1、第第 9 章章土地增值稅法土地增值稅法 1.了解開征土地增值稅的概念以及作用了解開征土地增值稅的概念以及作用2.掌握土地增值稅的稅制要素以及應納稅額的計算掌握土地增值稅的稅制要素以及應納稅額的計算3.掌握土地增值稅的稅收優惠和征收管理辦法掌握土地增值稅的稅收優惠和征收管理辦法4.掌握土地增值稅的清算掌握土地增值稅的清算5.了解全面營改增后的土地增值稅的新政策及改革方向了解全面營改增后的土地增值稅的新政策及改革方向學習目標學習目標9.1.1 土地增值稅的概念土地增值稅的概念9.1 土地增值稅概述土地增值稅概述土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物

2、及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。產的行為。 9.1.2 我國土地增值稅的特點我國土地增值稅的特點9.1 土地增值稅概述土地增值稅概述1.以轉讓房地產的增值額為計稅依據2.征稅范圍比較廣3.實行超率累進稅率4.實行按次征收9.1 土地增值稅概述土地增值稅概述9

3、.1.3土地增值稅的土地增值稅的作用作用1.1.增強國家對房地產開發和房地產交易增強國家對房地產開發和房地產交易市場的調控市場的調控2. .有利于抑制土地炒作行為有利于抑制土地炒作行為9.2土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率9.2.1土地增值稅納稅義務土地增值稅納稅義務人人土地增值稅納稅人為轉讓土地增值稅納稅人為轉讓國有土地使用權國有土地使用權及地上建筑物和其他附著及地上建筑物和其他附著物產權并取得收入的單位和個人，包括各類企業（內外資企業）、事業物產權并取得收入的單位和個人，包括各類企業（內外資企業）、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織，個人也包括個體經營者

4、。單位、國家機關和社會團體及其他組織，個人也包括個體經營者。9.2土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率9.2.2土地增值稅土地增值稅征稅征稅范圍范圍土地增值稅的征稅范圍包括：有償轉讓土地增值稅的征稅范圍包括：有償轉讓國有土地使用權國有土地使用權及及地上建筑地上建筑物物和和其他附著物其他附著物產權所取得的增值額產權所取得的增值額。9.2土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率9.2.2土地增值稅土地增值稅征稅征稅范圍范圍1 1征稅范圍的一般規定征稅范圍的一般規定土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其他地上建筑物和附著物的土地增值稅是對轉讓國有土地

5、使用權及其他地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。行為征稅，不包括國有土地使用權出讓所取得的收入。國有土地使用權國有土地使用權出讓出讓：是是指國家以土地所有者的身份將土地使用權指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，屬于土地買賣的一級市場。土地使用權出讓方是國家，出讓金的行為，屬于土地買賣的一級市場。土地使用權出讓方是國家，國家憑借土地所有權向土地使用者收取土地的租金。出讓的目的是實行國家憑借土地所有權向土地使用者收取土地的租金。出

6、讓的目的是實行國有土地有償使用制度，合理開發、利用、經營土地，因此國有土地有償使用制度，合理開發、利用、經營土地，因此，土土地使用地使用權權的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。9.2土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率9.2.2土地增值稅征稅土地增值稅征稅范圍范圍1 1征稅范圍的一般征稅范圍的一般規定規定國有國有土地使用權的土地使用權的轉讓轉讓：指指土地使用者通過出讓等形式取得土地使土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權后，將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與，它屬于用權后，將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與，它

7、屬于土地買賣的二級市場。土地使用權轉讓，其地上的建筑物、其他附著物土地買賣的二級市場。土地使用權轉讓，其地上的建筑物、其他附著物的所有權隨之轉讓。土地使用權的轉讓，屬于土地增值稅的征稅范圍的所有權隨之轉讓。土地使用權的轉讓，屬于土地增值稅的征稅范圍。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為，是否發生轉讓行為主要以房地產權屬（指土地使用權和房產產權）的，是否發生轉讓行為主要以房地產權屬（指土地使用權和房產產權）的變更為標準。凡土地使用權、房產產權未轉讓的（如房地產的出租），變更為標準。凡土地使用權、房產產權未轉讓的（如房

8、地產的出租），不征收土地增值稅。不征收土地增值稅。9.2土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率9.2.2土地增值稅征稅土地增值稅征稅范圍范圍1 1征稅范圍的一般征稅范圍的一般規定規定（1 1）轉讓國有土地使用權）轉讓國有土地使用權。 國有國有土地，是指按國家法律規定屬于國家所有的土地。出售國有土土地，是指按國家法律規定屬于國家所有的土地。出售國有土地使用權是指土地使用者通過出讓方式，向政府繳納了土地出讓金，有地使用權是指土地使用者通過出讓方式，向政府繳納了土地出讓金，有償受讓土地使用權后，僅對土地進行通水、通電、通路和平整地面等土償受讓土地使用權后，僅對土地進行通水、

9、通電、通路和平整地面等土地開發，不進行房產開發，即所謂地開發，不進行房產開發，即所謂“將生地變熟地將生地變熟地”，然后直接將空地，然后直接將空地出售出去。出售出去。9.2土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率9.2.2土地增值稅征稅土地增值稅征稅范圍范圍1 1征稅范圍征稅范圍的的一一般般規定規定（2 2）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。種附屬設施。附著物，是指附著于土地上的

10、不能移動或一經移動即遭損壞的物品附著物，是指附著于土地上的不能移動或一經移動即遭損壞的物品。納稅人取得國有土地使用權后進行房屋開發建造然后出售的，即房地。納稅人取得國有土地使用權后進行房屋開發建造然后出售的，即房地產開發。雖然這種行為通常稱做賣房，但按照國家有關房地產法律和法產開發。雖然這種行為通常稱做賣房，但按照國家有關房地產法律和法規的規定，賣房的同時，土地使用權也隨之發生轉讓。由于這種情況既規的規定，賣房的同時，土地使用權也隨之發生轉讓。由于這種情況既發生了產權的轉讓又取得了收入，所以應納入土地增值稅的征稅范圍發生了產權的轉讓又取得了收入，所以應納入土地增值稅的征稅范圍。9.2土地增值稅

11、納稅人、征稅范圍和稅率土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率9.2.2土地增值稅征稅土地增值稅征稅范圍范圍1 1征稅范圍的征稅范圍的一一般般規定規定（3 3）存量房地產的買賣。）存量房地產的買賣。存量存量房地產是指已經建成并已投入使用的房地產，其房屋所有人將房地產是指已經建成并已投入使用的房地產，其房屋所有人將房屋產權和土地使用權一并轉讓給其他單位和個人。這種行為按照國家房屋產權和土地使用權一并轉讓給其他單位和個人。這種行為按照國家有關的房地產法律和法規，應當到有關部門辦理房產產權和土地使用權有關的房地產法律和法規，應當到有關部門辦理房產產權和土地使用權的轉移變更手續；原土地使用權屬于無償劃撥的，還

12、應到土地管理部門的轉移變更手續；原土地使用權屬于無償劃撥的，還應到土地管理部門補交土地出讓金。補交土地出讓金。9.2土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率9.2.2土地增值稅征稅范圍土地增值稅征稅范圍2. .特殊征稅范圍特殊征稅范圍（1 1）以繼承、贈與方式轉讓房地產）以繼承、贈與方式轉讓房地產。 1 1）房地產繼承，是指房產原產權所有人、依照法律規定取得土地使）房地產繼承，是指房產原產權所有人、依照法律規定取得土地使用權的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法繼承死者房產產權和土地使用權的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法繼承死者房產產權和土地使用權的民事法律行為用權的

13、民事法律行為。 2 2）房地產贈與，是指房地產所有人、土地使用權所有人將自己所擁）房地產贈與，是指房地產所有人、土地使用權所有人將自己所擁有的房地產無償交給他人的民事法律行為有的房地產無償交給他人的民事法律行為。（2 2）房地產出租。）房地產出租。房地產出租，是指房產的產權所有人、依照法律規定房地產出租，是指房產的產權所有人、依照法律規定取得土地使用權的土地使用人，將房產、土地使用權租賃給承租人使用，取得土地使用權的土地使用人，將房產、土地使用權租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為由承租人向出租人支付租金的行為。 9.2土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅

14、率9.2.2土地增值稅征稅土地增值稅征稅范圍范圍2. .特殊征稅特殊征稅范圍范圍（3 3）房地產抵押。）房地產抵押。房地產抵押，是指房地產的產權所有人、依法取得土地房地產抵押，是指房地產的產權所有人、依法取得土地使用權的土地使用人作為債務人或第三方向債權人提供不動產作為清償債使用權的土地使用人作為債務人或第三方向債權人提供不動產作為清償債務的擔保而不轉移權屬的法律行為務的擔保而不轉移權屬的法律行為。（4 4）房地產交換，）房地產交換，是指一方以房地產與另一方的房地產進行交換的行為。是指一方以房地產與另一方的房地產進行交換的行為。（5 5）合作建房。）合作建房。（6 6）房地產的代建房）房地產的

15、代建房行為。行為。（7 7）房地產的重新評估）房地產的重新評估9.2土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率9.2.2土地增值稅征稅范圍土地增值稅征稅范圍3.3.企業改制重組土地增值稅政策企業改制重組土地增值稅政策（1 1）按照中華人民共和國公司法的規定，非公司制企業整體改）按照中華人民共和國公司法的規定，非公司制企業整體改建為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整建為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責任公司），對改建前的企業將國有土地體改建為股份有限公司（有限責任公司），對改建前的企業將國有土地、

16、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業，暫不征收土地增值稅。整體改、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業，暫不征收土地增值稅。整體改建是指不改變原企業的投資主體，并繼承原企業權利、義務的行為。建是指不改變原企業的投資主體，并繼承原企業權利、義務的行為。（2 2）按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合并為一個）按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合并為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業，暫不征收土地增值稅、變更到合并后的企業，暫不征收土地增值稅。9.2土地增值稅納稅人、征稅范圍

17、和稅率土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率9.2.2土地增值稅征稅土地增值稅征稅范圍范圍3.3.企業改制重組土地增值稅企業改制重組土地增值稅政策政策（3 3）按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原）按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更企業投資主體相同的企業，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業，暫不征收土地增值稅。到分立后的企業，暫不征收土地增值稅。（4 4）單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將）單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉

18、移、變更到被投資的企業，暫不征收土地增值稅國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征收土地增值稅。（5 5）上述上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。9.2土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率（6 6）企業改制重組后再轉讓國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，）企業改制重組后再轉讓國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以改制前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定應以改制前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用，作為該企業繳納的有關費用，作為該企業“取

19、得土地使用權所支付的金額取得土地使用權所支付的金額”扣除?？鄢?。（7 7）企業按有關規定享受相關土地增值稅優惠政策的，應及時向主管稅）企業按有關規定享受相關土地增值稅優惠政策的，應及時向主管稅務機關提交相關房產、國有土地權證、價值證明等書面材料。務機關提交相關房產、國有土地權證、價值證明等書面材料。9.2土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率土地增值稅納稅人、征稅范圍和稅率9.2.3土地增值稅土地增值稅稅率稅率土地增值稅實行土地增值稅實行四級超率累進稅率四級超率累進稅率，如表，如表9-29-2所示。所示。級級數數增值額與扣除項目金額增值額與扣除項目金額的比率的比率稅率稅率（% %）速算扣除系數速算扣

20、除系數（% %）1 1不超過50%的部分3002 2超過50%100%的部分4053 3超過100%200%部分50154 4超過200%的部分6035表表9-2 土地增值稅稅率表土地增值稅稅率表9.3土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算9.3.1應納收入的應納收入的確定確定根據土地增值稅暫行條例及其實施細則的規定，納稅根據土地增值稅暫行條例及其實施細則的規定，納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨

21、幣收入、實物收入和其他收入。入、實物收入和其他收入。9.3土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算9.3.2 扣除項目的扣除項目的確定確定稅法準予納稅人從轉讓收入額中減除的扣除項目主要包括以稅法準予納稅人從轉讓收入額中減除的扣除項目主要包括以下幾種下幾種：1.1.取得土地使用權所支付的金額取得土地使用權所支付的金額 （1 1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。1）以協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；2）以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規定補交的土地出讓金；3

22、）以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。（2 2）納稅人在取得土地使用權時，按照國家統一規定繳納的）納稅人在取得土地使用權時，按照國家統一規定繳納的有關有關費用費用（納稅人納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續在取得土地使用權過程中為辦理有關手續，按國家統一規定繳納的有關登記、過戶，按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費手續費）9.3土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算9.3.2 扣除項目的確定扣除項目的確定2.2.房地產開發成本房地產開發成本 房地產開發成本是指納稅人在房地產開發項目中實際發生的成本，包括：（1 1）土

23、地征用及拆遷）土地征用及拆遷補償費補償費（2 2）前期工程）前期工程費費（3 3）建筑安裝工程）建筑安裝工程費費（4 4）基礎設施）基礎設施費費（5 5）公共配套設施公共配套設施費費（6 6）開發間接）開發間接費用費用9.3土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算9.3.2 扣除項目的確定扣除項目的確定3.3.房地產開發費用房地產開發費用 房地產房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用和財務費用。 根據根據企業會計準則規定，這三項費用作為期間費用，直接計入當期企業會計準則規定，這三項

24、費用作為期間費用，直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤。故作為土地增值稅扣除項目的房地損益，不按成本核算對象進行分攤。故作為土地增值稅扣除項目的房地產開發費用，不按納稅人房地產開發項目實際發生的費用進行扣除，而產開發費用，不按納稅人房地產開發項目實際發生的費用進行扣除，而是按土地增值稅暫行條例實施細則的標準進行扣除。是按土地增值稅暫行條例實施細則的標準進行扣除。9.3土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算土地增值稅暫行條例實施細則土地增值稅暫行條例實施細則規定規定：（1 1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金）納稅人能夠按轉讓房地產項

25、目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為： 利息利息+ +（取得土地使用權所支付的金額（取得土地使用權所支付的金額+ +房地產開發成本）房地產開發成本）5%5%以內以內（利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）（利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）。（2 2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：（取得（取得土地使

26、用權所支付的金額土地使用權所支付的金額+ +房地產開發成本）房地產開發成本）10%10%以內以內。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。9.3土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算（3 3）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述（地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述（1 1）、（）、（2

27、 2）項所述兩種）項所述兩種方法方法。（4 4）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除應調整至財務費用中計算扣除。此外，財政部、國家稅務總局還對扣除項目金額中利息支出的計算此外，財政部、國家稅務總局還對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了專門規定問題作了專門規定：一一是利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分是利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除不允許扣除；二二是對超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。是對超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

28、9.3土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算9.3.2 扣除項目的確定扣除項目的確定4.4.與轉讓房地產有關的稅金與轉讓房地產有關的稅金 與與轉讓房地產有關的轉讓房地產有關的稅金稅金：是是指在轉讓房地產時繳納的城市維護建指在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。除。 需要需要明確的是，房地產開發企業按照施工、房地產開發企業財務明確的是，房地產開發企業按照施工、房地產開發企業財務制度有關規定，其在轉讓時繳納的印花稅因列入管理費用中，故在此制度有關

29、規定，其在轉讓時繳納的印花稅因列入管理費用中，故在此不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅（按產權轉移數據所載金不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅（按產權轉移數據所載金額的額的0.50.5貼花）允許在此扣除。貼花）允許在此扣除。9.3土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算9.3.2 扣除項目的確定扣除項目的確定5.5.其他扣除項目其他扣除項目 對從事房地產開發的納稅人可按土地增值稅暫行條例實施細則第七對從事房地產開發的納稅人可按土地增值稅暫行條例實施細則第七條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20%20%

30、扣除扣除。此此條優惠只適用于從事房地產開發的條優惠只適用于從事房地產開發的納稅人納稅人。其他其他扣除項目的計算公式為扣除項目的計算公式為: :其他扣除項目其他扣除項目= =（取得土地使用權支付的金額取得土地使用權支付的金額+ +房地產開發成本）房地產開發成本）20%20%9.3土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算9.3.2 扣除項目的確定扣除項目的確定6.6.舊房及建筑物的評估價格舊房及建筑物的評估價格 納稅人納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統一規定

31、繳納的有關費用和轉讓環權所支付的地價款或出讓金、按國家統一規定繳納的有關費用和轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，在計征土地增值稅時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，在計征土地增值稅時不允許扣除。不允許扣除。9.3土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算9.3.2 扣除項目的確定扣除項目的確定舊房及建筑物的評估舊房及建筑物的評估價格價格：在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以

32、成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確定。重置成本價重置成本價：對舊房及建筑物，按轉讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結構、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。成新度成新度折扣折扣率率：按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。9.3土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算9.3.2 扣除項目的確定扣除項目的確定納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認的，經當地稅務部門確認，可，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓按發票所載金

33、額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計年度止每年加計5%5%計算扣除。計算扣除項目時計算扣除。計算扣除項目時“每年每年”按購房發票所按購房發票所載日期至售房發票開具之日至，每滿載日期至售房發票開具之日至，每滿1212個月計個月計1 1年；超過年；超過1 1年，未滿年，未滿1212個月但超過個月但超過6 6個月的，可以視同為個月的，可以視同為1 1年年。9.3土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算9.3.3 土地增值稅應納稅額的土地增值稅應納稅額的計算計算1.1.增值額的確定增值額的確定土地增值稅納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定的扣除項目金土地增值稅納稅人轉讓

34、房地產所取得的收入減除規定的扣除項目金額后的余額，為增值額額后的余額，為增值額。準確核算增值額，需要有準確的房地產轉讓收入額和扣除項目金額。在實準確核算增值額，需要有準確的房地產轉讓收入額和扣除項目金額。在實際房地產交易活動中，有些納稅人由于不能準確提供房地產轉讓價格或扣除際房地產交易活動中，有些納稅人由于不能準確提供房地產轉讓價格或扣除項目金額，致使增值額不準確，直接影響應納稅額的計算和繳納。項目金額，致使增值額不準確，直接影響應納稅額的計算和繳納。9.3土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算1.1.增值額的確定增值額的確定土地增值稅暫行條例土地增值稅暫行條

35、例第九條規定，納稅人有以下情形第九條規定，納稅人有以下情形之一的，按照房地產評估價格計算征收。房地產評估價格是之一的，按照房地產評估價格計算征收。房地產評估價格是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。地產進行綜合評定的價格。9.3土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算9.3.3 土地增值稅應納稅額的計算土地增值稅應納稅額的計算2 2應納稅額的計算應納稅額的計算土地增值稅土地增值稅的計算公式是的計算公式是：應納土地增值稅應納土地增值稅= =( (每級距的增值額適用稅率每級距

36、的增值額適用稅率）應納土地增值稅應納土地增值稅= = 增值增值額適用稅率額適用稅率- -扣除項目金額速算扣除數扣除項目金額速算扣除數9.3土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算土地增值稅的計稅依據和應納稅額的計算9.3.3 土地增值稅應納稅額的計算土地增值稅應納稅額的計算 計算計算時注意分步驟計算：時注意分步驟計算：第一步，確定應稅收入；第一步，確定應稅收入；第二步，確定扣除項目；第二步，確定扣除項目；第三步，計算土地增值額；第三步，計算土地增值額；第四步，計算增值額占扣除項目金額的百分比，確定適用稅率和速算第四步，計算增值額占扣除項目金額的百分比，確定適用稅率和速算扣除系數；扣除系數；第五步，

37、計算應納土地增值稅稅額。第五步，計算應納土地增值稅稅額。本章本章導入案例解析：導入案例解析：第一步，計算增值額第一步，計算增值額?？鄢鄢椖拷痤~：項目金額：土地支付金額土地支付金額=2800+5=2805(=2800+5=2805(萬元萬元) )房地產開發成本房地產開發成本=24730=24730（萬元）（萬元）房地產開發費用房地產開發費用= =（2805+247302805+24730）10%=2753.510%=2753.5（萬元）（萬元）稅費：增值稅稅費：增值稅=64000=6400017%=1088017%=10880（萬元）（萬元）城建稅、教育費附加和地方教育附加城建稅、教育費附加

38、和地方教育附加=10880=10880(7%+3%+2%)=1305.6(7%+3%+2%)=1305.6（萬元）（萬元）加計扣除項目加計扣除項目= =（2805+247302805+24730）20%=550720%=5507（萬元）（萬元）扣除項目合計扣除項目合計=2805+24730+2753.5+1305.6+10880+5507=47981.1=2805+24730+2753.5+1305.6+10880+5507=47981.1（萬元）（萬元） 案例案例分析分析第二第二步，計算增值率。步，計算增值率。增值額增值額=64000=6400047981.1=16018.947981.1=

39、16018.9（萬元）（萬元）增值率增值率=16018.9=16018.947981.1=33.447981.1=33.4%第三步，依據增值率確定適用稅率和速算扣除數。第三步，依據增值率確定適用稅率和速算扣除數。增值額超過扣除項增值額超過扣除項目金額的目金額的50%50%，適用稅率為，適用稅率為3030%第四步，依據適用稅率計算應納稅額第四步，依據適用稅率計算應納稅額。應應納土地增值稅納土地增值稅=16018.9=16018.930%=4805.6730%=4805.67（萬元）（萬元） 案例分析案例分析9.4土地增值稅稅收優惠和征收管理土地增值稅稅收優惠和征收管理1 1. .建造普通標準住宅

40、的稅收建造普通標準住宅的稅收優惠優惠增值率增值率“普通標準住宅普通標準住宅”是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。普通標準住宅應同時滿足：宅。普通標準住宅應同時滿足：（1 1）住宅小區建筑容積率在住宅小區建筑容積率在1.01.0以上；以上；（2 2）單套建筑面積在單套建筑面積在120120平方米以下；平方米以下；（3 3）實際成交價格低于同級別實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格土地上住房平均交易價格1.21.2倍以下。各省、自治區、直轄市對普通住房倍以下。各省、自治區、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不得超過上述標準的的具體

41、標準可以適當上浮，但不得超過上述標準的20%20%。對于對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。準住宅不能適用這一免稅規定。未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅超過20%的，應就其全部增值額按規定計稅9.4土地增值稅稅收優惠和征收管理土地增值稅稅收優惠和征收管理9.4.1土地增值稅的稅收優惠土地增值稅的稅收優惠2.2.國家依法征用、收回房地產國家依法征用、收回房地產因國

42、家收回國有土地使用權、征用地上的建筑物及附著因國家收回國有土地使用權、征用地上的建筑物及附著物而使房地產權屬發生轉移的，免征土地增值稅。此外，對物而使房地產權屬發生轉移的，免征土地增值稅。此外，對于因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，有納稅人自行于因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，有納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。轉讓原房地產的，免征土地增值稅。9.4土地增值稅稅收優惠和征收管理土地增值稅稅收優惠和征收管理9.4.1土地增值稅的稅收優惠土地增值稅的稅收優惠3 3. .房地產投資、聯營房地產投資、聯營對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡對于以土地（房地產）作價入股進行

43、投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業及其建造的商品房進行投資聯營的，均不適用關于土地業及其建造的商品房進行投資聯營的，均不適用關于土地增值稅一些具體問題規定的通知第一條免征收土地增值稅增值稅一些具體問題規定的通知第一條免征收土地增值稅的規定。的規定。9.4土地增值稅稅收優惠和征收管理土地增值稅稅收優惠和征收管理9.4.2特殊減免稅特殊減免稅規定規定改制重組過程中涉及的土地增值稅政策如下：改制重組過程中涉及的土地增值稅政策如下：（1 1）按照）按照公司法公司法的規定，非公司制企業整體改建為有限責任公的規定，非公

44、司制企業整體改建為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改建為股份司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責任公司），對改建前的企業將國有土地、房屋權屬轉有限公司（有限責任公司），對改建前的企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改建后的企業，暫不征收土地增值稅。移、變更到改建后的企業，暫不征收土地增值稅。上述所稱整體改建是指不改變原企業的投資主體，并承繼原企業權上述所稱整體改建是指不改變原企業的投資主體，并承繼原企業權利、義務的行為。利、義務的行為。9.4土地增值稅稅收優惠和征收管理土地增值稅稅收優惠和征收管理9.4.2特殊減免稅特殊減

45、免稅規定規定改制重組過程中涉及的土地增值稅政策如下：改制重組過程中涉及的土地增值稅政策如下：（2 2）按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合并為一個）按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合并為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業，暫不征收土地增值稅。變更到合并后的企業，暫不征收土地增值稅。（3 3）按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原）按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變

46、更到企業投資主體相同的企業，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業，暫不征收土地增值稅分立后的企業，暫不征收土地增值稅。（4 4）單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將）單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征收土地增值稅。國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征收土地增值稅。（5 5）上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。）上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。9.4土地增值稅稅收優惠和征收管理土地增值稅稅收優惠和征收管理9.4.2特殊減免稅特殊減免稅規定規

47、定改制重組過程中涉及的土地增值稅政策如下：改制重組過程中涉及的土地增值稅政策如下：（6 6）企業改制重組后再轉讓國有土地使用權并申報繳納土地增值稅）企業改制重組后再轉讓國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以改制前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統一時，應以改制前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用，作為該企業規定繳納的有關費用，作為該企業“取得土地使用權所支付的金額取得土地使用權所支付的金額”扣扣除。企業在重組改制過程中經省級以上（含省級）國土管理部門批準，除。企業在重組改制過程中經省級以上（含省級）國土管理部門批準，國家以國有土地使用權作價出資入

48、股的，再轉讓該宗國有土地使用權并國家以國有土地使用權作價出資入股的，再轉讓該宗國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以該宗土地作價入股時省級以上（含省級）申報繳納土地增值稅時，應以該宗土地作價入股時省級以上（含省級）國土管理部門批準的評估價格，作為該企業國土管理部門批準的評估價格，作為該企業“取得土地使用權所支付的取得土地使用權所支付的金額金額”扣除?？鄢?。9.4土地增值稅稅收優惠和征收管理土地增值稅稅收優惠和征收管理9.4.3 土地增值稅土地增值稅的納稅的納稅期限期限土地增值稅的納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的土地增值稅的納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的7 7天內，到房地天內，到房地產所在

49、地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料告及其他與轉讓房地產有關的資料。納稅人納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經稅務因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。情況確定。9.4土地增值稅稅收優惠和征收管理土地增值稅稅收

50、優惠和征收管理9.4.3 土地增值稅土地增值稅的納稅的納稅期限期限對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得收入，由于涉及成對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的可以預征土地增值本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補，具體辦稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補，具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。9.4土地增值稅稅收優惠和征收管理土地增值稅稅收優惠和征收管理9.4.4

51、土地增值稅的納稅土地增值稅的納稅地點地點 房地產房地產所在地主管所在地主管稅務機關稅務機關房地產房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在坐落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別申報納稅地分別申報納稅。9.4土地增值稅稅收優惠和征收管理土地增值稅稅收優惠和征收管理9.4.4 土地增值稅的納稅土地增值稅的納稅地點地點在在實際工作中，納稅地點的確定又可以分為以下兩種情況：（實際工作中，納稅地點的確定又可以分為以下兩種情況：（1 1）納）納稅人是法人的。當轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營地一致時稅人是法人的。當轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營地一致時，則在辦理稅務登記的園管

52、轄稅務機關申報納稅即可；如果轉讓的房地，則在辦理稅務登記的園管轄稅務機關申報納稅即可；如果轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致時，則應在房地產坐落地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不一致時，則應在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅所管轄的稅務機關申報納稅。（2 2）納稅人是自然人的。當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地一）納稅人是自然人的。當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務機關申報納稅；當轉讓的房地產坐落地與其致時，則在住所所在地稅務機關申報納稅；當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續所在地的稅務機關申報納稅。居住所在地不一致時，在

53、辦理過戶手續所在地的稅務機關申報納稅。9.4土地增值稅稅收優惠和征收管理土地增值稅稅收優惠和征收管理9.4.5 房地產開發企業土地增值稅房地產開發企業土地增值稅清算清算1 1. .土地增值稅的清算單位土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別核算增值額。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別核算增值額。9.4土地增值稅稅收優惠和征收管理土地增值稅稅收優惠和征

54、收管理9.4.5 房地產開發企業土地增值稅清算房地產開發企業土地增值稅清算2.2.土地增值稅的清算條件土地增值稅的清算條件（1 1）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算（簡稱）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算（簡稱“必須清算必須清算”情形）：情形）：1 1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；2 2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3 3）直接轉讓土地使用權的。）直接轉讓土地使用權的。9.4土地增值稅稅收優惠和征收管理土地增值稅稅收優惠和征收管理9.4.5 房地產開發企業土地增值稅清算房

55、地產開發企業土地增值稅清算2.2.土地增值稅的清算條件土地增值稅的清算條件（2 2）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算（簡稱稅清算（簡稱“可以要求清算可以要求清算”情形）：情形）：1 1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在目可售建筑面積的比例在85%85%以上，或該比例雖未超過以上，或該比例雖未超過85%85%，但剩余的，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；可售建筑面積已經出租或自用的；2 2）取得銷售

56、（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3 3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；4 4）省稅務機關規定的其他情況。）省稅務機關規定的其他情況。9.4土地增值稅稅收優惠和征收管理土地增值稅稅收優惠和征收管理9.4.5 房地產開發企業土地增值稅清算房地產開發企業土地增值稅清算3.3.非直接銷售和自用房地產的收入確定非直接銷售和自用房地產的收入確定（1 1）納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東）納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債

57、務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售有權轉移時應視同銷售房地產其房地產其收入按下列方法和順序確認：收入按下列方法和順序確認：1 1）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2 2）由主管稅務機關參照當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定）由主管稅務機關參照當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。9.4土地增值稅稅收優惠和征收管理土地增值稅稅收優惠和征收管理9.4.5 房地產開發企業土地增值稅清算房地產開發企業土地增值稅清

58、算4.4.土地增值稅的扣除項目土地增值稅的扣除項目房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關的稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法讓房地產有關的稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。有效憑證的，不予扣除。9

59、.4土地增值稅稅收優惠和征收管理土地增值稅稅收優惠和征收管理9.4.5 房地產開發企業土地增值稅清算房地產開發企業土地增值稅清算4.4.土地增值稅的扣除項目土地增值稅的扣除項目（1 1）與轉讓房地產有關的稅金）與轉讓房地產有關的稅金1 1）“營改增營改增”后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地與轉讓房地產有關的稅金產有關的稅金”不包括增值稅；不包括增值稅；2 2）“營改增營改增”后，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅（以下后，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱簡稱“城建稅城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許）、

60、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。其他轉讓房地產行為的城建稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行。、教育費附加扣除比照上述規定執行。9.4土地增值稅稅收優惠和征收管理土地增值稅稅收優惠和征收管理9.4.5 房地產開發企業土地增值稅清算房地產開發企業土地增值稅清算（2 2）開發）開發成本成本房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安房地產開發企業辦理土地增