第二章政府房地產管理體系與房地產企業學習目標：1．了解城市房地產行政管理的概念、內容、原則。2．理解城市房地產管理體系中的四個系統。3．掌握房地產企業的特征、房地產企業的現狀及發展趨勢。4．理解房地產開發企業設立、資質等級。5．掌握房地產企業組織結構設置原則和基本形式。第一節政府房地產行政管理體系一、房地產行政管理的概念房地產行政管理是指國家和地方人民政府行政主管機關依據有關的法律和法規，對城市（含縣城、建制鎮、工礦區，下同）房地產業包括房屋和土地及其所有者、經營者、使用者實施全面管理的活動。這種管理活動的實質，是國家行政權力在房地產經濟領域的運用和實施。二、房地產行政管理的意義（一）房地產行政管理是國家行政管理和城市管理不可缺少的一部分（二）房地產行政管理是保護城鎮房地產權屬關系不受侵害的基本條件（三）房地產行政管理是促進房地產經濟發展的可靠保障（四）房地產行政管理是保證國家財政收入的重要環節（五）房地產行政管理是房地產經濟體制改革的基礎三、房地產行政管理的內容（一）房地產開發管理是指對房地產綜合開發過程中經濟活動的宏觀管理與政策指導。（二）住宅建設管理是指對城鎮住宅建設計劃、投資渠道和住宅消費的管理工作。（三）房地產產權產籍管理是指對城鎮各類房產產權和土地使用權的確認和變動管理。（四）房地產使用管理是指對城鎮房地產的占有、使用、分配、轉讓和使用制度改革等管理工作。（五）房地產市場管理是指對房地產商品流通的調控、監督、服務等管理工作。（六）房屋修繕管理是指對房屋修繕的方針政策、范圍、標準等項管理工作。（七）房地產行業管理是指對各類房地產開發、經營、管理、維修、服務（含裝飾、信息、咨詢、中介評估等）企業的指導、監督和服務等管理工作。（八）房地產行政復議與糾紛仲裁是指對各類房地產行政復議與糾紛的調解、仲裁等管理工作。四、房地產行政管理的原則（一）依法管理的原則（二）房地產統一管理的原則（三）土地收益歸國家的原則（四）國家調控房地產市場的原則（五）不直接經營房地產的原則五、房地產行政管理的手段（一）經濟手段經濟手段是政府在自覺依據和運用價值規律的基礎上借助于經濟杠桿的調節作用來指導調節和影響房地產經濟活動。1．規律性2．多樣性3．平等性4．間接性（二）行政手段行政手段是指國家機關采取發布決定、指示、命令、計劃和條例、法規、規章等形式，直接組織、協調、指導、制約房地產經濟活功。1．權威性2．強制性3．垂直性4．具體性5．非經濟利益性6．封閉性（三）法律手段法律手段包含兩方面的內容：一方面為了行政管理的需要，由國家權力機關和行政機關制定和頒布房地產法律法規，作為從事房地產經濟活動的單位和個人的行為準則；另一方面是根據房地產相關法律和法規的規定，由主管機關去措施，加強管理，是各項法律、法規得到貫徹落實。法律手段具有以下特點：1．權威性2．嚴肅性3．無差別性4．強制性5．穩定性6．規范性國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優化，實現房地產業與國民經濟協調發展，主要在以下三個方面：1、土地計劃調控。2、稅收的功能。3、金融杠桿的作用。六．政府房地產管理體系的相關部門（一）建設部（二）我國城市房地產行政管理體系1．決策系統2．咨詢系統3．執行系統4．監督保障系統一、房地產企業的概念與特征（一）房地產企業的概念房地產企業是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。通常是按照房地產企業的經營內容對其進行劃分，如常見的房地產開發企業、房地產中介服務企業、物業管理企業等，本處所指的房地產企業以房地產開發企業為主，兼及其他類型。第二節房地產企業（二）房地產企業的特征1．經營對象的不可移動性2．業務形態的服務性3．經營活動的資金密集性4．房地產企業的人才密集性5．經營活動過程的行業限制性二、房地產企業的類型（一）從所有權角度來分從所有權的角度來看，在多種經濟成分并存條件下，我國現階段房地產企業的性質劃分為全民所有制企業、集體所有制企業、私營企業、股份制、外資企業等。1．全民所有制企業2．集體所有制企業3．股份制企業4．私營企業5．涉外經營企業（二）從經營內容和經營方式的角度劃分房地產企業主要可以劃分為房地產開發企業、房地產中介服務企業和物業管理企業等。1．房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。2．房地產中介服務企業包括房地產咨詢企業、房地產價格評估企業、房地產經紀企業等。3．物業管理企業指以住宅小區、商業樓宇等大型物業管理為核心的經營服務型企業。（三）從經營范圍的廣度劃分房地產開發企業可以劃分為房地產開發專營企業、房地產開發兼營企業、房地產開發項目企業三種類型。1．房地產開發專營企業2．房地產開發兼營企業3．房地產開發項目企業三、房地產開發企業的設立第一，有符合公司法人登記要求的名稱和組織機構。第二，具有固定的經營場所和必要的設施。第三，注冊資本在100萬元以上。第四，有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。第五，法律法規規定的其他條件。

四、房地開發企業資質等級（一）房地產企業的資質等級房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。（二）房地產企業資質的申請與管理1．一級資質由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批。2．二級資質及二級資質以下企業的審批辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。3．房地產開發企業的資質實行年檢制度。4．房地產開發企業應該按照其核定的資質等級條件承擔相應的房地產開發項目。五、房地產企業組織結構設置的原則和基本形式（一）房地產企業組織結構設置的基本原則1．與經營目標適應2．適度授權3．分工協同4．與產業特性相結合（二）房地產企業組織結構設置的原則和基本形式房地產企業的組織結構的具體形式，是用來區分企業內部不同經營活動，通常是按照其所履行的職能