1、2015年下半年上海房地產估價師制度和政策：建設用地使用權終止試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到的極限值。A.允許的最低經濟效益指標B最大費用C. 利潤為零D. 最大利潤2、采用貨幣作為計量單位，記錄和反映企業的生產經營活動，是指A:會計主體B:貨幣計量C:會計分期D:持續經營E:執行層的組織協調3、需求的收入彈性是指。A:商品的需求量對商品本身價格變動的反應程度B:一種商品的需求量對于另外一種商品價

2、格變動的反應程度C:商品的需求量對于消費者收入變動的反應程度D:由于影響供給的諸因素發生變化，供給量作出反應的程度E:執行層的組織協調4、估價對象房地產2006年的純收益為500萬元，預計2007年到2011年各年純收益分別為510萬元、550萬元、580萬元、600萬元、650萬元，該房地產剩余經濟壽命45年，土地使用權于2042年到期，該類房地產的報酬率為8%,則用未來數據資本化法計算的該房地產2007年1月1日的收益價格為。A:6825萬元B:6866萬元C:6203萬元D:6713萬元E:工業用地的監測點評估價格5、下列房屋不得出租。A:依法取得房屋所有權證的B:權屬無爭議的C:共有房

3、屋，取得共有人同意的D:屬于違章建筑的E:執行層的組織協調&城市房屋拆遷估價時點一般為。A:拆遷入和被拆遷人就拆遷補償和安置達成協議之日B:建設單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請之日C:房屋拆遷許可證頒發之日D:房屋拆遷結束之日E:房地產估價機構必須加蓋公章7、某女，15歲。煤氣中毒，經過積極搶救后蘇醒，2天后又出現神志不清，右側肢體偏癱，體溫、血壓正常，兩肺呼吸音粗。進一步治療首選A甘露醇輸注B. 維生素C輸注C高壓氧艙D. 地塞米松輸注E. 腦營養物質8、某建筑物的重置價格為100萬元，自竣工之日到估價時點已有10年，根據建筑物的實際情況，認為維修保養得好，有效年齡相當于12年，經

4、濟壽命為35年，殘值率為5%。如果用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，則該建筑物的現值為（）萬元。A. 32.57B. 27.14C. 67.43D. 50.259、個人出售自住房并擬在出售1年內重新購房，其應繳納的個人所得稅稅款，應當在辦理房屋轉移登記前，以納稅形式向稅務機關繳納。A.預交款B. 預訂金C. 訂金D. 保證金10、某房產開發企業經過市場調研后，決定在某城市開發供老年人居住的“銀發公寓”。那么，開發商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業化B. 產品專業化C. 大量定制D. 單一市場集中化11、拆除未到期限的臨時建筑，應當按使用期限的參考剩余年限給予適當補償。

5、A.重置價值B. 殘存價值C. 市場價值D. 市場評估價值12、報酬資本化法公式均是假設凈收益相對于估價時點發生在_。A.期初B. 期中C. 期末D. 年末13、現擬開發建設某寫字樓，預計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2,可售建筑面積為8000m2,銷售單價為1.6萬元/m2,若報酬率為8%,折現率為10%。則測算該寫字樓開發完成后的現值是萬元。A. 9616.83B. 10161.05C. 12021.04D. 1280014、下列影響房地產市場運行環境的因素中，屬于經濟環境的影響因素是。A:城市或區域產業結構和布局B:人口數量和結構C:土地資源狀況D:建筑技術進步E:借款合

6、同15、超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，有關部門可以_。A.征收土地閑置費B. 無償收回土地使用權C. 解除出讓合同D. 變更出讓合同16、某收益性物業的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80%,所有承租人都能按時交納租金，物業其他收入為2萬元，則物業在該報告期的有效毛收入為萬元。A. 22.0B. 24.0C. 25.6D. 26.017、某宗土地總面積1000川，容積率為3,對應的土地單價為450元/川，現允許將容積率提高到5，樓面地價不變.則該土地應補地價（單價）數額為。A:300元/川B:30元/川C:4240元/卅D:1272元/卅E:工

7、業用地的監測點評估價格18、中華人民共和國招標投標法規定，招標人采用邀請招標方式的，應當向個以上具備承擔招標項目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發出投標邀請書。A:1B:3C:5D:10E:房地產估價機構必須加蓋公章19、某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維護保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%,用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A. 43.2%B. 50%C. 56.8%D. 70%20、房地產開發項目的建設階段是指所經過的過程。A.房地產開發B. 獲得土地后到全部工程竣工C.

8、 從工程開工到工程竣工驗收D. 從工程開工到項目租售完畢21、房地產開發企業在領取營業執照后的日內，應當到登記機關所在地房地產開發主管部門備案。A. 15B. 30C. 60D. 9022、是反映在一定時空條件下的社會經濟現象總規?；蚪^對水平的統計指標。A.平均指標B. 變異指標C. 絕對指標D. 相對指標23、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置和安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為萬元。A:2400B:2410C:2490D:2500E:工業

9、用地的監測點評估價格24、A房地產開發公司開發建設一住宅工程，該工程建設總投資為3000萬元。在其他商品房預售條件具備的情況下，按提供預售的商品房計算，其投入開發建設的資金應達到萬元以上，政府有關部門才有可能為其核發商品房預售許可證A:300B:600C:750D:1500E:執行層的組織協調25、甲公司為規避風險，購買了企業財產保險，其可投保的標的是_。A.甲公司非法占用了財產B. 甲公司所有的危房C. 甲公司替乙公司保管的財產D. 甲公司未經規劃許可建造的房屋二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項

10、得0.5分）1、按定額的編制程序和用途不同，可以把工程建設定額劃分為、投資估算指標五種。A:勞動消耗定額B:施工定額C:預算定額D:概算定額E:概算指標2、下列有關保險的表述中，正確的是_0A社會保險采用合同的形式，運用概率論和大數定律，根據保險的具體情況確定保費及交付期限B從本質上說，保險體現一定的社會關系C. 危險的存在是保險產生的必要條件D. 在各種保險中，商業保險最能體現分配職能3、因技術革新、設計優化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于_oA自然折舊B物質折舊C功能折舊D經濟折舊4、銀行向某家庭發放了一筆月還款額為5000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業管理費為每月5

11、00元。從當前我國商業銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于元。A. 10000B. 11000C. 7800D. 92005、下列氣態污染物中，對建筑物有腐蝕作用的有。A:二氧化硫B:一氧化氮C:一氧化碳D:甲醛E:碳氫化合物6下列會計科目中，屬于資產類的有。A:短期投資B:累計折舊C:實收資本D:委托加工材料E:壞賬準備7、下列保險種類中，屬于政策保險的有_oA.社會養老保險B. 農業保險C. 巨災保險D. 失業保險E. 出口信用保險8、中國民法的基本原則包括、禁止濫用權利原則。A:平等原則B:誠實信用原則C:公序良俗原則D:自愿原則E:強制原則9、在情況下，需要征收契稅。A國有

12、土地使用權出讓、轉讓B. 房屋發生交換、買賣或贈和C. 以土地、房屋權屬作價投資、入股或抵債D. 城鎮職工首次購買公有住房E. 以預購方式或預付集資建房方式承受土地、房屋權屬10、城市房屋拆遷當事人對拆遷估價報告有異議的可以。（2008年試題）A:向原估價機構申請復估B:申請行政復議C:向人民法院提起訴訟D:自行委托估價機構評估E:申請估價專家委員會鑒定11、某收益性物業的潛在毛租金收入為20萬元，假設在某報告期內的空置率為20%,所有用戶都能按時繳納租金，物業的其他收入為2萬元，則此報告期該物業的有效毛收入為萬元。A. 16B. 18C. 20D. 2212、某建筑物共3層.總建筑面積為60

13、0卅，每層建筑面積相等，房地總價值為600萬元，土地價值480萬元。其中一層價值是二層的1.5倍，二層價值是三層的1.2倍，則關于土地份額的計算，以下正確的有。A:按建筑面積分攤，二層占有的土地份額為33.3%B:按房地價值分攤，二層占有的土地份額為30.0%C:按土地價值分攤，二層占有的土地份額為35.0%D:按房地價值分攤，一層占有的土地份額為45.0%E:按土地價值分攤，一層占有的土地份額為47.9%13、房地產投資收益包含_0A.等效租金B. 轉售收益C. 轉售增值收益D. 有效租金E. 效益租金14、資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得巨大成功，則該投

14、資商利用的是房地產投資特性中的_0A.位置固定性B. 不一致性C. 適應性D. 相互影響性15、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是_oA.指數平滑法B. 市場因子推演法C德爾菲法D.銷售人員意見綜合法16、以下關于投資價值和市場價值的說法中正確的是A投資價值和市場價值都可以采用收益法來評估B評估投資價值所采用的折現率，應是和該房地產的風險程度相對應的社會一般報酬率C評估市場價值所采用的折現率，應是和該房地產的風險程度相對應的社會一般報酬率D. 評估投資價值時一般要扣除所得稅E. 評估市場價值時一般要扣除所得稅17、當抵押人時，其房地產合法繼承人或代管人應繼續履行原抵押合同。A喪失民

15、事行為能力B. 死亡C. 不能履行其相應義務D. 依法被宣告死亡E. 被宣告失蹤18、建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或.（2008年試題）A:土地開發貸款B：房地產抵押貸款C:土地轉讓收入D:流動資金貸款E:借款合同19、暫停辦理拆遷的書面通知應當載明暫停期限，暫停期限應不超過年。A:1B:2C:3D:5E:執行層的組織協調20、估價時，需了解地塊的單位名稱、地類號和占地面積以及界址電、界址線和界址邊長等，可查閱_。A.詳細規劃圖B. 分丘圖C. 宗地圖D. 分幅圖21、控制性詳細規劃中的規定性地塊控制指標包括_0A.用地性質B. 容積率C. 人口密度D. 綠地率E. 市政公用設施22、甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地,則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是萬元。A. 050B. 5075C. 50100D. 10015023、假設開發法中開發完成后房地產出租或營業、自用的情況