生命周期視角下的企業(yè)選址10大節(jié)點--不同階段的企業(yè)在選址上都有哪些需求_第1頁
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1、生命周期視角下的企業(yè)選址10大節(jié)點導(dǎo)讀:不同階段的企業(yè)在選址上都有哪些需求? 企業(yè)生命周期是企業(yè)成長與發(fā)展的動態(tài)軌跡。按照企業(yè)生命周期理論,企業(yè)成長過程分為創(chuàng)業(yè)階段(孕育期、嬰兒期),成長階段(學(xué)步期、青春期),成熟階段(盛年期、穩(wěn)定期),衰退階段(貴族期、后貴族期、官僚期和死亡期)四個主要節(jié)點。在生命周期視角下,每個時期企業(yè)都有投資選址的需求,但其動因、要求、特點往往截然不同。今天,筆者轉(zhuǎn)載選址960總結(jié)歸納的企業(yè)選址10大節(jié)點,為各階段企業(yè)選址提供參考,同時也為園區(qū)定制化滿足企業(yè)需求提供決策依據(jù)。01孕育期免費就好在孕育期,創(chuàng)始人產(chǎn)生了令人激動的想法,希望到市場上一展身手,但企業(yè)

2、本身還僅僅停留在意圖階段,要綜合考慮需求、產(chǎn)品、團隊、資金等客觀條件和創(chuàng)始人主觀能力才能真正落地。在這一階段,創(chuàng)始人主要在頭腦中完成企業(yè)構(gòu)建,通常不需要固定的實體場所,客廳、書房、衛(wèi)生間、咖啡館、圖書館、茶館、公園,隨時隨地都有免費空間。02嬰兒期彈性場所如果說孕育期的企業(yè)還只是創(chuàng)始人空想,進入嬰兒期之后就需要腳踏實地付諸行動了。以消費品為例,這一階段的企業(yè)最重要的事情是趕緊把產(chǎn)品做出來并推向市場,得到客戶初步認可并獲取小規(guī)?,F(xiàn)金流。創(chuàng)始人在這一階段需要高強度輸出,完成產(chǎn)品雛形打磨、核心成員吸納、市場訂單拓荒、天使投資引入等關(guān)鍵任務(wù)。脆弱但快速發(fā)育,嬰兒期的企業(yè)選址豐儉由人。如果創(chuàng)始人財力雄厚

3、,所屬行業(yè)又需要高展示性,那么可以考慮尋求半固定的辦公場所,聯(lián)合辦公、共享空間、服務(wù)式辦公等可以拎包入住、隨時退租的空間是不錯的選擇。此外,公寓、宿舍、實驗室、學(xué)校創(chuàng)業(yè)園也是很多大公司的早期選擇,這些地方成本低且職住一體,最能節(jié)省時間。當然,如果這是一家消費類或體驗類的門店型企業(yè),例如餐廳、茶飲、影院等,選址的重要性會直線上升到關(guān)乎生死,但這些企業(yè)的選址不在本文主要的討論視野之中。選址關(guān)鍵詞:公寓、宿舍、實驗室、學(xué)??萍紙@、孵化器、聯(lián)合辦公、共享空間、服務(wù)式辦公、高性價比、通勤快、靈活性強03學(xué)步期務(wù)實主義闖過容易夭折的嬰兒期,企業(yè)進入了更加強壯的學(xué)步期。在這一階段,產(chǎn)品逐漸成熟,從實驗室來到

4、了工廠,從小范圍展示到擺上貨架,業(yè)務(wù)繼續(xù)拓展并出現(xiàn)復(fù)購型客戶有觀點將年銷售額達到300萬作為企業(yè)進入學(xué)步期的門檻,與此同時,產(chǎn)品和銷售繼續(xù)是企業(yè)的關(guān)注焦點,但團隊協(xié)作和人才培養(yǎng)的重要程度也開始上升。經(jīng)歷前期成本投入和銷售啟動階段,進入學(xué)步期的企業(yè),需要租用固定的空間并進行一定的品牌展示,這既是穩(wěn)定團隊的需要,也向客戶和合作伙伴構(gòu)建了可信賴的形象。這一階段的企業(yè)進行選址,空間應(yīng)具備性價比以減少不必要的現(xiàn)金占用,應(yīng)有一定的標準化設(shè)施以降低裝修入駐的時間周期,租約應(yīng)具備靈活性以適應(yīng)尚不穩(wěn)定的團隊規(guī)模和生產(chǎn)需求?;谶@些要求,位于非核心區(qū)的寫字樓、有品牌知名度的聯(lián)合辦公、有政策扶持的孵化器或科技園是不

5、錯的選擇。選址關(guān)鍵詞:乙級寫字樓、品牌聯(lián)合辦公、政策性產(chǎn)業(yè)園或孵化器、性價比高、具備展示性04青春期適度升級青春期是個人成長的轉(zhuǎn)折點,也是企業(yè)發(fā)展的重要時期,在這一階段,企業(yè)的銷售額和利潤快速增長,產(chǎn)品在市場上已經(jīng)具備一定的占有率和知名度,核心人員默契成型,組織開始從扁平向?qū)蛹壈l(fā)展.整個企業(yè)既有成長的煩惱,也有風(fēng)華正茂的活力。在這一階段,企業(yè)可能已經(jīng)擁有了上百的人員規(guī)模、上億元的銷售額,在組織上裂變出前中后臺,設(shè)立有研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、營銷、行政等多個部門,有的還建立了分公司或區(qū)域中心。快速發(fā)育的體格規(guī)模需要空間進行伸展,同時,由于職能分化逐漸清晰并需要多地布局,這一階段的企業(yè)選址具有規(guī)模大、跨

6、區(qū)域、復(fù)合性的特點,辦公、研發(fā)、中式、廠房、展廳可能都進入需求視野,對空間品質(zhì)的要求也有所上升。盡管需求增強,但青春期企業(yè)的資本積累卻遠未達到收放自如的程度,所以,在選址上可繼續(xù)沿用務(wù)實主義的精神,在性價比和舒適度上取得巧妙的平衡,充分分利用自身市場地位和品牌效應(yīng)在選址談判中爭取一些優(yōu)惠,例如免租期、停車位、裝修補貼、贈送面積等。選址關(guān)鍵詞:性價比、舒適度、進入產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、尋求有利條款05盛年期整租整購盛年期是企業(yè)生命周期曲線中最美好的一段。在盛年期,企業(yè)進入理想的經(jīng)營狀態(tài),在內(nèi)部,制度和組織結(jié)構(gòu)不斷完善、創(chuàng)造力和進取精神被發(fā)揚光大;在產(chǎn)品端,獲得了消費者的青睞和喜愛,并能持續(xù)完善客戶服務(wù);在

7、市場上,擁有一定影響力甚至定價權(quán),對競爭態(tài)勢有足夠的感知和應(yīng)對能力;在財務(wù)上,有相對充裕的現(xiàn)金儲備和暢通的融資渠道??梢哉f,盛年期的企業(yè)心有定力、事有能人、貨在架上、錢在口袋,這個時期也是企業(yè)進行不動產(chǎn)投資的密集期。這通常是以下幾個原因的綜合結(jié)果:員工數(shù)量大增,需要集中辦公以協(xié)同工作;市場訂單增加,需要擴充產(chǎn)能供給市場;與租賃相較,購買的成本可能更低;需要升級總部形象以匹配自身市場地位;辦公樓宇或產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行了有針對性的推銷或招商;保值增值,對持有現(xiàn)金進行資產(chǎn)配置;資本運作的需要。對盛年期的企業(yè)來說,其往往會進行整租整購,甚至通過拿地等方式建造專屬總部或生產(chǎn)基地。這一階段的企業(yè)在地段選擇、空間

8、設(shè)計和用途分割上有更充足的主導(dǎo)權(quán),并且可以通過選址來交換附贈價值,例如落戶政策、稅收返還、產(chǎn)品采購等等。選址關(guān)鍵詞:核心城市、主流商圈、開枝散葉、整租整購、自建、展示性、定制化、優(yōu)惠政策06穩(wěn)定期專業(yè)選址進入穩(wěn)定期,企業(yè)繼續(xù)保持高度成長,但是隨著規(guī)模的擴大,企業(yè)的靈活性有所下降,一些負面征兆有所顯現(xiàn),例如缺少冒險精神、對市場大反饋變慢、拓展新市場、人際關(guān)系復(fù)雜的動力下降等。但是,總體上,在這個階段的企業(yè)有顯著的競爭護城河、經(jīng)濟實力雄厚、市場份額穩(wěn)定,并期待通過調(diào)整來盡量延長穩(wěn)定期。穩(wěn)定期的企業(yè),往往已經(jīng)建構(gòu)起一套投資選址的流程和標準,并經(jīng)常委托專業(yè)機構(gòu)進行把控。這一階段的企業(yè),有能力為高級管理

9、人員和基層員工提供更高標準的空間設(shè)施,對物業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等提出了新要求;與此同時,為覆蓋更多人口和市場,仍繼續(xù)在有潛力的地區(qū)增資擴產(chǎn)。選址關(guān)鍵詞:專業(yè)機構(gòu)、甲級、綠色、智能、標準化、持續(xù)投資07貴族期極度舒適貴族期是企業(yè)進入衰退階段的第一個時期,企業(yè)仍然保有較高的知名度、市占率,但是向下的態(tài)勢也顯現(xiàn)出來,比如不斷膨脹、以自我為中心,員工的自我保護意識增強但與客戶的聯(lián)系弱化。在具體表現(xiàn)上,在控制系統(tǒng)、企業(yè)福利、一般設(shè)備等方面的投入增加;強調(diào)做事的方式而非內(nèi)容和目的;創(chuàng)新活力下降,創(chuàng)新機制逐漸失靈。在這一階段,企業(yè)對不動產(chǎn)的投資仍在持續(xù),對空間的完美程度要求嚴苛,但失去粗糲感的獨立王國也是一個危險

10、的信號,這可能意味著企業(yè)在遠離競爭和客戶。選址關(guān)鍵詞:擴張、舒適、追求完美08后貴族期擴張疲態(tài)后貴族期也稱為官僚化早期,這一階段,企業(yè)內(nèi)部沖突加劇,各個部門工作的重點在于權(quán)力爭奪而非產(chǎn)品的創(chuàng)新和提升,人們更多地考慮責(zé)任的追究而非問題的解決。顯然,這樣的企業(yè)開始喪失競爭力。在選址上,后貴族階段的企業(yè)可能還會擴張,但步伐大大放慢或逐漸停滯。09官僚期縮減陣地進入官僚期,企業(yè)徹底與外部環(huán)境脫節(jié),只關(guān)心自己,雖然企業(yè)的規(guī)章制度齊備但是企業(yè)經(jīng)營效率始終得不到提升,而且企業(yè)往往對此沒有控制能力。在這一階段,由于競爭力的消退,其產(chǎn)品無法與新產(chǎn)品競爭,市場份額開始萎縮,生產(chǎn)規(guī)??s減、銷售額降低、現(xiàn)金開始無力支撐龐大的開支。處于官僚期的企業(yè),不得不淘汰無效產(chǎn)能、降級空間品質(zhì)、縮減人均面積,通過退租、搬離核心地段、出售邊緣資產(chǎn)等降低支出和回流資金。選址關(guān)鍵詞:出售邊緣資產(chǎn)、減租、搬遷10死亡期變賣資產(chǎn)這一階段企業(yè)競爭力耗盡,無力重新贏得市場,銷售回款和融資渠道難以提供足夠的現(xiàn)金,企業(yè)進入資不抵債或入難敷出的境地,死亡期的到來可能持續(xù)數(shù)年,也可能遽然而至。進入死亡期的企業(yè)基本不再有投資選址的行動,而是通過轉(zhuǎn)讓或出售已有資產(chǎn)來進行最后的掙扎,在現(xiàn)實中,我們可以看到企業(yè)出售總部、辦公樓、工廠往往是其在市場上銷聲匿跡的前奏。選址關(guān)鍵詞:合并、關(guān)停、出售、轉(zhuǎn)

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