尚東版塊樓盤專項市場調(diào)研項目名稱尚東紫郡開盤日期一期一批（2008年4月19日）基本技術(shù)經(jīng)濟指標占地24萬方；總建筑面積103萬方；總棟數(shù)6棟（北向A、C棟為28層高層，B棟為29層高層；南向的D、E、F棟為18層小高層）；一期一批套數(shù)312套；容積率476；綠化率40；建行、光大銀行，按揭八成30年（首付兩成僅限于兩房）；開工時間為2007年6月；一期最早交房2009年6月。戶型面積以及配比兩房87平方米（68套）占一期總房源的9；三房117、127、138、143平方米（幾種面積的三房其數(shù)量風(fēng)別是108、216、54、136套）占一期總房源的70；四房153平方米（162套）占一期總房源的21；層高30米（以上均為一期的房源，本期推出B、C、E、F四棟，共744套）銷售價格起價3900元/平方米；均價4300元/平方米；最高價4900元/平方米層差3040元/平方米；朝向差3050元/平方米項目5月份以來，價格未作調(diào)整優(yōu)惠折扣一次性98折；按揭99折預(yù)計折后均價為4200元/平方米左右物業(yè)費尚未確定推廣媒體車身、戶外媒體推廣效果一般，據(jù)銷售人員介紹，目前階段上客主要通過老客戶介紹，只有少部分使通過媒體而受知營銷活動暫無推盤以及銷售情況一期一批4月19日推出312套，項目第二批開盤時間尚未確定。目前第一批小高層銷售50左右，高層銷售僅剩余20套左右。在已銷的房源里，客戶主要為項目周邊的區(qū)域客，達到80左右，外地客戶很少，且都為省內(nèi)的客戶，主力戶型解析一期一批推出三棟共312套，C棟為點式高層（28層），兩梯四戶；F棟為點式小高層（18層），兩梯四戶；E棟為板式小高層（18層），一梯兩戶。本期推出的面積100平方以上的有120、128、129、138平方米，共四種戶型，且都為三房，具體情況如下1、下圖為C棟，三房兩廳兩衛(wèi)，120平方米戶型產(chǎn)品解析（1）戶型所在的C棟位于小區(qū)東北角，為兩梯四戶的點式高層，共28層；每一層朝南向有兩套，C棟總共有該戶型56套；（2）戶型方正，南北通透，入戶花園，客廳、主臥、客臥三室朝南；明廚明衛(wèi)，通風(fēng)采光良好，主臥附帶270寬景飄窗；（3）從大環(huán)境來說，項目位于人民東路板塊，配套設(shè)施成熟，地段認同度高；小環(huán)境上說，小區(qū)周邊為五一安置小區(qū)，環(huán)境相對繁雜，不利于小區(qū)管理；2、下圖為F棟，三房兩廳兩衛(wèi)，128平方米產(chǎn)品解析（1）戶型所在的F棟位于項目的東南角，為兩梯四戶小高層，共18層；戶型位于F棟的北向，每層2套；（2）入戶花園設(shè)計，功能更加齊全；主臥帶大面積景觀陽臺，通風(fēng)采光好，視野寬，景觀好，盡情享受生活；（3）客廳、兩個客臥朝北，屬于背陰面，影響采光；且冬季寒冷，能耗大；3、下圖為E棟，三房兩廳兩衛(wèi)，138平方米戶型解析（1）戶型所在的E棟位于項目的南邊，為兩梯兩戶純板式小高層，共18層；E棟全部為該戶型；（2）純板式結(jié)構(gòu)，南北通透，通風(fēng)采光好；戶型緊湊，面積利用率高；三個臥室朝南向，光線充足；另外增加了娛樂室，使生活更添情趣；主臥帶獨立衣帽間，功能更加齊全；客廳帶大面積景觀陽臺，中心花園盡收眼底；（3）客廳朝北，屬于背陰面，影響采光；入戶大門正對窗戶，屬去財相；項目名稱上河國際商業(yè)廣場開盤日期三期（2007年11月）基本技術(shù)經(jīng)濟指標占地面積152萬方；總建筑面積61萬方；總棟數(shù)17棟（三期3棟高層）；總戶數(shù)1077戶；容積率60；綠化率335；分攤22；車位3098個；土地年限，住宅70年，門面40年戶型面積以及配比一房（5361平方米）占30、兩房（66103平方米）占60；三房（148平方米）占10，層高30米銷售價格尾房一口價3698元/平方米優(yōu)惠折扣（1）一次性99折，按揭無折扣（2）老客戶介紹新客戶，老客戶免一年物業(yè)管理費（3）項目2周年抽獎活動，凡購買的均有機會參加抽獎（只針對1、2房）一房一等獎，18000元購房基金，共3名；二等獎，9000元購房基金，共6名；三等獎，3000元購房基金，共10名二房一等獎，24000元購房基金，共3名；二等獎，12000元購房基金，共6名；三等獎，4000元購房基金，共10名物業(yè)費住宅15元/平方米；商鋪未定（大河物業(yè)管理有限公司）推廣媒體戶外、行銷目前推廣重點在行銷上，主要針對高橋大市場的定點行銷，據(jù)銷售人員介紹，咨詢的客戶還是比較多的，只是上門的客戶相對較少營銷活動無推盤以及銷售情況目前銷售項目的第三期房源，9月份可能會推出商業(yè)街部分。目前三期銷售70左右，主要為1、2房。由于項目的招商進展非常順利，通程電器將在9月份開業(yè)，同時歐亞達、必勝客等知名商家也將進駐，因此吸引了一部分投資客前來購買，據(jù)項目銷售人員估計，投資客占50左右，從成交客戶區(qū)域劃分來看外省客戶占20左右，本省客戶占80。主力戶型解析本項目三期共推出四棟高層（A、C為25層高層，兩梯五戶；B1、B2為30層高層，兩梯七戶），這四棟位于項目的南邊，緊鄰朝暉路，共600多套；三期大戶型不多，只有一種三房，為148平方米，共25套，位于C棟的東北角，具體情況如下圖4、下圖為產(chǎn)品解析（1）項目所處的人民東路板塊，是目前發(fā)展比較成熟的區(qū)域，交通便利，周邊配套完善，有沃爾瑪、大潤發(fā)等大型購物場所，以及旺旺醫(yī)院等醫(yī)療機構(gòu)，區(qū)域認同度極高；（2）戶型所在的C棟位于項目南邊，緊鄰超輝路；戶型位于C棟的東北角，每層僅有1套；C棟為兩梯五戶高層，共25層；（3）戶型所在的C棟，絕大部分均為小戶型，且絕大部分為投資客所購買，因此居住氣氛不濃；（4）戶型設(shè)計不合理，得房率不高；客廳朝北，影響采光；項目名稱西子花苑開盤日期二期第一批08年5月18日/門面08年7月28日基本技術(shù)經(jīng)濟指標總占地面積約140畝；總建筑面積約18萬方；總棟數(shù)19棟；共1100套；車位800900個；建行，七成20年；建筑密度26；容積率28；綠化46；分攤1316；一期交房時間是2008年6月之前。目前工程進度二期主體已完工，正在對外墻進行施工。戶型面積以及配比兩房（87110平方米）占10；三房（130140平方米）占80；四房（164平方米）占10，層高28米；銷售價格住宅起價4400元/平方米均價4900元/平方米最高價6158元/平方米商鋪起價14000元/平方米均價17000元/平方米最高價20000元/平方米優(yōu)惠折扣一次性985按揭995住宅部分預(yù)計折后均價4800元/平方米左右物業(yè)費每月16元/平方米（長沙展誠物業(yè)管理有限公司）推廣媒體戶外、公交、報紙、分眾、電視等所有廣告項目目前推廣力度比較大，基本使用了所有的媒體，但是效果一般，一般咨詢的較多，也主要集中在廣告投放日后一兩天內(nèi)，上門客戶比較少，觀望氣氛濃厚營銷活動暫無推盤以及銷售情況項目分三期開發(fā)，第二期于08年5月份推出，為2棟純板式小高層，共200多套，三期尚未確定。目前二期銷售20。從客源分析，項目二期主要為區(qū)域客，且多為雨花區(qū)客戶，外地客戶很少；從購買動機分析，二期絕大部分都為自住客，據(jù)銷售人員估計數(shù)量在90以上。主力戶型解析目前推出的二期第一批為2棟純板式小高層（13、15棟），兩梯兩戶，共200套左右；15棟位于項目的西北角，13棟位于項目北邊（從左至右第三棟），北邊為五一安置小區(qū)，15棟僅靠馬王堆路，具體情況如下圖5、下圖為15棟，三房兩廳兩衛(wèi)，137平方米產(chǎn)品解析（1）項目所處的人民東路板塊，是目前發(fā)展比較成熟的區(qū)域，交通便利，周邊配套完善，有沃爾瑪、大潤發(fā)等大型購物場所，以及旺旺醫(yī)院等醫(yī)療機構(gòu)，區(qū)域認同度極高；（2）戶型所在的15棟位于項目西北角，西邊緊鄰馬王堆路，北邊為五一村小區(qū)；兩梯兩戶純板式小高層；戶型位于15棟的中間兩個單元，每層有2套；（3）板式結(jié)構(gòu)，南北通透；動靜分離，私密性強；客廳、主臥、客臥三室朝南，大面寬景觀飄窗，采光充足；6、下圖為15、13棟，三房兩廳兩衛(wèi)，137142平方米產(chǎn)品解析（1）戶型所在的13、15棟位于項目北邊，緊鄰五一村小區(qū)；戶型位于15棟的西頭，每層1套，13棟的東、西兩個端頭，每層2套；（2）純板式小高層，兩梯兩戶，南北通透；大面積景觀陽臺、生活陽臺，功能齊全，更加有利于通風(fēng)；臥室飄窗設(shè)計，更加有利采光；7、下圖為15、13棟，三房兩廳兩衛(wèi)，134142平方米產(chǎn)品解析（1）戶型所在的13、15棟位于項目北邊，緊鄰五一村小區(qū)；戶型位于13棟中間連個單元，每層2套，15棟的第二個單元，每層1套；（2）其他條件同上圖項目優(yōu)勢1、項目位于萬家麗路核心地段，緊臨人民東路，地理位置十分優(yōu)越2、小區(qū)全部采用純板式的小高層建筑體。大面寬、短進深的板樓住宅，讓每一棟住宅樓都成為了正南正北朝向，戶型設(shè)計的方正、平面布局的合理性。3、中央7000余平米湖景。4、凸出部位設(shè)置滴水線，有效防止雨水污染墻面。劣勢1、價格與同邊樓盤來說相對較高項目名稱長房星城世家期開盤時間期2008年8月16日開盤（G6棟F7棟）基本指標總建筑面積22萬平方米；總戶數(shù)1100多戶；容積率147；綠化率49；車位800個戶型面積以及配比一期尾盤3房（130平方米）；4房（150160平方米）清盤銷售約20套；二期推出3房（130140平方米）共38套；頂層復(fù)式（204240平方米）約8套銷售價格48005800元/平米優(yōu)惠活動及折扣中庭央座G6F7棟8月16日開盤，凡7月24日8月15日交納選房誠意金的VIP客戶，8月16日開盤當(dāng)日可享受2萬抵5萬優(yōu)惠，并有多重驚喜。按揭無，一次性99折。物業(yè)管理費12元/平米推盤以及銷售情況期一批2007年11月11日,期二批2007年12月9日，目前期銷售95，期2008年8月16日開盤（G6棟F7棟），目前平均每天上客量56組。7月份成交3套。推廣媒體戶外，報紙下圖為小區(qū)總體規(guī)劃圖主力戶型解析26、下圖為三房二廳二衛(wèi)建筑面積14121平米（1）位置位于項目2期北邊G6棟，正對園林景觀，前后都是景觀組團，風(fēng)光無限。（2）48米的南向超寬客廳，連接南向景觀陽臺。39米主臥面寬，帶獨立衛(wèi)生間，衣帽間，獨立享受。U型廚房緊臨餐廳，方便實用。（3）140平米的3房連入戶花園都沒有，進入家太過與直接，沒有過渡地帶。27、下圖為四房二廳二衛(wèi)建筑面積161平米（1）此棟（F7棟）位于小期北部中心位置，前后景觀組團各有特色，通過客廳主臥次臥可看到不同的景觀。（2）戶型面寬尺度大氣客廳面寬48米主臥39米，南向面寬達到135米，整個面寬進深比例超過11。主臥帶超大陽臺，附帶衛(wèi)生間。次臥帶飄窗，廚房和餐廳相連。南北3個大陽臺，贈送面積大。可包攬南北景觀。（3）160平米4房沒有入戶花園。相比中城戶型的南向全景陽臺有不及之處。項目優(yōu)勢1、位居長沙市人民東路、芙蓉區(qū)府對面，占據(jù)長沙上東區(qū)龍頭。項目總建筑面積約22萬平米，是一個密度、高綠化、高品質(zhì)的高尚住宅小區(qū)2、戶型星城世家是純板式電梯小高層，三房經(jīng)典戶型，解決以往三居室餐廳采光及暗衛(wèi)等問題，真正做到北南通透。萬科西街庭院交房時間2008年12月開盤時間2008年3月8日基本指標總建筑面積249萬平方米總戶數(shù)1300戶容積率137綠化率447車位560個項目概括萬科西街庭院由9個合院別墅組團和6棟16層的小高層住宅組成，為現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格的作品。別墅以院落作為規(guī)劃的單元，將傳統(tǒng)的文化符號引入設(shè)計中，形成尺度宜人的居住單元，讓住戶充分感受到錯落有致的空間感。170/190平米的寬景大宅空間明暢、奢華，盡顯大宅風(fēng)范。兩者共同構(gòu)建成了長沙東城中式豪宅社區(qū)。戶型面積4房170平米5房190平米別墅205240平米銷售價格及銷售情況（帶精裝修）4房48005900元/平米（剩5套）5房55006100元/平米（剩50套）別墅12000元/平米精裝修有兩種標準15萬或者23萬7月份成交15套左右物業(yè)管理費用TH25元/平方米月,小高層16元/平方米月,商業(yè)15元/平方米月優(yōu)惠活動及折扣一次性99折，按揭無折扣。推廣媒體電視，戶外下圖為小區(qū)總體規(guī)劃圖主力戶型解析29、上圖為四房二廳二衛(wèi)170平方米（1）戶型位于小區(qū)4、5、6棟。西臨人民路，東靠小區(qū)內(nèi)部道路。4號棟東邊是游泳池。此戶型6號棟東邊的最貴。銷售總價在90W100W左右。（2）5米開間的客廳，主臥面寬42米。獨立書房，安靜非同一般。主臥帶轉(zhuǎn)角飄窗，獨立衛(wèi)生間。餐廳，生活陽臺，廚房相互連接，方便實用。衛(wèi)生間帶獨立洗衣間，豪華非同一般。（3）西臨人民路為雙向6車道主干道，會比較吵。30、下圖為四房二廳三衛(wèi)190平米（1）此戶型位于小區(qū)北面，但因為2號棟西南交有游泳池，所以此戶型在位于2號棟的西邊最貴。戶型總價在105W115W左右。（2）客廳于餐廳橫式設(shè)計，面寬達76米。主臥面寬44米帶飄窗，獨立衛(wèi)生間。3個次臥全部帶飄窗。廚房，生活陽臺，公共衛(wèi)生間，獨立洗衣間部局合理。（3）190平米做4房非常浪費，會給裝修帶來不必要的成本。項目名稱凱樂湘園開盤日期2007年12月28日入住時間2008年10月31日項目地址凱樂湘園位于芙蓉區(qū)人民東路與古曲路交匯處基本技術(shù)經(jīng)濟指標占地52萬方；總建筑面積13萬方；總戶數(shù)345戶；分二期開發(fā)容積率22；綠化率412；戶型面積以及配比銷售價格起價4100元/平方米，均價4400元/平方米；最高價4800元/平方米層差20元/平方米；優(yōu)惠折扣一次性92折；按揭93折預(yù)計折后均價為4200元/平方米左右物業(yè)費12元/平方米推廣媒體暫無營銷活動暫無推盤以及銷售情況主力戶型解析1、三房二廳二衛(wèi)12105（1）面寬長、進深短的布局，通透（2）客廳、餐廳、廚房、陽臺一氣呵成，將空間的彈性發(fā)揮得淋漓盡致（3）靈性生活空間，開放式廚房，生活更加自由、暢快、愉快心情由此而生（4）客廳與陽臺相連，營造通風(fēng)采光的環(huán)抱概（5）方正臥室，整體端大方，緊縮合理，將空間利用發(fā)揮到極致2、三房二廳二衛(wèi)13092平方米（1）整體布局方正大方，南北通透，通風(fēng)采光極佳，空間利用率高（2）巧妙的入口設(shè)計、迎合居者的私密要求與尊貴享受（3）客廳與餐廳攜手雙陽臺，美食、美景任由選擇，盡顯生活品味（4）走道將動靜兩區(qū)巧妙分離，確保私密空間。（5）主臥附帶獨立衛(wèi)生間、走入式衣帽間，尊貴氣質(zhì)展露無遺項目名稱新城新世界開盤日期一期2007年11月基本技術(shù)經(jīng)濟指標占地756畝；總建筑面積131萬（一期25萬）；總戶數(shù)11000戶；總棟數(shù)58棟（一期39棟）；容積率30；綠化率405；車位5000多個。一期共分三次推出為6棟18層小高層，項目進度是接近封頂，交房時間08年12月份。戶型面積以及配比兩房（90平方米）占50；三房（120146平方米）占50銷售價格起價5000/平方米均價5200元/平方米最高價5800元/平方米層差30元/平方米，景觀差300400元/平方米（由于B5、B6、B7棟朝西邊單位緊靠中心花園，因此價格相對較高），項目于6月份時對價格做小幅調(diào)動，大概每平米上調(diào)60元/平方米左右。優(yōu)惠折扣不論付款方式一律98折物業(yè)費未定推廣媒體戶外據(jù)銷售人員稱，由于目前剩下的房源不多，且開發(fā)商資金壓力不大，因此項目推廣的力度不大，僅有項目周邊的戶外廣告，目前上客情況，大多數(shù)為高橋片區(qū)的老客戶，由于馬王堆路的拉通，有致使其從新考慮購買這里的物業(yè)營銷活動暫無推盤以及銷售情況項目分三期開發(fā)，一期于2007年11月10日開盤（一期分三批推盤，一推11月10日推出184套；二推2007年11月23號推出150套左右；三推2008年1月12號推出100套左右房源），目前已銷售房源將近80，剩余100套左右。從客源區(qū)域分析，以區(qū)域客戶為主，集中在雨花區(qū)、芙蓉區(qū)，占90以上，少部分為各州市客戶；職業(yè)上分析，以公務(wù)員、私營業(yè)主為主，據(jù)銷售人員介紹，由于目前馬王堆路（人民路到勞動路段）南北拉通，吸引了大量高橋大市場私營業(yè)主前來購買。主力戶型解析本項目一期共推出6棟點式小高層（A6、A7、B5、B6、B7、B8），18層，兩梯三戶，約400多套。6棟位于項目的東邊，馬王堆路沿線，以下圖形中由上而下依次為B8、B7、B6、B5棟，位于圖形下方兩棟，從左至右依次是A6、A7棟。具體情況如下8、下圖為B5、B7棟，三房兩廳兩衛(wèi)，14626平方米產(chǎn)品解析（1）項目位于勞動?xùn)|路，交通方便，隨著馬王堆路（人民路至勞動路段）的拉通，交通優(yōu)勢逐步明顯；（2）B5、B7棟為兩梯三戶點式小高層，共18層；戶型處于B5棟的東當(dāng)頭、B7棟的西當(dāng)頭，每層1戶；（3）戶型南北通透，進深短，更有利于通風(fēng)采光；干濕分離、動靜分離；大面積入戶花園，又可作為娛樂室；9、下圖為B6、B8棟，三房兩廳兩衛(wèi)，13805平方米戶型解析（1）B6、B8棟為兩梯三戶點式小高層，共18層；戶型處于B6棟的西當(dāng)頭，每層1戶、B8棟的西當(dāng)頭以及第二單元，每層2戶；（2）戶型南北通透，進深短，更有利于通風(fēng)采光；干濕分離、動靜分離；大面積入戶花園，又可作為娛樂室；兩棟的西頭緊靠中心花園，景觀視野好；10、下圖為B5、B6、B7、B8棟，三房兩廳兩衛(wèi)，13343平方米戶型解析（1）B5、B6、B7、B8棟為兩梯三戶點式小高層，共18層；戶型處于B5棟第一、二單元南向，每層2套；B6棟第一單元南向，每層1套；B7棟第一單元南向，每層1套；B8棟第一、二單元南向，每層2套；（2）戶型緊湊，面積利用率高；客廳、主臥、客臥三室朝南，采光好；大面積景觀陽臺、生活陽臺，景觀視野好；（3）戶型不通透，通風(fēng)受一定影響；餐廳沒有明窗，采光受影響；一間臥室當(dāng)西曬；項目名稱鑫億山水城市風(fēng)景開盤日期07年10月4日基本技術(shù)經(jīng)濟指標項目總用地49萬方；總建筑面積18萬方；總戶數(shù)1361戶；總棟數(shù)14棟；建筑密度24；容積率30；綠化率40；車位810個；交房時間08年12月份。第一批推出6棟1118層點式小高層（2A、4A、5、6、7、8棟），共632套。戶型面積以及配比二房（89平方米），僅2套；三房（112139平方米），其中小三房112平方米僅剩3套；四房（154平方米）剩余30多套。銷售價格均價4500元/平方米特價房均價4100元/平方米（僅限于2A棟，18樓，2A棟位于加油站南）優(yōu)惠折扣一次性99折折扣管理情況比較松動，據(jù)銷售人員介紹，對于準客戶可另外申請折扣，預(yù)計一個點左右。物業(yè)費每月14元/平方米推廣媒體無房源不多，推廣力度不大營銷活動與周邊樓盤聯(lián)動，實行會員制，凡購買或者介紹購房均可獲得5003000元購物券。推盤以及銷售情況項目于07年10月份推出首期6棟小高層，共632套，目前銷售80左右，從客源區(qū)域分析，以區(qū)域客戶為主，少部分為各州市客戶；從購房動機分析，項目有一部分小部分是投資客，主要是集中在中小戶型，且都為07年購買的客戶，08年后，用于投資的客戶很少；職業(yè)上分析，以公務(wù)員、中南院、高橋大市場私營業(yè)主為主。備注由于項目目前沒有任何戶型單頁，因此不作具體分析項目名稱嘉盛華庭開盤日期三期一批08年5月21日基本技術(shù)經(jīng)濟指標占地44萬方；總建筑面積14萬方；共17棟；共900多套（三期第一批推出4棟小高層1、2、7、8棟，約290多套）；建筑密度245；容積率293；綠化419。戶型面積二房（90平方米）占35；三房（130140平方米）占45；四房（160平方米）占10；復(fù)式樓（200平方米左右）占10銷售價格起價3800元/平方米；均價4500元/平方米；最高價5100元/平方米層差30元/平方米，東西差50元/平方米價格從5月份以來都未作調(diào)整優(yōu)惠折扣一次性96，按揭97預(yù)計這后均價4300元/平方米左右物管費每月12元/平方米推廣媒體車身、站臺、電視營銷活動推盤以及銷售情況項目三期共9棟，第一批于08年5月份推出，共4（1、2、7、8棟）棟290多套，目前第一批剩余130多套，銷售約60，購買群體以本地客戶為主，少量外地客戶，上客量平均每天78組左右。7月份成交100多套，主要為周邊學(xué)校的團購客戶（團購客戶為第6號棟），除去團購客戶，成交20套左右。主力戶型解析目前在售的是本項目三期第一批的房源，共4棟（1、2、7、8棟）小高層，1、2棟位于圖形最北邊，7、8棟位于圖形東邊豎排，由上至下第一、第二棟。具體情況如下11、上圖為3、8棟，三房兩廳兩衛(wèi)，13267平方米產(chǎn)品解析（1）項目位于勞動?xùn)|路與古曲路交匯處，體育新城板塊，隨著武廣客運站的建設(shè)，地理位置的優(yōu)越性更加突出；（2）8棟為純板式電梯小高層，兩梯兩戶，東邊緊鄰廣益中學(xué)，西邊為小區(qū)中心綠化帶；（3）戶型方正、實用，南北通透；布局合理，使用率高；12、下圖為2、7、9棟，三房兩廳兩衛(wèi)，13751平方米產(chǎn)品解析（1）2棟處于地塊的核心區(qū)域，為18層的電梯小高層，分兩個單元，1單元為兩梯三戶的點式結(jié)構(gòu)，2單元為兩梯兩戶板式結(jié)構(gòu)；7、9棟位于項目東邊，緊鄰廣益中學(xué)；（2）該戶型為IJ戶型，屬于兩個產(chǎn)權(quán)證，虛線南邊為一房一廳一衛(wèi)（即客廳部分），建筑面積4680平方米，虛線北邊為兩房兩廳一衛(wèi)，建筑面積9071平方米；（3）I戶型戶型設(shè)計合理緊湊，得房率高；51米超大景觀陽臺，整體觀簡潔明了；廚房沒有管道煤氣；J戶型板式結(jié)構(gòu)，采光絕佳，客廳超長飄窗；戶型不緊湊，過道過長，面積利用率不高；13、下圖為1、6棟，四房兩廳兩衛(wèi)，1600平方米產(chǎn)品解析（1）戶型所處的1、6棟，為兩梯三戶點式小高層，共18層；戶型位于1、6棟的東西兩個端頭；（2）戶型方正，南北通透；戶型緊湊，實用性強；主臥帶大面積景觀陽臺，中心綠化區(qū)，盡收眼底；項目名稱華雅生態(tài)園開盤日期一期2007年5月1日基本技術(shù)經(jīng)濟指標總建筑面積10萬方；總棟數(shù)6棟（2棟32層高層，4棟18層小高層）；總戶數(shù)617戶；容積率24；綠化率618；車位430個。第一期推出3棟板式小高層，4、5、6棟（4、5棟各一個單元為點式結(jié)構(gòu)），共300多套。戶型面積以及配比二房（110平方米）占20；三房（129、134、136、158平方米）占40；四房（159、160平方米）占40銷售價格起價5500元/平方米，均價5900元/平方米，最高價6200元/平方米。銷售價格從5月份以來都還未變動優(yōu)惠折扣一次性98、按揭99物管費每月16元/平方米（長沙華雅物業(yè)管理有限公司）推廣媒體無由于尚未確定開盤日期，項目目前不做任何推廣營銷活動無銷售情況項目分兩期開發(fā)，目前是一期，于07年5月1日推出，為3棟板式小高層，共300多套，項目二期推出1、2、3棟，其中1、2棟為32層高層，共300多套，具體開盤時間尚未確定。下圖為小區(qū)項目總體規(guī)劃圖項目位于華雅生態(tài)園東南角，與華雅國際大酒店隔河相對，東邊為小區(qū)的規(guī)劃路，6棟從北到南，依次為1、2、3、4、5、6棟。主力戶型解析14、下圖為1棟，四房兩廳四衛(wèi)，2642平方米產(chǎn)品解析（1）項目位于華雅生態(tài)園東南，與華雅國際大酒店隔河（圭塘河）相對，環(huán)境優(yōu)雅；1棟位于項目的最北邊，座北朝南，占盡地利；（2）戶型所在的1棟為兩梯兩戶小高層，共32層，建筑主題為圓形，設(shè)計新穎獨特；（3）戶型功能設(shè)計不合理（四房確配了四個衛(wèi)生間），戶型不實用，面積利用率不高，性價比低；15、下圖為3、4、5棟，四房兩廳四衛(wèi)，16075平方米產(chǎn)品解析（1）3、4、5棟為板式兩梯兩戶小高層，共18層，戶型位于3、4、5棟最西頭；緊靠華雅生態(tài)園以及圭塘河，風(fēng)光秀麗；（2）戶型不方正，面積利用率不高；戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理，衛(wèi)生間過多，造成面積浪費；16、下圖為2棟，四房兩廳四衛(wèi)，15726平方米產(chǎn)品解析（1）2棟為純板式高層，兩梯兩戶，共32層；本棟位于1棟以南，西鄰圭塘河以及華雅生態(tài)園，居住環(huán)境優(yōu)雅，大面積飄窗以及景觀陽臺，使風(fēng)景盡收眼底；（2）面積利用率不高，結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理；17、下圖為3、4、5棟，三房兩廳兩衛(wèi)，13655平方米產(chǎn)品解析（1）3、4、5棟為兩梯兩戶板式小高層，共18層，戶型位于3、4、5棟中間的單元；（2）戶型南北通透，大面積景觀陽臺，使生態(tài)園景觀盡在眼底；項目名稱三江花中城開盤日期第三批2008年6月基本技術(shù)經(jīng)濟指標占地面積114畝；總建筑面積17萬方；總共28棟；總戶數(shù)1200戶；容積率22；分攤1015；綠化率40；車位1100個，交房時間08年12月。第三批推出4棟多層洋房，1棟16層純板式小高層。戶型面積以及配比三房（134、136、140、147平方米）占50；四房（151、155、172、174平方米）占50銷售價格多層洋房7、10棟均價4300元/平方米8、9棟均價4700元/平方米小高層13棟均價4600元/平方米多層層差5060元/平方米，小高層約30元/平方米優(yōu)惠折扣一次性97折、按揭98折的優(yōu)惠7月份推出特價單位（一次性95折，按揭96折）多層洋房（7、10）棟預(yù)計折后均價4000元/平方米；（8、9）棟預(yù)計折后均價4400元/平方米；小高層折后均價4300元/平方米物管費多層每月10元/平方米；小高層每月15元/平方米推廣媒體據(jù)銷售人員介紹7月份上了報紙、分眾等媒體廣告，由于效果一般8月份暫時停止此類推廣活動，另外7月份車身廣告到期，由于效果不好，也停止了續(xù)約營銷活動與搜房網(wǎng)聯(lián)合組織看房團，據(jù)銷售人員稱，看房團客戶質(zhì)量一般推盤及銷售情況項目目前在銷的為4棟多層，1棟一梯兩戶，純板式小高層，共150多套。目前銷售情況，洋房銷售60左右，小高層銷售10左右，已購客源分析，客戶職業(yè)主要是學(xué)校教師、公務(wù)員、私營業(yè)主等，基本上全部都是自住型客戶。平均每天上客量56組左右。7月份銷售17套（基本上為特價房）。主力戶型解析項目推出的7、8、9、10棟為5層花園洋房，13棟為16層，純板式電梯小高層，兩梯兩戶，5棟房子環(huán)繞中心花園，具體情況如下18、上圖為7棟、10棟，三房兩廳兩衛(wèi)，1344平方米產(chǎn)品解析（1）7、10棟位于小區(qū)的中心區(qū)域，環(huán)境安靜，沒有噪音、灰塵污染，適宜居住；純住宅小區(qū)，有利于管理；（2）7、10棟為五層的多層花園洋房，戶型方正實用，南北通透；分攤小，性價比高；客廳、主臥、客臥三室朝南，超大景觀陽臺、生活陽臺，充分采光；主臥獨立衣帽間，功能更加齊全；（3）目前周邊發(fā)展還不是很成熟，古曲路南北尚未拉通，周邊配套相對不是很完善，給居民生活造成不便；19、上圖為9棟，三房兩廳兩衛(wèi)，15152平方米產(chǎn)品解析（1）9棟位于小區(qū)的中心區(qū)域，環(huán)境安靜，沒有噪音、灰塵污染，適宜居住；緊靠中心花園，視野景觀好；（2）9棟為五層的多層花園洋房，戶型方正實用，南北通透；分攤小，性價比高；三室朝南，超大景觀陽臺、生活陽臺，充分采光；主臥獨立衣帽間，功能更加齊全；主臥270超大凸窗，中心花園盡收眼底；20、下圖為13棟，四房兩廳兩衛(wèi)，17621平方米產(chǎn)品解析（1）13棟位于中心花園南邊，俯視中心花園，環(huán)境清幽，景觀極致；（2）13棟為16層兩梯兩戶電梯小高層，戶型方正實用，南北通透，超大景觀陽臺、生活陽臺，中心片區(qū)景色一覽無遺。項目名稱茂華國際湘開盤日期三期四批08年6月20日基本技術(shù)經(jīng)濟指標占地面積18萬方；總建筑面積47萬方；總戶數(shù)3000戶（一期1006套）；一期16棟；建筑密度239；容積率22；綠化率408；車位1700多個，一期交房時間08年7月份戶型面積以及配比一房（60平方米）共17套，占2；二房（97103平方米）占5；三房（120140平方米）占70；四房（150166平方米）占15；五房（195199平方米）占8。銷售價格起價4400元/平方米均價4800元/平方米最高價6800元/平方米層差30元/平方米，景觀差200元/平方米其中中央樓王組團A1A7棟，共7棟電梯純板式兩梯兩戶小高層，均價在6000元/平方米以上，5月份以來價格未作變動。優(yōu)惠折扣一次性98折，按揭99折扣物管費每月18元/平方米（長沙茂華物業(yè)有限公司）推廣媒體網(wǎng)絡(luò)、戶外（項目周邊）推廣力度不大，從目前情況看，上門客戶一般是介紹客戶營銷活動老客戶帶新客戶送5001000的購物優(yōu)惠券推盤及銷售情況一期一共16棟，共930多套，一期分四推，其中10月份一推385套、11月7日推178套，2008年4月19日三推200多套，2008年5月10日，200套左右，主力戶型解析21、上圖（左）為B3、B4、B5、B10、B11棟，三房兩廳兩衛(wèi)，13284平方米產(chǎn)品解析（1）戶型所在的棟數(shù)所處的位置，都是相對安靜，并無大的噪音以及其他方面的影響，居住環(huán)境優(yōu)雅；（2）一梯兩戶純板式小高層，戶型南北通透、動靜分離、私密性強；客廳、主臥、客臥三室朝南，通風(fēng)采光好；戶型緊湊、實用，面積利用合理；（3）項目所處的區(qū)域，目前發(fā)展尚未成熟，交通不是很便利，配套設(shè)施相對落后，這給業(yè)主生活造成諸多不便；22、上圖（右）為B5、B6、B7棟，三房兩廳兩衛(wèi)，13993平方米產(chǎn)品解析（1）戶型處于項目的核心區(qū)域，北邊為小區(qū)的中心花園，居住環(huán)境安靜、優(yōu)雅，且景觀好；（2）一梯兩戶純板式結(jié)構(gòu)，南北通透；戶型緊湊，私密性強；三室朝南，41米超大面寬南向主臥，充分享受陽光；（3）項目所處的區(qū)域，目前發(fā)展尚未成熟，交通不是很便利，配套設(shè)施相對落后；23、上圖（左）為A1棟，四房兩廳兩衛(wèi)，14735平方米產(chǎn)品解析（1）戶型所處的A1棟，處于項目中心位置，南邊為項目中心花園，環(huán)境幽靜；A1棟為兩梯三戶點式小高層，戶型南北通透，私密性強；（2）三室朝南，客廳帶大面積景觀陽臺，中心花園一收眼底；主臥緊鄰書房，生活、工作更加方便，主臥帶衣帽間，功能更加齊全；（3）項目所處的區(qū)域，目前發(fā)展尚未成熟，交通不是很便利，配套設(shè)施相對落后；24、上圖（右）為A2、A3棟，四房兩廳兩衛(wèi)，16651平方米產(chǎn)品解析（1）戶型所處的A2、A3棟，處于項目中心位置，南向為項目中心花園，環(huán)境幽靜；A2、A3棟均為兩梯兩戶小高層，南北通透，戶型緊湊；（2）四室朝南，更加有利于通風(fēng)采光；48米超大客廳，空間通透明朗；39米超大南向主臥以及觀景飄窗，中心花園盡收眼底；主臥衣帽間設(shè)計，功能更加齊全；25、上圖（左）為A2、A3棟，五房三廳四衛(wèi)，19535平方米產(chǎn)品解析（1）戶型所處的A2、A3棟，處于項目中心位置，南向為項目中心花園，環(huán)境幽靜；A2、A3棟均為兩梯兩戶小高層，南北通透，戶型緊湊；（2）戶型功能齊全，主臥、客臥、工人房、洗衣房、娛樂室一應(yīng)俱全，增加生活情趣；48米超大廳寬，空間明朗通透；10平米超大景觀陽臺，中心花園景觀盡收眼底；主臥附帶衣帽間以及超寬飄窗，盡顯生活品質(zhì)；附表一各項目價格以及折扣情況對比項目名稱目前價格折扣情況折后均價尚東紫郡起價3900元/平方米；均價4300元/平方米；最高價4900元/平方米一次性98折，按揭99折均價4200元/平方米左右上河國際商業(yè)廣場均價4500元/平方米一次性99折，按揭無均價4300元/平方米左右西子花苑住宅起價4400元/平方米均價4900元/平方米最高價6158元/平方米商鋪起價14000元/平方米均價17000元/平方米最高價20000元/平方米一次性985，按揭995住宅部分預(yù)計折后均價4800元/平方米左右新城新世界起價5000/平方米均價5200元/平方米最高價5800元/平方米不論付款方式一律98折均價5100元/平方米左右山水城市風(fēng)景均價4500元/平方米特價房均價4100元/平方米（僅限于2A棟，18樓，2A棟位于加油站南）一次性99折，按揭無均價4400元/平方米左右華雅生態(tài)園起價5500元/平方米，均價5900元/平方米，最高價6200元/平方米一次性98、按揭99均價5800元/平米左右嘉盛華庭起價3800元/平方米；均價4500元/平方米；最高價5100元/平方米一次性96，按揭97均價4300元/平方米左右三江花中城多層洋房7、10棟均價4300元/平方米8、9棟均價4700元/平方米小高層13棟均價4600元/平方米一次性97折、按揭98折的優(yōu)惠7月份推出特價單位（一次性95折，按揭96折）多層洋房（7、10）棟預(yù)計折后均價4000元/平方米；（8、9）棟預(yù)計折后均價4400