1、商業物業應急守則和突發事件的管理2011年7月20日目錄1華潤中心簡介2商業物業安全管理特點3易發生突發事件類型4突發事件管理和預防華潤中心地處羅湖區金融商貿中心，總建筑面積將近55萬平米，包括華潤、萬象城、君悅酒店、里。華潤中心簡介萬 象 城營運5年已成為張名片，成為領跑者；擁有6層 300個大小不對往的一購物中心行業的樓面，近能各異的獨立華潤則是高端寫字樓的典范，國際標準5A甲級寫字樓，共29層，辦公面積約4.2萬平方米，以金融機構及國內外大型企業為主要目標客戶華潤中心簡介君悅酒店是繼、廣州、及臺北后，在大中華地區開設的第六家君悅酒店，設有400間豪華客房及套房。樓高174米。里由3棟49

2、層層住宅組成，樓高165米，總建筑面積約11萬平方米，總戶數768戶。目錄1華潤中心簡介2商業物業安全管理特點3易發生突發事件類型4突發事件管理和預防華潤中心都市綜合體華潤中心是華潤體，具有三個特性：在打造的第一個都市綜合建筑空間復合化：酒店、寫字樓、商業（商城）、住宅、停車場，連接地鐵、車站、城市軌道交通功能集約化：購物、住、展覽開放化：完全對外開放、餐飲、辦公、商務會議、居華潤中心安全管理特點管理：車：7000 車位：2500人流量巨大中心集中性高性高密度性華潤中心安全管理特點商業管理：租戶眾多：商業300多個，辦公租戶近100 個功能各異：商業、餐飲、變更頻繁：進場裝修、撤場施工戶外多：

3、更換頻率高，高處施工多倉庫緊湊：貨物進出量大，倉庫緊湊，擺放消防責任重：消防重點租戶多華潤中心安全管理特點其他：時間不間斷：24小時，365天車流量巨大：日均流量達4600輛，年均車流量150萬次出眾多：多達幾十個管理標準高：商業中心，服務要求高目錄1華潤中心簡介2商業物業安全管理特點3易發生突發事件類型4突發事件管理和預防易發生的突發事件類型作為都市綜合體，在安全管理上的復雜性，決定了華潤中心突發事件管理的復雜性，總結歷年的管理經驗，較易發生的突發事件類型有：消防安全事件公共安全事件治安事件自然事件施工作業事件消防事件主要是火災事件，定期煙道火災類型可燃物可能著火原因易發地點A類固體火災木材

4、、紙張棉、麻、焊渣、抽煙、明火二裝現場、倉庫、店鋪、辦公室B類液體火災、 油煙、高溫、漏油自燃、明火停車場、倉庫、餐飲、C類氣體火災天然氣、煤氣、乙炔焊渣、氣體泄漏、明火餐飲、二裝現場E類電氣火災絕緣層短路、高溫、老化、電氣火花配電房、二裝現場、燈箱、辦公室公共安全事件及可疑事件突然事件、出丑、鬧事事件事件食物電梯困人、夾鞋事件大型公眾活動件停車場車輛碰撞、刮花、漏油事件停電事件跑水、水浸事件治安事件事件事件打架斗毆事件滋擾事件 停車場砸車事件自然事件臺風暴雨施工作業事件觸電事件高處墜落事件物體打擊事件機械事件窒息事件火災事件商業物業突發事件特點突發性（意外）；頻繁性（持續發生）；不可性（時間

5、長、空間廣）；不可控性（速度快、損失多，影響大）；目錄1華潤中心簡介2商業物業安全管理特點3易發生突發事件類型4突發事件管理和預防突發事件管理應急工作原則突發事件管理原則 突發事件管理流線圖突發事件管理應急值守制度突發事件處理與預防案例分析應急管理體系應急工作原則華潤中心制定了應急工作原則，為應急工作提供了：，減少危害，分級管理條塊結合，屬地為主科學調控，依范快速反應，協同應對預防為主，平戰結合突發事件管理原則華潤中心制定了以提供服務為基礎實四步管控措施的突發事件管理原則：預防過程結果檢查問題跟進，嚴格落應突應急發急值事管守件理制處體度理系：生流預命程防線線線突發事件管理流線圖應急值守制度應急

6、管理體系突發事件處理突發事件管理應急值守制度突發事件處理與預防案例分析應急管理體系應急值守制度行政值班應急值班制度消防中心呼叫中心行政值班制度根據商業營業時間特點，制定了物業公司日常行政輪值和節假日華潤中心總值的行政值班制度，其中：周一至周四周五17：3022：0017：3022：30職責：突發事件處理突發事件應急指揮突發事件突發事件善后處理物業公司值班經理輪值周六、周日及節假日10：0022：00華潤中心值班經理總值應急值班制度華潤中心建立消防中心和呼叫中心為基礎的應急值班室，并制定了應急值班制度：專人值班和24小時值班不間斷應急配備消防24小時通信暢通：中心：82668118、826681

7、19呼叫中心：82668825、82668111配備傳真機、打印機等必備設備開通網絡連接，確保信息通暢相應儲備金消防中心值班自動持證上崗系統消防系統電梯控制系統呼叫中心營運部安全部工程部部顧客租戶事件事故突發事件管理應急值守制度突發事件處理與預防案例分析應急管理體系突發事件處理與預防事前防范：安全巡查、隱患排查、應急救援演練、安全培訓事中處理：快速反應、聯動協調事后評估：起因、性質、影響、責任、經驗教訓、預防措施信息：及時準確，快速上報，特事特報突發事件處理與預防事前防范事中處理事后評估信息案例分析事前防范安全培訓安全班組培訓租戶定期消防安全培訓員工安全培訓安全隱患排查專項檢查，如消防設施運行

8、狀況專項檢查、火災隱患專項排查、節前安全大檢查重點安全巡查專業安全、工程不定期巡查日常安全巡查：安全班組、工程班組全天不間斷例行巡查突發事件處理示意圖營運部快速反應聯動協調消防監控中心主管 領班 安全員電工 水工 工程師消防工弱電工空調工工程部安全部部1-5分鐘主管 管理員清潔員事件事故顧客租戶主管 管理員事中處理：快速反應，協調聯動安全員/領班/主管：1-3分鐘到達現場協助工程：3-5分鐘到達現場協助、清潔：1-3分鐘到達現場協助營運部：5-7分鐘到達現場對講機：配備到每個班組、每個巡查崗位：消防中心、呼叫中心各2部箱、儲備金等）應急物資（滅火器材、防洪沙包、華潤中心突發事件應急處置流程圖信

9、息制度信息日報制度特別事件制度要點及時準確，快速上報：時間、地點、人物、起因、經過、處理措施、結果以及所造成的影響和 傷亡情況，重點快速核實預防措施相關部門5分鐘內上報到安全部經理；安全員中心領班主管突發事件管理應急值守制度突發事件處理與預防案例分析應急管理體系防患于未然雖然再完美的事前防范措施也不能保證突發事件一定不發生，但是，做好事前防范措 施，防患于未然，卻能減少或降低突發事件的發生，且能保證在突發事件發生的第一時間，啟動應急措施，將事件控制在萌發階段，防止事態進一步擴大，從而將安全風險降至最小，將損失降至最低。王子飯店撤場施工就是這樣一個經典案例。案例分析地點：545王子國宴飯店撤場施

10、工時間：2010.3.245.31，歷時66天類別：萬象城最大的餐飲店面積：占地面積超過8000平方米作業特點：架結構氧焊拆除施工難點架結構，必須大面積使用氧焊切割易燃物隔層、門板、包層非常多廚房油煙管道堆積油垢，極易起火宴會大廳空間大，高度高達15米，高處拆除和動火作業，性極大隔油池位于4樓系數升級拆除施工方和難度增大層，受限空間氧焊動火作業，回收方交叉作業，安全風險和管理多達幾十萬噸，量巨大歷時長： 2010.3.245.31，歷時66天安全風險分析火災：易燃物多，大面積使用電焊氧焊，火災風險極大高處墜落：高處作業普遍，墜落風險大觸電：場地大，臨時用電多，電焊氧焊、線路復雜、觸電幾率極大物

11、體打擊：高處墜物頻繁，交叉作業加大風險穿刺割傷：施工地面釘子、角鐵、鋼架切割面，極易刺穿腳，割傷身體部位跑水：消防管道、生活用水、給排水管道與鋼結構混雜，施工極易砸斷消防、給排水管，造成大面積跑水：氧焊使用的氧氣瓶和乙炔瓶極易控制控制措施應急值守過程控制其他措施控制措施應急值守：現場設置安全員應急值守崗位，24小時值班消防中心24小煙感自動情況現場施工管理24小時值班控制措施過程控制：嚴格分階段施工，分區域動火作業過程控制結果檢查聘請專業監理公司，代表公司全程監理；嚴格動火審批制度，動火操作人必須經過專業培訓，持證上崗，并按規定要求，做好安全防護措施嚴格做好出入管理嚴格落實安全檢查制度，工程、

12、安全不斷循環檢查嚴格落實現場防火措施和和個人勞動防護措施嚴格執行臨時用電管理制度分階段施工，分區域動火作業分區域動火：首先是廚房區域油煙管道、天花拆除其次是宴會大廳2層鋼架，分四個區域分別進行切割拆除作業最后是天花空調管道、風管切割拆除分階段施工：第一階段：全面清除易燃物品，包括隔層、板材、屏風、天花、外層裝飾物等第二階段：分區域動火作業，施工嚴格按照先裝飾面、后分層，最后切割鋼結構的順序進行確保過程控制動火作業安全要求清除作業現場及周圍環境的易燃易爆物品，保證作業環境安全現場配置足夠滅火器材；電、氣焊工具安全可靠氧氣瓶與乙炔氣瓶間距不小于5米，二者與動火作業地點均不小于10米操作工持有效證件

13、上崗，佩戴安全有效防護用品：安全帽、安全手套、安全帶、安全繩、安全鞋進行安全技術交底現場配備監火人，落實動火高處動火作業必須設置警戒區域，進入出入管理與防護進入施工現場作業，必須進行入場前培訓，并辦理臨時出入證進入施工現場作業，必須工程一切險及施工建工團體意外險進入施工現場作業安全鞋，不得穿拖鞋、，必須佩帶安全帽、上身服從現場管理管理安全員定期檢查安全檢查要點出入證、特種作業上崗證安全防護用佩戴落實：安全帽、安全帶、安全手套、安全鞋、安全繩火災隱患排查：可燃物、易燃物、氧氣瓶、乙炔瓶儲存動火作業規范檢查：氧氣瓶、乙炔瓶安全距離、壓力表、可燃物、易燃物交叉作業檢查：高空墜物、地面物品消防水、煙感

14、、噴淋頭、滅火器器材人的不安全行為物的不安全狀態環境安全防火措施現場確保消火栓完備可用，消防水充足全場按規定配備足夠全新ABC手提干現場增配30KG手推式滅火器5臺動火作業前清除現場可燃物動火點必須配置足夠滅火器材監火人不能脫崗高處動火作業設置警戒區域火器確保第一時間發現并撲滅火災隱患臨時用電、用水、生活管理切斷電、水（生活水、空調水） 、煤氣管道，改用監時用電、用水。臨時用電由工程部專業電工按臨時用電安裝規范要求指導接駁并經驗收合格，亂接電線，確保安全用電私接、施工現場住宿、生活必須當天監理工程檢查、安全員、定期進行控制措施其他措施：配置兩臺清運貨梯，2個卸貨，確保及時每周五下午定期召開多方

15、碰頭會，協調解決施工問題鋼結構拆除前現場動火作業15米安全措施安全帽30KG推車式滅火器設立警戒消防水專人監護現場安全帶突發事件處理盡管華潤中心和施工方事前進行了充分的源辨識、風險評價，并做了嚴格的控制措施，在實際施工中還是出現了幾起突發事件，充分證明無處不在。其中：火災隱患事件：4起跑水事件：2起刺傷事件：1起問題跟進突發事件處理然而幾起事件的發生，卻彰顯了事前預防控制措施的重要性，特別是5月3日和5月20日發生的兩起高處動火作業的火災隱患事件，現場管理、監火人、安全員、監理立即啟動消防水帶撲滅位于15米處的火災明火，將火災及時控制在初起階段，避免了不必要的損失。如果當時消火栓不可用或者消防水不具備，后果將設想。5月3日空調風管接口燃燒內部油垢引燃5月20日天花空調風管燃燒風管油垢引燃拆除后現場正是有了嚴格的事前防范措施和事中快速反應的處理，才做到了有驚無險，保成！突發事件管理應急值守制度突發事件處理與預防案例分析應急管理體系應急管理體系完善的制度建設健全的應急組織架構 完備的事件處理流程 定期組織應急救援演練應急管理水平完善的制度建設華潤中心安全應急處理制度突發事件應急反應流程總則華潤（援預案）公司安全生產事故綜合應急救華潤萬象城大型公眾活動事故專項應急預案華潤萬象城火災事故專項應急預案華潤萬象城緊急預案基本涵括事件類別健全的應急組織架構完備的事故處理流