1、環宇旅游休閑購物廣場（暫定名）項目建議書目 錄第一章 項目總論-1第二章 項目建設的必要性和可行性-3第三章 項目建設內容-7第四章 項目投資估算-9第五章 投資效益及回收預測-14第六章 結論-15第一章 項目總論 一、項目名稱：環宇旅游休閑購物廣場（暫定名）二、項目地點：績溪縣華陽鎮川源口與登源河以西地塊三、項目性質：新建四、項目投資：本項目總投資估算5700萬元人民幣五、項目內容：建設成為集旅游集散、購物、餐飲、住宿、娛樂、度假等項目為一體的旅游休閑購物廣場。分為4個功能區，其中：1.休閑購物區：農產品購物廣場建筑面積3000平方米，素質拓展訓練基地占地面積4000平方米，總計

2、3100萬元人民幣；2.配套服務區：大型生態停車場及功能性服務設施面積4000平方米，計300萬元人民幣；3.餐飲、住宿服務區：環宇鄉村度假酒店建筑面積4000平方米，計800萬元人民幣；4.生態度假區：環宇生態休閑度假山莊建筑面積10000平方米，計1200萬元人民幣；5.相關規劃指標如下：容積率：1.12建筑密度：25%綠地率：45%建筑高度：主體建筑高度15米用地使用性質：旅游開發用地六、項目運作方式：獨資、合資、合作等。七、項目建設條件：1、符合績溪縣旅游發展總體規劃、績溪縣三區一廊總體規劃和績溪縣土地利用總體發展規劃，具備建設前期條件。2、地塊已完成地勘等前期工作， 3、地塊臨近績溪

3、縣城新高鐵火車站，境內交通發達，距績溪縣城5公里、基礎設施配套，生態良好，環境優美，氣候宜人，適宜進行度假旅游開發。 第二章 項目建設的必要性和可行性 一、項目的提出（一）建議書編制依據績溪縣旅游發展總體規劃績溪縣三區一廊總體規劃績溪縣土地利用總體發展規劃績溪縣經濟和社會發展十一五規劃績溪縣旅游業發展“十一五”規劃（二）項目提出的理由與過程績溪縣是含中山的低山丘陵山區，西部為黃山支脈，東部為西天目山脈，主要山峰皆在千米以上，縣域為長江水系和錢塘江水系的分水嶺，素稱“宣徽之脊”。境內主要河道登源河長55千米，揚之河、大源河各長40千米，三河流域面積582.5平方千米，占全縣總

4、面積的52.6%?？兿镔Y源豐富，地形地貌多樣，氣候四季分明，生態環境良好，森林覆蓋率達到75.4%，是國家級生態示范區。環宇旅游休閑購物廣場屬于績溪縣“旅游精華板塊”的有機組成部分。位于“縣城”和“精華旅游板塊”之間聯系紐帶華龍生態旅游公路上，且緊鄰績溪城區，在績溪高鐵通車以后，將成為績溪縣的重要的旅游服務配套區。根據績溪縣旅游發展總體規劃和績溪縣三區一廊總體規劃，特提出本項目。二、地塊優勢分析（一）良好的區位優勢地塊位于績溪城區東南方向，距離5公里；緊鄰徽杭古道精華延伸段徽商文化廣場，東連國家AAAA級風景名勝區龍川景區，南接登源河水灣、五星級酒店。西靠距國家級歷史文化名城績溪縣城5公里

5、。同時位于績溪縣華龍生態公路旅游環線上，并連接到績溪旅精華游腹地旅游線上，交通便利，且可共享旅游客源。（二）便捷的交通條件航空：黃山國際機場現已開通國內航線、國際和地區航線，基本覆蓋各大主要城市。黃山機場距績溪縣50公里，車程約30分鐘。公路：現狀績溪處于“中國華東旅游中心城市”“長三角大都市”的二環旅游網絡，省道215線貫穿全境，績黃高速公路直抵城區。已經動工修建的黃績高速公路將于2011年竣工通車。鐵路：現有皖贛鐵路，在建的有京福高鐵，即將動工的有徽杭高鐵和皖贛擴能改造三條鐵路直達績溪縣城。地塊緊鄰縣城，交通便利。區內主要交通為華龍生態旅游公路，雙向2車道，路面寬度約12米，交通快捷。（三

6、）良好的自然環境地塊面積約85畝，具有良好的自然生態環境，自然類旅游資源分布廣泛，周邊植被較好，歷史文化底蘊深厚。三、擬建地址的建設條件項目選址地為績溪縣千年古村落仁里旅游區規劃地塊，位于仁里村處，地處績溪縣旅游環線上，距城區僅5公里，便捷的交通優勢和旅游板塊區位優勢極適宜進行游客集散中心項目開發。（一）自然環境好地塊生態良好，環境優美，緊靠登源河。周邊植被良好，含中山的低山丘陵山區，西部為黃山支脈，東部為西天目山脈，主要山峰皆在千米以上，縣域為長江水系和錢塘江水系的分水嶺，素稱“宣徽之脊”。（二）區位條件好地塊位于績溪城區東南方向，距離5公里；緊鄰徽杭古道精華延伸段徽商文化廣場，東連國家AA

7、AA級風景名勝區龍川景區，南接登源河水灣、五星級酒店。西靠距國家級歷史文化名城績溪縣城5公里。同時位于績溪縣華龍生態公路旅游環線上，并連接到績溪旅精華游腹地旅游線上，交通便利，且可共享旅游客源。目前，有績黃高速公路連接績溪城區，規劃中多條高鐵至績溪城區?？h域內精華旅游線路必經之路，交通便利。（三）配套較完善地塊距城區僅5公里，且緊鄰華龍生態旅游公路，水、電、氣、通訊網絡等具備，項目建設條件良好。四、綜合評價綜上所述，投資建設績溪縣環宇旅游休閑廣場項目有幾個方面的有利因素：一是近年來績溪縣經濟發展速度明顯加快，招商引資政策優惠，旅游資源十分豐富，存在著良好的投資基礎條件；二是目前績溪縣域內缺乏高

8、品質旅游綜合接待度假產品，存在著投資建設的市場契機；三是該地塊距離黃山杭州車程完全能夠保證在2小時之內，非常適合都市人的休閑度假心理習慣；四是縣委、縣政府及相關部門非常重視這一項目的建設。總之，該項目是一項能較快占領市場，獲取良好回報的較佳的投資行為。五、項目建設的必要性世界旅游業較發達國家的成功經驗表明，當一個地區的旅游市場成熟后，旅游業要想取得更大的綜合效益，一定要有配套的、特色的、綜合性游客商業服務區，向區域內的游客提供服務。目前，國內北京、上海、杭州、成都等旅游發達地區都建有不同特色的大型旅游商業服務區，取得了良好的社會和經濟效益，績溪縣域及周邊市縣目前還沒有成規模的、網絡化的、綜合性

9、的、對周邊省市有較強吸引的農產品銷售綜合體。所以績溪縣環宇旅游休閑廣場項目建設是必要且可行的。第三章 項目建設內容一、環宇旅游休閑購物廣場項目的定位（一）功能定位依托有著深厚文化歷史底蘊的千年古村落-仁里村，地處龍川AAAA級風景名勝區和徽杭古道兩大景區核心的優勢，著力提升績溪旅游整體服務水平，圍繞旅游建成配套完善的游客生活、消費服務區，進一步提升績溪旅游新形象，集中建成集觀光、購物、餐飲、住宿、娛樂等項目為一體的環宇旅游休閑購物廣場。（二）市場定位以華東市場為主打，自駕，團隊集散旅游客源市場為主。（三）風格定位自然元素+徽派建筑載體二、環宇旅游休閑購物廣場項目及配套功能區規模大集中，小分散，

10、組團發展，形成各有特色的主題農產品旅游購物廣場。根據地塊的資源狀況以及開發與保護并行的原則，本次規劃將績溪縣環宇旅游休閑購物廣場旅游開發的總體布局確定為：一環、四區的格局。一環：由原有的水渠匯入登源河的中心形成一個圓形水域（有消防水池的作用）。以此水域為中心，建設一條環水公路，路寬6米，取名“登源路”。地塊內建設以此水面為中心，各個功能區的建設都聯在這條環線上。四區：是本次規劃重點打造的區域，包括入口服務區，購物休閑娛樂區，餐飲、住宿服務區，生態度假區。（1）入口服務區 a、景區大門（主入口）。以木料和石料為主要建筑材料，大門設計以徽派建筑為載體充分體現生態理念，以達到與周圍環境的融合。b、入

11、口生態停車場。規劃將入口停車場設于花壇兩側的開闊地，游客乘坐的車輛停靠在該停車場。規劃停車場占地面積約4000，120個車位。充分考慮當地的環境，盡量使用與徽文化、環境相符合的建筑材料，不破壞當地環境。c、旅游咨詢中心。位于停車場以東。面積約600平方米。為游客提供咨詢、導游、醫療、購物等功能和設施。（2）購物休閑娛樂區a、徽州傳統手工作坊基地。位于績溪縣環宇旅游休閑廣場內中心的南部，面積約600。通過對徽州傳統手工藝的傳承和發揚，進一步弘揚和保護徽文化。游客通過對傳統手工藝的全新感觀認知，對了解績溪這一作為徽源的文化和歷史有著積極促進的作用。b、環宇農產品旅游超市。位于績溪縣環宇旅游休閑廣場

12、南側，登源河景觀沿線，用于出售具有本景區或本地區特色的商品。如：績溪的綢、絹和清水絲，績溪的茶葉，績溪的澄心堂紙，綠茶，綠筍，野厥，徽墨，山核桃，板栗等。兼營游客旅游所需的日常生活用品和各種旅游紀念品，旅游設施設備的租賃等。商業街長200米、寬9米，旅游超市鋪面面積約4000平方米。c、素質拓展訓練基地素質拓展有多種形式，其課程主要由水上、野外和場地三類課程組成。在本項目地，除由于水面深度、寬度、水量等原因，不能開展少量水上課程外，野外和場地課程皆適宜開展。a）水上課程：適宜開展游泳、劃艇、扎筏泅渡、搶灘登陸、建橋過河、水上障礙浮橋、水上過橋抽板、水上獨木橋、涉水爆破、水上漂速跑、水上浮桶、山

13、水游池等項目。具體內容：搶灘登陸 團隊隊員利用有限的資源（油桶若干，竹竿若干，繩子）以最快的速度造成一艘船，搭載本隊隊員在規定的時間內劃過規定水域奪得對岸的目標。 建橋過河 團隊利用有限的資源建設一座橋，將所有人成功轉移至河對岸。 水上過橋抽板 所有隊員利用若干塊木板在懸掛在水面上的繩索上搭橋從一端過到另一端。水上獨木橋 所有隊員走過一條沒有任何扶手的水上獨木橋。涉水爆破 團隊利用有限的資源將漂浮在離岸3.5米遠的氣球戳破。b）野外課程包括遠足露營、登山、野外定向、溶洞探險、傘翼滑翔、戶外生存技能等；針對境內低山丘陵山區設計的有遠足露營、登山、野外定向、溶洞探險、傘翼滑翔、戶外生存技能等活動。

14、對場地的要求需要一些低山即可。但是以上活動的危險系數較高，安全性要求較高。c）場地課程在專門的訓練場地上，利用各種訓練設施，如畢業墻、模擬電網、信任背摔、有軌電車、孤島求生、雷陣、穿越沼澤、綠蔭沖浪以及開展各種團隊組合課程及跳越等心理訓練活動。畢業墻 所有的參訓隊員，相互幫助，全部攀登到四米高的墻頂。培訓目的：提高學員的互助和協作能力，合理安排人力資源，群策群力尋找解決問題的科學方法；為團隊自覺奉獻；個人在團隊中的角色定位；吃苦耐勞；處理局部與大局的關系；正確面對人生和工作中遇到的困境和坎坷；向共同的目標沖刺。模擬電網 在大家的配合下，所有人員在規定時間內，從網的一邊通過到網的另一邊，在完成過

15、程中，人的所有部位不得碰觸網的任何部位，且一個網眼只能使用一次。培訓目的：計劃的重要性；組織紀律；學習方法；合理利用資源；學會傾聽；擺正自己的位置；領導者作用；計劃、草案、行動；確立規則，精心操作；正確對待不同意見和挫折；細節決定成敗。信任背摔 項目性質：個人心理挑戰與團隊合作項目。項目描述：隊員依次站到一米四的小平臺上，背向后倒在下面隊員用胳膊交叉的網上。培訓目的：挑戰自我；相互信任；換位思考；學會包容。有軌電車 項目類型：團隊激勵項目。項目描述：隊員適當分組，兩腳站在木板上，手拉提繩，共同前進。項目目的：培養團隊精神及協調配合的理念；步調一致才能得勝利；計劃的重要性；領導藝術；團隊執行力。

16、孤島求生 場地要求：最好能夠實地模擬，在河流中有三個小島。項目性質：團隊合作項目；項目描述：將參訓隊員分成三組，分別置于太平島、盲人島和啞吧島，爾后將所有人員救助到太平島上。培訓目的：群體決策；領導作用的發揮；合理安排人力資源；團隊合作；尋求解決問題的科學方法；主要矛盾和次要矛盾的處理。雷陣 項目性質：團隊合作項目 ；培訓目的：溝通；組織紀律，學習方法（合理利用工具）；突破思維定式（創新）；學會傾聽；策劃、決策；嘗試（有效操作）；預見性（工作監督）。穿越沼澤 場地要求:在河邊的灘涂上開展。項目性質：團隊合作項目；培訓目的：策劃及決策；團隊學習；大膽嘗試及有監督體制的有效工作；溝通；預見性（工作

17、監督）。綠蔭沖浪 場地要求：需要一個傾斜的山地，草地柔軟且茂盛。綠蔭沖浪即滑草，是使用履帶用具在傾斜的草地滑行的運動?；葸\動是一種時尚新運動，符合新時代環保的理念，又具備新奇的特點，所以頗受人們的喜愛。它使人們在感受風一般速度的同時，又能領略到大自然的美好，故又有“綠蔭沖浪”的美稱。其他娛樂場地課程 同時也可以開展射箭、梅花樁、旱橋、秋千等其他娛樂場地課程。射箭 是人們喜歡的體育運動項目，項目所在地場地平坦，宜于開發射箭活動。梅花樁 在中國武術中用于梅花拳和基礎功的練習，經常從事梅花樁練習，對身體健康有良好的促進作用。在項目地模仿建設不同樁式和步法的梅花樁，還可以使游客在休閑健身中了解中國武

18、術的有關知識。旱橋 另在平地上規劃建設一條用硬質木方連接起來的長廊，即旱橋。要設計得蜿蜒曲折，高低有致，并且坡度要比較平緩。此外，還可以開發秋千、滑梯、攀架、蹺蹺板等各類兼具趣味性和娛樂性的拓展體驗項目，以增大景區對都市游客的吸引力，增加游客在景區的逗留時間，加深游客對景區的美好印象。以上素質拓展課程，在實際開發過程中需要綜合考慮當地的地理條件、工程造價及市場的響應程度，酌情選擇。 （3）餐飲、住宿服務。隨著績溪境內各大旅游景區游客數量的急劇增加，接待能力不足的問題急需解決。餐飲住宿區為不同需求的游客量身打造了不同的餐飲和住宿服務設施。主要接待設施有環宇鄉村度假酒店。 &#

19、160;  a、環宇鄉村度假酒店。環宇鄉村度假酒店占地總面積5000平方米。由三棟主體建筑組成。緊靠登源路的是接待大廳，環繞四周的兩棟建筑為酒店住宿樓，每棟占地面積1400平方米。中間靠北側的建筑為會議樓，占地面積870平方米。   b、特色小吃廣場。占地總面積2355平方米，廣場上修建餐飲設施，為在旅游廣場的游客提供績溪特色食品及其各種風味小吃。（4）生態度假區    構思和方案布局：新建40座210-280平方米的生態度假屋, 精品打造度假養生休閑為主的功能區。五、建設周期環宇旅游休閑購物廣場項目建設周期為三期，一期項目為農產品購物廣場及生態停車場；二期項目為環宇鄉村度假酒店；三期為環宇度假山莊。第四章 項目投資估算（一）投資估算：項目概算總投資35