1、房地產泡沫之怪現狀之內蒙古鄂爾多斯鬼城“鬼城”謎局造城運動，鄂爾多斯盡管新區人氣逐年增加，在鄂爾多斯康巴什北區“雍景紫臺”等3個小區，早報記者看到的夜晚亮燈情況仍參差不齊，有的小區每單元(基本為10-12戶的多層)有2-6戶亮燈，但有些平均只有一戶，多個單元沒有一戶亮燈。“買個衣服、電器什么的，還得趕到25公里外的東勝去，這里只能買到蔬菜、牙膏等最基本的生活用品。”康巴什采訪居民時最多的抱怨，就是新區配套不足。圖：房地產泡沫下的內蒙古鄂爾多斯市康巴什新區成吉思汗廣場。 李素潔為3年前的決定而慶幸，她在鄂爾多斯市康巴什新區市府南街租了間70平方米街面房開飯店，當初的合同定死租金3年不變，這為她并

2、不興隆的生意壓縮了最大的成本。外媒此前連發報道，質疑康巴什是座現代化的空城，計劃作為100萬人新家的新區卻鮮有人居住，將這個北方小城推入聚光燈下，令其陷入“鬼城”質疑的沙塵暴中。雖然康巴什的人氣在逐漸增加，李素潔也認為自己這家小店最荒涼的營業期已經過去，可新區人氣能否在短時期內趕上老城區，她心里并沒有底。“鄂爾多斯”意為“眾多的宮殿”。13世紀，成吉思汗途經此處，將這里定為他的長眠之地。2009年，鄂爾多斯市經濟總量突破2000億元大關，人均地區生產總值為13.44萬元，直逼香港。雄厚的財政成為康巴什這座沙漠中崛起的新城的背后推手。中國房產泡沫的樣本？外媒這樣描寫：“康巴什是最荒涼的鬼城。最初

3、為100萬人居住、生活和娛樂而設計的這個地方卻幾乎沒有人居住。”鄂爾多斯位于內蒙古中部，境內分布庫布齊、毛烏素兩大沙漠，曾一度為國家貧困地區，2000年時地區生產總值為150億元，財政收入15.7億元，城鎮居民人均可支配收入為5502元，農牧民人均純收入為2453元。后來因“羊、煤、土、氣”而揚眉吐氣，鄂爾多斯煤炭探明儲量1676億噸，占全國儲量的1/6。按鄂爾多斯2009年約3.38億噸的煤炭總產量計，該市的煤能挖約500年。康巴什位于鄂爾多斯老市區以南、機場以北，與它們分別相距25公里、15公里，被烏蘭木倫河三面環繞，原為沙漠中的一個鄉，當地人口四五千人，均為農、牧民。2000年12月，經

4、自治區政府批準成為青春山經濟技術開發區。2004年4月更名為康巴什新區，同年開展基礎設施建設，定位為鄂爾多斯新的政治、文化、科教中心和轎車制造業基地。規劃控制面積155平方公里，目前建成區面積為32平方公里。2006年7月起，鄂爾多斯市政府和51個市直機關陸續遷入。媒體去年初開始提出“鬼城”質疑，認為康巴什的清潔工比行人多，城內鮮有行人。外媒甚至作出了這樣的描寫“康巴什是最荒涼的鬼城。最初為100萬人居住、生活和娛樂而設計的這個地方卻幾乎沒有人居住。偶爾出現的行人，看起來就像幻覺，拖著沉重的腳步沿著人行道走著，仿佛恐怖電影中大災難過后1名孤獨的幸存者。只用5年時間就建成的康巴什，設計初衷是要成

5、為鄂爾多斯對外炫耀的市中心，但如今卻是中國房地產泡沫的最佳展示品。”去年首現人口增長高峰當地人口約為5萬。去年，隨著華泰汽車有限公司鄂爾多斯分公司的投產，以及市一中等學校的遷入，成為人口增長最快的時期。今年1月10日晚上8時，氣溫達到零下20攝氏度左右。早報記者在康巴什新區中心鄂爾多斯市政府正門口的成吉思汗廣場看到，10分鐘內步行經過廣場的人不足10人。在康巴什北區“雍景紫臺”等3個小區，早報記者看到亮燈情況參差不齊，有的小區每單元(基本為10-12戶的多層)有2-6戶亮燈，但有些平均只有1戶，多個單元沒有一戶亮燈；南區的康城小區燈火密度最高，物業公司經理鐘大志表示，該小區是康巴什最早交付的小

6、區，1期444戶于2007年12月交付，2期386戶于2008年5月交付，2期的入住率雖然超過85%，可其中近一半為候鳥型住戶，一般只在周末居住。自鄂爾多斯最好的中學市一中于去年遷入康巴什后，小區入住率才出現最大增幅，較往年多了約100戶。集中在居民區的沿街商鋪，目前只有80%開門營業。據李素潔介紹，他們餐廳的顧客主要分為四類：學生、政府機關工作人員、建筑工地工作人員以及到工地辦事的人。此前，餐廳只靠他們夫妻倆和1名廚師“照顧”，但去年春開始，顧客顯著增加，夏天時還雇請了1名服務員。去年10月之后，建筑工人陸續放假，餐廳生意趨冷，服務員被辭退。按去年的生意增幅，預計到了今年夏天的旺季，餐廳需要

7、增加2名服務員。而能如此擴張的“底氣”，很大一部分基于房租3年不漲，仍為6萬元之故。另一條街上的蒙恩飯店老板表示，經在康巴什承包建筑項目的親戚介紹，去年舉家自浙江轉行來此開餐廳。約300平方米的營業房，年租金較1年前的10萬元漲了1倍。房東雖然也愿意簽署3年合同，但租金必須每年協商。“新區人氣逐年增加，房東也想每年漲房租。”鄂爾多斯市圖書館位于康巴什陽光大道，41670平方米的建筑體略顯巍峨，曾被外媒質疑為“鬼城”的代表建筑之一。今年1月14日(周五)，早報記者發現，該圖書館1樓寧靜的閱覽室內有10多人在看書。工作人員表示，該館2009年7月搬遷到康巴什，現有藏書30多萬冊，迄今已接待讀者72

8、萬人次，辦理借閱證3000多張。據康巴什新區管委會統計，包括流動人口在內，當地人口約為5萬。去年，隨著華泰汽車有限公司鄂爾多斯分公司的投產，以及市一中等學校的遷入，成為人口增長最快的時期。康巴什計劃在“十二五”末期將面積擴展到155平方公里，加上老城區東勝、伊金霍洛旗政府所在地阿鎮，人口總和將達到100萬。新區配套設施仍不成熟每公里人口密度只有達到1萬人，才能形成成熟的配套。可按照康巴什目前32平方公里、約5萬人的現狀，以及未來155平方公里、100萬人的目標，可能距離成熟的城區會有一定差距。“買個衣服、電器什么的，還得趕到25公里外的東勝去，這里只能買到蔬菜、牙膏等最基本的生活用品。”早報記

9、者在康巴什采訪居民時，聽到最多的抱怨，就是新區配套不足，甚至沒有一個大型的超市和商場，除非是趕往東勝。然而，往來東勝和康巴什的公交車只有K21路，運行時間為每天早晨7點至晚上6點半。城市規劃專家表示，國內新區一般按照1萬人/公里規劃。換言之，每公里人口密度只有達到1萬人，才能形成成熟的配套。可按照康巴什目前32平方公里、約5萬人的現狀，以及未來155平方公里、100萬人的目標，可能距離成熟的城區會有一定差距。據介紹，很多新區建設“失敗”，原因之一便是超前建設，對未來經濟發展、人口發展估計過高，其次是注重大空間、大景觀環境、大路網，它們能令新區看起來宏大、壯觀，但忽略了最能形成生活氛圍的街道等建

10、設。在康巴什，成吉思汗廣場高大的雕塑耗費了400多噸青銅；道路基本都是6-8車道，沒有形成密度較大的路網，難以在此形成濃郁的生活氣息。“超前構筑”現發展短板經濟的迅猛發展，客觀上要求鄂爾多斯必須著眼長遠、超前構筑城市發展框架，為經濟社會大發展構建新的載體。對于外界描述的“鬼城”紛擾，康巴什管委會負責人稱，“九五”期間，鄂爾多斯市經濟總量年均增長20.3%，“十五”頭三年增速高達25%。經濟的迅猛發展，客觀上要求鄂爾多斯必須著眼長遠、超前構筑城市發展框架，為經濟社會大發展構建新的載體。當時，市府駐地東勝區人均道路、綠地面積僅為17.11平方米和6.34平方米，均低于全國平均水平。在這樣的基礎上拓展城市規模，難以滿足人口和產業集聚的需要，難以滿足經濟社會發展的需要。康巴什新區土地平坦開闊，坡度在5度以下的面積達到60%以上，且地質構造穩定，無滑坡、泥石流等自然災害，無礦產資源開采區，有利于城市建設和綠化。這里北距東勝25公里，南距伊旗阿鎮3公里，3座城鎮相向發展，順應了世界城市形態由“單一中心”向“