JBPM-WI-GC-06中央空調管理作業指導書A/01/41.目的規范中央空調設備設施運行管理及維修保養工作,確保中央空調設備設施安全穩定運行。2.范圍適用于物業服務區域內中央空調設備設施運行管理、維修保養工作。3.職責3.1維保修部負責中央空調系統管理的指導和監督。3.2維修部負責中央空調系統運行、維修保養工作。 4.內容4.1基本要求4.1.1.1嚴格按照中央空調隨機操作使用說明書進行操作，運行人員須持證上崗。4.1.1.2要求管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患。4.1.1.3空調技工應合理開關中央空調，根據負荷情況啟用相應的中央空調機組，最大限度地節省能源。4.2開關機操作4.2.1開機前的檢查 4.2.1.1電壓表指示是否在額定值的±10%范圍以內。4.2.1.2各種信號燈顯示是否正常。4.2.1.3各種閥門狀態是否正確。4.2.2開機4.2.2.1啟動冷卻水泵。4.2.2.2啟動冷卻塔風機（視情況而定）。4.2.2.3啟動冷凍水泵。4.2.2.4確認冷卻水壓力正常、冷凍水壓力正常，過5—10分鐘后啟動壓縮機。4.2.2.5壓縮機啟動后，觀察壓縮機運行電流，壓縮機蒸發壓力、冷凝壓力，檢查有無異常振動、噪音或異常氣味，確認一切正常后才算啟動成功。JBPM-WI-GC-06中央空調管理作業指導書A/02/44.2.3停機4.2.3.1停壓縮機。4.2.3.2過5-10分鐘停冷卻水泵、冷卻塔風機。觀察出水溫度表，溫度高于18攝氏度，再停冷凍水水泵。4.2.3.3全部關停后，嚴禁將總電源開關拉下，應保持壓縮機繼續預熱以便下次啟動。4.2.3.4確認無異常情況后才算停機成功。4.3運行巡查4.3.1空調運行期間，空調技工每隔2小時巡視一次中央空調機組，并做好記錄，填寫《中央空調運行記錄表》及《中央空調運行巡查表》。巡視部位包括中央空調主機、冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔、膨脹水箱、控制柜（箱）及管路、閥門等附件。4.3.2巡視監控的主要內容如下，具體參數須按照空調廠家說明書執行。4.3.2.1檢查線電壓（正常380V，不能超額定值的±10%）。4.3.2.2檢查三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）。4.3.2.3檢查油壓（正常1.0-1.5Mpa）。4.3.2.4檢查冷凝壓力（1.2-1.8Mpa）（R22）。4.3.2.5檢查蒸發壓力（0.35-0.55Mpa）（R22）。4.3.2.6冷卻水進水溫度（正常<35℃）。4.3.2.7冷卻水出水溫度(正常<40℃)。4.3.2.8冷凍水進水溫度(正常10-18℃)。4.3.2.9冷凍水出水溫度（正常6-10℃）。4.3.2.10檢查中央空調主機、空調水泵運轉是否有異常振動或噪音。4.3.2.11檢查冷卻塔風機運轉是否平穩、冷卻塔水位是否正常。4.3.2.12檢查管道、閥門是否有滲漏、保溫層是否完好。4.3.2.13檢查控制柜(箱)各元器件動作是否正常,有無異常噪音或氣味。4.3.2.14巡視過程中如發現上述情況有不正常時，空調技工4.4非供冷季節巡查JBPM-WI-GC-06中央空調管理作業指導書A/03/44.4.1非供冷季每月巡查一次。4.4.2每月對空調主機、空調風機房、水泵、管道、閥門、保溫材料、冷卻塔等設備設施4.5維修保養管理4.5.1維修部根據設備運行、檢查情況及設備使用年限，組織相關技術人員制定設備大中修、更新改造計劃。經物業服務中心負責人審核后報地區物業公司負責人審批后實施，并填寫《設備設施維修記錄》。4.5.2空調4.5.3對于突發性的設備設施故障，先經維修部經理口頭批準后，可以先組織解決而后補辦手續。4.5.4中央空調因維修保養等原因需停用時，應由維修部工程主管填寫《停機申請表》，經維修部經理審核報物業服務中心總經理批準后，并書面通知客戶服務部，客戶服務部提前一周通知有關業戶。如因突然故障停用中央空調，應在恢復使用后2小時內向有關業戶做出解釋。4.5.5中央空調維修保養的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由工程主管填寫《申請延時維修保養表》經維修部經理批準后方可延時。4.5.6維保修部不定期對項目中央空調系統維修保養情況進行檢查。4.6水處理4.6.1為防止冷凝器和蒸發器管道結垢，氧化腐蝕，并且要達到殺菌、滅藻等目的，中央空調冷卻水和冷凍水要進行水處理，冷卻塔進行清洗。4.6.2水處理工作一般外委專業水處理公司進行。4.6.3維修部應嚴格按照水處理合同要求對外委單位的施工過程進行監督，對違反質量、安全、進度等要求的，嚴格按合同條款予以扣罰。4.6.4維保修部對水處理合同執行情況進行抽查。4.7運行異常情況的處置4.7.1中央空調發生冷媒泄漏時的處置4.7.1.1立即關停中央空調主機，關閉相關的閥門；加強現場通風或用水管噴水淋澆（應注意不要淋在設備上）；救護人員應頭戴防毒面具進入現場，并要求兩JBPM-WI-GC-06中央空調管理作業指導書A/04/4人為一組，確保安全。4.7.1.2對于頭痛、嘔吐、頭暈、耳鳴、脈搏呼吸加快者應立即轉移到通風良好的地方休息。4.7.1.3如中毒者出現痙攣、神志不清，處于昏迷狀態，應立即轉移到空氣新鮮的地方，進行人工呼吸并送醫院治療。4.7.1.4排除泄漏源后，啟動中央空調試運行，確認無泄漏后，機組方可投入正式運行。4.7.2中央空調機房發生水浸時的處置4.7.2.1視進水情況關掉中央空調機組，拉下總電源開關。4.7.2.2堵住漏水源，同時應立即排水。4.7.2.3如果漏水較大，應立即通知工程主管，同時盡力阻滯進水。4.7.2.4排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理，如用干凈干抹布擦拭、熱風吹干、自然通風或更換相關管線等。4.7.2.5確認濕水已消除，各設備絕緣符合要求，開機試運行后，如無異常情況出現則可以投入正常運行。4.7.2.6中央空調機房發生火災時按《火災報警處理作業指導書》處置。5.支持性文件JBPM-WI-WH-09《火災報警處理作業指導書》6.相關質量記錄表格JBPM-QR-GC-02《設備設施維修記錄》JBPM-QR-GC-03