PAGEPAGE8房地產企業融資現在狀況與對策【內容內容內容內容摘要】房地產行業是一個資金密集型行業，融資問題關系到房地產企業的生死存亡。本文從我們國家房地產企業融資的現在狀況出發，分析了我們國家房地產企業融資中存在的問題，并針對這些問題提出了一些解決對策。【本文本文本文本文關鍵詞語語語語】房地產;現在狀況;對策;融資一、引言房地產業是我們國家國民經濟的一個主要的支柱產業。房地產業的健康發展對于拉動內需、擴大就業、促進國民經濟的發展具有主要的作用。房地產業屬于資金密集型產業，具有資金需求量大、投資成本高、回收期長、牽涉面廣等特點。房地產企業的發展離不開資金的支持。房地產開發的經過就是一個資金轉化的經過，資金是房地產企業的血液，資金問題是房地產業發展不可忽視的一個主要問題。因而對房地產業融資問題的研究，不只對于房地產業的健康發展具有主要的意義，對于我們國家經濟的穩定也具有宏大的現實意義。二、我們國家房地產企業融資現在狀況分析當下我們國家房地產企業融資來源重要有銀行貸款、股票融資、自籌資金、融資租賃、企業債券、信托融資等方式。從構造上能夠劃分為銀行貸款、自籌資金、其他資金來源(重要包含國家預算內資金、債券、社會集資、個人資金、無償捐贈的資金及用征地遷移補償費、移民費等進行房地產開發的資金)三個項目，這三個項目占到總資金的95%以上。2012年我們國家房地產企業共融資96538億元，其中來自銀行貸款的部分為14778億元，占15、3%;房地產企業自籌資金39082億元，占比40、5%;其他資金來源42274億元，占43、8%，其中個人按揭貸款為26558億元，占28%。2013年1至11月我們國家房地產企業銀行貸款17667億元，占籌資總額的16、14%;自籌資金42742億元，占比39%;個人按揭貸款30534億元，占比28%。由這些數據能夠看出當下我們國家房地產融資中，銀行貸款比重最高，直接銀行貸款以及個人按揭貸款比重到達40%以上，其次是企業自籌資金，僅次于銀行貸款，其他融資方式獲得資金較少。三、我們國家房地產企業融資中存在的問題1、房地產企業融資渠道過于單一當下我們國家房地產企業融資過于依靠銀行貸款，銀行貸款在房地產企業融資中占領主導地位，債券融資、信托融資、股票融資、境外融資等方式所占比重較小。這種對銀行貸款的過于依靠，使得銀行信貸成為我們國家房地產業最主要的輸血者，成了房地產業的一個主要支撐。據統計2006到2013年間我們國家房地產企業融資來源中，直接的銀行貸款平均為18%，在其他資金來源中按揭貸款占25%，來自銀行的資金一共占到了43%。大量的銀行貸款使得銀行資金參與了房地產開發的全經過，晦氣于我們國家房地產業的長期發展。房地產企業融資集中于銀行貸款，容易誘發各種風險，一旦國家政策有變，房地產企業從銀行難以獲得資金，房地產業的資金鏈就會斷裂，這樣不只會對房地產行業帶來致命打擊，而且對我們國家銀行系統的穩定以及金融安全也會帶來嚴重的影響。因而我們必需認識到這種融資渠道單一化的弊端，優化房地產業的融資構造，促使房地產業更好的為我們國家國民經濟效勞。2、房地產企業內部管理軟弱，信譽風險較高據統計2013年我們國家共有房地產企業8萬多家，但是大部分的房地產企業屬于中小型房地產企業，跨區域影響力較小，內部管理軟弱，風險控制能力較差。企業管理層對風險認識不足，更多的關注怎樣解決風險，而不是怎樣防備風險，缺乏相應的風險應急辦法。內部管理軟弱使得一些房地產企業的融資能力遭到嚴重影響，信譽風險較高，這在一定水平上加劇了銀行的信貸風險，出現一些不良資產，一些企業以至出現無法歸還貸款而跑路的現象，嚴重影響了房地產企業的信譽，信譽風險較高是當下房地產企業融資難的主要原因之一。3、關于房地產企業融資的法律法規不完善當下我們國家于房地產企業融資相關的法律法規較少，有關房地產金融方面的法規不能構成科學有效的體系，缺乏互相一致性和協調性，這在很大水平上制約著我們國家房地產企業融資的發展。當下我們國家只要〔公司法〕和〔擔保法〕兩部法律牽涉到了房地產企業融資的規定，但這兩部法律中對融資的規定很模糊，可把持性較弱，在實際中無法對房地產企業進行指點和監管，沒有發揮法律應有的作用。在發達國家，市場是對資金調節的重要手段，國家對房地產業的調控都是有法可依，而我們國家由于缺乏詳細的法律規定，只能依靠行政手段進行調節，如最最最最近幾年我們國家各地實行的限購政策，對需求進行抑制，導致一部分限制資金無法進入房地產業，影響了房地產業融資的來源。相關法律法規的缺乏，使部分新興的融資方式在發展經過中沒有明確的法律條例作為支撐和后盾，使資金借貸者與資金使用者之間的利益關系無法有效的得到平衡。4、房地產企業缺乏融資方面的專業人才房地產企業的融資具有較高的專業技術性，企業應結合本身實力，項目規模等情況對需求資金進行計算，然后比照各種融資方式的成本，選擇適宜的融資規模以及融資方式。這些都需要精通財政，投資，熟悉資本市場發展以及房地產業發展的專業技術人才的參與。而我們國家當下房地產企業在融資前并沒有進行這些評估與計算，往往是根據企業負責人的意志盲目融資，只重規模不重效益，為企業帶來了較大的風險。例如一些房地產企業往往不考慮其他的融資方式，只關注銀行貸款，而且不管本身的需求是多少，貸到的錢越多越好，最后往往導致大量資金的閑置，或者資金無法回籠，使企業陷入財政窘境。四、優化我們國家房地產企業融資對策分析1、構建多元化的融資渠道的十六屆三中全會中初次提出要鼎力發展資本市場，擴大直接融資比例，我們國家房地產企業要積極發展除銀行貸款以外的其他融資方式，構建多元化的融資渠道，降低企業融資風險。首先鼎力推進房地產信托業務。房地產信托是指投資者將資金委托給信托公司，然后再由信托公司投資給房地產公司或者房地產項目的融資方式。該融資方式在國外發達國家已經得到了較好的發展，而我們國家當下仍處于起步階段，因而我們國家能夠能夠通過學習國外成熟的房地產信托形式，并結合我們國家的詳細情況，逐步建立合適我們國家的房地產信托融資形式;其次，鼎力推進融資租賃業務。在發達國家中，融資租賃業務是僅次于銀行貸款的第二大融資來源，在我們國家房地產業發展融資租賃業務不只能夠拓展房地產企業融資渠道，解決房地產企業融資渠道單一的問題，而且還為我們國家房地產企業引進外資創造了條件;最后，加快發展房地產投資基金。房地產投資基金是首先通過發行受益憑證在資本市場上募集資金，然后再投資于房地產市場的一種資金籌集方法。房地產投資基金能夠有效的減輕我們國家房地產企業的債務負擔，減輕對銀行貸款的依靠性，拓寬資金來源。2、加強房地產企業內部控制管理企業內部控制是現代企業加強管理，提升經營效率，有效化解風險的主要手段，關系到企業的生存與發展，對房地產企業來說更是如此。由于當下我們國家許多房地產企業內部控制制度不合理，制約了企業的融資能力，因而房地產企業要加強企業內部控制制度的建設，重要包含完善會計系統的建立，提升管理人員對內部控制的認識，完善公司治理構造，強化內部監督機制，提升企業信譽等級，進而使企業有能力擴大融資來源。3、完善房地產企業融資相關法律法規我們國家房地產企業的健康發展離不開健全的法律體系，我們國家當下關于房地產企業融資的法律法規在一定水平上制約了我們國家房地產企業的融資狀態，因而我們必需借鑒國外成熟市場法律狀態，并結合我們國家房地產市場詳細情況，完善我們國家現前階段的相關法律法規。要在〔公司法〕、〔合同法〕、〔民法〕等法律中完善企業融資的相關規定，明確規定房地產企業融資的范圍以及違約后果，進而進一步約束我們國家房地產企業的融資行為。4、培養房地產融資專業人才房地產企業要想擴大融資渠道，提升融資能力，必需具有一批高素質的精通房地產金融的專業人才。房地產金融到不只牽涉房地產市場，而且還牽涉資本市場，比較復雜。因而企業要培養一批精通財政、金融、法律、房地產等方面知識的人才，只要這樣房地產企業能力提升融資能力