2/32前

言2010年三季度實測實量考核在“觀感質量”得分方面，區域前10名的項目公司所屬項目占有5名。表明萬科在質量管理尤其是觀感質量管理方面，長期的努力取得階段性成果！區域成員公司三季度管理層觀摩會在地杰項目召開，與會代表對公司在質量管理方面的階段性成果均給予了高度評價！筆，但的確是萬科的項綠城等競爭對手對地杰參觀后感言：“不相信這是萬科目，據此一斑，萬科的品質提升非常明顯”。階段性成就萬科工程對“質量”的認識10年主要管理措施與經驗小結下一步的工作打算匯報內容123認識理解經驗體會后續計劃萬科工程3/32認識理解經驗體會后續計劃1對“質量”的認識理解質量是萬科的生命線質量是能夠滿足特定與潛在需求的某種屬性，“觀感質量”作為建筑產品質量屬性之一，往往體現客戶有更高的質量需求，表達出強烈感知的美譽感：是工程的外在質量是工程質量的重要組成部分是實現 “質量是萬科生命線”的直觀表現是客戶“質量體驗”接觸的第一點的質量價值觀質量管理的基本目標守住質量客戶質量美譽度高滿足公司經營需求萬科工程4/322公司在10年上半年實測實量的表現中，由于種種原因，成績表現一般。一、認清自我，調整心態這種“中庸狀態”是不符合

萬科歷史地位，也不符和

萬科自身的定位與追求，是

不能接受、必須著力改變的！在新的經營條件下，

萬科依然要不斷實現新的

！在充分分析自身條件、經營狀況、管理特點等基礎上，不斷調整管理心態，從學習入手，不斷改善管理狀況。認識理解經驗體會后續計劃萬科工程5/322二、虛心學習，“走出去、請進來”學習杭州（陽光天際）學習蘇南（無錫金域緹香）學習綠城（湖州御園）學習寧波（金色水岸）學習綠城（舟山玫瑰城）學習宏宇（閔行星河灣）學習（潤園項目）學習蘇南（蘇州金域緹香）全員學習：走出去1、對區域內一線公司、業內特色樓盤及競爭項目，好的做法與工藝特色進行廣泛學習、2、從室外景觀、精裝修、樣板引路、主體結構、場容場貌等多方面、多角度，只要是好的做法實行“拿來主義”，先拿來、再消化。強化交流：請進來1、借助區域管理平臺，廣泛邀請區域同事進行管理交流2、邀請優秀合作資源廣泛交流，逐步消化管理經驗，為 公司的逐步應用奠定基礎認識理解經驗體會后續計劃萬科工程6/322三、

，初步形成管理特色1、調動和發揮合作資源合作積極性強調用資源從招投標環節加強對合作資源的引入、使用篩選相關指標、標準，逐步納入合同管理體系坦誠交流、合作互進，實現與合作資源各級有效溝通合理利用經濟杠桿調動積極性監理（顧問）萬科設計承建商產品找合適的資源作合適的事認識理解經驗體會后續計劃萬科工程7/32蠡湖尚郡尚瀾灣金色海岸地杰C項目景觀工程施工合作資源選擇的考慮通過廣泛而細致的競品

，確定了新的綠化單位－廣州棕櫚，并將原有土建總包施工的硬景部分也調整劃入棕櫚的施工范圍萬科工程總包單位？景觀施工 合作單位？新引進合作資源？成本控制要求工程內容復雜程度品質目標合作單位能力與項目要求的匹配度目標備選資源的考察與接洽專業單位做專業的事情金色家園地杰項目硬質景觀管理實例（1）8/32地杰C項目景觀工程與資源方各級有效溝通、合作共進成熟、熟練簡單、可實現精細、低偏差施工班組的篩選材料加工方式研究原設計圖做法地杰項目硬質景觀管理實例（2）9/3210/3211/322三、，初步形成自身管理特色2、適時發布管理要求與辦法強調有制度認識理解經驗體會后續計劃在有制度的前提下，強調制度的切實作用；在制度不明確的情況下，結合基本管理要求與管理動作，整合、突出相應管理標準，并予以綜合利用，切實的發揮好制度的指導、約束作用。管理動作內容目的修正修訂9000管理體系適應現有階段管理要求，精簡管理文件，集中管理要點整合突出頒布實施《 萬科在建項目綜合檢查管理辦法》加強對實測實量組織與實施、工作質量、專項檢查、觀感質量、綜合印象等的考核、并以此為項目季度、年度考核基本依據。整合突出頒布實施發布《關于加強室外硬質景觀施工管理辦法（試行）》規范室外硬質景觀施工管理辦法，加強工序控制，提高觀感質量整合突出頒布《關于規范 萬科建設項目“工地開放”與“集付”的相關管理規定》規范在建項目工地開放與集 付管理動作，為準業主客戶滿意度提升作管理鋪墊修正修訂發布《關于項目實施階段報批報備文件的管理》規范在建項目 報批文件，突出管理重點萬科景觀工程施工管理標準動作與流程“室外硬質景觀”施工綜合管理流程景觀施工圖設計階段的標準動作景觀施工單位招標階段的標準動作大面積施工前的標準動作施工過程中的標準動作施工完成后的標準動作施工管理前置后評估景觀工程施工管理標準動作制度管理實例（1）萬科工程12/32《關于加強室外硬質景觀施工管理辦法（試行）》SHVK-GCB-ZD-032對施工檢驗批，強化前置點與停滯點的驗收，作出了明確規定，以規范施工管理流程，提升硬質景觀施工效果強化前置點與施工停滯點停滯階段與內容確認事項與目的牽頭與主責部門確認依據與要求強化前置點1設計標準與效果樣板確認展示材料與施工完成效果設計PM1、設計文件2、《景觀標準化綠皮書》3、其他

的效果圖和影像資料等強化前置點2施工前施工工藝、驗收標準與材料封樣確認確認施工工藝、驗收標準和材料封樣工作事業部經理設計部經理工程項目1、設計文件2、相關9000管理作業指引3、前一階段的材料與效果展示第1次停滯不少于實物量5%的實體樣板確認確認實際施工的

效果及工序控制，為大面積展開奠

定基礎事業部經理設計部經理工程項目1、設計文件2、材料封樣3、施工工藝、工法等確認與交底4、《硬質景觀施工組織設計》、《監理細則》等第2次停滯建設項目硬質景觀實物量完成100%實物量完成100%終驗公司主管副總事業部經理

設計部經理

工程項目最終效果驗收制度管理實例（2）萬科工程13/3214/32萬科翡翠項目室外景觀工程實施綜合效果示意除對景觀工程加大管理力度外，對全裝修房也予以了重點關注。由

公司針對精裝修房編制的系列指導性文件，目前在 區域得到推廣應用，對精裝修房的綜合施工管理起到促進作萬科工程15/32“裝修結點指引”的編制與使用萬科全裝修房綜合指導標準的編制與應用《材料

節點

》《指導性做法節點

》《精裝修施工節點構造圖集》制度管理實例（3）16/322萬科工程三、，初步形成自身管理特色3、各級會議體系與溝通交流方式并用，促進內、外部理解交融強調有交流設計、成本、采購、工程的統籌協調管理標準、檢驗標準、行動標準認識理解經驗體會后續計劃“質量文化”與“工程師文化”的文化17/322萬科工程四、強化基本動作，夯實質量基礎基本動作推進目的以安全文明為抓手，逐步推進由文明施工到精細化施工實現過程強化項目檢查，促進管理標準化，及時 綜合管理狀況從技術角度出發，制定結點、工藝、工序標準，提高產品品質加對示范區綜合質量的評估、評價，充分實現“示范區”的綜合示范作用、不僅是銷售的示范，更是質量標準的示范認識、標準，促進標桿項目示范作用認識理解經驗體會后續計劃在質量管理整體提升同時著力細部質量的強化與改進，在細節之處體現觀感與品質項目管理策劃與方案編制安全文明管理項目檢查制度

技術標準與研發示范區管理與驗收細部質量強化與改進質量文化建設“項目管理策劃書”要求，強化方案報批、審核制度基本動作實例（1）一、項目工程概況二、項目組織管理架構三、總平面管理策劃四、工程進度管理策劃五、工程質量管理策劃六、工程成本管理策劃七、安全及文明施工管理策劃八、項目風險管理策劃項目管理策劃書“八大內容”萬科報批報備文件申報與

一覽表萬科工程18/32標準化工器具在建設項目上的全面運用，對現場安全文明萬科全面推行安全文明工器具標準化，目前在建項目全面綜合管理的提高起到極大的促進作用。基本動作實例（2）萬科工程19/32理背景：為促進各建設項目質量管理工作提高、深化

檢查管理制度、加強

萬科自身品質建設，同時也促進項目間的交流工作。工程自3月發布相關管理規定，并在4月實施完成相關項目的檢查試點工作，根據在試點過程中各端口

各類問題，確定如下檢查方式：及監理人1、

組織形式：每月（第

檢查當月除外）抽取4個項目（含

管理員）組成2組完成在建項目的全數檢查與評估。2、評價方式：實測實量抽檢＋工作質量與專項檢查客觀扣分制＋現場綜合指標

評分制（檢查內容實施月度動態調整，以反映管理要求）3、評價表內容：除“實測實量、觀感質量、工作質量”為固定檢查項外，專項檢查內容與權重根據管理需要和階段關注點不同實施動態調整。不斷強化并深入項目檢查管理職能基本動作實例（3）工程管20/32公司月度檢查內容總權重包含內容分項權重備注項目考核實測分80%項目實測實量抽檢30%全數檢查觀感質量共3項，每項10%選擇不少于兩項工作質量檢查內頁資料20%，其余各項10%全數檢查專項檢查各項10%在7個指標中按項目不同進展選不少于3項目項目綜合印象分20%項目管理綜合指標等各分項目權重從10%－50%在10個指標中按項目不同進展選擇不少于5項目備注：觀感質量、專項檢查內容與權重實施月度動態調整，計算方式不變各部分計算原則：｛（單項得分×計算權重）/∑滿分值*評價單項目計算權重｝×100％最終得分計算原則：（實測分最終得分×80%＋映象分最終得分×20%）×100%月度項目檢查評估評價表組成方式基本動作實例（3）萬科工程21/32基本動作實例（4）關注主體結構、砌筑階段細部質量強化與改進主體結構階段重點提升砼分項表面觀感與一次成型技術與管理能力砌筑全數采用機械開槽，并提高預制塊施工質量，采用砌筑階段窗洞口預留凹槽做法萬科工程22/322五、總結經驗，形成標準化管理模式全面推廣Ⅰ“觀感質量直觀化”的創新精裝修施工管理中，結合實體樣板在影響觀感關鍵部位輔助必要的說明：好的做法，觀感、壞的做法、不良觀感；施工與驗收注意事項等。比較直觀的反映現場對細部觀感質量判斷的標準。認識理解經驗體會后續計劃Ⅰ萬科工程23/322“硬質景觀模具化”的創新硬質景觀施工中，對施工難度大，材料要求高的部位采用“模具化”的施工，力求精細與品質感認識理解經驗體會后續計劃Ⅱ五、總結經驗，形成標準化管理模式全面推廣萬科工程24/32材料選擇電腦排版鋼板模具按模具切割與調整細部調整試鋪刮平勾縫成品萬科

項目“冰裂紋”施工標準化管理實例（1）萬科工程25/32成品萬科項目“魚鱗紋”施工材料選擇電腦排版模具加工板材切割試

鋪正式鋪裝修縫灌縫成品保護清理清潔標準化管理實例（2）萬科工程26/3227/322萬科工程此外在毛坯房（毛坯階段）、精裝修分項工程等方面持續探索工藝標準、施工方法，不斷提高不同產品類型，不同產品階段觀感質量認識理解經驗體會后續計劃Ⅲ以翡翠項目為試點對砌筑階段觀感質量提升的創新以城花新園項目為試點對全裝修修分項工程（門檻壓邊條施工）觀感質量提升的創新改進前改進后五、總結經驗，形成標準化管理模式全面推廣標準動作實例（3）門套線 踢腳線 窗邊線 柜體調節板線全裝修項目全數實現“無膠化施工”。傳統施工中，“打膠”的目的主要在于彌補施工誤差帶來的觀感不足。而通過提高墻面垂直度、平整度較高的 以及通過局部工藝改進為不