目 錄1.房屋面積測量與計算21.1.測量草圖繪制21.2.房屋建筑面積測量精度要求31.3.邊長測量方法41.4.墻體厚度測量方法41.5.套內房屋邊長測量51.6.陽臺邊長測量和面積計算61.7.整棟建筑物外圍尺寸測量61.8.套內建筑面積計算61.9.共有建筑面積的分攤與計算81.9.1.共有建筑面積分攤原則81.9.2.住宅樓共有建筑面積分攤示例91.9.3.商住樓共有建筑面積分攤示例101.10.房產分戶圖成果提交141. 房屋面積測量與計算1.1. 測量草圖繪制1)、 測量草圖應在實地繪制，測量的原始數據不得涂改擦拭，漢字字頭一律向北，數字字頭向北或向西；2)、 房屋測量草圖均按概略比例尺分層繪制；3)、 房屋外墻及分隔墻均繪單實線，使用中線尺寸，即繪制墻體中線，再標注墻體厚度；4)、 逐間實測、注記室內凈空邊長（以內墻面為準）、墻體厚度，數字取至厘米；5)、 室內墻體凹凸部位在0.1m以上者，如柱垛、煙道、垃圾道、通風道等均應表示；6)、 凡有固定設備的附屬用房，如廚房、廁所、衛生間、電梯、樓梯等須實量邊長，并加必要的注記；7)、 遇有地下室、復式房、夾層、假層等應另繪草圖；8)、 房屋外輪廓的全長與室內分段丈量之和（含墻體厚度）的較差在限差內時，應以房屋外輪廓數據為準，分段丈量的數據按比例配賦，超限需進行復測；圖 1 房屋測量草圖示例（局部）9)、 注記說明： 單元號； 室號； 帶點號的房角點； 棟內房屋共用部位； 封閉陽臺外輪廓邊長； 套內房屋內邊長； 墻厚； 房屋的外邊長； 指北方向線； 棟內某戶房屋所有權界范圍；10)、 完整的測量草圖示例：圖 2房屋測量草圖示例（完整）1.2. 房屋建筑面積測量精度要求1)、 邊長測量精度要求邊長超過50m，以總長限差控制，限差為0.04m；邊長未超過50m，以按比例限差控制，限差計算公式： D（0.02+0.0004D）式中：D實測房屋邊長值，以m為單位；當D小于10m時，以10m計。2)、 面積測量精度要求新建房屋采用二級精度要求進行測算。3)、 單位和取位要求房屋建筑面積以平方米為單位，計算過程中的面積取位至0.0001平方米，最終面積取位至0.01平方米，共有面積分攤系數取位至0.000001。1.3. 邊長測量方法長度測量時，必須進行往返測量，往返測量的差值應小于其被測長度值的0.05%，被測長度取往返測量值的平均值。長度測量的讀數精確到mm，如已進行墻面裝飾的，必須減除裝飾面厚度。裝飾面厚度，需要參考結構設計施工圖的說明或地區標準圖集說明，按墻面裝飾材料種類、原料配比的有關數據進行計算。測量外尺寸的長度應減去裝飾面厚度；測量內尺寸的長度應加上裝飾面厚度。外墻裝飾面厚度一般為2cm。1.4. 墻體厚度測量方法用鋼卷尺直接測量墻體厚度。圖 3 實測墻體厚度每個墻體測量三個位置，三個較差在誤差允許范圍內，則取三次測量結果的平均值，如已進行了墻面裝飾的必須減除裝飾面厚度。對于無法直接測量到厚度的墻體，采用測量內、外尺寸計算差值的方法進行間接測量。圖 4 測量內、外尺寸計算墻體厚度1)、 磚墻厚度的設計值有6、12、18、24、37、49、62、74cm等，測量結果的平均值最接近哪一個設計值，則確定哪一個設計值即為墻體厚度。2)、 其他墻體（剪力墻/承重墻等）厚度按實測值核實設計值，按設計值計算。如實在不能明確設計值的按實測值計算。非承重外墻厚度一般為20cm。1.5. 套內房屋邊長測量測點一般取距地面1.2m左右的高度，在房屋的兩個長邊、兩個短邊的1/6、5/6位置進行測量，兩測點應保持水平。圖 5 每條邊都要測兩次，選1/6、5/6兩個位置分別測量房屋邊長較長時，應適當增加測點數。1.6. 陽臺邊長測量和面積計算陽臺邊長測量時，要測量欄板外沿的長和寬，每邊各選取兩個測量點（不同部位測兩次）。1)、 陽臺面積應按外尺寸計算，即使用外墻至陽臺外墻的尺寸計算陽臺面積；2)、 當兩陽臺相鄰共用一公共墻體時，使用中線尺寸。具體見套內建筑面積計算中的示例。1.7. 整棟建筑物外圍尺寸測量1)、 測量方法測點一般取建筑物外墻勒腳以上距地面1.2m左右的高度緊貼墻面的水平位置。當無法選取上述測點的位置時，可選取盡可能靠近上述測點位置為測量點位；或在被測邊長的兩邊各用一塊三角板，選取等效測量點位。2)、 精度要求室內分段測量之和（含墻體厚度）與房屋外圍的全長的差值要滿足以下要求：應量測房屋分段邊長Li和與房屋外圍全長L之差L不超過以下規定：L0.004Li以房屋外圍數據為準，分段測量的數據按比例配賦，超差必須進行復測。1.8. 套內建筑面積計算由于在實際工作中，一般使用中線尺寸，即墻體中線至另一墻體中線尺寸。所以，套與公共建筑之間的分隔墻都已分別包括在套面積、公共建筑面積之內，其墻體面積的一半已歸入公共建筑面積之中被分攤了。還需要分攤的只有外墻水平投影面積一半的建筑面積。如下圖所示：圖 6 圖中梯間量算到墻體中線，梯間左邊墻體、下方墻體左半邊（1.2m）的一半面積自動歸戶1，另一半歸梯間，已經進行了分攤；同理，梯間右邊墻體、下方墻體右半邊（1.2m）的一半面積歸戶2，一半歸梯間，也進行了分攤；還需要分攤的是上方的外墻（2.4m）。同理，其他公共墻體也自動進行了分攤。套內建筑面積按照中線尺寸直接計算；而陽臺面積則按外尺寸計算（公共墻體例外，按中線尺寸）。未封閉陽臺算一半建筑面積。如下圖所示：圖 7 圖中右邊的兩個陽臺共用一公共墻體，使用中線尺寸。陽臺的其他位置，均使用外尺寸。1.9. 共有建筑面積的分攤與計算1.9.1. 共有建筑面積分攤原則共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、消防連廊、設備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班警衛室等，以及其它在功能上為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積1/2的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢（或小區）服務的公共用房、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。根據共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要的可分成三類：（1）全幢共有共用的建筑面積：指為整幢服務的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由全幢進行分攤。（2）功能區共有共用的建筑面積：指專為某一功能區服務的共有共用的建筑面積，例如某幢樓內，專為某一商業區，或辦公區服務的警衛值班室、衛生間、管理用房等。這一類專為某一功能區服務的共有建筑面積，應由該功能區內分攤。（3）層共有建筑面積：由于功能設計不同，共有建筑面積有時也不相同，各層的共有建筑不同時，則應區分各層的共有建筑面積，由各層各自進行分攤。例如各層的公共衛生間、公共走道等各不相同時，可分層各自分別進行分攤。如果一幢樓各層的套型一致，共有建筑面積也相同，例如普通的住宅樓，則沒有必要對共有建筑進行分類，而可以以幢為單位，按幢進行一次性共有建筑面積的分攤，直接求得各套的分攤面積。對相關建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算： 式中：K為面積的分攤系數； 為各單元參加分攤的建筑面積； 為各單元分攤所得的面積； 為需要分攤的建筑面積總和； 為參加分攤的各單元建筑面積總和。即將各單元需要分攤的建筑面積，按各單元的面積大小依比例分配。對于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分攤比較復雜，一般要進行二級或三級，甚至更多級的分攤。因此在對共有建筑面積分攤之前，應首先對本幢樓的共有建筑面積進行認定，決定其分攤層次和歸屬。不管房屋結構有多復雜，可以表示成下圖所示的分攤方法：圖 8 商住樓共有建筑面積分攤示例1)、 G1只服務于A部分，只在A部分分攤；G1只服務于B部分，但通過A，則由A、B兩部分按比例分攤；2)、 G2只服務于B部分，但通過A，則由A、B兩部分按比例分攤；G2同時服務于A、B兩部分，則整幢分攤；3)、 G3只服務于B部分，只在B部分分攤；4)、 G4為天頂部分，整棟分攤；5)、 G5只服務于B，且不通過A，只在B部分分攤。1.9.2. 住宅樓共有建筑面積分攤示例如下圖所示，全幢共6層，每層兩個單元，每單元有兩套住宅，各層套型相同，圖中所標尺寸均為中線尺寸，外墻墻厚30cm：本幢外墻厚30cm，詳細計算過程如下：l 戶1、戶4建筑面積：套內使用面積+套內墻體面積=5.20*10.00+1.20*5.50=58.60；陽臺面積=(3.70*1.35）/2=2.50；套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積=58.60+2.50=61.10；l 戶2、戶3建筑面積：套內使用面積+套內墻體面積=5.20*10.00+1.20*5.50=58.60；陽臺面積=(3.55*1.35）/2=2.40；套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積=58.60+2.40=61.00；l 共有分攤面積計算：本幢梯間面積=2.40*4.5*2 =21.60m；共有外墻面積（一半外墻，其他共有墻已自動分攤）=25.90*10.3-25.60*10.00=10.77m；本層應分攤面積=21.60+10.77=32.37m；全幢應分攤面積=32.37*6=194.22m；本層套面積=61.10*2+61.00*2=244.20m；全幢套面積=244.20*6=1465.20 m；本幢共有建筑面積分攤系數K=194.22/1465.20=0.1325552；l 檢核：本層應有建筑面積=25.90*10.30+陽臺建筑面積（一半）=266.77+2.5*2+2.4*2=276.57 m；本層四套產權面積=69.20*2+69.09*2=276.58 m；l 共有分攤面積計算戶1、戶4分攤面積=61.10*0.1325552=8.10；戶2、戶3分攤面積=61.00*0.1325552=8.09；l 產權面積（套內建筑面積+共有分攤面積）計算戶1、戶4產權面積=61.10+8.10=69.20；戶2、戶3產權面積=61.00+8.09=69.09。1.9.3. 商住樓共有建筑面積分攤示例圖 9 多功能綜合樓面積的計算與分攤方法原則：按比例分攤，由上而下，先分攤幢，再分攤功能區，最后分攤層：l 多功能綜合樓采用由上而下的分攤模式，即首先分攤整幢的共有建筑面積，把它分攤至各功能區；l 功能區再把分攤面積和功能區原來自身的共有建筑面積加在一起，再分攤至各功能區內各個層；l 然后再把功能區分別的分攤面積和層原來自身的共有建筑面積加在一起，分攤至各套或各戶；l 最后，套內建筑面積加上分攤面積，就得到了各套或各戶的產權面積。本幢建筑物為一商住樓，共六層，分兩個功能區，12層為商場，1、2層戶型相同，每層8戶；36層是住宅，每層兩個單元，共4戶，每層戶型相同。根據建房協議，門口警衛收發室，作為商業區和住宅區的管理用房，屬兩區共有，由整幢分攤。住宅區和商業區各自備樓梯，分別使用，各自所有，各自分攤。下圖為建筑草圖，圖中標注的尺寸除陽臺尺寸和門衛用房尺寸為外尺寸外，其余尺寸均為中線尺寸。墻體厚度為30cm。陽臺均為不封閉的陽臺。圖 10 一至二層各戶平面圖圖 11 三層至六層各戶平面圖（與住宅樓示例的尺寸相同）1)、 房屋各邊長尺寸的檢核l 墻北邊：2.40+2.80+2.40+5.20=25.60l 墻南邊：6.40*4=25.60l 墻西邊：4.00+1.50+=10.00l 墻中間：5.20+2.40+=25.60如閉合差在限差規定范圍之內時，應進行平差配賦處理。以下S表示面積；表示共有；表示整幢2)、 成套房屋套內建筑面積的計算l 商場部分：S商1=17.64S商2、3、4=23.40兩層16套共計套內面積S商=380.48l 住宅部分S戶1、4=61.10S戶2、3=61.00四層16套共計S宅=976.803)、 共有建筑面積的確定與計算l 幢共有建筑面積計算 全幢各層外墻墻體面積的二分之一S幢1=（25.60+10.00）*2*0.15+0.15*0.15*4 *6=64.62 或=（25.60+0.30）*(10.00+0.30) 25.60*10.00 *6=64.62上式中：（25.60+10.00）*2*0.15：外墻中線之和*墻體一半厚度（0.15*0.15）*4：墻體四個小角 整幢共用的門衛收發用房S幢2=5.00*3.00=15.00 整幢的共有建筑面積S幢=S幢1+S幢2=79.62l 功能區的共有建筑面積 商場共用的梯間S商1=2.40*2.40*2=11.52 商場共用的過道S商2=1.50*25.60*2=76.80 商場共有建筑面積的計算S商=S商1+S商2=88.32 住宅共有建筑面積住宅區的共有建筑面積為兩個梯間共6層的面積：S宅=2.40*4.50*2*6=129.60l 層的共有建筑面積本幢的共有建筑面積沒有單獨某一樓層獨有的，故無需再按層分攤。4)、 各部分面積的計算l 功能區面積計算 商場區S商=（2.80*2.40+2.10*5.20）*2+（5.20*4.50）*6+（6.40*4.00）*8+88.32（商場共有）=468.80 住宅區S宅=（61.10*2*4+61.00*2*4+129.60（住宅共有）=1106.40 功能區總面積S功=468.80+1106.40=1575.20l 幢面積計算全幢建筑面積應為：商場面積+住宅面積+整幢共有的建筑面積S幢= S商+ S宅+S幢=1575.20+79.62=1654.82l 面積計算的檢核S幢=外墻尺寸25.90*10.3*6+（層陽臺面積/2）*4+門衛房面積=1654.82與上面的計算結果相同，則計算無誤。5)、 共有建筑面積的分攤l 幢共有建筑面積的分攤 幢的分攤系數K幢=整幢共有建筑面積/功能區總面積=S幢/S功=79.62/1575.20=0.050546得到整幢分攤系數之后，將整幢共有建筑面積分攤到各功能區： 各功