,陜西匯邦地產有限責任公司,匯邦地產蒲城公園項目 發展戰略與定位報告,中國 蒲城 公園,蒲城意象,蒲城縣位于我國中西部交界地區，陜西省中部，關中平原東部，是國家授時中心所在地，隸屬于渭南市。 蒲城東臨大荔、澄城，西接富平，北亦白水、銅川，南接渭南。北距渭南市50公里，西距西安市110公里，位居西安市一小時經濟圈。 蒲城是陜西省歷史文化名縣，全縣共有人口76萬左右，26個鄉鎮，素有“中國報時城”、“中國酥梨之鄉”、“焰火之鄉”等美稱。 蒲城是渭南市和韓城之間的紐帶，其輻射范圍除渭南各縣市意外，同時也對陜西周邊各市縣有著較強的吸引力。,蒲城現狀,相對擁擠、開敞空間較少 環境品質較差 生態質量下降 交通道路發展受限,城市未來,更新舊城建設高品質的主城區 南部發展辦公、休閑為主的綜合新區 承擔提升城市整體形象的重任 發展成為居住休閑、商務辦公和市場物流為主的綜合新區 建設健康住宅區域環境，倡導舒適、健康、安全和文明的居住生活方式 堅持人居環境的可持續發展戰略 提升住區人居環境生活品質,老城與新城牽手發展，相互依托 新城的發展為房地產市場發展提供了較為堅實的環境基礎。,政府力挺、城市架構及功能拉大，城南新區將成為城市經濟增長“第二極”！,新區未來,新區，讓我們對其重新想象！,蒲城向南！,蒲城已是千年歷史，歷史的脈動伴隨著城市的快速發展呼喚著蒲城的未來！ 結合城市的肌理和發展特征 蒲城的未來在哪里？ 蒲城只能向南，才能開拓屬于蒲城的未來。,報告核心內容,第一階段 整體發展戰略及定位,第二階段 物業發展建議 及啟動期定位,第三階段 營銷戰略與策略,發展戰略 總體定位,總體規劃及產品建議 啟動期定位,項目整體營銷戰略 啟動期營銷策略,提交成果,市場調研 競爭及消費者訪談 成功案例借鑒 區域價值點分析 項目競爭力,工作內容,規劃細化、功能細化、產品細化 分階段開發策略、開發節奏 啟動期客戶、位置、規模、產品、戶型定位,項目價值分析 案例及模式借鑒 競爭項目營銷分析 項目賣點整合 地塊營銷戰略,做什么 開發思路,怎么賣 銷售思路,怎么做 規劃設計落實,Page 9,項目整體定位,項目屬性界定,區域市場研究,整體發展戰略,項目經濟測算,報告思路,啟動區物業開發建議,蒲南新區，區域認知度低（現狀）；規劃利好、百廢待興，通達性好（未來）,區域屬性,區位、交通,項目屬性,生活配套,區位 項目位于蒲城縣新城區 東臨解放路延伸道路；目前未修通； 西靠人民路延伸道路；目前未修通； 南面是目前我們修的新城大道；修通后與交通主干道渭清路相交； 北面長樂路；目前未修通；,規劃熟、市場不熟；政府熟、群眾不熟；,區域內有三所學校：實驗中學，南街小學，東街小學； 無商場、醫院、等日常生活配套； 公交系統不發達,區域屬性,區位、交通,項目屬性,生活配套,迎 賓 大 道,石羊小區,地塊周邊路網通車時間短，均為在建小區。目前居住氛圍尚未形成，周邊配套匱乏。未來片區在大體量住宅的拉動下，將成為繼中心區后成熟的居住區。,蒲南新區,老城區,紫荊教育家園,本案,項目規模大（ 223.5畝）；地塊內部落差明顯，為自身景觀塑造提供先天優勢。,地塊四至： 地塊內部地勢有明顯落 差，無可利用自然資源； 地塊內部有部分建筑垃圾 項目東邊為200畝的公園 項目西邊為天菊面粉廠； 規劃指標： 總用地面積：148968.16平方米 總建筑面積：421520平方米 物業類型涉及住宅、商業、社區配套、商務公寓等 ； 地塊被東西向、南北向各二條規劃路，劃分大小不等的三塊,區域屬性,地塊四至 規劃指標,項目屬性,公 園,農 田,天 菊 面 粉 廠,Page 14,土地概況,A,B,B,本項目建設用地由2塊地組成 A塊：東臨解放路、西鄰人民路、南臨新城大道、北鄰長樂路；168畝（被規劃路分為2個板塊） B塊：東臨人民 路、西臨天菊面粉廠、南臨新城大道、北臨長樂路55畝,項目由A、B地塊組成，A地塊緊鄰公園，具備景觀資源優勢，B地塊緊鄰天菊面粉廠，屬于組合型項目,位于城市邊緣新開發區、屬于景觀資源豐富的中高密度大規模項目,項目屬性：,地塊東邊占據主要的景觀資源，內部無可利用自然資源及生活配套資源；,可利用資源,占地223畝，屬于區域規模，容積率2.42,大規模，中高密度,區域屬性：,區域有遠景規劃支撐 ，屬于未來城市重點發展區域；,未來城市重點發展區域,區域屬于城市邊緣，認知度較低，且區域內無基本生活配套；,陌生區,蒲城在房地產市場劃分中屬三線城市,三線城市,項目優勢： 具備規模優勢 低地價的優勢,項目屬性界定,區域屬性重新界定,向南發展是唯一選擇,多中心強化區域獨立性價值,輿論造勢引導/政府公信力高,水景公園、景觀支撐,滲透式、空間跳躍式發展,政府搬遷強化商務功能,城市向南 雙城舞動,項目與新城中心上演“雙城記”,屬性界定關鍵詞,新區 大盤、多類型、綜合性項目,項目整體定位,項目屬性界定,區域市場研究,整體發展戰略,項目經濟測算,報告思路,啟動區物業開發建議,Page 19,公園 大地,市場研究,Page 20,現狀： 年開發量約66萬平米 競爭激烈【本土開發商和外來開發商都在搶占市場高點】 均價水平在23002600元/（新項目的價格水平-堯山別院） 多層、小高層成為主流 多層 ，高層涇河分明 社區規模煮面遞增，100畝以上大盤成為市場主流 新政過后，商品房占市場份額在逐步擴大。,1、隨著新區規劃的逐步完善，越來越多的外來開發企業云集蒲城，如華宇地產、新鑫 地產等大量買斷縣城土地資源，使得08、09年土地市場放量現象明顯； 2、單個地塊面積的大幅提升使得蒲城未來商品房市場的競爭將是多元化； 3、城南為城市開發的熱點土地，近兩年內將形成商品房市場主流供應區域； 4、高端產品開始在縣城“走俏”，客戶群生活標準不斷提升。,市場概況,四季花城,總平圖,地塊規劃方正有序，功能完善。,1期,1期共20棟。 其中5#、11#、15#為兩梯三戶的24層高層。 其余為16層高層。,目前在售15#、18#、20#，均價2500元/左右。 15#、18#以90-100兩室，去化率約80%。 20#為面積較大的兩室三室房源，目前處于低速消化中,四季花城,地塊規劃方正有序，功能完善，是其項目實際賣點的有力支撐。,經濟基礎指標及基本情況,四季花城,海報,圍墻廣告,手提袋,精神堡壘,小區入口造型設計,蒲城縣目前推廣執行最徹底、最完善的項目,道旗,20#主體已經封頂,四季花城,工程進度-充分執行了工程未動形象先行的推廣手法，關注度較高,入口造型已經基本完工,四季花城,首推房源戶型優勢不明顯，兩室、三室戶型面積偏大，銷費者抗性較大。,15#,兩室兩廳一衛、101.24,優點： 1、功能分區明確 2、雙臥朝南、且帶陽臺、飄窗 缺點： 1、西向客廳、布局不實用。 2、衛生間正對廁所 3、走道狹長，面積浪費較大,15#,兩室兩廳一衛、103.10,優點： 1、南向大開間客廳，闊綽陽臺 2、南北通透，布局方正 缺點： 1、功能分區不明確，缺乏私密性 2、入戶空間出入口太多，難以利用,三室兩廳兩衛.79、145,20#,優點： 1、南向大開間客廳，闊綽陽臺 2、南北通透，布局方正 缺點： 1、功能分區不明確，缺乏私密性 2、入戶空間出入口太多，難以利用,四季花城,蒲城首例以公益活動為契機，打造市場公信度的項目,網上評論： 9 月10日至12日的百萬支教萬人簽名活動、9月15日的大型公益活動蒲城首屆謝師宴暨百萬支教啟動儀式，在短短的不足一周的時間內，掀起了一場尊師重教的文化風暴，成為為坊間一時之話題，人們共同傳播著一個名字“天酬四季花城”。 對于公益事業，每個企業、每個個人都當有一份責任和使命，所謂不失赤子之心。 人文蒲城，大氣蒲城，愛我蒲城！,人們在注重開發商實力的同時也開始關注開發企業的社會責任心,蒲京榮城,總平圖,1期,1期共6棟。 其中1、2#、#地下三層為商業、3、4、5#為兩梯三戶的18層高層。,地塊規劃方正有序，商業體量較大。,目前消化一期剩余房源，1期銷售率約80%左右。1期成交均價一年內上漲300元左右。 商業處于咨詢階段。 所剩均為邊戶面積較大戶型。,3,蒲京榮城,經濟基礎指標及基本情況,海報,圍墻廣告,商業,蒲京榮城,力圖在外在形象上博得上游地位 但推廣的品質和力度上稍顯乏力,工程進度-一期3、4、5#已封頂,蒲京榮城,1期,2期,兩室兩廳一衛、93.78,優點： 1、傳統經典兩室戶型。 2、動靜分區，餐客分離南北通透。 3、布局方正、實用面積大。 缺點： 1、客廳開間較小。 2、餐廳位置在過道，難以使用,戶型分析-舒適型兩居、實用型三室的產品使其產品定位在市場上愈顯競爭力,三室兩廳兩衛、129.44,優點： 1、布局方正 2、客廳開間4.6米，大氣實用。 3、獨立主臥套，提升產品品質。 缺點： 1、餐廳對衛生間 2、暗衛 3、公用空間面積浪費較大,三室兩廳兩衛、124.69,優點： 1、動靜分區，餐客分離。 2、兩室客廳南向采光，超寬陽臺設計 3、全明設計，南北雙陽臺 缺點： 1、客廳面積相對較小,蒲京榮城,紫晶城,總平圖,地塊狹長，配套相對較少，外立面色調統一、簡潔。,項目共16棟多層。 目前已銷售98%，剩余18套左右房源。 項目整體形象簡潔、舒適。 戶型產品使用率高。 形象包裝較好,精心研制的戶型產品，簡潔的外在形象上為銷售贏得了良好的市場消費基礎,紫晶城,經濟技術指標及基本情況,紫晶城,戶型分析-100至120的精致三室戶型，明確的客 戶定位，使其產品的優勢成為不爭之實。,三室兩廳一衛、113.1,優點： 1、南北通透，方正有序。 2、餐客分離，動靜分區。 3、主臥、客廳尺度舒適。 缺點： 1、入戶門對衛生間。 2、過道部分面積不好實用。,三室兩廳一衛、105.6,優點： 1、布局方正，南北通透 2、餐客分離，全明設計。 缺點： 1、餐廳處于過渡區，實用性差,紫晶城,營銷包裝-三面落地玻璃銷售中心，無疑是蒲城最大的銷售中心，獨一無二的情景展示，在當地也體現了其唯一性。,海報,園林展示,看樓專車,Page 36,典型特征：買房看地段，蒲城縣客戶購房更多的是考慮實用性居家產品及周邊環境； 城市特征：城鎮化擴張速度與商品房更新換代不相符，消費者有錢買不到好房； 消 費 者 ：對價格、房型等要求較高，中小面積經濟型產品成為需求主力； 產品選擇：多層產品，對小高層的認知度較低，很多人愿意選擇這種低密度多層且社 區規劃高檔次產品； 購買愿望：對品質型產品需求強烈，渴望獲得身份的認可； 新區態度：對城南新區持觀望態度，渴望獲得更多的意外收獲；,成交客戶區域分析表,競爭市場總結,Page 37,1、蒲城消費者置業關注最多的依然是價格，對于社區配套、后期物業服務等基本沒有觀念； 2、多層產品依然占據市場主流，小高層、高層產品將成為城市未來發展的核心方向； 3、75-85平米實用性2房，90-105緊湊型3房、120-135平米可變4房成為近3年的主流產品； 4、銷售價格3年內實現三級跳，由07年的11001500元/上升至目前的22002500元/左右； 5、城市架構拉大，供應體量龐大，開發項目面臨嚴峻市場形勢，機遇與挑戰同時存在： 6、銷售價格依項目品質（地源熱泵、建筑節能新技術等） 、檔次及項目品牌來決定；,競爭市場總結,項目整體定位,項目屬性界定,區域市場研究,整體發展戰略,項目經濟測算,報告思路,啟動區物業開發建議,開發商背景,匯邦擁有5年、8個項目、50萬以上建面、6個二三線城市的開發經驗,Page 40,19年的石羊集團發展史 5年的地產開發經驗 我們已經成為蒲城地產開發行業的“領頭羊”,老客戶資源、口碑影響力、產品不斷升級，以“石羊”為后盾、我們將成為區域競爭的最后贏家。 “在蒲城石羊有房子就不愁賣”,單擊添加,品牌提升,開發實力,區域開發背景概況,1724戶的老客戶，近20萬建面的開發經驗、石羊集團已經成為蒲城片區最具實力的開發企業,05年石羊小區,06年紫荊教育家園,08年西翠園,(144戶),(1164戶),(416戶),Page 41,項目SOWT分析,1、毗鄰蒲城唯一的水景公 園,擁有景觀資源； 2、項目規模大，地塊方正； 3、內部齊全，產品完善 4、位于新城南核心區域，升值潛力巨大； 5、開發商的老客戶資源，品牌影響力。,優勢,1、新城區目前還屬于感念階段，感受不到未來的潛力 2、周邊生活配套不足，周邊環境比較凄涼； 3、周邊的道路剛開始修建，公交路線較少，出行便利性弱；,1、本區域內未來項目較多，競爭激烈； 2、目標購買群體來源不足，影響銷售精度； 3、消費者對政府開發新區力度的速度質疑； 4、國家政策的打擊性及不確定性。,1、我們是蒲城目前為止的第一個上規模項目，第一個吃螃蟹的人； 2、不斷擴大的新居人群以及置業者對新區憧憬的向往； 3、縣政府對本區招商、開發進程的大力支持；,劣勢,機會,威脅,Page 42,核心價值點羅列,在蒲城，石羊=誠信！ 消費者的普遍認可和期待,回家=逛公園！ 唯一一家在公園旁的社區,樣板就是保證！ 6年4個樣板工程,本項目核心價值，具備唯一性、排他性、不可復制性,產品質量,緊鄰公園,開發商品牌,新增的人口將為當地的房地產市場發展提供契機，未來市場發展有一定 潛力； 近期商品房需求仍以剛性需求為主； “新政”觀望熱度逐漸影響郊縣，銀行按揭未涉及城鎮化；,公園生活 公園人生,項目價值體系,區位五重價值體系：,第一重：蒲南新區，未來城市價值鼎峰區,第二重：項目位于蒲城南門戶區域,第三重：項目擁有新建區域核心景觀資源,第五重：重點開發區域一輻射圈,第四重：核心區規模大盤,項目整體定位,項目屬性界定,區域市場研究,整體發展戰略,項目經濟測算,啟動區物業開發建議,報告思路,Page 45,公園 大地,項目定位,我們要做什么樣的項目？,我們的項目要賣給誰？,項目定位,Page 47,從本項目的基地資源評價與SWOT分析，可以發現本項目突破核心問題點主要有以下方面：,周邊配套,定位：越過中低端客戶群，直擊高端受眾； 借勢：借景觀、借大勢、借未來； 產品：高附加值、高利潤率、低風險；,打破思想，先破后立！,揚長補短、規避不足，將項目潛能價值最大化！,打破常規,市場現狀,蒲城80%的在建、在售項目依然以多層為主，但小高層、高層產品成為區域發展的一種趨勢；受傳統開發理念左右，項目在產品規劃設計、社區配套、物業服務、景觀塑造等方面缺乏創新意識。,項目處于新區范圍，生活配套缺乏，距離縣城中心區域較遠，居家環境不理想。,開發戰略定位,Page 48,新型城市綜合體詮釋：具備商業、住宅、教育、景觀五大塊需有機聯系和融合，促使整個項目運作充滿活力，而充當這一鏈接效應關鍵點是自身配套商業部分的連通性。,開發戰略定位,新型城市綜合體,Page 49,與競爭者進行產品差異化定位，提供市場稀缺和空白產品。同時強化產品品質。在同類型產品上創造和提高競爭力。,新政策打壓及市政規劃、配套、道路交通系統是否能有效及時地與項目開發進步保持一致速率。因此規劃既要考慮符合市場需求，降低產品風險，又要保證產品熱銷及項目資金的回籠。,競爭威脅,政策風險,突破點 瞄準以當地及周邊市場中高端消費群體，開發依托項目區位、資源優勢的市場稀缺的差異化產品，營造優質升級的人居生活，并合理進行產品規劃，在獲得較高利潤的同時，減少未來市場風險，將成為項目的發展方向。,問題點.1,問題點.2,問題與戰略突破點,成都中海國際社區：重新界定區域屬性，充分挖掘區域價值，建立獨特的競爭優勢,區域新概念 重新建立“區域價值體系” 項目界定：城市新區、資源型、區域性房地產開發項目,大盤的競爭不是個案的競爭，而是區域價值的競爭。如果缺乏區域價值，大盤往往必須自己“營造區域價值”，需要做邊界界定和區域營銷。,案例研究,成都中海國際社區 背景：三環以外的新區，交通環境好 區域規劃為產業園區，項目所在區域定義為配套 地塊自身資源優越，擁有成都市最大的森林公園 中海地產并未有過大型區域開發經驗 問題：封閉、低容積率的高檔社區規劃 VS 小區域市場、中端消費者 解決：主動城市化，開放，與城市共享配套資源，建立與城市聯系，利用城市機理克服新區的客戶支撐不足的問題,2000畝的大盤，封閉、低容積率的高檔社區規劃 VS 小區域市場、中端消費者，缺乏持續開發的支撐,戰略,立足于全市，主動城市化，開放的社區規劃，配套資源共享，建立與城市聯系，利用城市機理克服新區的客戶支撐不足的問題。,機 會：城市新區，處于城市兩大經濟增長極之間，獨一無二的森林公園,成交客戶構成：第一居所為主，城市客戶為主,與城市共享的五星級酒店，涉外醫院，國際學校，市級大型超市，社區商業，文化活動中心,成都中海國際社區核心開發策略及關鍵成功要素,價值標桿的啟動策略：依托最好的資源，展示部分高端產品，帶動主流的中高端產品回現。,兼顧風險和效益的商業配套方案：彈性商業規劃方案開發順序，以風險較小的街區類首先進入市場，最后是大型超市的進入,開放化的社區理念，與城市共享資源體系，將自身納入城市體系，借助城市機理，吸納城市區域內客戶，克服新區不足，建立項目持續發展支撐點。,關鍵要素,案例研究,Page 52,4、銷售中心特點化！,1、公園作為核心賣點！,亮點規?；?2、物業類型多元化，建筑風格超前化！,3、建筑標度（樓間距）人性化！,建筑、景觀層次化,公園項目一定是一個城市乃至區域的 “形象代言人”！,5、物業實行現場貼身服務！,參考案例總結,Page 53,通過對企業品牌、周邊環境、競爭項目分析，本案完全具備市場領導者的條件！,項目定位,一線品牌 項目具有無可復制的資源 產品創新 壟斷價格標桿，引領市場潮流,領導者,具有持續作戰能力市場新進者 具備一定獨特資源和生產規模 改變游戲規則 強調新的評估標準 強調產品的特色和價值,挑戰者,缺乏獨特資源和資金實力 搭便車，借勢 以小博大，殺傷戰術 價格戰的制造者,規模小，快速靈活 目標客戶明確，挖掘細分市場價值 抓住某種需求變化趨勢，在細節創新打造難以復制的產品 敏銳的機會主義者,補缺者,追隨者,依托優越的地段，未來成熟的配套設施，高形象為戰略導向、打造城市新區名片,Page 54,消費者置業關注點,配套 社區內、周邊,物業 可持續性升級型服務,品質 開發商口碑效應,環境 景觀、綠化、建筑外立面,價格 單、總價對比,地段 距離中心區域,引子：現階段，蒲城市場上住宅產品主要有基本需求型和實用主義型構成。而根據前 期的市場分析，我們可以發現，實用與享受兼具的住宅在市場上未得到滿足。,項目定位,Page 55,區域特征：基地地處次城區，周邊有較為完備的道路交通系統，單塊地塊平整，市政景觀可以在項目造景上加以利用，臨近主干道交通出行便捷，具有一定的區位和景觀優勢具備打造中高檔產品的條件。 市場機會：城市化發展快速，政府規劃利好，消費觀念提升，市場產品單一，優化升級產品擁有市場空間具備打造中高檔產品的機會。,項目具備打造中高檔、升級版產品的資源與機會,項目定位,Page 56,新城市中央 精品人居生活典范,不可復制！ 不可替代！ 城市標桿！,3,4,6,項目定位,物質軸：包括規劃、戶型、景觀、配套、外立面等項目產品功能上對于客戶滿足程度； 精神軸：包括整體市場形象、物業管理等營造的項目品質、客戶的榮耀和品質感上對客戶滿足程度。,案名定位,關鍵詞：匯邦、公園、品質、新城、健康、運動,匯邦公園1號,匯邦地產，借助蒲城人心中的知名企業品牌和口碑 公園一號，借助紫荊公園之名，能充分展示項目唯一性和資源優勢,關鍵詞：匯邦、公園、品質、新城、健康、運動,匯邦公園錦繡,匯邦地產，借助蒲城人心中的知名企業品牌和口碑 公園錦繡，借助紫荊公園之名，打造其豐富多彩的繁華生活景象,案名定位,關鍵詞：匯邦、公園、品質、新城、健康、運動,匯邦公園府邸,匯邦地產，借助蒲城人心中的知名企業品牌和口碑 公園錦繡，借助紫荊公園之名，成為公園旁經典大宅府邸，彰顯尊貴與榮耀,案名定位,關鍵詞：匯邦、公園、品質、新城、健康、運動,匯邦湖墅新城,匯邦地產，借助蒲城人心中的知名企業品牌和口碑 湖、墅，借助公園畔湖景旁的資源優勢，建筑別墅級景觀大宅 新城，代表著城市新區的新地標和新地王,案名定位,Page 61,政府官員、私營業主等 自有資金：15萬元以上,公務員，中高級技術人員、中級管理人員、中小型企私業主、商人等 自有資金：8-10萬元以上,一般市民，普通農民，文員等 自有資金：3萬元以下,企事業單位職工、一般技術人員、普通管理人員、個體業者、富裕農民 自由資金：3-5萬元以上,核心客群：蒲城地區中高端收入階層首次置業客戶； 重點客群： 部分二次升級置業客戶；,客群分類,客群定位,Page 62,客戶定位,關鍵詞：生活品質、渴望認同、收入穩定、圈層廣泛、具備一定身份地位,戶型定位,戶型配比原則 選擇市場需求量較大的兩居和三居，盡量細分產品線，以求擴大客群覆蓋面。,+,開發策略：走差異化產品路線突圍競爭，控制總價，提高附加值，同時確保戶型設計的舒適性，實現快速銷售； 客戶：支付能力較低的首置剛性客戶。,開發策略：項目明星產品優勢，以高性價比和高產品舒適度提升項目形象； 客戶：功能改善型首次改善置業客戶，少量品質改善型客戶。,緊湊型3居,明星產品 城市舒適精品居住典范,舒適型4居,現金產品 主流面積產品 ，現金流產品,舒適型2居,緊湊型2居,快銷產品 快速出貨,+,開發策略：市場主流路線，通過提高戶型舒適度和附加值形成競爭優勢，確保回款； 客戶：支付能力較高的首次置業客戶。,30%,15%,30%,舒適型3居,20%,5%,+,+,7585,85100,95-110 ,110-130 ,130-150,Page 64,戶型提示性建議,1.針對電梯景觀洋房景觀（頂樓、底樓）復式 設兩到三個入戶花園。 設置挑高客廳，控制面積提高檔次 考慮端頭戶型的采光、觀景及進深加大以提高容積率。 多景觀露臺設計，設置衣帽間、儲物間、操作陽臺等實用空間 2.針對大戶型 設一至二個入戶花園。 考慮端頭戶型的采光、觀景及進深加大以提高容積率。 多景觀露臺設計，設置衣帽間、儲物間、操作陽臺等實用空間 3.針對小戶型 小戶型設置可以有效提高實用率的空中庭院，使二房擴大至小三房成為可能 擁有至少一處入戶花園，增加空間情超。 設置衣帽間、儲物間、操作陽臺，提高實用空間 注重戶型的視野、觀景、采光及通風，戶型設計更加人性化。,產品建議,產品打造建議,緊湊型2居打造建議,舒適型2居打造建議,緊湊型3居打造建議,舒適型3居打造建議,舒適型4居打造建議,產品建議,緊湊型2居戶型借鑒及可參考點,深圳中城天邑 70平米2居,通過轉角凸窗形成南向采光效果或增加南向采光面； 通過落地窗設計增加采光面，使室內更明亮。,1,2,客廳和兩個臥室全部擁有南向采光,入戶花園和陽臺贈送一半面積，其中入戶花園可改為其它功能空間，直接增加使用面積； 臥室轉角凸窗贈送全部面積，極大增強空間感。,戶型緊湊，動線合理，無面積浪費,3,贈送面積多，提升附加值，擴大空間感,4,明廚明衛，保證全部功能空間都有良好采光,通過凸窗擴充臥室使用面積,附加值提升建議,書桌結合凸窗設置為辦公空間,床設置結合凸窗空間設置，節約臥室空間,1,2,轉角凸窗增加使用面積,3,把凸窗空間層高控制在2.2米以下，可實現全部面積贈送。,2.2米,產品建議,舒適型2居戶型借鑒及可參考點,客廳和一個臥室全部朝南； 明廚明衛，餐廳亦有良好采光。,1,2,全明戶型，客臥均擁有南向采光,客廳連接南向陽臺，贈送一半面積，擴大客廳空間感； 兩臥室贈送凸窗面積，更多使用面積。,南北通透，布局合理，無面積浪費,3,多重贈送，提升附加值，增加使用面積,北京沿海賽洛城 87平米2居,產品建議,產品打造建議,緊湊型2居打造建議,舒適型2居打造建議,緊湊型3居打造建議,舒適型3居打造建議,舒適型4居打造建議,產品建議,緊湊型3居戶型借鑒及可參考點,入戶花園、兩個臥室和兩個衛生間全朝南； 明廚明衛，廚房通過生活陽臺獲得采光，獨立采光餐廳。,1,2,戶型通透，南北全線采光，舒適度高,入戶花園贈送一半面積，可改房，更實用； 陽臺贈送一半面積，放大客廳尺度； 所有臥室贈送凸窗面積，提升附加值。,4,戶型方正緊湊，動線合理，充分利用室內面積，完全無浪費,深圳中城天邑 106平米3居,多重贈送面積，高附加值吸引,3,主臥雙衣櫥，內設衛生間，更實用舒適,兩次臥緊靠衛生間，方面使用，符合北方生活習慣,5,產品建議,產品打造建議,緊湊型2居打造建議,舒適型2居打造建議,緊湊型3居打造建議,舒適型3居打造建議,舒適型4居打造建議,產品建議,舒適型3居戶型借鑒及可參考點,北京金地格林小鎮6 120平米3居,客廳和3個臥室朝南，采光效果良好； 明廚明衛。,1,2,南北通透，全線采光,客廳連通南向景觀陽臺，贈送一半面積； 主臥和書房共通超大南向陽臺，贈送一半面積，提升附加值。,4,超大主臥空間，內設衛生間，擁有獨立衣帽間，提高居住舒適度,超大南向雙陽臺贈送，高附加值體現,3,中西廚設計、書房、獨立洗衣空間、干濕分離衛生間，最大化細分功能空間,4.3米大開間客廳，寬敞活動空間,5,產品建議,產品打造建議,緊湊型2居打造建議,舒適型2居打造建議,緊湊型3居打造建議,舒適型3居打造建議,舒適型4居打造建議,產品建議,產品設計特征： 強調主臥的私密性和舒適； 低梯戶比，空間設計方正實用， 南向，通透；強化了空間附加值的設計； 強化了采光面和室外景觀；,Page 75,建筑排布建議,提示點：規劃排布重點考慮南北通透并且控制樓間距。使產品擁有較為良好視野、通風、 采光，保證了 產品的舒適度；,控制好樓間距,Page 76,建筑風格建議,提示點：建筑風格決定了整個項目的性格，在某種意義上說建筑風格決定了項目后期延續 的產品定位、市場定位、客戶定位。,產品定位,1、前瞻性； 2、時尚型； 3、品質化；,市場定位,客戶定位,目標： 貼近蒲城生活習慣又要超越蒲城生活習慣3年,Page 77,建筑風格建議,提示點：公園項目的外立面，建議盡量貼近自然，并且配合部分建筑空間將園林綠化部分 元素引伸到建筑外立面，從而形成立體式的景觀特點。,建筑風格建議,新古典主義建筑風格,Page 79,建筑風格建議,建筑風格建議 新中式居家“庭院”風格,Page 80,產品建議花園洋房,提示點：花園洋房作為多層產品的升級版，起到的作用不僅僅是增加項目利潤，更多是 闡述開發企業的人居開發理念及展示一種生活方式，讓競爭對手望而卻步。,園林風格建議,大面積綠植與局部小品的點面結合 水系的適當導入將會成為蒲城唯一,中心區域的大面積綠植,情調休息處,中心景觀設置,景觀水系,景觀小品,Page 82,道路建議,提示點： 路面設計形式富有變化，路面利用綠化輔助達到軟硬結合及功能與景觀的結合（如停車），硬 地路面設計在建造中可加入與小區形象標志。,Page 83,景觀水系,提示點：景觀通透性i延續性至關重要，入戶門、景觀路每一處景觀點都是心情的一種表達。,Page 84,景觀小品建議,提示點：項目緊靠公園，利用空間感講公園景觀與社區景觀有機結合在一起，讓景觀形成 內、外兩個景觀體系。,Page 85,社區大門建議,提示點：作為區域市場的領航者，社區的大門起到提升項目整體品質的作用，同時時尚、 大氣的社區入口也是體現匯邦品牌開發商實力的亮點。,產品建議細節部分露臺,擁有大尺寸的觀景露臺，一所房子，一個露臺有露臺的房子是幸福的，露臺承載很多人對幸福生活的夢想，站在自家的露臺上擁翠入懷，居家迎風。,產品建議細節部分外飄窗,客廳、臥室采取低沿外飄窗的景觀窗形式，在提高居室視線開闊度、采光度的同時，增加其實用率。它可有效的提高了室內使用面積,對于本項目,效果尤其突出。建議在后期樣板間制作中將其不同用途予以充分體現,售樓部風格建議,打破蒲城現有的售樓部裝修風格 打造現代大氣、開闊、尊貴的空間感覺,開闊展示大廳,情調洽談處,懸空中庭、大氣恢弘,形象墻,現代感極強的外立面,蒲城皇家俱樂部，專屬頂級階層的交際場 、生活場,俱樂部定位： 超五星級標準的商務主題會所，打造西安頂級階層俱樂部。 俱樂部設施建議： 會所面積約3000平米，設置紅酒吧、雪茄吧、咖啡吧、中西餐廳、多功能廳、SPA、桑拿、健身房、游泳池、娛樂室。 會員權益 高爾夫球會、五星級酒店等高檔場所消費優惠卡 贈送專屬銀行卡，享受專屬銀行按揭優惠、永久豁免年費等優惠 享受全國范圍內鴻基集團所開發房產的額外優惠,上海：銀行家俱樂部,會所建議,一個身份的標簽，一個圈層的交集， 一個社會精英的活動場所,古典家具、水晶燈飾、紫檀木屏風，加上漢唐風韻 這座“現代宮殿”將成為西安一個身份的標簽，一個圈層的交集，一個社會精英的活動場所。,定期邀請專家對熱點問題作專題報告，邀請感興趣的企業家、官員作為嘉賓參與。 會員還可以根據自己的愛好自發組織不同主題的沙龍，如藝術沙龍、品酒沙龍。,“希望有一個地方可以讓我與自己有一樣想法的朋友們愜意地交流大家的訴求基本相同、工作的氛圍基本類似、有共同感興趣的話題在這里，不僅能放松自己，還可以得到來自各方面的信息?！?一位企業家說,會所建議,臺球室,休閑書吧,健身會所,恒溫泳池,以恒溫泳池為核心，打造尚層主題生活會所 僅對區內經營保證私享和尊貴,主題會所,五星級、管家式服務標準匹配皇家形象，讓西安人享受前所未有的尊貴,確立物管品牌，如第一太平戴維斯物管； 精心挑選形象好、素質高、服務意識強的保安人員； 實現“社區管家式服務體系”； 實現地產品牌與物管品牌的良性合作。,物業建議,安全、私密的現代化智能物業管理系統，讓蒲城人享受前所未有的尊貴,出入口控制系統 家庭防盜和事故處理報警系統 保安巡邏簽到系統 閉路電視監視系統 樓宇可視對講系統 停車場管理系統 網絡快速干道接口 水電煤氣自動抄表計費系統,物業建議,特色的物管服務人員形象將成為本項目亮點之一,物業建議,智能安防,智能化系統 室內系統：防盜報警系統、消防報警系統、可視對講門警系統、煤氣泄漏探測系統、緊急求助系統、智能窗簾系統、智能燈光系統等 室外系統：電梯門禁系統、閉路電視監控系統、保安巡更系統、攝像監控系統、停車場管理系統、路燈自動控制系統、背景音樂、電子巡更系統等,物業建議,地板采暖,地板采暖系統 地板采暖可以使房間溫度分布均勻；節省空間；并有利于營造健康的室內環境，散熱片取暖，一般出水溫度在70以上，但溫度達到80時就會產生灰塵團，使暖氣上方的墻面布滿灰塵； 地板采暖供水溫度一般為4045C，回水溫度為3035C。傳統采暖方式，要求供水90C，回水溫度為70C，可節能20%,建筑節能建議,外墻外保溫,外墻外保溫子系統 100mm厚高密度聚苯保溫隔熱板 流通空氣層 具有遮陽功能的磚幕墻 外墻的傳熱系數達到了0.4 W/ m2 外墻外保溫可嚴密阻止冷熱輻射和傳導； 干掛磚幕墻或涂料保護外保溫板不受輻射和腐蝕； 外保溫方式防止冷/熱橋產生； 節能住宅外墻外保溫體系實際增加成本約50元/平方米,干掛石材,建筑節能建議,周界紅外 系統組成：紅外對射探測器,防區模塊,報警主機； 功能：對非法越入者起到威懾及錄像取證的作用 ；,中央監控系統,紅外光柵 紅外光柵安裝于陽臺內側，形成一個保護區域，當有人從陽臺或窗戶非法跨越進入保護區域時，發出警情提示。,煤氣泄露探測器,智能安防,建筑節能建議,項目整體定位,項目屬性界定,區域市場研究,整體發展戰略,項目經濟測算,啟動區物業開發建議,報告架構,Page 100,物業開發建議,我們如何將利潤最大化？,Page 101,開發原則與發展策略,因地施材 優化組合 優化利用資源，提升項目附加值 復合地產概念導入功能、產品，創造區域產品“制高點” 彈性開發 峰值預留 資金彈性回籠政策，確保現金流 持續開發能力，決定項目順利推進的進度 批次產品升級及價格提升的前瞻性 多元化物業 分批次釋放 各期產品有機組合，實現效益最大化,分批開發，先緊后慢，逐步升級,Page 102,開發核心點,利潤最大、風險最低！,引子：綜合本項目的土地成本、基地經濟指標和市場競爭環境，結合項目的SWOT分析及發展戰略綜合 考量，提出以下核心開發思路：,市場需求,基地條件,規劃要點,經濟測算,我們 的關 注點,景觀與建筑通透性及連貫性,物業類型多元化、多層次,分批次開發節奏及周期,產品及其附加值的升級,Page 103,項目經濟指標評估,地塊基本經濟指標,提示點1：城市綜合體 根據基地及土地情 況，借助公園優勢及城市 發展前景，提示我們本項 目是一個多元化組合形態 的項目。 提示點2：分批次創造利潤點 物業價格根據目前產品在 售現狀和未來上漲率來推 算，具體測算見后續價格 擬合。,可銷售面積預估,Page 104,提示點：電梯洋房和獨立商業獲利，實現利潤相對較高，可以作 為產品利潤發展的方向。,通過上表可以看出，多層住宅利潤率為32%，與市場平均水平持平，與公司總體經營成本不成正比。電梯洋房、商業產品可以獲得一定比例的盈利，其中單體小高層利潤率相對偏低。因此產品規劃不能以單一產品排布，電梯洋房和獨立商業的利潤較大，可以作為產品發展的主要方向。,開發利潤評估,Page 105,整體規劃建議,提示點：根據不同的地塊條件、建筑不同的物業形態及風格，分批開發，變化性的外立面及物業類型留給客戶