商業定位自改第1頁/共19頁北京星河灣四季會——概況豪宅社區會所研究地址：朝陽區四季星河路6號——豪宅社區星河灣內面積：占地面積約14000平米功能配置：主要功能配備住宿豪華房、行政房、豪華套房康體健身、桑拿、網球、羽毛球娛樂大堂吧、紅酒雪茄室、棋牌室、閱覽室、生態公園、高爾夫、臺球商務國際會議中心、宴會廳、貴賓室餐飲四季中餐廳、四季咖啡廳第2頁/共19頁北京星河灣四季會——特色豪宅社區會所研究四季中餐廳：280㎡主廳及25個豪華包房組成，供應高檔燕鮑翅及正宗粵菜等各地特色菜。可同時容納150人就餐。四季咖啡廳：巴西特色，主營風味營養自助早餐、正宗西餐、中西式特色自助餐，可同時容納180人就餐。大堂吧：擁有國內第一臺瑞士進口的全智能個性化記憶咖啡機，可為賓客記憶唯一一款獨享的個性化咖啡。紅酒雪茄室：40個餐位全景面對生態公園。有世界頂級品牌的特級紅酒和各式雪茄：瑪高、拉圖、小酒王柏圖斯，

雪加之都古巴的古希華、基度山等著名品牌。國際會議室：兩個會場可同時承接350—400人的各種商務活動，小會議室在45平方米的空間，貴賓室60平方米的

藝術空間，可欣賞眾多藝術珍品和古董，閱覽室這里各類名書古籍、時尚雜志與互聯網資訊、商務服務

相融合。健身及休閑：室外高爾夫球場、夜光高爾夫球場，同時還有特色服務9洞的高爾夫球場；室內外25米歐式恒溫游泳館；

網球館、羽毛球館、乒乓球館、臺球室、健身室、桑拿室等。采用會員制與開放式相結合會員費用為一次性交納6萬元會費，期限為3年，可享受餐飲類8.8折、住宿類4.5折的優惠；康體類免費使用。一般的健身年卡為1-2萬元不等。第3頁/共19頁北京棕櫚泉會所——概況豪宅社區會所研究地址：朝陽區朝陽公園南路8號——豪宅社區棕櫚泉國際公寓內面積：占地面積約20000平米功能配置：主要功能配備康體羽毛球、游泳、健身、桑拿、室內籃球、操課娛樂室內高爾夫、兒童活動城堡、SPA會館、體育俱樂部、桌球、臺球商務董事會議室、行政酒廊、宴會廳、貴賓房餐飲中西餐廳第4頁/共19頁北京棕櫚泉會所——特色豪宅社區會所研究中西餐廳：不同風格的中式和西式餐廳可承接從2個人到多至200人的活動。會議室及行政酒廊：小會議室可容納6人左右，董事會議室可容納25人左右，奢華酒廊、雪茄吧，提供了私密的中小型

聚會或會議空間。棕櫚泉spa會館：是最豪華最舒適的水療中心之一，其中包括不同形式的身體按摩、專業皮膚護理、傳統護理項目。陽光溫泉泳池：55米全天候室內溫泉游泳池，浴室內配備桑拿房和水按摩池。兩種桑拿房，還有兩個大的按摩水尺，可

以同時容納4人。1、會員制優惠：終身享受SPA的會員價格；終身免費瑜伽、體操、舞蹈等課程、室內高爾夫球室、乒乓球室、桌球室、

羽毛球場、籃球場及兒童活動城堡。使用俱樂部餐飲設施將免收15%服務費。以家庭為單位可以繼承和轉讓。

住戶終身會籍：32萬元人民幣；享受免費的早餐、咖啡和茶；（商務終身會籍包括持卡者本人及配偶和兩名21歲

以下的子女使用。）運動終身會籍：25萬元人民幣（運動終身會籍包括持卡者本人及配偶和兩名21歲以下的子女使用。）家庭年度會籍：2.8萬元人民幣（家庭年度會籍包括持卡者本人及配偶和一名21歲以下的子女使用。）個人年度會籍：2萬元人民幣（個人年度會籍只限持卡者本人使用）2、儲值卡：儲值卡可以在俱樂部除珠寶中心以外的任何地方消費，享受SPA的會員價格。使用俱樂部餐飲設施將免收

15%服務費。按照購卡額度的價值不同，贈送和享受的優惠也不同，儲值金額從2萬—50萬不等。第5頁/共19頁香港一號銀海會所——概況豪宅社區會所研究設計：著名設計師赫西貝德納總公司面積：7400平米功能配置：主要功能配備康體室內外游泳池、兒童游泳池、多功能運動場、乒乓球室、健身房、舞蹈室、娛樂桌球室、音樂室、鋼琴室、KTV室、麻將室、SPA室、兒童游樂場、兒童游戲室、電腦室、圖書室、商務宴會廳餐飲備餐室第6頁/共19頁香港一號銀海會所——特色豪宅社區會所研究男士區、女士區、兒童區分區細致：例如男士區的桌球室放置紅酒、雪茄、看球賽的大型屏幕等。服務人員管理：保潔人員不會出現在客戶面前，有客戶時回避；保安對任何人都彬彬有禮，客戶看樣板房不用鞋套，以

客戶為尊，任何崗位職員看到客戶主動問好。人車分流第7頁/共19頁功能總結豪宅社區會所研究通過對比分析，豪宅會所基本具備以下功能：主要功能配備康體恒溫游泳池、健身房、多功能運動場、網球娛樂桌球室、SPA室、兒童游戲室、圖書室、紅酒雪茄室商務宴會廳、會議室、貴賓室餐飲中餐、西餐、咖啡部分特殊功能：主要功能配備居住豪華公寓娛樂室內高爾夫、小型KTV第8頁/共19頁社區配套商業研究商業類型商業面積/住宅面積人均商業面積主力業態所處區域性質交通條件外向型5%～10%〉2㎡大型超市、餐飲、休閑商業區住宅密集區良好偏外向型2%～5%1㎡～2㎡中型超市、餐飲、休閑、配套服務商業區住宅密集區較好內向型<2%<1㎡小型超市、餐飲、配套服務住宅密集區一般按人均商業占比分類商業類型項目區位商鋪面積主力業態所處區域性質交通條件商業街住宅區入口、外圍50-200㎡餐飲、零售、配套服務商業區住宅密集區良好商業中心與住宅區有明顯區隔50-3000㎡大型超市、餐飲、休閑、酒店等非商業區住宅密集區較好按物業建筑形態分類社區商業類型第9頁/共19頁社區配套商業研究業態組成特點以上根據常規情況歸納，具體則需根據項目實際情況落位調整。業態業種物業需求特點餐飲休閑餐飲、快餐需求面積約50-200㎡商業街或沿街底層商業大型餐飲需求面積約500-1000㎡商業中心或獨棟物業生活購物大型超市需求面積約20000㎡中小超市、其它生活零售需求面積約30-500㎡商業街或沿街底層商業休閑娛樂美容美發、瘦身、足浴等需求面積約200-1000㎡商業街或商業中心二層以上KTV、網吧等需求面積約1000-3000㎡商業中心二層以上品牌零售服裝、家具家居、兒童購物等需求面積約30-500㎡商業街或商業中心一二層文化教育書店、嬰幼兒教育、青少年培訓、成人外語、舞蹈等需求面積約200-1000㎡商業中心二層以上金融銀行、交易中心等/生活配套藥店、干洗店、寵物店等需求面積約20-300㎡商業街或沿街底層商業近住宅區門口第10頁/共19頁區位分析御灝府主商圈主干道御灝府項目位于高新開發區的兩大主干道天山大街和珠江大道交界口。目前區域主商業圈位于天山大街長江大道的天山海世界，本項目周邊未來以住宅為主。目前項目周邊商業以低檔次生活配套商業為主。本項目規劃中有三個商業區，主要服務于小區未來約1500戶、5000位居民的商業需求。第11頁/共19頁商業功能定位15號樓小區出入口小區出入口小區主出入口19號樓16號樓17號樓御灝府總平面示意圖藝術展覽館社區外部商業：15號樓樓層-4F地上建面–8000平方米地下建面–7000平方米16號樓樓層–2F地上建面–3000平方米地下建面–2000平方米19號樓樓層–31F地上建面–26366平方米地下建面-1700平方米社區內部商業：17號樓樓層–2F地上建面–2300平方米幼兒園第12頁/共19頁商業功能定位15號樓小區出入口小區出入口小區主出入口19號樓16號樓17號樓御灝府總平面示意圖藝術展覽館面積最大、區位最好、社區主要對外商業負擔的功能：宴會接待、居民休閑娛樂、展覽館領導接待宴請、居民生活購物區位到達性較差的對外商業負擔的功能：社區居民目的性較強的生活娛樂社區中心位置的對內商業負擔的功能：社區居民主要的生活休閑場所社區中心位置的對內商業負擔的功能：訪客接待、單身青年人居住第13頁/共19頁商業功能定位樓層分層業態(單位：平方米)屋頂露臺高爾夫球游戲場（800-1000）、綠化景觀（800-1000）四層主題精品酒店（1500-2000）三層會議室（300-500）、貴賓室（200-300）、咖啡廳（200-300）、藝術會所（200-500）、酒吧（200-300）、雪茄吧（100-200）二層大型餐飲（500-1000）、健身房（800-1000）一層挑空大堂（200-300）、西餐（300-500）、多功能宴會廳（500-800）、銀行（100-200）地下一層洗浴中心（2000-3000）、游泳池（500-800）地下二層停車場（2500-3000）、設備間（500-800）15號樓定位建議——高端會所配套（15000平方米）主要功能配備餐飲大型餐飲、咖啡廳商務會議室、貴賓室、藝術會所、酒吧、雪茄、多功能宴會廳金融銀行康體洗浴中心、游泳池、健身房由于前期未進行預招商，以上面積為預估面積，僅供參考，請設計時予以靈活考慮.第14頁/共19頁商業功能定位樓層分層業態(單位：平方米)屋頂露臺兒童游樂場（300-500）、綠化景觀（500-600）二層小型影院（100-500）、圖書館（100-200）、閱讀室（50-100）、親子活動室（100-300）一層挑空大堂（100-200）、西餐（50-200）、咖啡廳（50-100）、桌球室（100-300）、乒乓室（100-300）16號樓定位建議——（5000平方米）主要功能配備休閑、娛樂圖書館、閱讀室、桌球室、乒乓室、親子活動室、兒童游樂場、小型影院餐飲咖啡廳、西餐由于前期未進行預招商，以上面積為預估面積，僅供參考，請設計時予以靈活考慮.第15頁/共19頁商業功能定位樓層分層業態(單位：平方米)屋頂露臺綠化景觀（1000-1500）二層美發沙龍（200-500）、美容SPA（200-800）一層社區醫療（200-500）、寵物醫院（100-300）、兒童服飾（200-500）、干洗（50-100）、其它生活配套購物（500-800）等配套地下一層下沉廣場城市超市（中型）（1000-2000）17號樓定位建議——社區生活商業配套（2300平方米）主要功能配備生活醫療、干洗、生活購物休閑、娛樂兒童服飾、美發沙龍、美容SPA、生活生活購