1、選址標(biāo)準(zhǔn)流程零售或餐飲門店不論規(guī)模大小，都離不開下圖一的開店選址流程。首先就是城市市場分析，對企業(yè)的目標(biāo)市場進(jìn)行分析，然后將目標(biāo)市場所在城市規(guī)劃不同的商圈類型以作為商圈準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來實際考察商圈內(nèi)的潛在店址。對業(yè)主初步談判租金，評估取得的可能性，如果達(dá)到一定的可能性則進(jìn)入工程現(xiàn)場的條件評估（工程部分會在其它章節(jié)介紹），依各項評估指標(biāo)生成立地報告書（如選址評估網(wǎng)的評估報表及財務(wù)試算表），仔細(xì)測算第一年和未來五年的預(yù)估營業(yè)額、損益平衡點（BEP）、回報年限等并綜合考量是否能達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo)，如果 達(dá)到預(yù)期要求，則可進(jìn)行合同簽約。以下簡述各流程重點及應(yīng)注意事項。圖一：選址流程1.城市市場分

2、析對城市進(jìn)行市場分析，為開店提供詳細(xì)的城市背景信息。市場分析可以幫助店鋪開發(fā)人員以及營銷人員對目標(biāo)城市有總體了解，在安排城市走訪計劃時會帶來一定的幫助。城市分析的主要內(nèi)容包括：1）目標(biāo)城市的基本概況· 地理信息：目標(biāo)城市及周邊城市的面積、密度等地理信息，查看目標(biāo)城市及周邊城市的地區(qū)地圖。· 交通介紹：鐵路、高速公路情況。· 人口介紹：城市人口規(guī)模、人口分布、人均年收入與支出等。· 產(chǎn)業(yè)情況：支柱產(chǎn)業(yè)介紹。· 商業(yè)和餐飲情況。· 集客點地理位置、照片、簡介（面積、開業(yè)時間、年銷售額、進(jìn)駐品牌介紹）。2）目標(biāo)城市的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)·

3、 當(dāng)年的國內(nèi)生產(chǎn)總值，以及歷年的數(shù)據(jù)。· 投資狀況，是呈發(fā)展趨勢還是衰退趨勢。· 當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入，全市職工平均工資，提供餐飲消費(fèi)的收入比重，作為餐廳定價的參考依據(jù)。· 全市非農(nóng)業(yè)人口統(tǒng)計數(shù)量，用來預(yù)測餐廳的客流量的大小及該地居民的消費(fèi)水平和消費(fèi)能力。· 居民受教育程度。· 居民生活方式、飲食偏好習(xí)慣。3）產(chǎn)業(yè)環(huán)境· 商業(yè)繁盛情況。· 商業(yè)化的趨勢與潛力。· 地方政府優(yōu)惠、扶持政策，包括消防、治安、文化、工商、防疫等政策情況。· 從商圈類型的城市商業(yè)中心（每個城市最繁華的地段），看城市商業(yè)發(fā)展水

4、平。· 考察大型零售/餐飲品牌的經(jīng)營情況。國際連鎖包括家樂福，沃爾瑪，麥德龍，肯德基，麥當(dāng)勞，星巴克，85度C等，全國連鎖包括萬達(dá)、華潤萬家、大潤發(fā)、永輝、真功夫，地區(qū)品牌如蘇果超市、北京物美超市等。4）社會環(huán)境：· 當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣。· 歷史文化。· 民族結(jié)構(gòu)。· 國際交往，主要食品原料生產(chǎn)流通。2.商圈規(guī)劃與評估1）在目標(biāo)城市劃分各項商圈類型，類型包括城市商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)街、交通樞紐、零售商圈和封閉商圈等。2） 實際考察各商圈類型，最好下載電子地圖制作平面圖，將集客設(shè)施的調(diào)查、人流量調(diào)查、可開店路段、可開店新址和競爭者調(diào)查的數(shù)據(jù)在地圖上標(biāo)示出

5、來。比如商圈 內(nèi)學(xué)校、各辦公樓宇、醫(yī)院、銀行、賓館、車站等集客點的信息，以及商圈內(nèi)主要和次要的競爭餐廳品牌的位置，交通主干道，高架，天橋，河提等信息都要在平面 圖標(biāo)示出來。3）然后以新址為中心勾畫一個同心圓，半徑500米也就是一公里面積的輻射覆蓋范圍，制作街道圖以對500米半徑的商圈進(jìn)行分析。4）商圈分析最重要的特點就是必須以事實為依據(jù)。零售店或餐廳是和人做生意，而人是流動變動的，需要調(diào)查包括人口數(shù)量、職業(yè)、年齡、收入、生活習(xí)慣等等資料。顧客就是商圈，調(diào)查商圈就是調(diào)查顧客特點，所以說了解顧客就是了解商圈。3.確定位置及考察店址1） 確定位置及考察店址關(guān)鍵就是對新址的店前主要人流進(jìn)行測算。在測算

6、人流量的同時需要注意人流的速度，如果顧客總是步履匆匆經(jīng)過這里，是來辦事或者是為某種 目的而來的，那么這些人不容易進(jìn)入店，這樣的人流量是要打折扣的。比如你評估的新址是在銀行或藥局的旁邊，那么測算人流要注意會帶來人流計算的誤差。測算 人流是在較慢的速度路過，就比較容易進(jìn)入店內(nèi)，這樣的人流質(zhì)量才是我們要測算的目標(biāo)人流。2）不論什么業(yè)態(tài)，什么消費(fèi)目標(biāo)年齡層，都應(yīng)當(dāng)是測算店址一側(cè)經(jīng)過店址主入口正前方的人流。但在有些情況下，需要將店址對面人流按一定比例計入總?cè)肆髁俊Ｏ铝幸缆穼挼拇笮　⒉叫薪帧ALL幾種情況，來列舉說明這些情況下，人流量的計算方法：路寬大小的人流：如下圖二，藍(lán)色雙向箭頭表示路寬的大小，如路

7、寬大于12米，只需要計算餐廳門店道路單側(cè)，步行雙向人流數(shù)量，如紅色雙向箭頭表示（測算位置A）的紅色雙向步行的人流量，得出總?cè)肆髁?A。圖二：路寬大于12米如 下圖三，藍(lán)色箭頭顯示路寬小于12米，道路中間沒有障礙物或隔離欄，需要分別計算餐廳門店道路雙側(cè)，如紅色雙向箭頭代表（測算位置A和測算位置B）雙向步 行的人流量，這種情況下的人流量計算要將位于新址的對面（測算位置B）按50%比例計入總?cè)肆髁康挠嬎悖贸隹側(cè)肆髁?A+Bx50%。圖三：路寬小于12米步行街的人流：下圖四為步行街舉例，位于新址前方道路為步行街，中間沒有障礙物或隔離欄，不再是測算餐廳門口，而是整個步行街的道路，如紅色雙向箭頭表示（測

8、算位置A），得出步行雙向總?cè)肆髁?A。圖四：步行街中間無障礙下 圖五與上圖四的差別在于步行街的道路中間是否有障礙，當(dāng)中間有障礙物或隔離欄的情況，需要分別計算整個步行道路障礙物的雙側(cè)，如紅色雙向箭頭表示（測算位 置A和測算位置B），位于新址的對面（測算位置B）可按50%比例計入總?cè)肆髁康挠嬎悖贸隹側(cè)肆髁?A+Bx50%。圖五：步行街中間有障礙· MALL商圈的人流：下圖六適用于新址位于MALL或商圈類型為綜合商業(yè)+固定居民區(qū)的環(huán)境，綠色長條代表商場入口，紅色單箭頭ABC代表顧客從3個入口方向進(jìn)入商場，需要分別計算所有MALL的單向人流量。總?cè)肆髁?A+B+C。圖六：Mall的人流4.

9、租金初步談判及評估在初步選定新址后，還應(yīng)對相關(guān)的情況做一定的分析評估，可以從以下三個方面進(jìn)行評估：1）未來5-10年內(nèi)是否有拆違的可能，在租店面之前，一定要對店面的大背景情況作一番仔細(xì)的調(diào)查，包括政府規(guī)劃與政策。2）房東背景調(diào)查：通過附近的中介公司側(cè)面打聽真正的房東(即產(chǎn)權(quán)所有者)的背景情況，同時了解租戶的歷史情況以及租金方行情，以利于下一步的租金談判。3）房租價位談判：先了解房東的出租意愿，向附近類似的門面打探一下，租金價位是否和歷史信息基本一致，以及租期和可簽約的日期的大概情況。5.工程現(xiàn)場的要點以 餐飲業(yè)為例，餐飲業(yè)因不同業(yè)種、品牌和規(guī)模，對工程現(xiàn)場的營建標(biāo)準(zhǔn)也有所不同。例如：西式快餐業(yè)

10、可以參考表一各工程項目的要求，包括A店面現(xiàn)況高度，B給 排水，C電力供應(yīng)（面積的大小對電力的供應(yīng)要求都不同），D空調(diào)工程，E排煙工程，F(xiàn)衛(wèi)生工程，G招牌工程，H外立面工程，I結(jié)構(gòu)體的要求。這些要求事先 都要在合同簽約時與房東交涉，并得到房東的同意與配合。表一：工程條件評估標(biāo)準(zhǔn)6.合同談判1）免租裝修期：以下表二為例，一般情況下免租裝修期45-60天，這是和房東談判首要條件，這涉及到裝修的周期，盡可能控制在免租期內(nèi)開店。2） 租金及押金：在與房東砍價前，自己已經(jīng)做過未來的營業(yè)額預(yù)測及損益試算，心里有譜，能夠接受最高多少的租金才有利可圖；事先權(quán)衡以討價還價，盡可能取得合 理的價位。另外，繳付房租有

11、按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據(jù)你的經(jīng)營狀況分享一定比例的利潤。 押金方面，各地有所不同，但一般都是每期預(yù)付兩個月租金。3）續(xù)租和租期：比較有規(guī)模公司一定事先考慮到續(xù)約條件，也就是租金遞增頻率，盡可能和房東談判，每兩年遞增一次，每次遞增調(diào)整在5%以下，一般情況下遞增的標(biāo)準(zhǔn)要爭取控制在租期內(nèi)平均調(diào)整系數(shù)12%以下。還有的店面是長期租的，一租就是五年十年。這些都是談判的重點。表二：租金條件評估標(biāo)準(zhǔn)7.立地報告立 地報告是新門店籌備階段完成的一份重要文件，也是對新店的營業(yè)額進(jìn)行預(yù)估，以及投資回報進(jìn)行財務(wù)分析后得出的一份總結(jié)。如果覺得新址和曾經(jīng)評估

12、過的店址人 流量基本一致情況下，那可不做人流測算，通過對等店的方式，來預(yù)估新址的營業(yè)額，通常用在社區(qū)型商圈。瑞星選址管理軟件的連鎖定制版的立地報告包含16項 如下：1）新店選址申請書2）門店租賃要件調(diào)查表3）門店工程配套條件表4）開發(fā)基準(zhǔn)表5）商圈評估表6）競爭對手分析7）客流量分析8）租金成本計算表9）對等店應(yīng)收預(yù)估表10）新店裝修工程費(fèi)用預(yù)估表11）門店損益分析表12）未來五年預(yù)估損益表13）商圈示意圖14）商圈圖說明15）商鋪實景照片16）門店平面圖、效果圖、店中店落位圖8.合同簽約相關(guān)部門依立地報告的評估，總結(jié)判斷達(dá)成合同簽約意向，接下來就涉及到合同法律問題了。訂立商鋪租賃合同須特別注意以下幾點法律問題：1）承租人的主體資格：商鋪作為不動產(chǎn)，出租人必須是商鋪的所有權(quán)或者使用權(quán)人，若是所有權(quán)人，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)權(quán)證；若是使用權(quán)人，應(yīng)有合法租賃憑證及允許轉(zhuǎn)租的書面證明。另外，房屋有共有人的，還須經(jīng)過共有人書面同意。2）租賃物的用途：租賃商鋪必須確認(rèn)房租賃物的用途。租賃房屋用途為商業(yè)用房。否則，無法辦理營業(yè)執(zhí)