1、頤園小區(qū)11號(hào)樓2-201號(hào)住宅房鑒定報(bào)告 山東德誠土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：膠州市藍(lán)水假期19號(hào)樓2單元702戶的住宅房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)委托方：山東產(chǎn)權(quán)交易中心有限公司房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：山東德誠土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 楊 穎（3720080144） 衣利先（3719970033）估價(jià)報(bào)告出具日期： 2020年7月7日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：魯?shù)抡\房估（2020）SF-009號(hào)山東德誠土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 膠州市藍(lán)水假期19號(hào)樓2單元702戶的住宅房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 致估價(jià)委托方函山東產(chǎn)權(quán)交易中心有限公司：貴單位為辦理案件了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的需要，委托我

2、公司對(duì)坐落于膠州市藍(lán)水假期19號(hào)樓2單元702戶的住宅房地產(chǎn)（以下稱“估價(jià)對(duì)象”）的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)我公司注冊(cè)估價(jià)師到現(xiàn)場(chǎng)查勘后,依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T20191-2015房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50899-2013 房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)和貴單位提供的資料數(shù)據(jù)等，進(jìn)行認(rèn)真分析和詳細(xì)計(jì)算，采用市場(chǎng)比較法，確定坐落于膠州市藍(lán)水假期19號(hào)樓2單元702戶的住宅房地產(chǎn)，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)二二年六月二十七日的市場(chǎng)價(jià)值（人民幣）見下表：評(píng)估單價(jià)：9510元/平方米總 價(jià) 值：1483085元大 寫: 壹佰肆拾捌萬叁仟零捌拾伍元整。（此價(jià)值包含樓房分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)的價(jià)值）以上內(nèi)容摘自本報(bào)告

3、，若需了解詳情，請(qǐng)閱讀報(bào)告書全文。如當(dāng)事人對(duì)本報(bào)告有異議，請(qǐng)于收到報(bào)告10日內(nèi)通過山東產(chǎn)權(quán)交易中心有限公司向我公司以書面形式提出。 此致隨函附奉評(píng)估報(bào)告 山東德誠土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估單位法定代表人(蓋章)：二二年七月七日目 錄注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明····························

4、3;·············3估價(jià)假設(shè)和限制條件···································

5、·········4估價(jià)結(jié)果報(bào)告········································

6、;··········6（一）估價(jià)委托方······································&#

7、183;·······6（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)·········································

8、·······6（三）估價(jià)目的·········································

9、3;······6（四）估價(jià)對(duì)象··········································&#

10、183;·····6（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)···········································

11、·····7（六）價(jià)值類型···········································

12、3;····7（七）估價(jià)依據(jù)············································&#

13、183;···8（八）估價(jià)原則·············································

14、···9（九）估價(jià)方法·············································

15、3;··10（十）估價(jià)結(jié)果··············································&

16、#183;·11（十一）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師······································12（十二）實(shí)地查勘期······

17、····································12（十三）估價(jià)作業(yè)期············&

18、#183;·····························12（十四）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期·················

19、83;················12附件注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1. 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2. 估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3. 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4. 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50899-2013 房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)、GB/T20

20、191-2015房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5. 估價(jià)人員已于2020年6月27日對(duì)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查勘僅限于我們觀察到的外觀和使用狀況，不對(duì)被遮蓋、未暴露及沒有觀察到和難以接觸到的部分負(fù)調(diào)查責(zé)任。我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行鑒定的責(zé)任。6. 本次估價(jià)所依據(jù)的原始資料的真實(shí)性由委托方負(fù)責(zé)，即山東產(chǎn)權(quán)交易中心有限公司負(fù)責(zé)，若提供的數(shù)據(jù)失真，則估價(jià)的價(jià)格也會(huì)失效。7. 本估價(jià)報(bào)告是應(yīng)委托方要求，為委托方的估價(jià)目的所做，未經(jīng)我單位同意，不得向任何單位和個(gè)人提供報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，不得以任何形式發(fā)表于任何公開媒體。8. 本次

21、估價(jià)結(jié)果為根據(jù)商品房房屋交易市場(chǎng)狀況確定的理性價(jià)值。9. 沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。10. 使用本報(bào)告，請(qǐng)注意估價(jià)的假設(shè)和限制條件以及報(bào)告特殊事項(xiàng)的說明。估價(jià)假設(shè)與限制條件一、一般假設(shè)1、估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)完善，權(quán)利人依法享有直接支配權(quán)和排他權(quán)，可依法進(jìn)行公開轉(zhuǎn)讓。2、估價(jià)委托人提供了估價(jià)對(duì)象的查詢結(jié)果證明復(fù)印件，我們未向政府有關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。3、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師已對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒

22、定、檢測(cè)的情況下，假定估價(jià)對(duì)象能正常安全使用。  4、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行專業(yè)測(cè)量，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘觀察，估價(jià)對(duì)象房屋建筑面積與查詢結(jié)果證明記載建筑面積一致。  5、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。 6、交易雙方都具有完全市場(chǎng)信息，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，不考慮特殊買家的附加出價(jià)。二、未定事項(xiàng)假設(shè)1、估價(jià)時(shí)沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒有考慮估價(jià)對(duì)象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。三、背離事實(shí)假

23、設(shè)1、估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象及其運(yùn)營企業(yè)或個(gè)人已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場(chǎng)運(yùn)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響。2、估價(jià)對(duì)象用途不變（住宅用途），并可長(zhǎng)期持續(xù)使用。3、本次對(duì)估價(jià)對(duì)象房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，不考慮其抵押、查封等因素的影響。四、本報(bào)告使用的限制條件1、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果為法院辦理案件了解估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考，按照既定目的使用，不作它用。若改變估價(jià)目的及使用條件，需向本公司咨詢后作必要調(diào)整甚至重新估價(jià)。  2、估價(jià)結(jié)果為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，未考慮快速變現(xiàn)等處分方式帶來的影響。3、本估價(jià)報(bào)告分為“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”和“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分。“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”提供給估價(jià)委托人，“

24、估價(jià)技術(shù)報(bào)告”根據(jù)有關(guān)規(guī)定由估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔并在相關(guān)部門檢查時(shí)提供給有關(guān)部門。 4、本估價(jià)報(bào)告使用期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起為一年。若報(bào)告使用期限內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或估價(jià)對(duì)象狀況發(fā)生重大變化，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整或委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新估價(jià)。5、未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告一、委托方：山東產(chǎn)權(quán)交易中心有限公司 二、估價(jià)方：1、 名 稱：山東德誠土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司2、 法定代表人：楊穎3、 地 址：濰坊市奎文區(qū)東風(fēng)東街227號(hào)德蒙商務(wù)中心A6094、 資質(zhì)等級(jí)：貳級(jí)5、 資質(zhì)

25、證書編號(hào)： 魯評(píng)072005號(hào) 三、估價(jià)目的：為法院辦理案件了解估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考。四、估價(jià)對(duì)象：（一）估價(jià)對(duì)象范圍本次估價(jià)對(duì)象為膠州市藍(lán)水假期19號(hào)樓2單元702戶的住宅房地產(chǎn)房地產(chǎn)，權(quán)屬證號(hào)：膠私轉(zhuǎn)97052，權(quán)利人：李雄飛，建成年代：2006年。（二）估價(jià)對(duì)象基本狀況估價(jià)對(duì)象位于膠州市藍(lán)水假期19號(hào)樓2單元702戶的住宅房地產(chǎn)，混合結(jié)構(gòu)房屋總層數(shù)為10層，所在層數(shù)為7層，建筑面積155.95平方米，裝修情況為：估價(jià)對(duì)象外墻彩磚及涂料；內(nèi)部裝修情況：客廳地面鋪地板磚，內(nèi)墻乳膠漆，天花為原頂；房間地面鋪地板磚，內(nèi)墻乳膠漆，天花為原頂；衛(wèi)生間、廚房地面鋪防滑地磚、內(nèi)墻乳膠漆，天花為

26、原頂，室內(nèi)安裝有防盜門、實(shí)心木門，周邊主要為住宅小區(qū)，附近有少海濕地公園，自然環(huán)境較好。 （三）土地基本狀況經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查了解：該宗房產(chǎn)所占用土地為國有土地使用權(quán)，但未辦理單戶土地證。至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，估價(jià)對(duì)象所在宗地形狀呈較規(guī)則，地勢(shì)平坦。開發(fā)條件紅線外達(dá)到“七通一平”（即通路、通電、通訊、通上水、通下水、供氣、供暖和場(chǎng)地平整）。（四）區(qū)位狀況估價(jià)對(duì)象位于膠州市藍(lán)水假期19號(hào)樓，西臨海爾大道。周圍配套設(shè)施齊全，有金鑰匙幼兒園、膠州市藍(lán)海幼兒園。有15路、205路、609路公交車通行，交通便捷。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：二二年六月二十七日（與實(shí)地查勘日期一致）六、價(jià)值類型：1、本次估價(jià)

27、采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)價(jià)值：是估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營銷后,由熟悉情況,謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方,易公平交易方式在估價(jià)時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。市場(chǎng)價(jià)值是假定估價(jià)對(duì)象在符合下面一系列條件下進(jìn)行交易而最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格交易雙方是自愿進(jìn)行交易的；交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的；交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情；交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；不存在買主者因特殊興趣而給以的附加出價(jià)。2、本報(bào)告中所稱的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是指委估房產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)于本報(bào)告書所列估價(jià)目的及估價(jià)的假設(shè)和限制條件下的市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是指房產(chǎn)的交換和買賣是在公開和競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上進(jìn)行的，而且買賣雙方

28、都是慎重、平等、自愿的行為，其價(jià)格是公允的。由于委估房地產(chǎn)是由土地和房屋建筑兩部分組成，本報(bào)告書所稱的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值是指該房地產(chǎn)的綜合價(jià)值，包括房屋建筑占用土地使用權(quán)的分?jǐn)們r(jià)值、房屋建筑的價(jià)值以及基礎(chǔ)配套設(shè)施的分?jǐn)們r(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)：（一）本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2007年8月30日主席令第72號(hào)）；2、中華人民共和國土地管理法（2004年8月28日主席令第28號(hào)）；3、中華人民共和國擔(dān)保法（1995年6月30日主席令第50號(hào)）；4、中華人民共和國物權(quán)法（2007年3月16日主席令第62號(hào)）；（二）本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程1、中華人民共和國國家

29、標(biāo)準(zhǔn)GB/T201912015房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50899-2013 房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)；3、國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的其他規(guī)定；（三）委托方提供的有關(guān)資料1、司法評(píng)估詢價(jià)函（2020）魯0281執(zhí)392號(hào)；（四）本公司及估價(jià)人員搜集掌握的有關(guān)資料。八、估價(jià)原則：本次估價(jià)在遵循獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：1.客觀、獨(dú)立、公正原則應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是，公平正直地對(duì)待各方估價(jià)厲害關(guān)系人，給出公平合理的價(jià)值或價(jià)格。2.合法原則遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)，是在

30、估價(jià)對(duì)象依法判定的權(quán)益下的價(jià)值，估價(jià)對(duì)象合法用途為住宅，實(shí)際為住宅，估價(jià)對(duì)象以住宅使用為前提進(jìn)行估價(jià)。3.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。4.替代原則遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。5.最高最佳利用遵循最高最佳使用原則，要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用下的價(jià)值，最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說

31、明：（1）保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià)；（2）轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價(jià)；（3）裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價(jià)；（4）重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價(jià)；（5）上述情形的某種組合。九、估價(jià)方法：房地產(chǎn)估價(jià)基本方法有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等，估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及實(shí)際情況，經(jīng)過反復(fù)研究，最終確定采用比較法進(jìn)行評(píng)估，具體評(píng)估技術(shù)思路如下： (1)收益法適用的對(duì)象是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，估價(jià)對(duì)象為住宅密集型小區(qū)，出租率較高，收益較明顯，故應(yīng)該采取該方法。(2)成本法適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，也適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)，由于估價(jià)對(duì)象是居住型房地產(chǎn)，市場(chǎng)交易活躍，故不宜采用成本法