物業管理早期介入在房地產開發中的應用

在某種程度上，市場經濟的核心是競爭。有競爭力的產品應該是高質量、適合市場需求的產品。從宏觀上說,開發商、設計施工單位都在試圖努力適應市場,但是,為什么大多數產品難如人意呢?其中的重要原因,即開發行為與物業的使用者之間缺少一條聯系的紐帶。因此,在房地產開發的投資決策階段就應該聘請物業管理早期介入。物業管理的早期介入,對于房地產產品適應市場需求、提高市場競爭力,具有十分重要的作用。如果物業管理企業能在項目開發時早期介入,則可以通過參與設計意見,參與施工階段現場的跟進監督,盡可能地防患于未然,從而完善房地產開發行為,降低售后服務成本。但是,目前物業管理企業能有效地實施早期介入,還存在著思想觀念和經濟上的重重障礙,尚需各方面作進一步的努力,使之能真正得到推廣。一、房地產管理的初步干預和實施1、早期介入是物業管理的一部分。在思大多數人都認為物業管理只對已竣工驗收投入使用的房屋建筑和附屬配套設施及場地進行各項有效的物業管理活動并向物業所有人或使用人提供綜合性的有償服務,認為物業管理是房地產開發的延續和完善,而忽略了早期介入也屬于物業管理的一部分。甚至有人提出物業管理與“早期介入”不屬同一個范疇,所關注的對象和問題不同。(1)物業管理的職能是“管理和服務”而早期介入的職能卻是“監督與建議”,因而不能實現物業管理所要求的職能。(2)物業管理的對象是物業,服務的對象是業主和使用者;而早期介入的主體不明,沒有固定的服務對象,等于無的放矢。(3)物業管理是對已經投入使用的房地產及其用戶提供管理服務的,而早期介入使物業公司介入到房地產的設計施工竣工驗收和銷售過程中。因此對物業管理早期介入的內涵理解不清也加大了早期介入的難度。2、房地產企業“開發—利益驅使開發商排斥物業管理早期介入。大多數開發商難以接受物業管理早期介入,除了對物業早期介入的內涵認識不清外,另一個原因是不愿意承擔早期介入的費用。物業管理行業本應是一個獨立行業,在當前房地產行業中,依然有相當數量的房地產企業實施“開發—經營—管理”于一身,“肥水不流外人田”的原則使其只聘不用或只想顧用,而不想全盤委托管理,以便將來將物業留給自己的子公司或建立新的物業公司來管理。另外,如果聘請物業管理早期介入,物業公司必須選派工程技術人員進駐到現場,與其相關的費用均應由開發商支付,從而增加了房屋開發企業的開發建設成本,減少了房屋開發企業的獲利空間,導致了開發企業不愿聘請物業公司早期介入。3、理順管理體制目前,部分開發商已經意識到了物業管理早期介入的重要性,在項目開發時聘請物業管理早期介入。在此期間,物業公司的職責盡管是從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控,及早發現問題、解決問題,把好質量關,為后期管理做好準備,但這在一定程度上與監理的職能相沖突。兩個部門同時監管,一方面使施工方反感,另一方面在發生質量問題時容易相互推卸責任,反而造成項目產品質量難以提高。為了避免這些問題發生,開發商不再聘請物業管理早期介入。二、促進房地產管理的初步干預和發展1、.物業管理早期介入期間要注意三組織房地產開發商、物業管理專業人士等舉行以物業管理早期介入為主題的研討會,從理論和實務操作兩方面來提高認識,使房地產開發商改變對物業管理早期介入的傳統看法。在物業管理早期介入期間,還要正確處理好開發商、物業公司、業主三者之間的關系,首先物業管理公司要適當定位,應將開發商和業主都當作客戶;其次是要增強與房地產開發商之間的互信度,使二者之間建立平等基礎上的商業合作伙伴關系,但有一個宗旨早期介入的物業管理公司不能改變,那就是所做的一切都是代表廣大業主的利益,最終實現三贏。2、從制度上進行保障推廣物業管理早期介入,解決物業公司早期介入趨于形式的問題最重要的和最有力的措施就是建立健全法規制度,從制度上加以保障。優質的物業管理會給開發商帶來長遠的經濟效益,但物業公司的早期介入必然會增加開發商的成本,只一味的向開發商宣傳早期介入的好處是不夠的,根治的辦法只能是建立行業規章制度或者爭取立法,使物業管理早期介入成為一種制度,使接受物業管理早期介入成為開發商進行開發活動的必要條件之一。3、各度:1.《月經常從理論和實務操作兩方面探討物業管理早期介入問題,進行專題研究:諸如早期介入招投標制度的制定;早期介入費用具體解決措施;物業管理早期介入職能定位以及與監理職能的劃分等。目前,大多數物業公司的管理人員不是專業出身,缺乏必要的專業知識,綜合素質和管理服務水平都很低,要實現和全面推行物業管理早期介入,還應加快物業管理專業人才和復合型人才的培養。三、參與項目各階段的工作重點及作用各不相同解決了物業管理早期介入實施過程中的難點,就應該考慮如何進行物業管理早期介入。物業建設是一個系統工程,因此物業管理的早期介入應該貫穿于開發建設的全過程。在投資決策、規劃設計、施工建設和竣工驗收各階段都有很多內容可以參與,工作重點及作用各不相同。如表1所示。總之,通過物業管理人員的早期介入,可以對項目的整體有更全面的認識,將有助于因地制宜更好地開展各項管理服務工作,為提供高品質的物業管理綜合服務奠定良好的