1、煙臺市陽光國際購物廣場及公寓市場調研報告調研成員： 調研時間：2004/7/72004/7/11調研地點：山東省煙臺市前 言隨著煙臺市房地產市場的日漸成熟及競爭的日益激烈，越來越多的發展商愈加重視的前期規劃設計及營銷策劃環節，從而強化產品的品質提升，以滿足日益變化的市場變化，聘請專業營銷代理公司的全程參與，更是一種趨勢。市場細分并各自發揮共專業領域的強勢，方能更好地把握市場、創造市場、嬴得市場。此次我小組一行四人參與“煙臺陽光國際購物廣場及煙臺陽光國際公寓”項目調研工作。本著實事求是、認真負責的態度，我小組就該項目的市場狀況與產品可行性等問題進行匯總分析而出具本報告，以供公司領導決策也可為將來

2、合作雙方進一步深入探討時的市場參考。環境篇一、煙臺市相關情況綜述1、區域環境煙臺市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大海隔海相望，共同形成拱衛首都北京的海上門戶。全市土地面積13739.9平方公里，其中市區面積2643.60平方公里，全市海岸線曲長909公里。（紅點標注為煙臺在山東省的地理方位）2、人文地理煙臺名稱，源于煙臺山。煙臺，古為東夷族地。夏朝，東夷族建過國（治所在今萊州市過西）。商、西周、春秋時為萊國地。戰國屬齊。秦代屬齊郡。漢代為東萊郡。晉為東萊國。南北朝為東萊、長廣郡。隋為萊州。唐置登州、萊州。宋、元因之。明、清為登州府、萊

3、州府。1983年11月成立地級煙臺市。1987年10月，組建威海地級市，轄環翠區和榮成、文登、乳山3縣，從煙臺析出。煙臺轄2區、6縣，代管3個縣級市。1998年，煙臺市轄4區、1縣，代管7個縣級市。即芝罘區、福山區、 萊山區、牟平區、龍口市、萊陽市、萊州市、蓬萊市、招遠市、棲霞市、海陽市、長島縣。全市總面積13746平方公里， 人口638萬。其中市區面積2644平方公里，人口151.3萬。煙臺市有可識別民族48個，除漢族外有47個少數民族，常住人口約12736人。少數民族暫住人口約3萬余人，主要是朝鮮族、維吾爾族和回族。煙臺市少數民族人口主要分布在芝罘區、開發區等經濟較為發達的縣市區。煙臺市的

4、少數民族人口素質較高，少數民族群眾大多從事文教科技工作，平均生活水平達到超過煙臺市的平均生活水平。3、區域屬性煙臺市依山傍海，自然條件得天獨厚，物產資源十分豐富。沿海有廣闊的漁場，全市海岸、海島曲線長達 900多公里，15米等深線內的淺海水域有60多萬公頃。盛產對蝦、海參、鮑魚、扇貝等海珍品。地下礦藏豐富，已探明可供開采的有金、銅、鋅、鉛、鉬、菱鎂、煤、滑石、大理石、銀、鐵、石墨等30多種，其中黃金產量和滑石儲量分別占全國的1/5，大理石儲量居全國第二位。 這里還是著名的煙臺蘋果和山東大花生的集中產區，柞蠶絲綢、龍口粉絲、萊陽梨、大櫻桃等土特產品，也都遐爾聞名。二、社會經濟1、國內生產總值20

5、03年底為止，煙臺全市國內生產總值為1316億元，按可比價格計算，比2002年增長18.03；人均國內生產總值20222元，比上年增長18.05，保持了較高的增長率。煙臺歷年國內生產總值(單位：億元)1998年1999年2000年2001年2002年2003年國內生產總值（億元）699.63793.91879.59996.6811151316（資料來源：煙臺市統計年鑒）從上述圖、表中可以看出自1998年至2000年之間，煙臺市國民生產總值呈平穩增長趨勢，平均每年以85-95億元的態勢進行發展；而在2000年至2003年之間，則呈現出一個陡增的態勢，在這3年之中，煙臺市的國民生產總值增長達到了近

6、440億元之多；因此可以看出在2003年中煙臺市的經濟發展呈良好且遞增幅度加強之趨勢，因而會直接影響到2003年的國民生產總值的增加。2.產業結構2003年第三產業生產總值472.4億元，比上年增長16.8，占國內生產總值比重的35.9；其中房地產業為30.7億元，比上年增長15.62，占第三產業總值比重的6.5。2003年第二產業生產總值701.73億元，比上年增長22.1，占國內生產總值比重的53.4。2003年第一產業生產總值141.87億元，比上年增長4.3，占國內生產總值比重的10.7。從上述餅狀圖中可以看出2003年的第一產業生產總值相比較2002年來說，有很大的增幅；而在2003

7、的第一產業和第三產業的增長幅度沒有比2002年來得增長迅速。3、消費物價市場消費總體呈價升量增的趨勢。2003年全市社會消費品零售總額372.52億元，比上年增長16.2。2003年商品零售物價指數為101.1，比上年增長3.7；居民消費價格指數為104.2，比上年增長3.52。4、人民生活城市居民收入和儲蓄存款繼續增加。2003年全市在崗職工平均工資為13981元，比去年增長16.2。城鎮居民人均可支配收入9785元，比上年增長10.3；同期城鎮居民人均生活消費支出7479元，比上年增長4.3。居住條件繼續改善，2003年末城鎮居民人均住房使用面積為15.22平方米，比上年增加0.7平方米，

8、市區居民住宅成套率達到100。三、煙臺市房地產開發情況1、固定資產投資2003年，煙臺市固定資產投資保持了高水平基礎上的持續平穩增長。全社會完成固定資產投資737.17億元，比上年增長75.9。其中，房地產投資132.65億元，比上年增長118.2。1998年1999年2000年2001年2002年2003年固定資產投資（萬元）102667814642481829328283611141931837371700資料來源：煙臺市統計年鑒從上述圖、表中可以看出自1998年至2001年之間，煙臺市社會固定資產投資呈平穩增長趨勢，平均每年以40-50億元的態勢進行發展；而在2001年至2003年之間，

9、則呈現出一個陡增的態勢，在這2年之中，煙臺市社會固定資產投資增長達到了近450億元之多；因此可以看出在2003年中煙臺市的經濟發展呈良好且遞增幅度加強之趨勢，因而會直接影響到2003年的煙臺市社會固定資產投資的增加。2.房地產經營狀況2003年商品房施工面積708.3萬平方米，比上年增長35.7，其中住宅531.3萬平方米；2003年商品房竣工面積251.4萬平方米，比上年增長19.1，其中住宅面積150.3萬平方米。2003年煙臺房地產施工、竣工情況（單位：萬平方米）合計按用途分住宅辦公樓商業其它施工面積708.3531.357.170.849.1本年新開工111.0386.065.5313

10、.416.03竣工面積251.4150.337.740.322 資料來源：煙臺市統計年鑒3.房地產銷售狀況2003年煙臺市商品房屋新開工面積為330.69萬平方米；全年銷售192.73萬平方米，比上年增長11.7。其中住宅銷售144.36萬平方米，占商品房屋銷售總量的75。2003年煙臺商品房屋銷售情況合計按用途分住宅辦公樓商業其它商品房銷售額(億元)37.6828.263.146.28商品房銷售面積(萬平米)192.73144.3618.3330.04出租面積(萬平米)8.891.443.224.23 資料來源：煙臺市統計年鑒從上表可以看出，2003煙臺市住宅銷售面積占商品房銷售總面積的比重

11、保持穩定，而相應的辦公物業和商用物業發展有一定的上揚趨勢。市場篇一、煙臺各類市場狀況介紹針對本案項目的實地情況和調研針對性，因此我小組對本案所處位置（芝罘區）范圍內的辦公及商住物業和商鋪物業進行了調研1、煙臺市芝罘區內辦公及商住物業項目調研數據如下：煙臺芝罘區辦公及商住物業調研匯總表（一）案名等級地址總建筑面積（M2）租金（元/M2天）售價（元/M2）主力面積（M2）物業屬性營建標準物業管理費（元/M2月）入住企業類別銷售率（%）華達大廈/海港路229號350001.7(含物業費)均價490032-45大辦公現房2客2貨OTIS電梯中央空調簡裝/保險、貿易、電信、美容90富凱大廈/海港路235

12、號58308F（4F8F辦公）1.8（只租）/24160大辦公現房2客2貨OTIS電梯中央空調簡裝/保險、貿易、房產、物流90振華大廈/南大街海港路56902 (其中18層商鋪9F-12F辦公)1.3-1.9（只租）/80-90商住現房3客2貨松下電梯中央空調、煤氣廚房簡裝/貿易、辦事處95文經大廈/勝利路155號170001.7(含物業費)430090-110大辦公現房2客2貨三菱電梯中央空調簡裝/貿易、辦事處、房產75匯豐廣場/勝利路209號300001.7(含物業費)5000-5400100-110大辦公現房2部三菱電梯中央空調簡裝/貿易、辦事處、房產、物流、75海關大廈/北馬路1號40

13、0002.3-2.5/40-90大辦公現房3部三菱電梯中央空調簡裝/海關、航運、物流100煙臺國際金融大廈甲級解放路166號360002.760105大辦公現房5部三菱電梯中央空調簡裝/貿易、外企辦事處、90煙臺芝罘區辦公及商住物業調研匯總表（二）案名等級地址總建筑面積（M2）租金（元/M2天）售價（元/M2）主力面積（M2）物業屬性營建標準物業管理費（元/M2月）入住企業類別銷售率（%）金都大廈甲級解放路南大街547001.8 2.8/80-90大辦公現房4客2貨日立電梯中央空調簡裝/貿易、外企辦事處、房產、90德勝興業廣場乙級青年路12號250002.2-2.5（含物業管理費用）只租不售8

14、0-120大辦公現房2客2貨三菱電梯中央空調毛坯/廣告、貿易、外省市辦公機構等40山水現代SOHO城（純辦公）甲級大海陽路、北馬路口200000目前暫無租價6980-955886.98-136.54大辦公05年6月交付使用4客2貨OTIS電梯中央空調毛坯2.5保險、貿易、房產、物流等65山水現代SOHO城（商住）/大海陽路、北馬路口200000目前暫無租價4800-52001房：73-822房：113-126商住05年6月交付使用2客1貨松下電梯中央空調、煤氣廚房用具均有未定貿易、辦事處、物流等80平安大廈乙級南大街156號總建約為18000，每層約為1200，共為15層目前暫無租價2900-

15、425097-123大辦公現房2客1貨三菱電梯中央空調毛坯2.6貿易、辦事處房產、廣告等75文化宮大廈甲級南大街118號總建約為42000，共24層，每層約為17501.5-1.8只租不售36-59大辦公現房2客1貨上菱電梯中央空調毛坯1.5政府機關辦公機構、房產、貿易、廣告等80潤隆大廈/海港路10號總建約為27000，共24層2.3-2.8均價7500118-136商住加純辦公現房2客1貨LG電梯中央空調毛坯2.5政府機關辦公機構、房產、貿易、廣告等902、針對芝罘區內可售辦公及商住物業進行重點分析（1）、可售辦公及商住物業價格分析個案銷售價格（元/M2）4000-45004500-500

16、05000-55005500-60006000-65006500-70007000-75007500-80008000-850085以上華達大廈文經大廈匯豐廣場山水現代SOHO城（純辦公）山水現代SOHO城（商住）平安大廈潤隆大廈銷售價格從上述表格中，可以看出目前在芝罘區可售的辦公及商住物業的售價范圍分布在以4000-5500元/M2之間進行分布；而其他可售辦公及商住物業因其地理位置及其產品品質等諸多因素而導致其售價偏高，達到了6500元/M2以上。（2）、可售辦公及商住物業主力面積分析個案主力面積（M2）30-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-1101

17、10-120120以上華達大廈文經大廈匯豐廣場山水現代SOHO城（純辦公）山水現代SOHO城（商住）平安大廈潤隆大廈主力面積從上述表格中可以看出在芝罘區內可售的辦公及商住物業的主力面積范圍分布為：90-120M2之間，由此也可以看出該面積分布范圍內的房型是最能為當地客戶群體所能接受的。3、煙臺市芝罘區內商鋪及大型商場物業項目調研數據如下：煙臺市芝罘區內商鋪及大型商場物業調研數據表（一）地址規模體量（M2）租賃價格（元/M2天）售價（萬元/M2）面積（M2）開間形式幅射范圍臨近商圈租售率（%）經營業態物業屬性南大街購物城(南大街海港路)共3F,總建:60001F：11-12.52F：4.5-73

18、F：2.2-3.3只租不售8-17小開間，南大街海港路商圈85服裝禮品商場富凱大廈（海港路南大街）共2F總建:約44001F：112F：5.3只租不售15-50小開間南大街海港路商圈80服飾。布藝商場南大街名品服裝商廈共4F總建:約80001F：132F：63F：44F:2.7只租不售自由分割小開間南大街海港路商圈100服裝,化妝品商場華聯商廈(南大街261號)共6F總建:約3600扣點23%管理費:1%保底：7000080000元廣告費:0.5%3000元質量保證金只租不售5-20(自由分割)大開間南大街、勝利路南大街商圈90服飾。百貨，化妝品、電器商場煙臺市芝罘區內商鋪及大型商場物業調研數

19、據表（二）地址規模體量（M2）租賃價格（元/M2天）售價（萬元/M2）面積（M2）開間形式幅射范圍臨近商圈租售率（%）經營業態物業屬性振華購物中心（南大街海港路）共13F（18F為商業）總建:42054扣點23%管理費:1%保底：10000元1000元質量保證金只租不售5-30（自由分割）大開間南大街南大街商圈95服飾、家具、家電、化妝品、超市商場潤隆大廈商業裙房（海港路10號近南大街口）1-5層，總建為6250；約為每層12501F：5.8-6.52F：4.5-5.03F：3.5-4.0只租不售20-60小開間白石街道、通伸街道、毓璜頂街道、向陽街道、東山街道、奇山街道等海港路商圈、南大街商

20、圈、三站綜合市場等951F：精品服飾、化妝品、金銀首飾2F：男女正裝等3F：小家電、電子通信類等大型商場振華商廈（海港路18號）1-8層，總建約為40000，每層約為50001F：6.0-7.02F：4.8-5.53F：3.5-3.84F：2.8-3.25F：1.8-2.56F-8F：1.5只租不售40-80敞開式、柜臺式白石街道、通伸街道、毓璜頂街道、向陽街道、東山街道、奇山街道等海港路商圈、南大街商圈、三站綜合市場等1001F：、化妝品、金銀首飾2F-3F：女裝4F：男裝5F：體育產品6F：電子通訊類7F：音像制品8F；家具、家電等大型商場文化宮西街沿街商鋪（南大街、文化宮西街口）總建約為

21、2500，每間約為30-50；均為底層沿街商鋪3.6-4.0只租不售30-50小開間白石街道、通伸街道、毓璜頂街道等海港路商圈、南大街商圈、三站綜合市場等100便利店、餐飲等為主沿街商鋪煙臺市芝罘區內商鋪及大型商場物業調研數據表（三）地址規模體量（M2）租賃價格（元/M2天）售價（萬元/M2）面積（M2）開間形式幅射范圍臨近商圈租售率（%）經營業態物業屬性煙臺德勝興業廣場（青年路12號）總建約為6000，共分為4層，每層約為15001F：3.5-4.02F：2.5-3.03F：1.8-2.24F：1.3-1.51F：16800-238002F：9500-150003F、4F不售25.68-55

22、.62小開間白石街道、通伸街道、毓璜頂街道、向陽街道、東山街道、奇山街道等海港路商圈、南大街商圈、三站綜合市場等801F：時尚女裝2F：精品男裝3F：大眾休閑裝、童裝、流行飾品、鞋類、皮具及床上用品4F：大眾科技館、青少年體育用品總匯大型商場中鑫鞋城總建為4000，共分為2層，每層約為20001F：3.5-3.82F：2.2-2.8只租不售35-45小開間白石街道、通伸街道、毓璜頂街道、向陽街道、東山街道、奇山街道等海港路商圈、南大街商圈、三站綜合市場等801F-2F均為經營各種鞋類產品大型市場三站寶利商廈（前進路、青年路）總建約為12000。共為3層，每層約為40001F：5-62F：3-4

23、3F：2-2.5只租不售20-40小開間白石街道、通伸街道、毓璜頂街道、向陽街道、東山街道、奇山街道等海港路商圈、南大街商圈、三站綜合市場、德勝興業廣場、中鑫鞋城等1001F：小商品2F：男女服飾3F：童裝、玩具等大型商場三站服裝市場（前進路青年路口）總建為6000，共為2層，每層約為30001F：3.5-4.52F：2.5-3.0只租不售20-30小開間白石街道、通伸街道、毓璜頂街道、向陽街道、東山街道、奇山街道等海港路商圈、南大街商圈、三站綜合市場、德勝興業廣場、中鑫鞋城等1001F：男女服飾2F：床上用品、童裝等大型商場煙臺市芝罘區內商鋪及大型商場物業調研數據表（四）地址規模體量（M2）

24、租賃價格（元/M2天）售價（萬元/M2）面積（M2）開間形式幅射范圍臨近商圈租售率（%）經營業態物業屬性三站家電批發市場總建為5000，共為2層，每層約為25001F：3-3.72F：2-2.5只租不售20-30小開間白石街道、通伸街道、毓璜頂街道、向陽街道、東山街道、奇山街道等海港路商圈、南大街商圈、三站綜合市場、德勝興業廣場、中鑫鞋城等1001F：小型家電2F；燈具市場大型商場三站5房韓國城總建約為12000，共為3層，每層約為40001F：9-9.52F：6-6.53F：3.3-4只租不售23.68-51.24小開間白石街道、通伸街道、毓璜頂街道、向陽街道、東山街道、奇山街道等海港路商圈

25、、南大街商圈、三站綜合市場、德勝興業廣場、中鑫鞋城等951F：各種精品男女時尚服飾2F：韓國男女服飾3F：床上用品大型商場三站棱方園家具城總建約為15000，共為3層，每層約為50001F：2.6-3.52F：2.2-2.53F：1.8-2.0只租不售150-300小開間白石街道、通伸街道、毓璜頂街道、向陽街道、東山街道、奇山街道等海港路商圈、南大街商圈、三站綜合市場、德勝興業廣場、中鑫鞋城等1001F-2F：普通家庭用家具3F：辦公用家具大型商場三站數碼城總建為30000，共為5層，每層約為60001F：2.1-2.52F：1.5-1.83-4F：1.25層暫不出租1F：18000-2000

26、02F：10000-12000其余樓層暫不售60-100小開間白石街道、通伸街道、毓璜頂街道、向陽街道、東山街道、奇山街道等海港路商圈、南大街商圈、三站綜合市場、德勝興業廣場、中鑫鞋城等60經營各類電腦產品整機、配件等大型商場三水現代SOHO現代城商業裙房（大海陽路北馬路口）總建約為12000，共為3層，每層約為4000目前只售不租1F：420002F：280003F：15000自由分隔均有白石街道、通伸街道、毓璜頂街道向陽街道東山街道奇山街道海港路商圈南大街商圈三站綜合市場德勝興業廣場中鑫鞋城等目前尚未開始預售主要是服飾、鞋類、首飾、化妝品等為主大型商場煙臺市芝罘區內商鋪及大型商場物業調研數

27、據表（五）地址規模體量（M2）租賃價格（元/M2天）售價（萬元/M2）面積（M2）開間形式幅射范圍臨近商圈租售率（%）經營業態物業屬性新城廣場（青年南路268號）總建為11000，共為2層，上下2層分隔為1套目前只售不租均價1100055-65小開間向陽街道、東山街道、奇山街道三站綜合市場德勝興業廣場中鑫鞋城等尚未開始出售主要是服飾、鞋類、首飾、化妝品等為主商鋪煙臺華聯商廈家電家具廣場（芝罘區利豐街時代廣場內）總建為12000，共分為3層，每層約為40001F：5-62F：3-43F：2.0-2.5只租不售20-30小開間白石街道、通伸街道、毓璜頂街道、向陽街道、東山街道、奇山街道海港路商圈、

28、南大街商圈、三站綜合市場德勝興業廣場中鑫鞋城等991F：小型家電產品、通訊器材等2F：燈具產品3F；燈具產品及相應家庭裝飾品大型商場良友商廈總建約為32000，共分為地下1層，地上5層1F：5.5-6.52F：4.5-5.03F：3.2-3.54F：2.0-2.85F：1.5-2.0地下1層：1.5只租不售30-2200自由分隔白石街道、通伸街道、毓璜頂街道、向陽街道、東山街道、奇山街道海港路商圈、南大街商圈、三站綜合市場德勝興業廣場中鑫鞋城等99地下1F；大型超市1F：食品、生鮮超市2F：男裝3F：女裝、童裝4F：針織、鞋帽5F：家電、餐飲、娛樂設施等大型專業市場4、對芝罘區內商鋪及大型商場

29、物業的價格進行分析統計可售商用物業的價格范圍（僅是1-3層的售價，芝罘區內）序號售價（萬元RMB/M2）第1層1.68-4.2第2層0.95-2.8第3層1.2-1.5從上述表格中可以看出目前在該區域市場價格比較分散，主要原因在于其各自產品分布區域以及商圈種類不同以及周邊商業氛圍不同等諸多因素所造成的；而目前芝罘區內的商鋪及大型商場物業只售1-3層的物業，而3層以上的物業大體還是以租賃為主。（2）、商鋪及大型商場租賃價格及經營業態大致如下：序號租價（元RMB/M2天）經營業態第1層2.1-13.0品牌服飾、通信器材、休閑娛樂、餐飲、煙酒、化妝品、手表、運動系列產品、金銀飾品、旅游、皮具、電子產

30、品第2層2.0-7.0男女品牌服飾、化妝品、電子產品第3層1.8-4.0男性服飾、運動服飾及相關產品、電腦耗材、餐飲、休閑娛樂、通信器材第4層1.3-3.2通信器材、運動健身器材、兒童服飾、辦公用品，外貿商品、書籍第5層1.8-2.5通信器材、兒童服飾、床上用品、鐘表、運動健身器材第6層1.5餐飲、休閑娛樂第7層1.5餐飲、休閑娛樂第8層1.5餐飲、休閑娛樂從目前芝罘區范圍內的各類綜合市場及大型商場物業來看，其租金分布也是比較分散的。由此可以看出目前在芝罘地區大型市場及其綜合市場因其所含概的經營類型、地理方位、商業品質等諸多不同而導致其租金差距較大。（3）、芝罘區內大型商用物業內部格局形式和分

31、隔面積： 目前在這些商場中大都采用分區分經營類型進行分隔，主要體現為：利用擱板進行分隔、利用柜臺進行分隔、根據產品的分門別類進行劃分分隔等；并且在這些商場中多以全敞開式、半敞開式進行經營的居多，在設立沿街單獨開間鋪面的形式上采用不多； 通過以上的表格中的數據可以看出，在這些商場中各種分隔形式均有：其中面積分隔分布為以20-30M2之間分布最廣）；其次的面積分隔分布為40-60M2（其中以40-50M2之間分布最廣）不等；大開間的面積分隔分布為：150-300M2（其中以150-170M2之間進行分布最廣）不等；5、區域市場分布狀況： 從相關調研資料來看，目前煙臺的大型商業設施主要分布在2塊進行

32、集中：其中一個區域是集中在煙臺市芝罘區規劃商業街海港路南路部分（即在海港路沿線及其周邊區域內），另外一個區域是集中在青年路、前進路口的煙臺最大的綜合市場“三站綜合市場”周邊 而本案所處的地理區域正好處于規劃中海港路商業街區域內（即位于南大街、海港路口），在該區域內大體是以沿街大型商業設施為主，而小型集中式商場類型的物業不多，因此本案的適時介入將會對本案的推廣會有很大的幫助。二、煙臺各類市場重點個案介紹（一）商用物業（商場、商鋪等）1、振華購物中心地理位置：本案北沿南大街，南臨毓璜頂東路，西臨海港路，東臨西南河路。振華購物中心地處煙臺市繁榮商業中心，與汽車站，火車站，客運站三站比鄰，交通十分便利

33、面 積：商業部分總建為42054M2，共分為8層；單獨分隔面積為5-30M2租 金：以扣點形式進行出租，扣點率為23%；管理費:1%；保底租金為：10000元/M2年；1000元質量保證金售 價：不售租 賃 率：95經營業態：其中一至八層為商場，一層引進國外大型超市（振龍超市）經營，二層為鞋類、化妝品等；三層為男女休閑品牌服飾，四層為少女服飾、五層為男式正裝等，六層為家電、電子通訊器材等）；七層經營家具，家庭裝潢材料；八層為餐飲，兒童游樂園物業屬性：大型商場2、振華商廈地理位置：北臨北馬路，南近南大街，東靠海港路。面積為：商業部分總建為16000M2，共分為8層，每層約為2000M2，單獨分隔

34、面積為40-80M2；租金：1F：6.0-7.0元/M2天；2F；4.8-5.5元/M2天；3F：3.5-3.8元/M2天；4F：2.8-3.2元/M2天；5F：1.8-2.5元/M2天；6F-8F：1.5元/M2天售價：不售租賃率：100%經營業態：其中一至八層為商場，一層化妝品、金銀首飾等，二層至三層為女式服裝等；四層為男裝，五層為體育類產品，六層為家電、電子通訊器材等）；七層經營音像制品；八層為家具、家電等物業屬性：大型商場3、山水現代SOHO城地理位置：大海陽路北馬路口面積：總建面積約為12000M2，共分為3層，每層約為4000M2；單獨分隔為自由分隔。租金：目前只售不租為主售價：1

35、F：42000元/M22F：28000元/M23F：15000元/M2經營業態：目前暫定為以服飾、鞋類、金銀飾品、化妝品等為主物業屬性：大型商業裙房4、三站綜合市場地理位置：芝罘屯路青年路口面積：總占地面積約為30萬M2，總建筑面積約為35萬M2。每個單獨市場內分隔面積大都約為20-40M2，租金：三站綜合市場內各專業市場租金范圍為：1F：2.6-9.5元/M2天2F：1.5-6.5元/M2天3F：1.8-4元/M2天市場經營業態：經營業態達到40多大類6萬多種，形成以服裝、鞋帽、小商品、果品、五金機電工具、家具、家電、科技、裝飾材料、汽車配件、圖書文化、娛樂服務等18個專業市場物業屬性：大型

36、綜合市場（該綜合市場為目前煙臺市最大的綜合市場）以下為三站市場內重點專業市場介紹（1）、三站市場寶利商廈面積：總建為12000M2，共3層，每層約為4000M2租金：1F：5-6元/M2天2F：3-4元/M2天3F：2-2.5元/M2天售價：目前只租不售經營業態：主要是以小商品、男女服飾、童裝、玩具等物業屬性：大型專業市場（2）、三站市場五房韓國城面積：總建約為12000M2，共3層，每層約為4000M2租金：1F：9-9.5元/M2天2F：6-6.5元/M2天3F：3.3-4元/M2天售價：只租不售經營業態：1F：各種精品男女服飾2F：韓國產女式服飾3F：床上用品，童裝等物業屬性：大型專業市

37、場（3）、三站市場棱方園家具城面積：總建面積約為15000M2，共分為3層，每層約為5000M2租金：1F：2.6-3.5元/M2天2F：2.2-2.5元/M2天3F：1.8-2.0元/M2天售價：只租不售經營業態：1-2F：家用家具3F：辦公用家具物業屬性：大型專業市場（4）、三站市場數碼城面積：總建約為30000M2，共為5層，每層約為6000M2租金：1F：2.1-2.5元/M2天2F：1.5-1.8元/M2天 3-4F：1.2元/M2天5F暫不出租售價：1F：18000-20000元/M22F：10000-12000元/M23-4F只租不售（5層暫時不出租也不出售）經營業態：主要以經營

38、各種數電子產品、電腦耗材、配件等物業屬性：大型專業市場（二）辦公及商住物業重點個案分析1、振華購物中心發展商： 煙臺市振華百貨集團股份有限公司地段位置：煙臺市西大街8號總建規模：振華購物中心由地下兩層，地上十三層構成，總建面56902價格范圍：目前商住兩用公寓只租不出售，租金為400元/平方米年至580元/平方米年 之間（包含物業管理費、水費、電費、空調費等費用）租售率： 95%交付時間:2004/102、三水現代SOHO城發展商： 煙臺市三水置業有限公司 地段位置：煙臺市新安街3號總建規模：總建面200000，由一幢24層辦公樓和兩幢18層商住樓組成。面積分布：辦公樓為86.89136.54

39、 商住樓一房7382，二房113126價格范圍：辦公樓為 69809558元/ 商住樓為 48005200元/租售率： 辦公樓65%；商住80%物業費： 2.5元/月交付時間:2005/63、煙臺國際金融大廈發展商： 中國銀行煙臺分行 地段位置：煙臺市解放路166號總建規模：總建面36532，共34層。 大廈有17層寫字間，每層750平方米。面積分布：60105價格范圍： 2.7元/天租售率： 90%交付時間: 1995/6產品篇一.項目地塊分析1.地塊現狀本項目位于煙臺市西北區，北臨南大街、南靠毓璜頂公園，并且靠近海港路商業街。煙臺陽光國際公寓占地5840M2，總建為44800M2；煙臺國際

40、陽光商業廣場占地21741M2，總建約為57500M2；目前現場情況為陽光國際公寓項目進行改造施工中，國際陽光商業廣場項目進行基礎施工中2.周邊環境本項目位于煙臺市芝罘區南大街與海港路的交叉路口南側，處于海港路商貿區與南大街商貿中心的交匯點，周邊目前均為經營良好的大型商業設施：如振華商廈、振華購物中心、南大街購物城等，加上政府正在大力改造以海港路為中心商貿街中心南北兩側的南大街（南面）和北馬路（背面）這2條主干道，因此今后本案周邊商業氛圍將會有更深一層次的提高。3.交通條件目前項目附近主要以南大街、海港路、北馬路等為出行干道，交通路況較好，路面開闊；但因其都是主干道，車流量較大。目前海港路、南

41、大街路口正在進行地下人行隧道工程施工，因此在該路段暫時會產生道路擁堵現象。但可以通過南大街和北馬路等主干道與煙臺市其他各區域聯系起來，十分便利。4.市政配套本區域屬煙臺市芝罘區中心城區，附近配套設施較多，基本集中以海港路為中心的周邊及附近。加上中國申奧成功，煙臺市進行整體的城市基礎設施的改造及規劃，目前對于整個南大街以及海港路乃至于北馬路進行舊城改造，將會在一段時期內拆除該區域內老舊的鄰街商鋪及辦公物業。二.項目SWOT分析有利點（strenth）1、整體市場趨熱，供需兩旺。發展前景良好。2、發展商的良好市場知名度。早先成功開發項目的經驗為本項目的運作打下了堅實的基礎。3、海港路、南大街等周邊

42、良好的商業環境和商住物業的熱銷，逐漸成熟的商業氛圍已打下良好的基礎。4、政府提出新一輪的改造規劃（整個南大街以及海港路乃至于北馬路進行舊城改造，將會在一段時期內拆除該區域內老舊的鄰街商鋪及辦公物業），全面提升了區域的消費檔次。5、周邊出行條件良好，道路建設成熟，利于商業項目的運作。6、本案中購物廣場項目的規劃中對景觀、車位使用等方面考慮完全，這也為項目有效的推廣帶來一定的促進作用。不利點（weakness）1. 現有項目規劃條件不足，商鋪物業以地下商鋪為主，與周邊大型商場商鋪的產品形式有很大差異。2. 目前南大街、海港路等商業概念陳舊，檔次偏中下，商品類別全而亂，缺乏主題概念消費場所。3、本案

43、項目的商住公寓部分因其為爛尾樓改造項目，其爛尾形象將會在今后的銷售推廣中帶來一定的影響項目機會點（oppointunity）1、大市場經濟環境良好，內需消費的繼續拉動，為本項目提供的商機。2、與市政府當前的整體規劃相符合，有良好的發展前景3、從整體規劃布局來說，本案處于海港路、南大街交匯點，區域內大體是以大中型規模的大型商業設施為主，而目前可售大中型集中式商場的物業不多，具有極好的市場切入點4、目前本案周邊尚無出現大型的主題購物場所，因此本案若能在突出主題購物場所的顯著后將會有很好的入市利好點5、本案處于2大主干道的交匯點，對于人氣的集聚將會很大的有利之處。項目競爭威脅（threat）從本案周

44、邊的整體商業環境來看，本案不占優勢海港路、南大街等原有的成熟商業賣場對本案將構成較大的商業競爭項目今后的銷售、經營商的運作都將面對諸多問題，若造作不當將有可能導致影響項目的自身品質三、項目定位（一）、關于商住公寓初步定位1、項目定位針對前面的SWOT分析以及項目所在區域內房地產屬性、發展特征。設定本案的項目定位為：新煙臺主義雅致國際商務公寓該項目定位包含下列信息：1.區位概念定位為“新煙臺主義”，符合煙臺大力改造舊城區的理念。2.開發理念定位為“雅致國際商務公寓”，提倡一種自然、精致得生活方式3.規劃理念定位為 “全新獨特” 的商住物業。2、產品定位（1）、產品設定根據前面的市場定位，結合地塊本身的規劃條件，我們將產品設定為：擁有市場廣泛主力需求，低總價、高起點精品商務公寓（2）、面積配比在本案推案過程中，整體上戶型面積配比如下戶型屬性面積（M2）建筑量（M2）占總建比例（%）1房1廳1房1廳2房1廳項目主力產品50-6035-4580-90180007500450040.116.810.1商務公寓合計40-903000067.0