1、湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程目錄1總則.3L1適用范圍.31.2基準地價的內(nèi)涵界定.31. 3基準地價更新的一般要求.31.4基準地價更新遵循的基本原則.41.6基準地價更新的技術途徑.41. 7基準地價更新方法以及更新范圍說明.41.8基準地價更新成果.42基準地價更新程序.52. 1前期準備.52. 2資料更新調(diào)查.52. 3數(shù)據(jù)分析處理.62.4成果完善與編制.72. 5成果驗收與審批.73基準地價更新常用方法.72.1 利用土地收益資料更新基準地價.73. 2利用市場交易資料更新基準地價82 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程3. 3利用

2、地價指數(shù)更新基準地價.113.4基準地價的更新確定.123. 5土地出讓金及年地租的確定.124. 6基準地價更新結果分析.134基準地價修正系數(shù)表的編制.135. 1基準地價修正系數(shù)表編制的要求.134. 2級別或區(qū)域基準地價修正系數(shù)表的編制.134. 3路線價修正系數(shù)表的編制.144. 4修正系數(shù)的檢驗.145基準地價更新成果整理.145.1基準地價更新成果.145. 2更新成果整理的一般要求.145. 3基準地價更新成果整理.146基準地價更新成果應用.142 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程附錄一基準地價更新用表.15附錄二修正系數(shù)指標說明參考表示例.211總則5.1 適用范

3、圍3 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程為進一步加強政府對國有土地資源的宏觀管理，全面準確反映城鎮(zhèn)地價分布規(guī)律和地價水平，掌握土地質(zhì)量和利用狀況，落實科學發(fā)展觀，科學管理和合理利用土地，根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程GB/T8507-2001和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程GB/T18508-2001制定本規(guī)范。本規(guī)范規(guī)定了湖北省城鎮(zhèn)基準地價更新的總則（包括適用范圍、目的、基準地價的界定、基準地價更新的原則以及成果）、基準地價更新的技術路線和方法、基準地價系數(shù)修正表的更新以及更新成果的應用。本規(guī)范適用于湖北省行政區(qū)域內(nèi)城市、建制鎮(zhèn)范圍內(nèi)的基準地價更新。獨立匚礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基準地價更新可參照執(zhí)行。5.

4、2 基準地價內(nèi)涵界定基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設定的土地開發(fā)程度、容積率等條件下，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日法定最高出讓年期土地使用權的單位土地面積的區(qū)域平均價格。說明：三通一平：通路、通電、通水及場地平整五通一平：通路、供電、通訊、通上水、通下水及場地平整六通一平：通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣及場地平整七通一平：通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣、通暖和寬帶網(wǎng)絡（視各地實際自定義）L3基準地價更新的一般要求1 .在原有的土地定級或劃分均質(zhì)地域的基礎上，根據(jù)更新城市的社會經(jīng)濟條件、城市功能、地域結構

5、等變化以及土地市場的發(fā)展情況選用土地收益、市場交易地價和地價指數(shù)等資料來全面或局部調(diào)整更新基準地價。2 .基準地價成果更新應充分利用原有資料，使新老資料具有連續(xù)性。3 .成果更新應進一步明確界定基準地價的內(nèi)涵、構成。4 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程4 .逐步建立以基準地價為核心的地價體系，包括用于政府公示的級別基準地價;用于政府出讓的區(qū)段價、區(qū)片價以及用于宗地價格評估的修正系數(shù)體系。5 .為確保基準地價更新的準確性、連續(xù)性以及成果的完備性，必須逐步加強和完善計算機技術的應用。1.4基準地價更新遵循的基本原則基準地價更新過程中，除城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程4.1規(guī)定的估價原則外，還須遵循以下

6、原則：1 .準確性原則。為確保更新后的基準地價能夠反映土地資源在地產(chǎn)市場中估價期日時點的價格水平，須采用多種方法對地價進行測算，分析比較確定地價。2 .重點性原則。應根據(jù)城區(qū)規(guī)劃圖以及城區(qū)土地利用德空間變化情況，對變動較大區(qū)域的地價給予特別重視，使其能夠真正反映城市規(guī)劃的基本要點和當前經(jīng)濟發(fā)展的最新狀況。3 .動態(tài)分析原則。動態(tài)地分析城鎮(zhèn)地價的變化過程和發(fā)展規(guī)律及發(fā)展趨勢，進行期日修正，使基準地價較準確地反映更新期日的實際地價水平。4 .比較性原則。須進行地價的漲幅變化以及與同類型或相鄰城鎮(zhèn)的地價水平做出比較分析，方能得出真實的、合理的地價水平。5 .預期性原則。確定城鎮(zhèn)基準地價時須充分考慮未

7、來價格的變動，城市總體發(fā)展戰(zhàn)略較遠期的變化對地價的影響。1.6基準地價更新的技術途徑基準地價更新的技術途徑如下：(1)以原有的土地定級為基礎，土地收益為依據(jù)，市場交易地價資料為參考,更新基準地價。(2)以原有的土地定級(或均質(zhì)地域)為基礎，市場交易地價資料為依據(jù)，更新基準地價。(3)以原有的土地定級(或均質(zhì)地域)為基礎，地價指數(shù)為依據(jù)，更新基準地價。5 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程1. 7基準地價更新方法以及更新范圍說明根據(jù)區(qū)域社會經(jīng)濟條件及區(qū)位條件變化、市場地價水平變化以及原基準地價應用情況，確定需要更新的范圍。更新范圍可以是全域更新，也可以是局部更新。全域更新以原基準地價成果

8、作為成果更新的依據(jù)之一，重新構筑城鎮(zhèn)土地定級范圍內(nèi)的基準地價成果體系。局部更新以原基準地價成果為藍本，根據(jù)土地市場的發(fā)展和變化情況，利用土地收益資料、市場交易資料以及地價指數(shù)等對原基準地價水平進行調(diào)整。在土地市場變化平穩(wěn)、城市社會經(jīng)濟條件和城市地域結構等變化不大的情況下，一般采用局部更新。若城市的社會經(jīng)濟條件、城市功能、地域結構發(fā)生巨大變化，宜采用全域更新。基準地價更新范圍應與土地定級成果更新范圍一致。1.8基準地價更新成果基準地價更新成果包括最終成果和中間過程成果兩大部分，且各部分均包括文字報告、表格成果、圖件成果。全部成果均應有紙質(zhì)媒體和電子數(shù)據(jù)（光盤、軟盤等）兩種留存方式。1 .最終成果

9、主要有基準地價更新報告、基準地價表、基準地價修正系數(shù)及其說明表、級別和基準地價圖、路線價圖以及包括還原利率的確定、基準地價結果的比較與分析、基準地價更新成果應用分析等專題報告和評估軟件及其應用操作說明。2 .中間過程成果主要包括：基準地價更新工作方案和技術方案、土地定級分類面積統(tǒng)計表、樣點地價圖、樣點資料調(diào)查匯總、樣點地價數(shù)據(jù)檢驗過程與結果、更新成果的實地檢驗校核資料。3 .基準地價更新報告的主要內(nèi)容包括:工作組織（包括人員組成、日程安排、經(jīng)費、資料、技術、工作經(jīng)驗與存在問題等），估價對象的自然、經(jīng)濟及社會概況，原基準地價的應用情況以及土地市場發(fā)展變化狀況，基準地價更新的動因，基準地價更新的方

10、法與過程（包括估價原則、理論基礎、資料收集、資料整理、樣點地價資料檢驗、測算方法與步驟、基準地價結果確定、基準地價修正系數(shù)表的編制）、基準地價結果分析及其成果的應用說明。2基準地價更新程序（1）前期準備6 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程(2)資料更新調(diào)查(3)數(shù)據(jù)分析處理(4)成果完善與編制(5)成果自查與預檢(6)成果驗收與審批2. 1前期準備省內(nèi)各級國土資源部門負責本轄區(qū)內(nèi)基準地價更新工作的組織協(xié)調(diào)。所在地、市、縣國土資源管理部門應根據(jù)區(qū)域社會經(jīng)濟條件及區(qū)位條件變化、市場地價水平變化以及原基準地價在實踐應用中暴露出的缺陷和問題，編寫基準地價更新評估任務書，制定基準地價更新調(diào)查表

11、和工作表、準備工作底圖、確定基準地價更新區(qū)域等。基準地價更新任務書的內(nèi)容包括：城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟條件及區(qū)位條件變化、市場地價水平變化以及原基準地價在實踐中的應用情況，基準地價更新工作的領導和組織，更新時間安排和經(jīng)費預算、更新成果要求及技術方案等。基準地價更新的表格應根據(jù)各地的實際需要制定，一些基本表格參見本規(guī)范中的附錄一表表7。基準地價更新匚作底圖既可采用上地利用現(xiàn)狀圖，也可采用城鎮(zhèn)地籍詳查成果圖，其底圖比例尺規(guī)定為:大城市1：10000-1：50000;中等城市1：5000-1：10000;小城市以下1：1000-1：5000按路線價評估基準地價的區(qū)域，局部商業(yè)用地的基準地價圖可采用更大比例尺圖件

12、。確定基準地價更新區(qū)域包括確定基準地價更新的范圍和確定城鎮(zhèn)土地的級別或均質(zhì)地域。2.2資料更新調(diào)查2.2.1資料更新調(diào)查的一般要求7 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程(1)資料調(diào)查的一般要求除遵循城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程6.3.1的規(guī)定外，根據(jù)原基準地價在實踐中的應用情況以及土地市場的發(fā)展變化，有重點的進行資料收集。(2)原基準地價成果不完善、應用困難，或者土地市場發(fā)展變化較大的城鎮(zhèn)以更新現(xiàn)狀調(diào)查為主，原始資料補充為輔；(3)原基準地價成果較完善、應用良好，并且土地市場發(fā)展平穩(wěn)或變化較小的城鎮(zhèn)以原始資料為主，更新補充為輔，先在土地交易中心和各評估機構進行資料調(diào)查，后實地補充調(diào)查。2.2.2資

13、料更新調(diào)查的內(nèi)容1 .與基準地價更新相關的報告圖件資料主襄有：原基準地價成果資料;初步的土地級別更新圖;基準地價更新工作方案和技術方案;其他能用于基準地價更新的資料。2 .土地利用效益資料主要有：不同行業(yè)資金利潤率標準；同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料;行業(yè)經(jīng)濟效益資料；單位或企業(yè)土地利用效益資料。3 .土地市場交易資料主要包括：土地使用權拍賣、招標資料;土地使用權出讓、轉讓資料;土地使用權、房屋及柜臺出租資料;土地征用補償、安置補償及地上物補償標準;土地聯(lián)營入股資料;用土地進行聯(lián)合建房的分成資料；以地換房資料;私舊房買賣、商品房出售資料等。4 .地價監(jiān)測點資料5 .影響地價的一般因素、區(qū)域

14、因素和個別因素資料一般因素主要包括地理位置、自然條件、人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構成、經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、國民收入和消費水平、物價變動、利率水平、土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策等。8 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程區(qū)域因素主要有商服繁華程度、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。個別因素主要包括宗地面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地市政設施條件、宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途、宗地位置、土地使用年限等。在基準地價更新過程中，為簡化工作量，使更新成果操作性強，須注意（1）根據(jù)各類用地的特點，選擇地

15、價的影響因素；（2）區(qū)位因素的個數(shù)25,個別因素的個數(shù)23,同時須盡量減少評價因素因子的數(shù)量。6 .其他資料主要包括：有關經(jīng)濟指數(shù)及建筑材料價格變動指標;房屋拆遷補償標準、房屋造價標準、房屋重置價標準等資料;建設主管部門提供的建筑造價及裝修標準等有關資料;有關稅費征收標準;土地開發(fā)費用標準、資本利息、利潤標準等土地開發(fā)資料;土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定;有關土地房屋的稅收種類、稅率等;城鎮(zhèn)規(guī)劃方案及圖件資料。2.3數(shù)據(jù)分析處理數(shù)據(jù)分析處理包括調(diào)查資料的分析整理、資料的錄入及建庫、土地估價資料整理及地價更新、初步成果分析與實地校核。利用土地定級估價信息系統(tǒng)更新基準地價的城鎮(zhèn)首先要完善土地

16、定級估價信息系統(tǒng)。2.3.1更新完善土地定級估價信息系統(tǒng)若原基準地價評估是在土地定級估價信息系統(tǒng)中完成，在更新的過程中根據(jù)城鎮(zhèn)特點以及資料調(diào)查的情況，更新完善定級估價信息系統(tǒng)。否則，應逐步構建定級估價系統(tǒng)完成基準地價更新工作。2.3.2調(diào)查資料的分析整理根據(jù)實地抽樣檢驗的結果，按照去偽存真和滿足后續(xù)計算需要、分布均勻等原則，對收集到的樣點資料進行初步篩選。逐表審查調(diào)查資料，將缺主要項目、填報數(shù)據(jù)不符合和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況的樣點剔除。對于原始數(shù)據(jù)過于集中的路段，選擇有代表性的樣點使得樣點分布疏密適度。9 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質(zhì)地

17、域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價的交易方式和地價計算方法進行歸類。當樣本數(shù)量不滿足數(shù)理統(tǒng)計要求，即每級樣本總數(shù)少于30個時，應進行樣本的補充調(diào)查。2. 3.3資料的錄入及建庫設計地價樣點數(shù)據(jù)庫結構，將所有地價樣點數(shù)據(jù)庫資料全部錄入計算機，形成地價樣點數(shù)據(jù)庫。對特殊的樣點和有典型性的樣點予以特別標注。對錄入的數(shù)據(jù)進行分析，對有疑問的樣點數(shù)據(jù)進行復核，檢查錄入過程中產(chǎn)生的失誤，并對其改正或剔除。對一些樣點資料較缺乏的乂需要更新的地塊路段重新組織人員調(diào)查取樣，經(jīng)整理后錄入數(shù)據(jù)庫。3. 3.4土地估價資料整理及地價更新參見2.2-2.4以及3更新基準地價、編制基準地價修正系數(shù)。4. 3.5初步成果分析

18、與實地校核對初步形成的基準地價進行分析包括城鎮(zhèn)內(nèi)基準地價的空間分布、各級別問基準地價的變化規(guī)律及其時間變化規(guī)律的分析并進行實地校核檢驗以及與相鄰城鎮(zhèn)、同類型同等別城鎮(zhèn)基準地價的比較分析;為增強成果應用的可操作性，須聘請熟悉該城鎮(zhèn)的評估人員應用更新成果隨機選擇測算各用地類型的宗地價格（每一用地類型3宗以上）,并將測算過程與結果附在工作報告和技術報告中。5. 4成果編制與完善領導小組負責組織召開專家會議，就土地級別與地價更新的初步成果進行討論，征求有關各方面意見，結合實際情況對成果進行調(diào)整完善。具體內(nèi)容包括：召開專家咨詢會及評審會；歸納和整理各方面意見和建議，并調(diào)整完善;編寫基準地價更新技術報告、

19、工作報告和專題報告等;進行土地定級及基準地價成果圖等專題圖編制、表格等成果材料整理;整理各類成果數(shù)字化存檔。6. 5成果自查與預檢10 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程為保證地價更新成果質(zhì)量，每個階段或重要技術環(huán)節(jié)完成后，由工作人員和技術人員對成果進行全面檢查、審核，寫出成果檢查說明，按照湖北省城鎮(zhèn)土地級別及基準地價更新檢查辦法，報請省國土資源廳進行預檢。2. 6成果驗收與審批省國土資源廳負責本轄區(qū)基準地價更新成果的檢查驗收。由省國土資源廳和有關單位抽調(diào)技術人員組成驗收組，按湖北省城鎮(zhèn)土地級別及基準地價更新驗收辦法進行驗收。更新成果驗收合格后，報省政府或物價局等部門審批。3基準地價更

20、新的常用方法基準地價更新的方法主要有：（1）利用土地收益資料更新基準地價；（2）利用市場交易價格資料更新基準地價;（3）利用地價指數(shù)資料更新基準地價。三種方法更新基準地價的標準和程序等應按城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程和本規(guī)范的要求進行。3.1利用土地收益資料更新基準地價3. 1.1步躲首先以原土地定級成果或更新成果作為基準地價更新區(qū)域;然后根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程6.4.2-6.4.5和本規(guī)范的規(guī)定和要求對企業(yè)效益樣本資料進行處理，將結果填入附錄一表7;最后根據(jù)公式3.1-1更新基準地價。3. 1.2還原利率的確定還原利率的確定須作專題研究。還原利率的確定一般廣泛應用的方法有：租售比法、安全利率加風險調(diào)整值法

21、、投資收益率法等。方法的應用根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程和本規(guī)范的要求進行。利用租售比法，通過測算不同土地利用類型典型樣點的年租金與售價之比確定還原利率。樣點的選擇要求：（1）分布在不同區(qū)域；（2）為近期（或近兩年）發(fā)生交易的樣點；（3）樣點土地條件與基準地價內(nèi)涵界定下的條件相似。11 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程安全利率加風險調(diào)整值法確定還原利率，即還原利率=安全利率+風險調(diào)整值。安全利率取一年期定期存款利率，扣除利息稅，考慮物價指數(shù)綜合確定，即安全利率二一年期定期存款利率X(1-利息稅率)/同期物價指數(shù)。風險調(diào)整值應在對各城鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場等狀況分析的基礎上確定。同時，應注

22、意：不同土地權利、不同土地使用年限、不同用地類型及不同級別土地還原利率存在差別。當測算的還原利率在不同土地級別中相差較大時，宜測算不同級別的土地還原利率。否則，測算不同用地類型的還原利率即可。宜采用兩種或兩種以上的方法，綜合確定還原利率；確定還原利率時，可以考慮浮動利率因素。3.1. 3基準地價的測算按公式(3.1-1)測算各級土地不同用途的基準地價：(3.1-1)式中：Vlb一某一用途土地在某一土地級上的基準地價；In一某一用途土地在某一土地級上單位面積的土地收益；R1土地還原利率;n一基準地價內(nèi)涵下的土地使用年限。根據(jù)計算結果，確定各級土地不同用途的基準地價。對離散度較大的測算結果，要在級

23、別基準地價基礎上，確定不同區(qū)域、地段的基準地價。考慮到征收土地使用稅等的需要，一般要求確定綜合定級和分類定級，但不需要確定綜合基準地價。12 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程3. 14適用范圍利用利用土地收益資料更新基準地價適用于土地市場尚不發(fā)育、市場交易價格資料少的城鎮(zhèn)。3. 2利用市場交易資料更新基準地價3. 2.1基準地價測算區(qū)域的劃分(1)以原有的土地定級成果或更新成果作為基準地價更新區(qū)域；(2)道路系統(tǒng)較完善的城鎮(zhèn)可以路圍地塊作為基準地價更新區(qū)域；(3)沒有劃分土地級別的，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程6.5.1中的規(guī)定劃分均質(zhì)地域作為基準地價更新區(qū)域。3. 2.2樣點地價計算市場交

24、易資料主要有：土地使用權出讓、轉讓、企業(yè)改制，房屋買賣、商品房銷售，征地、拆遷，房屋出租等。不同的資料類型，分別采用城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程6.5.2和本規(guī)范的要求和規(guī)定計算樣點地價。土地使用權出讓、轉讓、企業(yè)改制資料采用直接修正法計算樣點地價;房屋買賣、商品房銷售資料采用剩余法和房價剝離計算樣點地價;征地、拆遷資料采用成本逼近法計算樣點地價;房屋出租資料采用收益還原法計算樣點地價等；原則上，商業(yè)用地常用房地出租資料計算樣點地價;住宅用地常用房屋買賣、商品房銷售資料計算樣點地價；業(yè)用地常用征地拆遷資料計算樣點地價。在計算樣點地價時，應用的參數(shù)如房屋重置價標準、房屋耐用年限標準、房屋殘值率標準、銀行存款

25、貸款利率、各種房地產(chǎn)交易稅費、物價指數(shù)、房地產(chǎn)指數(shù)以及有關政策法規(guī)資料等須在更新報告中加以說明。3.2.3樣點地價修正標準化13 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程樣點地價修正的主要內(nèi)容有：交易情況修正、交易期日修正、容積率修正、地價樓層修正、土地開發(fā)程度(基礎設施配套)修正、宗地深度和寬度修正、出讓年限修正等。樣點地價的具體修正根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程6.5.3中的規(guī)定進行。3.2.4樣點數(shù)據(jù)檢驗與處理3.2.4.1樣點數(shù)據(jù)檢驗(1)樣點地價數(shù)據(jù)必須經(jīng)過檢驗符合數(shù)理統(tǒng)計要求。(2)檢驗標準應按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程和本規(guī)范的要求進行。數(shù)據(jù)檢驗以土地級別或均質(zhì)地域為單位，分土地利用類型進行抽樣

26、樣本的總體和方差檢驗。同一土地級別或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣本地價要通過樣本同一性檢驗。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗的需要時.,需對均質(zhì)地域進行差別判別歸類，按類進行樣本總體同一性檢驗。同一均質(zhì)地域中，不同交易方式計算的樣本地價，也須通過樣本總體同一性的檢驗。當檢驗后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時，應增加抽樣數(shù)據(jù)。(3)樣點地價數(shù)據(jù)檢驗方法主要有：秩和檢驗法;卡方檢驗法;t檢驗法和均值一方差法。秩和檢驗法檢驗由不同交易方式計算的樣點地價是否來自同一個總體分布;卡方檢驗法檢驗不同土地利用類型不同級別的樣點地價是否服從正態(tài)總體分布;t檢驗法和均值-方差法用于異常數(shù)據(jù)的剔除。檢驗方法的

27、具體應用參見如下：秩和檢驗法采用多總體秩和檢驗法對同一級別同一土地利用類型中，采用不同方法處理所得的樣點地價檢驗其是否來自同一個總體分布。只有滿足總體分布同一性的樣點數(shù)據(jù)，才能作為后續(xù)各項數(shù)理檢驗的樣本。各土地級別中相同土地利用類型下的秩和檢驗統(tǒng)計量可以通過(3.2-1)公式計算：(3.2-1)式中：H秩和檢驗統(tǒng)計量N一樣點總數(shù)14 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程Ti每種數(shù)據(jù)處理方法所得樣點地價的秩和ni第i種數(shù)據(jù)處理方法的樣本數(shù)m一數(shù)據(jù)處理方法數(shù)將同一土地級別同一土地利用類型不同數(shù)據(jù)處理方法所得的經(jīng)修正的樣點地價合在一起從小到大進行編號，得到每個樣點地價對應一個序號，即為該樣點地

28、價的秩，將同一數(shù)據(jù)處理方法得到的樣點地價的秩相加得到該數(shù)據(jù)處理方法的秩和Ti。將秩和檢驗統(tǒng)計量H與某一顯著水平統(tǒng)計值卡方的分布值(查分布表)進行比較，分析各處理方法所得的樣本地價之間是否存在著顯著性差異，不同處理方法之間是否存有系統(tǒng)誤差。卡方檢驗法樣本的總體分布是否服從正態(tài)分布，關系到測算模型的建立及應用什么方法對樣本中的異常數(shù)據(jù)進行剔除。以土地級別為單位，按土地分類整理數(shù)據(jù)的歸并結果，用卡方法對樣本數(shù)據(jù)做正態(tài)總體分布的擬和優(yōu)度檢驗，以判斷樣點地價的分布函數(shù)與理論上的正態(tài)總體分布是否相吻合。擬和優(yōu)度檢驗前須對樣本進行分組。一般采用等概分組。按經(jīng)驗公式：K=1.87X(N-1)2/5確定樣本空間

29、的分組數(shù)或者根據(jù)土地級別確定分組數(shù)。按2-2)公式計算統(tǒng)計量:(3.2-2)式中：Pi一樣點落入第i組的理論概率fi一樣點落入第i組的實際頻數(shù)N一樣點數(shù)將統(tǒng)計量與某一顯著水平統(tǒng)計值卡方的分布值(查分布表)進行比較，分析各土地級別不同土地利川類型的樣點地價是否服從正態(tài)總體分布。15 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程t檢驗法和均值一方差法異常數(shù)據(jù)的存在會影響基準地價的生成，對于由系統(tǒng)誤差造成的異常值表明這些異常數(shù)據(jù)與其余的樣本數(shù)據(jù)非屬同一總體，在前文的秩和檢驗中已作過處理;而由隨機誤差引起的異常數(shù)據(jù)則須耕助統(tǒng)計檢驗的方法來判明這些數(shù)據(jù)的性質(zhì)，舍棄樣點中的異常值，以保證樣點數(shù)據(jù)的可靠性。當

30、樣本總體服從正態(tài)分布時可用t檢驗法。t統(tǒng)計量計算公式為：(3.2-3)式中：Xn1-樣本地價的平均值u正態(tài)總體均值S一樣本方差n一樣本數(shù)對非正態(tài)分布總體采用均值一方差法，剔除標準為X±2S,其中x為均值，s為方差。(4)樣點地價數(shù)據(jù)檢驗過程與結果均應在更新報告中說明。3.2.4.2樣點數(shù)據(jù)整理根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程6.5.4.2中的要求和規(guī)定對樣點數(shù)據(jù)進行處理，將處理后的樣點，按土地級別、均質(zhì)地域、土地用途進行整理，并填入附錄一表8。最后按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價樣點分布圖。3.2.5樣點地價圖的繪制(1)按商業(yè)、居住、工業(yè)等不同用途分別作地價樣點分布圖；(2)土地級別界限

31、和均質(zhì)地域界限要反映在圖上；(3)直接在圖上表示地價，樣點較多時，采用分級圖例表示地價點標準。16 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程3.2.6利用樣點地價更新區(qū)域或級別基準地價利用樣點地價更新區(qū)域或級別基準地價的方法主要有：（1）取某一用途某一級別樣點地價的算術平均值作為該區(qū)域或級別基準地價；（2）通過建立樣點地價和土地級別數(shù)學模型，更新級別基準地價；（3）建立樣點地價和土地定級單元總分值的數(shù)學模型，更新級別基準地價。三種方法的具體應用根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求進行。原則上，要求選擇兩種或兩種以上的方法更新區(qū)域（或級別）基準地價。3.2.7利用市場交易資料更新路線價參見城鎮(zhèn)土地估價規(guī)

32、程6.5.6的規(guī)定。路線價的基準條件與基準地價內(nèi)涵界定的基準條件一致。道路兩側土地市場發(fā)展相差較大時，該道路路線價須分兩側表示，即左右兩側各附一路線價。3.2.8適用范圍利用市場交易資料更新基準地價適用于土地市場發(fā)育完善、市場交易價格資料多的城鎮(zhèn)。3.3利用地價指數(shù)更新基準地價3.3.1基本原理利用地價指數(shù)更新基準地價的基本公式為:P=P0XI(3.3-1)式中：P一更新后的基準地價P0一更新前的基準地價I地價指數(shù)3.3.2地價指數(shù)的分類和選擇17 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程地價指數(shù)分為綜合地價指數(shù)、分類地價指數(shù)和區(qū)域分類地價指數(shù)。綜合地價指數(shù)反映一個城鎮(zhèn)地價總體變化幅度;分類

33、地價指數(shù)分別反映商業(yè)、住宅、L業(yè)等不同類型地價的變化幅度；區(qū)域分類地價指數(shù)反映城鎮(zhèn)內(nèi)部不同區(qū)域及不同類型地價的變化幅度。當城鎮(zhèn)內(nèi)部不同類型、不同區(qū)域地價水平呈整體變化，相對價位不發(fā)生變化時.，應采用綜合地價指數(shù)法進行更新。當城鎮(zhèn)不同區(qū)域地價呈整體變化，但商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同類型地價變化呈現(xiàn)不同的變化規(guī)律時，應采用分類地價指數(shù)。當城鎮(zhèn)中心或局部區(qū)位發(fā)生較大變化，使不同區(qū)域地價的分布規(guī)律發(fā)生變化，且不同類型地價對區(qū)位的敏感程度不同時應采用區(qū)域分類地價指數(shù)更新基準地價。3.3.2地價指數(shù)的計算地價指數(shù)的計算主要以地價監(jiān)測點為基礎，通過比較不同時期城市內(nèi)部不同級別、不同類型的地價監(jiān)測點地價，采用一定

34、的公式計算各類地價指數(shù)。具體計算參見城市地價動態(tài)監(jiān)測體系技術規(guī)范。對地價監(jiān)測體系不完善的城鎮(zhèn)也可采用影響地價形成或變動的一些相關的經(jīng)濟指標如物價指數(shù)、存貸款利率、土地供求關系、土地收益率等指標，綜合測算地價指數(shù)。3.3.3地價指數(shù)更新法適用范圍地價指數(shù)更新適用于土地市場發(fā)展平穩(wěn)，地價變動與社會、經(jīng)濟發(fā)展水平相協(xié)調(diào)并且標準宗地體系或地價監(jiān)測體系較完善的城鎮(zhèn)可以采用地價指數(shù)更新基準地價。在實際應用中，應根據(jù)具體城鎮(zhèn)土地市場變動特征采用相應的地價指數(shù)類型。3.3.4地價指數(shù)更新步驟(1)分析土地市場地價變化特征主要通過專家咨詢、典型樣本調(diào)查或地價動態(tài)監(jiān)測結果分析，了解土地市場的變化特征，明確地價的總

35、體變動特征、分類變動特征以及區(qū)域變動特征。(2)確定采用的地價指數(shù)類型根據(jù)土地市場特征的分析結果，結合綜合地價指數(shù)更新方法、分類地價指數(shù)更新法及區(qū)域分類地價指數(shù)更新法三種方法的適用范圍，選擇相應的地價指數(shù)更新類型。18 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程(3)計算地價指數(shù)參見3.3.2地價指數(shù)計算方法中的有關規(guī)定。采用區(qū)域分類地價指數(shù)更新，繼續(xù)按-(7)步進行。(4)劃分地價調(diào)整幅度區(qū)基準地價調(diào)整幅度區(qū)根據(jù)土地市場特征可進行綜合或分類劃分。每個用地類型原則上可劃分3-5個調(diào)整幅度區(qū)，即地價高度發(fā)展區(qū)、次高度發(fā)展區(qū)、中度發(fā)展區(qū)、次低度發(fā)展區(qū)、低度發(fā)展區(qū)等。(5)確定地價調(diào)整總體幅度地價調(diào)

36、整總體幅度的確定有利于從宏觀上把握城市地價調(diào)整水平。調(diào)整總體幅度的確定可利用專家咨詢或利用與地價指數(shù)相關的社會、經(jīng)濟指標用經(jīng)濟模型或多因素賦權加和法計算。(6)區(qū)域分類地價指數(shù)計算按上述公式分別測算不同幅度區(qū)不同用地類型的地價指數(shù)。(7)計算調(diào)整更新后的基準地價按公式3-1)更新基準地價。3. 3.5適用范圍利用地價指數(shù)更新基準地價適川于土地市場發(fā)展平穩(wěn)，地價變動與社會、經(jīng)濟發(fā)展水平相協(xié)調(diào)并且標準宗地體系或地價監(jiān)測體系較完善的城鎮(zhèn)。有條件的城鎮(zhèn)宜選擇兩種或兩種以上的技術途徑更新基準地價。3.4基準地價的更新確定19 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程6.6.1和本規(guī)

37、范規(guī)定的原則和方法確定更新的基準地價。對于土地市場發(fā)展平穩(wěn)，地價變動與社會、經(jīng)濟發(fā)展水平相協(xié)調(diào)且已建立比較完善的地價監(jiān)測點或標準宗地體系的城鎮(zhèn)以地價指數(shù)快速更新基準地價，以市場交易資料結果驗證。基準地價結果采用某一數(shù)值的形式表示。如某城鎮(zhèn)商業(yè)用地一級地基準地價表示為I商2500元/平方米。具體表示方式參見城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程6.9.2中有關基準地價圖的整理內(nèi)容。并將基準地價結果填入附錄一表9o3.5土地出讓金及年地租的確定建立合理的收益分配制度是土地使用制度改革的核心，必須建立包括基準地價、標定地價和土地使用權出讓金的完整的地價體系。3.5.1土地出讓金和年地租的關系土地出讓金是指政府出讓土地使用

38、權收取的純收益，是基準地價構成的一部分，當土地出讓金采取按年收取時，每年收取的土地使用費用，即為年地租。其高低受到土地利用條件的影響，應與基準地價對應的條件一致。土地出讓金是一定年期的年地租折現(xiàn)總和。3.5.2土地出讓金和年地租的確定方法土地出讓金的計算采用基準地價扣除法和市場價格修正推算兩種方式。“基準地價扣除法”是從價格構成的角度計算土地出讓金等于基準地價減去拆遷補償安置費（或征地費用）和基礎設施配套費。“市場價格修正推算”是根據(jù)土地出讓情況，將毛地價修正至土地出讓金內(nèi)涵，直接進行面積加權測算各級別毛地價;將凈地價進行基準地價內(nèi)涵的標準化（如容積率修正、基礎設施修正、交易情況修正和交易日期

39、修正等），并測算區(qū)域平均價，將凈地價轉化為基準地價內(nèi)涵，然后進行出讓金、毛地價占凈地價比例測算，推算出基準地價與土地出讓金之間的比例關系，得出土地出讓金。根據(jù)兩種方法的測算結果，采用算術平均法或其他方法綜合確定土地出讓金結果。為便于應用的可操作性，土地出讓金原則上分級別分用途確定。20 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程根據(jù)地租與土地出讓金的關系，采用已確定的土地還原利率測算年地租及不同年期的出讓金標準。3.6基準地價更新結果分析3.6.1基準地價更新結果分析的一般要求(1)為確保基準地價結果的合理性，必須對基準地價更新結果進行分析。(2)基準地價更新結果原則上要求做專題分析，分析的主

40、要內(nèi)容和方法參照本規(guī)范3.6.2的要求執(zhí)行，分析結果填入附錄一表10-表11。(3)必須對重點區(qū)域的地價水平進行分析包括數(shù)值上的變化分析以及變化的原因說明。3. 6.2基準地價更新結果分析的主要內(nèi)容和方法基準地價更新結果的分析內(nèi)容主要包括基準地價的最低水平分析、級差比較分析、縱向?qū)Ρ群蜋M向?qū)Ρ确治觥? .基準地價的最低水平分析一般運用成本逼近法，測算最末級基準地價的最低地價控制標準，即某用地類型基準地價最低控制標準二土地征用補償費用+土地開發(fā)費+稅費+投資利潤+投資利息。成本逼近法應用的程序、參數(shù)的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求進行。將基準地價更新結果與最末級地基準地價的最低地價控制標準進行分

41、析。2 .級差比較分析是根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的有關規(guī)定，選擇土地級別與地價的測算模型，分析地價等級之間的差別。3 .縱向?qū)Ρ确治鲆卜Q基準地價水平變化分析，具體包括相同級別內(nèi)地價水平變化分析、各用地類型地價水平變化分析、城市整體地價水平變化分析。（1）各城鎮(zhèn)根據(jù)原有基準地價成果的特點有選擇地進行縱向?qū)Ρ确治觥＃?）根據(jù)近期地價動態(tài)監(jiān)測結果以及房屋銷售價格指數(shù)等相關指數(shù)的比較分析當期基準地價上漲幅度的合理性。4 .橫向?qū)Ρ确治霭ㄅc同類型同等別城鎮(zhèn)基準地價水平的分析、相鄰城鎮(zhèn)基準地價水平的分析以及其他城鎮(zhèn)基準地價水平的比較分析。（1）須對各城鎮(zhèn)基準地價水平進行基準日修正，分析各城鎮(zhèn)間的地價差異；（2）重點對省內(nèi)同等別城鎮(zhèn)的基準地價進行比較分析；（3）應針對各用地類型各級別基準地價對同等別城鎮(zhèn)進行比較分析。21 / 45湖北省城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估規(guī)程4基準地價修正系數(shù)表的編制4. 1基準地價修正系數(shù)表編制的要求(1)基準地價修正系數(shù)表的類型分為區(qū)域或級別基準地價修正系數(shù)表和路線價修正系數(shù)