1、 在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈、國(guó)家政策及產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來(lái)越嚴(yán)重的情況下，企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力，與企業(yè)的成本控制的相關(guān)性越來(lái)越高，成本控制能力排序末位的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢(shì)企業(yè)將失去市場(chǎng)份額。2019年房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)，國(guó)家政策未見(jiàn)松緩，房?jī)r(jià)仍在調(diào)控，市場(chǎng)行情依舊冷淡，這就要求我們加大在成本控制方面的力度，力求降低成本以達(dá)到增加利潤(rùn)的效果。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理包括置地、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、物業(yè)、融資資本運(yùn)營(yíng)等多個(gè)環(huán)節(jié)，從投入到首期產(chǎn)品銷(xiāo)售使用，周期一般需持續(xù)一到三年的時(shí)間，但每個(gè)環(huán)節(jié)都與成本息息相關(guān)，致使成本控制的難度加大。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本通常包括以下

2、七個(gè)部分：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本通常包括以下七個(gè)部分：土地成本及相關(guān)費(fèi)用土地成本及相關(guān)費(fèi)用 前期性費(fèi)用勘察費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建前期性費(fèi)用勘察費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)等）費(fèi)等）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)用紅線外大市政配套）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)用紅線外大市政配套）工程建安成本工程建安成本室外工程配套及環(huán)境紅線內(nèi)小市政）室外工程配套及環(huán)境紅線內(nèi)小市政）公共配套成本公共配套成本期間費(fèi)用期間費(fèi)用其他其他 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要成本所占比例房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要成本所占比例土地成本約占土地成本約占前期費(fèi)用約占前期費(fèi)用約占建安成本約占建安成本約占管理、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)成本約占管理、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)成本約占大市政費(fèi)用約占大市政費(fèi)用約

3、占35%40%5%50%55%8%10%5%10%v土地成本約占項(xiàng)目總成本的土地成本約占項(xiàng)目總成本的35-40%35-40%左右），主要指土地獲得階左右），主要指土地獲得階段形成的各類(lèi)費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類(lèi)補(bǔ)償段形成的各類(lèi)費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類(lèi)補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地一旦到手，其費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大成本即基本確定，直至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本準(zhǔn)確分析。變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)

4、的成本準(zhǔn)確分析。 v前期費(fèi)用約占項(xiàng)目總成本的前期費(fèi)用約占項(xiàng)目總成本的% %左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設(shè)計(jì)單位成為關(guān)鍵，而成本控制成為其次。擇好設(shè)計(jì)單位成為關(guān)鍵，而成本控制成為其次。v工程成本約占項(xiàng)目總成本的工程成本約占項(xiàng)目總成本的50-55%50-55%左右），主要由分項(xiàng)工程及甲左右），主要由分項(xiàng)工程及甲供物資成本、小市政管網(wǎng)和環(huán)境成本、公共配

5、套設(shè)施等構(gòu)成。分項(xiàng)供物資成本、小市政管網(wǎng)和環(huán)境成本、公共配套設(shè)施等構(gòu)成。分項(xiàng)工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過(guò)招投標(biāo)確定的分項(xiàng)工程消防、弱電、電梯、甲供材料等通過(guò)招投標(biāo)確定的分項(xiàng)工程/ /供貨合供貨合同成本。同成本。 v城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：這部分一般占城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：這部分一般占5-10%5-10%左右。主要是指項(xiàng)目用地左右。主要是指項(xiàng)目用地紅線外的水暖電氣等大市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，目前絕大多數(shù)城市紅線外的水暖電氣等大市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，目前絕大多數(shù)城市基本上已經(jīng)統(tǒng)一收費(fèi)

6、標(biāo)準(zhǔn)，所以，這部分成本也相對(duì)固定。基本上已經(jīng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所以，這部分成本也相對(duì)固定。v三項(xiàng)費(fèi)用：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用。其中管理成本比較固三項(xiàng)費(fèi)用：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用。其中管理成本比較固定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用有一定控制空間。定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用有一定控制空間。l根據(jù)我司現(xiàn)狀，從以下幾個(gè)階段做好成本控制，分析根據(jù)我司現(xiàn)狀，從以下幾個(gè)階段做好成本控制，分析如下：如下：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制工程實(shí)施階段的成本控制工程實(shí)施階段的成本控制招標(biāo)采購(gòu)階段的成本控制招標(biāo)采購(gòu)階段的成本控制工程結(jié)算階段的成本控制工程結(jié)算階段的成本控制數(shù)據(jù)庫(kù)的建立數(shù)據(jù)庫(kù)的建立一、規(guī)劃設(shè)

7、計(jì)階段一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 設(shè)計(jì)階段包括選材用料影響成本占有設(shè)計(jì)階段包括選材用料影響成本占有7080的份量，也就是說(shuō)設(shè)計(jì)的份量，也就是說(shuō)設(shè)計(jì)一定，造價(jià)就基本確定，因此我們需要在以下幾點(diǎn)進(jìn)行控制：一定，造價(jià)就基本確定，因此我們需要在以下幾點(diǎn)進(jìn)行控制： 1、減少設(shè)計(jì)變更：、減少設(shè)計(jì)變更： 如如C01C02地塊園林景觀工程合同價(jià)為地塊園林景觀工程合同價(jià)為420萬(wàn)，變更約為萬(wàn)，變更約為 77萬(wàn)，占總價(jià)的萬(wàn)，占總價(jià)的18%，一般應(yīng)為，一般應(yīng)為5%10左右。左右。 產(chǎn)生簽證變更的原因主要有：產(chǎn)生簽證變更的原因主要有： 設(shè)計(jì)類(lèi)：設(shè)計(jì)類(lèi)：A.超成本目標(biāo)超成本目標(biāo) B.設(shè)計(jì)優(yōu)化設(shè)計(jì)優(yōu)化 C.設(shè)計(jì)錯(cuò)誤設(shè)計(jì)錯(cuò)誤 D.設(shè)

8、計(jì)缺漏設(shè)計(jì)缺漏 E.補(bǔ)充設(shè)計(jì)補(bǔ)充設(shè)計(jì) F.二次設(shè)計(jì)二次設(shè)計(jì) G.現(xiàn)場(chǎng)條件現(xiàn)場(chǎng)條件 現(xiàn)場(chǎng)施工類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)施工類(lèi): A.施工錯(cuò)誤施工錯(cuò)誤 B. 施工困難施工困難 C.施工進(jìn)度要求施工進(jìn)度要求 營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)：營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)： A.客戶需求客戶需求 B.競(jìng)爭(zhēng)需求競(jìng)爭(zhēng)需求 為降低設(shè)計(jì)變更簽證率，可采取的策略如下：為降低設(shè)計(jì)變更簽證率，可采取的策略如下： 1建立施工圖階段的長(zhǎng)期合作伙伴；建立施工圖階段的長(zhǎng)期合作伙伴； 2給予合理的設(shè)計(jì)周期；給予合理的設(shè)計(jì)周期； 3甲方完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計(jì)；甲方完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計(jì)；2 2、加強(qiáng)完善設(shè)計(jì)變更評(píng)估：、加強(qiáng)完善設(shè)計(jì)變更評(píng)估： 針對(duì)較大的設(shè)計(jì)變更需進(jìn)行造價(jià)評(píng)估，以便更好的針對(duì)較大的設(shè)計(jì)變

9、更需進(jìn)行造價(jià)評(píng)估，以便更好的控制整個(gè)工程的造價(jià)。控制整個(gè)工程的造價(jià)。3 3、盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行模塊化設(shè)計(jì)、盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行模塊化設(shè)計(jì): : 批量設(shè)計(jì)、即可提高工作效率，亦便于降低成本。如鐵批量設(shè)計(jì)、即可提高工作效率，亦便于降低成本。如鐵藝欄桿可根據(jù)產(chǎn)品類(lèi)型不同進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)別墅、多層、高層藝欄桿可根據(jù)產(chǎn)品類(lèi)型不同進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)別墅、多層、高層等）等） 。4 4、進(jìn)行限額設(shè)計(jì)：、進(jìn)行限額設(shè)計(jì)： 如進(jìn)行含鋼量、砼含量、砌體含量等設(shè)定，確定單方如進(jìn)行含鋼量、砼含量、砌體含量等設(shè)定，確定單方造價(jià)指標(biāo)。例如園林設(shè)計(jì)，可要求設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)過(guò)程中提供造價(jià)指標(biāo)。例如園林設(shè)計(jì)，可要求設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)過(guò)程中提供大致工

10、程量清單、相應(yīng)的概算造價(jià)及效果圖，概算造價(jià)應(yīng)控制大致工程量清單、相應(yīng)的概算造價(jià)及效果圖，概算造價(jià)應(yīng)控制在我司預(yù)期的設(shè)計(jì)限額內(nèi)，如超出設(shè)計(jì)限額，則可根據(jù)效果及在我司預(yù)期的設(shè)計(jì)限額內(nèi)，如超出設(shè)計(jì)限額，則可根據(jù)效果及工程量清單列的子項(xiàng)調(diào)整方案。這樣就可縮小目標(biāo)成本與實(shí)際工程量清單列的子項(xiàng)調(diào)整方案。這樣就可縮小目標(biāo)成本與實(shí)際成本的差距，以達(dá)到更好的控制成本的目的。成本的差距，以達(dá)到更好的控制成本的目的。二、工程實(shí)施階段二、工程實(shí)施階段l 1、減少工程簽證：如、減少工程簽證：如C01C02地塊園林景觀工程合同價(jià)為地塊園林景觀工程合同價(jià)為420萬(wàn)，萬(wàn)，簽證約為簽證約為35萬(wàn)，占總價(jià)的萬(wàn)，占總價(jià)的8.3%，

11、一般為，一般為5%左右。左右。l 2、加強(qiáng)對(duì)各施工隊(duì)伍的管理，產(chǎn)生費(fèi)用或分歧時(shí)要明確責(zé)任。、加強(qiáng)對(duì)各施工隊(duì)伍的管理，產(chǎn)生費(fèi)用或分歧時(shí)要明確責(zé)任。l 3、嚴(yán)格執(zhí)行公司簽證管理規(guī)定制度，對(duì)每個(gè)簽證要進(jìn)行造價(jià)評(píng)估，、嚴(yán)格執(zhí)行公司簽證管理規(guī)定制度，對(duì)每個(gè)簽證要進(jìn)行造價(jià)評(píng)估，根據(jù)造價(jià)進(jìn)行權(quán)限簽訂，必須要雙簽并有部門(mén)經(jīng)理的簽字。根據(jù)造價(jià)進(jìn)行權(quán)限簽訂，必須要雙簽并有部門(mén)經(jīng)理的簽字。l 4、對(duì)工程資料控制，要根據(jù)工程合同做分部分項(xiàng)資料，尤其是隱蔽、對(duì)工程資料控制，要根據(jù)工程合同做分部分項(xiàng)資料，尤其是隱蔽驗(yàn)收資料。如根據(jù)合同每棟主體都要有四大主材的施工時(shí)間，樁基驗(yàn)收資料。如根據(jù)合同每棟主體都要有四大主材的施工時(shí)

12、間，樁基礎(chǔ)等要有原始記錄。工程結(jié)算資料必須準(zhǔn)確真實(shí)，反映現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際礎(chǔ)等要有原始記錄。工程結(jié)算資料必須準(zhǔn)確真實(shí)，反映現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況。各專(zhuān)業(yè)圖紙不對(duì)應(yīng)時(shí)要及時(shí)提出。情況。各專(zhuān)業(yè)圖紙不對(duì)應(yīng)時(shí)要及時(shí)提出。l 5、項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目情況相關(guān)部門(mén)每月向預(yù)結(jié)算部門(mén)提、項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目情況相關(guān)部門(mén)每月向預(yù)結(jié)算部門(mén)提供月度招標(biāo)、采購(gòu)計(jì)劃，增強(qiáng)招標(biāo)計(jì)劃性。供月度招標(biāo)、采購(gòu)計(jì)劃，增強(qiáng)招標(biāo)計(jì)劃性。l 6、做好工程動(dòng)態(tài)成本控制，實(shí)時(shí)跟蹤項(xiàng)目成本變化情況。、做好工程動(dòng)態(tài)成本控制，實(shí)時(shí)跟蹤項(xiàng)目成本變化情況。l 7、做好五個(gè)管理：合同管理變更管理現(xiàn)場(chǎng)簽證管理甲、做好五個(gè)管理：合同管理變更管理現(xiàn)場(chǎng)簽證管理甲方材料管理

13、監(jiān)理單位的管理方材料管理監(jiān)理單位的管理v1 1、系統(tǒng)梳理公司所有的合格供方，并做出優(yōu)缺點(diǎn)分析、綜合評(píng)價(jià)及后、系統(tǒng)梳理公司所有的合格供方，并做出優(yōu)缺點(diǎn)分析、綜合評(píng)價(jià)及后評(píng)估。淘汰不合格供方，引進(jìn)優(yōu)秀單位包括從兄弟公司直接引進(jìn)配評(píng)估。淘汰不合格供方，引進(jìn)優(yōu)秀單位包括從兄弟公司直接引進(jìn)配合好的單位）；為投標(biāo)選擇單位提供依據(jù)，提高合格供方整體水平。合好的單位）；為投標(biāo)選擇單位提供依據(jù)，提高合格供方整體水平。v2 2、在保證項(xiàng)目的品質(zhì)情況下盡量采用集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的品牌及單位。、在保證項(xiàng)目的品質(zhì)情況下盡量采用集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的品牌及單位。v3 3、采購(gòu)方面做到三比一算：比質(zhì)量、比價(jià)格、比售后服務(wù)、算成本。、采購(gòu)

14、方面做到三比一算：比質(zhì)量、比價(jià)格、比售后服務(wù)、算成本。v4 4、統(tǒng)一進(jìn)行年度招標(biāo)：對(duì)門(mén)窗、欄桿、統(tǒng)一進(jìn)行年度招標(biāo)：對(duì)門(mén)窗、欄桿、GRC/EPSGRC/EPS、木構(gòu)件、防水、落、木構(gòu)件、防水、落水等常用項(xiàng)目可以根據(jù)產(chǎn)品類(lèi)型進(jìn)行年度招標(biāo)，可在一定程度上可提水等常用項(xiàng)目可以根據(jù)產(chǎn)品類(lèi)型進(jìn)行年度招標(biāo)，可在一定程度上可提高工作效率及節(jié)約工程成本。高工作效率及節(jié)約工程成本。三、招標(biāo)采購(gòu)階段三、招標(biāo)采購(gòu)階段四、工程結(jié)算階段四、工程結(jié)算階段n1 1、嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)結(jié)算流程。、嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)結(jié)算流程。n2 2、結(jié)算方針、結(jié)算方針“堅(jiān)持原則、據(jù)理力爭(zhēng)、實(shí)事求是、保質(zhì)保量、堅(jiān)持原則、據(jù)理力爭(zhēng)、實(shí)事求是、保質(zhì)保量、公平合理、廉潔高效公平合理、廉潔高效”。n3 3、把好三關(guān)，從結(jié)算資料把關(guān)、從工程量上把關(guān)、從價(jià)格、