貴通集團(tuán)成都國際總部經(jīng)濟(jì)區(qū)

住宅組團(tuán)定位溝通

逆市下的突圍

無論何時(shí)何地，好產(chǎn)品總是不缺少買家無論如何變化，經(jīng)濟(jì)效益是第一位的選擇在激烈的競爭中，找到一個(gè)合適的支點(diǎn)，撬動(dòng)整個(gè)市場溝通內(nèi)容區(qū)位——項(xiàng)目位于九江、東升之間的蛟龍工業(yè)港交匯處東升片區(qū)航空港片區(qū)金花片區(qū)成都主城區(qū)貴通集團(tuán)項(xiàng)目九江片區(qū)蛟龍工業(yè)港武侯新城片區(qū)觀點(diǎn)：雙流屬性>成都屬性，蛟龍屬性>東升屬性項(xiàng)目背景地段——項(xiàng)目臨市政公園、工業(yè)港和大片待開發(fā)用地雙楠大道蛟龍工業(yè)港片區(qū)市政公園成都國際總部經(jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)組團(tuán)住宅組團(tuán)人居·都市陽光九江鎮(zhèn)大渡村雙九路成環(huán)路觀點(diǎn)：有自然資源，可依賴蛟龍工業(yè)港配套項(xiàng)目背景市場——項(xiàng)目周邊小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目眾多，離東升客戶的心理距離遠(yuǎn)觀點(diǎn)：機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，扭轉(zhuǎn)客戶心理需要時(shí)間東升片區(qū)貴通集團(tuán)項(xiàng)目九江片區(qū)蛟龍工業(yè)港項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景競爭——項(xiàng)目周邊競爭項(xiàng)目較多，產(chǎn)品線豐富，價(jià)格偏低觀點(diǎn)：我項(xiàng)目住宅組團(tuán)的規(guī)模、配套等沒有絕對(duì)優(yōu)勢東升片區(qū)貴通集團(tuán)項(xiàng)目九江片區(qū)蛟龍工業(yè)港錦繡楠郡人居都市陽光東立國際花城國奧村富豪新岸遠(yuǎn)大林語城項(xiàng)目背景附：競爭項(xiàng)目列表（在售項(xiàng)目）項(xiàng)目名稱人居·都市陽光一期錦繡楠郡新岸東立國際花城項(xiàng)目區(qū)位雙楠大道與白衣上街交匯蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)白衣上街東升鎮(zhèn)一桿旗北段周邊配套緊臨運(yùn)動(dòng)公園、國際網(wǎng)球賽事中心、謝菲聯(lián)國際足球主題公園、蛟龍工業(yè)港運(yùn)動(dòng)公園、國際網(wǎng)球賽事中心、謝菲聯(lián)國際足球主題公園、蛟龍工業(yè)港雙流中學(xué)，棠湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)、最世界、足球俱樂部、國際網(wǎng)球賽事中心、濕地公園緊臨運(yùn)動(dòng)公園、國際網(wǎng)球賽事中心、謝菲聯(lián)國際足球主題公園、蛟龍工業(yè)港經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地330畝，一期建面35萬㎡，容積率3.18，總戶數(shù)2200，商業(yè)配比2.5%，車位配比85%項(xiàng)目總用地60畝，總建筑面積16萬平米，總戶數(shù)1481戶，容積率4，綠化率30%，由6棟18層電梯公寓半圍合組成占地110畝，總建面17萬㎡，容積率1.76，綠地率43%，建筑密度29.15%，共計(jì)1042戶，車位比1:0.95占地241畝，建筑面積80萬㎡，容積率為3.73,綠化率為34.50%產(chǎn)品形態(tài)11-18層電梯18層電梯多層、疊拼、小高層電梯14層小高層建筑風(fēng)格德式簡約的都市主義現(xiàn)代風(fēng)格西班牙風(fēng)格新現(xiàn)代主義園林景觀40000㎡社區(qū)緩坡綠地園林設(shè)計(jì)采用水景、樹陣、景觀大道、健身休閑廣場150㎡和220㎡景觀大道，800㎡景觀游泳池中庭廣場、組團(tuán)綠化小區(qū)配套5000㎡中央泳池水景、9000㎡商業(yè)街臨街1萬平米商業(yè)裙樓網(wǎng)球場籃球場、游泳池、全民健身場所會(huì)所，網(wǎng)球場，羽毛球場，游泳池，健身場，幼兒園，老年活動(dòng)場，底商項(xiàng)目定位8500畝亞洲最大城市公園旁國際新城首席大作投資3億打造的蛟龍工業(yè)港首席大盤高尚住宅社區(qū)，蛟龍工業(yè)港地標(biāo)性建筑。新城中央、公園旁，洋房特區(qū)雙流第一生態(tài)大盤開發(fā)企業(yè)人居置業(yè)，代表項(xiàng)目：天府名居、天府欣苑、東苑、南苑蛟龍投資發(fā)展有限公司成都雙流富豪實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司成都東立置業(yè)有限公司現(xiàn)余戶型120-145㎡60㎡以下和80-130㎡80-170多層、140-230疊拼、70-105小高層70-122㎡當(dāng)前售價(jià)406636955642（多層）4065項(xiàng)目背景附：競爭項(xiàng)目列表（未售項(xiàng)目）項(xiàng)目名稱國奧村遠(yuǎn)大·林語城人居·都市陽光二期項(xiàng)目區(qū)位航都大街99號(hào)雙楠大道中段雙楠大道與白衣上街交匯經(jīng)濟(jì)指標(biāo)東區(qū)占地102畝，西區(qū)占地199畝，地上建面約41萬㎡，容積率1.8用地面積224317㎡,總建筑面積631710㎡；容積率2.37，一期別墅0.8；建筑密度:29.12%，綠地率:30.4%尚未公布產(chǎn)品形態(tài)電梯花園洋房、聯(lián)排、11F/14F電梯聯(lián)排別墅、疊拼洋房，電梯高層大型商業(yè)、洋房小區(qū)配套10000平米的超大奧運(yùn)主題高端會(huì)館、伊頓品牌幼兒園獨(dú)立會(huì)所商業(yè)綜合體，商務(wù)中心項(xiàng)目定位國宅級(jí)別墅社區(qū)都市生態(tài)住區(qū)國際新城首席大作開發(fā)企業(yè)成都國奧置業(yè)有限公司成都遠(yuǎn)大蜀陽房地產(chǎn)人居置業(yè)附—項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目背景優(yōu)勢（S）交通優(yōu)勢：項(xiàng)目位于雙楠大道、雙九路及成環(huán)路交匯處，可便捷到達(dá)成都、雙流主城區(qū)；未來地鐵3號(hào)線環(huán)城路站點(diǎn)位于項(xiàng)目附近，可與大成都片區(qū)連接成為地鐵交通體系環(huán)境優(yōu)勢：項(xiàng)目西側(cè)為未來規(guī)劃的大型市政公園，具備打造公園地產(chǎn)的先天優(yōu)勢品牌優(yōu)勢：貴通公司在雙流片區(qū)享有良好的地產(chǎn)開發(fā)口碑，御苑楓景、星河灣的標(biāo)桿品質(zhì)為本項(xiàng)目奠定了良好的本地購買基礎(chǔ)劣勢（W）規(guī)劃劣勢：當(dāng)前地塊周邊規(guī)劃的行政設(shè)施還未呈現(xiàn)，居家環(huán)境氛圍較弱心理劣勢：項(xiàng)目地塊隸屬于九江鎮(zhèn)蛟龍工業(yè)港片區(qū)，該片區(qū)除具有較多的工業(yè)設(shè)施、企業(yè)外，還保有較大體量的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，在感官上使得項(xiàng)目區(qū)位整體品質(zhì)較低規(guī)模劣勢：項(xiàng)目住宅組團(tuán)用地規(guī)模有限，難以打造大型高尚住區(qū)客源劣勢：項(xiàng)目所在區(qū)位的本地客源（九江鎮(zhèn)客源）數(shù)量和購買能力都難以滿足項(xiàng)目銷售要求；同時(shí)外來客戶會(huì)受到金花片區(qū)、東升片區(qū)的項(xiàng)目截流，造成項(xiàng)目客源分散附—項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目背景機(jī)遇（O）區(qū)域機(jī)遇：隨著人居·都市陽光、國奧村、林語城等大型項(xiàng)目的逐漸推出，將整體提升該區(qū)域的居住品質(zhì)配套機(jī)遇：項(xiàng)目周邊逐漸呈現(xiàn)出的大型娛樂、購物設(shè)施和已呈現(xiàn)的運(yùn)動(dòng)配套設(shè)施，在未來會(huì)逐步改善該區(qū)域的生活成熟度威脅（T）政策威脅：隨著國家各項(xiàng)抑制房產(chǎn)發(fā)展的政策出臺(tái)，在項(xiàng)目開發(fā)面世階段整體市場的走勢難以預(yù)估價(jià)格威脅：貴通公司品牌的高端性和項(xiàng)目自身優(yōu)異條件，如果要爭取更大的經(jīng)濟(jì)效益，定價(jià)可能相對(duì)偏高，將面臨區(qū)域內(nèi)低價(jià)樓盤的沖擊競爭威脅：區(qū)域內(nèi)多個(gè)大型項(xiàng)目的陸續(xù)推出，必將分流客源客群定位客源現(xiàn)狀——蛟龍片區(qū)對(duì)東升和成都主城區(qū)客戶吸引力偏弱觀點(diǎn)：雙楠大道是一道坎，需要努力的引導(dǎo)東升客戶跨過客群定位客源預(yù)判——九江、蛟龍、東升、金花為主，少量主城區(qū)東升片區(qū)航空港片區(qū)金花片區(qū)成都主城區(qū)貴通集團(tuán)項(xiàng)目九江片區(qū)蛟龍工業(yè)港武侯新城片區(qū)觀點(diǎn)：留住九江、蛟龍優(yōu)質(zhì)客戶，吸引東升潛力客戶是關(guān)鍵客群定位建議：客群定位為東升、九江及成都主城區(qū)客戶檔次定位價(jià)格高價(jià)遠(yuǎn)大林語城中價(jià)人居都市陽光富豪新岸我項(xiàng)目國奧村低價(jià)東立國際花城錦繡楠郡檔次定位低質(zhì)中質(zhì)高質(zhì)品質(zhì)建議：檔次定位為“高質(zhì)中價(jià)”，努力向“高質(zhì)高價(jià)”提升產(chǎn)品定位定位原則抗市場風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)發(fā)揮地塊資源價(jià)值取得可觀經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)品定位逆市下的暢銷產(chǎn)品剛需型項(xiàng)目贈(zèng)送型項(xiàng)目性價(jià)比項(xiàng)目順市下的暢銷產(chǎn)品資源型項(xiàng)目高品質(zhì)項(xiàng)目剛需型項(xiàng)目贈(zèng)送型項(xiàng)目性價(jià)比項(xiàng)目年份項(xiàng)目名稱成交面積

(平方米)成交套數(shù)

(套)成交均價(jià)

（元/平方米）成交戶均面積

（平方米）成交戶均總價(jià)

(元)雙流區(qū)域07年世紀(jì)城28940019064781152725928城南名著11001510214051108436514和貴·久居福9551696541469941042008年翰林上島1240611600499878387560圣菲TOWN城87481958373791341278南陽錦城5122851536809936605309年南湖國際社區(qū)45357040284732113532796圣菲TOWN城2829573327372885317087香楠湖1531971363329311237016710年1-4月圣菲TOWN城1035661276476481386645南湖國際社區(qū)14674611135673132747954楠香山954511094476487415700成都五城區(qū)07年富麗花城2576323073442084370573淺水半島25372824645129103528105錦江·城市花園191941243040797932221308年錦江·城市花園1365622252452861274582富麗·碧蔓汀1675932119639079505384中海國際社區(qū)174245177858689857503309年錦江·城市花園2317343694458063287319華潤·二十四城2534022672710095673376藍(lán)光·凱麗香江231869259051379045988310年1-4月藍(lán)光花滿庭80041977618482506627瑞升·望江橡樹林85034907814094763148金科·一城55685711573478449117觀點(diǎn)：剛需型產(chǎn)品和性價(jià)比產(chǎn)品具有較高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力產(chǎn)品定位附：2008年逆市下的暢銷項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱翰林上島圣菲TOWN城南陽錦城錦江·城市花園富麗·碧蔓汀中海國際社區(qū)二期均價(jià)（元/㎡）499837373680452863905868該年主力面積區(qū)間（㎡）68-8971-8976-11450-8062-11079-89戶均面積（㎡）789199617998戶型配比1房39%7%2房53%45%52%61%53%58%3房47%55%48%47%35%產(chǎn)品定位戶型配比遵守70/90政策，100平米以下：100平米以上=70%：30%二房：三房=50%：50%100平米以下小三房：100平米以上大三房=20%：30%建議：剛需型產(chǎn)品為主力，預(yù)留部分資源型產(chǎn)品產(chǎn)品定位戶型設(shè)計(jì)大面積贈(zèng)送（入戶花園、空中花園、可變空間、挑高陽臺(tái)等）受限后仍可利用的“偷面積”手段：凸窗改造結(jié)構(gòu)板/雨篷改造大面積花架改造米高外挑陽光房透空陽臺(tái)（陽臺(tái)不直接與房間連接）建議：凸窗和結(jié)構(gòu)板/雨篷改造可利用，后三種方法有報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品定位剛需戶型推薦（3+2+3）123號(hào)套型套內(nèi)建面1、33*2*2789022*2*16981優(yōu)點(diǎn)：通透性好/觀景面寬/利于拼接產(chǎn)品定位剛需戶型推薦（3+3+3+3）號(hào)套型套內(nèi)建面1、43*2*279892、33*2*281911234優(yōu)點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)性好/通透性好/觀景面寬/利于拼接產(chǎn)品定位剛需戶型推薦（2+2+2+3）號(hào)套型套內(nèi)建面12.5*2*176902、32.5*2*1758843*2*174871234優(yōu)點(diǎn)：房設(shè)計(jì)/工作空間設(shè)計(jì)/利于拼接產(chǎn)品定位剛需戶型推薦（2+2+2+2）號(hào)套型套內(nèi)建面1、42*2*168802、32*2*164751234優(yōu)點(diǎn)：觀景面寬/通透性好產(chǎn)品定位剛需戶型推薦（2+2+2）號(hào)套型套內(nèi)建面12*2*1738622*2*1698132*2*17285123優(yōu)點(diǎn)：觀景面寬/通透性好/利于拼接產(chǎn)品定位地塊價(jià)值價(jià)值位置資源居住一級(jí)地塊西側(cè)市政公園中庭花園居住二級(jí)地塊內(nèi)部中庭花園總部花園居住三級(jí)地塊北側(cè)地塊東側(cè)未知商業(yè)地塊西側(cè)地塊之間道路公園觀點(diǎn)：地塊資源價(jià)值突出，均好性較強(qiáng)，但有未知因素商業(yè)組團(tuán)125畝市政公園雙楠大道70畝住宅組團(tuán)140畝住宅組團(tuán)2產(chǎn)品定位戶型分布價(jià)值戶型資源居住一級(jí)3+3+2市政公園中庭花園居住二級(jí)3+3+3+32+2+2中庭花園總部花園居住三級(jí)2+2+2+22+2+2+3未知觀點(diǎn)：戶型分布須與地塊價(jià)值緊密結(jié)合商業(yè)組團(tuán)125畝市政公園70畝住宅組團(tuán)140畝住宅組團(tuán)22+2+2+23+3+23+3+3+33+3+3+32+2+2+32+2+2+32+2+2+22+2+22+2+23+3+22+2+2產(chǎn)品定位布局示意（純剛需方向）出入口產(chǎn)品定位經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積110畝住宅容積率住宅建筑密度23.6%住宅建筑面積萬㎡3房：2房=55%：45%產(chǎn)品定位產(chǎn)品組合可將公園一側(cè)3+2+3住宅調(diào)整為板式大3房，變?yōu)槭婢赢a(chǎn)品可在公園一側(cè)住宅下設(shè)2層底商，實(shí)現(xiàn)更大利潤可在公園一側(cè)設(shè)置低密產(chǎn)品（不推薦，因整體收益會(huì)降低）形象定位案名思路：延續(xù)貴通集團(tuán)“御苑”品牌，主打環(huán)境貴通·御苑春曉貴通·御苑林溪貴通御苑·大樹人家形象定位：森林公園住區(qū)

備選：新雙楠大樹人家都市低碳社區(qū)都市鮮氧住區(qū)案名示意貴通·御苑春曉新雙楠森林里的家盈利分析假定條件地價(jià)150萬元/畝售價(jià)4500元/㎡暫不考慮商業(yè)在以上條件下，項(xiàng)目總投資約億元，銷售總收入約億元，項(xiàng)目稅前利潤約億元，毛利潤率約17.3%預(yù)算內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品（單位指標(biāo)：元/㎡）預(yù)算總額（萬元）產(chǎn)品形態(tài)商品房高層地下車庫開發(fā)建筑面積（㎡）20790757486265393一、變動(dòng)成本建安工程土建裝飾1500180041534水電安裝200304331弱電5001040設(shè)備1202003645配電箱1520427建安小計(jì)1885205050975基礎(chǔ)工程管道工程3380強(qiáng)電工程1515398弱電工程2253變壓設(shè)備3030796市政工程2020531