兩公里九盤圍剿如何實現45天1.5億突圍之戰南通區域碧桂園公園星薈1.11.1項目介紹億；目前積存165套(不含車位)，金額4億，積存車位475個，金額6059萬。地產圈里人項目參數位置港閘區永興大道與通生路交匯處48313㎡建筑面積容積率.21價格成交樓面價10600元/㎡，南通首宗雙限地裝標YKK系統窗、日立中央空調、博世地暖、愛迪士新風等戶型1.2區位解讀板塊熱度低丨市區最北延丨競爭白熱化閘區湖悅云境湖悅云境板塊 (北大街板塊) 站永興大道站單元城板塊 融信瀾宸龍云璟板塊通西站 新城旭輝的2方圓1公里內20個廣告牌燈桿旗分布均勻2公里內9大競品6公里內13大競品首開旭輝融創融信遠創圓融美的世茂美的新城華瑞華紡交叉路口4大樓盤路牌各占一2方圓1公里內20個廣告牌燈桿旗分布均勻2公里內9大競品6公里內13大競品首開旭輝融創融信遠創圓融美的世茂美的新城華瑞華紡交叉路口4大樓盤路牌各占一個路口31里內4大競品貼身肉搏，方圓一公里的十字路口每天都是主戰場桂園世世茂新城新城長甲長甲五五龍云錦路牌路牌2至3個關鍵路口42021年12月月10月月11月月4月月9月月5月月8月7月2月6月3月1月量套499量新城北緯31°美的崇州云璽世茂璀璨未來遠創湖悅云境創時代中心804套量869套量795套存量1123套量37套2021年12月月10月月11月月4月月9月月5月月8月7月2月6月3月1月量套499量新城北緯31°美的崇州云璽世茂璀璨未來遠創湖悅云境創時代中心804套量869套量795套存量1123套量37套量60套量龍云璟1447套量長泰濱河國際989套未來存量率2.21500套未來存量率1.371000套知知11公里內旭輝旭輝地塊開地塊華紡地塊華瑞地塊一個看似完不成的指標市場下行丨競品圍堵丨月均去化9000萬第1周期銷售目標1.5億如何完成？配套同質化20配套同質化2020年12月首開2021年2公里內9大競品新崇川港閘板塊產品雷同100—130㎡？港港閘首宗雙限地塊外患競品圍堵丨存量激增外患競品圍堵丨存量激增競品降價丨分銷盛行外患已然明顯，還有內憂疊加？離職轉高丨費用不足團隊消極丨自我懷疑1打破競爭格局2打破銷售困1打破競爭格局2打破銷售困境3打破團隊壁壘破破冰行動【目標1】競品板塊銷量NO.1【目標3】提升團隊信心2.1競品PK痛點反思11/推廣革新3/團隊管控2/銷售策略買房1板塊2本項目32.2.1推廣革新——說辭策略買房1板塊2本項目3②【房價螺旋上升】陣痛期；定資產保值增值。更宜居。購買情緒烘托+板塊價值挖掘+項目價值引領=客戶購買心理導向圈丨生態丨交通丨智能化丨裝標2.2.2推廣革新——價值演繹圈丨生態丨交通丨智能化丨裝標視視頻號播放量每條破3000標標標我司配備 智能化篇47公區可視對講48高空拋物監測49張力式電子圍欄入車庫單元門門禁人臉識別智能化篇47公區可視對講48高空拋物監測49張力式電子圍欄入車庫單元門門禁人臉識別一鍵呼梯刷卡電梯層控公共區域部分門禁可亮屏開門(無需開啟APP)、搖一搖開門、二維碼開門公區篇鋁板星空門樓入口水景系統社區背景音樂綠化62類品種綠植全冠移植技術綠化堆坡造景技術°綠化景觀定位游樂設施全區日照活動空間0—80歲生活圈系統3D兒童活動系統游泳池水循環系統地下健身運動系統萌寵高低互動系統衛浴電源防濺盒公園星薈魔鬼細節100條分區細節1入戶重力掛鉤2鋼木裝甲門3130入戶花園5鋼化玻璃智能開關面板(客餐廳)6情景面板7五合一智能門鎖8情景燈控(控制客餐廳燈)9廚房廚房臺面R角處理怡口凈水器西門子燃氣灶+油煙機科勒潔具360°下沉式洗菜池石英石防污臺面擋水條抽拉式水龍頭一體化可視玻璃移門吊軌推拉門燃氣管內置鋁合金柵格檢修口悍高拉籃生間洗漱臺配備4層存儲空間洗漱臺側柜儲物格懸掛式浴柜儲物式鏡柜安全洗浴扶手洗浴置物格下沉式淋浴間杜拉維特馬桶電熱毛巾架(120、130戶型主衛)科勒子母式淋浴(120、130戶型主衛)三段式淋浴屏衛浴電源防濺盒客廳全屋WIFI日立中央空調博世地暖愛迪士新風系統40造型吊頂41一體式門把手42房間270°轉角飄窗43LOW-E中空玻璃44YKK系統窗45全屋LED光源46落地式門吸候房服務企業微信客戶服務線上全程建造見證設計師見面會、工地開放、項目總經理見面會樓服務預驗收體驗一站式收樓體驗線上APP報修投訴系統維修標準時限公示交付滿周年保養機制物業篇工作標準客戶識別100%客戶需求及時響應100%貼心服務100%管家片區化管理模式林修剪直線化，雜草不超2%安保執勤24小時化人過地凈逢節點必有活動微笑梯保養0打擾雨后無積水人員培訓應急救護培訓100%認證培訓上崗100%物管員持證上崗退伍軍人+大學生骨干團隊兩人成排，三人成列按壓式水池塞整合傳遞多維價值篇道衛生間地面工藝基層清理—找平層—陰角做R角—第一遍防水—第二遍防水—保護層—粘結層—瓷磚面墻面工藝不同材料交界處掛鋼絲網—甩漿—底層砂漿—面層水泥砂漿—貼墻面瓷磚道樓頂工藝現澆樓面基層清理—細石混凝土找坡—非固化橡膠瀝青防水涂料—單面粘高分子防水卷材—擠塑板—鋼筋網片—砼保護層工藝墻面基層清理—接縫處加強網處理—沖筋—第一道石膏砂漿—第二道石膏砂漿—石膏表面清理—第一遍膩子—第二遍膩子—第二遍膩子打磨—底漆—第一遍乳膠漆—第二遍乳膠漆工藝基層清理—灰餅—甩漿—底層水泥砂漿—滿掛熱鍍鋅鋼絲面層水泥防水砂漿—復合水泥發泡保溫板—第一遍抗裂砂漿—壓耐堿玻纖網—塑料膨脹栓固定—第二遍抗裂砂漿—一遍膩子—第二遍膩子—底漆—面漆—罩光漆排水管道安裝防滲漏排水管穿樓層部位預埋止水節防滲漏水管安裝在梁部位預埋套管外墻厚度0mm墻體主體結構采用成套鋼支撐加固體系屋面頂層采用65mm厚擠塑板基層凝固后，擺放鋼筋網片，放置表面cm防水附加層并做R角處理屋面的電梯井、女兒墻等與屋頂一次澆筑上翻建筑面以上至少25cm公區墻面甩漿工藝室內墻面廚衛水泥砂漿，房間使用石膏砂漿水電開槽3根及以上的線管開槽處掛鋼絲網，1根或2根線管開槽處掛玻纖網衛生間防水4次蓄水實驗(結構層蓄水實驗、防水層蓄水實驗、土建移交精裝修蓄水移交、磚鋪貼結束蓄水實驗)窗YKK系統窗，我司交付前委托第三方每戶進行30分鐘淋水實驗窗框防水砂漿填充窗框給水管所有室內給水管均為不銹鋼管地漏主席款第5代地漏檢每季度有集團委托的第三方進行獨立巡檢擠壓2.2.3推廣革新——活動擠壓擠壓自自然來訪250組漲幅180%，成交4套 節點自造活動烘托紅盤炒作分銷團隊施壓2.3分銷團隊施壓2.3銷售策略場抓增量有組織有提升2.3.1分銷整合管理有組織有提升2.3.1分銷整合管理分分銷累計帶看439組成交25套，成交占比50.2%建群建群微信群互動成交喜報氛圍營造觀影圈層活動派對踩盤分批了解項目值解讀考核踩盤有考核優秀有獎品有溫度日溝通分銷對接人，提高帶看數量及質量2.3.22.3.2內場抓轉化丨團隊組建組長(黃瑞霞)9月+國慶業績前6名，進入內9月+國慶業績前6名，進入內場位崗位內場持10月內場場孫小琴、丁志杰(楊宇放棄進入內場)場場場2&【說辭通過上崗輪排】停輪排順訪轉化率考核分2&【說辭通過上崗輪排】停輪排順訪轉化率考核分銷轉化率考核停輪排為什么現在買房為什么買本項目客戶抗性說辭22.3.2內場抓轉化丨兩個動作說辭通過，可上崗接輪排每日2條抗性說辭，次日未過，停輪排為什么選本板塊為什么選本板塊競競品對比說辭約丨房源推薦丨真假喊控丨約丨房源推薦丨真假喊控丨丨限時優惠丨SP團戰③團隊激勵PK機制丨獎勵對賭制度率300約(首次)銷439(首次)5(首次)366轉1客戶理性對比豫觀望爭激烈太多銷售策劃思維未解決當下的客戶問題場子不夠熱夠強2.3.2內場抓轉化丨轉化情況總結率9.8轉1資源組社區組2.3.3資源組社區組2.3.3外場抓增量丨團隊組建萬萬店組截截客組資源表資源表(單位團體)2.3.3外場抓增量丨信息挖掘如如何開發更多客戶？業業主地圖(社區家庭)群滲透 (美團買菜、叮咚買菜、淘菜菜、橙心優選等)一一個吸引來訪的道具：周末抽獎券/平日來訪禮轉化轉化4個抓手2項制度2.3.3外場抓增量丨四個抓手歸類聯系AB分協議/群/物料植入/踩盤熱情C能力夠不到客結果炫耀2.3.3歸類聯系AB分協議/群/物料植入/踩盤熱情C能力夠不到客結果炫耀2.3.3外場策略——萬店發展黏性拜拜訪/送禮/群互動/吃飯BBA周0報備客戶今年二手房或新房成交不少于10周有上訪客戶不少于1組年輕人居多，今年二手房或新房，建議店長及其店員轉發，每次同步發10元/20元小紅包；，建議店長及其店員轉發，每次同步發10元/20元小紅包；傳播物料互動裂變朋友表格管理地圖覆蓋三指標PK獎勵刺激2.3.3外場策略——萬店發展0報備或0約訪的，次周需重點維護，給予專業指引幫扶來訪，裂變三維度進行考核，以周、月，給予激勵獎勵競品銷售及后臺人員(新城/美的/世茂)分銷全市各大樓盤銷售員100%錄入競品銷售資源表，維護按日期做更新競品銷售及后臺人員(新城/美的/世茂)分銷全市各大樓盤銷售員100%錄入競品銷售資源表，維護按日期做更新不少于1次競品聚餐，點對點/1對多，拍照驗收，照片和微信頭像匹配周不少于1次下午茶，訂單截圖驗收銷2.3.3外場策略——競品策反123最新傭金政策/階段性高激勵100%傳達，微信截圖驗收。。內呼外應共計8人，拆分成4組內呼外應共計8人，拆分成4組分布在美的/世茂/新城/交匯點十字路口美的截客組(1人在美的售樓處門口拍照，客戶離開售樓處，往東走，十字路口固定1人攔截，往西走，世茂往東/新城往北十字路口固定1人攔截 (我司廣告牌處值守)，往南走，十字路口固定2人攔截(4車道，往東開1人，往西開1人)美的世茂截客組(客戶離開售樓處，往西走，1人在世茂西側十字路口直接攔截，往東走，十字路口固定1人攔截，往南和往北走，繼續由往西走的固定人員跟蹤攔截)世茂新城截客組(1人在新城售樓處門口拍照，客戶離開售樓處，往東走，十字路口固定1人攔截，往西走，十字路口固定1人攔截，往南走，繼續由往西走的固定人員跟蹤攔截新城2.4.3外場策略——競品截客萬店維護展架植入2.3.3外場抓增量丨動作總結拓拓轉訪成交3套下線推薦成交3套萬店成交3套影圈層和對賭和對賭套數低于4套(含4套)，次月進入外場；【內場】每周不少于7組客戶約訪(含2次到訪)獎勵返還至當周完成目標的小組；3.1案場管理制度—PK及內外場輪換換注：每月內場6人，如外場個人完成3套業績，且內場當月注：每月內場6人，如外場個人完