第二章土地權屬調查2.1土地權屬2.1.1土地權屬的含義土地權屬是指土地產權的歸屬，是存在于土地之中的排他性完全權利。1.土地所有權土地所有權是土地所有制在法律上的表現，具體是指土地所有者在法律規定的范圍內對土地擁有占有、使用、收益和處分的權利，包括與土地相連的生產物、建筑物的占有、支配、使用的權利。2.1.1土地權屬的含義（續）我國土地所有權的演變：1）建國初～1957年，土地國有和農民勞動者所有并存2）1958年～1978年，土地全民所有和農村勞動群眾集體所有并存3）1978年～至今，土地全民所有和農村集體所有并存,所有權與使用權分離國有土地：城市市區+郊區和農村的國有鐵路、公路、風景區、水利資源等農村集體所有：農村和郊區除按法律規定屬國有的土地+宅基地、自留地、自留山等2.1.1土地權屬的含義（續）2.土地使用權是指依照法律對土地加以利用并從土地上獲得合法收益的權利。由土地所有權派生出來的，受所有權和法律的束縛。3.土地權屬主（權屬主、權利人）具有土地所有權的單位和土地使用權的單位或個人。1）集體所有的土地：縣級人民政府登記，發土地權利證2）單位或個人使用國有土地：縣級或縣級以上人民政府登記，發土地使用權證2.1.1土地權屬的含義（續）哪些對象可成為土地權屬主？3）中央國家機關使用的國有土地：國務院4）林地、草地、水面和灘涂：依《森林法》《草原法》《漁業法》2.1.2土地權屬的確認方式是指依照法律對土地權屬狀況的認定，包括土地所有權和土地使用權的性質、類別、權屬主及其身份、土地位置等的確認。確權方式1.文件確認：城鎮土地使用權的較規范確權方式2.慣用確認：農村和城市郊區土地3.協商確認：文件不詳，認識不一致，協商解決4.仲裁確認：都能出示相關文件又無法達成協議2.1.3土地權屬的確認1.農村地區（含城市郊區）土地所有權和使用權的確認四種確權方法相結合使用鐵路、公路、軍隊、風景名勝區和水利設施等用地所有權屬國家，使用權歸各管理部門。按土地使用原則和征地或撥地的文件確認2.1.3土地權屬的確認（續）2.城市土地使用權的確認（1）單位用地紅線圖（2）房地產使用證（3）土地使用合同書、協議書、換地書等（4）征（撥）地批準書和合同書（5）有償使用合同書（協議書）和國有土地使用權證書（6）城市住宅用地確權文件2.2土地劃分與編號2.2.1土地劃分土地的劃分是指為滿足土地管理工作的需要所確定的地塊所屬地域上的空間層次。應與行政管理系統相一致。1.城鎮地區土地的劃分××省××市××區××街道××街坊××宗地(地塊）2.農村地區土地的劃分××省××縣（縣級市）××鄉（鎮）××行政村××宗地××地塊（圖斑）3、地籍區和地籍子區地籍區（街道或鄉鎮）地籍子區（街坊或行政村）2.2.2地塊與宗地的定義1.地塊：可辨認出同類屬性的最小的土地單元。2.地塊的特征：（1）空間上的連續性（2）空間位置的固定性，邊界明確（3）“同類屬性”可以是某一種屬性，也可是某一類屬性的集合3.宗地：是指權利上具有同一性的地塊，即同一土地權利相連成片的用地范圍。2.2.2地塊與宗地的定義（續）4.宗地內涵：（1）宗地是一個“地塊”（2）空間位置的固定性，明確的權利邊界（3）各種土地基本要素組成一個集合作為“同類屬性”來標識宗地的空間位置。2.2.3宗地的劃分集體土地所有權宗地、集體土地使用權宗地、國有土地使用權宗地1.劃分宗地的基本方法（1）由一個權屬主所有或使用的相連成片的用地范圍劃分為一宗地——獨立宗（2）如果同一個權屬主所有或使用不相連的兩塊或兩塊以上的土地，則劃分為兩個或兩個以上的宗地（3）如果一個地塊由若干個權屬主共同所有或使用，實地又難以劃分清楚各權屬主的用地范圍的，劃為一宗地——組合宗2.２.３宗地的劃分（續）獨立宗2.２.３宗地的劃分（續）（4）對一個權屬主擁有的相連成片的用地范圍，如果土地的權屬來源不同，或樓層數相差太大，或存在建成區與未建成區（如住宅小區），或用地價款不同，或使用年期不同等情況，在實地又可以劃清界線的，可劃分成若干宗地。2.農村非農建設用地使用權宗地劃分建設用地按集體土地的使用權單位的用地范圍劃分宗地。3、集體土地所有權宗地的劃分按行政區劃界線劃分——集體土地所有權單位的土地范圍2.２.３宗地的劃分（續）2.２.３宗地的劃分（續）4.城鎮以外的國有土地使用權宗地的劃分5.爭議地、間隙地、飛地的宗地劃分爭議地是指有爭議的地塊，即兩個或兩個以上的權屬主都不能提供有效的確權文件，卻同時提出擁有所有權或使用權的地塊。間隙地是指無土地使用權屬主的空置土地。飛地是指鑲嵌在另一個土地所有權地塊之中的土地所有權地塊。以上三種情形單獨分宗2.２.３宗地的劃分（續）城鎮以外的國有土地使用權宗地的劃分2.２.３宗地的劃分（續）2.２.３宗地的劃分（續）爭議地飛地2.２.３宗地的劃分（續）2.２.３宗地的劃分（續）2.２.4土地編號

1.城鎮地區土地編號××省××市××區××街道××街坊××宗地42011102040352.農村地區地籍編號××省××市××縣（縣級市）××鄉（鎮）××行政村××宗地××地塊（圖斑）2.２.4土地編號(續）3.其他的編號方法宗地編號統一長13位，1～10位為該宗地所屬行政區劃的代碼。其中：前6位即省、地市、縣/區的代碼可直接采用身份證的前6位進行編號，如420111代表湖北省武漢市武昌區；第7、8位為街道/鎮/鄉代碼；第9、10位為街坊/村代碼。它們是在所屬上一級行政區劃范圍內統一編號的。第11、12、13位宗地所在街坊/村范圍內按“弓”型順編的序號。2.２.4土地編號(續）街坊劃分圖街坊界線第1街坊第2街坊第4街坊第3街坊第5街坊1：5002.２.4土地編號(續）

結合土地登記申請材料、權源材料、舊的地籍圖等，逐宗編繪工作用圖;

預編宗地號;

注意不重不漏。宗地劃分圖2.２.4土地編號(續）城鎮地籍圖樣圖2.２.５邊界類型與邊界系統1.邊界類型（1）行政邊界省界、市界、縣界、區界、鄉鎮界、行政村界等，由各級政府部門（民政部門）劃定(2）宗地邊界根據宗地劃分方法而劃分出的地塊邊界(3）地塊邊界根據地塊的含義劃分的地塊的邊界2.２.５邊界類型與邊界系統（續）國界界樁界樁埋設2.２.５邊界類型與邊界系統（續）湖北省與重慶市省界界樁2.２.５邊界類型與邊界系統（續）2.２.５邊界類型與邊界系統（續）2.邊界系統就是人們或政府管理機構通常以某種方式所承認的界線存在形式。分為普通邊界和法律邊界。（1）普通邊界是指主要依靠自然的或人造的邊界要素，依據各地的普通規則，但沒有精確的邊界數據，或有邊界數據但沒有法律手續固定下來的邊界。2.２.５邊界類型與邊界系統（續）（2）法律邊界是指對人造的或自然的邊界要素進行精確的測量，獲取測量數據，通過法律程序給予承認，并在實地以法律的形式固定下來的邊界。（3)兩種邊界的關系2.２.６土地的權屬界址1.界址線相鄰宗地之間的分界線，或稱宗地的邊界線。2.界址點界址線或邊界線的空間或屬性的轉折點3.界樁界址點上設置的標志2.２.６土地的權屬界址（續）

混凝土界址標樁

石灰界址標樁帶鋁帽的鋼釘界址標樁

帶塑料套的鋼棍界址標樁噴漆界址標志

界址點標志

2.３土地權屬調查土地權屬調查是指以宗地為單位，對土地的權利、位置等屬性的調查和確認。分土地所有權調查和土地使用權調查。２.３.１調查內容1.土地的權屬狀況宗地的權屬性質、來源、取得土地的時間、土地使用者或所有者名稱、土地使用期限等。2.土地的位置：土地的坐落、界址、四至關系3.土地的行政區劃界線4.城鎮的國有土地，調查土地的利用狀況和級別２.３.２調查的基本程序1.擬訂調查計劃2.物質準備3.調查底圖的選擇4.街道和街坊的劃分5.發放通知書6.土地權屬資料的收集、分析和處理7.實地調查現場確定宗地位置、繪宗地草圖、填地籍調查表8.資料整理２.３.２調查的基本程序（續）圖4-3初始權屬調查流程圖２.３.２調查的基本程序（續）２.３.２調查的基本程序（續）２.３.２調查的基本程序（續）違約缺席指界通知書現寄去地籍調查表一份（復印件），內有定界結果。如有異議，必須在通知收到后15日內提出劃界申請，并負責重新劃界的全部費用。逾期不申請，則按地籍調查表上定界結果為準。

××市國土資源局××分局２.３.２調查的基本程序（續）航片遙感影像２.３.３土地權屬狀況調查１.土地權源調查土地權源是指土地權屬主依照國家的法律獲取土地權利的方式。（1）集體土地所有權來源的調查①土改時分配給農民并頒發了土地證書，土改后轉為集體所有（1950、1978）②農民的宅基地、自留地、自留山及小片荒山、荒地、林地、水面等③城市郊區依照法律規定屬于集體所有的土地２.３.３土地權屬狀況調查（續）④凡在1962年9月《農村人民公社工作條例修正草案》頒布時確認的生產經營的土地和以后經批準開墾的耕地⑤城市市區內已按法律規定確認為集體所有的農民長期耕種的土地、集體經濟組織長期使用的建設用地、宅基地。⑥按照協議，集體經濟組織與國營農、林、牧、漁場相互調整權屬地界或插花地后，歸集體所有的土地⑦國家劃撥給移民并確定移民擁有集體土地所有權的土地２.３.３土地權屬狀況調查（續）2.城鎮土地使用權來源的調查（1）1982、5《國家建設征用土地條例》之前--歷史用地（2）1982、5《國家建設征用土地條例》之后①行政劃撥用地②協議用地③違法用地3.土地權屬來源調查的注意事項２.３.３土地權屬狀況調查（續）什么是插花地？1.是指兩個區之間沒有明確歸屬的區域。例如：深圳“插花地”的產生，一是因為特區二線管理線的設置與行政區域界線不一致，在特區內四區與特區外兩個區之間產生，其二是因為填海造地的速度遠遠超過勘界工作的進度，在深圳灣畔產生。目前深圳市“插花地”共有44.48平方公里，登記人口11余萬人。由于處于政府的管理真空，“插花地”產生了諸多社會問題。2.兩個或兩個以上單位因地界互相穿插或分割而形成的零星分布的土地。如兩個單位的土地互相楔入對方，形成犬牙交錯的地界；或一個單位的土地落在另一單位占地范圍內。插花地給生產組織和土地利用造成許多困難。由于水源受其他用地單位的控制，插花地上的排灌亦極為不利，因而利用較為粗放。２.３.３土地權屬狀況調查（續）2.其他要素的調查(1)權屬主名稱(2)取得土地的時間和土地年期(3)土地位置(4)土地利用分類和土地的等級《全國土地利用現狀分類》（GB/T21010-2007）一級類12個，二級類57個２.３.３土地權屬狀況調查（續）任何一塊土地的招標、掛牌、拍賣、轉讓都只是出讓使用權，而不是所有權。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十五條規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物，其他附著物所有權由國家無償取得。《物權法》（2007年10月1日）草案中提到，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期，并由建設用地使用權人支付土地使用費，目前尚未出臺具體的續費標準。２.３.３土地權屬狀況調查（續）

2005年7月份，陳女士與武漢市吉祥房地產開發建筑有限公司簽訂了《武漢市商品房買賣合同》，購買了該公司在武漢經濟技術開發區5C2地塊上開發的“吉祥國際”B座的一套房子。雙方在合同中約定，土地使用年限是70年。

2006年8月3日，陳女士拿到了《國有土地使用證》和《房屋所有權證》。但《國有土地使用證》中的土地使用年限變成44年。２.３.4土地權屬界址調查1.界址調查的指界指確認被調查宗地的界址范圍，及其界址點線的具體位置。(1）指界的基本要求(2）無爭議界址的處理(3）違約缺席指界的處理2.權屬主不明確的土地界線調查3.鄉鎮行政境界調查4.界標的設置截彎取直法5.界址的標注和調查表的填寫２.３.５界線的審核與調處1.國有土地使用權和集體土地所有權土地的處理2.有爭議土地處理①《土地爭議原由書》②現狀界線的確定注意事項１.城區私房調查注意事項：兩宗地間隔寬度1米以內的非通道夾巷，一般雙方各半；兩宗地間無明確歸屬的少量空隙地，不影響交通，不可以單獨使用時，可以通過協商，確認給雙方使用者。

２.農村宅基地調查注意事項：

（１）權利主體資格認定，即農民才能享有宅基地，城鎮居民不能作為宅基地使用權的主體（繼承除外）。（２）嚴格落實農村村民一戶一宅的原則。除繼承外，農村村民申請第二處宅基地的，不能受理。（３）掌握農村宅基地超面積分階段處理原則。（４）發現明確批東建西的，要明確告知不得登記。注意事項農民宅基地冒出別墅

，高淳公務員被舉報違規蓋房２.３.６繪制宗地草圖宗地草圖是描述宗地位置、界址點、線和相鄰宗地關系的實地草編記錄。宗地號門牌號界址點號權屬主名稱界址邊長２.３.６繪制宗地草圖（續）２.３.６繪制宗地草圖（續）1.宗地草圖記錄的內容(1）本宗地和相鄰宗地的宗地號、門牌號，權屬主名稱(2）本宗地界址點，界址點序號及界址線，宗地內地物及宗地外緊靠界址點線的地物等(3）界址邊長、界址點與鄰近地物的相關距離和條件距離(4）確定宗地界址點位置，界址邊長方位所必須的建筑物和構筑物(5）概略指北針和比例尺、丈量者、丈量日期２.３.６繪制宗地草圖（續）2.宗地草圖的特征(