1、蕭山*商業街項目商家專項調查報告2004.12項目背景介紹面積：規劃中的商業裙房面積為9300平方米性質：為總面積達35萬平方米綜合項目“*”之商業配套設施業態種類：餐飲、超市、娛樂設施策劃階段：深化定位階段（確定規劃具體指標） 在對市場環境做出一定判斷并確定商業業態內容的基礎上，需要對各商業規劃設計作出符合市場需求的調整。項目商業規劃簡介表示集客點表示人流動線社區商業區商住區休閑情景商業區酒店式公寓調研目的針對本項目了解商家選鋪開店具體要求，充分把握市場需求動向，降低未來租售可能面臨的市場風險。針對本項目與商家進行初步接洽，為未來招商工作做初步準備。調查對象 上海市內及杭州、蕭山相關的品牌店

2、商家，其行業包括超市、餐飲、社區配套以及服飾、家居裝飾等等。 先后聯系并發出項目介紹材料120余份，其中有意向的45家接受了會晤洽談及電話訪問，包括29家餐飲店和8家社區配套店以及8家超市。 總體而言，超市、餐飲和社區配套獲得比較好的反饋 ，而服飾、家居等休閑購物類商家則反饋較少。調查方式 本次專項調研采用了電話采訪及會晤洽談的方式，先與相關商家聯系，通過送交及匯寄本項目相關材料，然后再針對性進行電話訪問及會晤洽談，獲取相關反饋信息。 調研結論分析與日常需求越緊密，興趣程度越大，租鋪經營的意愿越強。餐飲和社區配套類商家表現出較強烈的興趣，而時尚消費類如服裝、家居飾品類則基本不愿進駐或形成一定的

3、商業氛圍后入駐。 一、市場部分1.被調查各行業對本項目興趣度狀況餐飲店400平米以下中餐廳和中式早點店 中小型西式餐飲 1000平米左右餐廳 社區配套小面積店鋪如果品店等大面積店鋪待小區形成一定規模非常感興趣,愿意立即進駐比較感興趣超市時尚消費農工商超市、深圳新一家上海華聯超市 服裝有意向立即進駐樓盤成熟后進駐家飾商業街和小區比較成熟后進駐1、各行業對本項目興趣度狀況表2.售價與租金調研情況分析售價與租金杭州城西主要（社區）商鋪情況一覽表（一）杭州城西主要（社區）商鋪情況一覽表（二）2.售價與租金調研情況分析從調查的社區商鋪來看，售價最高的社區商鋪是文華路的“春天花園”；文新路的“桂花城”、“

4、紫桂花園”；文苑路“香港城”等平均售價約1.56萬/ m2 。 售價最低社區商鋪是古墩路的“紫金小區” 售價僅為9100元/ m2 。 除個別商鋪外，同區域社區商業商鋪價格相差不大。 租金最高的是古墩路的“中興公寓”、“蘭桂花園”平均租金約82.9/元/m2/月，租金相對偏低的是文華路的“新金都城市花園”、“春天花園”、“南都花園”平均租金約50元/m2/月。基本集中于66.6元/m2/月，其中72.7元/ m2/月左右最為普遍。售價與租金2.售價與租金調研情況分析 該區域內的商業價值還難以評估，因此相當部分商家不能確定租金范圍。 原因有二：（1）租金價格的多少，取決于商業的氛圍、地段以及開發

5、商的投資成本，是一個綜合因素構成，不能以商家來定，但要聽取商家的意見和建議，綜合考慮，以啟動市場為前提來定租金的價格； （2）地段、結構不同租金價格也隨之不同，該項目處在郊區，距離市區較遠，又是錢江世紀城區域第一個啟動的項目，相當部分商家對本項目所在地還比較陌生。 售價與租金2.售價與租金調研情況分析2.售價與租金調研情況分析從調研的樓盤來看，目前蕭山商鋪銷售形式不容樂觀幾乎各樓盤都推遲推出商鋪銷售計劃，置業顧問對商鋪的銷售價格、開盤日期幾乎避而不談，持謹慎態度。說明整個市場環境不容樂觀（由于商鋪的蓄水期時間長，需有豐富的客戶資源），商鋪的銷售正面臨一次洗牌調整期，各開發商都不輕易冒險推出，持

6、觀望態度。商鋪租賃供大與求；商鋪價格很高租金卻很低。其原因:買賣市場的價格是由買賣市場的供求關系來決定的，租賃市場的租金價格是由租賃市場的供求關系來決定。由于前期的投資過熱，而買賣市場供不應求與租賃市場的供大與求并存就導致了房價上漲而租金不漲的主要原因。2.售價與租金調研情況分析2.售價與租金調研情況分析由于目前商鋪回報率低，投資者越來越理性，也越來越謹慎，受大環境的影響，目前對商鋪的銷售有一定的阻礙作用。3、免租期 免租期餐飲業基本集中在30-60天，其中規模較大的餐飲店需要的免租期較長；社區配套則集中在15-30天之間。連鎖超市集中在90120天。 4.起租期 大部分商家進入的起租期集中在

7、3-8年，比重占到60%，3-5年、5-8年偏好性相當；3年以下于8年以上主要集中在配套商業和超市業態上，總共40%。這與商家與店鋪地段條件、投資成本和裝修要求有關。 社區配套小店的起租期集中在3-5年，超過8年者甚少， 3年以下果品店、玩具店、飾品店為主，超過5年的主要以便利店為主。餐飲店多集中于5-10年之間，超市集中在1020年，如農工商超市為15年，一江兩岸8年以上，永和大王8-10年（有的餐飲連鎖為產權式商鋪，如阿凡提連鎖餐飲） 知名度較高或者店鋪裝修要求較高的店鋪，起租期要長一些。 不同業態對起租期要求社區配套03年5年8年10年20年餐飲店超市5.入駐時間如果決定入駐，大部分商家

8、基本愿意商業街建成后立即進入，少部分餐飲店要提前2-3個月入駐，如福建沙縣小吃等。另有部分則希望小區比較成熟后進入。很多商家都表示，如果免租期長或租金優惠的話，很多商家的進駐時間可以提前。6.對休閑餐飲規劃的態度 少數具有獨特經營風格的餐廳對集中多家中等規模的餐廳并不擔心，有的甚至非常歡迎，如信豐小吃連鎖；品牌餐飲店對商業街的顧慮主要不是同業競爭，而是市場消費能力，如重慶譚魚頭火鍋，具該店張總介紹目前在地區級城市開張的店生意都不好，甚至很大一部分已關門停業，主要原因是地區消費水平跟不上等。有的商家擔心周邊客群難以有效吸引到本區來。非常希望能夠保證進入餐飲店品牌和檔次，不愿意同較差的餐飲店一同經

9、營。 同業競爭市場消費力品牌搭配不太擔心非常擔心非常注重7.對商業街經營管理要求 打造品牌商業街，其整體經營管理非常關鍵，需要入住品牌商家和開發商共同的努力。被訪商家希望培育期降低租金，風險共擔，對進入商家嚴格篩選。被訪商家認為如果有大的商業入駐生意會好做些。同時業態搭配上要齊全，這才能夠成功地實現商業街品牌化成長和興盛。 8.對物業管理要求能夠有較好的物業管理最好，但是要求也不是非常高，一些商家希望自身的自由度大一些，避免過嚴過死的物業管理。 二、建筑規范部分1.建筑面積單位：平方米餐飲類：中餐廳面積大多在200-400平米之間，大型中餐廳要求面積800平米以上；火鍋面積要求比較大，如小肥羊

10、在800平米以上；西餐廳面積集中在200-800平米之間，多為200-400平方米；早點品牌店如永和豆漿等面積在200-400平米之間；咖啡屋面積多在100-200平方米；茶餐廳面積在50-200平米之間；社區配套：便利店面積分布在50-200平米之間，果品店則在50200平米之間，干洗店面積在15-100平米之間，音像店在30-50平米之間；裝飾家居面積差別較大，小的僅15平米，大的達200-300平米。超市：要求面積均在800平米以上，中型超市如農工商在本項目中要求面積就達4000-6000平米。2.層高與面寬 層高層高集中在3-5米之間， 其比重占到85.71%，5米以上（包括5米）的占

11、10.71%，以餐飲店、超市為主，如阿凡提餐飲連鎖，其目的是能夠在一層內作夾層，增大營業面積。餐飲對層高要求更高一些，餐飲店（主要是中型餐飲店）希望高度能夠滿足其設置夾層的要求。社區配套則大多集中于3.5米以下，家居店要求適當高一些。大型餐飲、茶餐廳和早點店層高要求相對較低。而中型且就餐目的很強的餐廳層高要求則相對更高一些，如阿凡提餐飲連鎖和一江兩案中餐連鎖等等。超市對層高要求普遍在3.5米以上。社區配套對層高的要求比較小，大部分都在3.5米左右，只有如家居飾品店等少數店鋪層高要求高一些。 面寬基本在24米以下，店鋪面積越大，其面寬要求越大。 面寬16-24米的面寬店鋪以超市和餐飲店為主，4家

12、16-24米面寬的店鋪分別是小肥羊、信豐小吃連鎖、海藍藍餐飲連鎖、一江兩岸；一般餐飲店面寬要求多在8-16米之間（面積約200400平米），8米以下的餐飲店主要為休閑型餐飲店，如咖啡屋、茶館等。社區配套多集中在4-8米之間，為小店鋪形態。被訪5家超市面寬要求均在16-24米之間。3、樓層要求 一般商鋪都傾向選擇1樓；社區配套幾乎全部要求在1樓；餐飲店差別比較大，2樓作為餐飲相對比較能夠接受，其中茶座、咖啡屋、火鍋店等可選擇2樓，而早點店必須選擇1樓；一般性的餐飲店多首先1樓，2樓也無妨，較大餐飲店一般1-2樓同時需要，超市以1樓為主，中型超市基本上以12樓同時需要。 4、空調要求 多數（64%

13、）商鋪都選擇分體柜機，面積分布在50-400平米區間不等。 其次是獨立式中央空調，一般為比較時尚休閑的店鋪，如海藍藍餐飲連鎖（350-400平米）、多樣家居生活館（200-300平米）；或者面積較大店鋪，如烤肉店均選擇獨立式中央空調 選掛機的有兩種，一種是面積很小的店鋪如飾品店（15平米），另一種需求面積很小的，如干洗店。 選擇統一中央空調的店鋪很少，因為認為由于營業時間的差異、價格可能過高和可能出現的費用分攤問題，難以有效施行。5. 水、電、煤一般餐飲店供水量在2-3吋管，電60-100千瓦，煤氣2-3吋管。茶座需要上下水管，對煤氣沒什么要求。烤肉店對水、電要求很大，對煤氣無要求，如巴比隆烤

14、肉水量要求是200立方米，電量要求是150千瓦。火鍋店對電和煤氣要求都很大，對水需求一般，如小肥羊供電要求為180千瓦，煤氣為50立方米，而水僅為一般的2吋管。咖啡屋對水和煤氣沒有什么要求，對電的需求集中在60-80千瓦之間。早點店如永和大王，需要3吋水管、3吋煤氣和120千瓦電。超市對電有嚴格的要求，中型超市在2000千瓦。社區配套中，便利店對電的要求是15-30千瓦，無特殊要求；干洗店一般需要380伏電，水最好能夠安排上下水管。總結及建議 該商業項目開發主要以聚集人氣、開拓市場、樹立品牌形象同時它肩負著住宅項目定位檔次，提高住宅項目的品味，強化高貴而典雅的項目形象和商業氛圍。為了商業利潤價

15、值最大化，在市場啟動階段，應采取低門檻、高檔次運營方式，盡可能拉大與蕭山城區社區商業競爭對手定位概念上的差距。 1.定位高雅，形成錯位競爭本區域周邊商業非常稀少，是一個“生市場”； 對一個不具有規模的配套社區商業開發來講， 可以說是致命的。 因此在這基礎上要加大招商力度和招商政策，如策劃招商、延長免租期、降低租金讓商家明白雙方是互惠互利關系。雙方共同打造品牌商業街。 2.注重招商，創新招商方式. 采用策劃招商。“以外帶內、以大打小”的戰略來進行招商，即從外圍引進大規模的商家入駐，本地區小規模的商家跟進的方式，以借助外圍商家規模、先進的文化、管理經驗來沖擊市場。使該商業項目更具有活力。引進或成立

16、商業管理公司，強化市場管理，在商鋪搭配組合和商家入駐資格上要統一規劃、統一招商、統一管理、統一運營，來提高保持商業街的檔次和品牌地位。 3.專業化商業管理如果開發商認為保有的產權樓盤過多、資金積壓過大，可以劃區銷售，但在銷售時要在銷售合同里體現包租。即買斷經營權和管理權的方式，在一定的年限內讓業主只有產權沒有經營權和管理權。若業主是自購自營戶，可以另行安排，以優先入駐等方式來解決。 4.租售結合，限制業主經營管理權限產 品 建 議1.景觀分析建議2.布局設置建議3.立面分析建議4.開間分析建議5.層高和內部空間6.路幅分析建議7.建筑形態設計建議立面分析建議詮釋：為什么魚群心甘情愿地投身魚燈的

17、陷阱？飛蛾會不顧一切撲向燭火？公牛一見到紅布就沖動？對光的渴求是動物的本能為什么人們一到酒吧迪廳就身不由己的狂歡暢飲？為什么洛杉嘰環球影城步行街能以28種色彩的拼構使得天天人流如潮？燈紅酒綠可以蠱惑人的欲望為什么本項目商業街區選用色彩斑斕的外立面？無與倫比的色覺和光感可以成就一流的“集客力”。國際第3代步行街，以絢麗色彩燃情*！*建議：世界商業規劃的進化延伸，用充滿激情的色彩打造*地標商業建筑，以情景步行街為主體規模的不夜城，將改變濱江開發區的商業格局、改變濱江開發區的消費模式、改變濱江開發區人的生活方式！本項目外立面應引用國際流行以多種絢麗色彩拼構作為在整個杭城標新立異之手筆！充滿時尚現代的

18、里面風格，構成情境商業街不可或缺的元素。特點與作用：與情景街的主題充分結合，立面本身就是一種情調，具有更強的吸引力。極富情調的立面設計，充滿風情，其立面風格就體現了餐廳的檔次和特色。時尚、現代的立面，各店鋪不求整齊劃一，突出個性和風情。景觀分析建議商業休閑區功能分布廣場2休閑廣場情景街區休閑廣場景觀設計定位區域特點-廣場位于小區東南角，地塊呈長方形，地勢較為開闊； -廣場所在區域規劃為商務區，區域地段高檔；-廣場周邊商業以裙樓底商和一層街鋪為主，基本是小型商業；-廣場與景觀大道相連，可視為景觀大道的節點。但與外界交流受到一定組隔區域定位商業區的人流休閑聚集地，可將其打造成整個社區的形象中心（社

19、區空間）主題風格廣場景觀設計以休閑為主，給游憩者以閑適、自由的感覺水/石/樹/草/椅的多重搭配，使得游憩者得到身體和精神上的雙重休息桌椅可以是休息的設施，也可以是面對面交流的場所情侶雕塑，一個撐開的大傘，營造出浪漫溫馨的氛圍，青年男女休閑談心的最愛。特點和作用:充分營造出浪漫的氛圍,吸引青年人消費。特點和作用：充分挖掘商業街的感情表達范圍，既充分考慮了兒童消費的主題，也為商業街營造出一種純真可愛的一種感情氛圍。休閑廣場景觀設計原則景觀類型可較為豐富，適合不同人群休閑廣場景觀設計與景觀大道要形成呼應景觀設計具有現代感，但也可融入部分 江南風情的元素有較多的休息場所廣場2景觀設計定位區域特點-廣場

20、位于社區東側，市心路西側（市心路是連接蕭山和杭州的交通干道），該區域對外具有較強的輻射力；-地塊呈梯形狀，內窄外寬，適合對外輻射-廣場周邊商業以裙樓底商和二層街鋪為主，超市/餐飲/會所均處于該區域，較能聚集人流；區域定位商業區的購物、娛樂人流集結點之一，可將其打造成社區的繁華區域（公共空間）主題風格廣場設計以實用為主，地勢開闊，較少阻隔，適合人群聚集廣場2景觀設計原則空地為主，較少阻隔可配有少量的情景景觀可配有少量的休息場所店面通透，店內店外形成整體情景街區景觀設計定位區域特點-位于社區城市道路，與景觀大道交叉，從振寧路延伸到市心路-街區位于社區內部，但是由于社區城市道路的開放，又具有強烈的城

21、市特征-街區以單面為主，與休閑廣場商業呼應力不強區域定位 社區的風情街區主題風格 時尚為主此類風格極受當代年輕人追捧與青睞， 從而成為年輕人相約聚會之重要場所。違反常規之 景觀設計建議他突顯個性；充分迎合青春而又具冒險精神消費主流主力消費群體：歲之間的年輕客戶吉普車破墻而出，視覺沖擊強烈，充滿冒險和活力，彰顯青年自我和大膽追求獨特生活的個性。太空幻想，飛越而自由，這是我們的自由天空。特點和作用：突出了年輕人主題，體現時尚化、個性化和青年華的消費性格。累了，請來這里坐坐，蘭桂坊會給你一個身心得到充分休息和放松的空間。特點和作用：以藝術化形式體現了情景商業街的主題和功能，同時也使單調的街道變得富有

22、格調。兒童嬉戲，這是孩子們的消費樂園，而不僅僅是成年時尚人士的美食街。同時也給來此休閑的人們帶來很多童年的美好回憶。兒童休閑的天堂，美好的回憶！放學了，玩著自己喜歡的紙飛機，快樂走在回家的路上。來此顧客無不被喚起兒時求學美好經歷。情景街的招牌也獨具個性，構成一種情境化的表達，店面、招牌宣示的情境化。富有情調的店面設計構成情境商業街的一個重要內容。特點和作用： 情境街的營造，充分體現在細節上，既有固定的符號如雕塑、鮮花，同時店面、招牌的設計也充分情境化，使店鋪和街道形成有機的整體。店面、招牌宣示的情境化。布局設置建議開放、隨意，一樓店面通透，店前的露天餐桌，使街道與店鋪形成一個整體。在情境街，就餐不會僅僅在室內，室外的街道旁同樣擁有良好且別具一格的就餐環境。就餐方式情境化，形成更加休閑和富有情調的商業街。露天就餐方式成為情境商業街一個重要的標志和內容。這使得人們多樣化個性化的需求的到進一步的滿足。沿街室外的餐飲空間，獲得了更多的景觀資源，更加富有情調，從而大大增強了休閑功能，同時也增強了商業街的價值。餐飲內外結合，情景交融，情景化的景觀布局和情境化消費者，共同構成一條完整的情景街。墻畫、綠草、鮮花，另一種消費休閑的情調。餐廳設計充分體現內部空間與街道景觀的互通。開間分析建議不同類型餐廳的開間要求不一樣，但開間總體大于一半商業街的店鋪開間。體現出情景商業街