1、高層住宅物業管理方案隨著城市化的不斷發展和土地使用的現實情況,高層住宅逐漸成為城市居住建筑的主趨勢以及有效利用土地資源的結果。而建立與此相匹配的高層住宅物業管理尤為必要。一、高層住宅物業管理的特點和難點：1、高層住宅建筑高度大、層數多、居住人口稠密，要管理好高層住宅，確保各部分正常運作，保證高層住宅和樓內居民的生命、財產安全，物業管理任務較為艱巨。2、高層住宅設備多、結構復雜、管理起點高，對物業管理隊伍的素質要求較高。在實際物業管理中，必須要運用先進的管理手段、方法，對高層住宅各系統進行維護、保養和管理，保證這些系統的正常運轉。高層住宅能源、動力消耗大，管理服務人員多，管理成本高，收取的物業管

2、理費也高。 二、高層住宅物業管理的原則：1、早期介入原則：早期介入的作用有兩方面：一是熟悉高層住宅基本情況；二是可提出便于日后物業管理的整改意見。 2、統一管理原則: 首先，整個高層住宅是一個整體，各系統都是為整體服務的，多頭管理勢必影響整體的正常運行；其次，多頭管理易造成職責不清，使出現的問題和故障無法及時解決；第三，多頭管理會造成管理死角。因此，高層住宅應堅持統一的管理。 3、收費合理原則。 這一原則最通俗的說法便是物業管理的收費要與所提供的服務相符。不論如何，物業管理隊伍都應采取公平、合理、協調一致的原則。 4、依法管理原則。 物業管理須堅持依法辦事、信守合同、協議、按規章制度辦事的原則

3、。 5、經濟效益、社會效益和環境效益兼顧的原則。 物業管理要通過科學的物業管理、良好的服務、優美的環境、合理的收費，樹立自身的良好形象，增強知名度，贏得住戶的信任。 6、公共服務、專項服務和特約服務并重的原則。 針對高層住宅的實際情況物業管理不僅要做好供電、供水等服務項目，也可以做好住戶需要做好專項服務與特約服務，為住戶提供最大的方便。 三、高層住宅物業管理的內容： 1、高層房屋建筑主體應有的維修管理。物業管理應定期掌握房屋的基本情況，對樓面、樓道等房屋要進行經常的維修、養護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對住戶的房屋裝修進行嚴格的監督管理，不因裝修而影響壽命和危及他人安全。2、高層住宅

4、各系統設備設施的管理。物業管理人員要經常對供電、供水及排水、電梯、消防、公共照明等公用設施進行維護檢查，發現問題，及時處理，保證設備完好的運行狀態。 3、清潔衛生的管理。清掃保潔人員應全面負責各房屋以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產日清。4、綠化管理。綠化人員應對高層住宅周邊及內部的花草樹木和景點進行養護和管理，為住戶創造優美整潔舒適的高雅的環境。 5、停車場、車輛及交通管理。物業管理人員要對住戶以及外來人員的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。 6、消防及治安管理。保安人員對高層住宅及其范圍內進行全天候保安值勤，設立固定保安崗位和流動巡邏

5、崗。確保住戶人身財產安全。監控系統要保證24小時值班監控。做好消防器材的維護，對違法違紀行為要及時處理。 7、收費管理。要嚴格按照協議或合同當地物價部門核定的物業管理服務收費標準，及時、 定期收取租金及管理費用，并接受住戶監督。 8、全方位服務。物業管理應對住戶提供全方位、多層次、有效且經濟的服務，使用戶、住戶更為舒適便利。可開設常規性服務，如：機車船票代辦、辦設儲蓄所等；委托性服務，如：代住戶訂送報刊、代訂牛奶、代住戶接送兒童、雇傭保姆等；經營性服務，如：開設餐飲、娛樂場所、開設健身房等。并根據住戶需要，提供特約服務。 四、高層住宅物業管理實際可行性操作：1、深度推行“人性化物業管理模式”1

6、）關注不同層次的住戶需求；2）環境建設中人性化要素的融入；3）物業管理與服務中人文要素的植入；4）對住戶“深度關懷” ；5）現代文明項目精神的塑造。簡而言之，就是在高層住宅物業管理、環境、空間各個層次和環節營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規則這樣一種和諧、有序的舒暢環境和文化氛圍。2、實施零距離 “隱性物業管理與服務” 模式在高層住宅物業的管理與服務中，住戶的私密空間與物業公司所提供的全方位服務往往容易發生沖突，在實際物業管理中，物業管理零距離與零干擾相結合的“隱性服務與彈性服務” 模式和物業管理理念。 所謂 “零距離”，就是對住戶的服務需求做全面、深入、細致的了解，注重服務的快捷

7、性和住戶的滿意度，除了保證在住戶需要幫助時提供及時滿意的服務，更要體現對住戶服務的前瞻性， 滿足住戶深層次的服務訴求。3、 建立治安聯動快速反應系統安全防范是物業管理第一要素，高層住宅的治安工作由中央監控中心統一指揮調度，并建立起戰斗力強的治安快速反應系統，該系統既強調迅速快捷，又強調多重結合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后120秒內趕到現場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結合即治安工作要做到流動崗、固定崗相結合、整裝與便裝相結合、全面防范與重點防范相結合，確保治安防范萬無一失。五、高層住宅物業管理前期介入高層住宅物業管理前期介入期間工作計劃階段工作項目 工作要點 具體事項規劃

8、設計階段工程整體合理布局停車場/庫的布局設備間及各樓層開間布局綜合布線走向及接口位置公共照明及開間內電氣容量預留樓宇自控實現方式公共配套設施場地的布局 主要設備的布局強電系統：配電室、發電機等的布置中控系統：消防、保安監控、樓宇自控的設置停車場/庫系統設置 輔助設備的設置上下水管線位置預留寬帶網絡的設置及運營模式 其它主要設備設施選型建設（如電梯等）公共配套設施場地的設計建議智能化系統設計建議安全安全設備設施建設對消防、保安監控等智能化系統提出建議停車場/庫的規劃布局、計費系統及模式建議六、高層住宅日常性物業管理與服務 完善的高層住宅物業管理管理構想，專業的物業管理團隊，嚴謹的物業管理制度以及

9、高速、有效的運作機制都必須在物業管理實務的實施中才能得到充分的檢驗，才能以持之以恒的、高品位的服務品質展現于住戶面前。 日常性的物業管理與服務最能凸顯管理水平與服務品質的一個重要環節。在日常管理中，除了要求物業管理企業自身具備高度的控制與執行能力外，在如何合理利用有效資源滿足住戶服務需求方面更要勇于創新。在統一管理的前提下，必須從安全、環境、客戶服務、工程服務等四個方面的常規日常服務分別體現相應的高層物業管理模式。（一）安全管理 安全工作是物業管理的一個重要方面。人們常說“安全第一”，安全工作具有第一位的意義，只有安全有了切實的保證，住戶才能放心地工作。因而安全管理也是物業管理的一切基礎性工作

10、。門衛、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。 針對高層住宅布局、功能的特點，可以采取技防與人防相結合、固定崗與流動崗相結合，設置多重靜動態相結合的安全防范體系 ，切實保障高層住宅24小時安全無憂。對公共區域采取主要依靠技防與流動巡邏相結合的方式實施安全管理， 技防方面主要依靠項目本身的智能化報警系統、 巡更系統及監控系統實現，流動巡邏方面將增加巡邏頻次，加強巡邏治安員的在崗管理與崗前培訓，提高治安員的崗位與服務意識。1、公共區域24小時閉路監控系統及24小時消防預警及聯動控制系統；2、24小時固定安全護衛崗設置；3、24小時流動巡邏崗設置；4、分片圍合管理與整體聯動的應急反應系

11、統；5、智能化報警系統；6、出入身份識別設置。治安工作的特點及主要任務特點：以預防為主。無論是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主的指導思想。不出事故，避免隱患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準。服務性強。從本質上看，保安就是服務，即提供保安服務。作為保安員，要樹立“服務第一、用戶至上”的思想，即要保持公安人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色；即要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。軟件與硬件同時抓。保安工作的好壞，即要靠軟件也要靠硬件，一方面要不斷提高保安隊伍的素質，另一方面要抓好保安設施的建設，建立完善的保安系統和消防報警系統。制作緊急事件處理預案，包括

12、火警、匪警、自然災害、重大疫情等事件的防范以及出現情況后的處理辦法，做到“事前預防、遇事不亂”。主要任務：固定崗工作。統一著裝，維持秩序，疏導交通車輛，應注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發生；安全巡邏。 定時和不定時的對項目內外各個部位進行巡視檢查， 發現不安全的因素及時進行解決；停車場管理。 疏導車輛出入，檢查停車證件，收取臨時停車費， 進行停車場消防和安全管理；相應的治安防范措施異常現象的緊急處理程序 通過攝像頭發現項目內有異常現象時，將按下圖進行緊急處理（二）環境管理高層住宅物業管理養護是物業管理的重要組成部分之一，是體現物業管理水平的重要標志。高質量的環境養護為客戶提供整潔

13、、舒適、賞心悅目的生活環境與工作環境。而且物業通過清潔保養，可以延遲和減緩物業裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業的裝飾材料，延長物業再裝修翻新的周期，及經濟又能保持物業美觀。針對高層住宅不同區域的環境清潔、綠化等項目提供無差別的高標準服務，努力營造一個舒適、整潔、明亮的項目環境，并切實做好以下幾項工作：1、主要任務：A、負責高層住宅各個樓層和各部位公共用具，使其達到標準的清潔要求；B、負責制定清潔設備和清潔用具的采購、使用意見，合理掌握清潔費用的支出；C、負責對清潔員工的業務培訓，使他們不斷提高業務素質；D、負責接受客戶的委托清潔業務。2、保潔制度每日的衛生全面清掃盡量減少對住戶的影響，實

14、現彈性服務。3、垃圾分流在狠抓環境管理和培養客戶環境意識的基礎上，對高層住宅的垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現有效的垃圾分流。 項目垃圾 垃圾分類收集箱 有害物 集中處理 可回收資源 廢棄物品收購站 無害物環保部門運出項目垃圾收集袋裝化：項目垃圾的收集，統一采用垃圾袋進行袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。4、消殺消殺工作主要包括以下幾個方面的內容：主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。聘請專業隊伍進行消殺工作。1、專業消殺公司應出示營業執照許可證，保證所用藥物在正常

15、操作條件下對人體不構成危害。2、雙方簽定合同，明確各自的責任、義務、消殺范圍、要求和標準。3、定期進行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥的工作，如發現或出現問題，消殺公司應保證隨叫隨到。4、實現重點防治，配電房、消防控制中心、總機房、電梯機房等部位一防鼠為主，其他設施與場所殺蟲為主。高層住宅清潔工作標準 場所 作業內容實施 次數 日常清掃外圍部分正門前面及便門前面去污清掃外圍四周去污清掃金屬類用清潔劑擦拭要隨時檢查，對玷污嚴重的部分要及時清掃干凈貨物裝卸場要在貨物搬進搬出后進行檢查清掃2次/日1次/日1次/日隨時隨時正門大廳電 梯 間各 種 門走 廊樓 梯正門進出口的門扇、玻璃清掃及后門（便門）的門扇

16、、玻璃的清掃。正門大廳的大理石地面打磨拋光硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細小灰塵。玷污嚴重的地方要用清洗劑擦拭干凈，用注油地推進行地面保養。粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等用刮油灰刀和化學藥品仔細地清除掉，不能損傷表面光澤下雨天雨傘上的雨滴及食品的湯水、油等撒在地上時應隨時用拖布擦凈。雨雪天應鋪上雨天用的擦腳墊子，傘上流下來的雨滴應隨時用拖布擦去。當天晴天后，要立即去掉雨天用的擦腳墊子上的污垢，把它存放在規定的地方。對于擦鞋墊子之物品，應用真空除塵器清掃。關于報紙箱、郵件箱、摟內指南、金屬部件、內部電話、公共電話，應干抹。金屬及金屬部件，應用適當的清潔劑擦拭。扣板墻面用中性洗劑去污。大理石墻面

17、及其周遍的擦拭并注油保養。踢腳線用干（濕）毛巾去污、中性清潔劑擦拭。消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。開關盤用干（濕）毛巾去污隨時隨時2次/日隨時隨時2次/日1次/日2次/日2次/日隨時隨時隨時隨時電 梯 間走 廊附屬房間樓 梯地毯要用吸塵器吸除粘在絨毛上的灰塵。要使倒狀絨毛豎立起來。在區內巡回進行地毯的去污工作根據地毯玷污情況，將玷污部分替換下來用適當的清洗劑去垢。地毯被香煙燒焦時，應將該部分替換下來進行修補。硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細小灰塵。玷污嚴重的地方要用清潔劑擦拭干凈。粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化學藥品仔細的清除掉，留意不可損傷地面。花崗巖或大理石地面、墻面用涂

18、油地拖或毛巾保養。腰壁、巾木、門扇、各種揭示板對其玷污嚴重部分，應用清潔劑擦拭干凈。樓梯扶手、墻面及臺階腰進行擦拭。金屬部分的污點要用適當的洗滌劑擦蹭干凈。踢腳線用干（濕）毛巾去污、中性清潔劑擦拭。消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。涂料墻面用細紗布去污除漬。（含開關、按紐）1次/日1次/日隨時隨時2次/日隨時隨時隨時2次/日1次/日隨時 場所 作業內容 實施 次數電梯用吸塵器清除地面灰塵，并清理掉地面碎紙屑等物。雨雪天膠墊的清洗。電梯轎箱內之金屬、指示器、按鈕，各層電梯門、框及樓層表示燈要用干抹布擦拭，根據需要適當清洗劑擦拭干凈。電梯轎箱內部壁面及各層電梯開閉門扉之里外面要用去塵布擦拭。各層電梯溝槽

19、，容易引起故障，用真空吸塵器將灰塵雜物清除干凈1次/日隨時2次/日1次/日隨時車場經常檢查，發現有不干凈情況隨時清掃墻面去污隨時隨時 外圍地面日常性清掃用掃帚清掃。（泥沙、垃圾、樹葉等）臟污嚴重地面用水沖洗。1次/日隨時 區內 綠化部分清除綠化地之落葉及雜物。1次/日標志扶手等標志、扶手要擦拭干凈。1次/日 其他暴風雨雪天時的清理等，要及時進行，保證人車通行無阻。（包括前面大道路面）下過雨的地面，要做到能安全通行，無積水。迅速處理掉回收的垃圾、落發、枯草，以免發生害蟲、火災，防范于未然。外面范圍內出現的垃圾及贓污現象，要做到適時清掃處理。隨時高層住宅清潔工作檢查標準和方法分類 項目 檢驗標準檢

20、驗方法公共區域衛生地面無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙，大理石地面有光澤，地毯平整、干凈，無污漬。抽查墻面理石墻面用紙巾擦拭50CM，無明顯灰塵，乳膠漆墻面無污跡，目視無明顯灰塵。踢腳線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標牌表面干凈，無灰塵、無水跡、無污跡、無斑點。抽查電梯廳墻面、地面、門框、電梯指示牌表面干凈，無油跡、無灰塵。抽查電梯內干凈、無污跡、無積塵、無臟雜物抽查垃圾桶外表干凈，無積垢、無臭味目測各種設施外表包括大堂前臺、廣告牌、燈箱、消防栓箱、摟層分布牌燈；表面干凈，無積塵、無污跡、無斑點。抽查樓梯及門樓梯所管區域內的樓梯、防火梯、電扶梯、欄桿：無灰塵及雜物。抽查扶手、欄桿光潔、物

21、積塵，玻璃無污跡。抽查樓梯走廊及其墻面上各種設施如應急燈、水管、出入指示燈、凸物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。抽查門干凈，無灰塵、無污跡。檢查外部衛生標準地面和道路路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬等，無贓物，無積水（指臟、臭水）、青苔全面檢查高層住宅綠化工作檢查標準和辦法分類序號 項目 標準 檢查辦法 頻率修剪 1喬木無枯枝，樹不阻車輛和行人通過，主側枝葉分布均勻 目視，抽查4次/年 2成型灌木成型，整齊，新長枝不超過30厘米目視抽查5次以上/年 3綠籬綠籬成型、造型美觀，新長枝不超過30厘米目視抽查6-8次/年 4草路牙、井口、水溝、散水坡邊整齊、草坪目視平整目視抽查2-3次/

22、年施肥 1 喬木、灌木采用穴施或溝施，十分、澆水及時，覆土平整，肥料不露出土面目視檢查4次/年 2草地播施和噴施，不傷花草目視檢查1次/年 3花卉保證基施，追施化肥，少量多次，不傷花草目視檢查視長勢而定防病治蟲不明顯枯枝、死杈，有蟲害枝條20%以下目視檢查防治1次/月；發現病蟲及時噴射澆灌 1花卉、苗泥土不染花葉，土不壓苗心，水不沖倒苗目視檢查2次/日 2樹木、草地冬季早晚不澆水，夏季中午不澆水，澆水時不遺漏，澆水透土深度為：樹木3厘米，草地2厘米，無枯死、旱枯的現象抽查5次2次/周；（雨后濕度大除外）日常維護 1中耕、除雜草無明顯雜草，臺灣草地純度在90%以上，樹木底下土層不板結，透氣良好抽

23、查草地50平方米3處，取平均制施肥前和下暴雨后進行松土，全年不少于6次 2補載補種無明顯黃土裸露最大裸露塊在0.4平方米，裸露面積在總面積的0.5%以下；缺株在0.5%以下抽查5處，匯總計算按花草樹木在栽種季節，及時補栽補種 3防風、排澇、巡視看管暴風雨過后12小時，草地無1平方米的積水，樹木無倒斜，斷枝落葉在半天內處理目視檢查每天巡視責任區1次綠化工作包括：花木租擺，草坪、綠籬、樹木、花卉的澆水、施肥、打藥、修剪、病蟲害防治及防凍。1、綠化帶無雜草、不缺水、不死苗；2、根據花、草、樹的不同特性定期修剪；摟道幾公共區域，室內擺放陰生植物，室種植花期較長、掉葉較少的植物，定期修剪；重要場所應常年

24、擺放花卉；滅蟲消殺時間選擇不影響行人及公共活動，同時注意風向，以免農藥隨風飄散到各處。(三）工程管理高層住宅工程系統運行方案 系統名稱 實施方案變配電系統每日對項目的變壓器、高低壓柜及控制箱、公共區域照明進行巡視檢查，保證供電系統正常。每日對項目的總電量進行計量，每月統計項目的總電量、動力電量及照明電量。對項目總電量進行匯總分析。給排水系統每日對中水系統及污水井進行巡視檢查，無溢冒現象。每年對水箱進行清洗，達到北京市化驗標準。保證生活熱水供水正常。電梯系統每月對項目電梯進行全面的檢查保養，保證電梯安全運行。保安監控系統每月對監控、巡更系統進行巡視檢查。每周對鏡頭進行清掃，使圖象清晰，信號正常。

25、保安人員對監控區域進行檢查，發現可疑情況派專人跟蹤檢查。對電梯轎箱做重點監控。消防安全系統消防監控設施（包括手報、煙感、溫度探頭）、滅火設施（噴淋、消火栓、特殊滅火設施、送風、排煙、放火門、防火卷閘門）和消防主機。對消防系統逐點測試驗收。每月對消防主機及相關模塊、設施進行檢查。每月對滅火設施進行檢查，保證消防系統時刻處于完好狀態。高層住宅工程設備養護方案 項目 方式 方案標準及實施效果周期 內容 變壓器日常維護每天監控溫度和電磁噪音達到絕緣要求、設備運行正常定期維護半年清潔絕緣子和器身、檢測高壓對地、高壓對低壓數據（停電）高壓開關柜日常維護每日柜體清潔高壓斷路器工作正常，接地刀正常每周檢查接地

26、線定期維護1年維護斷路器和接地刀低壓配電柜日常維護每日檢查母排接線和空氣開關溫度及動作狀態使用正常，安全無故障定期維護半年更換配件，清潔柜體無功補償柜日常維護每周調整功率因數，清潔柜體功率因數能達到0.98以上定期維護半年測試功率因數和更換配件給排水管日常維護每周及時維修和補漏暢通無滴漏定期維護一年檢修閥門和管道、刷漆生活泵日常維護每天檢查水封是否漏水，電機同軸度和運行狀態水泵機組使用正常，安全無故障定期維護半年更換水封和電機軸承并加潤滑油閉路電視監控日常維護 每周檢查鏡頭和電路圖象清楚、工作正常定期維護半年更換配件及檢測消防監控智能系統日常維護每天每天抽查煙感總數量5%測試消防系統煙感溫度達到溫度設定要求定期維護1年測試系統聯動功能更換配件消防加壓泵日常維護每周點動一次、檢查水封和電動軸以及滿載電流啟動正常、無故障定期維護半年更換水封及軸承消防噴淋系統日常維護每周測濕式報警器和檢查閥門報警運作正常、系統聯動正常定期維護半年油漆管道和末端放水測試滅火系統日常維護每日檢查氣壓、聯動電路系統工作正常不誤報定期維護半年測試聯動功能高層住宅公共設施定期維護