193/193昆山美吉特工業品博覽交易中心可行性研究報告本報告旨在對項目作出常規可行性研究；由于本項目要緊開發建設面向國際市場、以國際工業品博覽交易為主軸的商貿交易平臺，并配套一流的服務配套設施，包含：國際工業品博覽館、國際會議中心、國際工業品精品展示館、總部辦公基地、倉儲物流配送中心、研發中心、質檢中心、教學培訓基地、星級酒店、餐飲娛樂、國際服務公寓、高檔住宅社區等。打造一個工業品采購、物流、銷售與服務四位于一體的綜合性供應鏈服務平臺。核心業態設置無機機電、機械設備、IC產業、電子電器、光伏產業、工業原料、生產設備、汽車零件等。有不于傳統的、單一的工業品專業市場，在工業品行業現狀、國家政策、市場等諸多有利因素的作用下，她必將成為中國第一個國際級高標準的工業品博覽交易中心；本報告以詳細的市場調研為基礎，以大量具有講服力的數字材料為依據。逐一回答該項目的投資者何以獨具慧眼進軍工業品產業；何以在長三角、在昆山開發、建設工業品博覽交易中心等疑問，順理成章地得出兩個結論：選擇長三角開發建設工業品博覽交易中心是市場的迫切需要；選擇昆山是因為昆山綜合成本最低，綜合效益最好；本報告充分發掘昆山在“長三角經濟圈“中有利的區位優勢，將項目有效資源、市場前景及公司操控能力三位一體進行綜合考慮，并對方案作出初步投資估算。第一章總論第一節可行性研究主題一、項目簡介1、項目名稱：昆山美吉特工業品博覽交易中心2、項目承辦單位:3、項目建設地點及占地面積：本用地位于昆山市陸家現代服務綜合園區內,金陽東路南側，滬寧高速公路北側，集善路西側，項目占地1500畝；二、可行性研究報告編制單位：三、研究工作范圍：1、項目背景、開發規劃的確定;2、市場環境分析;3、投資估算及經濟效益分析;4、項目不確定性分析;5、項目社會效益和環境效益評價四、可行性研究報告的編制依據：1、《中華人民共和國土地治理法》2、《中華人民共和國土地治理法實施條例》3、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》4、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施方法》5、《中華人民共和國都市規劃法》6、《蘇州市都市建設規劃治理方法》7、《中華人民共和國都市房地產治理法》8、《都市房地產開發經營治理條例》9、《都市拆遷治理條例》10、《都市商品房預售治理方法》11、《都市房屋租賃治理方法》12、《都市房地產抵押治理方法》第二節項目概況一、項目實施進度打算安排：由于項目用地量較大，用地審批手續難以一步到位，因此本項目采納：整體規劃、分區交迭連續開發、盡快完成的思路實施，爭取在4年到5年時刻內全部建設成投入使用；二、項目要緊技術經濟指標：名稱合計一期(2#地塊)二期(1#地塊）三期（3#地塊）四期（4#地塊）五期（5#地塊）小計占地面積（㎡）959,073389,371259,283140,08370,88099,456959,073建筑面積（㎡）1,973,429632,723420,728409,408209,645300,9251,973,429地上建筑面積（㎡）1,731,259580,163378,878350,208174,365247,6451,731,259地下建筑面積（㎡）242,17052,56041,85059,20035,28053,280242,170容積率1.811.491.462.502.462.491.81總戶數（戶）建筑面積㎡合計1,974,429632723420,728409408210645300925553,630主體部分小計1,964,629632,723420,728399,608210,645300,925543,830酒店式公寓167,1606098060160配套商業69,5003680032,70069,500工業品精品館/展示中心59,68059680工業品交易區696,871385923285,99824950辦公352,23836780315458住宅312,010174365137645酒店64,0006400064,000地下車庫243,1705256041,850592003628053280243,170地下商業000…0配套部分小計9,800009,800009,800公建配套（工業品博覽館）9,80098009,800第二章項目建設背景第一節項目建設背景一、我國現代服務業現狀1、服務業在中國經濟增長中的作用沒有充分發揮出來。傳統經濟進展理論認為，經濟增長的過程本身是一個結構轉換的過程，隨著人均GDP的增加，服務業在GDP中的比重不斷上升，但中國服務業的增長速度明顯慢于GDP增長速度，在中國目前經濟進展狀況下，由于收入分配差距的過于顯著和存在著一個絕對數字龐大的相對富裕階層，支撐著一些奢華型服務業的畸形進展，中低收入階層所需求的質優價廉的差不多性需求服務業無法得到充分的進展，因此，服務業的有效供給相對不足，中國巨大的收入差距導致服務業比重在收入快速增長的同時，沒有獲得明顯的提高；2、2005年第一次經濟普查數據顯示，服務業在中國經濟的比重為40.7%，距離世界平均水平67.7%仍有專門大差距；中國服務業的進展差距在于：一是服務業比重偏低；二是服務結構扭曲和升級速度緩慢，特不是以信息化為代表的現代服務業進展緩慢；三是服務貿易國際競爭力弱；究其緣故，既有基礎薄弱，服務消費供給不足的因素，也有服務消費意識淡薄和消費能力低下的因素，而更要緊的緣故在于：經濟進展戰略思維的固化和調節政策的失靈。中國多年來“重物質生產體系，輕服務消費”的思維方式是導致中國服務業進展滯后的最重要緣故；3、中國服務業進展的特點一是進展地區間的不平衡，東部地區服務業總量最大，服務業吸納就業人口也最多，最發達的北京、上海、廣州等都市的產業結構差不多演變為“三、二、一”格局，在這些地區，服務業差不多向現代服務業轉變，而中西部欠發達地區，除了教育和旅游進展較好外，整體服務業進展層次較低，進展后勁不足；二是服務業正逐步成為吸納勞動力的主力軍，但潛力仍然沒有發揮出來；三是從服務業內部結構來看，傳統服務業較為發達，現代服務業和新興服務業明顯落后；附表：1、三次產業貢獻率年份國內生產總值第一產業第二產業第三產業#工業20031003.36332683658.5114537151.9146340538.1252194520041007.84935260552.2341901247.73944364020051006.08326271753.6385231447.0161138940.2782141420061005.353.0848272346.6022563641.6617989120071003.56707595654.1137046748.1899118342.31921938資料來源：中國統計年鑒2008第二產業對經濟貢獻率第二產業對經濟貢獻率45505560第二產業第二產業58.51145452.2341953.63852353.08482754.1137052003年2004年2005年2006年2007年資料來源：中國統計年鑒20082、第三產業增加值構成年份第三產業交通運輸、倉儲和郵政業批發和零售業住宿和餐飲業金融業房地產業其他2003年10014.1319.945.588.9111.0240.412004年10014.4119.295.688.3511.1141.162005年10014.7618.435.718.5911.2341.292006年10014.7318.265.6610.0211.4139.922007年10014.6018.165.7011.0511.8538.64資料來源：中國統計年鑒20083、三次產業就業人數年份經濟活動人口就業人員構成(合計=100)(萬人)(萬人)第一產業第二產業第三產業第一產業第二產業第三產業200275360737403687015780210905021.428.62003760757443236546160772180949.121.629.32004768237520035269169202301146.922.530.62005778777582533970180842377144.823.831.42006782447640032561192252461442.625.232.22007786457699031444206292491740.826.832.4資料來源：中國統計年鑒2008二、現代服務業綜合園區含概的內容現代服務業要緊指在工業化高度進展時期產生的，要緊是依托電子信息等高技術和現代治理理念、經營方式和組織形式而進展起來的服務業。與傳統服務業相比，現代服務業一方面是指突出體現了知識含量比較高，尤其是基于信息技術的進展，以高新技術為支撐的服務業，即知識密集型服務業；另一方面是指隨著某種經濟或社會活動中某局部功能的需求不斷擴大，以致專業化運作的成本優勢和規模效應得以體現，從營運主體中分離出來，形成專業的服務機構，即一些專業服務和新興服務業?，F代服務業的統計范圍是不斷變化拓展的，因而應對現代服務業的界定、劃分也應不斷地調整。服務業集聚是指在服務領域內相互關聯(互補、競爭)企業與機構在一定地域內聚攏，形成上、中、下游結構完整、充滿創新活力的有機體系。在現代服務業集聚中，現代服務企業是關鍵企業，在集聚中處于核心地位，直接給消費者提供服務產品或服務過程，并接收消費者的反饋信息；供應者是指為服務企業提供原材料或者半成品的企業，一般不與消費者直接接觸；相關機構要緊指行業協會、研究機構和政府相關機構等；人文環境指服務企業聚攏的歷史、文化和社會氛圍；產業區的基礎設施是指某一區域的道路、通信和安全；政策環境是指政府關于特定產業及區域的政策和法律規定。服務業的工業化，催生了現代服務產業園區的和出現和進展，一是來自對都市原有服務業較集中區域的重新規劃；二是來自地點政府或產業房地產商策劃的主題園區。在現代服務產業體系中，一些中樞事務部門，如金融、風險投資、廣告、法律咨詢等產業，大多高度集中于都市中心區域，其空間上的集聚要緊追求信息的暢通性、商務合作的便利性以及高度熟練的勞動力。而有一部分區位敏感度較低（區位熵大于1）的產業，如研發服務、專門設計服務、倉儲物流服務、信息及數據處理等，更適合形成各種形式的現代服務產業園區，是地點推動服務經濟進展的重要抓手。三、現代服務業綜合園區現狀和進展趨勢目前，從國家到地點、從都市到區縣，各地爭相出臺產業優惠政策，加速推動現代服務產業的進展，其中現代服務產業綜合園區已成為大都市主體功能的承載點、都市經濟的增長點和都市競爭力的爆發點。而以研發服務、專門設計服務、倉儲物流服務、信息及數據處理等為要緊內容的現代服務產業園區，更是在經濟現代化中扮演著重要角色，也為次級都市、次都市區域的跨越式進展提供了契機。園區形式要緊包括：（1）科技商務社區科技商務社區適合于都市邊緣的城鄉接合部區域的高新技術區的進展，是一個住宅、商店、休閑場所齊全，工作室或廠房規劃有序、有機組合，能夠“自給自足”并能提供足夠內部交流空間的綜合社區?？萍忌虅丈鐓^以吸納創新型的研發企業、創業企業和企業總部為主，內部工作環境優越，服務配套設施完善，能夠通過內部技術研討會、企業家沙龍等公共活動，更好地活躍區域內的創新氛圍。（2）呼叫產業（數據處理服務）園區引入國內外知名的第三方外包型呼叫中心和數據中心企業、地區總部型呼叫和數據中心企業，也可引入商旅服務業、外包呼叫中心、消費電子、電視購物、保險業的國內外多個龍頭企業，并依照單個企業的專門需求，進行定制式開發呼叫中心園區，提供酒店預訂、網上購物、地圖服務等方面的集中呼叫服務。園區物業一般為產權式公寓房、獨棟辦公房、商業及生活配套設施。（3）培訓產業園區培訓產業園區是將多個職業教育和培訓機構整合起來，包括職業技能、素養培訓、有用技術培訓、企業培訓教育、新興產業培訓、遠程網絡教育等，通過資源共享提升效率、塑造品牌。由地點政府或產業房地產商，負責園區的開發和治理運營，吸引多家培訓機構入駐園區，以動態的，短期的培訓項目主，也能夠是半年左右的集訓。園區運營商負責招生、學生治理、實習安排、后勤服務。培訓機構、專家學者、獨立顧問等只需要開發好培訓課程。（4）電子商務＋倉儲物流電子商務倉儲物流中心以其對外交通便利、多類型交通以及低廉的租金成本等方面優勢，吸引大中都市電子商務企業入駐，進展以“生活資料”為特色的集倉儲、簡單加工、物流配送、檢測維修、貿易于一體的物流產業鏈，打造大型的特色倉儲物流園區。其要緊設施包括電子交易結算中心、電子信息中心、物流配送中心、商務辦公樓、產權商鋪、會務酒店、公寓以及餐飲娛樂設施。（5）逆向物流專業處理中心吸引家用電器、IT行業的大型企業與第三方逆向物流企業合資興建開發，集匯合、處理、庫存、配送、信息整合等功能于一體的逆向物流專業處理中心，同時配備專業的逆流物處理技術、人員和處理設備或設施，滿足逆向物流一體化、信息化、社會化、綠色化、專業化和產業化的要求，打造具有相當集聚能力的逆向物流中心。其要緊設施包括辦公區、售后維修區、倉儲作業區、回收處理中心、生活服務區。我國的服務業綜合園區的進展趨勢各地園區化進程不斷加快近年來，各地紛紛鼓舞企業“退城進郊”、“進區入園”，促進產業合理集聚，產業園區化比重不斷提高。各類產業園區，目前差不多成為各地加快經濟進展的重要載體，其在產業、出口和利用外資等方面的集聚效應日益顯著;產業鏈式進展和集群化趨勢盡管近年來我國的產業園區化進程在快速推進，但這種單純的園區化即產業“進區入園”，只能解決產業的地理集中或產業集聚問題，它只是現代產業空間組織的一種低級形態。從現代產業空間組織形態看，產業園區的進展一般要經歷園區化、鏈式進展和集群化三個時期。目前，我國許多園區尤其是市縣級園區還停留在單純的園區化時期，園區功能定位不明確，缺乏特色和專業化分工，企業間缺乏有機的聯系，猶如“一個麻袋裝著一大堆土豆”。那個麻袋確實是園區的邊界，土豆確實是我們招商引資來的企業，我們一打開麻袋，里面的土豆差不多上散的，缺乏有機關聯?？上驳氖?，近年來我國一些條件較好的園區已開始出現產業鏈式進展和集群化的趨勢。如北京、天津開發區的電子信息產業，昆山花橋的國際商務區等，許多園區都提出要大力進展產業鏈經濟，加快產業集群化的進程。顯然，產業鏈式進展和集群化是以后園區產業進展的方向;園區內產業出現融合化趨勢各地園區開始不斷強化現代物流、商務服務、研發、信息咨詢和中間服務等生產性服務業的相互融合，建立完善的產業支撐服務體系，以促進現代制造業與現代服務業的融合進展。能夠講，產業的融合進展是當前各類產業園區進展的大趨勢;四、長三角區域工業品行業進展現狀中國五金行業求購市場數據來源：中國工業網專業市場的出現是市場經濟進展到一定時期的必定產物。由上圖能夠看出，長三角區域是中國五金制造和需求的重要區域。

按照《中國五金行業特色區域稱號命名治理方法》（修訂稿）中的命名方法來劃分：現有中國五金產品之都三個即：中國鎖都（溫州）中國閥門之都（玉環）中國鈕扣之都（橋頭）有中國五金產業基地八個即：中國五金制品產業基地（小欖）、中國（水口）水龍頭生產基地、中國不銹鋼制品生產基地（新會）、中國（溫州）金屬外殼打火機生產基地、中國（溫州）剃須刀生產基地、中國五金制品（余姚）生產基地、中國出口工具生產基地（金華）、中國絲網產業基地（安平）；有中國五金之鄉（鎮）三個即：中國拉鏈之鄉（橋頭）中國五金之鄉（永康）中國五金之鎮（大新鎮）

按照各生產基地的進展模式，我們能夠把14個五金生產基地劃分為：

（一）歷史悠久型如:張家港市大新鎮是蘇南地區鄉鎮企業起步較早的工業衛星鎮，以五金起家，靠五金發家，已有70多年的生產歷史，是協會授予的全國第一個“五金之鎮”；再如：安平絲網業已有500年的歷史，最早可追溯到弘治元年，即公元1488年，可謂歷史悠久，源遠流長,如此的基地還有永康五金、水口龍頭等；

（二）先商后工型如:溫州市永嘉縣橋頭鎮，在20世紀80年代初，敢為人先的橋頭人制造了中國第一個小商品市場、橋頭鈕扣市場，通過多年的進展，現在差不多形成了以鈕扣、拉鏈為龍頭，各類經濟齊全的產業群。與此類似的還有新會不銹鋼制品行業，也是在開展貿易的基礎上進展為不銹鋼制品生產基地的；

（三）市場進展型如:溫州市剃須刀行業起步于20世紀80年代末，是從無到有，從小到大快速進展起來的新興五金產業。再如：廣東中山市小欖鎮，在改革開放的浪潮中，把握了時代的脈搏，抓住了進展機遇，大力進展工業，其中五金制造業也得益于此，并被列為小欖鎮的六大支柱產業之一，通過多年的進展，形成了以鎖具、燃氣具為龍頭，上下游產品及各類配件齊全的產業群。涌現出了一批以固力、華鋒為首的鎖具制造業，以華帝、長青為首的燃氣具制造業，以史丹利、高天為首的鉸鏈制造企業，以聚龍為首的指甲鉗家用護理產品制造企業等等。如此的基地還有玉環閥門、溫州鎖都、溫州金屬外殼打火機、余姚五金制品生產基地等；五、長三角區域工業品產業化進展意義正是世界科技的進展，新材料、新工藝、新技術的使用極大的提高了生產力，推動了社會的進程，對五金產業而言，新材料不僅提升了五金產品的質量與性能，也引領了行業潮流，五金新材料的研發和運用更是大大推動了新品智能化、精巧化的進程。同時在新的設計理念的指導下，五金新品款式更是充滿著迷人的魅力。新材料、新工藝、新技術，成就了五金真品質。

中國五金行業從上世紀九十年代以來一直保持高速進展的態勢，目前已成為世界上重要的五金制品大國，但不可否認的是我國五金行業在產品研發、創新、品牌經營、營銷治理、企業規模、資金實力等諸多方面與世界五金知名企業存在著較大的差距。但相信通過各方的共同努力，這些困難差不多上能夠克服和解決的。專家預測：到2020年，中國工業增加值占全球工業增加值的比例要從2000年的5.72%增長到10%以上；制成品出口占全球制成品出口的比例，要從2000年的5.22%增長到10%以上。到那時，中國還要有一批強大的五金制造業集團，形成若干個有特色、有國際知名度的五金制造業集中地?，F在的長江三角洲地區，在電子產品制造上形成了一定的規模，今后應爭取成為這方面的世界級五金制造業集中地。因此，長三角地區五金產業化進展，有助于提升整個中國五金行業的科技含量，增強中國五金產品在在品牌研發、創新、品牌治理、營銷治理、企業規模、資金實力等多方面的競爭力，做大做強，開拓國際市場。六、長三角區域工業品行業進展前景據測算，基礎設施建設每投入100億元，就需五金產品7億元;就江蘇而言，年基礎設施建設投入近10000億，五金產品需求量近700億元。因此，長三角五金業的進展機遇特不難得，潛力特不龐大，形勢特不喜人，前景特不寬敞；七、昆山，蘇州和上海及周邊大型專業市場分析專業市場是集貿式市場組織的典型，它由鄉村集市進展而來，后由農村到都市郊區，慢慢進展為大型專業市場和專業MALL兩種形式集貿式市場組織是一種以某個固定場所為集聚地，以眾多企業和個體商戶為經營主體所形成的共享式交易平臺；專業市場是集貿式市場組織的典型代表，是一項極具“中國特色”的誘發性制度創新，起源于古老的市場組織形態——間歇性集市或稱鄉村集市；交換的擴展使各地都市紛紛建立‘商場’，即四周往往被露天集市包圍的室內市場。在多數情況下，這些商場是些常設的專業性集市；隨著需求的提升，這些專業性集市慢慢突破一般交換的狹隘范圍，空間輻射范圍的提高和集聚效應使專業市場完成了由農村到都市郊區的擴展；在市場競爭中小商品市場、紡織服裝類、批具、家具建材、五金機電、物流主導等因其特有的優勢屬性成為了具有競爭力的專業市場研究分析項目周邊案例，尋求項目持續進展及其研究借鑒的方法案例分析案例1：上海奧特萊斯(Outlets)案例2：上海國際機電五金城案例3：上海五金城中國五金第一城案例4：上海吉盛偉邦綠地國際家具村案例5：上海意邦國際建材品牌中心案例6：無錫新世界國際紡織服裝城案例7：無錫五洲國際工業博覽城案例分析一：上海奧特萊斯(Outlets)上海奧特萊斯位于位于青浦趙巷鎮318國道以北，嘉松中路以東。新通波塘以西，緊臨A9高速公路，南北分不為滬杭、滬寧高速公路、東靠A5嘉金高速公路，西鄰A30郊環高速公路，由百聯集團和香港九龍倉集團共同投資開發；奧特萊斯劃分為A、B、C三個區，由一條主購物通道貫穿，并搭配兩條次購物通道;入口入口停車場C區B區A區1、入口設在嘉松中路，由入口進入，左手邊為購物區，右手邊為停車場2、整個奧特萊斯購物區劃分為A、B、C三個區3、從A區到C區，建筑由低（一層）到高（三層）4、購物區由一條主購物通道貫穿，并搭配兩條次購物通道以銷售國際國內聞名品牌折扣商品為主，集休閑，餐飲和娛樂為一體A區處于最佳位置，均為單層店鋪，集聚了世界頂級品牌折扣店；B區店鋪以一層為主，局部兩層；要緊為國際高檔品牌折扣店，結合少量餐飲店；C區為三層店鋪，多為國內外知名品牌，進駐的休閑餐飲商店為顧客提供完善的服務；案例分析二：上海國際機電五金城項目位置：位于上海嘉定區國際汽車城內，毗鄰F1賽車場；安亭國際汽車城：擁有F1賽車、上海大眾等大量知名生產制造企業，大量廠房、基礎設施亟待建設；嘉定新城：為上海重點建設的三大新城之一，總投資額將達3000億左右，帶動對五金機電的巨大需求；南翔、江橋區域：受軌道交通建設帶動，都市化進程加速，目前有大量有大量樓盤建設、上市；安亭國際汽車城：擁有F1賽車、上海大眾等大量知名生產制造企業，大量廠房、基礎設施亟待建設；嘉定新城：為上海重點建設的三大新城之一，總投資額將達3000億左右，帶動對五金機電的巨大需求；南翔、江橋區域：受軌道交通建設帶動，都市化進程加速，目前有大量有大量樓盤建設、上市；項目地理位置優越，處于三大需求市場的中心位置，并可獲得公路、水運、鐵路等交通支持；公路：處于多條高速公路的下匝口、滬寧高速（A11公路）華新匝道口距市場5公里；滬嘉瀏高速（A12公路）馬陸匝道口距市場5公里；嘉金高速（A5公路）寶安公路匝道口距市場1公里；郊區環線（A30公路）寶安公路匝道口距市場4公里；水運：可獲得吳淞口碼頭的水運支持，寶安公路是市場的門戶黃金通道，可直達吳淞口碼頭；市場的薀藻浜碼頭為國家級航道，通航能力10000噸，連接吳淞碼頭；鐵路：南翔和安亭均有鐵路貨運編組站項目占地1100畝，總建筑面積70多萬平方米；目前已開發兩期，商用房2000套，共30萬平方米，板材和鋼材市場7萬平方米；一期：推出商鋪992套，近5萬平米。要緊經營建筑五金、裝飾五金、管道閥門、五金工具、工業機械、磨具磨料等十多類機電五金產品；二期：推出892套商鋪，共42000平米左右。除規劃更具特色的機電五金產品區域外，還啟動了板材與鋼材市場；項目功能設置差不多以交易區為主，項目未設倉儲區、辦公區,生活配套在交易區內由部分個體經營者提供建筑設計體現了商住兩用的理念，保證每個門店都有一套住宅與之配套；底層商鋪面積：開間4米，進深12米，層高3.85米；單間店鋪面積為48平米；住宅配套：每兩間門店上設計住宅2套，分兩層。單套面積為96平米，層高2.95米，頂層設有閣樓；保證每間店面都有一套住宅與之配套；由于開發商長期在浙滬從事五金生意，帶來大量浙江投資客。經營戶要緊是以嘉定、閔行其它中小五金城的搬遷過來的客戶為主案例成功經驗規劃選址科學：周邊三大需求引擎驅動；商住兩用：全面滿足經營、居住、辦公需求。招商、治理品牌號召：品牌廠家、經銷商帶動中小商戶；優惠組合：租金、稅收優惠爭奪周邊商戶資源；統一招商：投資客返租，統一招商，規范租金水平與各區業態分布。案例不足之處規劃倉儲不足：項目未規劃倉儲區域，采取從周邊工業園統一租賃，再返租給商戶的模式，目前供不應求；未規劃生活配套：導致生活配套靠分散的門店解決，形象不統一；治理功能平臺單一：除五金城網站外，未構建其它服務平臺，五金城覆蓋區域有限；案例分析三：上海五金城中國五金第一城上海五金城項目是以五金文化為核心的大型新興五金專業市場，是上海市新世紀的一項重點工程，選址于國際汽車城外岡工業園區;外岡工業區:位于外岡鎮寶鈔票公路以南，滬宜公路兩側，是綜合工業區，分成6個片區，以汽車零部件、光電子、塑膠五金、水暖五金、周密機械制造、出口加工等產業為主，是上海以后進展的先進制造業的重要增長極；項目分兩期開發，一期規劃620畝，二期規劃1600畝，總建筑面積達150萬平方米，總投資20億元人民幣以上，共分四個時期實施。其中包括1400間營業房，1500個展位以上的國際展示中心，風格獨特的花園式新型倉儲物流及配送中心，各類五金精品館，大型生態停車場，五金工業區域，配套生活小區等先進設施。全部建成后的五金城將是亞洲五金行業最大的展示中心、采購中心、信息中心，集展示貿易、倉儲物流、信息技術及科技交流于一身，融研發、生產、銷售及配套設施于一體的五金機電專業批發大市場。一期20萬平方米，于2006年3月盛大開業，截止有三年運營時刻，現時期入住率在60%，但真正在經營商戶40%不到，整個市場的商業氣氛冷清，與之嘉定安亭國際五金城反差特不大；

冷冷清請，多數鋪面關著門從現有的經營狀態看，分析有以下幾個緣故：1、政府行為而非市場自發形成，位于相對陌生區域，商脈和人流缺失，商戶認可度低；2、項目中心周邊規劃配套設施的建設滯后于項目的建設，導致現時期配套嚴峻不足；3、多數人租鋪目的：1）反正租金廉價，占住位置，以后情況改善就接著，不行就撤出。2）只是設個點在那個地點，不營業，平常收發郵件、與外界商務往來聯系功能；3）有的商戶純粹確實是當倉庫在用。案例分析四：上海吉盛偉邦綠地國際家具村吉盛偉邦綠地國際家具村項目位于上海市首批啟動的現代服務業集聚區——趙巷超級商業中心內;項目距上海虹橋綜合交通樞紐僅8公里，（虹橋綜合交通樞紐集中諸多運輸方式的換乘功能，包括：民用航空、高速鐵路、磁懸涪城際鐵路、高速公路客運、都市軌道交通，客流量約48萬人次/日，其規模與先進程度在全世界鮮有，可能在2010年世博會前投入使用。）緊臨滬青平高速公路，并通過其連接上海內、中、外環線及滬寧、滬杭、沿江、A30、奉莘等高速公路網。規劃中的軌道交通M9線、R2線也將通過國際家具村，關于云集市區人流和江浙一帶的消費往來，有極為便利的交通。項目總投資超過30億元，總建筑面積75萬平方米，是由吉盛偉邦集團和綠地集團共同打造的、中國最具規模的全球家具采購直銷中心；吉盛偉邦綠地國際家具村一期占地20萬平方米，現已入駐二百余家近400余個家具知名品牌，其中既有來自歐美日等國世界知名一線品牌FLEXFORM、B&B、FENDI、Hülsta、ROLF-BENZ、STRESSLESS、NATUZZI、BOCONCEPT、DEED，也有國內外家具界知名品牌亞力山卓、艾芙迪、環美、富蘭蒂斯、FFDM、鏡威、高意COE、曲美等。吉盛偉邦綠地國際家具村以全球家具旗艦店集群的嶄新形式顛覆了傳統家具賣場模式，成為繼奧特萊斯之后又一郊區化、超大型、體驗式購物中心，形成以國際一線品牌領銜的家具品牌梯隊，為上海乃至長江三角洲的消費者引入全新的家居生活方式，提供了一個家居購物和休閑的好去處；案例分析五：上海意邦國際建材品牌中心陸海空立體交通，輻射長三角意邦國際建材品牌中心地處江浙兩省咽喉要道——上海青浦，緊鄰虹橋綜合交通樞紐，周邊已形成成立體交通網絡，直線連接上海各個區域，輻射整個長三角乃至全國要緊省市；一個樞紐：距世界最大的交通樞紐站——虹橋綜合交通樞紐12公里（2010年建成后單日客流可能達48萬人次，同時與城際鐵路、高速鐵路、都市軌道、長途客運、市內交通等實現無縫對接），1小時直達杭州、南京，3小時通達江浙全境，4.5小時抵達北京；二大空港：距虹橋機場約12公里，1小時抵達虹橋、浦東兩大空港；二條軌道：毗鄰M9、R2；四大港口：洋山深水港、外高橋、吳淞、太倉四大碼頭環伺左右；四條鐵路：滬寧鐵路、滬杭鐵路、滬寧城際鐵路（在建中）、京滬高鐵（在建中）從旁通過；八大高速：可便捷抵達A5、A8、A9、A11、A15、A16、A30、崧澤高架路等組成的快速交通網入口。意邦國際建材品牌中心總的建筑面積為88萬方；市場定位：品牌建材旗艦集群，體驗式營銷總部，全球建材裝飾采購基地經營定位：批發、零售、工程采購、團購、國際貿易等

整合各方優勢資源，攜手權威機構傾力打造“六大平臺”，力求為進駐商家打通國內外建材創富通道：電子商貿平臺：與主流網站形成戰略合作，線上線下互動平臺；或自建意邦網上交易平臺；自有媒體平臺：與知名傳媒集團合作，形成?？?，覆蓋上海所有建材行業的促銷信息、新聞、潮流趨勢等，面向整個長三角地區消費者與專業企業公開發行；宣傳推廣平臺：囊括長三角要緊都市的電視、報紙、雜志、網絡、廣播、戶外高炮等立體宣傳推廣方式；專業活動平臺：包含設計師大賽、品牌評選與頒獎儀式、經典作品展、行業高峰論壇等于一體，成為整個長三角建材行業信息的輿論發源地、決策地和行業風向標；

共享聯盟平臺：擬通過聯合周邊的大型品牌商業項目和長三角的大型家裝公司形成促銷聯盟。如消費者在聯盟商戶處購買商品，可享受購買建材的抵扣券或相關優惠待遇；專業會展平臺：擬塑造成華東建材行業規模最大，品牌商家最多的產品展銷會。每年春秋兩次建材品牌展會活動，包含建材新品公布、潮流設計展示、建材文化展、家裝設計大賽作品大眾評選等活動，融合建材品牌消費的熏陶、消費者品牌意識培育、歡樂購物等于一體的品牌展會。一期推出了意邦飾界，總建為9.7萬方，共4層，其中出售的是1-3層，鋪位的主力面積在25-30平方左右，面積段從14-200平方都有，但14平方的只有一套，200平方的也只有一套?？偟奶讛禐?518套。4層為意邦自營，自營的業態為餐飲；一樓為油漆、木樓梯、木地板、玻璃、櫥柜等業態，出售的均價為22000元/每平方米，總價操縱在60-70萬，首付50%；二樓為五金、龍頭、淋浴配件等業態，出售的均價為15000元/每平方米，二樓的總價操縱在40-45萬，首付50%；三樓為布藝、窗簾、裝飾、裝潢等業態，出售的均價為8500元/每平方米，三樓的總價操縱在22-26萬，首付50%；投資回報：每年10%的回報率，包租20年，抵扣一年直接從總價中扣除。例如一套鋪位的總價為50萬。第一年的5萬直接從首付中扣除。首付就減少了2.5萬，為22.5萬。20年的回報總額為100萬，等于200%的回報率；案例分析六：無錫新世界國際紡織服裝城中國無錫新世界國際紡織服裝城位于無錫高新技術開發區滬寧高速公路無錫東出口麥德龍向東約500米；總占地面積約65萬平方米，總建筑面積達到130多萬平方米，項目容積率0.88，綠化率12%，可容納2-3萬商家入場經營。項目內設產品交易區、新品展示區、會議洽談區、倉儲貨流區、商務辦公區、餐飲住宿區、咨詢服務區、推廣活動區等八大分區；經驗一：成功的運營手法主動赴國外招商；在上海等一線都市進行強勢招商；進行全球性路演活動；強力媒體轟炸，制造明星效應。新世界：高調招商新世界國際強勢搶灘上海

百家日企相約來新世界紡織服裝城“相親”

新世界在美服裝業掀起“中國風暴”

新世界國際赴日本招商勝利而歸

無錫新世界國際紡織服裝城全球路演活動啟動

由于2006－2008年，全國紡織行業整體虧損加大、投資增幅回落國家將紡織行業列為潛在產能過剩行業，在貨幣信貸和土地監管等方面采取了緊縮政策，調控效果較為顯著，使得紡織行業固定資產投資明顯回落。2007年，紡織行業投資增長走勢呈現“高開低走，持續回落”的態勢，全年完成固定資產投資額為2029.71億元，同比增長27.09%，比上年投資增幅下降了8.36個百分點。紡織行業整體虧損面接著下降。依照國家統計局數據資料，2006年在統計的39422家紡織企業中，虧損企業為5994家，虧損面達15.20%，比2005年虧損面下降近2個百分點。2007年已開業紡織專業市場和2007、2008兩年內立即開業的新市場項目即有37個,投資總額超過466.85億元,總建筑面積已達1305.5萬平方米以上；——中國紡織服裝專業市場聯盟2008年江蘇新增8家，在全國新增市場數量中占21%，占地面積在全國新增市場中高達41%；新增市場的投資總額超過446.85億元。其中，投資額在10億元以下的項目占42%，投資額在10億～30億元的占22%，投資額在30億元以上的占19%；因此現時期經營狀態不是專門理想，大部分商鋪空置的，商業氣氛極其冷清；開發商為了增加經營氛圍投入了大量的推廣費用案例分析七：無錫五洲國際工業博覽城五洲國際工業博覽城，位于國家級物流基地——無錫新區江南商貿物流園區內，地處新區金城東路與紡城大道交匯處，毗鄰滬寧高速公路和新312國道，坐擁長三角立體物流交通中央樞紐；8.66平方公里中國工業博覽園核心項目，項目總投資60億元，總建筑面積150萬平方米，項目集“國際展貿、產品交易、歷史博覽、高科新品、物流配套、商務辦公、產業服務、工業旅游、商業街區、商務酒店”等十大功能于一體，打造一個超前規劃、功能完善的超大規模“一站式”全球工業品博覽交易中心；

五洲國際工業博覽城是商務部、省市政府重點支持的產業基礎服務平臺，為制造業企業提供產前配套及產后服務，將為長三角企業提供更優質價廉的生產資料與工業品采購交易平臺和企業高標準的展示銷售平臺;同時，由政府牽頭，每年在項目舉辦一系列區域及國際工業品展會，首個展會——2008中國（無錫）節能與循環經濟博覽會已于2008年10月27—29日在項目成功舉辦，正式拉開了五洲國際工業博覽城“展會+市場”的大幕。以后“節博會”將每年定期在五洲國際工業博覽城舉辦，而且每年還將有中國國際工業品展覽交易會、長三角工業品采購節、中國國際五金機電展/長三角電動工具展、中國（無錫）機床設備展覽會等十多個國際性展會在市場定期舉辦;一期商鋪及公寓都差不多銷售完畢，2008年市場差不多開業，且通過一年多了的運營整體商業氣氛較強，經營狀態較好；二期1000多套商鋪預備在2009年11月底銷售，前期牌號差不多接近700戶；構筑9大功能全面領先市場五洲國際工業博覽城“一站式”交易平臺共享資源、提高效率、降低成本產品交易中心：匯聚了全球五金機電產品，為制造企業提供產品展示及配套服務的“一站式”采購交易中心。

國際展覽中心：提供更為強大的國際交易渠道，成為永不落幕的國際工業品交易博覽會。歐美工業品展貿中心：聚攏國外最新的工業產品，成為全球現代制造企業所需五金、機電等配套產品的“一站式”采購中心。

物流中心：組建物流平臺，、與知名物流公司合作，提供全方位物流配送服務。

電子商務中心：建立電子商務網站，線上與線下貿易相結合，與全球客戶做生意。

信息交流中心：提供交流平臺，實現行業資訊的充分交流。

品牌推廣中心：與行業協會、專業媒體等強強聯手，利用多方資源，進行市場品牌推廣。

商務配套中心：設有星級酒店、商務辦公樓、酒店式公寓、國際風情美食街、購物中心、休閑娛樂場館等商務生活配套場所。工業歷史博覽中心：展示無錫悠久的產業歷史和雄厚的產業基礎，展現無錫作為全球先進制造業基地的風采。通過以上各案例的分析我們得出專業市場可持續進展KPI（KeyPerformanceIndicators）體系專業市場可持續進展KPI體系產業升級傳統店鋪式銷售比例<20%，以電子交易、會展交易、期貨、類期貨預定等多種交易方式為主品牌類產品占30%以上，一定比例的新型優質產品擴大市場輻射，面向國內、國際市場規?；?、專業化經營市場形成規模效應，經營商戶在2000戶以上市場專業化，確立細分市場的優勢地位，形成特色產業鏈延伸延伸上下游產業鏈：研發、商務、服務等功能占20%以上擴大相關聯產品的多元化經營產業配套完善強大的統一倉儲物流平臺，功能面積>10%；完善的信息平臺配備金融、檢測認證、信用體系、工商注冊等行業服務商業、休閑等配套完善拓展商業、休閑娛樂等高附加值的配套服務功能，>10%第二節項目必要性1、我國五金機電行業市場前景寬敞僅五金行業而言，據統計，2005年全世界現代五金交易額達1萬億美元。我國目前五金業的年交易額達7000多億元，每年均以20%的速度遞增。盡管如此，我國仍然被國際五金聯合會主席佩爾希拉森成為“是全球五金業最后一片待開發的沃土”。市場前景十分寬敞；由江蘇、浙江、上海組成的長三角是我國現代制造業最發達的地區。盡管，各都市也都有五金市場，但都存在規模較小、品種規格不全，而且多屬傳統類產品。就昆山地區而言，要緊有朝陽路和柏廬路五金市場、億豐機電城、恒龍國際五金城和模具五金城和模具五金配套的昆山國際模具城、仕泰隆國際機械模具城等。前二個市場，普遍存在停車難、無倉儲、鋪位貴、交通不便等問題。恒龍國際五金城規模小，只有2萬平方。因此，在長三角創辦一個以現代五金機電為主的大型綜合性工業品市場是專門有必要的；2、在陸家創辦工業品市場具有突出的區位和交通優勢陸家地處蘇浙滬交界處，區位好，交通發達，運輸便捷，十分有利于物資和人員快速集散和市場輻射；3、本項目符合陸家鎮大力進展商貿物流業、“做大商貿物流區”、由“工貿”向“貿工”的進展戰略轉變、建設“貿工重鎮”的決策和進展的方向；4、自1995年以來，開發商在全國各地陸續開發了13個專業市場，都取得了成功，積存了開發、培育、經營、治理專業市場的豐富經驗，建立了一支理念先進、經營治理能力強的治理團隊，積聚了廣泛的項目投資和市場客戶資源，企業資金實力雄厚，社會信譽度高。這些差不多上取得項目成功的差不多保證；第三節項目優勢一、地理區位本用地位于昆山市陸家現代服務綜合園區內,金陽東路南側，滬寧高速公路北側，集善路西側；項目所在地屬于陸家現代服務業綜合園二、交通環境項目所在地區位交通優勢明顯，東距上海40公里，西望蘇州37公里，交通網絡十分發達；京滬鐵路、312國道、滬寧高速公路橫貫東西，吳淞江、青陽港縱橫過境，建設中的京滬高鐵和滬寧城際鐵路距離項目均不超過2公里的路程，駕車35分鐘可達虹橋機場，1小時內可達浦東機場；出境物資經昆山經濟技術開發區陸路二類口岸及上海港直接出口。屆時，項目所在區域將形成公路、鐵路、高鐵、輕軌、海運、航空相結合的立體交通模式。為區域的進展奠定了基礎。三、經濟基礎2008年陸家鎮完成地區生產總值66.7億元，同比增長21.1%；完成全口徑財政收入13.8億元，同比增長25.2%，地點一般預算收入4.95億元，同比增長11.6%；全社會固定資產投資19億元，增長8%；農村居民人均純收入15254元，增長12.6%;2009年全鎮經濟社會進展的要緊預期目標是：地區生產總值增長18%以上，全口徑財政收入超15億元；工業總產值超210億元；新增注冊外資超1.3億美元，實際利用外資超6000萬美元；新增注冊民資超3.5億元；第三產業在地區生產總值中的比重提高2個百分點；全社會固定資產投資超22億元；農村居民人均純收入增長10%以上。四、政策基礎1、2009年5月12日，國務院頒布了裝備制造業調整和振興規劃，為應對國際金融危機的阻礙，落實黨中央、國務院關于保增長、擴內需、調結構的總體要求，確保裝備制造業平穩進展，加快結構調整，增強自主創新能力，提高自主化水平，推動產業升級，特編制本規劃，作為裝備制造業綜合性應對措施的行動方案。規劃期為2009－2011年;2、國務院總理溫家寶于2009年1月14號主持召開國務院常務會議審議并原則通過，《汽車產業調整和振興規劃》作為汽車產業綜合性應對措施的行動方案。規劃期為2009－2011年;3、國務院辦公廳3月20日公布了《鋼鐵產業調整和振興規劃》，這份規劃是今后三年我國鋼鐵產業綜合性應對措施的行動方案，4、政策推進企業重組五金產業走近集群化就目前國內五金業而言，中小企業居多，以民營企業為主。工業和信息化部起草的《關于加快推進企業兼并重組的意見》（以下簡稱“《意見》”）近期出臺，將放寬民營資本市場準入。

此舉將激勵商業銀行加大對企業兼并重組的信貸支持，探究設立專門的并購基金，吸引社會資本支持企業兼并重組，并鼓舞上市公司以股票為對價實施汲取合并、要約收購、購買資產等并購行為。不僅解決了五金業眾企業資金薄弱的后顧之憂，也為五金業兼并重組掃清了路障，進一步加快五金產業集群化步伐。5、資產損失稅前扣除政策受惠五金業近日國家財政部、國稅總局下發通知，明確了企業資產損失在計算企業所得稅應納稅所得額時的扣除政策。依照通知，企業的股權投資符合5類情形之一的，減除可收回金額后確認的無法收回的股權投資，能夠作為股權投資損失在計算應納稅所得額時扣除。通知自2008年1月1日起執行6、輕工業振興打算將重點支持五金專業市場建設規劃指出，以后三年將加快皮革、家具、五金、家電、釀酒、文體用品、塑料制品、照明電器、縫制機械、制糖等行業重點專業市場建設，并利用中央外貿進展基金資助企業開拓國際市場，完善出口風險保障機制；鼓舞有實力的企業“走出去”；在有條件的國際市場組建中國輕工產品貿易中心，向企業提供開拓當地和輻射周邊市場的服務;通過近10年的進展，我國五金專業市場以取的了不小的成績，同時也在專門多方面存在問題，國家既然將五金等行業的專業市場建設列入輕工業振興打算，勢必會在政策環境、經濟環境等方面給予傾斜，五金市場運營者應當時刻關注相關政策導向，同時可積極與相關部門聯系，攜手何止，構建和諧五金專業市場進展環境。項目意義昆山美吉特工業品博覽交易中心的戰略意義，要緊是要打造為工業名城品牌的重要平臺、區域性商貿物流中心的載體；促進陸家鎮，昆山乃至蘇州地三產經濟進展。項目建設后將形成一定的集聚度和人氣，區域良好的工業基礎，為項目提供了一個展示工業品的舞臺，同時也是進展現代服務業的需要，因此昆山打造一個中國最具規模的工業品交易博覽中心不無可能；項目的成功建設意義在于：一是工業品博覽交易中心是都市專門功能區的重要組成部分，能夠增加地點財政稅收——依照國家稅收體制，興辦工業項目的稅收接近90%上交中央財政，而進展以商貿流通為主的第三產業，90%以上的稅收都在縣一級財政，進展三產，給地點財政的貢獻加大；二是打造好品牌，形成"中國美吉特工業品博覽交易中心"的統一品牌，逐漸形成吸引眼球的品牌經濟；三是提升功能，在統一規劃前提下，分區設計和組織建設，形成以工業品為中心的工業博覽和商貿物流體系；四是做好配套建設，基礎設施和公共配套設施要先行，為區域提供金融、物流、信息等市場需要的綜合配套服務，改善陸家鎮生態極其投資環境；五是實行定向招商，重點圍繞工業博覽以及配套服務進行招商選資，提升區域商業價值；六是強化服務意識，尤其是政府部門強化公共服務，最大限度降低各類市場交易成本，有利于政府部門治理商業市場、提升服務水平。第三章昆山美吉特工業品博覽交易中心項目市場分析第一節區位優勢一、項目位置陸家鎮現代服務業綜合園區東距上海50公里，西距蘇州45公里，緊鄰國家級經濟開發區昆山市經濟開發區花橋經濟開發區；距昆山市區僅11.5公里、滬寧高速公路、312國道、以及建設中的滬寧城際鐵路（陸家設有城際站臺）、京滬高速鐵路等國家級區域交通動脈穿越而過，距上海虹橋機場40公里，到上海浦東國際機場100公里；此區域要緊分3個板塊商貿居住區占地約3.7平方公里，已規劃建設了建筑面積達三十余萬平方米的安置小區，入住人口約8800人；先進制造業區約占地約2.1平方公里，已有昆山國瑞工貿有限公司、昆山圣露易醫療有限公司等十幾家企業入駐；現代物流區占地約1.1平方公里，已有美國AMB公司和澳大利亞嘉民物流公司兩家企業入駐。二、交通建設公路：寧高速公路、312國道；鐵路：寧城際鐵路（陸家設有城際站臺）、京滬高速鐵路等國家級區域交通動脈穿越而過；航空：距離上海虹橋機場４２公里，距上海浦東機場９２公里；港口：上海港（中國最大港口、距離60公里）、張家港（距100公里）、太倉瀏家港（距35公里），物資經區內水道運達以上各港口可直接出口；結論：區域優越的地理位置及發達的交通網，大大拓展了項目的輻射能力及輻射范圍第二節區域經濟一、宏觀經濟現狀及進展趨勢1、長三角中心都市經濟分析地區生產總值增速高出全國2.1個百分點，服務業占GDP的比重持續上升，社會消費品零售總額比去年同期大增１５％以上；盡管出口、外資、規模以上工業增加值下降，財政一般預算收入增速大幅滑落，上半年，長三角區域都市經濟運行的整體趨勢顯示，那個區域差不多初步遏制了經濟增速下滑的勢頭，呈現出趨穩向好的積極變化；

數據顯示，長三角地區實現生產總值26861.39億元，比去年同期增加了1200多億元，區域都市GDP平均增速達到9.2％，比2008年回落了3.6個百分點，但比全國高出2.1個百分點。外需不振是外向度高的長三角地區經濟增速放緩的重要因素;

由于國際金融危機沖擊下的外部市場需求嚴峻萎縮，加上原材料、勞動力、土地等要素成本上升，長三角地區以出口加工為特征的外向型經濟遭受嚴峻阻礙。上半年，規模以上工業總產值、出口總額和到位外資總量同比出現下滑，亮起了三盞“紅燈”。區域都市共完成規模以上工業總產值53626.73億元，同比下降0.5％，增速比去年同期大幅回落了22個百分點；出口總額只實現了1939.81億美元，比去年同期減少582億美元，同比下降23.1％；實現到位外資總額215.59億美元，同比下降10.3％。

社會消費品零售總額的快速增長是各項數據中的最大亮點。上半年，長三角區域都市實現社會消費品零售總額9720.21億元，比去年同期增加了1275億元，同比增長15.1％。在ＣＰＩ多月持續負增長的情況下，消費的快速增長反映出區域居民收入增長和對以后預期向好的積極信號。

而服務業在區域經濟總量中占比的提高，則是危機沖擊之下的長三角經濟結構最直觀的改變。加快服務業進展、提高服務業在國民經濟中的地位，是多年來長三角地區政府經濟政策的重要導向之一，現在，大概到了見成效的時候。上半年，區域都市服務業進展格局不斷優化，進展水平和層次不斷提高，實現服務業增加值12313.42億元，同比增長13.1％。服務業占經濟總量的比重呈現持續上升趨勢，其中上海占比為57.7％、南京達54.5％，杭州、舟山、寧波服務業的比重也都在４６％以上；2、江蘇經濟現狀及趨勢經濟保持平穩較快增長。2008年全省地區生產總值突破30000億元，比上年增長12.5%左右。其中，第一、第二、第三產業增加值分不增長4.0%、12.9%和12.7%。人均地區生產總值近4萬元，按當年匯率折算超過5700美元；經濟結構進一步優化。三次產業增加值比例調整為6.9∶55.0∶38.1；先進制造業水平提升，全年實現高新技術產業產值18402億元，占規模以上工業的28.0%，同比提高1百分點；服務業特不是現代服務業加快進展，服務業實現增加值11656億元，比上年增長12.6%，占地區生產總值的比重為38.5%，比上年提高0.8個百分點；產業集約化進展加快，沿滬寧線、沿江、沿東隴海線和沿海產業帶進展態勢良好，全年營業收入超百億元企業超過90家。區域進展更趨協調，蘇北要緊經濟指標增幅接著高于全省平均水平，蘇中形成江海聯動、跨江進展新格局，蘇南產業轉型升級步伐加快。進展趨勢：到2010年左右以省為單位達到全面小康四大類18項指標的目標值，總體上達到全面建設小康社會的水平，蘇南等有條件的地點領先向差不多實現現代化邁進。到2020年左右全省差不多實現現代化，成為經濟繁榮、生活富裕、科教發達、環境優美、法制健全、社會文明的省份；加速進展現代服務業，抓住全省制造業快速進展和國際服務業加速轉移的機遇，重點進展生產性服務業，積極進展生活消費性服務業，運用信息技術和現代經營理念，全面改造提升傳統服務業，樹立服務業品牌，打造現代服務業集聚區。到2010年，全省服務業增加值在2004年基礎上實現倍增，進一步發揮服務業促進進展、吸納就業的重要作用；加快重點領域服務業進展。優先進展與制造業配套、提升制造業水平的現代物流業、軟件業、金融業、商務和科技服務業；加快進展產業關聯度大、滲透性強的信息服務業、文化產業、旅游業和房地產業；積極進展現代商貿業和居民服務業；——現代物流業加強物流資源整合，推進社會物流信息公開，構建相互銜接、配置優化的集疏運支撐體系。加快進展第三方物流，培育進展第四方物流，促進物流企業從提供倉儲、運輸服務轉向提供完整的供應鏈服務，提高物流企業現代經營能力和治理水平。依托南京、徐州、連云港國家級綜合運輸樞紐，建設區域性現代物流基地，依托重點港站場建設一批綜合性現代物流基地，依托大型企業建設一批專業化現代物流基地；“十一五”期間，可能增加值年均增長20%左右，到2010年，物流總成本占地區生產總值的比重下降到15%左右；——現代商貿業運用信息技術和現代經營理念改造提升傳統商貿業，積極進展連鎖經營、倉儲式超市，大力拓展新型流通業態，提高餐飲業服務和治理水平。重點推進有形市場和無形市場相結合的現代大市場建設，提高市場建設層次和水平。在南京、蘇州、無錫等地加快建設石油化工、電子信息、紡織服裝等國際性產品交易中心。在徐州、泰州等有條件的地點建設一批新型產品交易市場集群。積極建設農村骨干商品流通體系。加快改造提升一批業務收入已達百億元的批發交易市場，到2010年形成百億元級的大型批發市場20個左右；3、蘇州經濟現狀及趨勢經濟現狀：2008年全市實現地區生產總值6701億元，按可比價計算比上年增長13%。其中第三產業增加值2436億元，比上年增長15.5%。三次產業的比例為1.6：62.0：36.4，第三產業比重比上年提高1.8個百分點。按現行匯率計算人均GDP超過1萬美元;全市實現地點一般預算收入668.91億元，比上年增長23.5%。地點一般預算收入占GDP比重為10%。各項主體稅種保持平穩增長，營業稅、增值稅、企業所得稅分不增長7.9%、16%和22.3%。公共財政保障能力增強，財政支出結構進一步優化。全年地點一般預算支出619.55億元，比上年增長24.7%。其中用于社會保障與就業、科技教育、醫療衛生、環境愛護方面的財政投入增長29.1%。數據來源：蘇州統計信息公眾網指標蘇州江蘇蘇州占江蘇的比重(%)地區生產總值（億元）6701.2923661.3222.1第二產業4155.5416663.8124.9第三產業2436.8911548.8021.1數據來源：蘇州統計信息公眾網數據來源：蘇州統計信息公眾網進展趨勢：差不多目標：到2010年，全市經濟社會進展總體達到省差不多實現現代化目標要求。在此基礎上，再通過十年奮斗，到2020年，全市要緊經濟指標達到當時上中等收入國家和地區的較高水平。高新技術產業和現代服務業進一步進展，科技創新能力不斷增強，全社會研發經費支出占地區生產總值比重達3%%左右，全面實現高等教育普及化，城鄉居民收入比“十一五”期末增長一倍以上，人口總規模保持穩定，資源利用效率明顯提高，生態環境質量進一步改善;空間開發：市域開發格局。以集約利用空間為目標，突破行政區劃限制，按照橫聯縱展進展模式，引導市域空間開發。強化中心都市輻射能力，接著做強滬寧橫向進展軸，加快培育蘇嘉杭縱向進展軸，促進區域一體化進展。充分發揮緊鄰上海的區位優勢，依托不斷優化的交通條件和良好的城鎮基礎，實現與上海緊密對接，使蘇州成為上海的首位交融區。強化都市集約進展，確保鄉村空間開敞，形成組團式都市區結構，把蘇州建設成為高度都市化的集約增長區。在保持蘇州地點特色的基礎上，不斷提升都市進展功能，努力打造人居天堂，建設精巧和諧的景觀復合區;中心都市開發格局。拓展中心都市空間，進一步增強“承啟轉合”的區域核心組織功能。中心都市以后空間的進展方向是：向東接軌上海，提升進展層次，做優沿滬寧進展軸；向北呼應沿江開發，拓展進展腹地，建設商貿物流副中心；嚴格愛護西部生態區域，努力維護“四角山水”都市空間格局；以生態旅游、科技教育為要緊功能，調整優化南部空間;產業布局：完善“四沿”生產力布局，構建“兩軸三帶”產業進展新格局。滬寧東西進展軸和蘇嘉杭南北進展軸是蘇州以后經濟集聚成長、快速提升的主軸線和中樞系統；沿江、沿湖和沿滬浙三條產業帶是進展基礎產業、現代服務業和農業，接軌上海、對接浙江的要緊區域;服務行業：突破占據生產性服務業，開放進展新興服務業，繁榮提升傳統服務業，重點進展軟件及研發、現代物流、金融、商務服務、旅游會展、文化、房地產、商貿和社區服務等服務業，構筑以現代服務業為主導的新型服務業體系，推動服務業與制造業互動并進。到2010年，力爭服務業總量實現翻番;現代物流業：加大蘇州港開發建設力度，以太倉港區集裝箱碼頭建設為重點，促進港口物流進展。打造區域性現代物流基地，完善蘇州工業園區、蘇州高新區等保稅物流園區功能，加快建設白洋灣綜合物流園，規劃建設常熟招商城和東方絲綢市場物流儲運中心。積極整合物流資源，大力培育第三方物流企業;商務服務業：大力進展財務法律、資產評估、決策咨詢、經紀代理等各類商務服務業，積極吸引國內外知名的商務服務機構落戶蘇州。鼓舞和引導商務服務機構聯合重組，向規?；⒁幏痘较蜻M展;房地產業：以市場需求為導向，優化完善房地產開發和供應結構，增加一般商品房供應，進展各類租賃性住房，適當操縱高檔房地產項目。加強市場調控，規范市場交易行為，延伸進展房地產服務，保持房地產業穩步健康進展;商貿業：合理布局商業網點，提高觀前、石路、南門商業中心的進展水平，建設蘇州工業園區、蘇州高新區中心商貿區。積極進展連鎖經營、倉儲式超市和電子商務等新型流通業態，改造提升常熟招商城、東方絲綢市場等大型區域性專業市場。健全農村骨干商品流通體系，拓展農村消費市場;4、昆山市經濟現狀及趨勢昆山市地處上海與蘇州中部，經濟結構以工業為主導，第三產業進展相對滯后，但有比較大的進展潛力。2008年地區生產總值突破1500億，達1500.26億元，按可比價計算，比上年增長15.0%。產業結構不斷優化，二、三產業共同推動經濟增長的格局進一步鞏固；全年完成第一產業增加值12.37億元，比上年增長2.2%；第二產業增加值978.81億元，增長14.1%；第三產業增加值509.08億元，增長17.2%，服務業增加值占GDP比重達到33.9%，比上年提高1個百分點。按常住人口計算的人均地區生產總值達120882元（按現行匯率折17687美元）。在臺灣電電公會2008年祖國大陸環境與風險調查中，綜合實力位居第二。成為全國18個改革開放典型地區之一。榮膺阻礙中國改革十大創新都市。2008、2009年連續兩年在全國百強縣中排名榜首；財政收入再創新高。實現全口徑財政收入272.55億元，比上年增長35.0%，其中：地點一般預算收入突破百億元，達到115.69億元，比上年增長33.7%。全口徑財政收入占地區生產總值比重達到18.2%，比上年提高0.7個百分點。財政收入總量、人均GDP和人均地點一般預算收入接著位居全國各縣（市）之首；來源：昆山市統計信息公眾網從GDP總量和社會商品零售總額看,昆山目前處于第五梯隊向第四梯隊過渡的過程中第一梯隊：上海、北京第二梯隊：廣州、深圳第三梯隊：蘇州、天津、重慶、杭州、無錫、青島、寧波、南京、成都、大連、沈陽、武漢第四梯隊：東莞、唐山、濟南、石家莊、哈爾濱、鄭州、長沙、福州、淄博、常州、西安第五梯隊：昆明、廈門、南昌、太原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽、柳州、遵義、?？谕鈦砣丝诘拇罅窟M入為昆山的商業進展提供了機會和市場；昆山市的GDP增長與暫住人口的增加有專門強的相關性;昆山市的經濟增長在相當程度上依靠外來勞動力支撐;昆山市人口增長的全然動力在于其外向型經濟的快速增長;昆山市近幾年總人口數增長迅速，其中自然增長率為3.55%。，人口的增長要緊是由于機械增長引起的。外來人口的大量進入為昆山的商業進展提供了強大的購買力。昆山市宏觀經濟分析結論（1）昆山市商業業態進展水平滯后于人均GDP進展水平，剔除昆山人均GDP高估因素之外，本地商業進展水平依舊嚴峻落后于正常經濟進展水平。本地商業進展潛力巨大但尚未被挖掘。（2）昆山市的產業結構在由第二產業主導的時期向第三產業主導時期的過渡過程中，商業的貢獻度不容忽視，商業將是昆山第三產業進展的要緊行業。（3）昆山市居民的消費結構正在發生變革，新的消費點開始出現，此為商業業態的升級和新的業態的出現提供了市場基礎。（4）昆山市社會商品零售總額增長迅速，對集中型商業的需求有所增長，但目前本市商業依舊規模普遍過小，集中度低，連鎖化水平落后，不能有效滿足需求；5、昆山經濟技術開發區、昆山高新區等經濟現狀及趨勢1）昆山經濟技術開發區2008年全年實現地區生產總值843.46億元，增長25.28%；其中第一產業增加值1.22億元，第二產業增加值703.22億元，第三產業增加值139.02億元。一二三產業占地區生產總值的比重分不為0.14%、83.38%、16.48%；全年實現財政收入92.98億元，其中地點一般預算收入35.88億元，分不增長29.58%和26.05%。農村居民人均純收入達到14500元，增長16%。全年批準三資企業113家，合同利用外資14.29億美元，實際使用外資9.24億美元，分不比2007年增6.79%和5.18%。新增內資企業908家，注冊資本21.20億元，比上年增18.31%。招商引資呈現三大特點：一、光電產業集聚度進一步增強。光顯示方面，龍騰光電二期增資項目獲得批準，新增總投資8.7億美元、注冊資本4.35億美元。光電產業鏈向上下游進一步拓展，中國大陸目前最大的液晶電視模組生產項目成功落戶，光照明和光能源產業引進了一批國際知名企業。二、服務業項目招商穩中有升。新批服務業項目59個，增資項目7個，完成合同外資3.23億美元，占合同外資總額的22.6%；三、歐美項目招商量質并舉。全年新批歐美項目7個，增資項目11個，完成合同外資1.24億美元，新批并開工建設的項目包括桑諾普周密光學、霸士電器等擁有先進技術和完善治理的企業。截至2008年底，累計吸引43個國家和地區客商投資的1564個項目，合同外資134億美元，實際到賬76億美元。其中外商獨資項目1303個，投資總額1000萬美元以上項目485個、1億美元以上項目38個。世界500強在開發區投資企業達到54家。昆山開發區要緊經濟指標統計年份國內生

產總值

（億元）工業總

產值

（億元）出口創匯

（萬美元）利稅總額

（萬元）財政收入

（萬元）基礎設

施投入

（萬元）20088433317331026122513499298642293692007673258727627921426664717596210736200653920282088795540431187003200553617601610985777723541732154454資料來源：昆山經濟技術開發區官方網站資料來源：昆山經濟技術開發區官方網站2、昆山高新區2008年，實現地區生產總值301.5億元，全口徑財政收入61.2億元，工業總產值1204億元，其中高新技術產業產值978億元，分不占全市的21%、22%、24%、60%；去年，昆山高新區在江蘇省公布的全省123家開發區（含11家國家級）綜合測評中名列第五，在省級開發區（高新區）中位居第一。與全國55個國家級高新技術產業開發區相比，昆山高新區在營業總收入、工業總產值、工業增加值、出口創匯、凈利潤、上繳稅額等6個要緊經濟指標進入前20位，與全國65個省級高新區相比，昆山高新區在營業總收入、工業總產值等多項指標位居第一。6、陸家鎮經濟現狀及趨勢2008年陸家鎮完成地區生產總值66.7億元，同比增長21.1%；完成全口徑財政收入13.8億元，同比增長25.2%，地點一般預算收入4.95億元，同比增長11.6%；全社會固定資產投資19億元，增長8%；農村居民人均純收入15254元，增長12.6%;2009年全鎮經濟社會進展的要緊預期目標是：地區生產總值增長18%以上，全口徑財政收入超15億元；工業總產值超210億元；新增注冊外資超1.3億美元，實際利用外資超6000萬美元；新增注冊民資超3.5億元；第三產業在地區生產總值中的比重提高2個百分點；全社會固定資產投資超22億元；農村居民人均純收入增長10%以上;資料來源：陸家鎮政府網站資料來源：陸家鎮政府網站結論：盡管全球經濟尚未在金融危機的打擊下全面回暖，然而國內經濟仍然保持了高速增長，江蘇及昆山地區的經濟更是保持了強勁增長勢頭;二、產業進展1、江蘇產業現狀及趨勢2008年江蘇省經濟保持平穩較快增長。初步核算，全省地區生產總值突破30000億元，比上年增長12.5%左右;其中，第一、第二、第三產業增加值分不增長4.0%、12.9%和12.7%。三次產業增加值比例調整為6.9∶55.0∶38.1。服務業實現增加值11656億元，比上年增長12.6%，占地區生產總值的比重為38.5%，比上年提高0.8個百分點;資料來源：江蘇省統計網資料來源：江蘇省統計網資料來源：江蘇省統計網資料來源：江蘇省統計網2007年，江蘇省批發和零售業法人企業總計3985個，其中批發企業1861個，占46.7%，零售企業2124個，占53.3%。批發和零售企業商品銷售總額為25801.8萬元，其中批發企業18926.14萬元，占73.35%，零售企業為6875.66，占26.65%。資料來源：江蘇省統計網資料來源：江蘇省統計網2、蘇州產業現狀及趨勢資料來源：蘇州統計信息公眾網2008年全市實現社會消費品零售總額1551.45億元，比上年增長24.1％。分行業看，批發零售貿易業零售額1332.62億元，增長22.5％；餐飲業零售額195.01億元，增長39.5％；年末全市共有商品交易市場629個，其中億元以上市場76個，商品成交額2589.09億元，增長26.6％。中國東方絲綢交易市場、中國常熟服裝城、中國珍寶寶石城交易額保持全國領先。3、昆山市產業現狀及趨勢昆山處于第二產業占主導的產業進展時期，然而已出現向第三產業占主導的時期開始過渡的趨勢(1)昆山目前處于第二產業占主導的時期，然而目前第二產業所占比重增長放緩，甚至有所下降。第三產業所占比重在02、03年大幅下降之后，近年開始緩慢增長。(2)在今后一段時期內，第二產業的增長將會放緩，所占比重會穩定甚至逐步下降。第三產業將會獲得更快的進展。（3）產業結構的變化會進一步提高昆山人民收入水平，同時刺激商業的進展。時刻第一產業第二產業第三產業20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%20071.75%68.25%30%20081.37%68.49%30.14%商業將在第三產業的進展過程中成為最先增長的行業和增長的主力軍（1）從第三產業的細分行業看，批發和零售業增長最為迅速，2006年占GDP比重比2005年提高了0.6個百分點，能夠講，第三產業所占GDP比重提高0.88個百分點，批發和零售業的貢獻度最大。（2）這種變化趨勢講明，在昆山第三產業進展的過程中，商業將最可能起到主導的作用。隨著本地平均消費水平的提高和整體購買力市場的擴大，將會刺激本地集中式商業的進展，提高本地商業設施對本地居民的吸引力。家樂福、歐尚、太平洋百貨的立即進入，正是這種趨勢的表現。第三產業細分2006年產值2006年占GDP比重2005年占GDP比重增減百分點交通運輸、倉儲、郵政業2802353.0%2.6%0.4信息傳輸計算機服務和軟件業1652391.8%1.7%0.1批發和零售業7608028.2%7.6%0.6住宿和餐飲業2217252.4%3.2%-0.8金融業3152863.43.4

教育729970.80.8文化、體育和娛樂業308950.30.3進展趨勢：產業進展定位：形成以優質、高效、生態為標志的現代城郊型農業；形成研發、制造、營銷相匹配的集約高效的先進制造業；初步形成多樣化、國際化、規?；默F代服務業。產業進展布局：