1、關(guān)于我國貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的探討摘要: 進(jìn)入21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，大大超出了居民的承受能力，特別是北上廣深這些城市，房地產(chǎn)價(jià)格讓人望而卻步。針對房地產(chǎn)價(jià)格過度膨脹的現(xiàn)象，政府部門采用許多貨幣政策進(jìn)行抑制，但是似乎不盡人意。因此，找到有效的貨幣政策來阻止房價(jià)的過快上漲迫在眉睫。本文第一章介紹本文的研究背景、目的、方法，第二章是闡述了貨幣政策、房地產(chǎn)及其價(jià)格等相關(guān)概念，然后介紹貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)途徑。第三章闡述了我國貨幣政策的調(diào)控階段以及房地產(chǎn)價(jià)格變化的原因。第四章是對整個(gè)研究進(jìn)行總結(jié)和歸納，針對具體的情況給出一系列政策建議。關(guān)鍵詞：貨幣政策；房地產(chǎn)價(jià)

2、格；市場利率vDiscussion on the influence of China's monetary policy on real estate priceAbstract: Since entering the 21st century, rapid development of real estate industry, real estate prices are rising fast, far beyond the affordability of the population, especially north and deep, these cities, rea

3、l estate prices are prohibitive. In response to the phenomenon of excessive inflation of real estate prices, government departments use many monetary policies to curb, but it seems to be unsatisfactory. Therefore, finding effective monetary policy to stop the excessive rise in house prices is immine

4、nt.The first chapter introduces the research background, purpose and method of this paper, the second chapter expounds the related concepts of monetary policy, real estate and its price, then the paper introduces the conduction way of monetary policy affecting real estate price. The third chapter ex

5、pounds the regulation stage of China's monetary policy and the reasons for the change of real estate price. The fourth chapter summarizes and sums up the whole research, provide a series of policy recommendations for specific situations.Keyword：monetary policy; real estate Prices; market interes

6、t rate目錄摘要iAbstractii一、導(dǎo)論5（一）研究背景與研究意義51.研究背景52.研究意義5（二）研究目的6（三）文獻(xiàn)綜述61.國外文獻(xiàn)62.國內(nèi)文獻(xiàn)6（四）研究方法6（五）研究不足6二、貨幣政策和房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)概念6（一）貨幣政策61.貨幣政策的定義72.貨幣政策的分類73.貨幣政策工具74.貨幣政策的三大目標(biāo)7（二）房地產(chǎn)71.房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格的概念72.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素7（三）貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的途徑81.利率82.資產(chǎn)價(jià)格83.信貸84.匯率9三、近年來我國房地產(chǎn)價(jià)格變化的歷程9（一）我國貨幣政策調(diào)控的主要階段91.1998年至2002年擴(kuò)張性階段92.2003

7、年至今貨幣政策的調(diào)控階段10（二）歷年來國內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格10（三）我國房地產(chǎn)價(jià)格變化的原因111.需求112.供給12四、結(jié)論與政策建議12（一）研究結(jié)論12（二）政策建議12參考文獻(xiàn)14附錄15致謝17一、導(dǎo)論（一）研究背景與研究意義1.研究背景房地產(chǎn)市場的發(fā)展與企業(yè)的經(jīng)營、民生和經(jīng)濟(jì)金融都息息相關(guān)。20世紀(jì)90年代初日本房地產(chǎn)泡沫的破滅造成日本長達(dá)15年之久的經(jīng)濟(jì)蕭條。美國在2007年出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，泡沫的破滅引發(fā)了次貸危機(jī)，這次危機(jī)后來席卷了日本、中國乃至全球，演變成2008年的全球金融危機(jī)。這次危機(jī)爆發(fā)后，大量企業(yè)相繼倒閉，許多國家經(jīng)濟(jì)蕭條，由此看出房地產(chǎn)市場對一國乃至全球的經(jīng)濟(jì)的影

8、響是巨大的。房地產(chǎn)市場的發(fā)展一直是全社會(huì)廣泛討論的話題，政府也很重視對房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控。自從1998年住房制度貨幣化以后，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從無到有，再到如今的飛速發(fā)展。從1998年到2017年，我國商品房的銷售面積從12185.3萬平方米上漲到169408萬平方米，增長了13.9倍；我國商品房的銷售額從2513.3億元上漲到133701億元，足足增長了53.2倍。目前就本國而言，大家最關(guān)注的是房地產(chǎn)市場的發(fā)展。住房制度貨幣化以后房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格一路高漲。為了解決2008年的金融危機(jī)，政府采取了一系列的措施，蕭條的房地產(chǎn)行業(yè)得以回暖，房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升。隨后貸款利率被提高，購房首付

9、比例被增加，限購令的出臺(tái)使得房價(jià)的漲勢得到緩和，但是隨著經(jīng)濟(jì)壓力的增長，政府對房地產(chǎn)的管制放寬松。房地產(chǎn)價(jià)格多年來不斷上漲，這對社會(huì)的經(jīng)濟(jì)或多或少產(chǎn)生了一些負(fù)面的影響。一方面，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，通貨膨脹力度加大，貨幣政策的效應(yīng)減弱；另一方面，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲已經(jīng)給居民的生活帶來了影響。因?yàn)榈刈獾脑虼蠖鄶?shù)居民持有的財(cái)富轉(zhuǎn)移到少數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商以及政府部門手上，從而降低了居民的消費(fèi)意愿，降低了居民的消費(fèi)傾向。房價(jià)與政府制定的貨幣政策有著緊密的聯(lián)系，因此在制定貨幣政策的時(shí)候要以房價(jià)為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)想要發(fā)展，必須以金融為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與金融行業(yè)的資金狀況有關(guān)，金融行業(yè)的資金越多房地產(chǎn)行業(yè)越

10、繁榮，反之房地產(chǎn)行業(yè)則越蕭條。所以，貨幣政策通過對貨幣的利率、匯率以及數(shù)量的調(diào)控可以對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。2.研究意義通過貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格是近年來社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，本文關(guān)于貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的探討既具有學(xué)術(shù)上的理論意義，還有解決社會(huì)問題的現(xiàn)實(shí)意義。理論意義：房地產(chǎn)在居民財(cái)富中占比最高，對宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、銀行和金融體系的穩(wěn)定有著至關(guān)重要的作用，出臺(tái)怎樣的貨幣政策來調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格從而使得社會(huì)經(jīng)濟(jì)能夠得到健康、穩(wěn)定的發(fā)展。實(shí)踐意義：房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)大，中央銀行應(yīng)該如何應(yīng)對以保證經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。（二）研究目的鑒于房地產(chǎn)市場對居民的生活以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響很大，本文在闡述貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的基

11、礎(chǔ)上，深入研究貨幣供應(yīng)量、信貸、貨幣幣值穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響，以及為了穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格中央銀行應(yīng)采取怎樣的措施。（三）文獻(xiàn)綜述1.國外文獻(xiàn)托賓q理論表明在資產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)渠道中房地產(chǎn)價(jià)格有著重要的作用。一方面，國外學(xué)者研究了在貨幣政策傳導(dǎo)時(shí)房地產(chǎn)有著至關(guān)重要的作用。Ireland（2005）的研究表明房地產(chǎn)價(jià)格可以影響國民生產(chǎn)總值和失業(yè)率等經(jīng)濟(jì)總量。Calza，Monacelli & Stracca（2007）認(rèn)為國家的貸款市場越大，房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)渠道越有效。Frederic（2008）的研究表明當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)變化時(shí)，有必要采取貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控。另一方面，國外學(xué)者研

12、究了貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的不同渠道。Aoki，Proudman & Vlieghe（2002）研究表明在利率途徑中，房地產(chǎn)價(jià)格隨著利率的提高而降低。Christopher, Giovanni, Deniz & Pau（2013）的研究表明信貸杠桿對擴(kuò)大房地產(chǎn)泡沫有促進(jìn)作用。2.國內(nèi)文獻(xiàn)國內(nèi)學(xué)者在國外理論的基礎(chǔ)上進(jìn)行更多的實(shí)證研究，其中賀聰（2005）的研究表明貨幣政策在一定程度上會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，房地產(chǎn)市場的運(yùn)作會(huì)加強(qiáng)貨幣政策的作用，最終使貨幣市場達(dá)到均衡狀態(tài)，而貨幣市場的均衡又有利于房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定。余元全（2008）研究表明資產(chǎn)的價(jià)格對房地產(chǎn)價(jià)格有一定程度的影響。盛松

13、成（2003）認(rèn)為中央銀行可以通過調(diào)節(jié)住房抵押貸款額度來控制房地產(chǎn)的需求量。（四）研究方法本文在國內(nèi)外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行再研究，再通過歸納與演繹相結(jié)合，以提高研究的科學(xué)性。定性分析，本文對我國貨幣政策的相關(guān)概念以及房地產(chǎn)的相關(guān)概念給出定義，深入分析各國房地產(chǎn)價(jià)格與各種貨幣政策工具之間的關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合數(shù)字和圖標(biāo)給出準(zhǔn)確的數(shù)字支撐。（五）研究不足由于本文的篇幅有限，不能做到對每個(gè)方面都進(jìn)行詳細(xì)的分析，所以在后續(xù)的研究中還有待彌補(bǔ)的地方；本國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史不長，可統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)有限，不夠完整、及時(shí)和真實(shí)。二、貨幣政策和房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)概念（一）貨幣政策1.貨幣政策的定義貨幣政策指的是中央

14、銀行為了完成其特定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而采取的控制和調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量或信用量的措施。2.貨幣政策的分類（1）擴(kuò)張性貨幣政策。經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)擴(kuò)張性貨幣政策有利于提高居民的消費(fèi)和投資，從而提高社會(huì)的經(jīng)濟(jì)；（2）緊縮性貨幣政策。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過快，物價(jià)膨脹過高時(shí)采用緊縮性貨幣政策減少居民的消費(fèi)和投資，穩(wěn)定物價(jià)；（3）均衡性貨幣政策。均衡性的貨幣政策利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。3.貨幣政策工具貨幣政策可以分為兩類:（1）價(jià)格型。通過改變貸款基準(zhǔn)利率和貸款優(yōu)惠利率改變貸款價(jià)格，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格；（2）數(shù)量型。通過對法定存款準(zhǔn)備金、信貸的調(diào)整和公開市場操作改變貨幣供應(yīng)量，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格。4.貨幣政策的三大目標(biāo)（1）操作目

15、標(biāo)。央行通過操作貨幣政策工具能夠有效準(zhǔn)確實(shí)現(xiàn)的政策變量，如準(zhǔn)備金、基礎(chǔ)貨幣、短期利率等指標(biāo)；（2）中介目標(biāo)。處在操作目標(biāo)和最終目標(biāo)之間，央行為實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)而設(shè)置的，包括貨幣供應(yīng)量、長期利率等指標(biāo)；（3）最終目標(biāo)。央行按照最終目標(biāo)實(shí)施貨幣政策，最終目標(biāo)包括經(jīng)濟(jì)增長、國際收支平衡、穩(wěn)定物價(jià)、充分就業(yè)和匯率穩(wěn)定。（二）房地產(chǎn)1.房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格的概念房地產(chǎn)包括在地下或地表建造的建筑物、特定空間及其所占用的土地。房地產(chǎn)價(jià)格包括兩部分，即建筑物和建筑物占用的土地的價(jià)格。2.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素（1）房地產(chǎn)自身的條件。房子所處的地理位置越好，地質(zhì)地勢越好，土地的價(jià)格高，房子的設(shè)計(jì)、功能、外觀和建造所用材料

16、越好，房地產(chǎn)價(jià)格就越高；（2）房地產(chǎn)的供應(yīng)及需求。房子的供應(yīng)比需求多，房地產(chǎn)價(jià)格則會(huì)降低，需求比供應(yīng)多，房地產(chǎn)價(jià)格則會(huì)上升；（3）社會(huì)的經(jīng)濟(jì)。若是社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢好，就業(yè)率高，居民收入高，投資和財(cái)政收入多，居民對房子的需求量越多，房地產(chǎn)價(jià)格自然就上漲了；（4）行政與政治因素。制度、法規(guī)、政策、一國的政局、全球政局，這些都是造成房地產(chǎn)價(jià)格變化的原因；（5）個(gè)人的心理預(yù)期。品牌效應(yīng)，大家都想買一個(gè)品牌的房子時(shí)會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的升高。當(dāng)買方急著買房時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)升高。個(gè)人的喜好。對于大眾都喜歡的樓盤定價(jià)也會(huì)高。（三）貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的途徑1.利率最早關(guān)于利率因素的影響途徑出自凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)

17、理論，理論表明貨幣供應(yīng)量的改變會(huì)影響到利率。央行采取擴(kuò)張性貨幣政策，增加了貨幣供應(yīng)量，市場中貨幣的供需平衡被打破，利率會(huì)下降調(diào)節(jié)市場的平衡，利率下降將從兩個(gè)不同的方面影響到房地產(chǎn)的價(jià)格。一方面，大多數(shù)購房者沒有能力一次性全款支付購房價(jià)格，從而通過商業(yè)住房按揭貸款的方式買房，市場利率下降從而使得貸款利率和購房融資成本降低，購房需求由潛在的轉(zhuǎn)化為有效的，買房需求增加，房地產(chǎn)價(jià)格上升。另一方面，市場利率下降，貨幣資產(chǎn)的收益減少，居民會(huì)減少對貨幣的持有量，將手中的貨幣投入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)的總需求增長，房地產(chǎn)價(jià)格上升。緊縮性貨幣政策給房地產(chǎn)價(jià)格帶來的影響剛好與寬松的貨幣政策相反。利率政策除了從購房成本

18、和貨幣資產(chǎn)收益這兩個(gè)方面影響房地產(chǎn)價(jià)格之外，居民的心理預(yù)期也會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格。貸款基準(zhǔn)利率被央行提高，消費(fèi)者預(yù)期政府對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施緊縮的貨幣政策，他們預(yù)期房價(jià)將降低，于是紛紛拋售手中的房產(chǎn)，使得房地產(chǎn)價(jià)格下降。貸款基準(zhǔn)利率被央行降低，消費(fèi)者預(yù)期政府對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施擴(kuò)張的貨幣政策，居民對房地產(chǎn)的潛在的需求將變成有效需求，房地產(chǎn)的總需求增長，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。2.資產(chǎn)價(jià)格（1）托賓q理論:貨幣政策對權(quán)益價(jià)值的影響。托賓q理論于1969年被詹姆斯·托賓提出，q指的是企業(yè)的股票市值與其重置成本之比，即企業(yè)的市場價(jià)值與投資新建廠房以及生產(chǎn)設(shè)備的支出之間的關(guān)系。當(dāng)q值大于1，即企業(yè)資本的市場價(jià)

19、值比其重置成本要大，少量的股票可以換取更多對價(jià)資產(chǎn)，發(fā)行股票籌集資金投資于新建廠房和生產(chǎn)設(shè)備企業(yè)將會(huì)賺取更多的利益，所以企業(yè)更傾向于增加新投資，增加房地產(chǎn)供給；當(dāng)q值比1小，即公司的重置成本比其股票市值大，企業(yè)不會(huì)增加新投資。采用寬松的貨幣政策增長貨幣供應(yīng)量，一方面，股價(jià)上升，企業(yè)的市值增長，使得托賓q值增加，企業(yè)會(huì)傾向于房地產(chǎn)的投資，增加了房地產(chǎn)的供給，另一方面，貨幣供應(yīng)量的增加也使得居民擁有了更多的貨幣，進(jìn)而居民對房地產(chǎn)的投資消費(fèi)更多，房地產(chǎn)的需求量變多。兩個(gè)方面綜合，房子的供需變化決定了房價(jià)的增減。（2）財(cái)富效應(yīng)：消費(fèi)者擁有的資產(chǎn)越多，他們的消費(fèi)意欲就會(huì)越強(qiáng)。居民擁有的資產(chǎn)包括收入，房地

20、產(chǎn)，人力資本，真實(shí)資本，股票、債券等金融資產(chǎn)，金融資產(chǎn)的價(jià)格變化，居民擁有的財(cái)富將發(fā)生對應(yīng)的變化。采用擴(kuò)張性貨幣政策，貨幣供應(yīng)量增長，股票價(jià)格上升，居民的資產(chǎn)越多，消費(fèi)意愿增強(qiáng)，居民用于投資的可用資源越多，房子的總需求增長，房價(jià)上漲。3.信貸央行通過采取調(diào)低再貼現(xiàn)率和準(zhǔn)備金率等貨幣政策實(shí)現(xiàn)貨幣供應(yīng)量的增加，商行的可貸金額增加，房地產(chǎn)供求雙方的可貸金額增加。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商可貸的資金增加，其投資能力增加，房地產(chǎn)供給增加；另一方面，銀行可以提供給居民的住房貸款金額增加，居民的購房能力提高，對房地產(chǎn)的需求就增加了。房子的供需的變化決定了房價(jià)的變動(dòng)方向。4.匯率實(shí)施擴(kuò)張性貨幣政策會(huì)使得市場利率下降

21、，從而國外對我國的貨幣需求減少，匯率降低，人民幣的幣值上漲。首先，人民幣幣值的上漲，大量的國外投資者會(huì)進(jìn)入國內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)和人民幣的投資，以望賺取中間的差價(jià)，房地產(chǎn)市場的資金一時(shí)間暴增，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。其次，當(dāng)國外投資者預(yù)估人民幣將升值的時(shí)候，他們會(huì)來國內(nèi)投資，進(jìn)而大量資金流入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價(jià)隨之上漲。最后，人民幣升值我國商品的相對價(jià)格上漲，從而減少國內(nèi)出口量，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻，這時(shí)候再實(shí)施擴(kuò)張的貨幣政策將會(huì)刺激我國的經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場中的貨幣金額暴漲，最后房地產(chǎn)價(jià)格上漲。三、近年來我國房地產(chǎn)價(jià)格變化的歷程（一）我國貨幣政策調(diào)控的主要階段自1998年實(shí)行住房分配改革至今，我國房地產(chǎn)行業(yè)已有2

22、0年的發(fā)展歷史，本國貨幣政策的調(diào)控主要分為兩個(gè)階段。1.1998年至2002年擴(kuò)張性階段1998年政府對城鎮(zhèn)住房制度進(jìn)行改革，住房貨幣化使房地產(chǎn)行業(yè)全面開始市場化。政府鼓勵(lì)商業(yè)銀行向居民提供購房貸款，向開放商提供更多的商品房開發(fā)貸款，房地產(chǎn)市場的供給和需求都增加。1998年1月份央行取消了信用貸款的限定額度。政府部門對基準(zhǔn)利率進(jìn)行5次下調(diào)。同年2月份和第二年11月央行將準(zhǔn)備金率下調(diào)2次，從最初的13%下降至6%，增加市場上的貨幣供應(yīng)量。2001年6月頒布的關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知給出住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)。著重關(guān)注住房貸款的違約情況，此規(guī)定有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。信貸政策的實(shí)施，本國房地產(chǎn)的投資

23、金額呈上升趨勢。我國房地產(chǎn)住宅投資額從1998年的1539.4億元到1999年的2081.6億元，同比增長率為35.22%，1999年住宅開發(fā)面積則上漲到1.5億平方米。之后的幾年里分別保持著13.8%，19.5%，25.3%和28.2%的增速，房地產(chǎn)價(jià)格則是由于時(shí)滯性和需求消化的原因在前幾年里保持相對穩(wěn)定。圖3-1 中國近年的房地產(chǎn)住宅投資及投資的同比增長率注：本圖數(shù)據(jù)出自中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫2.2003年至今貨幣政策的調(diào)控階段在房地產(chǎn)價(jià)格第一輪高速上漲之后，政府為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，中央銀行出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，對二套房的優(yōu)惠利率進(jìn)行限制并增加首付

24、比例，減少了投資性的購房，政府開始對房地產(chǎn)持以謹(jǐn)慎的態(tài)度。我國真正開始通過貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格是在2003年，中央銀行對貸款利率的浮動(dòng)區(qū)間放寬了，存款基準(zhǔn)利率和貸款基準(zhǔn)利率被上調(diào)。人民銀行在2005年初取消住房貸款的優(yōu)惠利率，購房首付由原來的20%提高到30%。到了2005年末，加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知的出臺(tái)限制了作為房地產(chǎn)重要資金來源的房地產(chǎn)信托。2006年，人民銀行為了減少投資性購房，將貸款利率進(jìn)一步上調(diào)到0.27%。僅2006和2007兩年就加息8次，升準(zhǔn)10次，貸款利率更是上漲到7.5%，存款準(zhǔn)備金達(dá)到14.5%。國家通過這一系列的緊縮性貨幣政策有效地阻止了房價(jià)2006

25、年商品房銷售價(jià)格上漲速度明顯下降。2007年頒布的關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知對不同類型的住房區(qū)別的規(guī)定貸款首付比例，既要抑制投資性的購房又不能抑制居民正常的購房需求。為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，2007年確定實(shí)施”從緊的貨幣政策”。2013年“國五條”的提出有利于房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，減少投資者的投資性購房，增加對房地產(chǎn)市場的投入，對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度加大。到了2014年末，為了提高社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府改變策略，將緊縮性貨幣政策及時(shí)的調(diào)整為穩(wěn)健性貨幣政策，降低基準(zhǔn)利率。2016年限購令的出臺(tái)在全國掀起限購風(fēng)潮。（二）歷年來國內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格圖3-2 全國商品房銷售價(jià)格及銷售價(jià)格變動(dòng)率注：

26、本圖數(shù)據(jù)出自wind宏觀數(shù)據(jù)庫以全國商品房的平均銷售價(jià)格為例，圖3-2中可以看出，除了2008年因?yàn)榻鹑谖C(jī)的原因房價(jià)上漲的態(tài)勢有所改變之外，房價(jià)逐年遞增。2000年到2003年之間，房價(jià)增加速度較慢，房價(jià)從2112元/平米增加到2359元/平米，上漲的幅度在3%至4%之間。2004年至2010年，我國的商品房平均銷售價(jià)格變動(dòng)較大。2004年、2005年、2006年、2007年、2008年、2009年、2010年這幾年我國商品房的平均銷售價(jià)格分別為2778元/平米、3167.66元/平米、3366.79元/平米、3863.9元/平米、3800元/平米、4681元/平米、5032元/平米，它們與

27、上一年的價(jià)格相較而言，漲幅分別為17.8%、14.0%、6.3%、14.8%、-1.7%、23.2%、7.5%。這七年來除了2008年的漲幅是-1.7%外，其它幾年的漲幅均為正數(shù)。隨后的幾年中，除了2014年的漲幅為1.38%外均在6%至8%之間。（三）我國房地產(chǎn)價(jià)格變化的原因1.需求（1）居民的需求。人們的生活越來越好，個(gè)人可支配收入也在提高。2006年、2007年，我國城鎮(zhèn)居民平均每個(gè)人可以支配的收入分別為11759.5元、13785.8元，同比增長率分別為12.07%、17.23%，2008年開始房價(jià)漲勢放緩，2009年的增速更是降至近幾年的最低，增速為8.83%，這與商品房的平均銷售價(jià)

28、格的變化完全相反，商品房的漲勢在2009年是最高的，受2008年金融危機(jī)的波及，城鎮(zhèn)居民的收入增加的速度放慢，因此對房地產(chǎn)的需求就減少了，房價(jià)驟降，政府采取措施例如貨幣政策等刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此房價(jià)在2009年飛速上升。2009年、2010年、2011年、2012年、2013年、2014年、2015年、2016年、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別為17175元、19109元、21810元、24565元、26955元、28844元、31195元、33616.25元。房價(jià)增長率穩(wěn)定在12%左右。（2）城市化進(jìn)程。隨著時(shí)代的發(fā)展，大量的年輕人更傾向于向大城市發(fā)展，一大撥農(nóng)村人向城市遷徙，從而增加了對房子的

29、需求。2008年我國城市化率為1.1%，是近年來最低的，對房子的需求相對較少。2008年過后，由于政府采取措施刺激了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量人民涌入城市，造成近年來城市化率的最大值，2009年城市化率達(dá)到1.6%。之后我國的城市化率在緩慢地提高。（3）消費(fèi)者的預(yù)期。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)估到房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)將提高時(shí)，他們會(huì)對房地產(chǎn)進(jìn)行投資，從而對房地產(chǎn)的需求量增大。（4）國家的調(diào)控。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷時(shí)，國家為了發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，將實(shí)施擴(kuò)張性貨幣政策，例如降低貸款利率，延長貸款的還款的期限，從而增加居民對房子的需求。2.供給（1）房地產(chǎn)開發(fā)。2006年、2007年房地產(chǎn)住宅投資同比增長27.13%、30.25%，20

30、08年的金融危機(jī)致使大量企業(yè)倒閉，公司的資金減少，公司投入房地產(chǎn)市場的資金減少。到了2009年，房地產(chǎn)的增速已經(jīng)降至最低。房子的供給減少，房價(jià)上升，這也刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，開發(fā)商對房地產(chǎn)的投入增加，2009年過后，房價(jià)增速逐漸平緩。（2）住房供給結(jié)構(gòu)不合理。首先，中低檔商品房的供給不足，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的數(shù)量太少，大量的高檔房，例如別墅等，中低層收入人群沒房可住，高檔商品房的利潤大，大量建造高檔房造成高檔房的供給過剩。（3）國家調(diào)控。房價(jià)上漲過快，國家出臺(tái)一系列政策，例如提高存款利率，增加住房貸款利率，提高住房貸款最低首付，控制資金對高檔房的流入。四、結(jié)論與政策建議（一）研究結(jié)論貨幣政策

31、對房價(jià)有長期影響。貨幣供應(yīng)量、信貸對價(jià)有著長期的正面影響，存款準(zhǔn)備金、財(cái)政收入、利率對價(jià)有著有著長期的負(fù)面影響。其中，貨幣供應(yīng)量和信貸的影響相對較大，財(cái)政收入的影響最小，所以可以通過控制貨幣的供應(yīng)量來調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格.貨幣政策對房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控可以通過以下幾個(gè)方面：（1）信貸。商行的可貸金額增加，房地產(chǎn)供求雙方的可貸金額增加，房地產(chǎn)的供需都發(fā)生相同反向的變化。房子的供需的變化決定了房價(jià)的變動(dòng)方向。（2）利率。貨幣利率上漲，造成住房貸款成本增加，大家對房子的需求下降，從而房地產(chǎn)價(jià)格下降。利率在短期內(nèi)上調(diào)，給房價(jià)帶來的影響還比較弱，利率的不斷提高導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的不斷增加，短時(shí)間內(nèi)利率并不能有效的調(diào)控

32、房地產(chǎn)價(jià)格，而是當(dāng)利率的調(diào)整的量變累積到一定量之后，購房成本大大增加以及人們預(yù)期的未來房子的價(jià)格增加使得大家對房子的需求量大大減少，此時(shí)，貨幣利率對房價(jià)的影響就很明顯了。（3）資產(chǎn)組合效應(yīng)。資產(chǎn)組合是指貨幣、房地產(chǎn)還有股票等一些金融資產(chǎn)組合在一起。大家擁有的貨幣、股票、債券這些資產(chǎn)的收益會(huì)影響他們對房子的需求，進(jìn)而對房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響。（二）政策建議根據(jù)以上研究，本人提出以下建議。（1）政府部門應(yīng)該正確的引導(dǎo)居民，使居民對房價(jià)的預(yù)期更合理。居民對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期直接對房價(jià)產(chǎn)生影響，當(dāng)居民預(yù)期房地產(chǎn)業(yè)勢頭大好時(shí)，居民會(huì)紛紛將錢投入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。（2）貨幣政策的針對性以及差異性要更

33、強(qiáng)。2008年受國際金融危機(jī)的影響，國家經(jīng)濟(jì)蕭條，此時(shí)寬松的貨幣政策更能刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格趨于穩(wěn)定又當(dāng)采取穩(wěn)健性貨幣政策，不同的城市制定不同的貨幣政策。對于一線城市，二線中、強(qiáng)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展教快，為力抑制房價(jià)的過快上漲，采取緊縮性的貨幣政策；（3）扶持落后城市。使落后城市的房地產(chǎn)商獲得更多的資金來源。如銀行貸款、股票、期貨等。采取一系列的優(yōu)待措施，引進(jìn)更多的金融機(jī)構(gòu)，從而加強(qiáng)落后城市的發(fā)展；（4）綜合其它政策。比如可以出臺(tái)相關(guān)的土地法規(guī)，限制高檔住房的土地使用，增加中低檔房土地的數(shù)量從而增加中低檔房的數(shù)量等；（5）房地產(chǎn)價(jià)格有一定的滯后性，貨幣政策不會(huì)立刻對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，因此政

34、府部門可以通過事后政策反應(yīng)方式來調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)過大，央行有必要對房地產(chǎn)泡沫作出反應(yīng)，提前刺穿房地產(chǎn)泡沫也是可以的，以防房地產(chǎn)泡沫的破裂波及社會(huì)的經(jīng)濟(jì)；（6）著重利率調(diào)控機(jī)制。把長短期貸款利率的差距拉開，增加個(gè)人長期貸款的意愿，減少潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。把購房首付進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶岣撸瑴p少投資性購房。（7）對地方金融機(jī)構(gòu)和地方政府的監(jiān)管要加強(qiáng)，中央頒布的政策在地方上有些并沒有得到很好的執(zhí)行，例如首付比例，從而使得這些貨幣政策并沒有起到多大的作用，所以要加大對地方政府的監(jiān)管，確保政策的有效實(shí)施。地方政府要對購房者購房以及貸款的情況進(jìn)行記錄，以便銀監(jiān)局等有關(guān)部門的檢查。22參考文獻(xiàn)1T

35、obin J. A General Equilibrium Approach to Monetary Theory J.Journal of Money, Creditand Banking, 1969,22(2):15-292Peter N, Ireland. The Monetary Transmission Mechanism J.Boston College and NBER,2005,36(2):12-353He, J. W., Kuijs, L. Rebalancing China's Economy-Modeling a Policy Package J.World Ba

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38、licy research field,research is how monetary policy effects on the real economy,to achieve the ultimate goal of policy,exert its function of macroeconomic adjustment.This transmission mechanism will with the passage of time and the development of the economy changing,in different countries and regio

39、ns have different transmission path,therefore,according to different economy we must want to undertake an independent monetary policy transmission mechanism research.Since Keynes established macroeconomic analysis framework,different economic schools according to the different economic conditions pu

40、t forward their own theory of monetary policy transmission.In general,monetary policy transmission way interest rates,exchange rate,credit and asset price way,ect.With the development of the economy,despite of the related assets other than monetary assets and wealth can also be to givticlee the effe

41、ct of monetary policy to the real economy.This article selects the important in modern ;ofe of an asset prices,real estate prices as the research object,the real estat as special asset in todays society,with dual attributes,it is not only consumer goods,and investment.At the same time,in the modern

42、real estate development model,the real estate industry and the social investment,consumer spending and bank credit is closely related to many aspects,can become the important carrier of the monetary policy transmission.The transmission mechanism of monetary policy.The development of the real estate market and deepen bring brand-new conduction path for the monetary policy transmission at the same time,also make the implementation of the policy face greater risks,increasing the difficulty of policy ma