1、生命周期視角下的企業(yè)選址10大節(jié)點(diǎn)導(dǎo)讀：不同階段的企業(yè)在選址上都有哪些需求？ 企業(yè)生命周期是企業(yè)成長(zhǎng)與發(fā)展的動(dòng)態(tài)軌跡。按照企業(yè)生命周期理論，企業(yè)成長(zhǎng)過程分為創(chuàng)業(yè)階段（孕育期、嬰兒期），成長(zhǎng)階段（學(xué)步期、青春期），成熟階段（盛年期、穩(wěn)定期），衰退階段（貴族期、后貴族期、官僚期和死亡期）四個(gè)主要節(jié)點(diǎn)。在生命周期視角下，每個(gè)時(shí)期企業(yè)都有投資選址的需求，但其動(dòng)因、要求、特點(diǎn)往往截然不同。今天，筆者轉(zhuǎn)載選址960總結(jié)歸納的企業(yè)選址10大節(jié)點(diǎn)，為各階段企業(yè)選址提供參考，同時(shí)也為園區(qū)定制化滿足企業(yè)需求提供決策依據(jù)。01孕育期免費(fèi)就好在孕育期，創(chuàng)始人產(chǎn)生了令人激動(dòng)的想法，希望到市場(chǎng)上一展身手，但企業(yè)

2、本身還僅僅停留在意圖階段，要綜合考慮需求、產(chǎn)品、團(tuán)隊(duì)、資金等客觀條件和創(chuàng)始人主觀能力才能真正落地。在這一階段，創(chuàng)始人主要在頭腦中完成企業(yè)構(gòu)建，通常不需要固定的實(shí)體場(chǎng)所，客廳、書房、衛(wèi)生間、咖啡館、圖書館、茶館、公園，隨時(shí)隨地都有免費(fèi)空間。02嬰兒期彈性場(chǎng)所如果說(shuō)孕育期的企業(yè)還只是創(chuàng)始人空想，進(jìn)入嬰兒期之后就需要腳踏實(shí)地付諸行動(dòng)了。以消費(fèi)品為例，這一階段的企業(yè)最重要的事情是趕緊把產(chǎn)品做出來(lái)并推向市場(chǎng)，得到客戶初步認(rèn)可并獲取小規(guī)模現(xiàn)金流。創(chuàng)始人在這一階段需要高強(qiáng)度輸出，完成產(chǎn)品雛形打磨、核心成員吸納、市場(chǎng)訂單拓荒、天使投資引入等關(guān)鍵任務(wù)。脆弱但快速發(fā)育，嬰兒期的企業(yè)選址豐儉由人。如果創(chuàng)始人財(cái)力雄厚

3、，所屬行業(yè)又需要高展示性，那么可以考慮尋求半固定的辦公場(chǎng)所，聯(lián)合辦公、共享空間、服務(wù)式辦公等可以拎包入住、隨時(shí)退租的空間是不錯(cuò)的選擇。此外，公寓、宿舍、實(shí)驗(yàn)室、學(xué)校創(chuàng)業(yè)園也是很多大公司的早期選擇，這些地方成本低且職住一體，最能節(jié)省時(shí)間。當(dāng)然，如果這是一家消費(fèi)類或體驗(yàn)類的門店型企業(yè)，例如餐廳、茶飲、影院等，選址的重要性會(huì)直線上升到關(guān)乎生死，但這些企業(yè)的選址不在本文主要的討論視野之中。選址關(guān)鍵詞：公寓、宿舍、實(shí)驗(yàn)室、學(xué)校科技園、孵化器、聯(lián)合辦公、共享空間、服務(wù)式辦公、高性價(jià)比、通勤快、靈活性強(qiáng)03學(xué)步期務(wù)實(shí)主義闖過容易夭折的嬰兒期，企業(yè)進(jìn)入了更加強(qiáng)壯的學(xué)步期。在這一階段，產(chǎn)品逐漸成熟，從實(shí)驗(yàn)室來(lái)到

4、了工廠，從小范圍展示到擺上貨架，業(yè)務(wù)繼續(xù)拓展并出現(xiàn)復(fù)購(gòu)型客戶有觀點(diǎn)將年銷售額達(dá)到300萬(wàn)作為企業(yè)進(jìn)入學(xué)步期的門檻，與此同時(shí)，產(chǎn)品和銷售繼續(xù)是企業(yè)的關(guān)注焦點(diǎn)，但團(tuán)隊(duì)協(xié)作和人才培養(yǎng)的重要程度也開始上升。經(jīng)歷前期成本投入和銷售啟動(dòng)階段，進(jìn)入學(xué)步期的企業(yè)，需要租用固定的空間并進(jìn)行一定的品牌展示，這既是穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)的需要，也向客戶和合作伙伴構(gòu)建了可信賴的形象。這一階段的企業(yè)進(jìn)行選址，空間應(yīng)具備性價(jià)比以減少不必要的現(xiàn)金占用，應(yīng)有一定的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)施以降低裝修入駐的時(shí)間周期，租約應(yīng)具備靈活性以適應(yīng)尚不穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)規(guī)模和生產(chǎn)需求。基于這些要求，位于非核心區(qū)的寫字樓、有品牌知名度的聯(lián)合辦公、有政策扶持的孵化器或科技園是不

5、錯(cuò)的選擇。選址關(guān)鍵詞：乙級(jí)寫字樓、品牌聯(lián)合辦公、政策性產(chǎn)業(yè)園或孵化器、性價(jià)比高、具備展示性04青春期適度升級(jí)青春期是個(gè)人成長(zhǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也是企業(yè)發(fā)展的重要時(shí)期，在這一階段，企業(yè)的銷售額和利潤(rùn)快速增長(zhǎng)，產(chǎn)品在市場(chǎng)上已經(jīng)具備一定的占有率和知名度，核心人員默契成型，組織開始從扁平向?qū)蛹?jí)發(fā)展.整個(gè)企業(yè)既有成長(zhǎng)的煩惱，也有風(fēng)華正茂的活力。在這一階段，企業(yè)可能已經(jīng)擁有了上百的人員規(guī)模、上億元的銷售額，在組織上裂變出前中后臺(tái)，設(shè)立有研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、營(yíng)銷、行政等多個(gè)部門，有的還建立了分公司或區(qū)域中心。快速發(fā)育的體格規(guī)模需要空間進(jìn)行伸展，同時(shí)，由于職能分化逐漸清晰并需要多地布局，這一階段的企業(yè)選址具有規(guī)模大、跨

6、區(qū)域、復(fù)合性的特點(diǎn)，辦公、研發(fā)、中式、廠房、展廳可能都進(jìn)入需求視野，對(duì)空間品質(zhì)的要求也有所上升。盡管需求增強(qiáng)，但青春期企業(yè)的資本積累卻遠(yuǎn)未達(dá)到收放自如的程度，所以，在選址上可繼續(xù)沿用務(wù)實(shí)主義的精神，在性價(jià)比和舒適度上取得巧妙的平衡，充分分利用自身市場(chǎng)地位和品牌效應(yīng)在選址談判中爭(zhēng)取一些優(yōu)惠，例如免租期、停車位、裝修補(bǔ)貼、贈(zèng)送面積等。選址關(guān)鍵詞：性價(jià)比、舒適度、進(jìn)入產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、尋求有利條款05盛年期整租整購(gòu)盛年期是企業(yè)生命周期曲線中最美好的一段。在盛年期，企業(yè)進(jìn)入理想的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，在內(nèi)部，制度和組織結(jié)構(gòu)不斷完善、創(chuàng)造力和進(jìn)取精神被發(fā)揚(yáng)光大；在產(chǎn)品端，獲得了消費(fèi)者的青睞和喜愛，并能持續(xù)完善客戶服務(wù)；在

7、市場(chǎng)上，擁有一定影響力甚至定價(jià)權(quán)，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)有足夠的感知和應(yīng)對(duì)能力；在財(cái)務(wù)上，有相對(duì)充裕的現(xiàn)金儲(chǔ)備和暢通的融資渠道。可以說(shuō)，盛年期的企業(yè)心有定力、事有能人、貨在架上、錢在口袋，這個(gè)時(shí)期也是企業(yè)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資的密集期。這通常是以下幾個(gè)原因的綜合結(jié)果：?jiǎn)T工數(shù)量大增，需要集中辦公以協(xié)同工作；市場(chǎng)訂單增加，需要擴(kuò)充產(chǎn)能供給市場(chǎng)；與租賃相較，購(gòu)買的成本可能更低；需要升級(jí)總部形象以匹配自身市場(chǎng)地位；辦公樓宇或產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行了有針對(duì)性的推銷或招商；保值增值，對(duì)持有現(xiàn)金進(jìn)行資產(chǎn)配置；資本運(yùn)作的需要。對(duì)盛年期的企業(yè)來(lái)說(shuō)，其往往會(huì)進(jìn)行整租整購(gòu)，甚至通過拿地等方式建造專屬總部或生產(chǎn)基地。這一階段的企業(yè)在地段選擇、空間

8、設(shè)計(jì)和用途分割上有更充足的主導(dǎo)權(quán)，并且可以通過選址來(lái)交換附贈(zèng)價(jià)值，例如落戶政策、稅收返還、產(chǎn)品采購(gòu)等等。選址關(guān)鍵詞：核心城市、主流商圈、開枝散葉、整租整購(gòu)、自建、展示性、定制化、優(yōu)惠政策06穩(wěn)定期專業(yè)選址進(jìn)入穩(wěn)定期，企業(yè)繼續(xù)保持高度成長(zhǎng)，但是隨著規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)的靈活性有所下降，一些負(fù)面征兆有所顯現(xiàn)，例如缺少冒險(xiǎn)精神、對(duì)市場(chǎng)大反饋?zhàn)兟⑼卣剐率袌?chǎng)、人際關(guān)系復(fù)雜的動(dòng)力下降等。但是，總體上，在這個(gè)階段的企業(yè)有顯著的競(jìng)爭(zhēng)護(hù)城河、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、市場(chǎng)份額穩(wěn)定，并期待通過調(diào)整來(lái)盡量延長(zhǎng)穩(wěn)定期。穩(wěn)定期的企業(yè)，往往已經(jīng)建構(gòu)起一套投資選址的流程和標(biāo)準(zhǔn)，并經(jīng)常委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行把控。這一階段的企業(yè)，有能力為高級(jí)管理

9、人員和基層員工提供更高標(biāo)準(zhǔn)的空間設(shè)施，對(duì)物業(yè)、服務(wù)、環(huán)境等提出了新要求；與此同時(shí)，為覆蓋更多人口和市場(chǎng)，仍繼續(xù)在有潛力的地區(qū)增資擴(kuò)產(chǎn)。選址關(guān)鍵詞：專業(yè)機(jī)構(gòu)、甲級(jí)、綠色、智能、標(biāo)準(zhǔn)化、持續(xù)投資07貴族期極度舒適貴族期是企業(yè)進(jìn)入衰退階段的第一個(gè)時(shí)期，企業(yè)仍然保有較高的知名度、市占率，但是向下的態(tài)勢(shì)也顯現(xiàn)出來(lái)，比如不斷膨脹、以自我為中心，員工的自我保護(hù)意識(shí)增強(qiáng)但與客戶的聯(lián)系弱化。在具體表現(xiàn)上，在控制系統(tǒng)、企業(yè)福利、一般設(shè)備等方面的投入增加；強(qiáng)調(diào)做事的方式而非內(nèi)容和目的；創(chuàng)新活力下降，創(chuàng)新機(jī)制逐漸失靈。在這一階段，企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資仍在持續(xù)，對(duì)空間的完美程度要求嚴(yán)苛，但失去粗糲感的獨(dú)立王國(guó)也是一個(gè)危險(xiǎn)

10、的信號(hào)，這可能意味著企業(yè)在遠(yuǎn)離競(jìng)爭(zhēng)和客戶。選址關(guān)鍵詞：擴(kuò)張、舒適、追求完美08后貴族期擴(kuò)張疲態(tài)后貴族期也稱為官僚化早期，這一階段，企業(yè)內(nèi)部沖突加劇，各個(gè)部門工作的重點(diǎn)在于權(quán)力爭(zhēng)奪而非產(chǎn)品的創(chuàng)新和提升，人們更多地考慮責(zé)任的追究而非問題的解決。顯然，這樣的企業(yè)開始喪失競(jìng)爭(zhēng)力。在選址上，后貴族階段的企業(yè)可能還會(huì)擴(kuò)張，但步伐大大放慢或逐漸停滯。09官僚期縮減陣地進(jìn)入官僚期，企業(yè)徹底與外部環(huán)境脫節(jié)，只關(guān)心自己，雖然企業(yè)的規(guī)章制度齊備但是企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率始終得不到提升，而且企業(yè)往往對(duì)此沒有控制能力。在這一階段，由于競(jìng)爭(zhēng)力的消退，其產(chǎn)品無(wú)法與新產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)份額開始萎縮，生產(chǎn)規(guī)模縮減、銷售額降低、現(xiàn)金開始無(wú)力支撐龐大的開支。處于官僚期的企業(yè)，不得不淘汰無(wú)效產(chǎn)能、降級(jí)空間品質(zhì)、縮減人均面積，通過退租、搬離核心地段、出售邊緣資產(chǎn)等降低支出和回流資金。選址關(guān)鍵詞：出售邊緣資產(chǎn)、減租、搬遷10死亡期變賣資產(chǎn)這一階段企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力耗盡，無(wú)力重新贏得市場(chǎng)，銷售回款和融資渠道難以提供足夠的現(xiàn)金，企業(yè)進(jìn)入資不抵債或入難敷出的境地，死亡期的到來(lái)可能持續(xù)數(shù)年，也可能遽然而至。進(jìn)入死亡期的企業(yè)基本不再有投資選址的行動(dòng)，而是通過轉(zhuǎn)讓或出售已有資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行最后的掙扎，在現(xiàn)實(shí)中，我們可以看到企業(yè)出售總部、辦公樓、工廠往往是其在市場(chǎng)上銷聲匿跡的前奏。選址關(guān)鍵詞：合并、關(guān)停、出售、轉(zhuǎn)