上海香溢花城

——普陀區域典型案例版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。2007.11.20項目：上海香溢花城沉淀：吳娟編號：[2007]案例_01上海香溢花城

——普目錄一、項目屬性界定

二、板塊區位屬性界定

三、項目概況

(位置及交通、周邊配套、區域規劃、經濟指標、物業形態)四、產品說明(戶型點評、樣板房點評、亮點)五、營銷表現手法六、項目表現七、項目成功的核心驅動因素八、啟示與借鑒2目錄一、項目屬性界定2一、項目屬性界定項目所屬類型:該項目位于上海普陀區域的內環沿板塊內，是軌道沿線的繁華成熟區域的稀缺性社區大盤。繼原來上海中心城公認的四大住宅區：新天地板塊、徐家匯板塊、北靜安板塊、新黃浦板塊后，“內環沿”板塊在軌道交通3、4號線并軌后，以第五大稀缺住區的身份驚艷亮相。3一、項目屬性界定3板塊資源屬性區位屬性普陀區中心、老牌成熟宜居區周邊配套成熟齊備長壽路商圈、人民廣場商圈等環伺軌道地鐵三、四、七（在建）號線匯聚地鐵沿線超大社區盤內環沿板塊中心區稀缺黃金地段臨近南京西路、靜安寺等中心區上海繁華核心近在咫尺二、板塊區位屬性界定4板塊資源屬性區位屬性普陀區中心、老牌成熟宜居區周邊配套成熟三、項目概況—地理方位及交通。項目地址:普陀區中山北路光新路交通路線:軌道交通三號線、四號線、七號線（東側吡鄰中潭路站點，西側吡鄰鎮坪路站點）。公交830、112、40路5三、項目概況—地理方位及交通項目地址:普陀區中山北路光三、項目概況—周邊配套及區域規劃周邊配套:

中小學:光新中學

綜合商場:樂購、永樂家電、好美家

郵局:中國郵政

銀行:工行、建行、中行、上海銀行、招商銀行

醫院:

華源大藥房

規劃:60萬平米的大型綜合社區（其中地上總建面積約46.8萬平方米，地下總建筑面積與約13.8萬平方米），內含14萬平米商辦區域，高品質辦公樓、星級酒店和1.4萬平米的文教場所。5.5萬L型集中綠地，全社區綠化率高達45%。傾力打造ALLINONE的完全生活理念。開發周期為4~5期。6三、項目概況—周邊配套及區域規劃周邊配套:6三、項目概況—技術經濟指標

發展商：上海昊川置業有限公司營銷代理:上海同策房產咨詢有限公司

建筑設計:上海倫達建筑設計公司

景觀設計：瀾雅園藝咨詢有限公司占地面積：21萬平方建筑面積：46萬方綠化率：45%容積率：2.21物業費：2.3元/平方米/月交房標準：精裝修（2000元/平米）7三、項目概況—技術經濟指標

發展商：上海昊川置業有限公三、項目概況—物業形態

物業形態：主要物業形態有13棟27-29的高層電梯公寓1棟寫字樓8三、項目概況—物業形態

物業形態：8四、產品說明—戶型點評『優點』戶型方正,功能齊全帶多個陽臺,通風采光效果俱佳戶型布局有較強的私秘性具有1.1米寬的凸窗，極大增加了室內可利用面積和情趣空間『不足』

沒有干濕分離和動靜分區9四、產品說明—戶型點評9四、產品說明—樣板房設計

樣板房的設計呈歐式風格，整體體現了星級賓館的品質

主要設計以亮色調為主，給人溫馨舒適感較強

入戶大堂設計精致，細節到位，給人一種強烈的歸宿感10四、產品說明—樣板房設計樣板房的設計呈歐式風格，整體體四、產品說明—亮點

建筑外立面:

柔和的線條和繁復繽紛的紋樣，石材基座，

配以淺色外墻面，呈現出如外灘建筑一般

的華麗肅穆。

引入新概念:

開發商以企業公民的心態，率先的將節能環保這樣的概念引入建筑中。采用了HoneywellMV250智能全屋整體式新風凈化系統、外墻外保溫、Low-E中空玻璃等新技術和材料，有形的科技成就了無形的舒適，將現代建筑的智能化和ARTDECO的優雅底蘊完美融合，彰顯大家的優雅氣脈。

采用獨特理念:

——ALLINONE開發理念，令樓市聚焦

上海香溢花城。

戶型設計:

設計合理，采用全精裝修，帶1.1米寬大凸窗。11四、產品說明—亮點建筑外立面:柔和的線條和繁復繽紛的紋獨特形象定位:該盤為60萬平米大型綜合社區

綜合完全大型社區內含住宅、商辦、教育設施等多種產品

稀缺的內環沿線地理位置全新精裝修戶型香溢花城內環沿線品位ALLINONE獨特精裝修品質生活五、營銷表現手法12獨特形象定位:該盤為60萬平米大型綜合社區綜合完全大型社區主要營銷接點市場表現日期現場展示推廣造勢期06年10月-07年10月高炮，售樓處蓄水客戶千余組，市場反應火熱一期銷售07年10月樣板房展示,圍墻展板開盤共推出房源256套當天基本售罄持續銷售期07年11-12月工地開放持續著強烈的關注度,部分忠實客戶等待后續房源二批次銷售08年1月部分樓體脫衣

五、營銷表現手法13主要營銷接點市場表現日期現場展示推廣造勢期06年10月-07營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語產品推廣期以大盤形象快速切入市場優雅城邦內,開啟新上海生活主打綜合型社區內環沿線將現大規模ARTDECO建筑群五、營銷表現手法14營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語產品推廣期以大盤形象快速切五、營銷表現手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語客戶積累期以核心賣點準確命中消費者購買心理內環沿線大盤首次面市,置業市中心迎來又一良機突出地理稀缺,強調升值潛力極完全大型社區內環旁,46萬大型完全社區,精裝修品質豪宅15五、營銷表現手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語客戶積累期五、營銷表現手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語強銷期以地理稀缺性,強調產品自身價值,提高關注度內環:1.9%中還有多少機會突出大型完全社區內環沿線大型完全社區首期面市16五、營銷表現手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語強銷期以地五、營銷表現手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語持續期持續產品信息,穩固產品品質形象新都市主義之香溢式優雅宣傳項目品牌傳播生活理念該用什么態度去生活,才能秉持信仰17五、營銷表現手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語持續期持續營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語二次強銷期以熱銷信息帶動銷售，從而刺激客戶從眾心理內環大盤中產追捧,誠品裝修精英簇擁重點強調品質,品牌和新裝修時代上海香溢花城新年銷售開門紅五、營銷表現手法18營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語二次強銷期以熱銷信息帶動銷五、營銷表現手法

價格戰術:采用“低開高走”潛價格規則，促使項目持續熱銷內應外合：開發商協同區政府在小區北側和東側打造了大規模城市集中綠地19五、營銷表現手法價格戰術:采用“低開高走”潛價格規則六、項目表現采用“低開高走”潛價格規則，使它的開盤價格一直使市場對其形成期待值。

10月20日上午開盤，是上海香溢花城在籌備一年多時間之后，作為市中心內環線住宅市場稀缺性的房源。開盤共推出房源256套當天基本售罄。

在項目第一次開盤后仍保留著市場余溫,部分客戶在期待中等待二次開盤

香溢花城將在一月中旬開出2號樓兩百余套2房到3房面積103~133平方米的房源,均價在22000每平米,目前正在登記預約中樹立人性化理念：“善待土地，做美好的建筑。若干年之后，可能我們人已經老了，但建筑還是年輕的。這就是上海香溢花城想要營造的筑。”

20六、項目表現采用“低開高走”潛價格規則，使它的開盤價格一直七、導致項目成功的核心驅動因素

地段：上海香溢花城緊依內環線，其成熟的板塊環境、便利的軌道交通等，都體現了市中心項目的特有優勢。

品質：上海香溢花城以國際社區理念和優雅建筑風格為前提，打造市中心高品質精裝修產品。

價值前景：上海香溢花城融合了多重稀缺價值和價值前景，市

場對這樣一個內環線旁的樓盤充滿了信心。21七、導致項目成功的核心驅動因素地段：上海香溢花城緊依內環八、案例啟示與借鑒項目在精心籌備一年多時間之后，以市中心內環線住宅市場稀缺性的房源亮相。即成為整個市場的聚焦點，不僅在片區內，也在整個上海樓市也掀起不小的波瀾。除了產品自身的優勢外，項目成功亦在于前期定位時的幾個關鍵舉措和后期執行到位：（1）獨特形象定位（以ALLINONE的完全生活理念,吸引了市場的關注）（2）價值儲蓄（經歷了3年的規劃與建設，在炙手可熱的內環沿線市場極為緊缺的情況下低調入市，使價值最大化）（3）潛價格規則（采用“低開高走”，使它的開盤價格一直令市場對其形成期待值。）瑕疵:

戶型面積區間小，制定全精裝修，客戶選擇面狹小，滿足客戶各類需求具有局限性。22八、案例啟示與借鑒項目在精心籌備一年多時間之后，以市中心內環TheEnd謝謝觀賞23TheEnd謝謝觀賞23上海香溢花城

——普陀區域典型案例版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。2007.11.20項目：上海香溢花城沉淀：吳娟編號：[2007]案例_01上海香溢花城

——普目錄一、項目屬性界定

二、板塊區位屬性界定

三、項目概況

(位置及交通、周邊配套、區域規劃、經濟指標、物業形態)四、產品說明(戶型點評、樣板房點評、亮點)五、營銷表現手法六、項目表現七、項目成功的核心驅動因素八、啟示與借鑒25目錄一、項目屬性界定2一、項目屬性界定項目所屬類型:該項目位于上海普陀區域的內環沿板塊內，是軌道沿線的繁華成熟區域的稀缺性社區大盤。繼原來上海中心城公認的四大住宅區：新天地板塊、徐家匯板塊、北靜安板塊、新黃浦板塊后，“內環沿”板塊在軌道交通3、4號線并軌后，以第五大稀缺住區的身份驚艷亮相。26一、項目屬性界定3板塊資源屬性區位屬性普陀區中心、老牌成熟宜居區周邊配套成熟齊備長壽路商圈、人民廣場商圈等環伺軌道地鐵三、四、七（在建）號線匯聚地鐵沿線超大社區盤內環沿板塊中心區稀缺黃金地段臨近南京西路、靜安寺等中心區上海繁華核心近在咫尺二、板塊區位屬性界定27板塊資源屬性區位屬性普陀區中心、老牌成熟宜居區周邊配套成熟三、項目概況—地理方位及交通。項目地址:普陀區中山北路光新路交通路線:軌道交通三號線、四號線、七號線（東側吡鄰中潭路站點，西側吡鄰鎮坪路站點）。公交830、112、40路28三、項目概況—地理方位及交通項目地址:普陀區中山北路光三、項目概況—周邊配套及區域規劃周邊配套:

中小學:光新中學

綜合商場:樂購、永樂家電、好美家

郵局:中國郵政

銀行:工行、建行、中行、上海銀行、招商銀行

醫院:

華源大藥房

規劃:60萬平米的大型綜合社區（其中地上總建面積約46.8萬平方米，地下總建筑面積與約13.8萬平方米），內含14萬平米商辦區域，高品質辦公樓、星級酒店和1.4萬平米的文教場所。5.5萬L型集中綠地，全社區綠化率高達45%。傾力打造ALLINONE的完全生活理念。開發周期為4~5期。29三、項目概況—周邊配套及區域規劃周邊配套:6三、項目概況—技術經濟指標

發展商：上海昊川置業有限公司營銷代理:上海同策房產咨詢有限公司

建筑設計:上海倫達建筑設計公司

景觀設計：瀾雅園藝咨詢有限公司占地面積：21萬平方建筑面積：46萬方綠化率：45%容積率：2.21物業費：2.3元/平方米/月交房標準：精裝修（2000元/平米）30三、項目概況—技術經濟指標

發展商：上海昊川置業有限公三、項目概況—物業形態

物業形態：主要物業形態有13棟27-29的高層電梯公寓1棟寫字樓31三、項目概況—物業形態

物業形態：8四、產品說明—戶型點評『優點』戶型方正,功能齊全帶多個陽臺,通風采光效果俱佳戶型布局有較強的私秘性具有1.1米寬的凸窗，極大增加了室內可利用面積和情趣空間『不足』

沒有干濕分離和動靜分區32四、產品說明—戶型點評9四、產品說明—樣板房設計

樣板房的設計呈歐式風格，整體體現了星級賓館的品質

主要設計以亮色調為主，給人溫馨舒適感較強

入戶大堂設計精致，細節到位，給人一種強烈的歸宿感33四、產品說明—樣板房設計樣板房的設計呈歐式風格，整體體四、產品說明—亮點

建筑外立面:

柔和的線條和繁復繽紛的紋樣，石材基座，

配以淺色外墻面，呈現出如外灘建筑一般

的華麗肅穆。

引入新概念:

開發商以企業公民的心態，率先的將節能環保這樣的概念引入建筑中。采用了HoneywellMV250智能全屋整體式新風凈化系統、外墻外保溫、Low-E中空玻璃等新技術和材料，有形的科技成就了無形的舒適，將現代建筑的智能化和ARTDECO的優雅底蘊完美融合，彰顯大家的優雅氣脈。

采用獨特理念:

——ALLINONE開發理念，令樓市聚焦

上海香溢花城。

戶型設計:

設計合理，采用全精裝修，帶1.1米寬大凸窗。34四、產品說明—亮點建筑外立面:柔和的線條和繁復繽紛的紋獨特形象定位:該盤為60萬平米大型綜合社區

綜合完全大型社區內含住宅、商辦、教育設施等多種產品

稀缺的內環沿線地理位置全新精裝修戶型香溢花城內環沿線品位ALLINONE獨特精裝修品質生活五、營銷表現手法35獨特形象定位:該盤為60萬平米大型綜合社區綜合完全大型社區主要營銷接點市場表現日期現場展示推廣造勢期06年10月-07年10月高炮，售樓處蓄水客戶千余組，市場反應火熱一期銷售07年10月樣板房展示,圍墻展板開盤共推出房源256套當天基本售罄持續銷售期07年11-12月工地開放持續著強烈的關注度,部分忠實客戶等待后續房源二批次銷售08年1月部分樓體脫衣

五、營銷表現手法36主要營銷接點市場表現日期現場展示推廣造勢期06年10月-07營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語產品推廣期以大盤形象快速切入市場優雅城邦內,開啟新上海生活主打綜合型社區內環沿線將現大規模ARTDECO建筑群五、營銷表現手法37營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語產品推廣期以大盤形象快速切五、營銷表現手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語客戶積累期以核心賣點準確命中消費者購買心理內環沿線大盤首次面市,置業市中心迎來又一良機突出地理稀缺,強調升值潛力極完全大型社區內環旁,46萬大型完全社區,精裝修品質豪宅38五、營銷表現手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語客戶積累期五、營銷表現手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語強銷期以地理稀缺性,強調產品自身價值,提高關注度內環:1.9%中還有多少機會突出大型完全社區內環沿線大型完全社區首期面市39五、營銷表現手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語強銷期以地五、營銷表現手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語持續期持續產品信息,穩固產品品質形象新都市主義之香溢式優雅宣傳項目品牌傳播生活理念該用什么態度去生活,才能秉持信仰40五、營銷表現手法營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語持續期持續營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語二次強銷期以熱銷信息帶動銷售，從而刺激客戶從眾心理內環大盤中產追捧,誠品裝修精英簇擁重點強調品質,品牌和新裝修時代上海香溢花城新年銷售開門紅五、營銷表現手法41營銷策略主推廣語輔助手段輔助推廣語二次強銷期以熱銷信息帶動銷五、營銷表現手法

價格戰術:采用“低開高走”潛價格規則，促使項目持續熱銷內應外合：開發商協同區政府在小區北側和東側打造了大規模城市集中綠地42五、營銷表現手法價格戰術:采用“低開高走”潛價格規則六、項目表現采用“低開高走”潛價格規則，使它的開盤價格一直使市場對其形成期待值。

10月20日上午開盤，是上海香溢花城在籌備一年多時間之后，作為市中心內環線住宅市場稀缺性的房源。開盤共推出房源256套當天基本售罄。

在項目第一次開盤后仍保留著市場余溫,部分客戶在期待中等待二次開盤

香溢花城將在一月中旬開出2號樓兩百余套2房到3房面積103~133平方米的房源,均價在22000每平米,目前正在登記預約中