1、第4章酒店投資項目的投資與收益估算 內容提綱第一節第一節 酒店投資項目的投資估算酒店投資項目的投資估算 第二節第二節 酒店投資項目的收益估算酒店投資項目的收益估算 一、項目投資估算的定義1.投資項目的投資估算是在給定的項目建設規模、產品方案和工程技術方案的基礎上，對項目建設所需費用（項目投入總資金）的估算。2.項目投入總資金包括建設投資、建設期利息和流動資金。建設投資由工程費用（建筑工程費、設備購置費、安裝工程費）、工程建設其他費用和預備費（基本預備費和漲價預備費）組成。3.按照費用歸集形式，建設投資可按概算法或形成資產法分類。建設投資的估算方法包括簡單估算法和投資分類估算法。 二、項目投資的

2、投資構成 建設項目總投資組成可研階段費用組成初設階段建設項目估算總投資建設投資固定資產費用建筑工程費第一部分工程費用建設項目概算總投資設備購置費安裝工程費固定資產其他費用建設管理費第二部分工程建設其他費用可行性研究費研究試驗費勘察設計費環境影響評價費勞動安全衛生評價費場地準備及臨時設施費引進技術和引進設備其他費工程保險費聯合試運轉費特殊設備安全監督檢驗費市政公用設施建設及綠化費無形資產費用建設用地費專利及專有技術使用費其他資產費用遞延資產生產準備及開辦費預備費基本預備費第三部分預備費價差預備費建設期利息第四部分專項費用流動資金(項目報批總投資和概算總投資中只列鋪底流動資金)固定資產投資方向調節

3、稅(暫停征收)資料來源：中國建設工程造價管理協會，建設項目總投資組成及其他費用規定(送審稿)，2003.12（1）固定投資 n固定投資是指形成酒店固定資產、無形資產和遞延資產的投資。n固定資產是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與經營活動有關的設備、工具、器具等。這些資產的建造或購置過程中所發生的全部費用都構成固定資產投資。如投資者以現有固定資產作為投入品，則按評估確認或合同約定價作為投資額；對于以融資租賃方式投入的設備等固定資產，則以租賃合同確定價加上相關運輸費、保險費和安裝調試費等作為投資額。n無形資產投資是指投資者以土地使用權、專利權、商標權以及非專利技術和商

4、譽等形式注入的投資。n遞延資產投資是指不能全部計入當期損益，應當在以后年度內分期攤銷的各項費用，包括開辦費、租入固定資產的改良支出以及攤銷期限在一年以上的長期待攤費用等。開辦費是企業在項目籌建期間實際發生的各項費用，包括人員工資、差旅費、辦公費、培訓費、印刷費、注冊登記費、調研費、法律咨詢費及其他開辦費等。但在籌建期間為取得流動資產、無形資產或購進固定資產所發生的費用不作開辦費。 （2）流動資金投資 n在項目建設期間，流動資金投資是指項目鋪底流動資金。對于酒店企業而言，鋪底流動資金是酒店建成初期，為保證酒店進行試運轉所必需的流動資金（以支付人工、購貨、水、電、電話、膳食等開支），一般按酒店建成

5、后正常運營所需全部流動資金的30%計算。根據商業銀行的規定，新上項目或更新改造項目的投資者必須擁有30%的自有流動資金，其余部分可申請貸款。n從酒店財務管理的角度，流動資金是指為維持酒店運營所占用的全部周轉資金，在數量上等于流動資產與流動負債之間的差額。流動資產包括各種必要的現金、存款、應收賬款、預付賬款和存貨。流動負債主要是指應付賬款。 n這里所說的流動資產是指為維持一定規模經營活動所需的最低周轉資金和存貨，流動負債只含正常經營情況下平均的應付賬款（不含短期借款）。 （3）自有資金和負債資金 n自有資金是指投資者因項目投資而繳付的出資額，包括資本金（即注冊資金）和資本溢價。n負債資金是指投資

6、者因項目投資而發生的借款，又可分為長期負債（包括長期借款、長期債券發行收入和融資租賃所引起的長期應付款）和流動負債（這里主要指短期借款）。n如果聯系起來看，在酒店投資項目的投資投入階段，項目的資金來源、投資的構成與投資所形成的資產三者之間存在如圖所示的關系。 （4）項目資金來源、投資構成與投資形成資產關系資金的來源資金的來源投資的構成投資的構成形成的資產形成的資產自有資金自有資金資本金資本溢價負債資金負債資金長期負債流動負債固定投資固定投資固定資產投資無形資產投資流動資金流動資金籌建期間長期負債利息遞延資產投資固定資產固定資產無形資產無形資產遞延資產遞延資產流動資產流動資產三、固定資產投資：構

7、成及其估算方法n建筑工程費與安裝工程費：建筑工程費與安裝工程費合稱建筑安裝工程造價。按照設計的深度，其投資可分估算、概算和預算造價。建筑安裝工程造價估算的內容包括直接費、間接費和利潤與稅收。n設備購置費：設備購置費為設備原價與設備運雜費之和。進口設備的購置費還應包括設備到岸價、外貿手續費、關稅、增值稅和國內運費。如果設備價是按離岸價計算的，則還應加上國外運輸費和保險費。n進口設備和貨物的增值稅可按下式估算： 增值稅額 =（進口貨物完稅價格+關稅+消費稅）增值稅率1、固定資產投資的分解工程費用固定資產投資固定資產投資其他費用預備費用基本預備費漲價預備費建筑工程費設備購置費安裝工程費三、固定資產投

8、資：構成及其估算方法2、固定資產投資的的估算方法：生產能力指數法 n生產能力指數法又稱指數估算法，是指根據已建成的、性質類似的酒店投資建設項目的投資額和生產經營能力與擬投資新建酒店項目的生產能力估算擬建項目的投資額的方法。n其原理是，項目投資額與項目生產經營能力相關。一般來說，生產經營能力增加1倍，則所需投資額也往往會增加，但這個增加比例不會超過1倍。根據這一原理，可構造如下估算公式：Ic = Ir（Dc / Dr）n 式中，Ic、Ir分別為擬建和已建酒店項目的投資額； Dc、Dr分別為擬建和已建酒店項目的生產經營能力； n為生產能力指數（0n1）； 為新老項目建設間隔期內定額、單價、費用變更

9、等綜合 調整系數。計算案例例4.1:已知一家中等規模酒吧的投資額為8萬元，某公司也想投資興建類似規模的酒吧，工程建設條件類似，試估算擬建酒吧的投資額（生產能力指數n=1，=1.2)。 解：因規模類似，故Dc/Dr =1根據公式，則有：Ic = Ir（Dc / Dr）n=811.2=9.6（萬元）四、固定資產投資的分項估算1、建筑工程與安裝工程費用的估算 項目名稱數量建筑面積估計單價估算金額客房大堂餐廳會議中心后勤功能配套其他合計n對單體酒店而言，建筑工程主要是指土建工程。一般來說，具體包括客房、大堂、餐廳、會議中心以及后勤功能配套等功能區域的土建工程。其費用估算可在表所列項目的基礎上進一步細化

10、后進行。n單體酒店的安裝工程也指裝修工程，其費用估算也可在該表所列項目的基礎上進一步細化后進行。 四、固定資產投資的分項估算2、設備購置費的估算 n一般性質的單體酒店必須具備以下設備或系統：公共基礎設備系統、客房設備系統、餐飲設備系統、會議設備系統、康樂設備系統和其他輔助設備設施。對于一些具有特殊性質的酒店，如溫泉酒店，除上述設備設施外，還應購置相應的溫泉泡池或泳池設備或設施。n其費用的估算可在表4-3所列項目的基礎上進一步細化后進行。 項目名稱型號或規格數量估計單價估算金額公共基礎設備系統客房設備系統餐飲設備系統會議設備系統康樂設備系統其他輔助設備設施合計酒店項目工程投資估算總表酒店項目工程

11、投資估算總表 項目項目編號編號項目名稱項目名稱已投費用已投費用（萬元）（萬元）待投費用待投費用（萬元）（萬元）總費用總費用（萬元）（萬元）備備 注注A土建工程費用6,630.63 51.00 6,681.63 待投費用中25萬為土建收尾估價，26萬為網球場屋蓋費用（按業主方提供的合同價計入）B安裝工程設備5,365.80 2,022.42 7,388.22 詳見B類分表C內裝飾工程費 6,068.52 4,140.05 10,208.57 西附樓只估算了已投入的費用，待投費用未計入D外裝飾工程費949.72 63.38 1,013.10 詳見C類分表E設計、報建費及其它工程費973.28 40

12、1.27 1,374.55 室外、人防、設計、勘檢、監理、報建、車庫管理系統等費用F零星采購費865.20 370.90 1,236.10 按業主方提供的合同總價的70%計入已投入費用，30%計入待投入費用G土地費4,572.90 188.10 4,761.00 酒店用地按41.8畝，45萬元/畝，估算；別墅按36棟，80萬元/棟的市場價估算H財務費用3,022.31 3,022.31應計入資產價值I開辦費952.00 2,000.00 2,952.00 已投費用按共計280人，2000元/人，共17個月估。J不可預見費599.64 200.34 799.98 按（A+B+C+D+E)的3%估

13、算共計費用共計費用30,000.00 30,000.00 9,437.46 9,437.46 39,437.45 39,437.45 A+B+C+D+E+F+G+H+I+JA+B+C+D+E+F+G+H+I+J五、流動資金的估算方法n擴大指標估算法是一種簡化的流動資金估算方法，一般可參照同類企業流動資金占銷售收入、經營成本的比例進行估算。如服務業企業的流動資金可按年銷售收入的10%-15%估算。n雖然擴大指標估算法簡便易行，但準確度不高，一般適用于項目建議書階段對流動資金的估算。 1、擴大指標估算法 n對流動資金構成的各項流動資產和流動負債分別進行估算。在可行性研究中，為簡化起見，僅對存貨、現

14、金、應收賬款和應付賬款四項內容進行估算。 n流動資金估算的具體步驟，首先計算存貨、現金、應收賬款和應付賬款的年周轉次數，然后再分項估算占用資金額。 2、分項詳細估算法 內容提綱第一節第一節 酒店投資項目的投資估算酒店投資項目的投資估算 第二節第二節 酒店投資項目的收益估算酒店投資項目的收益估算 一、企業在生產經營期的收入和利潤的核算 銷售收入銷售收入總的成本費用總的成本費用管理費用財務費用銷售稅金及附加銷售費用銷售成本銷售利潤銷售利潤營業外凈支出其他投資凈收益 利潤總額利潤總額總成本費用所得稅稅后利潤稅后利潤現行財務會計制度按成本項目進行成本費用核算，即由若干相對獨立的成本中心或費用中心分別核

15、算生產成本（為簡化起見，在進行項目評估分析時，假定當期生產的產品被全部銷售，其銷售成本就等于生產成本）、銷售費用和管理費用。同一投入要素分別在不同的成本費用項目中加以記錄和核算。這種核算方法簡化了核算過程，便于成本核算的管理；但是，其缺點是看不清各種投入要素的費用比例。 二、投資項目的成本費用與銷售收入和利潤關系 銷售收入銷售收入銷售稅金及附加增值稅、消費稅、營業稅、資源稅城市維護建設稅及教育費附加總成本總成本費用費用折舊費、攤銷費利息支出外購原料、燃料、動力費工資及福利費修理費其他費用經營成本經營成本利潤總額盈余公積、公益金應付利潤未分配利潤所得稅稅后利潤三、項目投資分析中的經營成本 n項目

16、投資分析中的經營成本可以定義為：在項目總成本費用中剔除折舊費、攤銷費和利息支出后留存的經營性實際支出。其計算公式為：C=CsCdCtCr n式中：C為投資項目的經營成本；Cs為投資項目的總成本費用；Cd為項目折舊費；Ct為項目攤銷費；Cr為項目的利息支出。n在總成本費用中，折舊費和攤銷費不是一種經常性實際支出，而是以前一次性投資支出的分攤。在按年計算成本費用、利潤和所得稅時，應該將其作為成本費用的一個部分。但從項目整個投資周期來看，固定投資（固定資產、無形資產和遞延資產）都已作為一次性支出，因而不能再把折舊和攤銷看成支出，否則就會出現重復計算。n利息支出也不是一種實際支出，在進行投資項目經營成

17、本計算時，同樣要將其剔除。因為，現行財務會計制度實行的是稅后還貸，借款本金要用稅后利潤和折舊歸還；而經營期利息可計入財務費用。因此，在考察項目全部投資時，利息也是投資收益的一個部分而不能再將其作為支出。 四、項目投資的收益構成 n當考察自有資金的投資收益時，因利息歸債權人所有，并要從全部投資收益中扣除借款本金的償還，所以，這時的項目投資收益銷售收入經營成本銷售稅金及附加所得稅借款利息支出和本金償還n或項目投資收益稅后利潤折舊費攤銷費借款本金償還 1、項目全部投資的收益n從項目整個投資周期看，項目經營期可以看作是全部投資的收益的大小，即項目投資收益銷售收入經營成本銷售稅金及附加所得稅n或項目投資

18、收益稅后利潤折舊費攤銷費利息支出2、項目自有投資的收益五、全部投資的現金流量表1、現金流入 n現金流入由銷售收入、回收固定資產余值和回收流動資金等三項內容構成。n產品銷售收入是項目建成后對外銷售產品或提供勞務所取得的收入。在計算時，一般是假定生產出來的產品全部售出，也就是銷售量等于生產量。n回收固定資產余值一般是在項目計算期的最后一年進行，其中固定資產余值回收額應按照給出的固定資產折舊方法計算。n回收流動資金也是在項目計算期的最后一年。要注意流動資金回收額為項目的全部流動資金。全部投資的現金流量表是站在項目全部投資角度，對項目各年的現金流量所進行的系統的表格式的反映。它把用于投資的債權人貸款也

19、看成現金流出，而把利息和借款的償還看作為投資的回收（即現金的流入）。 五、全部投資的現金流量表（續1） 2、現金流出 n現金流出由固定投資、流動資金投資、經營成本、銷售稅金及附加、所得稅等五部分內容構成。n固定投資包括固定資產投資、預備費、建設期間利息以及投資方向調節稅等四個內容。在固定資產投資的計算中，要注意建設期利息的計算。一般來講，對于分年均衡發放的總貸款，其利息計算原則是當年貸款按半年計息，上年貸款按全年計息。n流動資金投資額來自投資計劃與資金籌措表的有關項目。在編制現金流量表時要注意的是流動資金投入年份，一般是在項目投產第一年開始投入流動資金。n經營成本是指總成本費用中扣除折舊費、攤

20、銷費和貸款利息以后的余額。計算經營成本時要注意的是，在經營成本中不包括利息支出。這是因為在全部投資現金流量表中，是以全部投資作為計算基礎的，因此利息支出就不再作為現金流出。n銷售稅金及附加、所得稅的計算均按有關規定進行，其中所得稅額是在項目營運當年的應納稅所得額不為零的情況下，根據應納稅所得額所得稅稅率的公式計算出來的。五、全部投資的現金流量表（續2） 3、凈現金流量 n項目計算期各年的凈現金流量為各年現金流入量減去對應年份現金流出量，而累計凈現金流量為本年及以前各年凈現金流量之和。 n全部投資的現金流量表的一個示例：五、全部投資的現金流量表（續3） 序號項目建設期營業期合計01234n1現金

21、流入現金流入1.1銷售收入1.2回收固定資產余值1.3回收流動資金2現金流出現金流出2.1固定投資2.2流動資金2.3經營成本2.4銷售稅金及附加2.5所得稅3凈現金流量（凈現金流量（12）注意，表中的年份指的是該年年末?！?”指第1年年初。 六、自有資金投資的現金流量表序號項目建設期營業期合計01234n1現金流入現金流入1.1銷售收入1.2回收固定資產余值1.3回收流動資金2現金流出現金流出2.1自有資金投資2.2經營成本2.3銷售稅金及附加2.4所得稅2.5借款本金償還2.6借款利息支付3凈現金流量（凈現金流量（12）七、損益與利潤分配估算表 n在投資項目的計算期內，投資者可用于回收投資的收益不僅僅只有稅后利潤。但稅后利潤卻又是反映企業每年財務績效的重要指標，如果企業年年虧損或者利潤達不到一定數量標準，那么，項目投資者可能連投入的本金也會收不回來。 n此外，由于利潤是計算所得稅的基礎，因而項目利潤的計算也是投資項目應繳所得稅的估算以及利潤分配的估算的基礎。因