1、第五章 與城市規劃相關的法規主講：彭 蓬1感謝下載第一節 土地管理法2感謝下載 本節內容要點1.1土地使用制度改革1.2土地管理法的基本制度 1.3土地使用權出讓與劃撥1.4土地使用權轉讓、出租、抵押1.5建設用地3感謝下載什么是土地？4感謝下載 “土地是一切生產和一切生活的源泉”。馬克思恩格斯全集，第2卷，第109頁。 5感謝下載1.1土地使用制度改革1.1.1 土地的定義 土地一語有廣義與狹義之分。廣義的土地，指由土壤、氣候、地貌、水文和生物等構成的自然綜合體；狹義的土地，指地球的陸地表層，包括陸地、內陸水域、灘涂、島嶼等一切土地。 6感謝下載土地的定義 美國不動產法將土地定義為上至地表的

2、上層空間，下至地心。包括地球表層（土壤、砂石），土地中的礦物、石油和天然氣。 我國的法律對于土地的定義沒有明確的規定。 7感謝下載土地的定義 我國土地管理法根據土地的用途將土地劃分為農用地建設用地未利用地 包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等； 指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地等； 未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。 8感謝下載土地的定義 礦物、石油和天然氣。我國法律對土地內容的界定中不包括土地中的礦物、石油和天然氣。礦物、石油和天然氣在我國屬于礦產資源，其所有權歸國家所有。土地使用權者僅擁有對土地使用權。9感謝下載土地的定義 空間?？臻g包括地上空間和地下

3、空間。高架鐵路、空中走廊、高壓電線、地下鐵路、地下停車場、地下給排水管線等就是充分利用空間的實例。 在我國目前的立法上還沒有正式的法律對空間權加以規定，就其性質而言，空間權屬于不動產之一種?？臻g，包括地上空間與地下空間，為土地的一部分。地上地下空間如不屬于土地，則土地無法使用。當然，為社會公益發展需要，可以對此空間的范圍進行一定的界定與限制。10感謝下載1.1.2 我國土地管理制度的沿革1) 新中國成立之前的土地管理 (1) 原始社會與奴隸社會的土地管理 自有歷史記載以來，任何朝代都十分重視土地。我國早在夏禹時，就按土色、質地和水分等將九州土地劃分為上上、上中、上下、中上、中中、中下、下上、下

4、中、下下九等，并根據土地肥力確定貢賦等級，這是我國最早進行的土地調查和土地評價工作。 11感謝下載 到了奴隸社會，土地實行的是國有制。“普天之下，莫非王土”。國君將土地分給諸侯，稱為“受民受疆土”。諸侯再將自己封國的土地轉分給下屬的大小貴族。也分一些數量不等的土地給平民和奴隸。 12感謝下載 春秋時期，隨著鐵器的使用和牛耕的推廣，也促進了商業的發展。奴隸主驅使奴隸開墾了大量私田，私田所得可以不向國君交納貢賦。 公元前594年魯國為了增加收人，規定不論公田、私田，都要由國家按照田畝的實有數目收稅，這就是“初稅畝”。 稅畝的實行，承認了私田主人對土地的所有權。公元前370年左右，儒家代表人物孟柯也

5、提出“制民之產”的主張，認為農民應有一定的私有土地，使其“仰足以事父母，俯足以蓄妻子，樂歲終身飽，兇年免于死亡”。 公元前350年左右，商鞅變法，“廢井田，開阡陌”，厲行獎勵農桑政策，從法律上確認封建土地所有制和土地買賣的合法性。13感謝下載(2) 封建社會土地管理 曹魏屯田制 宋代方田制 明代魚鱗圖冊 中國封建社會土地制度的基本特征是：土地私人占有和土地自由買賣。在這種情況下，必然產生土地激烈的兼并，土地大量集中于少數富人一端，出現了“富者田連阡陌，貧者無立錐之地”的局面，地主階級處于絕對的統治地位。14感謝下載（3）民國時期的土地權利分配及管理 土地問題在19世紀末20世紀初已為孫中山為首

6、的資產階級革命派所重視，孫中山先生提出“耕者有其田”的主張，孫中山先生這一主張未能得到國民黨政府的執行，在國民黨統治的近30年中，仍然保存封建社會的土地制度，地權分配極不平均。 15感謝下載2）新中國成立以后的土地管理 憲法第10條規定：“城市的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。” 憲法確認了國家和集體兩種土地所有權，這是我國歷史上第一次以國家大法形式對土地所有權做出的鄭重規定。 16感謝下載1.1.3 國有土地使用制度改革的必要性 建國以來，在產品經濟模式下，我國的土地使用制度一貫實行行政劃撥的形式，

7、即土地的使用實行配給制。這種土地使用制度的突出特點就是“三無制度”，無償、無限期和無流動。隨著我國20世紀80年代社會主義經濟體制改革的深人，特別是社會主義市場經濟的運行，我國土地使用制度的弊病暴露得越來越明顯，因此，進行土地使用制度的改革，變土地的無償、無限期、無流動的使用為有償、有限期和有流動的使用，成為當時我國國民經濟和社會發展的一個迫切的和十分重要的理論與現實問題。17感謝下載 30多年無償用地的弊端和教訓是眾所公認的，概括起來主要表現在以下幾方面： （1）國有土地所有權主體權利無從體現，國家土地所 有權成為虛無 （2）土地分配不合理，土地使用嚴重浪費 （3）妨礙了企業素質的提高，不利

8、于企業的經濟核算 （4）阻礙了城市建設資金的良性循環18感謝下載國有土地使用制度改革的進程與立法 初期醞釀階段 國有土地使用制度改革的醞釀，始于20世紀80年代初。深圳的改革者們義無反顧地踏上了通往“禁區”的道路，率先以收取土地使用費的方式向外商出租土地。 19感謝下載 1987年4月，國務院第一次提出了“土地使用權可以有償轉讓”的政策。同年下半年，深圳率先試點土地使用權有償出讓，從此揭開了國有土地使用制度改革的序幕，標志著改革從理論探索轉人實踐階段。經濟日報稱“這次拍賣活動，將是我國土地管理制度在理論和實踐上的一次重大突破.”外電評論說：“這是中國自1949年以來的空前舉動”。緊隨深圳，福州

9、、海口、廣州、廈門、上海等城市也開展了試點。20感謝下載國有土地使用制度改革的進程與立法 1988年2月，中共中央向全國人大提出了包括土地條款在內的中國共產黨中央委員會關于修改憲法個別條款的建議。其中包括“二、憲法第10條第四款：任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或者以其他方式非法轉讓土地修改為任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以轉讓。 ” 1988年4月12日，七屆人大第一次會議根據中共中央的建議，修改了憲法的有關條款，在憲法中刪去了禁止土地出租的條款，增加了“土地使用權可以依照法律規定轉讓”的內容。這就為我國實行土地使用權的有償出讓和轉讓提供了憲法依據。

10、21感謝下載國有土地使用制度改革的進程與立法 1988年12月，七屆全國人大常委會第五次會議根據（憲法修正案，對中華人民共和國土地管理法做了相應修改，規定：國有土地和集體所有的土地使用權可以依法轉讓?！皣乙婪▽嵭袊型恋赜袃斒褂弥贫取?。土地使用制度的改革從此有了法律依據。 1994年7月5日，第八屆全國人大常委會第八次會議通過的中華人民共和國城市房地產管理法第3條明確規定：“國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。”以基本法的形式確立了國有土地的有償使用制度，使土地使用制度的改革進一步走上了法制管理的軌道。22感謝下載國有土地使用制度改革的進程與立法 針對土地管理法中許多不適應社會經濟發展

11、的規定，1998年8月29日第九屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議再次修訂土地管理法，確立多項新的土地制度，如土地用途管制制度、土地權屬登記制度、土地承包經營權受法律保護、實行征用耕地補償以及農田保護制度、農用地轉用審批制度等。 23感謝下載1.1.4 土地所有權社會主義公有制集體土地所有權國家土地所有權24感謝下載1.1.4 土地所有權 城市市區土地農村和城市郊區中依法沒收、征收、征購、收歸國有的土地依據有關法律規定不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂以及其他土地國家依法征用的土地農村集體經濟組織全部轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地

12、集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地國家土地25感謝下載國家土地所有權的行使國有土地的所有權由國務院代表國家行駛，其他任何單位和個人都不得侵占、買賣或以其他形式非法轉讓國有土地國有土地除國家自己使用外，其使用權還可以通過出讓、劃撥等方式轉讓給其他單位或個人1.1.4 土地所有權國家土地所有權26感謝下載1.1.4 土地所有權集體土地所有權 集體土地所有權村民集體所有鄉（鎮）農民集體所有村集體經濟組織或村民委員會經營、管理鄉（鎮）集體經濟組織經營、管理集體土地所有權的行使占有、使用、收益和處分的權利，也可依法轉讓、抵押和租賃，但它不得自行將土地非法轉讓為鄉（鎮）村建設以外的建設用地。

13、27感謝下載 土地所有權的確定和確認所有權發生爭議的，不能依法證明爭議的土地是屬于農民集體所有的，則屬于國家所有土地登記發證制度當公共利益需要時，國家可以征用集體所有土地，將其變為國有，但必須依法給予補償。28感謝下載1.1.5土地使用權 土地使用人根據法律、合同的規定，在法律允許的范圍內，對國家或集體所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在限定范圍內進行處分的權利。是從土地所有權中分離出來的一項權利。 具體表現為土地使用人對土地可依法行使利用、出租、轉讓、抵押等權利。29感謝下載 注意：土地管理法規定，國有或集體所有的土地可以依法確定給單位或個人使用。 土地使用權的取得國家依法出讓、劃撥、

14、或通過其他土地使用權人依法轉讓、繼承、獲取地上建筑物所有權等方式取得國有土地的使用權。也可由單位或個人承包，用以進行種植業、林業、畜牧業、漁業生產。 農民依法通過承包、轉讓、繼承等方式取得。集體經濟組織的成員可承包本單位所有的土地，進行種植業、林業、畜牧業、漁業生產，承包經營期限為30年，其土地承包經營權受法律保護。農民集體所有的土地要承包給本集團經濟組織之外的單位或個人經營的，須經村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。 農民還可依法取得宅基地、自留山、自留地的使用權。30感謝下載 土地使用權的確定與確認單位和個人依法使用的國有土地縣級以上人民政府登記造冊

15、，核發證書，確認其使用權。中央國家機關使用的國有土地的發證機關，由國務院確定農民集體所有的土地，依法用于非農業建設的由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地使用權證書，確認其建設用地使用權。林地、草原、水面、灘涂的使用權，分別由森林法、草原法、漁業法規定。未確定使用權的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，負責保護管理。31感謝下載1.1.6 國有土地有限期使用原則 國有土地有限期使用原則是指土地使用權出讓最高年限由國家規定。根據1990年國務院頒布的中華人民共和國城鎮國有土主地使用權出讓和轉讓暫行條例第13條規定，土地使用權出讓最高年限按用途分別為：(1)居住用地70年；(2)工業用地50年；(

16、3)教育科技、文化、衛生、體育用地50年；(4)商業、旅游娛樂用地40年；(5)綜合或其他用地50年。32感謝下載 1) 堅持城市土地所有權國家所有的原則 (1) 國家對國有土地使用范圍和用途實行限制。國家在出讓國有土地使用權時，應明確規定土地使用范圍。例如，土地使用者在土地使用期限內，獲得的只是地上的權利，對于地下的各類自然資源、礦藏等，土地使用者無權開采或占為己有。同時，對出讓的土地，必須是經過城市規劃的土地，明確規定其工業、商業、建筑、娛樂和其他用途。33感謝下載 1) 堅持城市土地所有權國家所有的原則 (2) 國有土地的出讓、轉讓，由國家土地管理部門統一管理。開放地產市場后，無論是一級

17、地產市場的土地使用權出讓，還是二級地產市場的土地使用權轉讓，土地使用者必須到土地管理部門申請登記，領取土地使用權證書。34感謝下載 1) 堅持城市土地所有權國家所有的原則 (3) 國家擁有對國有土地的最后處分權。國家在出讓國有土地使用權前，盡管已經進行了科學的規劃，但仍不可避免隨時勢變更需改變土地用途的情形，因此，國家在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，有權依照法定程序提前收回土地使用權，不過，應給予土地使用者以相應的補償。35感謝下載2) 實行國有土地所有權與使用權分離的原則 (1) 我國的國有土地屬于國家所有，不準買賣，但土地使用權允許轉讓。國家作為國有土地所有者出讓的只是土地使用權，其

18、作為土地所有者的地位并未改變。另一方面，用地單位有償取得的土地使用權應是一項獨立的財產權利，它包括了對土地的占有、使用和收益權。土地使用權可以轉讓、抵押或用于其他經營。 36感謝下載2) 實行國有土地所有權與使用權分離的原則 (2) 實行兩權分離，國家同用地單位不再是單純的行政管理關系，當國家作為土地所有者出讓土地使用權時，國家與用地單位之間既是一種行政管理關系，同時也是一種平等的民事關系。這是因為，一方面，一國家對用地單位使用、轉讓、抵押土地使用權有依法管理的權利，對用地單位經營土地的收人有依法征稅的權利。但另一方面，在出讓過程中，土地使用者與國家土地所有者之間又是一種平等、自愿、有償、有期

19、的民事權利義務關系。37感謝下載3) 促進土地使用權合理流動的原則 長期以來，我國城鎮土地實行無償無限期的使用制度，使得土地使用權處于靜態狀況之下，土地不能按價值規律發揮作用，也不能反映供求關系、更不能形成地產市場，因而土地也就難以得到合理的配置。因此，土地使用制度的改革，不僅要實行土地的有償使用，而且，還應采取一切措施建立與健全地產市場，促進土地使用權的合理流動，通過立法明確規定土地使用者可以依法自由開展土地使用權的買賣、租賃、抵押等轉讓業務，從而活躍地產市場。38感謝下載 1.2 土地管理法的基本制度 中華人民共和國土地管理法（以下簡稱土地管理法）。該法于1986年通過，1988年12月修

20、正，1998年8月29日修訂，于1999年1月1日起正式施行。該法對土地所有權、土地使用權、土地的利用、耕地的保護、建設用地以及法律責任等做了詳細而系統的規定，是處理土地（包括宅基地）所有權、使用權、房地產開發、土地開發利用、土地承包經營權糾紛、農村土地的征用糾紛、農村村民住宅糾紛及宅基地糾紛的主要法律依據。 39感謝下載1.2.1 土地用途管制制度 國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。40感謝下載1.2.2 土地權屬登記制度 農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記注冊，核發證書，確認所

21、有權。農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記注冊，核發證書，確認建設用地使用權。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記注冊，核發證書，確認使用權。41感謝下載土地權屬登記制度 其中，中央國家機關使用的國有土地具體登記發證機關，由國務院確定。確認林地、草原的所有權或使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照中華人民共和國森林法、中華人民共和國草原法和中華人民共和國漁業法的有關規定辦理。此外，對于改變土地權屬或用途的、應當辦理變更登記手續。42感謝下載1.2.3 土地承包經營權受法律保護的制度 規定土地可承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產，承包經營期限

22、為30年，發包方與承包方應簽訂承包合同。在承包期內，對個別承包經營者之間承包的土地使用權進行適當調整的，必須經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業行政主管部門批準。43感謝下載1.2.4 實行占用耕地補償制度 國家保護耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地。非農業建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地; 沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。44感謝下載1.2.5 基本農田保護制度 第一，列入基本農田保護區

23、的，要嚴格管理。基本農田應占本行政區域內耕地的百分之八十以上。其主要有：經國務院有關主管部門或縣級以上地方人民政府批準確定的糧、棉、油生產基地內的耕地。有良好的水利與水土保持設施的耕地，正在實施改造計劃以及可以改造的中、低產田。蔬菜生產基地。農業科研、教學試驗田。國務院規定應當劃入基本農田保護區的其他耕地。 45感謝下載1.2.5 基本農田保護制度第二，非農業建設必須節約用地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等、禁止占用基本農田發展林果業和挖塘養魚。 46感謝下載1.2.5 基本農田保護制度 第三，禁

24、止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。國土資源部1999年4月26日發布的閑置土地處置辦法規定：已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，一年內不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費；連續兩年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權，該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。47感謝下載1.2.5 基本農田保護制度 在城市規劃區內，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發閑置土地，依房地產法規定辦理。即閑置一年，處以閑置費為出讓金的

25、百分之二十以下；兩年不用的，國家無償收回土地使用權。承包經營耕地的單位或個人連續兩年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回發包的耕地。48感謝下載 1.2.7 征 地 制 度 土地征用是國家為了社會公共利益的需要，將集體所有土地轉變為國家所有土地的強制行為。 49感謝下載征 地 制 度 征用下列土地，由國務院批準：基本農田、基本農田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的。上述以外的土地，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。征用農田的，先辦農用地轉用審批，在征地審批權限范圍內的，可同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權限的，另行辦理征地審批。5

26、0感謝下載 征 地 制 度 關于征地的補償：包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征 地 的 補 償 土地補償費為該耕地被征用前3年平均年產值的6至10倍。51感謝下載征 地 的 補 償 安置補助費以需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置人口的補助標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的4至6倍。但每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不超過被征用前3年平均年產值的15倍。 前二項的總和，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，可以增加，但不超過該耕地被征用前年產值的30倍。52感謝下載1

27、.3土地使用權出讓與劃撥1.3.1 土地使用權有償出讓的概念 土地使用權有償出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 城市規劃區內集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。 53感謝下載1.3.1 土地使用權有償出讓的概念土地使用權的出讓的法律特征：（1）從主體來看 土地使用權的出讓方是土地所有者國家，土地使用權的受讓方是中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律有特別規定者除外?？梢姵鲎尫绞俏ㄒ坏模粗腥A人民共和國。受讓方則范圍廣大，他們可以是中國人，也可以

28、是外國人，可以是自然人，也可以是公司、企業等法人。但是國家是一個抽象的主體，在具體行使權利時，一般是由土地所在地方政府及其所屬國家土地管理機構作為代表。 54感謝下載土地使用權的出讓的法律特征： （2） 從內容看 由土地出讓者出讓土地交給受讓方使用，而受讓方則需支付相應土地使用權出讓金。關于土地使用權的出讓，一般理解為土地使用權轉讓的一種方式。土地使用權出讓是國家將土地使用權從土地所有權中分離出來，轉移給受讓人。而土地使用權的轉讓則是指受讓人取得土地使用權后再轉移給新的受讓人，轉讓雙方的法律地位平等，全過程可以用下式表示：55感謝下載土地使用權的出讓的法律特征：國家土地所有者）地方政府（代表國

29、家）第二受讓方受讓方（第一受讓方） （ 轉變為轉讓）一級市場（出讓）（政府壟斷） 二級市場（轉讓）（平等交換）56感謝下載土地使用權的出讓的法律特征： （3）從客體來看 土地使用權出讓的是國有土地，主要是指市、縣、建制鎮、工礦區范圍內屬于全民所有的土地。對于集體土地，中華人民共和國城市房地產管理法第8條作了明確規定：城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地使用權方可有償出讓。57感謝下載1.3.2 土地使用權有償出讓的方式 土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。 商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣

30、、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。58感謝下載招標的方式在規定的期限內，由符合規定條件的單位和個人，以書面投標方式，競投某一地塊土地的使用權，由招標方擇優確定土地使用者的出讓方式。招標人在確定中標人時，不僅要考慮投標報價，還要參考投標設計方案、投標人的業績等，所以中標者不一定是投標報價最高的。招標程序以公開招標的程序類似。適用于開發性用地或有較高技術要求的建設用地。59感謝下載拍賣的方式土地管理部門在指定的時間、地點、利用公開場合，就所出讓土地使用權的地塊公開叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用權受讓者的一種方

31、式。因每個競買人可以多次報價。拍賣方式的競爭性激烈。適用于商業用地、娛樂用地或居住用地。商業、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣或招標方式。拍賣的程序：出讓方的拍賣公告、土地使用權有意受讓人交驗證件后進場競拍、出讓方與應價高者簽定土地使用權出讓合同。60感謝下載掛牌出讓方式出讓人發布掛牌公告，在土地交易場所掛牌公布擬出讓宗地的交易條件。競買人報價，更新掛牌價格，在掛牌期限截止時的出價結果或現場競價結果確定土地使用者。掛牌方式允許多次報價，有利于競爭，操作簡便。61感謝下載1.3.4 土地使用權的收回和續期土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿后，土地使用者需要繼續使用土地的，土地使用權可以續

32、期，期滿前1年提出。重新簽合同、支付土地使用權出讓金，更換土地使用證。未續期或續期未獲批準，無償收回土地；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，國家有權提前收回土地，但要給土地使用者適當的補償.62感謝下載 1.3.5 土地使用權劃撥的含義及特點 1）土地使用權劃撥 土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付土地使用者使用的行為。 房地產開發用地主要通過出讓與劃撥這兩種方式取得。 63感謝下載 2）土地使用權劃撥的范圍 下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥： (1) 國家機

33、關用地和軍事用地； (2) 城市基礎設施用地和公益事業用地； (3) 國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地； (4) 法律、行政法規規定的其他用地。64感謝下載3）土地使用權劃撥與出讓的區別 （1）取得土地使用權的方式和支付的費用不同 以劃撥方式取得土地使用權是以非競爭的方式取得的，而出讓方式取得土地使用權是以政府與土地使用者競價的方式進行的。前者取得土地使用權的代價是支付國家規定的征地、拆遷補償費用，后者的出讓價是在競爭中形成的。65感謝下載3）土地使用權劃撥與出讓的區別 (2）使用期限不同 劃撥土地使用權是無期限限制的，房地產管理法第22條規定：“依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的

34、，除法律、法規另有規定外，沒有使用期限的限制”。而出讓土地使用權則是有限期的，在出讓合同中有明確規定。當然，土地使用權出讓合同期滿，土地使用權可以續期，但它總是有期限的。66感謝下載3）土地使用權劃撥與出讓的區別 （3）取得的土地使用權的內容不同 通過劃撥方式取得的土地使用權不是一項獨立的財產權，除法律規定的情況外，它不得轉讓、出租、抵押，即不得從事經營活動、土地使用者僅有使用的權利，依法管理、保護與合理利用的義務。而通過出讓方式取得的土地使用權則是一項相對獨立的財產權，依法可以轉讓、出租、抵押，進行經營活動。67感謝下載4) 劃撥土地使用權的收回及收回后的出讓 劃撥土地使用權的收回是指國家根

35、據劃撥土地使用者不再使用土地的事實或者城市建設發展和城市規劃的需要，將原劃撥的土地收回，并另行支配。68感謝下載 在下列兩種情況下，國家可以收回劃撥的土地使用權： （1）通過劃撥取得土地使用權的土地使用者 因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，市縣人民政府應無償收回土地使用權。收回的土地使用權，可以按照土地使用權出讓的規定予以出讓。69感謝下載 在下列兩種情況下，國家可以收回劃撥的土地使用權： （2）根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，市、縣人民政府可以無償收回劃撥的土地使用權 這種收回方式與土地使用權有償出讓期滿前，國家根據社會公共利益之需要提前收回土地使用權的情況不同。前

36、者收回土地使用權后，國家按一定標準給予原土地使用者在該土地上的建筑物、構筑物及地上附著物以補償，并妥善安置。后者的收回方式，國家同樣給予補償，但這種補償是國家根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予的補償，因而，后者得到的補償將大大高于前者。70感謝下載1.4土地使用權轉讓、出租、抵押1.4.1土地使用權轉讓 1) 土地使用權轉讓的概念 土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換 和贈與。 71感謝下載釋義 換言之，土地使用權轉讓就是原受讓方對已經獲得土地使用權的土地按規定投人一定資金進行開發后，通過有償出售、交換和無償的贈與等方式，把土地使用權連同地

37、上附著物轉讓給新的受讓者。新的受讓者則承襲原受讓者與當地政府建立的土地使用權讓受雙方的經濟關系及相應的權利和義務。土地使用權轉讓是土地使用權作為商品經營的二級市場。72感謝下載2) 土地使用權轉讓與出讓的區別 首先，出讓的主體是國家與土地使用權受讓者；土地使用權轉讓是土地使用者將土地使用權再轉移的行為，主體均為是土地使用者。由于雙方當事人轉讓的僅僅是土地使用權，而非所有權，因此，國家作為土地所有者的地位與身份并不會因為土地使用權的再度轉讓而發生變化。這種轉讓只是新的土地使用者取代了原土地使用權受讓人的法律地位，出讓合同規定的權利與義務隨土地使用權的轉移而轉移，并不改變。其次，從物權理論上講，土

38、地使用權出讓屬于他物權的設立，土地使用權轉讓則屬于他物權的轉移。最后，從土地交易市場來說，土地使用權出讓屬于一級市場，由國家壟斷經營，土地使用權轉讓屬于二級市場，屬于一個自由競爭的市場。73感謝下載 3）土地使用權轉讓的條件 （1）必須是出讓的土地使用權才能進行轉讓。 （2）必須依照土地使用權出讓合同規定的期限和條件對土地進行投資、開發、利用。 （3）土地使用權轉讓必須辦理過戶登記。 74感謝下載4）土地使用權轉讓方式 土地使用權轉讓有三種方式，即出售、交換、贈與。 出售也稱之為買賣。土地使用權的出售是指從國家手中取得土地使用權的受讓者將經過一定程度開發的土地或者具有土地使用權的地上建筑物、設

39、施出賣給第三人，而由此將土地使用權轉移給第三人的行為。 75感謝下載 交 換 交換，也稱之為“交易”。土地使用權的交換是指當事人雙方約定互相轉移土地使用權或一方轉移土地使用權，另一方轉移金錢以外標的物的行為。它是以雙方當事人都需要支配對方的物為前提的，是雙方當事人的合意，以物易物是其基本特征，可以是土地使用權與其他物的交易，也可以是土地使用權之間互易，但有時也一表現為混合交易。76感謝下載贈 與 贈與是指贈與人自愿把自己的土地使用權無償轉移給受贈人一方的行為。它一方面需要贈與人有把自己擁有的土地使用權無償轉給受贈人的意思表示，另一方面又需要受贈人接受贈與，其基本特征是無償。在贈與物交付之后，除

40、特殊情況外，贈與人不得隨意撤回。土地使用權的贈與是贈與人將土地使用權無償轉移給受增人的行為，受贈人成為土地使用權的新的受讓人。與出售一樣，贈與的只是土地使用權，土地所有權仍歸國家。77感謝下載5）土地使用權的轉讓應堅持下列幾項原則： 房產、地產一致的原則 即土地使用權轉讓，其地上建筑物必須轉讓；地上建筑物轉讓，土地使用權同時轉讓。國家土典出讓和轉讓條例第23條規定：“土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓?！钡?4條規定：“土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物的所有權時，其使用范圍內的土地使用權同時轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外?！?8感謝下載1.4.2土地使用權出租 國有土地使用權租賃是指土地使用權者在土地使用權出讓合同規定的年限內，將土地使用權出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。79感謝下載土地使用權出租 城鎮國有土地使用權出讓與轉讓暫行條例第20條規定：“土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人，由承租人向出租