1、濟(jì)源市沁園路與北海大道交匯處（段莊）地塊項(xiàng)目定位報(bào)告河南合盛安福營銷策劃有限公司河南合盛安福營銷策劃有限公司二一一年五月二十三日二一一年五月二十三日LOGO審勢審勢 發(fā)現(xiàn)問題發(fā)現(xiàn)問題尋策尋策 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位謀攻謀攻 項(xiàng)目建議項(xiàng)目建議 LOGO大勢大勢 / / 戰(zhàn)局戰(zhàn)局 / / 本體本體上篇：上篇：審勢審勢 發(fā)現(xiàn)問題發(fā)現(xiàn)問題 LOGO Part1Part1片區(qū)片區(qū)描述描述 大勢大勢 宏觀市場分析宏觀市場分析LOGO區(qū)域概況p濟(jì)源位于河南省西北部，是河南省十八個(gè)省轄市之一，總面積1931平方公里，總?cè)丝?8萬人。現(xiàn)城市人口28萬人，建成區(qū)面積30平方公里p城市發(fā)展方向?yàn)橄蚰习l(fā)展，向東發(fā)展為主。p

2、本地塊位于政府發(fā)展規(guī)劃的重點(diǎn)范圍之內(nèi)，發(fā)展?jié)摿艽螅苓叺呐涮滓蚕嗬^的發(fā)展起來。LOGO本項(xiàng)目本項(xiàng)目地塊面積：地塊面積：20萬平方米（萬平方米（300畝）畝）地塊地址：位于沁園路中段與北海大道地塊地址：位于沁園路中段與北海大道交匯處，建業(yè)森林半島東側(cè)；交匯處，建業(yè)森林半島東側(cè)；用地性質(zhì)：目前是段莊村莊，民用地；用地性質(zhì)：目前是段莊村莊，民用地；地塊周邊：東臨規(guī)劃中的珠龍河，南鄰地塊周邊：東臨規(guī)劃中的珠龍河，南鄰濟(jì)源的母親河北漭河，濟(jì)源的母親河北漭河，購物：丹尼斯購物：丹尼斯學(xué)校：新三中，新濟(jì)瀆路小學(xué)；建業(yè)小學(xué)校：新三中，新濟(jì)瀆路小學(xué)；建業(yè)小哈佛；哈佛；休閑：世紀(jì)酒店、兩仟家汽車銷售中心、休閑：

3、世紀(jì)酒店、兩仟家汽車銷售中心、辦事：黨校，軍事管理區(qū)等辦事：黨校，軍事管理區(qū)等地塊概況LOGO濟(jì)源市房地產(chǎn)投放量從濟(jì)源市房地產(chǎn)投放量從20052005年開始至今，發(fā)展速度較快。到年開始至今，發(fā)展速度較快。到20072007年，預(yù)計(jì)投放面積是年，預(yù)計(jì)投放面積是20062006年超出兩倍，尤其是是住宅方面，而年超出兩倍，尤其是是住宅方面，而20082008年至年至20102010年外地開發(fā)商的介入，樓盤投放量年外地開發(fā)商的介入，樓盤投放量有了質(zhì)的飛躍，說明濟(jì)源房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)處于一個(gè)高速發(fā)展的階段。有了質(zhì)的飛躍，說明濟(jì)源房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)處于一個(gè)高速發(fā)展的階段。濟(jì)源市房地產(chǎn)市場在穩(wěn)步中健康發(fā)展；濟(jì)源市房地產(chǎn)

4、市場在穩(wěn)步中健康發(fā)展；20052005年濟(jì)源房地產(chǎn)市場處于還處于起步階段，但年濟(jì)源房地產(chǎn)市場處于還處于起步階段，但20062006年新開工面積比年新開工面積比0505年增長了年增長了172%172%，20072007年發(fā)展速度更快；前年發(fā)展速度更快；前9 9個(gè)月比個(gè)月比0606年增長了年增長了198.3%198.3%，20082008年至年至20102010年平均增長為年平均增長為160%160%；住宅的投放量增速最快，住宅的投放量增速最快，20062006年住宅投放量為年住宅投放量為20052005年的年的1.51.5倍，倍，20072007年前年前9 9個(gè)月就比個(gè)月就比20062006年增

5、長了年增長了2 2倍多；倍多；20082008年至年至20102010年平均增長約為年平均增長約為2.52.5倍；倍；3 3房地產(chǎn)銷售市場情況良好。整體銷售面積逐年增長，平均年增長率保持在房地產(chǎn)銷售市場情況良好。整體銷售面積逐年增長，平均年增長率保持在50%50%以上，以上，20102010年銷售情況預(yù)計(jì)較去年形勢更好年銷售情況預(yù)計(jì)較去年形勢更好, ,經(jīng)過近幾年的高速發(fā)展，目前濟(jì)源房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行經(jīng)過近幾年的高速發(fā)展，目前濟(jì)源房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行一個(gè)穩(wěn)步發(fā)展期。一個(gè)穩(wěn)步發(fā)展期。p從房價(jià)上來看，近兩年也在快速上漲，每年的房價(jià)漲幅不均衡，從房價(jià)上來看，近兩年也在快速上漲，每年的房價(jià)漲幅不均衡，200620

6、06漲漲14%14%，20072007年漲年漲26%26%，20082008年至年至20102010年平均增幅為年平均增幅為12%12%，順應(yīng)著整個(gè)行業(yè)的增長趨勢。，順應(yīng)著整個(gè)行業(yè)的增長趨勢。 行業(yè)概況LOGO中央政策考量啟示：政策風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)加大，投資購房和房價(jià)過快增長是調(diào)控重點(diǎn)。保增長和延續(xù)性目標(biāo)又決定政策不會(huì)出現(xiàn)大幅度調(diào)整。p 在樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)背景下， 2010年10月全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲8.6%，11月份仍舊持續(xù)高速上漲，調(diào)控對(duì)房價(jià)上漲影響不大。關(guān)于開展房地產(chǎn)市場持續(xù)專項(xiàng)整治的通知公積金貸款利率上調(diào)9.27新政國務(wù)院關(guān)于積極促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知公積金貸款利率下調(diào)國辦關(guān)于促

7、進(jìn)房地產(chǎn)市場康發(fā)展的若干意見10.22新政地方政府出手救市資本金比例下調(diào)物業(yè)稅開征研討二手房政策收緊清查閑置土地2007-12007-72008-72008-12009-12009-72010-72010-1國四條公積金政策收緊二套房再次收緊國十一條國十條利率上調(diào)9.29新政2007-2010年10月房地產(chǎn)政策變動(dòng)與房地產(chǎn)市場走勢實(shí)踐表明，平抑政策出臺(tái)于房地產(chǎn)發(fā)展的上升期，而扶持政策多出臺(tái)于房地產(chǎn)市場下跌周期與上升的起步期。由此也可說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場還處在一個(gè)上升周期中。 政策概況LOGO 景氣指數(shù)國房景氣指數(shù)的V型走勢昭示著房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇和活躍，隨著調(diào)控力度的加大，景氣指數(shù)開始新一輪下滑，

8、但仍處于景氣周期。2009年3月，國房景氣指數(shù)下降至十年歷史冰點(diǎn)94.74，房地產(chǎn)行業(yè)活躍度處歷史低潮。超預(yù)期的銷售拉動(dòng)國房景氣指數(shù)上揚(yáng)，最終形成V型反彈。LOGO2011年房地產(chǎn)整體形勢預(yù)判市場內(nèi)在規(guī)律中央政策考量開發(fā)商現(xiàn)金流通貨膨脹的預(yù)期房價(jià)繼續(xù)維持上漲趨勢，阻力凸顯成交量緩步下滑，但對(duì)房價(jià)仍有支撐市場亢奮，投資需求和改善需求占主導(dǎo)可能轉(zhuǎn)變，一線城市開始向二三線城市傳導(dǎo)，自住需求得到政策繼續(xù)扶持。政策風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)加大，變盤可能性存在 根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況及國家各項(xiàng)政策的綜合分析，房地產(chǎn)行業(yè)在一線城市已經(jīng)得到較為充分的發(fā)展，土地供應(yīng)量已經(jīng)明顯趨于萎縮，房產(chǎn)價(jià)格上升潛力不大，因此在今后一段時(shí)間內(nèi)

9、，將處于一個(gè)橫盤調(diào)整期。二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)尚未得到充分的發(fā)展，市場潛力還有較大上升空間，還有5-10年的穩(wěn)定發(fā)展上升期。趨勢研判LOGO發(fā)展發(fā)展階段階段市場市場表現(xiàn)表現(xiàn)經(jīng)營經(jīng)營模式模式贏利贏利模式模式標(biāo)志標(biāo)志節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)起步期起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期穩(wěn)步發(fā)展期各個(gè)居住區(qū)、交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營檔次、結(jié)構(gòu)經(jīng)營檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)模化商業(yè)形式演變規(guī)模化商業(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完市政配套正在完善，集中市場、善，集中市場、步行街出現(xiàn)步行街出現(xiàn)由街鋪、步

10、行街向集中商業(yè)發(fā)展，商業(yè)廣場出現(xiàn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅以商經(jīng)營或出租為主商鋪基本市場化，商鋪基本市場化，經(jīng)營和銷售同時(shí)存經(jīng)營和銷售同時(shí)存在在商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營業(yè)收入+租金收入營業(yè)收入營業(yè)收入+租金租金收入收入+銷售收入銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入濟(jì)源商業(yè)正由快速發(fā)展階段向結(jié)構(gòu)調(diào)整期演進(jìn)，經(jīng)營檔次、結(jié)構(gòu)即將發(fā)生轉(zhuǎn)變，商業(yè)市場飽和的原因是市場產(chǎn)業(yè)供應(yīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性問題，總體檔次低。商業(yè)研判LOGO PartPart2 2周邊周邊項(xiàng)目項(xiàng)目 戰(zhàn)局戰(zhàn)局 濟(jì)源濟(jì)源區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析LOGO 濟(jì)源建業(yè)濟(jì)源建業(yè)森林半

11、島項(xiàng)目總占地約森林半島項(xiàng)目總占地約142142畝，總畝，總建筑面積約建筑面積約1010萬余平方米，產(chǎn)品類型為多層洋房和萬余平方米，產(chǎn)品類型為多層洋房和疊加別墅，目前項(xiàng)目一、二期已經(jīng)交房入住，現(xiàn)房疊加別墅，目前項(xiàng)目一、二期已經(jīng)交房入住，現(xiàn)房實(shí)景呈現(xiàn)。實(shí)景呈現(xiàn)。 濟(jì)源建業(yè)濟(jì)源建業(yè)森林半島整個(gè)小區(qū)引入多層次立體森林半島整個(gè)小區(qū)引入多層次立體景觀系統(tǒng)，湖水、溪流、樹木、景石、疊泉相互依景觀系統(tǒng)，湖水、溪流、樹木、景石、疊泉相互依襯，水綠交融，襯，水綠交融，“8 8”字型環(huán)型景觀主干道與水岸徑字型環(huán)型景觀主干道與水岸徑道串聯(lián)為小區(qū)景觀軸線，營造出自然而又具有人文道串聯(lián)為小區(qū)景觀軸線，營造出自然而又具有人

12、文關(guān)懷的生活氛圍。小區(qū)建筑分布錯(cuò)落有致，立面色關(guān)懷的生活氛圍。小區(qū)建筑分布錯(cuò)落有致，立面色彩樸質(zhì)自然、經(jīng)典永恒。濟(jì)源建業(yè)彩樸質(zhì)自然、經(jīng)典永恒。濟(jì)源建業(yè)森林半島以森林半島以“尊貴、和諧、健康、成長、開放尊貴、和諧、健康、成長、開放”的生活理念為的生活理念為濟(jì)源人民打造出了標(biāo)志性的建筑精品。濟(jì)源人民打造出了標(biāo)志性的建筑精品。周邊項(xiàng)目LOGO陽光花苑多層五樓以下基本售完；起價(jià)為2380；2F與4F一樣；3F為2480；5F為2080；6F為2180；高層為兩棟11層小高層，其中一棟已經(jīng)主體封頂；均價(jià)為2580；頂層加閣樓為3078；差價(jià)為每層50元；配套房為3300元；車庫為3700元；地面車庫：4

13、200元/平，配套房3600元/平；地下車庫3800元/平；周邊項(xiàng)目LOGO星湖灣星湖灣 基本數(shù)據(jù)物業(yè)位置：濟(jì)源北海大道與建業(yè)基本數(shù)據(jù)物業(yè)位置：濟(jì)源北海大道與建業(yè)森林半島西側(cè)森林半島西側(cè)開發(fā)商：濟(jì)源市北街瀚興置業(yè)有限公司開發(fā)商：濟(jì)源市北街瀚興置業(yè)有限公司公司電話：公司電話： 6296888 62969996296888 6296999物業(yè)類型：多層及高層為主，其中兩棟多物業(yè)類型：多層及高層為主，其中兩棟多層為電梯洋房總棟數(shù)：層為電梯洋房總棟數(shù)： 1111棟棟交房時(shí)間：交房時(shí)間： 三年后住三年后住廣告語：有一種驕傲，叫星湖灣廣告語：有一種驕傲，叫星湖灣主賣點(diǎn)：主賣點(diǎn)： 雙氣電梯洋房，人文生態(tài)公園

14、雙氣電梯洋房，人文生態(tài)公園代代理公司：鄭州尚正行地產(chǎn)代理理公司：鄭州尚正行地產(chǎn)代理戶型面積：戶型面積： 復(fù)式、三室、兩室，復(fù)式、三室、兩室，91-24391-243均價(jià)：暫時(shí)未定出均價(jià)：暫時(shí)未定出周邊項(xiàng)目LOGO PartPart3 3市場市場調(diào)查調(diào)查 本體本體 項(xiàng)目分析及價(jià)值提煉項(xiàng)目分析及價(jià)值提煉LOGO從產(chǎn)品形態(tài)的銷售情況來看，從產(chǎn)品形態(tài)的銷售情況來看，多層優(yōu)于小高層，高層還有待市場慢慢接受；小高層 受地段影響較大，往往越靠近鬧市區(qū)其接受程度更好一些。從戶型面積的銷售情況來看，從戶型面積的銷售情況來看，120以下面積銷售基本不成問題，其中80-110面積銷售 從供銷總量以及供銷比總體來說銷

15、售形勢表現(xiàn)最好；大面積戶型銷售形勢有一定區(qū)域 性的不同，往往越靠近市中心，其銷售形勢則會(huì)越加好，其中140以上面積去化最為困 難，供銷比達(dá)到1.96：1。從戶型格局來看，從戶型格局來看，基本還是以平層為主，客戶較易接受，飄窗、凸窗、陽光室、多 陽臺(tái)、全亮間設(shè)計(jì)均受到歡迎。從商鋪來說，從商鋪來說，整體市場不是很好。除了周邊有比較好的商業(yè)氛圍外，其他地段的店 鋪去化比較困難，也主要以小面積店鋪去化為主。市場調(diào)查分析LOGO項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（優(yōu)勢（Strength）劣勢劣勢(Weakness) 環(huán)境優(yōu)勢：兩面沿河，營造可貴親水環(huán)境。區(qū)位優(yōu)勢：周邊教育資源豐富，學(xué)校、醫(yī)院、公園一應(yīng)俱全。地塊周圍沒

16、有高層建筑物，視野開闊。位于城區(qū)邊緣，居住形象一般。社區(qū)里面將有一部分安置房，對(duì)塑造高檔社區(qū)有一定的影響項(xiàng)目周邊目前缺乏高檔次的商業(yè)配套設(shè)施 。機(jī)遇（機(jī)遇（Opportunity）威脅（威脅（Threats）濟(jì)源政府大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，未來去化有保障。本案所處區(qū)域?qū)儆跐?jì)源住宅集中開發(fā)區(qū)域之一，建業(yè)森林半島已經(jīng)逐漸成熟，為項(xiàng)目的銷售帶來一定的帶動(dòng)性。市場年消化量有限，項(xiàng)目規(guī)模大，如何提高銷售進(jìn)度？國家各種強(qiáng)壓政策下，項(xiàng)目如何在保證開發(fā)商最大利益的情況下，快速銷售回籠資金。 LOGO職業(yè)劃分：職業(yè)劃分：客戶定位客戶定位區(qū)域劃分：區(qū)域劃分：來自市區(qū)的消費(fèi)者來自市區(qū)的消費(fèi)者新區(qū)工作的人員新區(qū)工作的人員

17、各個(gè)交鄉(xiāng)（濟(jì)源）的客戶各個(gè)交鄉(xiāng)（濟(jì)源）的客戶外地市人員外地市人員行政單位人士；行政單位人士；高收入企業(yè)（移動(dòng)、聯(lián)通公司、高收入企業(yè)（移動(dòng)、聯(lián)通公司、各銀行、電力等能源部分）人員；各銀行、電力等能源部分）人員；灰色收入者；灰色收入者；科技含量高的企業(yè)分支機(jī)構(gòu)等；科技含量高的企業(yè)分支機(jī)構(gòu)等；學(xué)校教職工學(xué)校教職工其他人員其他人員目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群調(diào)查調(diào)查LOGO目標(biāo)客戶群調(diào)查目標(biāo)客戶群調(diào)查針對(duì)不同年齡結(jié)構(gòu)的消費(fèi)心理與特點(diǎn)，我們將做出相應(yīng)的廣告策略。針對(duì)不同年齡結(jié)構(gòu)的消費(fèi)心理與特點(diǎn)，我們將做出相應(yīng)的廣告策略。 客戶細(xì)分：客戶細(xì)分：1 1、年齡構(gòu)成、年齡構(gòu)成目標(biāo)客戶年齡段：目標(biāo)客戶年齡段：252545

18、45歲之間人士歲之間人士主力戶型在主力戶型在120120140140平米的戶型。平米的戶型。根據(jù)年齡結(jié)構(gòu)，將購買層細(xì)分為根據(jù)年齡結(jié)構(gòu)，將購買層細(xì)分為95-14095-140平米平米/ /戶目標(biāo)客戶年齡層次為戶目標(biāo)客戶年齡層次為25-3525-35歲人士歲人士120-140120-140平米平米/ /戶目標(biāo)客戶年齡層次為戶目標(biāo)客戶年齡層次為30-4030-40歲人士歲人士160-260160-260平米平米/ /戶目標(biāo)客戶年齡層次為戶目標(biāo)客戶年齡層次為35-5535-55歲人士歲人士LOGO第二目標(biāo)群第二目標(biāo)群有投資買家分析有投資買家分析他們一般不受地域限制，看重項(xiàng)目地段、環(huán)境、配套設(shè)施，看重所

19、屬地塊的行政規(guī)劃對(duì)土地價(jià)值的提升力他們一般不受地域限制，看重項(xiàng)目地段、環(huán)境、配套設(shè)施，看重所屬地塊的行政規(guī)劃對(duì)土地價(jià)值的提升力度。度。樓盤在功能之外的區(qū)位附加價(jià)值，是他們進(jìn)行購買擇決的砝碼。樓盤在功能之外的區(qū)位附加價(jià)值，是他們進(jìn)行購買擇決的砝碼。我們前期推廣如能我們前期推廣如能“造勢造勢”成功，將吸引眾多此類消費(fèi)者前來投資。成功，將吸引眾多此類消費(fèi)者前來投資。此類買家占項(xiàng)目銷售比例的此類買家占項(xiàng)目銷售比例的25%-35%25%-35%左右，戶型選擇一般在左右，戶型選擇一般在120-260120-260平米平米/ /戶。戶。 第三目標(biāo)群第三目標(biāo)群老城分流客戶老城分流客戶這類客戶群體對(duì)居住老城區(qū)不

20、滿意這類客戶群體對(duì)居住老城區(qū)不滿意，他們有著經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購房的經(jīng)驗(yàn)，他們一般注重工作環(huán)境與品質(zhì)，講他們有著經(jīng)濟(jì)實(shí)力和購房的經(jīng)驗(yàn)，他們一般注重工作環(huán)境與品質(zhì)，講究究商務(wù)配套設(shè)施上的便捷性、整體感。但是，他們在物業(yè)管理、商務(wù)配套的服務(wù)態(tài)度上、在區(qū)域各個(gè)項(xiàng)目選商務(wù)配套設(shè)施上的便捷性、整體感。但是，他們在物業(yè)管理、商務(wù)配套的服務(wù)態(tài)度上、在區(qū)域各個(gè)項(xiàng)目選擇擇上更為苛刻。上更為苛刻。我們相應(yīng)的在廣告推廣上適當(dāng)將物業(yè)管理與服務(wù)細(xì)節(jié)做為一個(gè)側(cè)重點(diǎn)來推廣。我們相應(yīng)的在廣告推廣上適當(dāng)將物業(yè)管理與服務(wù)細(xì)節(jié)做為一個(gè)側(cè)重點(diǎn)來推廣。此類買家占項(xiàng)目銷售比例的此類買家占項(xiàng)目銷售比例的20%-30%左右，戶型一般選擇在左右，戶型

21、一般選擇在140平米平米260平米。平米。 2 2、客戶構(gòu)成、客戶構(gòu)成 第一目標(biāo)群第一目標(biāo)群自用居住買家分析自用居住買家分析 他們?yōu)槭状沃脴I(yè)者，他們工作在新區(qū)，文化程度相對(duì)較高，他們較大部分為年輕人，他們強(qiáng)勁的拼搏精神；他們?yōu)槭状沃脴I(yè)者，他們工作在新區(qū)，文化程度相對(duì)較高，他們較大部分為年輕人，他們強(qiáng)勁的拼搏精神； 此類買家占項(xiàng)目銷售比例的此類買家占項(xiàng)目銷售比例的30%-40%30%-40%左右，戶型選擇一般在左右，戶型選擇一般在90-14090-140平米平米/ /戶。戶。 目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群調(diào)查調(diào)查LOGO項(xiàng)目存在的核心問題項(xiàng)目存在的核心問題NO1：市場年消化量有限，項(xiàng)目規(guī)模大，如何提高銷

22、售進(jìn)度？項(xiàng)目面臨的問題：按照現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)的銷售經(jīng)驗(yàn)，縣級(jí)市域城市的年均消化量一般在20萬左右，而濟(jì)源這樣人口規(guī)模小的城市，年均消化量則在10-20萬，單項(xiàng)目的年最大消化量一般在在6-10萬，項(xiàng)目300畝的體量，則項(xiàng)目至少要有5年的消化期。顯然，這樣的銷售速度，難以滿足我們開發(fā)商的預(yù)期。那么，我們?nèi)绾螌⑿枰?年才能完全消化的龐大體量在1-2年的時(shí)間內(nèi)開發(fā)完畢？即我們?nèi)绾翁岣咪N售進(jìn)度？LOGO項(xiàng)目存在的核心問題項(xiàng)目存在的核心問題NO2：項(xiàng)目規(guī)模大，而濟(jì)源市城市規(guī)模小，人口有限，如何搶占市場份額，快速銷售？年平均增長率為0.76%濟(jì)源總?cè)丝?8.25萬人15至64歲占76.24%0至14歲占17.20

23、%項(xiàng)目300畝，規(guī)劃住宅部分人口7582人，商業(yè)部分人口約3-4萬人年均入駐人口2000人以1/60每60人就有1個(gè)人是項(xiàng)目業(yè)主1/20每20人就有1個(gè)人是項(xiàng)目業(yè)主1/6每新增6人就有1個(gè)人是項(xiàng)目業(yè)主1/4每新增4人就有1個(gè)人是項(xiàng)目業(yè)主LOGONO3：如何在不斷的競爭環(huán)境中，立于不敗之地？任何項(xiàng)目的SWOT分析，都是動(dòng)態(tài)的！任何項(xiàng)目的優(yōu)劣勢，都是可以轉(zhuǎn)化的！立于不敗之地的關(guān)鍵就在于，如何轉(zhuǎn)化劣勢，找到項(xiàng)目真正的最大市場競爭力！原有劣勢轉(zhuǎn)化為更大優(yōu)勢原有優(yōu)勢最大化絕對(duì)區(qū)隔及勝勢最終結(jié)果亮劍濟(jì)源市場，強(qiáng)勢脫穎而出LOGO 充分發(fā)揮優(yōu)勢，揚(yáng)長避短深入細(xì)致作好營銷工作。并針對(duì)充分發(fā)揮優(yōu)勢，揚(yáng)長避短深入

24、細(xì)致作好營銷工作。并針對(duì)“問問題點(diǎn)題點(diǎn)”采取相應(yīng)對(duì)策。采取相應(yīng)對(duì)策。在實(shí)際操作過程中提出具體對(duì)策如下：在實(shí)際操作過程中提出具體對(duì)策如下：跳出周邊項(xiàng)目國際化、豪宅、尊貴體驗(yàn)等推廣訴求，突出自然跳出周邊項(xiàng)目國際化、豪宅、尊貴體驗(yàn)等推廣訴求，突出自然的、有內(nèi)涵的現(xiàn)代親水生活；的、有內(nèi)涵的現(xiàn)代親水生活；塑造高品質(zhì)、高性價(jià)比市場形象；塑造高品質(zhì)、高性價(jià)比市場形象；先樹形象，后做推廣，公司品牌、項(xiàng)目品牌借勢互動(dòng)先樹形象，后做推廣，公司品牌、項(xiàng)目品牌借勢互動(dòng)；區(qū)域借勢，炒作區(qū)域熱點(diǎn)。區(qū)域借勢，炒作區(qū)域熱點(diǎn)。 總結(jié)語總結(jié)語LOGO PartPart4 4項(xiàng)目項(xiàng)目定位定位 中篇：中篇：尋策尋策 項(xiàng)目項(xiàng)目地位地位

25、 LOGO思考原則思考原則跳出常規(guī)思維，跳出常規(guī)思維，跳出已有市場看市場。跳出已有市場看市場。LOGO深度洞察深度洞察發(fā)現(xiàn)區(qū)域空白，開辟全新市場發(fā)現(xiàn)區(qū)域空白，開辟全新市場創(chuàng)造少競爭甚至無競爭的局勢創(chuàng)造少競爭甚至無競爭的局勢LOGO宜興城市發(fā)展與人居關(guān)系再反思宜興城市發(fā)展與人居關(guān)系再反思一個(gè)快速國際化的城市，一個(gè)快速國際化的城市，需要怎樣與時(shí)俱進(jìn)的人居標(biāo)桿？需要怎樣與時(shí)俱進(jìn)的人居標(biāo)桿？在大城市的發(fā)展歷程中，已充分印證了人居總跟隨城市發(fā)展快速反應(yīng)的過程。從自發(fā)性建筑到規(guī)劃性建筑，從一般性住宅到中高檔住宅，從中高檔住宅到城市中央的國際公寓，又到PENTHOUSE/復(fù)式城市中央豪宅等等百花齊放的局面，

26、與時(shí)俱進(jìn)的人居，已不僅僅是產(chǎn)品模式的變更，更是國際性觀念的變革與前行。LOGO宜興城市發(fā)展與人居關(guān)系再反思宜興城市發(fā)展與人居關(guān)系再反思一個(gè)未來新城中央的價(jià)值巔峰區(qū)域，一個(gè)未來新城中央的價(jià)值巔峰區(qū)域，需要怎樣的標(biāo)識(shí)性建筑來表征地位？需要怎樣的標(biāo)識(shí)性建筑來表征地位？正如廣州珠江新城有譽(yù)峰、凱旋新世界等豪宅典范，上海有湯臣一品、金茂濱江等標(biāo)桿性建筑，濟(jì)源新城中心，在城市化、繁華化的趨勢中，也勢必要求有足以代表城市發(fā)展的新標(biāo)桿建筑。LOGO宜興城市發(fā)展與人居關(guān)系再反思宜興城市發(fā)展與人居關(guān)系再反思一個(gè)萬眾矚目的熱門區(qū)域，需要怎樣的一個(gè)萬眾矚目的熱門區(qū)域，需要怎樣的嶄新形態(tài)來改寫固有市場現(xiàn)狀？嶄新形態(tài)來改

27、寫固有市場現(xiàn)狀？ 正如很多地產(chǎn)市場所呈現(xiàn)的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)追隨已經(jīng)不能成為區(qū)隔市場的利器，那么創(chuàng)新的生活形態(tài)，才真正得以使項(xiàng)目脫穎而出。不必懷有市場能否接受的疑慮，而更應(yīng)著眼于如何改變一個(gè)市場、如何成就一個(gè)標(biāo)桿。LOGO 美國凱里森建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所主創(chuàng)設(shè)計(jì)師羅斯羅夫表示，“過去那種囊括電梯公寓、花園洋房、聯(lián)排和獨(dú)棟別墅的復(fù)合型純住宅開發(fā)模式已經(jīng)過時(shí)了，而以住宅、商業(yè)、辦公、購物為主題的復(fù)合型大盤開發(fā)模式，因其城市配套功能打造的一站式生活目的地，解決過去傳統(tǒng)大盤只修房子沒有生活的困局，足以引發(fā)大盤開發(fā)模式的二次革命。” LOGO在國際化、城市化、繁華化的不可阻擋的城市趨勢下，必然呼喚新觀念、新形態(tài)、新生活

28、！必然呼喚“城市綜合體”的出現(xiàn)！大勢洞察深度結(jié)論大勢洞察深度結(jié)論LOGO濟(jì)源缺乏能代表國際化的人居標(biāo)桿！更缺乏將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。！這，就是市場空白，也就是項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。LOGO能填補(bǔ)這種市場空白的產(chǎn)品形態(tài)，必然是能填補(bǔ)這種市場空白的產(chǎn)品形態(tài)，必然是城市綜合體最能代表著城市化、都市化、繁華化的新形態(tài)；生活之上，流淌著濃郁的時(shí)尚、精英、國際氣息；與全球高端居住同步，具有國際化視野；一眼看去，就已卓爾不群；與普通住宅有著明顯不同的氣質(zhì)表征。

29、LOGO城市綜合體城市綜合體 城市綜合體向來都是區(qū)域價(jià)值提升的最有力推手，它不僅能為區(qū)域平添一個(gè)坐城市綜合體向來都是區(qū)域價(jià)值提升的最有力推手，它不僅能為區(qū)域平添一個(gè)坐標(biāo)式的建筑，更標(biāo)志著區(qū)域的全面提升。標(biāo)式的建筑，更標(biāo)志著區(qū)域的全面提升。LOGO結(jié)論本案300畝土地面積和區(qū)位價(jià)值，具備了成為城市綜合體的先決條件LOGO 濟(jì)源首席城市綜合體濟(jì)源首席城市綜合體 區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值形象價(jià)值產(chǎn)品種類價(jià)值形象價(jià)值產(chǎn)品種類價(jià)值項(xiàng)目初步定位項(xiàng)目初步定位LOGO PartPart5 5項(xiàng)目項(xiàng)目建議建議 下篇：下篇：謀攻謀攻 項(xiàng)目建議項(xiàng)目建議 LOGO項(xiàng)目案名建議項(xiàng)目案名建議項(xiàng)目命名原理 命名 SOI CKT 要

30、素可為樓盤名稱命名提供科學(xué)、較為全面的思路。 合適 指商品名稱對(duì)產(chǎn)品的功能、特征、優(yōu)點(diǎn)的描述是否恰如其份。 獨(dú)創(chuàng)性 商品名稱是否與眾不同，獨(dú)一無二，是否與其他牌名相仿或容易混淆。 同一性 商品名稱是否易記，是否有回憶價(jià)值。 創(chuàng)造力 商品名稱是否能吸引人，有韻律，或有文字游戲等成分 能動(dòng)價(jià)值 商品名稱是否能引導(dǎo)人進(jìn)行聯(lián)想。 發(fā)展力 商品名稱是否對(duì)準(zhǔn)備開發(fā)的市場能提供合適的基調(diào)，給目標(biāo)中的消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)好印象。 案名的風(fēng)格可以多種多樣，或言近旨遠(yuǎn)，或畫龍點(diǎn)睛，或寓意豐富，或別具一格，但樓盤命名六要素具有普遍適用性。 一個(gè)好的案名是一個(gè)樓盤縮景觀 ；一連串好的案名，構(gòu)成了企業(yè)樓盤開發(fā)文化履痕。LOG

31、O案名建議案名建議項(xiàng)目案名建議項(xiàng)目案名建議銀基萬象城萬象，漢語詞語。釋義為宇宙間一切事物或景象。城 ，本義：圍繞都市的高墻。城,所以盛民也。說文。寓意：國際化的視野與胸襟、“四海一家”的生活觀，自此傳承和發(fā)揚(yáng)。LOGO案名建議案名建議項(xiàng)目案名建議項(xiàng)目案名建議銀基時(shí)代國際中心時(shí)代，指歷史上以經(jīng)濟(jì)、政治、文化等狀況為依據(jù)而劃分的某個(gè)時(shí)期；國際，是一個(gè)非常常見的政治用語。它的直接的意思是“國家之間的”；中心，是指集中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，從而將居民的消費(fèi)生活半徑縮小到住宅小區(qū)周邊的綜合體。LOGO案名建議案名建議項(xiàng)目案名建議項(xiàng)目案名建議

32、一般而言，人口較稠密的地區(qū)稱為城市，一般包括了住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)并且具備行政管轄功能。城市的行政管轄功能可能涉及較其本身更廣泛的區(qū)域，其中有居民區(qū)、街道、醫(yī)院、學(xué)校、寫字樓、商業(yè)賣場、廣場、公園等公共設(shè)施。經(jīng)典 ，指具有典范性、權(quán)威性的著作。 銀基城市經(jīng)典LOGO案名建議案名建議項(xiàng)目案名建議項(xiàng)目案名建議第五大道 美國第五大道.HOPSCA（豪布斯卡）一站式復(fù)合生活體系，居住、酒店商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值使它具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價(jià)值。所以用第五大道做為

33、案名符合本案作為城市綜合體的特征，便于項(xiàng)目多種物業(yè)的整體統(tǒng)領(lǐng)；其次位于城市的核心位置，所以區(qū)域、地段應(yīng)該是統(tǒng)領(lǐng)一個(gè)城市綜合體的主線。第五大道體現(xiàn)了本案區(qū)位優(yōu)越，交通方便的特點(diǎn)，符合街區(qū)性格。再次第五大道標(biāo)新立異，便于傳播，便于和其他項(xiàng)目分開。形象定位:城市活力空間，國際生活藍(lán)本功能定位:倡導(dǎo)完整生活圈，打造城市新名片LOGO案名建議案名建議項(xiàng)目案名建議項(xiàng)目案名建議第五大道 美國第五大道.HOPSCA（豪布斯卡）一站式復(fù)合生活體系，居住、酒店商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值使它具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)的有效聯(lián)系，成為城市

34、功能混合使用中心，延展了城市的空間價(jià)值。所以用第五大道做為案名符合本案作為城市綜合體的特征，便于項(xiàng)目多種物業(yè)的整體統(tǒng)領(lǐng)；其次位于城市的核心位置，所以區(qū)域、地段應(yīng)該是統(tǒng)領(lǐng)一個(gè)城市綜合體的主線。第五大道體現(xiàn)了本案區(qū)位優(yōu)越，交通方便的特點(diǎn)，符合街區(qū)性格。再次第五大道標(biāo)新立異，便于傳播，便于和其他項(xiàng)目分開。LOGO項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃建議配套產(chǎn)品拉升區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)物 酒店休閑輻射全濟(jì)源的潛力型商業(yè)一類商業(yè)沿街底商輻射周邊居民的配套型商業(yè)二類商業(yè)提升濟(jì)源的整體辦公水平公寓寫字樓住宅產(chǎn)品高性價(jià)比多層拉升人氣電梯洋房提升生活品質(zhì)退臺(tái)洋房提升文化內(nèi)涵舒適小高層遠(yuǎn)見未來第一階段第二階段第三階段第四階段LOGO

35、星級(jí)酒店 6層多層（長期市場考驗(yàn)）主流業(yè)態(tài)濟(jì)源商業(yè)升級(jí)（掀起城市新一輪投資熱潮） 多層花園洋房（過渡產(chǎn)品）11層小高層（順應(yīng)城市的發(fā)展） 7層電梯房（提升產(chǎn)品形象）寫字樓、酒店（豐富城市格局，帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展）升級(jí)業(yè)態(tài)高檔業(yè)態(tài)發(fā)展業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)補(bǔ)充業(yè)態(tài)項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃建議LOGO商貿(mào)區(qū)居住區(qū)購物廣場酒店濟(jì)源市首席大型城市綜合體住宅+商業(yè)購物廣場+酒店+公寓寫字樓獨(dú)一無二的地段無與倫比的規(guī)模史無前例的配套精雕細(xì)琢的產(chǎn)品項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目規(guī)劃建議LOGO項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議住宅部分住宅部分位置、景觀最好的地方增加花園洋房、電梯洋房位置、景觀最好的地方增加花園洋房、電梯洋房花園洋房：多層，花

36、園洋房：多層，退臺(tái)、入戶花園等產(chǎn)品贈(zèng)送方式，增加了戶型居住功能，能夠?qū)哟胃胸S富，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)。電梯洋房：電梯洋房：小高層，提升4層以下價(jià)格，降低4層以下的銷售難度，從而提高項(xiàng)目價(jià)值，增加項(xiàng)目的居住品質(zhì)。（普通小高層4層以下銷售價(jià)格較低、銷售難度較大）LOGO花園洋房：立面豐富，品質(zhì)感強(qiáng)，居住舒適度高花園洋房適合低密度建筑，與多層相比，建安成本增加體現(xiàn)在立面上，增加約100元左右/，立面形象大幅提升。且從市場銷售情況看，花園洋房售價(jià)卻有較大幅度的提升，提升項(xiàng)目品質(zhì)感，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。但花園洋房對(duì)景觀的要求較高，建議在中心景觀區(qū)建部分花園洋房。花園洋房立面特點(diǎn)p退臺(tái)設(shè)計(jì)：逐層退臺(tái)，形成多層

37、次疊加景觀效果，可以增加建筑立面的層次變化。p豐富立面構(gòu)圖：1層花園、2層、3層、頂層借退臺(tái)形式為戶型增加賣點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)戶型增值。p頂層特色設(shè)計(jì)：頂層可不做復(fù)式設(shè)計(jì)，小面積，減少銷售的壓力。項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議LOGO項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議LOGO項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議小高層電梯洋房：減小4層以下銷售抗性，提升項(xiàng)目居住品質(zhì)和居住舒適度與多層相比，建安成本僅僅多了12部電梯的費(fèi)用（約15萬元），即每戶增加不到1萬元，每平米增加100-150元/，但配置電梯后使生活品質(zhì)和居住形象大幅提高，使居住舒適性能大幅提升，同時(shí)電梯的增加提升了四層以上住宅的售價(jià)，從而可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品

38、的增值。LOGO項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議居住休閑服務(wù)綜合區(qū)：涵蓋住宅、星級(jí)酒店、快捷酒店、商務(wù)休閑中心等產(chǎn)品業(yè)態(tài)規(guī)劃建議：大酒店：濟(jì)源最高檔星級(jí)酒店，星級(jí)酒店裝修及管理模式；快捷酒店：引進(jìn)中州或錦江之星等品牌快捷酒店，作為星級(jí)酒店的補(bǔ)充；休閑商務(wù)中心：可作為洗浴餐飲會(huì)所，一二層大型餐飲，三層及以上洗浴會(huì)所。綜合區(qū)綜合區(qū)體量體量不宜過大不宜過大LOGO項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格中式建筑追求人與環(huán)境的和諧共生，主張“天人合一，渾然一體”，講究環(huán)境的平和、建筑的含蓄，追求居住環(huán)境的穩(wěn)定、安全和歸屬感。現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格保留了中式住宅的神韻和精髓，又進(jìn)行了必要的演化和抽象化

39、，加入了現(xiàn)代元素，提高了建筑的舒適度。LOGO項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議建議建筑效果圖建筑風(fēng)格創(chuàng)新LOGO項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議LOGO項(xiàng)目建筑建議項(xiàng)目建筑建議電梯洋房建議建筑效果圖LOGO項(xiàng)目景觀建議項(xiàng)目景觀建議景觀設(shè)計(jì)上保證建筑與景觀的和諧統(tǒng)一，與中式建筑風(fēng)格匹配；按照項(xiàng)目建筑風(fēng)格以及項(xiàng)目形象定位，建議項(xiàng)目打造中式皇家園林景觀，通過小區(qū)景觀“亭臺(tái)樓閣”等中式山水園林景觀的塑造，以及亭、竹、墻、小品等文化符號(hào)的應(yīng)用，與現(xiàn)代中式建筑做到和諧統(tǒng)一，通過景觀的精細(xì)化提升景觀品質(zhì)感，通過休閑空間、運(yùn)動(dòng)設(shè)施體現(xiàn)景觀的人性化。中式皇家園林景觀LOGO亭子是蓋在路旁或花園里供人休息用的建筑

40、物，面積較小，大多只有頂，沒有墻，亭是中國古代文化的一種語言符號(hào)，在開封運(yùn)用更為廣泛，如龍亭等，亭子的應(yīng)用不僅能夠?qū)崿F(xiàn)景觀與建筑的和諧統(tǒng)一，交相呼應(yīng)，更為業(yè)主提供了休閑小憩的場所。項(xiàng)目景觀建議項(xiàng)目景觀建議LOGO項(xiàng)目景觀建議項(xiàng)目景觀建議LOGO項(xiàng)目景觀建議項(xiàng)目景觀建議LOGO主題購物公園情趣體驗(yàn)、節(jié)點(diǎn)小廣場主題購物公園情趣體驗(yàn)、節(jié)點(diǎn)小廣場項(xiàng)目景觀建議項(xiàng)目景觀建議LOGO兒童娛樂場兒童娛樂場 / 廣場噴泉廣場噴泉 / 小區(qū)溪流潺潺小區(qū)溪流潺潺項(xiàng)目景觀建議項(xiàng)目景觀建議LOGO1、戶型要求：設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)市場對(duì)戶型的需求情況， 以中小戶型為主， 面積控制在80-120平方米之間，戶型布局上以兩房兩廳、精致三房為主。2、建議廚房、餐廳為亮間，部分戶型配置服務(wù)陽臺(tái)。3、建議衛(wèi)生間全亮間設(shè)計(jì)，可以更好的通風(fēng)采光，衛(wèi)生間窗局部也可考慮凸 窗設(shè)計(jì)，部分戶型衛(wèi)生間建議干濕分離。項(xiàng)目戶型建議項(xiàng)目戶型建議LOGO項(xiàng)目戶型建議戶型面積研究戶型面積研究三房主力戶型 120140平米左右 25四房輔助戶型 150180平米左右 15兩房輔助戶型 80120平米 左右 50復(fù)式空中別墅 200平米左右 10 LOGOu引入室外景觀p多陽臺(tái)設(shè)計(jì)(觀景陽臺(tái)+工作陽臺(tái))p頂層退臺(tái)p入戶花園u豐富室內(nèi)空間p多功能房設(shè)計(jì)u贈(zèng)送