銷調(diào)性我們?nèi)绾谓鉀Q保證銷售一階段豪宅營銷關(guān)鍵客戶表征客戶深入年齡年齡集中在3550歲意味著孩子不大，父母尚在，有一定積累文化背景經(jīng)常海外考察旅游，接受西方文化，根基依然是中國文化背景1、溫良、低調(diào)不張揚(yáng)；2、對家庭和社會身份而言，其房屋都很重要當(dāng)前生活區(qū)域

46、目前生活成都，多擁有較高端公寓再次購房屬于非必要性購房，可買可不買經(jīng)濟(jì)實力家庭資產(chǎn)在百萬以上，經(jīng)過多年奮斗，收入穩(wěn)定，甚至向上價格不是購買障礙，關(guān)鍵是產(chǎn)品能否讓其產(chǎn)生購買的沖動 成長經(jīng)歷60年代生人或70年代生人，進(jìn)入社會就趕上了中國經(jīng)濟(jì)起飛階段經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)翻天覆地的變化，擁有敏銳的眼光、不盲從和獨(dú)特的個人觀點置業(yè)經(jīng)歷擁有多次置業(yè)經(jīng)歷不斷地改善自己的住房，也是不斷改善自己社會身份的過程購買行為特征1、占有最好的資源享受生活；2、喜歡與自己的個性、身份、社會地位相稱的東西生活就是享受，不是占有名牌，不是滿足上流階層提出的符號要求;家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)為兩代三口或四口如果居所換得更大，可能接父母同住也可能

47、因為有次子而需要擴(kuò)大居所教育經(jīng)歷教育經(jīng)歷較高擁有專業(yè)技術(shù)知識的同時，懂得生活方式和生活情趣豪宅客戶洞察：溫良低調(diào)、自信而不孤獨(dú)，價格非障礙、追求享受與匹配、非標(biāo)簽 豪宅營銷剛性需求環(huán)境和居住形態(tài)改善需求享受型需求面積改善型需求客戶需求變化樹投資需求養(yǎng)老需求度假休閑需求非必要性置業(yè)精神需求物理需求 ex：譽(yù)峰、蔚藍(lán)卡地亞婚房、務(wù)實關(guān)注面積、品質(zhì)、物業(yè)管理理財保值身份、圈層、精神價值外部景觀花園洋房、多層與奢侈品一樣，豪宅客戶對于豪宅產(chǎn)品之外需求大于產(chǎn)品本身 豪宅營銷成本下線精神溢價產(chǎn)品溢價精神溢價獲得更大的空間幾乎所有的奢侈品最注重的都是精神價值的建立與傳遞，它們的廣告都是在向客戶營造一種尊貴、

48、獨(dú)樹一幟、引領(lǐng)潮流的語境或畫面，幾乎不會在廣告上說自己產(chǎn)品怎么怎么樣。Ex：勞斯萊斯800多萬，普通轎車30-40多萬；豪宅的價格多由基于（或超越于）產(chǎn)品的精神價值來支撐，豪宅營銷的重要任務(wù)在于構(gòu)建與傳遞這種精神價值價格下線 豪宅營銷營銷惰性WHY1、推廣主題惰性：調(diào)性油爆缺乏興奮點的訴求 營銷惰性油爆的豪宅譽(yù)峰式推廣缺乏內(nèi)涵，過于油爆，勢必將迎合一部分客戶，同時，也會排斥一部分客戶；奢侈品的低調(diào)推廣啟示。ex：愛馬仕、阿瑪尼；缺乏興奮點的城市豪宅每一個成功的經(jīng)典豪宅都能給到城市興奮點，如：一線城市的星河灣，成都的長橋郡； 惰性2：推廣策略及渠道惰性 惰性1：推廣惰性 惰性3：展示惰性2、推廣

49、及活動策略惰性：小眾vs大眾北京上海豪宅地鋪化營銷惰性上海杭州深圳北京且不說商報等主流媒體的效果是否依然強(qiáng)悍，且不說成都最知名的麓山、卡地亞客戶成交渠道最重要的是口碑，單就豪宅的本質(zhì)來講它是稀缺的，你幾時看過寶格麗、蒂芙尼在商報上做過廣告，但它們?yōu)槭裁匆廊讳N售火爆？言必稱“北京、上海”，且不說效果及可行性，但就項目體量來看，300多套單位消化還需求助北京上海，似乎太缺乏對成都市場的理解，以及對營銷費(fèi)用精細(xì)化使用的思考。豪宅買的是身份、圈層，當(dāng)張曼玉看到LV在荷花池銷售時，相信她再也不會用LV了，即使LV再大牌也不會去購買 惰性2：推廣策略及渠道惰性 惰性1：推廣惰性 惰性3：展示惰性3、體驗惰

50、性：缺乏尊貴感缺乏性格缺乏豪宅符號營銷惰性目前普通樓盤與豪宅體驗設(shè)計無明顯差異，都是沙盤、售樓部、樣板間的常規(guī)組合，多數(shù)項目都缺乏對豪宅客戶心理需求仔細(xì)的分析，而是盲目的對大眾化體驗營銷的惰性延續(xù) 惰性2：推廣策略及渠道惰性 惰性1：推廣惰性 惰性3：展示惰性城南一號訴求地段價值“城市新中心”競品主題海珀香庭訴求產(chǎn)品“五大系統(tǒng)、11層小洋樓”競品主題競品主題置信麗府用溫情的方式訴求地段“麗都”競品主題譽(yù)峰訴求產(chǎn)品創(chuàng)新和高附加值競品主題豪宅產(chǎn)品論：從幾年前的鷺島國際開始，再到譽(yù)峰。他們通過產(chǎn)品教育消費(fèi)者，讓產(chǎn)品成為豪宅區(qū)別于普通住宅的市場標(biāo)準(zhǔn)。豪宅地段論：置信麗府、中海城南一號，將地段作為豪宅競

51、爭的一個重要手段。將地段作為豪宅標(biāo)準(zhǔn)。市場已經(jīng)創(chuàng)造豪宅的兩大規(guī)則別讓豪宅營銷等同于豪宅銷售！豪宅銷售銷售為王忽視客戶經(jīng)驗崇拜惰性模仿營銷工具堆砌性組合突破豪宅營銷客戶導(dǎo)向?qū)彆r度勢營銷變革突破，才能突圍我們需要找一下調(diào)調(diào)什么樣的調(diào)性符合本項目浣花溪青羊?qū)m一環(huán)路百花潭省博館地鐵5號線杜甫草堂優(yōu)勢資源地段超現(xiàn)代產(chǎn)品現(xiàn)代物質(zhì)關(guān)鍵詞現(xiàn)代都市繁華與千年歷史文化融合 宗地處于成都浣花青羊?qū)m核心區(qū)，緊靠低密高端住宅片區(qū)，片區(qū)內(nèi)以金林半島為主的傳統(tǒng)高端低密居住社區(qū)、區(qū)域內(nèi)以浣花、清水河為依托資源優(yōu)勢打造成都高尚住宅區(qū)，地塊區(qū)域?qū)傩詢r值極高成都中醫(yī)藥大學(xué)舊居住片區(qū)二環(huán)路舊居住片區(qū)百花潭公園杜甫草堂青羊?qū)m舊居住片區(qū)

52、西南財經(jīng)大學(xué)一環(huán)路青羊上街舊居住片區(qū)蜀都大道蜀都大道浣花高端低密住宅區(qū)青羊大道清水河高端高密住宅區(qū)省博物館省醫(yī)院南河錦里清水河清水河高端高密住宅區(qū)地塊基本情況處于核心高端低密居住區(qū)，三園環(huán)抱，文化底蘊(yùn)濃厚高尚住宅區(qū)二十里中香不斷，青羊?qū)m至浣花溪。浣花溪記 鐘惺行三四里為青羊?qū)m，溪時遠(yuǎn)時近，竹柏蒼然，隔岸陰森者盡溪，平望如薺，水木清華，神膚洞達(dá)。自宮以西，流匯而橋者三，相距各不半里。舁夫云通灌縣，或所云“江從灌口來”是也。人家住溪左，則溪蔽不時見，稍斷則復(fù)見溪，如是者數(shù)處，縛柴編竹，頗有次第。橋盡，一亭樹道左，署曰“緣江路”。過此則武侯祠。祠前跨溪為板橋一，覆以水檻，乃睹“浣花溪”題榜。過橋一小

53、洲，橫斜插水間如梭。溪周之，非橋不通，置亭其上，題曰“百花潭水”。由此亭還度橋，過梵安寺，始為杜工部祠。象頗清古，不必求肖，想當(dāng)爾爾。石刻象一，附以本傳，何仁仲別駕署華陽時所為也，碑皆不堪讀。鐘子曰：杜老二居，浣花清遠(yuǎn)，東屯險奧，各不相襲。嚴(yán)公不死，浣溪可老，患難之于朋友大矣哉！然天遣此翁增夔門一段奇耳。窮愁奔走，猶能擇勝，胸中暇整，可以應(yīng)世，如孔子微服主司城貞子時也。時萬歷辛亥十月十七日，出城欲雨，頃之霽。使客游者，多由監(jiān)司郡邑招飲，冠蓋稠濁，磐折喧溢，迫暮趣歸。是日清晨，偶然獨(dú)往。楚人鐘惺記。一個巨大的活體博物館，老成都?xì)v史記憶最理想的現(xiàn)實載體生態(tài)的浣花。游賞的浣花，文明以止，人文也。觀乎

54、天文以察時變；觀乎人文以化成天下。”氣質(zhì)絕世人文傳承，深蘊(yùn)于內(nèi)，讓眾人傾慕住在這里，是傳統(tǒng)的、寧靜的，又是便捷的、舒適的。就如用白話文寫就的傳統(tǒng)，既有白話的簡練，又將傳統(tǒng)深蘊(yùn)于內(nèi)。傳統(tǒng)傳承與發(fā)揚(yáng)用當(dāng)代寫就的傳統(tǒng)踏入浣花那一刻，你知道，就是這里了，只有這一方世外桃源之地，能超越感官需求之上，與你的心靈如此完美地契合。精神超越感官需求之上千年前，浣花就是達(dá)官貴人聚集區(qū)使客游者，多由監(jiān)司郡邑招飲，冠蓋稠濁，磐折喧溢，迫暮趣歸。杜老二居，浣花清遠(yuǎn)，東屯險奧，各不相襲。千年前，就是詩人的棲息之所千年傳承，富有歷史的厚重感，內(nèi)斂而有張力，追求自然、崇尚意境美。“貴氣”凜然浣花溪成都千年傳統(tǒng)人文圖騰而，我們

55、本體是超現(xiàn)代的城市極速發(fā)展之下的現(xiàn)代文明超現(xiàn)代建筑地鐵5號線超現(xiàn)代時尚，代表著頂級，精神訴求高于物質(zhì)本身而我們的調(diào)性是？讓我們找找感覺具有人文的精神力量，而不乏與超現(xiàn)代的高度認(rèn)同，觸動最深處那千年的際遇就像愛瑪仕、香奈爾、LV，他們更多的表達(dá)一種精神氣質(zhì)但從不缺乏內(nèi)涵，與客戶的交流一種高端時尚，不失中國人文氣息，現(xiàn)代與中式完美結(jié)合優(yōu)雅、復(fù)古、而又透露超現(xiàn)代氣息我們塑造的是貴族血統(tǒng)浣花，世界的人文瑰寶，樂地，超現(xiàn)代時尚巔峰力作我們先開始進(jìn)入賣點梳理來看看我們新港從策略上梳理的文字感覺下一步，新港針對本案的具體打法？浣花之上的超強(qiáng)感官32.32公頃，553畝，369200 浣花溪綠色之肺， 300

56、多位歷代著名詩人，凌駕古蜀歷史人文氣質(zhì)成都地表最瑰麗的城市潑墨，浣花溪公園、杜甫草堂、青羊?qū)m，百花潭四大板塊，三園一舍的黃金流域，時尚的人文生活，得以比鄰是為有幸價值點價值點成都一環(huán)，浣花段，大器尺度，大師品牌，大和建筑，大器逸覽千年最后的昇活際遇價值點建筑之上的超強(qiáng)體驗人文之上的超強(qiáng)熏陶一場豪景與人文的百年奇遇.浣花溪人文品生活、樂地貴胄之極價值點價值點精神之上的超強(qiáng)升華浣花第一排的榮耀，永恒無價價值點價值點承天大美 千里凝香浣花香承天大美 千里凝香大闊景：40萬平米濕地綠肺，成都浣花中央公園生活大面寬：浣花片區(qū)罕有高層地標(biāo)，超級大棟距彰顯氣度奢華。大格局：單純百平米純居珍藏大戶，明亮空間規(guī)

57、劃，稀有增值傳世宅。大尺度：打破市場行情，奢度戶型大格局，絕版尺度超值首選。浣花香遼闊生活大器傳世，萬中選一的地標(biāo)建筑我們將國際精致簡約精神刻畫在建筑語暈中，并移植浣花名宅品味，注入人文藝術(shù)的感性氛圍，為保有建筑的永續(xù)價值，生活尺度從容而大器，打造理性、感性兼具的內(nèi)蘊(yùn)建筑。浣花香國際大戶領(lǐng)域 273席菁英雋永蘊(yùn)藏好的建筑就該有溫度，可以被觸動、被體會，并且感動人。每蓋一棟建設(shè)，我們就讓自己歸零，重新開始，了解土地條件、觀察城市脈動、思量居住者需求，為的就是蓋一棟適得其所的建筑，并精選理念一致的建筑團(tuán)隊，以藝匠大師的思維同心擘畫，為居住者創(chuàng)作令人感動的建筑詩篇。浣花香有靈魂的建筑才會感動人心豪宅

58、尊貴的身價來自周遭稀有的環(huán)境，遠(yuǎn)眺窗外覽盡公園綠地與開朗的天際線，每次易手皆再創(chuàng)行情，景觀第一排永遠(yuǎn)是支撐全球豪宅天價的金科玉律。浣花香中央公園景觀席次 全球富豪無價爭藏更精彩的文字，將會對我們項目擁有更多的感動，但文字的力量，必須通過廣告化的包裝來演繹。新港認(rèn)為，我們要塑造血統(tǒng)，絕對不能走我們常規(guī)的宣傳推廣路線。我們進(jìn)行下面的思考。高端創(chuàng)造屬于本案唯一性的亮點，塑造高貴產(chǎn)品血統(tǒng)，建立項目排他性！下面僅為新港對本案調(diào)性表現(xiàn)思路的演繹探討，不作為最終定性。新港樂地項目策劃組在經(jīng)過日日夜夜對浣花的研究揣摩中，始終對浣花擁有情有獨(dú)鐘的情感，亦或真實亦或飄渺。浣花溪千年以來獨(dú)特的個性韻味，我們堅定地認(rèn)

59、為，一定需要一個元素來認(rèn)定其價值。因此，就誕生了上述的【浣花紋】 。并且，我們需要對其進(jìn)行極致的演繹，利用【浣花紋】，將突破傳統(tǒng)依房賣房的老套低端操作手法。我們主張： 【浣花紋】將成為本案客戶價值認(rèn)同最大元素，利用【浣花紋】的高端屬性和血統(tǒng)塑造，形成本案物業(yè)高端形象的極大提升，以印證我們在前面提出的精神價值的建立與傳遞，我們的廣告都是在向客戶營造一種尊貴、獨(dú)樹一幟的語境或畫面，幾乎不會在廣告上說我們產(chǎn)品怎么怎么樣，最大化創(chuàng)造精神溢價。前期產(chǎn)品【浣花紋】應(yīng)用形象表現(xiàn)：前期產(chǎn)品【浣花紋】應(yīng)用形象表現(xiàn)：前期產(chǎn)品【浣花紋】應(yīng)用形象表現(xiàn)：前期產(chǎn)品【浣花紋】硬件應(yīng)用形象表現(xiàn)：我們需要進(jìn)行一些特殊的表現(xiàn)來塑

60、造我們的產(chǎn)品血統(tǒng)，請見參考：前期產(chǎn)品【浣花紋】視頻形象表現(xiàn)：當(dāng)產(chǎn)品進(jìn)入銷售期，對產(chǎn)品開始進(jìn)行演繹時，新港建議亦采用廣告電影模式，樹立高端品牌形象，極致建立品牌血統(tǒng)，換取最大化產(chǎn)品價值。請見參考：銷售期產(chǎn)品【浣花香】視頻形象表現(xiàn)：6推廣策略產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計完成后一階段高端/非大眾 針對新港內(nèi)部客戶，進(jìn)行資源整合，開展圈層營銷； 梳理外部客戶特征，通過針對性推廣渠道，進(jìn)行圈層營銷舉措1舉措2舉措3高端媒體+大眾媒體+活動高端戶外媒體組合圈層營銷本區(qū)域高端社區(qū)定向推廣舉措4高端網(wǎng)絡(luò)投放組合推廣策略形象占位事件營銷之“浣花日”大型公益活動當(dāng)世界開始流行中國話，當(dāng)時尚流行的尖端開始逐浪中國人文元素，當(dāng)世界的