1、最新修正版最新修正版1. 0 導言2. 0 項目概況2. 1項目主要技術經濟指標如下2. 2裝修設備標準3. 0 肇慶市區及其經濟發展概況3. 1地理位置、自然環境、人口3. 2主要經濟指標增勢強勁3.3 綜合評述1-12-12-12-13-13-13-13-54. 0 肇慶市區同類大型商業物業市場概況4-14. 1天寧廣場4-14. 2 好世界購物中心4-24.3 綜合評述4-55. 0 項目競爭力分析5-15.1 項目的主要競爭優勢5-15. 2項目的主要競爭劣勢5-25. 3項目主要機會5-35. 4項目的主要風險5-36. 0 項目的目標消費群6-17. 0 項目的市場定位7-17.

2、1 功能定位7-17. 2檔次定位7-17.3 客戶定位7-17. 4 價格定位7-38. 0 項目業態組合及分布8-19. 0 租售推廣策略9-19. 1經營主題與布局主題9-19. 2經營模式9-49. 3 招租模式9-59. 4銷售資料9-59. 5銷售人員9-510.0 廣告宣傳策略10-110.1 廣告宣傳整體目標10-110.2 品牌宣傳策略10-110.3 廣告宣傳主題（賣點）10-210.4 廣告宣傳的目標客戶群10-210.5 廣告宣傳實施及媒介選擇10-310.6時代廣場首期廣告安排10-511-111.0 項目租售資金回收計劃12.0 對項目建筑設計的意見及建議12-11

3、2.1 交通安排12-112.2 輔助場地12-212.3 其他12-312.4A、 B 區的塔樓12-313.0 對項目售樓部工程的建議13-113.1 調整廳內布局13-113.2 大門擴寬13-113.3改善局部光照13-213.4 地板13-213.5 門前扇形廣場布局13-213.6 及早確定大廈文化特征13-314.0 關于籌組經營管理公司的建議14-114-114-314.1 經營管理公司的組建14.2 關于物管理方面的建議肇慶時代廣場商場營銷策劃報告1.0 導言二十一世紀的中國， 商業零售業正在發生巨大的變革， 首先從沿 海開放較早的省分及城市開始， 人們的消費意識及消費觀念逐

4、漸在轉 變，從單純的購物型消費發展到購物與休閑、娛樂、飲食相結合的享 受型消費， 并且已成為時尚， 大型一站式綜合商場及大型超市由此應 運而生，在短短的時間內取代傳統百貨商場一躍而成為新興商業形態 的主體。時代廣場即將崛起于肇慶， 一個大型的商業物業將以非凡的恣態 出現在粵西，出現在西江流域。我們的目標和宗旨是：讓時代廣場在 本地區 開創全新的消費潮流，與中國同步，與世界同步2.0 項目概況時代廣場（商場）位于肇慶市端州區，端州五路與天寧路交匯點 北側朝龍里地段，北靠星湖，東鄰牌坊廣場。該地段屬于市內主要的 商業中心區，其繁華程度，居全市之首。2.1 項目主要技術經濟指標如下：總用地面積： 2

5、1200m建筑物底層面積：約 16500m面積： 75870 m面積： 64230m地下室面積：21200 m'總建筑面積：140100m建筑總高： 70.5m建筑密度： 45容積率： 3.7綠地率： 252.2 裝修設備標準待發展商提供）時代廣場由肇慶市建設實業總公司開發， 創億實業發展有限公司 實施，現時工程進度為大開挖樁基工程。3.0 肇慶市區及其經濟發展概況3.1 地理位置、自然環境、人口肇慶市區（端州區）位于廣東省中西部西江中下游北岸，屬于珠江三角洲經濟發展區范圍；南臨西江，北靠北嶺山，東鄰鼎湖區，西與高要小湘鎮接壤；處于東經112023 一 34，北緯2302' 1

6、1之間；距廣州90公里，距香港140海里；面積152.3平方公里，其中城區面積 16.8 平方公里。端州區地勢北高南低，中部為沖積平原，地勢較平坦，大小湖塘呈半珠狀分布，石山巖溶構成具有特色的星湖風景名勝區。1999 年端州區人口總戶數有 78333戶，人口 31.41 萬，其中非農業人口 27.17 萬，人口自然增長率 8.05，民族構成以漢族為主。3.2 主要經濟指標增勢強勁根據最新的地方年鑒統計， 1999 年端州區國內生產總值 22.5億元，同比增長 12，三大產業的比重依次為 4：55.2：40.8。人均國內生產總值 18020 元，同比增長 10.3。城市居民人均可支配收入 649

7、5 元，同比增長 4.0，居民儲畜余額 25.4 億元，同比增長18.3。最新修正版房地產開發完成商品房投資總額 2.49 億元，建筑面積 32.34萬平方米，同比分別增長 28.3和 38.9；銷售額為 3.23 億元， 銷售面積 18.68 萬平方米，同比分別增長 6.9和 6.4；實現稅利 5070 萬元，同比增長 4.3。商業方面，全區社會消費品零售總額 17.2 億元，同比增長 8。旅游業方面，端州旅游公司擁有各種旅游路線 85 條，創收396.9 萬元，同比增長 79。另據統計，作為旅游大市， 2001 年 全區共接待游客 428.1 萬人次，星湖景區成為全國首家榮獲ISO1400

8、 國家示范區稱號的重點風景名勝區。交通基礎設施建設方面，有三茂鐵路由廣州經端州至茂名；有肇慶至香港九龍直通火車； 321、 324 等高級公路通達四方；廣 肇高速公路已近完工；西江水道上行可達廣西梧州，下行可達廣 州、香港；再加肇慶大橋等各處橋梁的連接，以端州區為中心點， 已形成一個完善優良的水陸交通網絡。指標名稱1987年1999 年1999年比1987年土年均遞增一、國內生產總值（萬元）214561871207.7倍19.8其中：第二產業（萬元）713012528016.6 倍27.0其中：工業（萬元）569011816019.8 倍28.7第三產業（萬元）11060573004.2倍14

9、.7二、工業總產值（萬元）2352570808829.1 倍32.8三、全社會固定資產投資（萬元）41936000213.3 倍24.8四、社會消費品零售總額（萬元）223611720606.7倍18.5五、財政收入（萬元5倍20.7六、總人口（萬人）19.331.462.77.2七、農業總產值（萬元）5278820255.46.5說明：1987年作為基期年。%肇慶市區國內生產總值（GDP）最新修正版最新修正版（當年價格）單位：萬元指標名稱1990年1995年1996年1997年1998年1999 年總量比重%一、國內生產總值330901282881578001744

10、70203839225069100.0第一產業4966794686608970916090354.0第二產業1191661470791808688011106412565855.8工業1041052810701107717010043611502951.1建筑業150686609070971010628106294.7第三產業16208588726996078620836159037640.2其中：批零餐飲業7741273903311037830415504487419.9金融業27601020010480104909400101054.5房地產業73339205210571064927128

11、3.2二、人均國內生產 總值（元）36201125313330143001657018020肇慶市區社會消費品零售總額最新修正版最新修正版最新修正版項目總計、按經濟類型分、按行業分批發零售貿易業其中：個體餐飲業其中：個體制造業其他其中：農民對城鎮居民3.3綜合評述單位：萬元990年1995年1996年1997年1998年1999年36724120252134366145097159607172060160163668232957304152237321147409516001175281572918200161836957304163668843111581807151790258570999

12、21372965636251466085513359862618411578610416796569604766768577555822391728283335544719957108439017238203242071823017257571261636082349420108031424436632338924254665610390415604568854533593685987296563561145688545335936859872投資開發大型商業物業，在全國經濟正常發展的前提下， 對本地區經濟增長狀況的了解就顯得很重要，地區經濟的高速發展,使市民消費力及消費需求不斷提高，是大型商

13、業物業得以生存及發展的前提。近年肇慶的城市建設及經濟發展很快，是大家有目共睹的，這就為本項目的開發創造了良好的大環境。1999年端州區全社會消費品零售總額17.2億元，如果按平均增長率 8%計算，則到 2002年應超過 20 億元，這就是我們看得 見的大旦糕，開發大型商場目的也是要瓜分這個旦糕。此外， 每年四百多萬人次的游客，也是極寶貴的商業客源。4.0 肇慶市區同類大型商業物業市場概況主要考察了城市中心區現時最有代表性的兩個大型商場天寧廣場和好世界購物中心，基本情況如下：4.1 天寧廣場位置： 天寧北路與建設路交匯處面積： 首期工程面積達 10萬平方米（商場約占13500 m2,其中天貿南大

14、約占2000 m2）發展商： 肇慶市新長江房產實業有限公司經營范圍： 首層天貿南大百貨（服裝、精品、家私、電器、皮具等）二層京華美食（約占1500 m2）其它有大商家落訂，具體經營項目暫不透露。負一層經營電腦及配件。招商模式： 租期： 1 年租金：天貿南大（4035元/ m2 月）其它約110元/ m2 月以上租金按實用面積計算,實用率為 69.5%）管理費：9元/ m2 （按建筑面積計算） 綜合推廣管理費：15元/ m2 （按實用面積計算） 水電分攤： 15元/ m2 （按實用面積計算） 保證金：天貿南大按每戶2000元收取（50 m2以下）其它業主出租鋪位一個月租金為押金。最新修正版配套設

15、施： 大型停車場、中央空調、智能化監控、完善的網絡設備、配備廣告位， 為廠商做廣告提供條件。 正門大堂設大型投 影電視。出租率： 60%優勢：天寧廣場位于繁華的天寧北路與建設三路交匯處， 是肇慶市傳統商業、文化中心匯聚地，租金較低。劣勢：商場內部設計、布置不當，經營項目無分區、分類，且街鋪與商場不能連通。但是發展商承諾以后商場內部玻璃會拆，實 行敞開式經營，具體時間未定。注：該項目在預售階段用返租回報方式把商場全部售出， 但在銷售過程中未對商鋪經營業態加以分區和引導， 在開業經營后對持續旺場組織不力，導致客流不集中、場面較冷清，租戶難以為繼，租金下滑。4.2 好世界購物中心地理位置： 肇慶市天

16、寧北路與宋城東路交匯處 發 展 商： 廣東省肇慶市好世界房產發展有限公司 銷售熱線：（0758）2277448 總建筑面積： 8 萬平方米本項目商場部分采用先經營后銷售的方式， 已開業大半年， 現正 開始銷售。功能分布： 負一層：文化藝術中心（精致間隔小單位） 最新修正版最新修正版1 2 層：時裝、珠寶、化妝等生活時尚精品層：超市、兒童天地 層：數碼科技城 層：美食城612 層：高級酒店、寫字樓 新華書店于 14 層平均分布經營模式： 統一經營管理及敞開式經營銷售模式： 五年返租，分三種形式。1、即返：每年返還樓價的 7%，五年合計35%，于樓價中即時返還。2、季返：每年返還樓價 8%，且每年

17、遞增5%，三個月返還一次。3、年返：每年返還樓價 9%，且每年遞增5%，每年返還一次。銷售樓層： 現在銷售首層及二層。首層約 130 個鋪位，二層約 206 個鋪位。銷售價格：首層均價：Y 1.9萬/m2 （已打8 折）二層均價：Y 1.1萬/ m2 （已打8折）管理費：約8.5元/ m2，根據不同位置收取。租賃形式： 1 、直接租賃2、營業額分成租 金： 商場鋪位：最新修正版A 類：Y 130 元 /m2含管理費）B 類：Y 110元/ m2含管理費）C 類：Y 100 元/ m2含管理費）D 類：Y 90元/ m2 （含管理費）臨街鋪位：Y 160元/ m2 （含管理費）宣傳管理費： Y2

18、00 元/ m2一次性）保 證 金： Y 150 元/ m2可退還）進場時間： 2002年10月1日前免租裝修期： 7 天 營業時間： 早上 9： 30 分晚上 10： 30 分 營業額分成形式：商家每月每平方米保底營業額Y 600元，商場經營者分成 20%，超出部分按 15%分成，不足也按保底營業額的分成計算。需提供資料： 廠家營業執照、稅務登記證復印件、形象店圖片畫冊。如：加盟店需提供加盟證書。合作期限： 暫定兩年。租期： 2002年10月 1 日，商場重新間隔，重新布局。注：好世界購物中心地處肇慶市商業中心， 具有完善的配套設施及功能，并且采用了先出租，后銷售的營銷模式。前期以較低的租

19、金及優惠的合作條件吸引商家進場經營。聚集人流，待時機成 熟時才公開發售。此模式頗受買家追捧，但發展商必須擁有雄厚的資金及實力進行運作。目前該商場的出租率達到60%，銷售率也達到了 40%。4.3 綜合評述一、與本項目同一區域內三座大型商場鼎立，在一公里直徑范圍內，商場總建筑面積約十余萬平方米。若按西方城市每 20 萬人口配置一個大型商業中心的規劃理論，則肇慶城區僅 31.4 萬人口，最多只需配置兩個大型商業中心，可見市場供求對本項目是有較大壓力的。二、上述兩大商場分別采用了不同的營銷方式， 天寧主要是割散鋪位出售，資金回收較快，但對后期經營有負面影響。好世界是 先租后售，資金回收慢，但有利于后

20、期經營。不過，好世界的 方式必須有很強的經營管理能力，否則開業后一段時間，所有 缺點會暴露無遺，此時轉售，反而叫不起價。三、就總體而言， 上述兩大商場的經營布局仍未脫離傳統模式， 管理亦未能跟上，效果不盡人意5.0 項目競爭力分析5.1 項目的主要競爭優勢四、良好的開發時機中國在2001年11月加入世貿（WTO）,從此中國將進入一個與國際自由貿易體制相接軌的新經濟發展時期。國內經濟持續增長，肇慶經濟發展充滿活力，市民收入有較大提高，此時投入本項目的開發，只要能解決啟動資金問題，則其開發時機是十分適宜的。五、 優越的地理位置本項目位于城市主要商業中心區的天寧北路與端州五路交匯處，上述兩條道路均為

21、城市主干道，交通暢順，人流的匯聚性和出行的可達性兼而有之，有較成熟的商業氛圍，加上背靠星湖，毗鄰牌坊，有機會吸納眾多的旅游消費者，這是其他處于同一商業區域的大型商業物業所不具備的。六、規模效應本項目總建面積 6 萬余平方米，在當地具有足夠的規模產生規模效應，如果經營得法，加上優越的地頭，則其影響范圍除可覆蓋整個市區外，尚有可能輻射到鼎湖、廣寧、德慶、封開、懷集、高要及四會等周邊縣市以吸引更多的投資者、消費者。最新修正版七、 操作手段我們將引進一站式服務的經營理念（集購物、休閑、娛樂、飲食于一體）通過項目的合理設計，優良的物業管理，引進有 實力的龍頭商戶，持續合理的有效推廣，為廣大的投資者、經

22、營者提供一個理想的操作平臺。5.2 項目的主要競爭劣勢一、大型商業物業市場供應量過大，消費人口不足前面已經提到，在本項目所在區域，大型商業物業供應量較大而城市人口偏少，不足以支撐幾個大場同時經營，這種情形，將會導至各大商場對投資者、經營者及消費者的爭奪，從而令到競爭更加激烈，本項目屬于新開發，面對的是一個買方市場，問題會更多。二、本項目的設計有所不足主要是柱網間距過小， 部分扶梯及升降梯擺放位置不妥， 地下停車位不足以及前廣場不夠大等，后面會有專門敘述。三、遠期樓花易產生信心障礙本項目預計在一個月后推出市場，現時基礎工程尚未完成，屬于遠期樓花， 購買者或經營者對物業能否按時建成并交付使用會有信

23、心障礙。最新修正版最新修正版5.3 項目主要機會本項目剛投入開發，尚有時間考察廣州乃至全國知名大商場， 總結其開發經營的經驗與教訓，可以少走彎路，避免重大失 誤。引入最新的經營消費模式，在與同類樓盤的競爭中，有利于 后發制人。運用極具誘惑力的租售手法，最大限度地吸引買家，投資者 和經營者。5.4 項目的主要風險市場風險。項目在設計上的不足有可能產生建成后是否適應 市場，是否適應經營者需求的問題，或者縱然能按經營者的 需求進行調整改動，也不得不承受降低租金、售價的損失。資金風險。本項目的資金籌措，除自有資金及銀行貸款外， 相當部分要依賴預售預租。預售物業如屬辦按揭者，有銀行 放款期；預租者如屬大

24、經營商家，一般所需面積大，租金低、 條件較苛刻，前期一般只簽意向書，待物業落成，并可交付 使用時方簽正式合同及交付按金租金等有關款項。上述情況 如遇到某些環節上的阻滯，就會給開發投入帶來資金壓力。6.0 項目的目標消費群本項目的目標消費群如下：具有中等以上收入的本地居民。肇慶轄下各衛星市鎮具有中等以上收入的居民。觀光旅游者。來自珠三角的經商人士、大中小企業員工。最新修正版7.0 項目的市場定位7.1 功能定位根據前述的項目特點、市場條件及社會消費趨勢進行判斷，本項目不適宜走傳統百貨零售業的模式，建議將本項目功能定位為：以大型超市、零售業為主，休閑娛樂餐飲服務業為輔，并以休閑、娛樂餐飲服務帶動零

25、售，開創全新消費潮流的標志性商業中心。以大型超市、零售業為主，有利于盡快回收資金；以休閑娛樂、餐飲服務帶動零售有利于增加和積聚人氣、擴大知名度。7. 2檔次定位中檔以下的建造及經營檔次與本項目地理位置、商業環境不相稱。走高檔路線則與肇慶現時的整體消費水平不一致。建議將本項目的建造檔次定位為中高檔大型商業物業，將本項目的經營檔次定位為中至中高檔大型超市、零售、休閑娛樂及餐飲服務的大型商業物業。7.3 客戶定位、 銷售最新修正版銀行、金融證券機構。金融行業資金充足，只要地頭好，物業質素好，他們就有可能購買， 所需面積從數百平方米甚至超一千平方米。民營生產廠家。 如有實力的家具制造商等， 會購買商場

26、用作經營展示，所需面積一般過千平方米，如果租場，則所需面積可能更大。小商家、個體經營者。該類人士屬商場的小業主，一般經營面積從幾平方米到數 10 平方米，間隔小，總價低的鋪位較受歡迎。一個場在引入了知名商企后， 就靠吸引這類小業主買鋪經營， 托起整個市。商鋪投資者。手中擁有富余資金，買一兩個鋪返租或轉租出去，期望有較高的回報。二、 租賃大型百貨、超市。以租為主，通常面積過萬平方米，一般選擇 自行裝修、自行管理 連鎖店。如佐丹奴、屈臣氏之類，對經營場地一般不買，所需 面積中等，約 150400 平方米。品牌店。如皮爾卡丹、卡佛連、SATC H等，所需面積從數10平方米至過 100 平方米。 著名

27、快餐連鎖店。如麥當勞、必勝客、肯德基之類，對場地一般也是只租不買，其名聲越大（如麥當勞） ，入駐條件越苛刻。 中、西餐飲經營店。所需面積從過百平方米到過千平方米不等。 最新修正版最新修正版 各類零售與批發的廠家。該類廠家租場主要是設門市作為窗口推銷其產品。 個體經營者。所需面積較小，約 1030 平方米。7.4 價格定位1、2、 租賃價格經發展商確定，本項目月租均價（按建筑面積計算）如下：百貨超市40元/ m?風味食街20元/ 其他專賣店，品牌店另行定價發展商提供滿足使用功能的電力、空調，消防、供水、排水總管至租售物業自然層設備井位置，場地設備配置及二次裝修均 由租戶負責。如百貨超市自行負責空

28、調、消防設備，則月租均價為30元/譏3、主要租賃條件。百貨、超市物業簽 10 年以上租期，其他物業租期簽 3年以上。租金單價每兩年遞增5%。裝修免租期36個月（視乎所租場地大小）二、 出售價格（待議）經發展商確定，本項目銷售均價（按建筑面積計算）如下：A、B區C、D區首層首層夾層二層二層三層四層地下車位最新修正版8.0 項目業態組合及分布一、經營主題A、以大型超市、時尚、休閑、娛樂、特色飲食、為人流的主要引導，從而帶動零售消費和其它消費。B、營造一個時尚的生活中心，融購物、享受與方便生活于一體的特色主題商場。C、以全面性、綜合性、集中性為布局主題，全方位面向各階層目標顧客群。D、裝修設計以特色

29、，多變煥發魅力，表露出層次感，形成不同的千變萬化的吸引力。二、布局主題：A、購物a. 大型超市b. 名店廊c. 化妝品d. 珠寶店e. 鐘表、精品g. 其他生活用品B、兒童天地a. 兒童玩具、電動、電子游戲中心b. 兒童服裝、食品、用品c. 兒童樂園C、飲食天地a.中餐及各國風味特色店（澳門街、泰國菜、日本壽司、韓國菜）。b.咖啡室C.特色小食（冷飲、熟食、糖果、零食、鮮榨果汁）d. 茶館D、娛樂（增加夜間吸引）d. 桑拿、沐足e. 夜總會或 DISSCOE、便利生活:a. 銀行b. 郵局C. 旅行社d. 美發、美容e. 藥店f. 禮品包裝最新修正版g. 服務代理h. 結婚用品及服務i. 中介

30、代理F、知識廣場 a.圖書店 b.工藝品店C.文具店d. 書畫藝術e音像制品G、數碼咼科技 a.電腦合成照片、形象包裝設計 b.電腦服飾設計、婚紗設計e. 電腦及資訊網絡類商店f. 電信業類 g.影音類H、運動館 a.運動用品及器材 b.健身用品及器材C. 保健用品d.運動服裝、運動鞋 e爬山、遠足用品最新修正版f. 咼爾夫用品g. 展示中心j. 獵魚用品及水上用品I、觀賞類 a.寵物用品 b.觀賞植物、園藝用品C.觀賞魚及其配套、養魚用品三、各層功能分布負一層：設備層及停車場，共有 300 個車位A、B區首層：時代名店城（中高檔服裝、皮具、化裝品、珠寶店、銀行、金融證券、品牌專賣店、精品、禮

31、品、醫藥旅 游產品和用品等分區租售。A B區夾層：流行前線（散鋪間隔，大眾化中檔貨品綜合性布局，麥當勞或肯德基） 。A B區二、三層：大型百貨、超市（打出大型超市本身品牌例如好又多、吉之島、百佳） ，按層或縱向分割租售（縱向分 割亦可以按一至三層分割，應視乎實際而定） 。其余部分：知識廣場（圖書店、工藝品、書畫、藝術）A B區四層：娛樂世界（桑拿、沐足、夜總會或 DISCO中西餐飲、休閑娛樂。C D區首層：兒童天地、高科技數碼城、觀賞類（按其租值最新修正版最新修正版分布）C D區二層：運動用品、家具城、名牌特價場。裙樓頂層，平臺花園、會所網球場、小型泳池等。產品出租展示區域：1、A、B區主入口

32、前廣場。2、A、 B 區中庭。3、C、D區首層中廊。以上僅為初步方案，需待本項目的設計修改后（板層和柱網不變），才能對本項目的業態和布場加以完善。最新修正版最新修正版9.0 租售推廣策略經過調研、 考察，肇慶市現階段的商業物業存在各種不同程度的面問題，時代廣場項目在設計上也存在不足之處，必須揚長避短，充分發揮自身優勢，才能適應市場，占領市場的制高點。由于本項目回收資金的需要，建議 7 月下旬首推內部認購。9.1 銷售模式一、銷售分區銷售的分區有利于商業運作公司的經營運作， 為買家提供合適的鋪位。A、自由投資區一一適合投資者購買后保租回報，由商業運作公司統一經營。B、自主經營區一一客戶購買后自行

33、經營或租賃二、價格策略低開高走，差別定價”并舉針對項目現狀，需迅速回籠資金，價格通過低開高走，吸納。同時首批買家，保證資金到位，然后逐步上調，使樓盤升溫、增值，從而達到一種宣傳效果（注意：定價必須準確一步到位）對不同位置，不同戶型，不同面積的鋪位， 進行不同的差別定價。通過價格杠桿，引導購買意向，達到均衡出貨。集中銷售通過對準客戶購買心理的影響， 在短期內達到大1)2)量成交的效果，并使項目產生震撼力擴大影響效應。集中銷售必須有足夠準客戶的前提下實施，主要在每期首推階段使用。集中銷售是對有意向買家按其先后次序派發籌號，并以貳仟元作押金，于規定時間日期內，按其籌號的先后次序統一認 購。貳仟元押金

34、可退。四、保租回報使客戶對本項目購買有信心的保證 (即返、期返)。由于競爭的激烈，在推售過程中商家們各出其謀，以其吸引買家的注意力，“保租回報”是 2000 年推售手法的一大熱點，但現階段的買家日趨成熟，靠“保租回報”的銷售手法已經陳舊，但“保租回報”依然是一個重要的推售手法，現時買家最為看重的始終都是商場的前景，因此，各商家利用“保租回報”統一經營，以低租金將品牌經營者直接引入經營，建立主題式的商場。保租回報方式：最新修正版方式具體計算即返A根據發展商各自規定的比例，在成交價中一次性扣除。例：某商鋪成交價100萬元，按四年返還30%計算。 計算：在成交價中一次性扣除30%，即實際成交價 70

35、萬兀，首期付35萬兀，按揭35萬兀。即返B根據發展商各自規定的比例，在首期款中扣除。例：某商鋪成交價100萬元，按四年返還30%計算。 計算：成交價100萬元，首期款50萬元，按揭50 萬元，在首期款中一次性扣除成交價的 30%，即首 期付20萬元，按揭50萬元。期返根據發展商各自規定的比例，開業時按比例每季或每年返還。例：某商鋪成交價100萬元，按四年返還40%計算。 計算：成交價100萬元，首期付50萬元，按揭50 萬元，開業時每年按成交價的 10%返還，即每年返 還10萬元，共四年。以上各種銷售方式無論是即返或期返均由發展商統一經營,通常會采用兩種方式:A、打破銷售時的間隔格局，以地磚的

36、顏色識別原間隔，然后由發展商統一經營。B、按原銷售時的間隔格局，由商業運作公司統一招納經營者。五、客戶聯誼模式借勢發掘潛在客戶擴大宣傳效果。客戶聯誼：主要在首推后第二階段開始實施。其形式是時代廣場的業主， 每戶可擁有一張主卡和五張副卡， 業主持主卡， 將五張副卡分別推薦給有意向購買時代廣場的朋友、親戚等。持副卡購買者可獲優惠，但每次限使用一張，業主同等獲有優 惠，五張副卡用完即止。以上幾種模式在銷售中交錯使用）9.2 經營模式、自主經營業主購買后自行經營或自行租賃。二、租金形式商家直接支付租金、商場管理費自行經營。三、合作經營營業額分成（含保底分成）A、營業額分成有利于引入品牌店（U2、G20

37、00、佐丹奴、班尼路等）B、 營業額分成：即從每月總營業額中提取 12%-18%作為租金，營業員、貨源、商場管理費由各店自負。C、保底分成：不同租戶確定底線租金，如果營業額超出某一固定數，超出數額按一定比例計算。以上三種方式均必須遵照商場管理條例執行，準時開門、關門。） 最新修正版9.3招租模式1、直銷通過我司關系網直接與廣州商家及品牌店聯系。2、3、內銷在本地尋找有實力的商家。9.4銷售資料間接銷售通過傳媒及互聯網宣傳吸引商家及投資者。要在開盤前盡快完成下列銷售資料：1、裝修標準2、認購需知3、按揭需知4、認購書5、平面圖6、7、認租需知8、租賃合同9、反租合同（即反、期反）10、各類表格9

38、.5銷售人員1、2、開盤前期駐場 4 人。3、銷售階段駐場 6 人以上。在項目正式推出前， 進行銷售人員培訓， 了解市場， 熟悉項目、熟悉目標客戶、熟悉租售運作。最新修正版10.0 廣告宣傳策略10.1 廣告宣傳整體目標以目前市場之競爭環境， 廣告是最重要的宣傳手段， 它最直接地 貫徹實施銷售策略，將項目信息迅速地傳播給商家。根據時代廣場的特點，必須采取多元化的廣告策略，包括電視、 報紙、戶外、公關宣傳活動等專業廣告包裝。為突出發展商的實力和 樹立時代廣場的良好品牌，宣傳策略定位必須走高檔次的包裝路線， 突出時代廣場體現時尚潮流的特點， 將時代廣場塑造成肇慶人心目中 的標志性建筑物， 同時達到

39、既定的銷售業績， 務求實現良好社會效益 與經濟效益的雙重目標。10.2 品牌宣傳策略制定實施具有獨特創意的時代廣場系列宣傳計劃， 通過樹立大形 象、大品牌，達到整個宣傳的權威性，從而取得事半功倍的效果。三大形象品牌策略：A、發展商實力品牌B、時代廣場時尚形象品牌C、物業管理品牌最新修正版廣告宣傳必須圍繞以上三大品牌互相滲透，三位一體。10.3廣告宣傳主題（賣點）A、開創全新消費潮流，與中國同步，與世界同步。B、黃金地段、黃金物業、物超所值。C、時代標志地王商城。D、得時代者得天下。E、輕松投資委托經營。F、一鋪旺三代。10.4廣告宣傳的目標客戶群1）大型集團公司該類買家有相當實力， 傾向于作長

40、線的大型物業投資， 如連鎖超市、飲食集團、銀行等。2）中小型企業、個體工商戶該類買家購鋪， 主要是企業發展所需， 并且看中時代廣場的發展潛力與機會。3）投資客該類投資客購鋪出發點主要是為了增值，只要鋪位價格適中，發展前景看好，預計有足夠的升值潛力能令其投資帶來收益，便會吸引該類買家。4）其他商家最新修正版10.5 廣告宣傳實施及媒介選擇（1）時代廣場Logo （識別標志）設計盡快設計確定時代廣場Logo,該Logo必須體現出時尚與潮流的完美結合。2） 確定項目代言人項目規模較大， 建議選用適當的明星作代言人電視類A、拍攝 8 1 0分鐘的廣告宣傳片， 介紹開發公司的以往、現在、未來展望，介紹開

41、發公司的經營范圍， 對社會的職能與貢獻。此宣傳片在售樓部反復播放。B、拍攝 810分鐘的廣告宣傳片，介紹時代廣場獨特的建筑、配置、經營、商機等，在銷售現場不停播放。C、拍攝3060秒鐘的廣告 2條（形象版、促銷版） ，分別于黃金時間播出，如有必要可以在廣州投放。報紙類A、通過大篇幅設計精美的平面廣告， 來塑造項目形象， 促進銷售，吸引商家關注。B、通過新聞繕稿， 發表專題言論， 造成輿論影響， 提高項目知名度，擴大銷售聲勢。（ 5）最新修正版樓書制作（兩個版本）最新修正版A、B、A、在廣州花園酒店舉辦（時間待定）：肇慶時代廣場（商場）封頂典禮暨廣州招商會、討論會；邀清知名人士參與造勢，形象版內

42、容充實、 風格實出、 印制精美， 使客戶充分了解項目的前景。促銷版突出優勢， 促銷為主，鞏固項目高素質物業形象，銷售人員據此向客戶講解項目各方面的特點。宣傳單張制作以郵遞、派發的形式，將信息直接傳達給目標客戶。展板制作展板是售樓部重要組成部份，其內容包括項目：地理位置、 生活設施、交通環境、裝修標準、各種效果圖以及其它促銷資料。8） 項目模型制作制作精美的模型能令買家有親臨其境的感覺， 從而增強購買 決心。公關宣傳活動最新修正版吸引廣州商家進駐。B、定期于銷售現場舉辦有獎活動，請出知名主持人、 樂隊、 演員進行現場表演、提問、派發禮品、吸引人流，參觀者即日購買可獲折扣。C、利用事件營銷，如贊助

43、環城長跑活動等進行宣傳造勢。10)現場包裝：清理好項目及周圍環境，粉刷醒目的圍墻廣告，插上彩旗、掛橫幅、升氣球、樹立大型廣告牌，設置指路牌吸引路人目光。11）其它廣告：霓虹燈、汗衫、促銷禮品、公車廣告等。10.6 時代廣場首期廣告安排目前時代廣場銷售前期準備工作已全面展開， 不久即可進入內部認購，因此，有必要確定廣告宣傳媒體選擇及實施安排。以下是敝司列出的時代廣場首期廣告安排綱要， 由貴公司審核確定后， 敝司再與各媒介公司聯系，商討制定具體實施方案。時代廣場首期廣告安排綱要：1、 電視廣告A、拍攝 810分鐘的廣告宣傳片，介紹開發公司的以往、 現在、未來展望和開發公司的經營范圍開發、 實力及對

44、社會的職能與貢獻，以增強商家的信心。此宣傳片在售樓部反復播放。B、拍攝 810 分鐘的廣告宣傳片，介紹時代廣場獨特的建筑、配置、物業管理、經營特色、 商機等此宣傳片在售樓部不停播放。C、拍攝 3060秒鐘的廣告 2 條（形象版、促銷版各一條）分別于黃金時間播出，如有必要可以在廣州投放。2、 報紙廣告A、通過大篇幅設計精美、 訴求準確的平面廣告， 來塑造項目形象，促進銷售，吸引商家關注。B、通過新聞繕稿， 發表專題言論或對項目的銷售跟蹤、 熱點報道等，制造社會輿論來提高項目知名度， 擴大銷售聲勢。 每星期刊登一篇。3、 樓書制作（兩個版本）A、精裝版規格大概 24 個版面，內容充實、風格獨特、印

45、制精美，能充分展現發展商實力和項目本身的前景， 同時體現項目本身的文化內涵和經營觀念。B、簡裝版規格大概 8 個版面，突出優勢、促銷為主，鞏固項目高素質物業形象， 著重介紹項目的優勢、 招商政策和投資回報，能吸引商家對項目的關注， 也是銷售人員推銷的重要支持點。4、 電臺廣告利用其傳播廣、成本低的特點，彌補其它廣告的不足之處。可錄制 12 條廣告帶，在好時段、聽眾喜歡的頻道播出，同時也可以合作形式承辦節目。5、 售樓部的包裝售樓部相當整個項目的微型展覽館，是時代廣場整體形象的縮影，包括公司實力、服務、管理等。售樓部的形象直接影響大眾對時代廣場的評價。A、統一售樓部的辦公用品：紙、筆、計算器等B

46、、統一銷售員工制服C、展板制作展板是售樓部重要組成部分，其內容包括：地理位置、商鋪設施、交通環境、裝修標準、銷控表等各種效果圖。D、項目模型制作制作精美的模型可令買家置身其中，從而增強購買決心。6、項目位置環境包裝A、清理好項目的周圍環境，粉刷醒目的圍墻廣告。B、在售樓部上面安裝大型噴畫廣告。7、霓虹燈彩旗、條幅廣告在天寧路或其它商業繁榮地段的顯眼處 （如人行天橋、 大型建筑 物等）制作出色的霓虹燈彩旗、條幅廣告。8、公關宣傳活動在內部認購期第一天，舉行慶祝儀式，儀式可采用自助酒會與演出活動相結合，邀請知名人士參加造勢，地點 可選在銷售現場或牌坊廣場。并準備好帶廣告性質禮品，贈送 到場嘉賓、觀

47、眾。11.0 項目租售資金回收計劃本項目的資金回收及盈利能力通過物業的出售和物業的出租途徑實現，就目前的情況而言，本項目的建筑結構和裝修標準未最后定論，資金的回收計劃只能按前期項目的用資進度通過預售部分及物業租賃的方式實現，預計本項目 7月下旬向市場推廣實施內部認購。具體目標如下：1、2002年9月30日前完成資金回收（合同額）¥ 3000萬元整。2、2002年12月 31日前完成資金回收（合同額）累計¥8000萬元整（含以上¥ 3000萬元）。3、2003 年 3 月 31日前完成資金回收（合同額）累計¥13000萬元整（含以上¥ 8000萬

48、元）。4、2003年6月 31日前完成資金回收（合同額）累計¥18000萬元整 （含以上¥ 13000萬元）。本項目的出租盈利能力必待本項目基本建成（商場部分）再進行具體的測算。最新修正版12.0 對項目建筑設計的意見及建議建筑設計的合理性基于建筑物的使用功能定位。 本建議是先將時 代廣場的商業功能設定為以大型超市零售業為主, 休閑娛樂服務業為 輔,并以休閑娛樂帶動零售的商業格局, 以此出發點去審視大廈的建 筑設計。我司使用的圖紙是肇慶市建筑設計院 2001年 11月的版本。12.1交通安排1、2、增加停車位現設計方案只通過瑞州五路頭、尾兩個入口進入商場（通過天橋進入二層除

49、外）建議項目臨街鋪設出入口與商場連通，并對 商場內交通和間鋪要重新考慮。本項目（商場部分）地下停車場至少應提供280300 個汽車位、400個摩托車位。停車場車道寬 6m,按建筑面積計算每個車位約40m2，每個車位的實際占地約2.4X 5.5 m2，本項目地下層似不能提供足夠的場地,建議考慮以下幾種方法進行調整： 將地下層范圍擴展到人行道及前廣場下方。 做兩層地下室（其中半層做設備層,一層半做停車場） 采用垂直升降多層停車系統。3、連通東北方向星湖牌坊廣場的現工藝品商場位置,引入牌坊廣 最新修正版場觀光客流。4、西側車庫入口與小區主入口相距過近，易發生人車干擾，容易造成車流堵塞小區主入口； 兩臺貨梯肯定不夠, 建議增至四臺。5、首層