1、樓盤銷售工作計劃表20211、區域環境項目位于南部新城三棟數碼工業園內，周邊主要為工廠，人群較為密集，區域未來發展看好.2、居住環境項目所處為工業區，交通存在一定缺陷，生活配套不完善.3、商業環境三棟數碼工業園區正在高速發展，周邊工廠大部分為效益良好的知名企業，未來，工業區將得到持續良好發展，人群和商業配套將迅速增長.4、競爭環境區域內目前周圍尚未有同類可比性產品競爭，優勢突出.二、SWOT分析1、優勢(1)房型全部為小戶型，并帶裝修出售，即買即住即租;(2)整體總價低，對一般工廠管理層有巨大吸引力;(3)位于工業區內，人口密度大，投資價值明顯;(4)在工業區可屬高檔公寓，租賃市場前景良好，對

2、投資者有足夠吸引力.2、劣勢(1)無法按揭，導致非常多年輕購房族客戶流失;(2)小產權房無證，一定程度上影響消費者購買信心;(3)區域相對偏僻，生活、商業配套尚不完善;(4)消費者傳達率不高，缺乏知名度，應加強目標人群的針對性宣傳.3、機會(1)周邊工廠均為效益、福利待遇較良好的企業，使得工業人群收入逐步提高，購買力得到有效的提高;(2)當前區域內尚無可競爭樓盤，這就為本案提供了契機.(3)無需繳納相關稅費，不計入房產數量，不受調控影響;4、威脅(1)項目所處環境相對偏遠，客源局限性非常大;(2)工業人群雖多，但對購房有能力者相對較少;(3)雖無同類產品威脅，但項目本身缺乏個性，導致一定程度上

3、的客戶流失.三、目標購房人群1、35-60歲之間經濟富裕有投資意識或習慣的投資者;2、月入3000以上有購房需求的周邊工廠員工;3、周邊有特殊需求的企業主或部分有需要改善高管待遇的企業主;4、少量周邊有購房需求的村民.四、營銷阻礙與對策1、阻礙(1)朝向差、背陰的單位較難消化;(2)知名度推廣欠缺，日看房人較少;(3)銷售渠道局限.2、對策(1)結合元旦促銷，將部分朝向差、背陰的單位作出足夠吸引力的讓利，作為特價限量單位發售，引爆住宅銷售熱點，帶旺其他單位，促進銷售.(2)制訂針對性宣傳，加強知名度，以廣告炒作帶動銷售;(3)利用公司優勢，同時將放盤給中介公司，借此多一種宣傳以及銷售途徑.五、

4、營銷推廣方法考慮到項目投入、總價等方面相對比較低，不適合投入大量宣傳費用的原則，同時結合元旦，根據實際情況，作出以下三種主要的針對性營銷推廣方法：1、短信營銷短信作為最直接的營銷方法之一，長期以來有著非常顯著的效果.發送前加入周邊工廠管理層、企業主以及來訪過的客人電話，直接將優惠信息及樓盤信息傳遞給目標客戶.短信內容：元旦促銷鉅惠接收人群：周邊企業主、管理層、投資者2、DM單直投傳統的派單模式雖然局限性較強，但是對區域的宣傳是最到位的.DM單內容：元旦促銷鉅惠，團購優惠活動接收人群：周邊企業主、管理層、村民、商鋪店主.備注：加入團購優惠內容，主要是考慮到DM單的局限性，借團購之名行宣傳之實，借

5、有意識投資的人帶動更多有潛藏投資_的客戶.3、媒體投放選擇的投放媒體，才能創造的宣傳效果，媒體投放推薦：今媒體選擇理由：今媒體，無須訂閱，且送報對象主要為商鋪以及公司，此類人群具備投資意思并有相對的購買能力.宣傳主題：元旦促銷鉅惠，團購優惠活動接收人群：_區內商業經營戶，公司白領、具備一定投資實力的人群4、電話營銷由于目前客戶數據庫尚不夠完全，電話營銷效果不明顯，但是回訪工作仍要做到位，同時分兩步進行：(1)針對之前前來看房的客戶進行一系列的宣傳促銷優惠，團購等等信息通知工作.(2)促銷活動后，將及時記錄下來的看房客戶進行持續跟蹤回訪工作.六、線下準備1、道路指引牌的工作落實;2、咨詢處的活動

6、包裝工作;3、三級市場中介公司的放盤工作;4、各項優惠制訂;一、加強自身業務能力訓練.在20_年的房產銷售工作中，我將加強自己在專業技能上的訓練，為實現20_年的銷售任務打下堅實的基矗進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業素質.確保自己在20_年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結積極的工作熱情.二、密切關注國內經濟及政策走向.在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據.目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策，對20_年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續出臺調控政策，應該如何應對以確保實現20_年的銷售任務，是我必須關注和加以研究的工作

7、.三、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執行方案.我在20_年的房.產銷售工作重點是_公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案.四、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法.我將結合20_年的銷售經驗及對可售產品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群.我將通過對工作中的數據進行統計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法.五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務圓滿達成.我將按計劃認真執行銷售方案，根據銷售情況及市場變化及時調整銷售計劃，修正銷售執行方案.定期對階段性銷售工作進行總

8、結，對于突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務.六、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業務技能，為完成銷售任務提供保障.明年的可售產品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業知識做保障，我將在部門經理與同事的幫助下，進行相關的專業知識培訓，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到一個新的高度.市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃.房地產營銷計劃的內容在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要.一般來說，市場營銷計劃包括：1.計劃概要：對擬議的計

9、劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽.2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料.3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題.4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標.5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法.6.行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支.8.控制：講述計劃將如何監控.一、計劃概要計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后

10、.二、市場營銷現狀計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料.1.市場情勢應提供關于所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢.2.產品情勢應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料.3.競爭情勢主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述.4.宏觀環境情勢應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向.三、

11、機會與問題分析應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等.1.機會與挑戰分析經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素.寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注.2.優勢與劣勢分析應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西.3.問題分析在這里，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題.對這些問題的決策將會

12、導致隨后的目標，策略與戰術的確立.四、目標此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨后的策略與行動方案的擬定.有兩類目標-財務目標和市場營銷目標需要確立.1.財務目標每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤.2.市場營銷目標財務目標必須要轉化為市場營銷目標.例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10%，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋.目標的確立應符合一定的標準：各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期

13、限.各個目標應保持內在的一致性.如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來.五、市場營銷策略應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”.在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現.例如，增加10%的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現.同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得.如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場占有率來獲得.對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略.(一)、全面啟動招商程序，注重成效開展工作招商工作是“特洛伊城”項目運營的重要

14、基礎.該工作開展順利與否，也直接影響公司的項目銷售.因此，在新的一年，招商應有計劃地、有針對性地、適時適量地開展工作.1、合理運用廣告形式，塑造品牌擴大營銷新的一年公司將擴大廣告投入.其目的一是塑造“特洛伊城”品牌，二是擴大樓盤營銷.廣告宣傳、營銷策劃方面，“特洛伊城”應在廣告類種、數據統計、效果評估、周期計劃、設計新穎、版面創意、色調處理等方面下功夫，避免版面雷同、無效重復、設計呆板、缺乏創意等現象的產生.2、努力培養營銷隊伍，逐步完善激勵機制策略陳述書可以如下所示：目標市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企.產品定位：質量高檔的外銷房.有商用、住家兩種.價格：價格稍高于競爭廠家.配銷渠道：主要通過各大房地產代理公司代理銷售.服務：提供全面的物業管理.廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30%.研究與開發：增加25%的費用以根據顧客預購情況作及時的調整.使顧客能夠得到的滿足.市場營銷研究：增加10%的費用來提高對消費者選擇過程的了解，并監視競爭者的舉動.一、行動方案策