2008年3月武漢市房地產市場報告（2008312008331）目錄一、本月關鍵詞2二、本月銷售情況2三、全市可售住宅情況5四、本月關注區域71、古田區域72、沌口區域9五、土地拍賣信息11六、本月開盤項目獨家現場紀實131、項目概況132、項目規劃特點143、一期推出房源戶型情況154、價格與優惠措施185、宣傳推廣特點196、開盤現場紀實207、營銷中心與開盤現場布置218、總結與評析22七、本月房地產市場相關信息23一、本月關鍵詞回暖在經歷了連續四個月的下滑之后，本月武漢樓市終于出現了“回暖”跡象。全月售出商品住宅4607套，較上月增加了2367套，增幅超過100。在銷售量增加的同時，銷售均價也有了小幅回升，50289元/平米的銷售均價比上月上漲了7214元/平米。二、本月銷售情況度過漫長寒冬，武漢樓市終于出現了復蘇。全市商品住宅的銷售量有了明顯回升。三月，全市總銷售量為4607套，環比增長10005。從以上的全月銷售套數走勢圖我們可以看出，三月全市的銷售情況有明顯好轉，平均每日的成交量從上月的77套上升至149套。但整體來看銷售情況還是有較大波動，說明市場情況仍不穩定，觀望氣氛還未徹底消除。本月全市商品住宅的銷售均價為502890元/平米，較上月上漲了7214元/平米。對比近六個月的銷售均價可以看出，2007年12月至2008年1月間，由于中心城區成交量下降，以及眾多樓盤變相降價，武漢市商品住宅的成交價格出現大幅下降。2008年2月起又出現小幅回升，至2008年3月成交均價再次超過5000元/平米。本月平均日套均面積為10339平米，較上月的10213平米有小幅上漲。但全月成交住宅中仍舊以100平米以下的中小戶型為主。不斷增強的市場觀望氣氛終于在本月有所緩解，本月后兩周的銷售量要明顯高于前兩周，平均每周銷售套數為1072套。長期的觀望，使得市場積累的剛性需求不斷加大。而近段時期房價的下跌使得部分剛性需求得以釋放，銷售量穩步上升，相信隨著市場促銷力度的繼續加大，以及五一結婚高峰期的到來，預計未來幾月的銷售量還將持續回升。以上是近六周的全市商品住宅成交均價的走勢圖，由圖上可以看出，目前武漢房價的整體下跌已經是個不爭的事實。三、全市可售住宅情況據武漢房地產信息網4月2日提供的數據顯示，目前全市待售商品住宅共有86602套，相當于2007年全年銷售套數的7678。今年我市還將加大經濟適用房的供應力度，由此來看今年各開發商所面臨的困難是巨大的。目前市場上可售住宅中，高層住宅所占比例最大，達到47，其次是小高層和多層，別墅所占比例最小，僅為2。在土地供應一再緊縮，地價居高不下的大條件下，發展高層住宅是房地產市場的大勢所趨，特別是在中心城區目前在建的項目清一色的以高層住宅為主。目前全市的可售住宅中，90平米以下的小戶型已占到了總量的34，91120平米的中小戶型占到27，120平米以上的戶型僅占到總量的39。由此可見，在未來一兩年的市場上中小戶型仍舊是市場的主力。四、本月關注區域1、古田區域11區域概況古田片區隸屬于硚口區，以解放大道為主干，古田路、古田一路、古田二路、古田三路、古田四路、古田五路等為支干，面積1681平方公里，其地理位置位于武漢市中心城區，地處漢水之濱的硚口區西部，屬于漢口典型的工業區。早期區域樓市以經濟適用房為主，房價水平長期位于橋口的谷底。長期低檔房的傾銷使得低檔房市場趨于飽和。然而作為硚口區近兩年舊城改造的重點，古田區域的交通條件、周邊環境和配套有了明顯改善，新型活力的產業新區逐步形成，房地產市場發展迅速。2004下半年到2005年，是古田片區房地產市場發展最迅速的一年。2004年下半年，從東方花城、紫薇花園的順銷到漢口春天的熱銷，此塊區域越來越受到消費者關注。從漢口春天項目開始，片區房價首次突破3000元/平米，此后片區內先后推出了香港印象、漢水熙園、博學仕府、融僑錦城以及即將問世的廣電江灣新城等中高端項目，代表著本區域房地產市場成功轉型。2007年開始古田區域的房地產市場又迎來一次較大幅度增長，住宅成交均價從2007年1月的360788元/平米漲到目前的551768元/平米。12交通情況古田片交通便利，有20多輛公交車輛以及輕軌聯通片區和武漢三鎮，與市中心的聯系快捷，乘車到漢口商業中心武漢廣場僅需20分鐘，到江漢路商業步行街亦只需半小時左右。而輕軌也極大的影響著本區域樓市的格局，給本區域樓盤的潛在購買客戶也帶來了更多的可選擇性。13區域配套作為武漢的老城區，該區域內的基本設施已經成形，但中高檔餐飲及休閑文化場所相對缺乏，這也與區域內居民整體消費水平不高有一定關系。隨著本地塊周邊的小區吸引了大量優秀客戶，相信以后在這些方面應能得到明顯改善。14重點在售樓盤項目名稱項目位置開發商物業類別總建面（平米）均價（元/平米）銷售情況近期優惠活動三金香港印象古田四路武漢三金房地產普通住宅2700006600預計4月開盤（以上信息為3月103月20日期間調查所得）2、沌口區域21區域概況沌口區位于漢陽片區西南部，市區中環線與外環線之間，毗鄰長江，離市中心15公里，水、陸交通便捷，發展腹地寬闊，具有良好的區位優勢。是武漢市工業和汽車產業的制造基地。由于工業和汽車產業的發展帶來了大量人才的進入，沌口片區的房地產市場在近兩年有了飛速的發展。但是，在沌口房地產業大步發展后，由于區域配套設施貧乏，入住率低的問題已經顯現出來。一方面是各個房地產項目火爆的銷售，另一方面是交房后較低的入住率。為了能讓來沌口置業的市民更舒適地生活在沌口，開發區政府已經在改善公共配套設施和交通狀漢口春天解放大道109號（古田中百倉儲對面）武漢福星惠譽房地產有限責任公司普通住宅257137486900按揭99折一次性付款98折開盤一星期內購買優惠1萬元融僑錦城硚口區解放大道與古田三路交匯處武漢融僑房地產開發有限公司普通住宅230000700018號樓已銷售60按揭99折一次性98折4、14、18樓在總價上優惠23萬元況。22交通情況區內道路井然有序，兩條寬50米的大道在區內交叉橫向龍陽大道，縱向沌陽大街基于這兩條大街平行的神龍街寬40米、漢強街寬30米。與龍陽大道平行的建業路、創業路、興業道、旺業道寬30米。此外，2007年10月正式通車的江城大道更是進一步拉近了沌口區域與漢口、武昌中心城區的距離。區域內目前有585、597、208等多條公交線路通向武漢三鎮23區域配套目前區供水、供電、供熱、通訊、排水與污水處理等各項配套設施齊全，有同濟醫院開發區分院、神龍醫院等四所醫院，一所衛生防疫站。教育配套方面有漢陽一中、武漢實驗外國語學校等全日制中小學校21所，江漢大學也在本區內。中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業銀行、交通銀行均在開發區建立了支行，可為了區企業提供各類金融服務。另外，武漢市體育中心也坐落在區內。24重點在售樓盤項目名稱項目位置開發商物業類別總建面（平米）均價（元/平米）銷售情況近期優惠活動東合中心武漢經濟技術武漢東合置寫字樓260000600090200平米開發區三角湖路業有限責任公司房型已全部售完湘隆時代大公館武漢經濟技術開發區車城北街湘隆房地產公司普通住宅1670656500已銷售40云天國際嘎納印象武漢新區東風大道與中環交匯處武漢中恒新科技產業集團有限公司普通住宅1698105200售出70余套銷售率43按揭98折一次性97折四種優惠供選擇1歐洲游2汽車首付3送家電4總價減24萬聽濤觀海漢陽區沌口新區318國道楓樹一路絲寶房地產開發有限公司，武漢宏宇實業集團普通住宅3400004400（以上信息為3月103月20日期間調查所得）五、土地拍賣信息2008年的武漢市第一場土地拍賣會于3月12日落下帷幕，此次拍賣會共推出9宗地，一塊流拍其余8塊都以較低價格成交。位于武昌中北路延長線的一塊土地，最后僅以2106元/平方米的樓面地價成交。競爭最激烈的京漢大道地塊，雖然4家開發商報名競價，樓面地價也止步于6108元/平方米出現下滑的現狀。地塊編號土地使用位置土地面積用途容積土地使用年總價土地單價樓面地價權人（平方米）率限（萬元）（元/平米）（元/平方米）P20081湖北長源房地產開發有限責任公司中北路延長線40002住宅25以內住宅70年21050525964210395P20082湖北十里投資發展股份有限公司漢陽區墨水湖北路以南、十升小路以東3386836住宅22以內住宅70年194005730762605P20083湖北十里投資發展股份有限公司漢陽區十升小路以東926713住宅18以內住宅70年3210346978192772住宅70年P20084武漢銀泰房地產開發有限公司京漢大道B3580029住宅、商服不超過50商服40年176503053803610788P20087武漢新苑房地產開發有限責任公司后湖鄉花橋村3680184住宅24以內住宅70年14250386966161241P20088劉桂華江漢區天門墩7號293348住宅35以內住宅70年5010169383483986武昌區中北路P20089湖北健龍房地產開發有限公司余家湖村740037商服金融業50以內商服40年109501472701294553P200810流拍江岸區二七街趙家條319號2320116住宅32以內住宅70年/江岸區解放公園路P200811湖北金凌房地產開發有限公774038住宅52以內住宅70年98101266717243611此次武漢市推出的土地總面積為16701501平米。最后成交面積為14381395平米，成交總金額101330萬元，平均土地單價為606712元/平米，較2007年94045元/平米的平均單價下降了355。拍賣過程中P（2008）004和P（2008）008兩塊土地競爭最為激烈。P（2008）004號地塊的起拍價格為12280萬元，經過99次競價，最后成交價格為17650萬元。P（2008）008號地塊的起拍價格為3390萬元，最后經過162次競價，以5010萬元成交。本月拍出的8塊土地中樓面地價最高的為位于漢口京漢大道的P（2008）004號地塊，達到610788元/平米，去年8月，相距不遠的另一宗地，曾拍到6879元/平方米。位于中北路延長線的P（2008）001號地塊的樓面地價僅為210395元/平米，而該區域在售樓盤的價格已超過8000元/平米。拍出的8塊土地中有7塊在中環線以內，而最后的平均樓面地價僅為307231元/平米，土地市場的下滑可見一斑。六、本月開盤項目獨家現場紀實春節過后的第一個月，武漢樓市雖有了明顯的回暖，但市場觀望氣氛仍然濃重。樓市的不明朗使得眾多開發商選擇繼續觀望，因此本月武漢樓市并未出現預期的開盤熱，如快樂時光國際公寓、中南龍庭等原計劃三月開盤的項目都紛紛將開盤時間延后。3月29日開盤的十里華府，開盤當日的情況較為平淡，雖然開盤之前認購率已達到543，但開盤當日的銷售情況并不理想。十里華府開盤紀實1、項目概況3月29日，十里華府在其營銷中心舉行開盤儀式。該項目位于漢陽大道528號，漢陽大道與赫山路交匯處，與王家灣商圈距離約一公里。這里還將是未來地鐵5號的十里鋪站入站口。項目總規劃用地158786平方米，總建筑面積為59333平方米。開發商為湖北海陸景置業發展有限公司，系省交通廳直屬單位，投資商為湖北省高速公路集團。建筑設計由中南建筑設計院完成。2、項目規劃特點項目由六棟18層以上高層住宅和二層商鋪構成。綠化率為35，容積率為35。建筑為框架剪力墻結構，采用現代時尚風格建筑，南北朝向，局部一層架空。車位共200個，為地下車位形式。項目在臨漢陽大道處退讓出4000平米規劃建成城市廣場。一條“S”狀的水系自南向北蜿蜒貫穿整個社區內部，串起鵝卵石小徑、藤蔓廊架、花卉植物，在空間上形成一條明暗交替、開合有序、步移景易的自然生命曲線。六座建筑之間設置了兩條交錯的景觀道路。外墻為水晶質感幕墻，采用大塊面的白、黃明亮現代色彩包裝立面。電梯為富士電梯，裝修程度為毛坯，門窗采用雙層斷橋彩鋁門窗。物業管理包含來人訪客登記系統、保安24小時巡邏、高級智能化彩色門禁對講系統等設備和服務，物業管理公司暫未確定，物業費為16元/平米/月。3、一期推出房源戶型情況項目總房源498套，首期推出了1號樓、3號樓、4號樓和5號樓共302套住宅。項目首期推出的房源均價為6180元/平米左右，公攤為23。項目銷控表顯示，截止開盤當日，所推房源已被認購近164套，占所推房源的543。面積房型套數所占比例認購套數92兩房兩廳一衛3411169622兩房兩廳一衛5117419658兩房兩廳一衛5117510796三室兩廳兩衛155211614三室兩廳兩衛68224511620三室兩廳兩衛34111911951三室兩廳兩衛1761512451三室兩廳兩衛155413748三室兩廳兩衛17617總數302164戶型特點該項目戶型的房型方正、布局緊湊、采光充足，大多數戶型的客廳和主臥都布置在南面。房型三房兩廳兩衛建筑面積11614平米房型兩房兩廳一衛建筑面積9622平米房型三房兩廳兩衛建筑面積11620平米房型三房兩廳兩衛建筑面積13748平米房型三房兩廳兩衛建筑面積12451平米4、價格與優惠措施該項目起價5860元/平方米，樓層差價為30元/平方米，均價6180元/平方米，最高價6540元/平方米。優惠措施為一次性付款97折，商業貸款98折。5、宣傳推廣特點主題十里門戶上層顯貴府邸主要賣點1、稀缺板式高層，人性化空間構造，強調板式與框架剪力墻結構，以及環保節能材料、高檔物業配置；2、5號地鐵入口，一步躍入城心，強調未來地鐵的便利；3、經典九宮格局，彰顯文化禮儀，強調建筑擺放格局為皇城九宮格局；4、漢陽大道上第房型三房兩廳兩衛建筑面積11614平米一座城市廣場，強調綠地和休憩空間；5、人文園林，強調社區園林設計；6、首席高度，俯瞰江湖氣度，強調高層可觀漢江、月湖、墨水湖的景觀視角。廣告投放方式1、戶外廣告。項目外圍墻以及道路戶外廣告2、平面媒體廣告。3月18日，楚天都市報頭版下方圖片廣告6、開盤現場紀實2月15日，十里華府臨時營銷中心開放，開始接受登記。3月19日公開認籌，3月29日開盤。3月29日開盤當天的活動中安排了樂隊演奏、舞龍舞獅等活動。現場設置了近80個座位，嘉賓11人居前排，員工30余人與客戶20余人分散居后排，另余十余個空座。上午930，活動正式開始。整個開盤過程安排了政府領導致辭以及文藝表演，然而整個現場的氣氛較冷淡。1100左右，開盤活動接近尾聲。嘉賓與客戶，由禮儀小姐引導進入營銷中心，客戶進場前并未進行分組，而是一起進入，使得場面略顯雜亂。沙盤區和房型展示區較為擁擠。洽談區聲音很嘈雜，約有20人正在洽談，初步估算當天成交量為20套左右。總體來看，整個開盤過程中，對營銷節奏的控制不甚理想。7、營銷中心與開盤現場布置營銷中心分為門廳、前臺、辦理貸款區、戶型展示區、簽約區、沙盤區以及洽談區。開盤活動現場則分為舞臺、嘉賓席和觀眾席。8、總結與評析1、十里華府開盤現場布置尚可，并無太大問題。但預約客戶與場地估計不足，導致客戶坐席未坐滿，而預留空間不足導致圍觀人員數量受到限制，沒有及時調整和控制，影響場面和人氣。2、銷售人員準備不足，預約客戶數量太少，人氣太差。而且客戶被一次性帶入營銷中心，沒有分批、分次、限時營造緊張緊俏氛圍，造成現場氛圍比較散漫，不利于現場簽約。3、開放性接待，沒有區分真正客戶與普通看客，使場面比較凌亂而失去控制。3、營銷中心只有背景音樂而沒有設置播音宣講及簽約宣傳，幾乎沒有形成造勢效果。4、開盤活動環節設置問題也比較明顯，由于開放式接待，客戶與普通看客都進入營銷中心，外場看節目的幾乎全部為周圍看熱鬧的群眾，尤其有眾多兒童，外場活動（表演和宣講）幾乎失去意義。5、后半程活動本身亦有一定缺陷，與觀眾交流、互動明顯不夠，沒有禮品和買房優惠的刺激，現場氣氛不夠熱烈。七、本月房地產市場相關信息34武漢地鐵2號線年內全線開建首條穿越長江的地鐵2號線一期工程，年內將在江南、江北全線鋪開建設。3月4日，武漢地鐵集團對地鐵線路7個標段進行土建招標。根據最新線路走向，地鐵2號線一期工程為江城首條過江地鐵線路，南北縱貫漢口、武昌鬧市區。北端自漢口常青花園北端的金銀潭站，從江漢路附近穿越長江，終點到武昌光谷廣場，線路全長近28公里，均為地下線，共設21座車站。地鐵、過江隧道勢必將帶動該區域的房地產市場發展，徐東片區就是一個很好的例子，相信地鐵2號線也將使得金銀湖、光谷兩區域的市場得到進一步的提高。35第十一屆全國人民代表大會第一次會議在北京開幕溫家寶總理在政府工作報告中提到，08年將抓緊建立住房保障體系，大力發展省地節能環保型住宅，增加中小套型住房供給，引導居民適度消費。發展節能型住宅和中小套型住宅的供給是未來我國房地產市場的發展方向，與此同時國家還將大力增加經濟適用房的建設力度，這一系列措施都將給全國的房地產市場造成巨大沖擊。建設部改組體現“民生”至上這次政府機構改革組建住房和城鄉建設部，進一步表明中共中央和中國政府對解決民眾住房問題的重視和決心。35武漢今年首個經濟房開建提供房源2300套武漢最大的全鋼結構住宅小區“寶鋼賽博思黃金口岸”經濟適用房項目在漢陽破土動工。這也是武漢市今年開工的第一個經濟適用房項目。該項目位于漢陽區永豐街黃金口五村特1號，占地120畝，總建筑面積194萬平方米，可面向中低收入家庭提供經濟適用住房2300多套，預計年內即可上市。按計劃，今年，武漢將開工建設19個經濟房項目，全年竣工面積預計達到150萬平方米經濟房，緩解16萬低收入家庭住房困難。去年我市商品住宅的竣工面積為80969萬平米，從今年市場的發展態勢來看，今年的開發規模很難超過去年。如果150萬方的經濟房能按期竣工便意味著今年經濟房的竣工面積將占到住宅竣工面積的20以上，這無疑將對全市的商品住宅構成較大威脅。36湖北省與交通部簽訂合作協議推進城市圈交通發展省政府在北京與交通部就加快推進武漢城市圈交通發展簽訂合作協議。雙方商定，今年起至2012年，將合力支持武漢城市圈構建低資源占用、低能源消耗、低環境污染、低使用成本的高效率綜合交通運輸體系，促進資源節約型、環境友好型社會建設。根據協議，交通部將結合計劃安排，對武漢城市圈高速公路、農村公路、長江黃金水道及重要支流航道、國省道改造、綜合交通樞紐等建設項目予以重點支持。我省各級財政也將安排專項資金用于交通建設，并以交通主管部門為主體，在省級層面探索構建大交通部門管理體制機制。37發改委全國部分城市房價出現明顯下降國家發改委、國家統計局最新調查顯示，今年1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格較去年同期上漲113。不過，廣州、深圳熱點城市較此前一個月已經出現明顯下降。對于部分城市房價下降現象，發改委表示，中國的樓市調控措施效果“正在逐步顯現。”全國房屋銷售價格1月同比漲幅仍然高位運行。統計顯示，今年1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格較去年同期上漲113，漲幅比上月高08個百分點。北京1月房價較去年同期上漲143，其中新建商品房較去年同期上漲172，二手房價格上漲118。312我市城區今年首次土地公開拍賣將舉行9個分布在武漢三鎮的地塊總計約19萬平米今日公開拍賣。本次公開出讓的9塊土地以住宅為主。其中，武昌的2塊分別位于中北路延長線、中北路余家湖村，前者面積4萬余平方米，為本次土地出讓最大的地塊。漢陽有2塊，位于漢陽區墨水湖北路以南、十升小路以東和漢陽區十升小路以東，總面積逾43萬平方米。漢口的5塊地是這次拍賣的“主戰場”，分別位于京漢大道、后湖花橋村、江漢區天門墩7號、江岸區二七街趙家條319號及江岸區解放公園路71號。此次推出的9塊土地拍出去了8宗，流拍了一宗，競爭最激烈的京漢大道一塊住宅建設用地，雖有家開發商報名競價，但樓面地價也止步于元平方米。土地市場的冷淡充分反應了開發商對未來市場的信心不足，2007年“地王”頻現的大戲在今年很難再次上演。317黃陂區自建川龍大道往返黃陂漢口將不再交過路費黃陂區政府自籌45億元興建的黃陂川龍大道（前川漢口）預計今年6月全線貫通，不設任何形式的收費關卡。這條幾乎與岱黃公路平行的公路，將改寫黃陂區的交通格局，成為黃陂通往漢口的一條“突圍”新線路。川龍大道于2003年5月18日破土動建，全長283公里，設計標準為公路一級兼顧城市主干道級，盤龍城至橫店為雙向六車道，橫店至前川為雙向四車道。川龍大道的線路走向是漢口姑嫂樹、張公堤、盤龍城大橋、后湖大橋、橫店街、京廣跨線立交橋、前川街。過路費的取消將大大拉近黃陂區在消費者心中的心理距離，對于該區的房地產市場是個不小的促動。319“30分鐘暢通”工程今啟動今年城建計劃確定為武漢中心城區二環線內實現點到點“30分鐘暢通工程”安排資金3586億元，投向八個方面投入3億元，開工二七路長江大橋；再續4億元，建成長江隧道；62億元用于疏通一批重要交通堵點建設岳家嘴、閱馬場、柵欄口、郭茨口、街道口立交；繼續武昌火車站周邊配套道路，安排資金35億元；10億元投入王家墩商務區市政道路；44億元建設二環線武漢理工大學東湖賓館段和珞獅路跨雄楚大街立交工程；投入196億元，續建月湖大道、紫陽東路、中北路延長線、和平大道三層樓段、南環路、南湖新城3條道路等城市次干道項目；23億元完善區域性道路新建臨江大道四期、復興路、沙湖路延長線、一元路延長線、韋桑路、馬場路、田文路、向陽東路、向陽西路、陽新路、石牌嶺路延長線、機場二路等；5000萬元新建和改造12座人行