1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)關于華夏幸福商業(yè)模式研究的報告燕生總：我部近期對華夏幸福商業(yè)模式進行了研究分析，現(xiàn)將華夏幸福商業(yè)模式對我司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的借鑒點匯報如下：一、以產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為先導進行產(chǎn)業(yè)開發(fā)對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)以制定區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為先導，整合國內(nèi)、國際頂級的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃資源，深入研究城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機遇和方向，為區(qū)域制定精準的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，通過清晰的區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展方向、空間布局和產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，獲得政府的高度認可，為后續(xù)的規(guī)劃設計和產(chǎn)業(yè)招商提供依據(jù)和可行的方向，并推動土地增值預期。二、采取“產(chǎn)

2、業(yè)托管”的產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式采取“產(chǎn)業(yè)托管”的方式，即不持有全部產(chǎn)業(yè)用地，而將“提供全面的產(chǎn)業(yè)招商服務”作為價值點，通過“園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地整理、基礎設施建設、公共功能配套、園區(qū)形象展示、區(qū)域品牌營銷、產(chǎn)業(yè)招商等全面的服務” 幫助地方政府落定產(chǎn)業(yè)招商，促進區(qū)域發(fā)展，滿足地方政府的訴求。同時作為政府對產(chǎn)業(yè)服務的補償，公司獲取低價的住宅土地資源，分享土地增值收益和園區(qū)收益。產(chǎn)業(yè)用地可以采取“產(chǎn)業(yè)與配套用地政府持有，山林公園等景觀用地政府租賃公司出資”的模式，公司僅持有部分產(chǎn)業(yè)與配套用地，用于園區(qū)形象展示建設、公共功能配套建設和樣板區(qū)產(chǎn)業(yè)樓建設。改變以往在土地成本和產(chǎn)業(yè)樓建造方面沉淀資金過多的問題，而將資

3、金主要投入在“打造良好的園區(qū)形象、提升區(qū)域價值”方面，招商吸引客戶落定，并為客戶提供產(chǎn)業(yè)樓代建服務。三、建立專業(yè)的招商團隊，培育產(chǎn)業(yè)招商能力建立專業(yè)的產(chǎn)業(yè)研究和產(chǎn)業(yè)招商的團隊，通過專業(yè)的招商團隊和企業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫開展產(chǎn)業(yè)招商工作，并為企業(yè)提供全方位的招商配套服務。四、通過綜合配套提升區(qū)域價值爭取政府給予配套政策的支持，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心區(qū)先導性的開發(fā)中央公園、規(guī)劃展示館、產(chǎn)業(yè)服務中心、商務酒店、行政中心、商業(yè)美食街等公共功能配套，在項目前期提升園區(qū)的形象和土地增值預期，增強客戶信心，吸引資金和其他經(jīng)濟要素向區(qū)域大量聚集。五、通過創(chuàng)意與生活化場景結合，深化住宅產(chǎn)品的內(nèi)涵借助項目原有景觀資源，創(chuàng)造形

4、式多樣的休閑景觀概念，并配以生活化的場景，并對生活化場景進行深化，提煉眾多的娛樂休閑元素，從而提升整個產(chǎn)品的內(nèi)涵，增加產(chǎn)品的價值。六、項目前期盡快實現(xiàn)項目整體的現(xiàn)金流平衡在鎖定住宅用地的前提下，項目開發(fā)不同階段采取不同的開發(fā)策略，項目前期以“較小的資金投入，盡快實現(xiàn)項目現(xiàn)金流平衡”為目標，深入策劃、測算產(chǎn)業(yè)和住宅分塊開發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏，合理安排住宅項目前期開發(fā)的定位和策略，盡早實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，提升項目資金的使用效率。注：在研究過程中，受信息渠道所限，研究深度還不夠，請您批評指正。附件：華夏幸福商業(yè)模式分析報告 集團戰(zhàn)略與計劃管理部 二一二年八月二十五日華夏幸福商業(yè)模式分析戰(zhàn)略與計劃管理部二零一二

5、年八月目 錄一、華夏幸福公司的背景和業(yè)績狀況 1二、華夏幸福的模式分析 3（一）環(huán)境與機遇分析 3（二）華夏幸福商業(yè)模式綜述 4（三）華夏幸福的布局策略 5（四）華夏幸福的產(chǎn)品策略 5（五）華夏幸福的開發(fā)策略 10（六）華夏幸福的現(xiàn)金流策略 12（七）華夏幸福的盈利模式 13（八）華夏幸福的核心能力分析 14（九）華夏幸福的風險分析 14三、華夏幸福模式對公司的啟示 14華夏幸福商業(yè)模式分析一、華夏幸福公司的背景和業(yè)績狀況（一）公司背景華夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省內(nèi)的城市住宅開發(fā)。2002年開始運營固安工業(yè)園區(qū)后，逐漸向工業(yè)園區(qū)域運營開發(fā)商轉(zhuǎn)型，目前已形成“園區(qū)+地產(chǎn)”的運營模式

6、。在園區(qū)開發(fā)方面，該公司主要業(yè)務內(nèi)容包括對開發(fā)區(qū)域進行前期規(guī)劃、基礎設施投資建設與管理、市政公用設施建設與管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務（招商引資服務）、物業(yè)管理、廠房建設租賃等。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，該公司目前已經(jīng)形成以孔雀城、大衛(wèi)城、華夏系列等產(chǎn)品系列。（二）公司業(yè)績呈現(xiàn)爆發(fā)式增長華夏幸福2009-2011年業(yè)務進入高速成長期，銷售面積和銷售收入的復合增長率分別達103.52%和51.52%，目前公司已經(jīng)形成年新開工300多萬平米，銷售150萬平米以上的綜合運營能力，公司2011年的整體銷售額為165億元。附圖：銷售收入和銷售面積附圖:新開工、竣工和施工面積（三）住宅開發(fā)和園區(qū)土地整理業(yè)務為主要

7、的收入來源2011年，公司45%的收入來自園區(qū)運營，50%的收入來自園區(qū)住宅開發(fā)。其中園區(qū)住宅配套和土地整理的開發(fā)毛利率最高，公司將近80%的營業(yè)收入來自這二方面。附表：主營業(yè)務收入分布行業(yè)名稱營業(yè)收入營業(yè)成本毛利率營業(yè)收入較上年增加百分比產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務9.53-38.3%基礎設施建設1.861.4919.9%-土地整理22.6315.2432.7%228.3%綜合服務0.320.2327.9%586.8%物業(yè)管理服務0.250.40-62.1%37.0%園區(qū)住宅配套38.5424.1637.3%151.7%城市地產(chǎn)開發(fā)4.162.9828.2%-70.6%（四）公司地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模化已經(jīng)成型目前公

8、司已經(jīng)運營的園區(qū)為固安工業(yè)園區(qū)（河北廊坊）、大廠潮白河工業(yè)區(qū)（河北廊坊）和懷來京北生態(tài)新區(qū)（河北張家口）。以上三大園區(qū)委托管理面積在264平方公里，其中已獲批面積超過40平方公里。圍繞首都經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈，公司2011年新拓展了7個園區(qū)，2012年上半年新拓展了5個園區(qū)進行產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設，其中7個地處河北、3個地處沈陽、2個地處青島，總計委托開發(fā)面積將近475 平方公里，宣告公司進入異地擴張新階段。附表：公司已運營和意向合作園區(qū)（五）積累了較豐富的土地儲備經(jīng)過多年積累，公司目前住宅土儲建面儲備（含潛在）已約達1500萬平米，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的土地儲備在公司所有土地儲備中占比大約為80%

9、，主要分布在環(huán)北京經(jīng)濟圈內(nèi)的固安、大廠、懷來、燕郊等地。二、華夏幸福的模式分析（一）環(huán)境與機遇分析1、大都市產(chǎn)業(yè)升級帶來了產(chǎn)業(yè)向周邊縣域轉(zhuǎn)移的機遇, 為縣域發(fā)展產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)提供了有力的客群支撐。2、開發(fā)區(qū)能夠發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集效應和規(guī)模效應，拉動地方經(jīng)濟和稅收，加快城市化建設，解決就業(yè)等，扣緊了市縣級政府在財政壓力較大和地方經(jīng)濟增長途徑有限的情況下，追求GDP和政績的命門。（二）華夏幸福商業(yè)模式綜述在多年的發(fā)展中，華夏幸福形成了“園區(qū)孵化+房地產(chǎn)開發(fā)”的獨特模式。1、通過“園區(qū)孵化”快速實現(xiàn)園區(qū)建設。與傳統(tǒng)的園區(qū)開發(fā)不同，園區(qū)基本屬于地方政府而不是華夏幸福。華夏幸福同政府簽訂排他性的“園區(qū)孵化”協(xié)議，

10、根據(jù)托管分成協(xié)議，在托管年限之內(nèi)完成規(guī)劃、建設、招商和后期維護工作，政府通過收稅和賣地賺取收益，并分期支付公司一級開發(fā)的成本。“園區(qū)孵化”模式一方面可以在前期政府零投入的情況下，順利實現(xiàn)園區(qū)的正常開業(yè)和運作，契合地方政府的訴求。另一方面，開發(fā)商省去園區(qū)土地購置成本，直接用于園區(qū)建設，兩項結合的最大效應的是短期內(nèi)實現(xiàn)園區(qū)快速建設，給開發(fā)商和地方經(jīng)濟帶來雙贏結果。2、通過“園區(qū)孵化”獲得低成本土地儲備和園區(qū)收益。隨著園區(qū)的逐步成熟，入園企業(yè)數(shù)量及投資將不斷增加，土地價值和政府財政收入提升，華夏幸福名義上獲得入園企業(yè)落地投資額一定比例返還的產(chǎn)業(yè)服務收入，實際運作中政府通過稅收收入補償和住宅土地增值補

11、償?shù)姆绞剑谷A夏幸福持續(xù)以較低成本獲得土地儲備，并分享園區(qū)收益。其中，住宅土地增值是政府土地增值補償?shù)那疤幔侨A夏幸福模式運作的關鍵要素。3、“園區(qū)孵化”和“地產(chǎn)開發(fā)”協(xié)同促進。華夏幸福園區(qū)業(yè)務與房地產(chǎn)開發(fā)形成協(xié)同效應，利用區(qū)域開發(fā)帶動房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域影響力和城市配套，利用房地產(chǎn)開發(fā)提升區(qū)域開發(fā)投資環(huán)境，并彌補園區(qū)業(yè)務的現(xiàn)金流支出。4、“地產(chǎn)開發(fā)”定位清晰，快速實現(xiàn)資金回籠。華夏幸福低成本獲得的土地儲備均選擇具有位置優(yōu)勢或自然景觀優(yōu)勢的資源，公司產(chǎn)品主打性價比，客戶定位于滿足在京工作人員低總價實現(xiàn)居住面積和居住環(huán)境的需求。目前購房人群85-90為北京客群（園區(qū)企業(yè)客群不足10），清晰的定位使公

12、司能夠在園區(qū)業(yè)務早期階段即能通過房地產(chǎn)銷售，快速回籠資金。（三）華夏幸福的布局策略1、園區(qū)的布局華夏幸福首先圍繞北京布局，逐漸輻射到河北沿海地區(qū)、遼東半島、山東半島等環(huán)渤海區(qū)域，園區(qū)在地域選擇上，聚焦核心大城市周邊地帶、快速軌道線的銜接地帶、城鄉(xiāng)落差較大的“洼地”。目前已經(jīng)運營的固安、大廠工業(yè)園均在京郊50公里范圍內(nèi)。2、住宅地產(chǎn)的布局華夏幸福在土地方面的戰(zhàn)略十分明確，即以廊坊為核心，主要布局能夠為住宅開發(fā)帶來豐富市場需求的京郊區(qū)域。一是依靠其對政府的影響力，不斷在園區(qū)周邊城市的優(yōu)質(zhì)地段獲取低價土地，并參與到城市綜合體、酒店和舊改等種多業(yè)態(tài)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營中。華夏幸福在廊坊市中心6幅地塊平均單價為

13、320萬元/畝，遠低于萬科與金地聯(lián)合體拿下大興區(qū)舊宮3號地657萬元/畝的單價。在北京純住宅用地少之又少的今天，華夏幸福拿到的京郊12幅京郊優(yōu)質(zhì)土地，全部為70年產(chǎn)權住宅用地。二是利用園區(qū)孵化模式，低價取得園區(qū)內(nèi)具有景觀資源優(yōu)勢或地段優(yōu)勢的住宅用地。華夏幸福開發(fā)孔雀城項目占地均上千畝，其中潮白河孔雀城，處于潮白河和5萬畝原生森林旁，具備優(yōu)質(zhì)的景觀資源，平均樓面地價僅952 元/平米。八達嶺孔雀城，樓面地價僅253 元/平米。大運河孔雀城旁具有豐富的配套資源，毗鄰北京周邊規(guī)模最大的專業(yè)會展中心“天下第一城”和占地1348畝的娛樂休閑中心“京東第一街”，平均樓面地價僅619 元/平米。（四）華夏幸

14、福的產(chǎn)品策略華夏幸福前期以區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為牽引，通過同國內(nèi)、國際頂級戰(zhàn)略咨詢公司合作，深入研究區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展方向、空間布局和產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，獲得政府的高度認可，并通過豐富的一級開發(fā)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設、園區(qū)核心區(qū)建設、產(chǎn)業(yè)招商和住宅建設等多樣化得產(chǎn)品和服務獲取政府的信任， 在建設中獲得政府的高度支持和配合。以下以潮白新城（潮白河園區(qū)）為例說明華夏幸福的產(chǎn)品策略。潮白新城面積為70平方公里，園區(qū)目前電子信息、汽車零部件和裝備制造三大產(chǎn)業(yè)基地初步形成規(guī)模。1、一級開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)品線產(chǎn)品開發(fā)模式九通 道路主干路網(wǎng)、支路網(wǎng)、橋梁、涵洞、導示系統(tǒng)，道路綠化自主開發(fā)供水供水廠、供水管

15、線自主開發(fā)供氣燃氣站、燃氣管線自主開發(fā)供熱供熱廠、熱力管線自主開發(fā)雨水污水處理廠、雨水管線自主開發(fā)污水污水處理廠、污水管線自主開發(fā)電力變電站、電力管線引入合作電信電信基站、電信管線引入合作有線電視有線電視管線引入合作一平 土地平整土地平整自主開發(fā)基于產(chǎn)品的增值服務魅力體系景觀升級、地標自主開發(fā)脫離產(chǎn)品的專業(yè)服務區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃、區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市空間規(guī)劃（概規(guī)、總規(guī)、控規(guī)、市政、詳規(guī)、城市設計）自主開發(fā)城市品牌營銷城市形象定位、城市品牌包裝體系、城市形象廣告、城市公關活動自主開發(fā)同時，公司形成了不同類型道路、景觀的建造標準和成本標準；市政廠站（含供水廠、污水處理廠、供熱站、變電站、燃氣

16、站、垃圾填埋場）和市政管線的建造標準和造價標準；以及城市營銷的標準化。附表：市政廠站的標準化2、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌產(chǎn)品城市核心區(qū)產(chǎn)品華夏幸福對不同的園區(qū)規(guī)模設定不同的區(qū)域產(chǎn)品配置等級 。除了用于園區(qū)展示和招商的城市規(guī)劃館、中央公園和創(chuàng)業(yè)大廈由華夏幸福自主開發(fā)外，其他產(chǎn)品主要通過引入合作伙伴進行開發(fā)建設。并已經(jīng)形成了園區(qū)核心區(qū)產(chǎn)品布局、產(chǎn)品規(guī)模、產(chǎn)品功能及產(chǎn)品建筑形式的標準化。附圖：園區(qū)核心區(qū)的產(chǎn)品布局產(chǎn)業(yè)招商服務產(chǎn)品華夏幸福按照區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位構建產(chǎn)業(yè)集群，通過擁有500余人的專業(yè)招商團隊和橫跨多個行業(yè)的企業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫開展產(chǎn)業(yè)招商工作。在招商配套服務上，華夏幸福建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進中心，對企業(yè)提供全方位服務，

17、服務涵蓋：項目備案、注冊登記、營業(yè)執(zhí)照年檢、職工子女入學、房屋租賃、員工招聘等方面。住宅產(chǎn)品（1）產(chǎn)品系列華夏幸福旗下產(chǎn)品主要有“孔雀城”、“大衛(wèi)城”和“華夏系列”等。華夏系列為公司早年在市區(qū)開發(fā)產(chǎn)品，公司目前的主打產(chǎn)品是位于京郊園區(qū)占地千畝以上的“孔雀城”，目前已開發(fā)有“永定河孔雀城”、“大運河孔雀城”、“潮白河孔雀城”和“八達嶺孔雀城”四個項目。（2）孔雀城產(chǎn)品定位與客戶定位孔雀城的產(chǎn)品涵蓋景觀高層、洋房、別墅等中高端產(chǎn)品。產(chǎn)品采取“相對好，絕對便宜”的產(chǎn)品策略，主打性價比，均價5500-10000/元，客群以北京客群為主， （85-90為北京客群，10為進駐園區(qū)企業(yè)的高管）。 （3）產(chǎn)品

18、的配套功能項目包含了中央公園、星級酒店、高級會所、國際學校、康體中心、商業(yè)街等功能齊全的生活配套，提升了項目的土地價值，促進項目銷售。（4）產(chǎn)品建筑與園林特點項目平均容積率為0.8，建筑設計為南加州建筑風格，采取了坡屋面、涂料墻面，毛石墻基座的形式，建造成本相對較低；園林投入較大，具有較強的綠化效果，但園林的精細度不高。（5）產(chǎn)品內(nèi)涵的深化借助項目景觀資源，創(chuàng)造了平原森林、森林公園、濕地公園、群英河、九曲花街等景觀概念，提煉了花園耕種、林中漫步、花影下午茶、花街暢游、水岸一日等生活化場景，并對生活化場景進行深化，例如“花街暢游”就包含提煉了廣場、拾穗樂園、薰衣草環(huán)島、孟特芳小徑、馬奈草地、記憶

19、之谷、星夜半島、落日碼頭等眾多的休閑元素，從而提升了整個產(chǎn)品的內(nèi)涵，增加了產(chǎn)品的價值。（五）華夏幸福的開發(fā)策略1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)策略（1）以制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為先導華夏幸福對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)以制定區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為先導，先聘請IBM、畢博、羅蘭貝格等管理咨詢公司，為區(qū)域制定精準的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，然后制定概念規(guī)劃等設計方案。（2）與政府簽訂協(xié)議明確進度計劃與結算方式華夏幸福前期通過用政府簽訂協(xié)議明確項目大的進度計劃，同時每年制訂詳細的投資計劃及開發(fā)進度，經(jīng)政府同意后執(zhí)行。園區(qū)業(yè)務的結算按照審計后所產(chǎn)生費用或新增投資額對應加成或者分成，政府可以選擇一次性支付或者分期支付，但分期支付年限不超過3年。通過協(xié)議明確

20、收入確認和結算方式保證了公司在園區(qū)開發(fā)業(yè)務上的正當收益和權力。附表：固園區(qū)業(yè)務的結算方式業(yè)務名稱業(yè)務內(nèi)容結算金額結算方式支付方基礎設施建設在委托區(qū)域進行道路、供水、供電、供暖、排水設施、公共項目等基礎設施建設管理實際投資*110%一次性或分期不超過3年固安工業(yè)區(qū)管委會土地整理對委托區(qū)域內(nèi)進行土地整理實際投資*110%一次性或分期不超過5年固安工業(yè)區(qū)管委會產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務對委托區(qū)域內(nèi)工業(yè)園區(qū)進行宣傳、推廣并進行招商引資新增落地投資額*145%一次性或分期不超過3年固安工業(yè)區(qū)管委會園區(qū)綜合服務對委托區(qū)域進行物業(yè)管理、公共項目經(jīng)營與維護等實際投資*110%一次性或分期不超過3年固安工業(yè)區(qū)管委會（3）采取

21、分塊開發(fā)的模式華夏幸福對產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)采取逐步分塊開發(fā)的模式，每年平均僅開發(fā)一平方公里，每平方公里須投資4-5億元左右，其中征地和拆遷占60，基礎設施建設占40。以10平方公里產(chǎn)業(yè)區(qū)為樣本對園區(qū)開發(fā)的節(jié)奏說明如下：1、產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)分為三個階段，第一年至第三年為啟動期，第四年至第六年為成長期，第七年至第十年為成熟期。2、項目初期先行樹立產(chǎn)業(yè)區(qū)形象，啟動中央公園、規(guī)劃展館、創(chuàng)業(yè)大廈、迎賓大道和入口景觀工程，支持項目盡快實現(xiàn)招商和園區(qū)土地出讓。3、啟動期完成起步區(qū)道路，及主要的市政場站（供水廠、變電站等）；項目成長期完成核心區(qū)景觀地標，區(qū)域主干道、新拓展片區(qū)道路及部分的市政管線；項目成熟期完善區(qū)域景觀

22、節(jié)點、市政管線及區(qū)域次干道與支路。附表：10平方公里產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)節(jié)奏第一年第二年第三年第四年第五年第六年九通一 平道路迎賓大道起步區(qū)干道起步區(qū)部分支路完善起步區(qū)支路新拓展片區(qū)主干道部分支路新拓展片區(qū)次干道部分支路完善全區(qū)域主干道部分支路市政供水廠燃氣站污水廠市政管線供熱廠變電站市政管線垃圾中轉(zhuǎn)站市政管線市政管線市政管線市政管線魅力建設地標入口景觀各功能區(qū)主入口核心區(qū)景觀及地標特色景觀節(jié)點專業(yè)服務區(qū)域總體各項規(guī)劃及起步區(qū)控規(guī)城市形象、Logo及VI制作起步區(qū)城市設計廣告制作、展會、推介新拓展片區(qū)城市設計廣告制作、展會、推介論壇、展會論壇、展會地方節(jié)慶活動論壇、展會地方節(jié)慶活動城市核心區(qū)五星酒店創(chuàng)業(yè)

23、大廈規(guī)劃展館中央公園綜合服務中心商業(yè)綜合體綜合服務中心2、產(chǎn)業(yè)招商策略華夏幸福以產(chǎn)業(yè)聚集為目標，瞄準成長性好的產(chǎn)業(yè)龍頭與優(yōu)質(zhì)項目率先引進園區(qū)，再以產(chǎn)業(yè)龍頭為核心，打造產(chǎn)業(yè)環(huán)境，形成產(chǎn)業(yè)聚集和產(chǎn)業(yè)鏈，同時嚴格控制每畝地投資100萬以上，以增加地方政府的返還額度。 3、住宅開發(fā)策略（1）住宅開發(fā)同工業(yè)園區(qū)建設同時啟動，同時住宅開發(fā)的客群以北京客戶為主，產(chǎn)品主打性價比，在園區(qū)開發(fā)前期即能快速產(chǎn)生現(xiàn)金流，為園區(qū)開發(fā)提供資金支持。（2）孔雀城系列均為百萬平米以上的大盤開發(fā)，項目通過分批次取得土地，每期建設規(guī)模在15-20萬平米，提高投入資金的使用效率。（3）盡快形成景觀道路和示范區(qū)景觀資源的品質(zhì)展示，利

24、用高性價比沖擊市場，并通過情景展示、現(xiàn)場活動、體驗式營銷達成開盤火爆熱銷，而后采取少量多次的推盤策略。（4）園區(qū)核心區(qū)用于展示形象的中央公園、規(guī)劃展館、星級酒店等配套先行，為住宅開發(fā)提供支持，同時項目策劃了學校、康體中心、以及融餐飲、娛樂、購物為一體的商業(yè)街等的功能齊全的生活配套，對項目的銷售起到極大的支持作用。 （六）華夏幸福的現(xiàn)金流策略華夏幸福在項目運作的初期只需先期投入5億左右，2年后實現(xiàn)現(xiàn)金流基本平衡，3-4 年進入現(xiàn)金流加速流入期。華夏幸福的主要現(xiàn)金流操作要點總結如下：1、園區(qū)所有權基本屬于地方政府，華夏幸福不需繳納土地出讓金，同時可以通過同政府協(xié)商獲得部分土地的使用權。2、政府在項

25、目初期提供給華夏幸福一定土地指標進行開發(fā)建設，華夏幸福在項目初期可不支付拆遷費用。3、雖然園區(qū)規(guī)模大，但通過對園區(qū)分塊開發(fā)，先期只需投入5億元左右，其中1-2億元用于土地整理，其他用于基礎設施建設、核心區(qū)建設和住宅開發(fā)。4、住宅開發(fā)分期獲取土地，減小資金占用。同時，住宅開發(fā)與園區(qū)開發(fā)同期進行，在園區(qū)建設初期即產(chǎn)生銷售收入，并在園區(qū)開發(fā)第2年實現(xiàn)住宅項目自身現(xiàn)金流為正，為園區(qū)開發(fā)建設提供現(xiàn)金流支持。5、項目前期即可產(chǎn)生一級土地開發(fā)的回款，同時項目開發(fā)2-3 年后，公司招商引資步入軌道，也將產(chǎn)生相應的服務性收入對項目現(xiàn)金流產(chǎn)生貢獻。 附表9：區(qū)域開發(fā)10年現(xiàn)金流量表樣本（七）華夏幸福的盈利模式華夏

26、幸福綜合毛利率達到41.93%，同時公司園區(qū)收益具有現(xiàn)金流穩(wěn)定和長期性收益特征。從收入結構來看，2011年華夏幸福的園區(qū)運營收入占45%，園區(qū)住宅開發(fā)占50%，其他商業(yè)服務收入占5%。公司的收入來源主要有三部分：土地整理與基建、招商引資和園區(qū)住宅銷售。1、土地整理與基建：按照審計后所產(chǎn)生費用與政府110結算。2、招商引資：當?shù)卣月涞赝顿Y額的45進行返還，綜合毛利率達到40-50，凈利率在25左右。3、地產(chǎn)銷售：通過產(chǎn)業(yè)新城模式低價獲取土地，地產(chǎn)銷售凈利率維持在15-20之間。（八）華夏幸福的核心能力分析華夏幸福分析認為自身具備三大核心能力：一是戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位的能力，二是產(chǎn)業(yè)招商引資能力

27、，第三是投資建設能力。1、戰(zhàn)略規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位的能力：華夏幸福總部有專門的戰(zhàn)略管理部門負責整合全球高端資源，開展產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃工作，并參與園區(qū)的概念規(guī)劃工作。 2、產(chǎn)業(yè)招商引資能力：華夏幸福擁有500余人的招商團隊，其中50人為產(chǎn)業(yè)研究團隊，擁有15萬條企業(yè)數(shù)據(jù)庫，擁有研究院、產(chǎn)業(yè)中國等研究平臺，并為入園企業(yè)提供24小時全程無憂的管家式服務。3、投資建設能力：華夏幸福擁有土地九通一平，以及五星級酒店、中央公園、學校、醫(yī)院等配套設施的建設能力。（九）華夏幸福的風險分析1、享受“年度新增落地投資額返還”使華夏幸福相比普通房企擁有更高的毛利率，但一旦土地增值減小和地方財政吃緊，政府難以通過財政稅收收入和土地增值的形式對華夏幸福進行補償，企業(yè)將面對大量應收賬款，面臨潛虧或損失的風險。2、支撐公司融資、抵押的是重資產(chǎn)的住宅業(yè)務，一旦住宅銷售下降或土地價格下降，華夏幸福的整個運作鏈條會遭到打擊。三、華夏幸福模式對公司的啟示以產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃為先導進行產(chǎn)業(yè)開發(fā)對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)以制定區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為先導，整合國內(nèi)、國際頂級的產(chǎn)