鄭州樓盤營銷策劃方案篇一鄭州某房地產項目營銷策劃書某房地產項目營銷策劃書一、項目簡介某房地產項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈商品大世界、名優建材市場等分開。某房地產現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5、7、9、11、13、15六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成某房地產下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。現在，一期多層尚有37套現房、準現房，銷售額850萬元。其中1597M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的904。二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計2003年5月底辦下。由此可見，目前某房地產的可售資源由三種不同的物業組成期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52，一期大戶型銷售額16，二期臨街商鋪占32。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。型將社區同周邊的二、市場概況及基本競爭格局A、東南板塊及鄭汴路商圈。鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。某房地產位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但某房地產在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。航海東路與107國道沿線是2002年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是某房地產二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和某房地產一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。（詳見附1鄭汴路市場調研報告）B、小戶型市場概況。自2001年底時尚PARTY介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是2003年初，青年居易（EASYGO）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。（小戶型市場詳見附2鄭州市小戶型的調查報告）C、商鋪市場商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。某房地產二期商鋪位于商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。三、項目SWOT分析一）優勢1）鄭汴路商圈天然的地段優勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。市場細分如下A、高端市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，10年內不會再置業。B、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。C、復合市場。某房地產一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。某房地產二期小戶型項目的目標群，預計業主身份復雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。本區域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果某房地產二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見鄭汴路市場調研報告）鄭汴路市場調研報告調查目的了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（某房地產購房消費支撐力度）調查方法分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣調查范圍鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優建材市場、商品大世界調查時間2003414鄭州，銀基批發市場和鄭汴路建材市場是商業比較密集的兩大板塊，這里聚集了數以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產的投資有一定的指導意義。2003414，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關心，或拒不作答，說明消費者對房地產市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。對建材市場調查發現1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感4、市場上有很大不穩定因素，89月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍7、附近都市村莊較多，租務市場一般80150元/月8、作為首次購買者，最重要的還是價格9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環境，他們尋求方便、安逸、清凈10、相當一部分是河南總代理，無須過多的現場銷售11、同類產品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能12、普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更篇二房地產樓盤營銷策劃書精品和達東東城FREEFLY組員李莉31閆旭43王月44韓琦46目錄前言3第一部分市場分析3一、宏觀經濟環境分析3宏觀政策3二、環境分析結論4（一）宏觀環境分析總結5（二）市區競爭分析錯誤未定義書簽。（三）杭州房地產市場未來預測4三、競爭者分析4（一）區域內競爭者分析4（二）市區競爭者分析4第二部分項目分析6SWOT分析6第三部分客戶分析10“東東城”STP戰略10（一）細分市場10（二）目標市場11（三）產品及市場定位11第四部分營銷推廣12具體營銷方案推廣14第一季籌備期時尚生活，絕不平凡14（一）營銷周期14（二）營銷理念14（三）廣告策略14第二季導入期最美東東城（品牌導入期）15（一）營銷周期15（二）營銷理念15（三）廣告策略15第三季熱銷期“我就要我的東東FREEZONE”16（一）營銷周期16（二）營銷理念17（三）廣告策略17第四季持續期領舞都市新貴享受和諧東東17（一）營銷周期17（二）營銷理念18（三）廣告策略18第五季結案期服務讓您更信任18（一）營銷周期18（二）營銷理念19（三）廣告策略19結語19附錄和達東東城戶型圖錯誤未定義書簽。前言以下我們本次策劃的幾個重點1、對中國整個房地產宏觀市場環境的分析2、對杭州以及下沙房地產市場的分析3、對和達東東城項目的深度剖析4、對和達東東城目標客戶的定位分析5、對和達東東城項目策劃五季的具體營銷策略第一部分市場分析一、宏觀經濟環境分析（一）宏觀政策1、國家限購令一戶一房“限購令”明確規定的房價公示三個月內不得調高，對目前樓市價格的變化產生重要影響。隨著歲末年尾的到來，開發商資金回籠壓力顯現。而限購令出臺無疑加大開發商加大了這方面壓力。開發商對于原產品雖不作降價處理，但為了應對這一形勢，推出中小戶型房源，將價格下調在一定范圍不失為“明智之舉”。“限購令”的實際效果很有限，象征意義大于實際意義。這是一項臨時性措施，對房價而言只能發揮臨時降溫作用，并不能真正改變市場預期。2、浙江省地方政策杭版限購令本市包含蕭山余杭新政認房不認貸新政認房不認貸，實際擁有幾套，就算幾套房，臨安、富陽市民在杭買房，算外地人購房。杭州市國土局杭州10保障房用地細則將出臺杭州市國土資源局土地利用處處長沈波近日在接受記者采訪時表示杭州以前的保障房用地都是單獨供應，但自今年起，將增加一種“10配建”供應方式，因為“10配建”是個全新的舉措，需要各方統籌考慮，具體的操作細則還在研究和論證過程中。今年杭州將推3600套公租房新建設60萬平方米3月10日，杭州市房管（房改）系統召開了年度工作會議。會議在總結去年工作的基礎上，對2011年的住房保障工作進行了部署。會議明確公共租賃房將是今后保障房體系建設的重點。根據計劃，今年將推出3600套公共租賃房，其中區級房源（兩項公寓）3000套，市級房源600套。另外，今年計劃新開工建設公共租賃房60萬平方米，其中市級已落實建設用地的新建項目共2369萬平方米。二、環境分析結論（一）宏觀環境分析總結1、杭州市地處我國東南沿海，自然環境和區位條件優越，為杭州市的經濟建設與發展提供了良好的條件。2、杭州房產政策的頒布，在一定程度上有利于商業性土地的開發，進而促進商業性用房的投資發展。3、從對杭州市人口數量統計中可以看出，杭州市的人口數量在穩定增長，這說明杭州會在未來一定時間內擁有一個較穩定的購房需求。4、從杭州居民生活水平和住房量上升情況看，杭城居民的購房水平將穩步提升。（二）杭州房地產市場分析杭州的房地產市場特征可歸結為以下幾點1房地產開發投資持續增長，但增幅放緩。2住宅市場持續快速發展，近年新增供應量有所減少，但在建住宅量較大。3住宅價格多年來持續上漲，2009年間漲幅過大，2011年開始杭城住房成交均價有所回落。4剛性需求較大，對政策理解力強，市場的調整回復期較短，利好因素對市場成交的促進比較明顯。5本土開發企業進入變革期，多種開發模式涌現，行業洗牌加劇。（三）杭州房地產市場未來預測篇三2014房地產營銷策劃方案大全資料目錄2014房地產營銷策劃方案大全資料目錄本資料目錄由智地網、廣州市智南投資咨詢有限公司提供2014年1月房地產營銷策劃方案大全最新更新資料58G，以下為2013年101112月VIP更新資料13年101112月更新00012013年10月北京世僑錦繡生態宜居項目營銷方案_19P_銷售推廣策略PPTX363MB13年101112月更新00022013年10月成都房地產市場月報_25頁_調查分析報告DOC80850KB13年101112月更新00032013年10月創典市場信息簡報_60頁_調查分析報告645MB13年101112月更新00042013年10月東莞天寶工業區養老地產項目開發經營可行性分析報告_79P_前期策劃PPT896MB13年101112月更新00052013年10月房地產預測繪知識分享_27P_專題研究報告PPT75900KB13年101112月更新00062013年10月河南九九紫墅比別墅項目園前期策劃_210P_營銷推廣方案PPT563MB13年101112月更新00072013年10月玖瓏城購物公園3號樓商業項目VIP認籌方案_20P_營銷推廣策略PPT224MB13年101112月更新00082013年10月克而瑞咨詢季刊_114頁_調查研究報告1081MB13年101112月更新00092013年10月南京新街口海尚海百貨商業項目分析_32P_調查研究報告375MB13年101112月更新00102013年10月青島田橫休閑度假項目定位與產品建議_47P_前期策劃PPT2809MB13年101112月更新00112013年10月山東臨沂房地產市場月報_21頁_調查分析報告429MB13年101112月更新00122013年10月上海松江市場調研報告_54頁_調查分析總結931MB13年101112月更新00132013年10月天津房地產市場月報_120頁_調查分析報告568MB13年101112月更新00142013年10月天津土地市場月報_14頁_調查分析報告66420KB13年101112月更新00152013年10月西安市房地產市場月報_33頁_調查研究報告DOC174MB13年101112月更新00162013年10月下旬重點城市報廣搜集_105頁_調查分析報告1733MB13年101112月更新00172013年10月銷策劃淺析_30P_專題研究報告PPT70750KB13年101112月更新00182013年10月鄭州樓市資訊月報_63頁_市場調查報告141MB13年101112月更新00192013年10月鄭州市高新區市場調研報告_37頁_調查分析總結265MB13年101112月更新00202013年10月中國房地產市場研究月報_45頁_調查分析報告118MB13年101112月更新00212013年10月重點城市報廣匯編_69P_調查研究報告PPT3822MB13年101112月更新00222013年10月珠海錦繡海灣城生態宜居項目推廣執行方案_46P_營銷策劃戰略PPT1002MB13年101112月更新00232013年11月安徽滁州凱迪置地廣場商業項目市場研究報_46P_前期策劃PPT1398MB13年101112月更新00242013年11月北京昌平牛蹄嶺別墅項目前期策劃_112P_銷售推廣方案PPT466MB13年101112月更新00252013年11月北京大興國際賽車嘉年華汽車文化基地項目報告_60P_前期策劃PPT1191MB13年101112月更新00262013年11月房地產經營與管理土地一級開發項目運作_27P_管理制度PPT31400KB13年101112月更新00272013年11月湖南湘潭帝豪國際高端項目開盤活動策劃方案_41P_營銷推廣策略PPT1802MB13年101112月更新00282013年11月南京天正理想城句容寶華板塊住宅市調報告_50P_調查研究分析PPTX901MB13年101112月更新00292013年14屆時報世界華文廣告獎_47P_作品鑒賞PPT895MB13年101112月更新00302013年19月湖南懷化房地產市場情況分析報告_9頁_調查研究總結DOC71827KB13年101112月更新00312013年2月河南鶴壁浚縣房地產市場報告_81P_調查分析總結PPT1345MB13年101112月更新00322013年4月安徽銅陵市房地產市場調研報告_63P_調查分析總結PPT637MB13年101112月更新00332013年4月克而瑞咨詢中心產品月報_59頁_調查分析報告656MB13年101112月更新00342013年5月安徽阜陽房地產市場情況_14頁_調查分析報告DOC208MB13年101112月更新00352013年5月北京華潤五彩城商業中心項目調研報告_27P_市場調查分析PPTX559MB13年101112月更新00362013年5月東莞虎門慧盈高層精工華宅項目投資評審報告_184P_前期策劃PPTX800MB13年101112月更新00372013年5月河北保定市商業地產市場專題調研報告_57P_調查研究分析PPT1125MB13年101112月更新00382013年5月水岸新城項目售樓中心規劃方案_60P_營銷推廣策劃PPT1484MB13年101112月更新00392013年5月武漢萬福路項目分析報告_66P_市場調查研究PPT740MB13年101112月更新00402013年5月寫字樓產品核心筒設計研究報告_58頁_調查分析總結271MB13年101112月更新00412013年5月中山118向明廣場招商手冊_34P_營銷推廣方案PPT518MB13年101112月更新00422013年6月CRIC咨詢季刊_116頁_調查分析報告1266MB13年101112月更新00432013年6月廣東湛江君臨時代城市綜合體項目整合推廣策劃案_254頁_營銷執行方案2578MB13年101112月更新00442013年6月海南海口房地產報告_41頁_市場調查分析200MB13年101112月更新00452013年6月杭州西溪印象城項目考察報告_28頁_市場調查分析414MB13年101112月更新00462013年6月建材標準專題研究報告_93頁_調查研究分析649MB13年101112月更新00472013年6月解讀旅游法_69P_專題研究報告PPT231MB13年101112月更新00482013年6月鈞涵地產管理評論_52頁_調查分析報告234MB13年101112月更新00492013年6月普通住宅及類別墅產品專題研究_71頁_2012年_調查分析報告428MB13年101112月更新00502013年6月長沙漁人碼頭項目封底儀式及推介會活動策劃方案_43P_營銷推廣策劃PPT1086MB13年101112月更新00512013年6月鄭州卓越凱悅國際寫字樓項目營銷推廣方案_54P_銷售執行策劃PPT278MB13年101112月更新00522013年6月中遠房地產效能監察匯報總結_47P_市場研究報告PPT1890MB13年101112月更新00532013年7月成都郫縣犀浦東地塊地標綜合體項目前期定位方案_84P_營銷推廣策略PPT1152MB13年101112月更新00542013年7月大連國防航天科技文化產業城市綜合體項目報告_182P_前期策劃PPT4802MB13年101112月更新00552013年7月河北阜平地產大盤項目整體營銷策劃建議方案_62頁_銷售推廣策略DOC1214MB13年101112月更新00562013年7月河北國際城高檔小區項目會員招募活動營銷方案_67P_銷售推廣策劃255MB13年101112月更新00572013年7月河北開封市市場調查報告_166P_調研分析總結PPT3046MB13年101112月更新00582013年7月湖北當陽中央街區商業項目定位及其營銷執行計劃_104P_銷售推廣方案PPT1866MB13年101112月更新00592013年7月湖北荊州萬達廣場住宅項目推廣方案_35P_營銷執行策劃PPT1261MB13年101112月更新00602013年7月湖北十堰萬象國際城商業中心項目市場調研及初步定位建議_58P_前期策劃PPT910MB13年101112月更新00612013年7月華潤幸福里項目簡介_19P_研究分析報告PPT1270MB13年101112月更新00622013年7月陌生區域項目定價科學方法探索_44頁_研究分析報告138MB13年101112月更新00632013年7月山東煙臺市場月報_73頁_市場調查分析386MB13年101112月更新00642013年7月上海房地產市場總結與展望_10P_調查分析報告PPT151MB13年101112月更新00652013年7月蘇州胥口港龍樂匯城商業項目市場研究報告_216P_前期策劃PPTX3412MB13年101112月更新00662013年7月提高配套業態比例及豐富度打造體驗式購物中心_44P_研究分析報告580MB13年101112月更新00672013年7月線城市房地產開發投資吸引力TOP10研究_14頁_市場調查報告72287KB13年101112月更新00682013年7月鄭州市場報告_66P_調查分析總結PPTX564MB13年101112月更新00692013年7月重慶巴南鹿角別墅項目投資可研報告_46頁_前期策劃438MB13年101112月更新00702013年8月CRIC地產觀察_124頁_市場研究報告1955MB13年101112月更新00712013年8月成都房地產市場分析_21頁_調查研究報告DOC75100KB13年101112月更新00722013年8月福建龍山古鎮商業項目操作模式思路建議_106P_前期策劃PPT475MB13年101112月更新00732013年8月貴州德江南湖花園酒店項目室內設計方案_34頁_總體規劃布局3838MB13年101112月更新00742013年8月濟南市房地產場月報_41頁_市場研究報告259MB13年101112月更新00752013年8月江蘇省南京市房地產市場調研報告_76頁_調查分析總結577MB13年101112月更新00762013年8月江西瑞越江灣旅游商業綜合體項目概念方案設計_43P_前期策劃PPT1007MB13年101112月更新00772013年8月客戶跟蹤維系課程_16P_培訓_教程PPTX61815KB13年101112月更新00782013年8月樂天海珀御庭高端項目營銷中心開放儀式和認籌執行細案_55P_銷售推廣方案PPT1490MB13年101112月更新00792013年8月里仁居項目周報_25P_調查研究報告PPTX75492KB13年101112月更新00802013年8月樓市調控政策走向及上海房地產市場趨勢判斷_87頁_調查研究報告369MB13年101112月更新00812013年8月寧夏銀川北環市場改造項目定位思路溝_21P_前期策劃PPTX774MB13年101112月更新00822013年8月青島碧桂園項目營銷模式研究與東方夏威夷項目營銷啟示_80P_調查分析報告PPTX1081MB13年101112月更新00832013年8月青島房地產市場研究報告_24頁_調查分析總結106MB13年101112月更新00842013年8月青島世園區南側住宅項目可行性研究報告_51P_前期策劃PPT576MB13年101112月更新00852013年8月軟景研究報告_35P_專題研究分析PPT1127MB13年101112月更新00862013年8月山西首開忻州恒旺國際廣場商務中心項目首次溝通_69P_營銷推廣策劃PPT1280MB13年101112月更新00872013年8月商業地產融資模式及案例分析_59頁_專題研究報告133MB13年101112月更新00882013年8月上海房地產樓市月報市場分析_23頁_調查研究報告DOC61100KB13年101112月更新00892013年8月天津房地產市場月報_120頁_調查研究報告566MB13年101112月更新00902013年8月天津土地市場月報_17頁_調查研究報告83209KB13年101112月更新00912013年8月萬年基業商業地產中心職能戰略規劃_56P_研究分析報告PPT411MB13年101112月更新00922013年8月西安市商業地產市場分析報告_52頁_調查研究總結444MB13年101112月更新00932013年8月系統的薪酬設計與管理知識培訓_71頁_課程_教程145MB13年101112月更新00942013年8月寫字樓圈層營銷專題研究報告_42頁_調查分析總結296MB13年101112月更新00952013年8月園林設計景觀必看_41P_專題研究報告PPTX2198MB13年101112月更新00962013年8月長沙梅溪湖市場調研報告_45P_調查研究分析PPT2557MB13年101112月更新00972013年8月浙江富陽城市簡介及地塊拓展情況匯報_16P_前期策劃PPT128MB13年101112月更新00982013年8月鄭州房地產市場研究報告_69頁_調查分析總結476MB13年101112月更新00992013年8月鄭州民安北郡低密居住區項目營銷模式專題研究報告_54P_銷售推廣方案670MB13年101112月更新01002013年8月鄭州世航之窗經濟綜合實驗區項目商業定位報告_92P_前期策劃PPTX1904MB13年101112月更新01012013年8月中國房地產政策跟蹤報告_13頁_調查研究分析84661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