1建造大悅城重型店天津市津茂置業(yè)有限公司

五年戰(zhàn)略規(guī)劃（2009-2013年）及年度經(jīng)營計(jì)劃二零零八年十二月1建造大悅城重型店天津市津茂置業(yè)有限公司

五年戰(zhàn)略規(guī)劃（2天津大悅城項(xiàng)目—

業(yè)態(tài)定位組合業(yè)態(tài)組合：購物中心、酒店式服務(wù)公寓、住宅、甲級(jí)寫字樓、精品酒店（替代部分寫字樓出租面積）

業(yè)態(tài)定位商業(yè)購物中心+觀展中心寫字樓降低寫字樓面積酒店國際精品商務(wù)酒店公寓銷售型酒店公寓住宅五棟住宅業(yè)態(tài)組合說明:1、業(yè)態(tài)豐富，力求保持城市綜合體項(xiàng)目配套功能。2、實(shí)施措施，降低寫字樓空置風(fēng)險(xiǎn)。（1）將寫字樓5-7層改為商務(wù)會(huì)所，提供商務(wù)洽談與會(huì)晤功能。（2）將寫字樓27-36層改為商務(wù)酒店，提供商務(wù)配套功能。2天津大悅城項(xiàng)目—業(yè)態(tài)定位組合業(yè)態(tài)組合：購物中心、酒店式服3購物中心建造天津的商業(yè)航母3購物中心建造天津的商業(yè)航母4天津大悅城項(xiàng)目概述市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位收益預(yù)估C地塊方案在中糧集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下及置業(yè)單元全體同仁的共同努力下，建立了中糧集團(tuán)的商業(yè)品牌“大悅城”。天津大悅城立足于天津，依托良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及日益發(fā)達(dá)的城市交通網(wǎng)絡(luò)，通過打造集購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性體驗(yàn)購物中心，使更多的人加入到大悅城并體驗(yàn)到項(xiàng)目所帶來的快樂生活。天津未來的消費(fèi)目的地帶給天津無限歡樂引領(lǐng)天津進(jìn)入新的生活方式4天津大悅城項(xiàng)目概述市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位收益預(yù)5最大的規(guī)模、完整的業(yè)態(tài)組合最合理的業(yè)態(tài)互動(dòng)、創(chuàng)新的經(jīng)營模式最大的停車場(chǎng)最壯觀的時(shí)尚店旗艦群最豐富的餐飲組合最新穎的國際觀展中心天津大悅城購物中心亮點(diǎn)：天津大悅城購物中心項(xiàng)目概述5最大的規(guī)模、完整的業(yè)態(tài)組合天津大悅城購物中心亮點(diǎn)：天津大悅6最完整的業(yè)態(tài)組合最大的規(guī)模最大的停車場(chǎng)最豐富的餐飲組合最壯觀的時(shí)尚店旗艦群6最最最最最7最新穎的國際觀展中心歌友會(huì)時(shí)尚秀簽售會(huì)發(fā)布會(huì)T臺(tái)秀文化展推介會(huì)畫、影展論壇國際觀展中心將成為項(xiàng)目獨(dú)有的亮點(diǎn)。在保證經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，有機(jī)的整合了購物中心各業(yè)態(tài)，形成消費(fèi)鏈體系的動(dòng)力源，產(chǎn)生集客力。形成強(qiáng)大的項(xiàng)目宣傳陣地。7最新穎的國際觀展中心歌友會(huì)時(shí)尚秀簽售會(huì)發(fā)布會(huì)T臺(tái)秀文化展推8項(xiàng)目將依托于良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造整體建筑面積50萬平米的城市綜合體。天津城市的“心”地標(biāo)！8項(xiàng)目將依托于良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造整體建筑面積50萬平米的城9停車場(chǎng)：購物中心：建筑面積125077平米使用面積71928平米實(shí)用率57.5%層高首層：6.3米2—4層：5.6米內(nèi)部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直電梯+2部觀光電梯位置建筑面積（平米）車位數(shù)立體停車樓10680140B122056188B235851689B340209750(含辦公樓500)合計(jì)1087961267主要指標(biāo)概述：注：項(xiàng)目總車位數(shù)2662個(gè)項(xiàng)目概述9停車場(chǎng)：購物中心：建筑面積125077平米使用面積719210項(xiàng)目概述市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位收益預(yù)估C地塊方案天津市場(chǎng)分析宏觀經(jīng)濟(jì)&消費(fèi)特征2007年天津國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)5050.4億元。天津由于工資水平及物價(jià)水平影響，零售業(yè)整體消費(fèi)水平較北京、上海等城市偏低，但自2006年以來，人均可支配收入及人均消費(fèi)支出增長(zhǎng)率顯著提高，2007全市年人均消費(fèi)支出達(dá)到12029元/年。餐飲消費(fèi)在人均消費(fèi)支出中占據(jù)較大比例，零售業(yè)消費(fèi)自2006年以來穩(wěn)步提升。北京和天津GDP對(duì)比情況北京和天津人均消費(fèi)支出對(duì)比情況（億元）（元）購物中心10項(xiàng)目概述市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位收益預(yù)估天津市11南京路和平路濱江道南市商圈東北角商圈天津市商業(yè)市場(chǎng)描述商業(yè)環(huán)境天津商業(yè)項(xiàng)目分布形成一條以南京路、濱江道、和平路為代表的商業(yè)中心帶。目前天津市代表性的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)施及功能較為單一，餐飲、娛樂、休閑等功能不突出，基本以傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營模式存在，商業(yè)經(jīng)營模式落后，與目前商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)不相匹配。南市及東北角商圈歷史悠久，但在現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展中始終落后于濱江道、南京路商圈，商業(yè)表現(xiàn)不夠理想。未來的幾年受到天津市經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響及眾多投資商關(guān)注，會(huì)對(duì)兩商圈的發(fā)展帶來較大機(jī)遇，具有一定的發(fā)展?jié)摿Γ侵档藐P(guān)注的潛力商圈。市場(chǎng)分析11南京路和平路濱江道南市商圈東北角商圈天津市商業(yè)市場(chǎng)描述商12天津市商業(yè)市場(chǎng)分析現(xiàn)狀分析地理位置客戶群特征2007年銷售額（億元）2008年上半年銷售額（億元）友誼商廈友誼路以30-50歲，注重品牌的高收入消費(fèi)者為主9.84.4伊勢(shì)丹百貨南京路以20-45歲中高收入的中青年上班族為主6.63.8新世界廣場(chǎng)東馬路不同年齡段的大眾消費(fèi)群5.52.9百盛百貨和平路以20-45歲的中青年上班族為主4.52.1津樂匯南京路以20-35歲的中青年上班族為主4.12.3遠(yuǎn)東百貨東馬路以20-45歲中高收入，注重品質(zhì)消費(fèi)者為主2.61.4友誼新天地濱江道不同年齡段的大眾消費(fèi)群3.11.4海信廣場(chǎng)小白樓以30-45歲，注重品牌的高收入消費(fèi)者為主2.11.05市場(chǎng)分析12天津市商業(yè)市場(chǎng)分析現(xiàn)狀分析地理位置客戶群特征2007年銷13項(xiàng)目樓層伊勢(shì)丹百貨新世界百貨百盛津匯廣場(chǎng)F7餐飲N/A床品、婦嬰、兒童早教N(yùn)/AF6家庭用品、文具、特賣場(chǎng)N/A女裝、女內(nèi)、家用、文化N/AF5婦嬰用品、運(yùn)動(dòng)餐廳、米樂星KTV休閑、運(yùn)動(dòng)、戶外運(yùn)動(dòng)100、亞惠美食廣場(chǎng)F4男裝、配飾、男鞋運(yùn)動(dòng)100、婦嬰、女內(nèi)、家用、麥福健康生活館男裝、配飾、男鞋運(yùn)動(dòng)100、美容美體、休閑、珠寶/飾品、眼鏡/禮品、F3女裝、配飾、咖啡男裝、配飾、休閑、美容美發(fā)女裝、配飾女裝、女內(nèi)、配飾、男裝F2女裝、女內(nèi)、配飾女裝、配飾女裝、女鞋、配飾、化妝品、餐飲女裝、配飾、餐飲F1服飾、化妝品、鞋、皮具/手袋化妝品、皮具手袋、鞋、珠寶/飾品、餐飲、屈臣氏珠寶/飾品、化妝品、皮具/手袋化妝品、皮具/手袋、鞋、餐飲、銀行B1精品超市、餐飲家樂福、餐飲、配飾休閑、數(shù)碼、配套服務(wù)餐飲、配套服務(wù)、化妝品、飾品、屈臣氏B2申格體育N/AN/AN/A我們挑選了目前天津有代表性的4個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析，作為對(duì)本項(xiàng)目的定位及主題分布的參考。市場(chǎng)分析13項(xiàng)目伊勢(shì)丹百貨新世界百貨百盛津匯廣場(chǎng)F7餐飲N/A床品、14天津商業(yè)業(yè)態(tài)面積與銷售情況上圖是各主要經(jīng)營品類在天津主要商場(chǎng)的經(jīng)營面積與經(jīng)營效益的對(duì)比情況。從圖示中，可以看出，女裝、鞋類、化妝品、箱包等銷售占比明顯高于面積所占比例，屬于對(duì)商業(yè)貢獻(xiàn)較高的業(yè)態(tài)。市場(chǎng)分析14天津商業(yè)業(yè)態(tài)面積與銷售情況上圖是各主要經(jīng)營品類在天津主要15南京路和平路濱江道南市商圈東北角商圈天津市商業(yè)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目五年內(nèi)將陸續(xù)有嘉里、和記黃埔、恒隆廣場(chǎng)、津門津塔、仁恒海河廣場(chǎng)等多個(gè)大型城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，總建筑面積逾200萬平米。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯市場(chǎng)分析15南京路和平路濱江道南市商圈東北角商圈天津市商業(yè)市場(chǎng)分析競(jìng)16項(xiàng)目名稱嘉里中心津門津塔恒隆廣場(chǎng)和記黃埔地鐵項(xiàng)目仁恒海河廣場(chǎng)開發(fā)商嘉里建設(shè)、香格里拉、新加坡長(zhǎng)春產(chǎn)業(yè)北京金融街控股香港恒隆集團(tuán)香港和記黃埔新加坡仁恒集團(tuán)商圈南站CBD和平路和平路南京路南市（海河沿線）業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)、香格里拉酒店、寫字樓、公寓商業(yè)、瑞吉酒店、寫字樓、酒店式公寓商業(yè)商業(yè)、寫字樓、公寓商業(yè)、寫字樓、高檔住宅商業(yè)形式購物中心120，000㎡購物中心50，000㎡購物中心（6F）133，000㎡購物中心（6F）77，000㎡百貨74，300㎡商業(yè)定位高檔高檔高檔中高檔中高檔目標(biāo)客群外來精英白領(lǐng)階層奢侈飾品消費(fèi)人群中高收入人群外來精英白領(lǐng)階層中高收入人群介紹競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)展：嘉里中心與和記黃埔放緩開發(fā)進(jìn)度，恒隆廣場(chǎng)調(diào)整定位，仁恒已確定樂天百貨為合作伙伴。市場(chǎng)分析16項(xiàng)目名稱嘉里中心津門津塔恒隆廣場(chǎng)和記黃埔地鐵項(xiàng)目仁恒海河17商業(yè)目前供應(yīng)特點(diǎn)目前業(yè)態(tài)：以百貨業(yè)為主商業(yè)檔次：中檔占據(jù)最大比重功能性配置：fashion比重大，商業(yè)區(qū)鮮有餐飲、娛樂場(chǎng)所消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)追求個(gè)性化：開始追逐時(shí)尚潮流品牌崇尚生活品質(zhì)：注重品味和商品品質(zhì)重視購物體驗(yàn)，厭惡擁擠狹窄交通擁堵，成本增加，需要一站式消費(fèi)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)一站式消費(fèi)綜合時(shí)尚購物中心購物中心的體驗(yàn)式消費(fèi)國際時(shí)尚潮流現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型困難物業(yè)陳舊，設(shè)備老化百貨式經(jīng)營，無法提供大面積給專賣店品牌坐落于商業(yè)核心區(qū)，快餐式消費(fèi)為主檔次難提升體量有限，功能難集合本項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)：一站式舒適型時(shí)尚購物中心商業(yè)空白點(diǎn)——市場(chǎng)機(jī)會(huì)：市場(chǎng)分析17商業(yè)目前供應(yīng)特點(diǎn)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目18市場(chǎng)環(huán)境&困難：1、天津整體經(jīng)濟(jì)落后北京3—4年；2、消費(fèi)水平低，消費(fèi)理念落后；3、非傳統(tǒng)商圈，需較大的培育成本及較長(zhǎng)的培育時(shí)間；4、受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，品牌商開店計(jì)劃收縮，付租能力下降；5、供應(yīng)量放大，帶來強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析18市場(chǎng)環(huán)境&困難：1、天津整體經(jīng)濟(jì)落后北京3—4年；市場(chǎng)分19戰(zhàn)略舉措：戰(zhàn)略精準(zhǔn)目標(biāo)明確策略得當(dāng)穩(wěn)健發(fā)展通過大量的市場(chǎng)研究，我們將立足于區(qū)域，面向全市。在以我為主導(dǎo)、由我來帶動(dòng)的前提下，建立行業(yè)地位。品牌引進(jìn)，堅(jiān)持新舊組合，給消費(fèi)者一個(gè)熟悉、引導(dǎo)的過程。保留消費(fèi)者喜愛的品類和業(yè)態(tài)，同時(shí)引入影院、SHOW場(chǎng)、時(shí)尚品牌集合店等新鮮血液型業(yè)態(tài)。保證品牌落位準(zhǔn)確，招商時(shí)機(jī)把握準(zhǔn)確，縮短招商時(shí)間。在招商政策制定上，對(duì)過渡性店鋪嚴(yán)格條件，對(duì)主力商戶和品牌領(lǐng)頭羊給予優(yōu)惠條件。通過品牌積累實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最終實(shí)現(xiàn)高開業(yè)率，高租金收入。市場(chǎng)分析19戰(zhàn)略舉措：戰(zhàn)略精準(zhǔn)目標(biāo)明確策略得當(dāng)穩(wěn)健20項(xiàng)目概述市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位收益預(yù)估C地塊方案國際時(shí)尚生活城國際時(shí)尚生活城前瞻理念國際品質(zhì)引領(lǐng)潮流具有現(xiàn)代氣息時(shí)尚品牌的有機(jī)組合

都市生活風(fēng)向標(biāo)引領(lǐng)娛悅生活方式休閑愜意的體驗(yàn)空間舒適空間時(shí)尚體驗(yàn)生活?yuàn)蕵焚徫锏奶焯秘S富多彩的復(fù)合型商業(yè)體全球同步品味生活具有號(hào)召力的品牌組合購物中心20項(xiàng)目概述市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位收益預(yù)估國際時(shí)21家庭購物中心“一站式體驗(yàn)商業(yè)模式”的綜合體國際時(shí)尚生活城國際化青年城項(xiàng)目深化定位：

國際時(shí)尚生活城大悅成城項(xiàng)目初期定位：一個(gè)具有現(xiàn)代水準(zhǔn)的，集購物、娛樂、休閑功能為一體的體驗(yàn)型綜合性商業(yè)中心，以中等偏上的消費(fèi)層次作為主要服務(wù)對(duì)象——LifestyleShoppingCentre項(xiàng)目定位21家庭購物中心“一站國際時(shí)尚生活城國際化青年城項(xiàng)目深化定位22定位思路

專業(yè)功能型業(yè)態(tài)與暢銷時(shí)尚品牌結(jié)合，帶動(dòng)人流，培養(yǎng)高品質(zhì)客群的忠誠度，實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，并保證可持續(xù)增長(zhǎng)。保障項(xiàng)目檔次，培養(yǎng)高質(zhì)量客群專業(yè)功能型業(yè)態(tài)高人氣高坪效合理布局國際時(shí)尚形象+高收益短期回報(bào)持續(xù)增長(zhǎng)時(shí)尚國際品牌時(shí)尚度高品味拉動(dòng)人流合理布局項(xiàng)目定位22定位思路專業(yè)功能型業(yè)態(tài)與暢銷時(shí)尚品牌結(jié)合，帶2312345綜合效益最大化保證生存能力塑造時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)預(yù)留升級(jí)空間功能創(chuàng)造亮點(diǎn)定位原則項(xiàng)目定位2312345綜合效益最大化保證生存能力塑造時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)預(yù)留升24吸引力營造因悅而來時(shí)尚娛悅城

大悅我領(lǐng)航因時(shí)尚而來…因娛樂而來…因聚會(huì)而來...因生活而來...提供區(qū)別于天津市傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目的高品質(zhì)休閑體驗(yàn)。打造與現(xiàn)代生活方式同步的市級(jí)商業(yè)中心,項(xiàng)目定位24吸引力營造因悅而來時(shí)尚娛悅城大悅我領(lǐng)航因時(shí)尚而來…25客群描述誰是天津大悅城購物中心的有效消費(fèi)人群？時(shí)尚家庭都市2-3口之家，具有一定品味及消費(fèi)能力，消費(fèi)頻率穩(wěn)定辦公消費(fèi)群體餐飲消費(fèi)為主，初期隨機(jī)性消費(fèi)較強(qiáng)，后期可成為項(xiàng)目忠誠客戶過往流動(dòng)性及旅游客群隨機(jī)性較強(qiáng)，往來商務(wù)和旅游消費(fèi)時(shí)尚追崇者追求時(shí)尚，逐漸體驗(yàn)時(shí)尚消費(fèi)的客群，消費(fèi)力處于增長(zhǎng)階段團(tuán)購、集團(tuán)消費(fèi)

卡務(wù)

構(gòu)建天津獨(dú)具特色主力商戶組合，營建豐富業(yè)態(tài)，滿足消費(fèi)者“尚、樂、美、食”的多層次需求，形成項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者的有效吸引。項(xiàng)目定位25客群描述誰是天津大悅城購物中心的有效消費(fèi)人群？時(shí)尚家庭辦26街道，沉淀城市文明的肌理馬場(chǎng)道、重慶道、睦南道、大理道、常德道五大道，城市歷史與文化的鑒證！樓層主題策劃思路項(xiàng)目定位26街道，沉淀城市文明的肌理樓層主題策劃思路項(xiàng)目定位27愉悅盛宴.歡聚大道炫動(dòng)青春.活力大道都市悅章.時(shí)尚大道精彩無限.國際大道異彩紛呈.生活大道近者悅花遠(yuǎn)者來園樓層主題：天津“新五大道”

F5F4F2F1B1F3“悅動(dòng)悅精彩”項(xiàng)目定位27愉悅盛宴.歡聚大道炫動(dòng)青春.活力大道都市悅章.時(shí)尚大道精28項(xiàng)目概述市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位收益預(yù)估C地塊方案在各個(gè)平面中與樓層商業(yè)主題及動(dòng)線、節(jié)點(diǎn)相結(jié)合；在立體布局中，業(yè)態(tài)設(shè)置盡可能在垂直方向上保持一致性。業(yè)態(tài)縱向聚集形成較強(qiáng)輻射效應(yīng)，有利于迅速培養(yǎng)消費(fèi)者對(duì)購物中心的良好感受，保證垂直交通的順暢。南門外大街南馬路室外節(jié)點(diǎn)室內(nèi)節(jié)點(diǎn)規(guī)劃原則1購物中心28項(xiàng)目概述市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位收益預(yù)估在各個(gè)29以投資回報(bào)率為業(yè)態(tài)規(guī)劃核心原則保證項(xiàng)目生存能力實(shí)現(xiàn)股東投資回報(bào)及收益的長(zhǎng)期增長(zhǎng)租金收益型“收益保障”(33%)人流貢獻(xiàn)型“聚客效應(yīng)”(37%)代表定位型“領(lǐng)頭羊效應(yīng)”(15%)新鮮血液型“獨(dú)有、前沿”(15%)女裝、鞋、化妝品、配飾、運(yùn)動(dòng)服飾、休閑服飾等暢銷品牌超市、餐飲、影院等集客能力較強(qiáng)品牌國際一線化妝品、國際時(shí)尚品牌服飾首次進(jìn)津品牌業(yè)態(tài)及品牌規(guī)劃原則2業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位29以投資回報(bào)率為業(yè)態(tài)規(guī)劃核心原則租金收益型人流貢獻(xiàn)型代表定30業(yè)態(tài)建筑面積（M2）占比主題購物區(qū)2635321.1%時(shí)尚集成店105738.5%時(shí)尚服飾1742013.9%休閑服飾53544.3%家居家飾58364.7%電影院100138.0%超市49514.0%化妝品集成店4940.4%電玩42413.4%兒童世界38433.1%餐飲(快餐輕食/飲品）2429819.4%國際觀展中心49373.9%配飾/禮品/數(shù)碼/音像/服務(wù)配套67645.4%合計(jì)125077100.0%整體業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位30業(yè)態(tài)建筑面積（M2）占比主題購物區(qū)2635321.1%31主力店規(guī)劃調(diào)整方案業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位影院國際觀展中心主力店調(diào)整：百貨位置調(diào)整為主力集成店，形成主題廣場(chǎng)原冰場(chǎng)位置調(diào)整為觀展中心調(diào)整后，主力店：

面積比例≈

37%

預(yù)計(jì)收益比例≈28%（調(diào)整前≈14%）主力店包含：主題廣場(chǎng)面積比例≈25%

影院面積比例≈

8%

觀展中心面積比例≈4%31主力店規(guī)劃調(diào)整方案業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位影院國際觀展中心32百貨業(yè)態(tài)分析優(yōu)勢(shì)：雖然吸引女性消費(fèi)帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)坪效高劣勢(shì)：但是引進(jìn)百貨品牌店租金收益低百貨的排他性對(duì)購物中心招商有很大影響招商成本較高直接面臨固有傳統(tǒng)百貨的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面臨的問題原百貨F5F4F2F1B1F3在原規(guī)劃中,百貨是項(xiàng)目的重要主力店之一,我們對(duì)該區(qū)域反復(fù)進(jìn)行戰(zhàn)略思考,作出如下調(diào)整:業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位——主力店主力店規(guī)劃調(diào)整方案32百貨業(yè)態(tài)分析優(yōu)勢(shì)：雖然項(xiàng)目面臨的問題原百貨F5F4F2F33分析結(jié)論：所以不引進(jìn)品牌百貨店采用集成店組合策略，劃分動(dòng)線，自主招商、充分展示新型經(jīng)營業(yè)態(tài)根據(jù)大悅城“新五大道”的主題街區(qū)設(shè)置，分設(shè)生活、時(shí)尚、魅力、炫動(dòng)、歡聚等5個(gè)主題廣場(chǎng)，增加項(xiàng)目生命力和活力主題廣場(chǎng)F5F4F2F1B1F3生活廣場(chǎng)—家居家飾時(shí)尚廣場(chǎng)—鞋、包、化妝品魅力廣場(chǎng)—女裝、內(nèi)衣、珠寶首飾炫動(dòng)廣場(chǎng)—運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位——主力店炫動(dòng)青春.活力大道都市悅章.時(shí)尚大道精彩無限.國際大道異彩紛呈.生活大道愉悅盛宴.歡聚大道歡聚廣場(chǎng)33分析結(jié)論：所以主題廣場(chǎng)F5F4F2F1B1F3生活廣場(chǎng)—34影城——Ⅰ.必要性

面積比例≈

8%預(yù)計(jì)收益比例≈2%豐富了休閑、娛樂功能人流中心、客流磁場(chǎng)提升滯留時(shí)間，增強(qiáng)“消費(fèi)目的地”屬性與餐飲、電玩/KTV、數(shù)碼等業(yè)態(tài)形成聯(lián)動(dòng)影城——Ⅱ.選擇標(biāo)準(zhǔn)影院定位與購物中心相符較強(qiáng)的營銷能力，配合達(dá)到“雙贏”效果擁有強(qiáng)大的文化產(chǎn)業(yè)資源整合能力電玩中心/KTVF5F4F2F1B1F3影音/數(shù)碼動(dòng)漫玩具/創(chuàng)意禮品影城餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位——主力店34影城——Ⅰ.必要性面積比例≈8%預(yù)計(jì)收益比例≈352004年金逸影視正式成為“華納”在中國合作伙伴目前金逸影視集團(tuán)相繼在北京、上海、等多個(gè)城市開設(shè)了十幾間豪華多廳影城，發(fā)展迅速。具備較多的會(huì)員數(shù)量及完善的會(huì)員服務(wù)理念，觀影優(yōu)惠活動(dòng)較多。華誼兄弟集團(tuán)于2007正式進(jìn)入影院市場(chǎng)。華誼兄弟強(qiáng)大的表演、藝人、創(chuàng)意人才資源可成為其影院、天津大悅城的宣傳平臺(tái)，通過多元平臺(tái)使天津大悅城成為明星云集地。引進(jìn)數(shù)碼放映、賽事、聚會(huì)等先進(jìn)理念，使影院的功能更加豐富。2007年，嘉禾院線被橙天集團(tuán)收購，旨在在主要城市建立高端影院。具備豐富的影院設(shè)計(jì)、運(yùn)營經(jīng)營，在東南亞各國擁有多個(gè)影城。具備現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)、訂票系統(tǒng)，現(xiàn)正向多功能綜合性影城發(fā)展。廣州金逸影視集團(tuán)影城——Ⅲ.甄選品牌業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位——主力店352004年金逸影視正式成為“華納”在中國合作伙伴華誼兄弟36主力店的有益補(bǔ)充

強(qiáng)化商業(yè)品質(zhì)

增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力本項(xiàng)目中，次主力店：

面積比例≈

18.9%

收益比例≈14.3%次主力店涵蓋：電玩電玩/KTV、精品超市、兒童天地、時(shí)尚集成店電玩/KTV、精品超市、兒童天地

可有效豐富功能，提升活力時(shí)尚集成店可凸顯項(xiàng)目定位次主力店規(guī)劃時(shí)尚集成店&旗艦店兒童天地電玩／KTV精品超市F5F4F2F1B1F3業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位——次主力店36主力店的有益補(bǔ)充次主力店規(guī)劃時(shí)尚集成店&旗艦店兒童天地電37時(shí)尚集成&旗艦店——Ⅰ.必要性商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)突顯定位聚集形成亮點(diǎn)高坪效租金引領(lǐng)天津消費(fèi)趨勢(shì)打造長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力‘天津消費(fèi)目的地’吸引、聚集人流，保證生存面積比例≈

8.5%租金比例≈

10.4%實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)時(shí)尚集成&旗艦店主題廣場(chǎng)F5F4F2F1B1F3業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位——次主力店37時(shí)尚集成&旗艦店——Ⅰ.必要性商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)突顯定位高坪效38集成店——Ⅱ.品牌甄選業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位——次主力店38集成店——Ⅱ.品牌甄選業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位——次主力店39聚集消費(fèi)，帶動(dòng)人氣天津具備餐飲消費(fèi)基礎(chǔ)，

運(yùn)營狀況普遍良好餐飲、娛樂業(yè)態(tài)互動(dòng)明顯購物中心中餐飲：

面積比例≈

19.4%

收益比例≈

11.2%餐飲——Ⅰ.優(yōu)勢(shì)餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位——餐飲39餐飲——Ⅰ.優(yōu)勢(shì)餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位——餐飲40F4：大型正餐/休閑餐飲/西餐/日韓料理/茶餐廳/快餐F3：茶餐廳/休閑餐飲/日韓料理/輕食小點(diǎn)F2：茶餐廳/咖啡/茶B1：快餐/輕食小點(diǎn)F1：咖啡/茶/休閑餐飲/日韓料理F5：休閑餐飲類別建筑面積（㎡）面積占比（㎡）快餐634926%西餐9564%咖啡/茶17357%輕食小點(diǎn)13005%日韓料理15236%休閑餐飲462219%正餐410617%茶餐廳296513%泰餐7413%總計(jì)24298100.0%餐飲——Ⅱ.細(xì)分業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位——餐飲40F4：F3：F2：B1：F1：F5：類別建筑面積面積占比41業(yè)態(tài)&品牌落位——B1B1（地鐵層）特征：便利：便利性設(shè)施多集中在該層，能夠吸引往來人群消費(fèi)；休閑：設(shè)置休閑餐飲，便于人們約會(huì)、就餐放松；快速：設(shè)置速食店、西點(diǎn)、零食等，滿足往來人群的需求。以超市、餐飲、休閑、服飾化妝品為主，提高人氣業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位41業(yè)態(tài)&品牌落位——B1B1（地鐵層）特征：以超市、餐飲、42B01B02B03B04B05B06B07B08B09B10B11B14B12B13B16B15B17B18B19B20B21B22B23B24B25#=3116㎡B26B27B30#：2847㎡B33B34B35B36B37B38B39B40超市：A:OleB:BHGC:JuscoB29B28B31B32B41精品超市區(qū)：主動(dòng)拉動(dòng)人流，帶動(dòng)沿線區(qū)域商業(yè)價(jià)值時(shí)尚元素區(qū)：依附龐大人流獲取最大價(jià)值提高時(shí)尚生活元素，增添活力美食廣場(chǎng)區(qū)：將寫字樓、商業(yè)、地鐵等功能的人流很好互動(dòng)，體現(xiàn)便利與便捷。人流聚集區(qū)人流拉動(dòng)功能區(qū)生活廣場(chǎng)：形成人流吸引點(diǎn)（HOLA、HARBORHOUSE)精品超市區(qū)生活廣場(chǎng)時(shí)尚元素區(qū)美食廣場(chǎng)區(qū)B1異彩紛呈.生活大道動(dòng)線&功能示意圖42B01B02B03B04B05B06B07B08B09B43B01B02B03B04B05B06B07B08B09B10B11B14B12B13B16B15B17B18B19B20B21B22B23B24B25#：3116㎡B26B27B30#：2847㎡B33B34B35B36B37B38B39B40家居家飾：特力屋HARBORHOUSEB29B28B31B32B41餐飲（美食廣場(chǎng)）：時(shí)尚服飾時(shí)尚品牌集成店B1落位示意圖Hotwind/Westlink/麥考林/Princess/ETboiteebase/Balano/attitude/E.S/me&city/佐丹奴/堡獅龍優(yōu)之良品/巴克閃冰/快樂檸檬/巴黎貝甜/breadktalk/中糧良品/大食代/龍心大悅/2667㎡餐飲(快餐輕食/飲品）24%201087㎡時(shí)尚服飾10%5Ole/BHG/JUSCO2847㎡超市26%1寶島//亮視點(diǎn)/雪亮/APPLE/SONY/SAMSUNG/福奈特/柯達(dá)/同仁堂補(bǔ)品/天福名茶/海王星辰536㎡配飾/禮品/數(shù)碼/音像/服務(wù)配套95%特力屋/harborhouse/lock&lock/雙立人/Potato&Co./Hoyaboby3356㎡家居/家飾431%落位品牌面積業(yè)態(tài)占比鋪位數(shù)ASOBIO/watsons概念店453㎡4%110946㎡面積合計(jì)100%40時(shí)尚品牌集成店超市：OleBHGJusco43B01B02B03B04B05B06B07B08B09B44凸顯項(xiàng)目定位：選國際時(shí)尚服飾旗艦店作為門頭店，以其國際時(shí)尚的定位表達(dá)項(xiàng)目的整體風(fēng)格；提升坪效：旗艦店周邊鋪位安排付租能力較強(qiáng)的其他時(shí)尚品牌專賣店，進(jìn)一步強(qiáng)化定位并有效提升坪效；錯(cuò)落分布：旗艦店與其他店鋪錯(cuò)落分布于首層，平衡整個(gè)商業(yè)人流。業(yè)態(tài)&品牌落位——F1以國際時(shí)尚品牌服飾為主，代表定位，突出形象配置化妝品、飾品、禮品等業(yè)態(tài),提高收益業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位44凸顯項(xiàng)目定位：選國際時(shí)尚服飾旗艦店作為門頭店，以其國際時(shí)45133132131134135136137139141142145144143103104105106107109110112113111114115116117118119120121122123124125126127128129130102招行/中行/工行108101140138時(shí)尚品牌集成店：H&M/ZARA時(shí)尚品牌集成店：ASOBIO/MUJI時(shí)尚品牌集成店：ZARA/H&M時(shí)尚品牌集成店：NOVO/NEXT/UNQIO商務(wù)配套區(qū)：吸引寫字樓客群消費(fèi)國際旗艦店：突出項(xiàng)目定位提升人氣平衡人流提升周邊區(qū)域商業(yè)價(jià)值動(dòng)線&功能示意圖品牌服飾區(qū)：充分利用平衡的高客流，達(dá)到高產(chǎn)租時(shí)尚廣場(chǎng)：品類集中，增強(qiáng)區(qū)域吸引力鞋包化妝品F1精彩無限.國際大道品牌服飾區(qū)時(shí)尚廣場(chǎng)國際旗艦45133132131134135136137139141146133132131134135136137139141142145144143103104105106107109110112113111114115#:3895116117118119120121122123124125126127128129130102招行/中行/工行108101140化妝品138鞋包

F1：落位示意圖2561㎡品牌集成店H&M/ZARA/ASOBIO/MUJI/NOVO/NEXT/UNQIO20%4面積業(yè)態(tài)

落位品牌占比店鋪數(shù)亨德利/emperor/Swarovski/GATHA/ARTINI/CK/MontblancENZO/FOLLIFOLLIE/Swatch/天梭/dior/fendi/招行/中行/工行/Seveneleven881㎡配飾/禮品/數(shù)碼/音像/服務(wù)配套7%44518㎡時(shí)尚服飾LIU.JO/i.t/EQ:IQ/D&G//PORTSs1961/KOOKai/b+ab/Tommyhilfiger/Moiselle/Max.studio/TOPSHOP/Misssixty/Mango/promod/A/X/LANCEL/NEXT/s.d.spontini/NINEWEST/Veromoda/Annesui/Y-3/Anneklein/PINKO/SELECTED/GUESS/DKNY/Bookbrother/a.testoni/balenciage/aquascutum35%3013075㎡面積合計(jì)100%51喜力/迪桑娜/WHY/黑眼睛/沙馳/貝納通/布蘭詩/新秀麗/嘉蓮薇/菲安妮/秀丹名物箱包百麗/思加圖/天美意/萊爾斯丹/翠貝卡/星期六/TATA/紅科/真美詩/百思圖/FED/哈森/美麗寶/奧卡索鞋F(xiàn)ANEL/L‘OREAL/AQUA/VIOHY/OLAY/RedEanth/佰草集/AUPRES/MAYBELLINE/ANNISUI/歐舒丹/家美樂/瑪坤絲/深藍(lán)/DHC/U2B/THEFACESHOP/藥妝/蘭芝/蝶妝/230%3895化妝品主題購物區(qū)輕型餐飲Starbucks/Costa/古典玫瑰園/Coldstone/Ciao/haagen-dazs/季諾意式休閑咖啡/味牛豆撈/貓頭鷹/土大力/避風(fēng)塘/麻布十番7%9936㎡284㎡sephora/Sasa/明星匯2%2化妝品集成店時(shí)尚廣場(chǎng)46133132131134135136137139141147旗艦店躍層分布：標(biāo)志性旗艦店跨首層、二層分布，其內(nèi)部設(shè)置能自然將消費(fèi)者引入二層；品牌檔次自然過渡：從二層的旗艦店，可自然過渡其他時(shí)尚流行品牌；業(yè)態(tài)&品牌落位——F2以坪效高，付租能力強(qiáng)的時(shí)尚男女服飾為主業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位47旗艦店躍層分布：標(biāo)志性旗艦店跨首層、二層分布，其內(nèi)部設(shè)置48201202203204205206207210211212213214#：5632㎡215216217218219220221222223224225226227228229230231232233235236237238247246248208209241239240242234國際旗艦（北部）：將人流向北側(cè)拉動(dòng)國際旗艦：提升二層國際感及時(shí)尚感提升二層租金水平一層的延續(xù)，垂直拉動(dòng)人流美食區(qū)：拉動(dòng)人流向南流動(dòng)形成人流吸引點(diǎn)，平衡整層人流量和人氣時(shí)尚服飾區(qū)：充分利用平衡的高客流，達(dá)到高產(chǎn)租女裝內(nèi)衣珠寶首飾魅力廣場(chǎng)：品類集中，增強(qiáng)區(qū)域吸引力動(dòng)線&功能示意圖F2都市悅章.時(shí)尚大道品牌服飾區(qū)魅力廣場(chǎng)國際旗艦美食區(qū)魅力廣場(chǎng)48201202203204205206207210211249201202203204205206207210211212213214#：5632㎡215216217218219220221222223224225226227228229230231232233235236237238244243245209241239女裝內(nèi)衣珠寶首飾240242234246208F2：落位示意圖CHIRLY/GiordanoLadies/SISILEY/Lapargay/Arrtco/EITIE/EDC/瑪斯菲爾/G2000/翠貝卡/theme/Azona/江南布衣/SizeSite//例外/子苞米/Jorya//ELLE/Diesel/BestsellerGroup/SOBASIC/馬克華菲/Kulhe/TEENIEWENNIE/Jack&jones/Esprit/E-land/艾格/Levi`s//CKJeans/JESSICA/PRICH/FCUK/BAUHAUS/Ecco/Geox/Skap/G-Star/Fox/白領(lǐng)4413㎡時(shí)尚服飾TOUS/曼谷銀/Qggle/Swatch/Tissot/TwiceGIGI`S/YesorNo/she`s/SIBO/銀的堡/海盜船/思妍麗756㎡配飾/禮品/數(shù)碼/音像/服務(wù)配套港麗/金湖/一茶一坐/古典玫瑰園餐飲（輕型餐飲）3066㎡時(shí)尚品牌集成店30%5%7%20%35424落位品牌面積業(yè)態(tài)占比店鋪數(shù)557㎡H&M/ZARA/ASOBIO/MUJI/NOVO/NEXT/UNQIO周生生/周大福/金至尊/謝瑞麟/瑪貝爾/艾倫斯特/瑰寶/AMA珠寶首飾黛安芬/愛慕/安莉芳/歐迪芬/舒雅/芬迪詩/桑扶蘭/古今/艾格/婷美/衣戀內(nèi)衣淑女屋/KAJA/麥亞奴/芮麥芙/MACXJAC/Lily/依瑤/COLOUR18/VEEK/WANKO/柯羅巴/朗姿/季候風(fēng)/麗萊/SINO/簡(jiǎn)/亦谷/貝萱/貝拉維拉/哥弟/SODA/jinava/SANDWICH/神思/播338%5632女裝主題購物區(qū)14424㎡面積合計(jì)100%48魅力廣場(chǎng)49201202203204205206207210211250較大的單店面積：運(yùn)動(dòng)品牌單店規(guī)模較大，產(chǎn)品線更加豐富，展示性更強(qiáng)；專項(xiàng)集中：運(yùn)動(dòng)品牌以專賣店形式設(shè)置，在位置安排上集中設(shè)置，形成規(guī)模效應(yīng)；業(yè)態(tài)共生：運(yùn)動(dòng)品牌類業(yè)態(tài)與電子、休閑用品、運(yùn)動(dòng)箱包等相關(guān)業(yè)態(tài)結(jié)合，拉動(dòng)連帶消費(fèi)；業(yè)態(tài)&品牌落位——F3以運(yùn)動(dòng)、休閑服飾及娛樂業(yè)態(tài)為主，吸引年輕消費(fèi)客群業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位50較大的單店面積：運(yùn)動(dòng)品牌單店規(guī)模較大，產(chǎn)品線更加豐富，展51動(dòng)線&功能示意圖302303304305306308309310311312313315316317318319320321322323324325326328332333334335336337327329#=2439㎡A:SegaGameCenterB:神采飛揚(yáng)C:嘉斯貓330

331338301

307休閑活力區(qū)：主題業(yè)態(tài)拉動(dòng)人流休閑餐飲區(qū)：提升人氣與周邊業(yè)態(tài)較好融合娛樂區(qū)：豐富業(yè)態(tài)行成三層人流聚集點(diǎn)兒童體驗(yàn)區(qū)：體現(xiàn)全客層定位帶動(dòng)家庭消費(fèi)炫動(dòng)廣場(chǎng)：品類集中，增強(qiáng)區(qū)域吸引力主題購物區(qū)314#=5628㎡男裝運(yùn)動(dòng)申格運(yùn)功100炫動(dòng)廣場(chǎng)：F3炫動(dòng)青春.活力大道娛樂區(qū)炫動(dòng)廣場(chǎng)休閑活力區(qū)兒童體驗(yàn)區(qū)美食區(qū)51動(dòng)線&功能示意圖3023033043053063083052302303304305306308309310311312313314#=5628㎡315316317318319320321322323324325326328332333334335336337327329#=2439㎡A:SegaGameCenterB:神采飛揚(yáng)C:嘉斯貓330

331338大眾書局光合作用

307男裝運(yùn)動(dòng)申格運(yùn)功100301A:天才寶貝B:反斗城C:湯姆熊F3：落位示意圖Camel/kuhle/jeansport/維斯凱/Jeep/LEE/Espritmen/Jasonwood/UCLA/apple/trek&travel/jackwolfskin/Inwear/I`mdavid/Bossinistyle/速寫/LoisTonyjeans/蘇格蘭飛人/FUBU/Skechers/TOUGHJEANS/暇步士

/AcupunctureDockers/KoyoJeans/Giordanoconcept/v-one3079㎡休閑zippo/瑞士軍刀crocs/casio瘋果/Hellokitty/大眾書局/光合作用702㎡配飾/禮品/數(shù)碼/音像/服務(wù)配套羅馬世家/馬亞諾/倫敦霧/集杰/森迪威爾/TONYWEAR/薩巴蒂尼/威可多/萬星威/LEO/鐵獅丹頓5628㎡主題購物區(qū)天才寶貝/反斗城/湯姆熊NikekidsAdidaskids/Mothercare/愛麗絲兒童攝影/Kingkow2210㎡兒童世界一茶一坐/和合谷/Puresmoothies/ROMANA/水果撈/巴克閃冰/一品三笑/煉瓦家/找茶/YofenFruz1114㎡餐飲（輕餐）14%1%36%16%10%1732107落位品牌面積業(yè)態(tài)占比店鋪數(shù)男士服飾運(yùn)動(dòng)申格/運(yùn)動(dòng)10015172㎡面積合計(jì)40SegaGameCenter/神采飛揚(yáng)/嘉斯貓2439㎡電玩16%1炫動(dòng)廣場(chǎng)52302303304305306308309310311353餐飲集中分布：餐飲區(qū)設(shè)置在較高樓層，其消費(fèi)目的性強(qiáng)，能夠?qū)⑷肆魑捷^高樓層；業(yè)態(tài)互動(dòng)：國際觀展中心與其他業(yè)態(tài)有良好的互動(dòng)，又可直接帶動(dòng)其他消費(fèi)。業(yè)態(tài)&品牌落位——F4以影院、餐飲、國際觀展中心等休閑業(yè)態(tài)為主，為項(xiàng)目起到聚客作用業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位53餐飲集中分布：餐飲區(qū)設(shè)置在較高樓層，其消費(fèi)目的性強(qiáng)，能夠54A:金逸B:華誼兄弟C:嘉禾413#：5658㎡401402403404405406：2839㎡407408409#：2261㎡410411412414415416417418A:

金錢豹B:

俏江南C:

海底撈㎡國際觀展中心418#：255㎡A:一茶一坐影院、餐飲：聚人氣客流垂直拉動(dòng)國際觀展中心：體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)有特色

F4愉悅盛宴.歡聚大道國際觀展中心觀影中心美食區(qū)動(dòng)線&功能示意圖54A:金逸413#：5658㎡4014024034044055A:金逸B:華誼兄弟C:嘉禾413#：5658㎡401402403404405406：2839㎡407408409#：2261㎡410411412414415416417418A:

金錢豹B:

俏江南C:

海底撈㎡國際觀展中心A:葡京茶餐廳B:一千零一夜C:漢拿山D：必勝客A:茶馬古道B:鼎泰豐A:王品牛排B:渝鄉(xiāng)人家A:巴貝拉A:鹿港小鎮(zhèn)B:致真酒家一茶一坐味千拉面/真功夫/肯德基/麥當(dāng)勞/禾綠壽司嬌韻詩SPA瑪花纖體浩沙青鳥F4：落位示意圖落位品牌店鋪數(shù)占比面積業(yè)態(tài)金逸/華誼兄弟/嘉禾132%5758㎡影院116%2839㎡國際觀展中心荷花泰菜泰餐葡京茶餐廳/澳門街茶餐廳棒約翰/季諾/一千零一夜/茶馬古道/鹿港小鎮(zhèn)/致真酒家/一茶一坐/荷塘月色休閑餐飲大長(zhǎng)今/緣之味/松子/漢拿山日韓料理王品牛排/西提牛排西餐金錢豹/俏江南/海底撈/鼎泰豐/渝鄉(xiāng)人家大型正餐大快活/味百咖喱1338%8167㎡快餐餐飲嬌韻詩SPA/瑪花纖體/蒂梵尼造型/東田造型/巴米羅造型/德根31%1015㎡服務(wù)配套18100%17779㎡面積合計(jì)55A:金逸413#：5658㎡4014024034044056501502503504501#-504：532㎡后期根據(jù)情況再做調(diào)整F5根據(jù)情況進(jìn)行規(guī)劃，合理使用，提升回報(bào)56501502503504501#-504：532㎡F572011年注：物業(yè)費(fèi)等收入包括——物業(yè)費(fèi)、臨時(shí)店鋪、推廣費(fèi)、促銷及廣告費(fèi)、停車場(chǎng)收入。收益預(yù)估項(xiàng)目概述市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位收益預(yù)估C地塊方案572011年注：物業(yè)費(fèi)等收入包括——物業(yè)費(fèi)、臨時(shí)店鋪、推廣58注：物業(yè)費(fèi)等收入包括——物業(yè)費(fèi)、臨時(shí)店鋪、推廣費(fèi)、促銷及廣告費(fèi)、停車場(chǎng)收入。2012年收益預(yù)估58注：物業(yè)費(fèi)等收入包括——物業(yè)費(fèi)、臨時(shí)店鋪、推廣費(fèi)、促銷及592013年注：物業(yè)費(fèi)等收入包括——物業(yè)費(fèi)、臨時(shí)店鋪、推廣費(fèi)、促銷及廣告費(fèi)、停車場(chǎng)收入。收益預(yù)估592013年注：物業(yè)費(fèi)等收入包括——物業(yè)費(fèi)、臨時(shí)店鋪、推廣60

2011年（元）2012年（元）2013年（元）租金均價(jià)150（元/平米/月）165（元/平米/月）183（元/平米/月）年租金收益168,561,720173,760,192190,467,840物業(yè)費(fèi)收入49,800,00051,600,00051,600,000提成收益7,023,76822,969,46432,198,934收益合計(jì)225,385,488248,329,656274,266,774出租率90%90%95%實(shí)際收益202,846,939223,496,690260,553,435B地塊購物中心收益預(yù)估建筑面積：125077平米收益預(yù)估602011年（元）2012年（元）2013年（元）租金均61建造大悅城重型店天津市津茂置業(yè)有限公司

五年戰(zhàn)略規(guī)劃（2009-2013年）及年度經(jīng)營計(jì)劃二零零八年十二月1建造大悅城重型店天津市津茂置業(yè)有限公司

五年戰(zhàn)略規(guī)劃（62天津大悅城項(xiàng)目—

業(yè)態(tài)定位組合業(yè)態(tài)組合：購物中心、酒店式服務(wù)公寓、住宅、甲級(jí)寫字樓、精品酒店（替代部分寫字樓出租面積）

業(yè)態(tài)定位商業(yè)購物中心+觀展中心寫字樓降低寫字樓面積酒店國際精品商務(wù)酒店公寓銷售型酒店公寓住宅五棟住宅業(yè)態(tài)組合說明:1、業(yè)態(tài)豐富，力求保持城市綜合體項(xiàng)目配套功能。2、實(shí)施措施，降低寫字樓空置風(fēng)險(xiǎn)。（1）將寫字樓5-7層改為商務(wù)會(huì)所，提供商務(wù)洽談與會(huì)晤功能。（2）將寫字樓27-36層改為商務(wù)酒店，提供商務(wù)配套功能。2天津大悅城項(xiàng)目—業(yè)態(tài)定位組合業(yè)態(tài)組合：購物中心、酒店式服63購物中心建造天津的商業(yè)航母3購物中心建造天津的商業(yè)航母64天津大悅城項(xiàng)目概述市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位收益預(yù)估C地塊方案在中糧集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下及置業(yè)單元全體同仁的共同努力下，建立了中糧集團(tuán)的商業(yè)品牌“大悅城”。天津大悅城立足于天津，依托良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及日益發(fā)達(dá)的城市交通網(wǎng)絡(luò)，通過打造集購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性體驗(yàn)購物中心，使更多的人加入到大悅城并體驗(yàn)到項(xiàng)目所帶來的快樂生活。天津未來的消費(fèi)目的地帶給天津無限歡樂引領(lǐng)天津進(jìn)入新的生活方式4天津大悅城項(xiàng)目概述市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位收益預(yù)65最大的規(guī)模、完整的業(yè)態(tài)組合最合理的業(yè)態(tài)互動(dòng)、創(chuàng)新的經(jīng)營模式最大的停車場(chǎng)最壯觀的時(shí)尚店旗艦群最豐富的餐飲組合最新穎的國際觀展中心天津大悅城購物中心亮點(diǎn)：天津大悅城購物中心項(xiàng)目概述5最大的規(guī)模、完整的業(yè)態(tài)組合天津大悅城購物中心亮點(diǎn)：天津大悅66最完整的業(yè)態(tài)組合最大的規(guī)模最大的停車場(chǎng)最豐富的餐飲組合最壯觀的時(shí)尚店旗艦群6最最最最最67最新穎的國際觀展中心歌友會(huì)時(shí)尚秀簽售會(huì)發(fā)布會(huì)T臺(tái)秀文化展推介會(huì)畫、影展論壇國際觀展中心將成為項(xiàng)目獨(dú)有的亮點(diǎn)。在保證經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，有機(jī)的整合了購物中心各業(yè)態(tài)，形成消費(fèi)鏈體系的動(dòng)力源，產(chǎn)生集客力。形成強(qiáng)大的項(xiàng)目宣傳陣地。7最新穎的國際觀展中心歌友會(huì)時(shí)尚秀簽售會(huì)發(fā)布會(huì)T臺(tái)秀文化展推68項(xiàng)目將依托于良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造整體建筑面積50萬平米的城市綜合體。天津城市的“心”地標(biāo)！8項(xiàng)目將依托于良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造整體建筑面積50萬平米的城69停車場(chǎng)：購物中心：建筑面積125077平米使用面積71928平米實(shí)用率57.5%層高首層：6.3米2—4層：5.6米內(nèi)部交通（客用）34部手扶梯+10部垂直電梯+2部觀光電梯位置建筑面積（平米）車位數(shù)立體停車樓10680140B122056188B235851689B340209750(含辦公樓500)合計(jì)1087961267主要指標(biāo)概述：注：項(xiàng)目總車位數(shù)2662個(gè)項(xiàng)目概述9停車場(chǎng)：購物中心：建筑面積125077平米使用面積719270項(xiàng)目概述市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位收益預(yù)估C地塊方案天津市場(chǎng)分析宏觀經(jīng)濟(jì)&消費(fèi)特征2007年天津國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)5050.4億元。天津由于工資水平及物價(jià)水平影響，零售業(yè)整體消費(fèi)水平較北京、上海等城市偏低，但自2006年以來，人均可支配收入及人均消費(fèi)支出增長(zhǎng)率顯著提高，2007全市年人均消費(fèi)支出達(dá)到12029元/年。餐飲消費(fèi)在人均消費(fèi)支出中占據(jù)較大比例，零售業(yè)消費(fèi)自2006年以來穩(wěn)步提升。北京和天津GDP對(duì)比情況北京和天津人均消費(fèi)支出對(duì)比情況（億元）（元）購物中心10項(xiàng)目概述市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位收益預(yù)估天津市71南京路和平路濱江道南市商圈東北角商圈天津市商業(yè)市場(chǎng)描述商業(yè)環(huán)境天津商業(yè)項(xiàng)目分布形成一條以南京路、濱江道、和平路為代表的商業(yè)中心帶。目前天津市代表性的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)施及功能較為單一，餐飲、娛樂、休閑等功能不突出，基本以傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營模式存在，商業(yè)經(jīng)營模式落后，與目前商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)不相匹配。南市及東北角商圈歷史悠久，但在現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展中始終落后于濱江道、南京路商圈，商業(yè)表現(xiàn)不夠理想。未來的幾年受到天津市經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響及眾多投資商關(guān)注，會(huì)對(duì)兩商圈的發(fā)展帶來較大機(jī)遇，具有一定的發(fā)展?jié)摿Γ侵档藐P(guān)注的潛力商圈。市場(chǎng)分析11南京路和平路濱江道南市商圈東北角商圈天津市商業(yè)市場(chǎng)描述商72天津市商業(yè)市場(chǎng)分析現(xiàn)狀分析地理位置客戶群特征2007年銷售額（億元）2008年上半年銷售額（億元）友誼商廈友誼路以30-50歲，注重品牌的高收入消費(fèi)者為主9.84.4伊勢(shì)丹百貨南京路以20-45歲中高收入的中青年上班族為主6.63.8新世界廣場(chǎng)東馬路不同年齡段的大眾消費(fèi)群5.52.9百盛百貨和平路以20-45歲的中青年上班族為主4.52.1津樂匯南京路以20-35歲的中青年上班族為主4.12.3遠(yuǎn)東百貨東馬路以20-45歲中高收入，注重品質(zhì)消費(fèi)者為主2.61.4友誼新天地濱江道不同年齡段的大眾消費(fèi)群3.11.4海信廣場(chǎng)小白樓以30-45歲，注重品牌的高收入消費(fèi)者為主2.11.05市場(chǎng)分析12天津市商業(yè)市場(chǎng)分析現(xiàn)狀分析地理位置客戶群特征2007年銷73項(xiàng)目樓層伊勢(shì)丹百貨新世界百貨百盛津匯廣場(chǎng)F7餐飲N/A床品、婦嬰、兒童早教N(yùn)/AF6家庭用品、文具、特賣場(chǎng)N/A女裝、女內(nèi)、家用、文化N/AF5婦嬰用品、運(yùn)動(dòng)餐廳、米樂星KTV休閑、運(yùn)動(dòng)、戶外運(yùn)動(dòng)100、亞惠美食廣場(chǎng)F4男裝、配飾、男鞋運(yùn)動(dòng)100、婦嬰、女內(nèi)、家用、麥福健康生活館男裝、配飾、男鞋運(yùn)動(dòng)100、美容美體、休閑、珠寶/飾品、眼鏡/禮品、F3女裝、配飾、咖啡男裝、配飾、休閑、美容美發(fā)女裝、配飾女裝、女內(nèi)、配飾、男裝F2女裝、女內(nèi)、配飾女裝、配飾女裝、女鞋、配飾、化妝品、餐飲女裝、配飾、餐飲F1服飾、化妝品、鞋、皮具/手袋化妝品、皮具手袋、鞋、珠寶/飾品、餐飲、屈臣氏珠寶/飾品、化妝品、皮具/手袋化妝品、皮具/手袋、鞋、餐飲、銀行B1精品超市、餐飲家樂福、餐飲、配飾休閑、數(shù)碼、配套服務(wù)餐飲、配套服務(wù)、化妝品、飾品、屈臣氏B2申格體育N/AN/AN/A我們挑選了目前天津有代表性的4個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析，作為對(duì)本項(xiàng)目的定位及主題分布的參考。市場(chǎng)分析13項(xiàng)目伊勢(shì)丹百貨新世界百貨百盛津匯廣場(chǎng)F7餐飲N/A床品、74天津商業(yè)業(yè)態(tài)面積與銷售情況上圖是各主要經(jīng)營品類在天津主要商場(chǎng)的經(jīng)營面積與經(jīng)營效益的對(duì)比情況。從圖示中，可以看出，女裝、鞋類、化妝品、箱包等銷售占比明顯高于面積所占比例，屬于對(duì)商業(yè)貢獻(xiàn)較高的業(yè)態(tài)。市場(chǎng)分析14天津商業(yè)業(yè)態(tài)面積與銷售情況上圖是各主要經(jīng)營品類在天津主要75南京路和平路濱江道南市商圈東北角商圈天津市商業(yè)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目五年內(nèi)將陸續(xù)有嘉里、和記黃埔、恒隆廣場(chǎng)、津門津塔、仁恒海河廣場(chǎng)等多個(gè)大型城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，總建筑面積逾200萬平米。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯市場(chǎng)分析15南京路和平路濱江道南市商圈東北角商圈天津市商業(yè)市場(chǎng)分析競(jìng)76項(xiàng)目名稱嘉里中心津門津塔恒隆廣場(chǎng)和記黃埔地鐵項(xiàng)目仁恒海河廣場(chǎng)開發(fā)商嘉里建設(shè)、香格里拉、新加坡長(zhǎng)春產(chǎn)業(yè)北京金融街控股香港恒隆集團(tuán)香港和記黃埔新加坡仁恒集團(tuán)商圈南站CBD和平路和平路南京路南市（海河沿線）業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)、香格里拉酒店、寫字樓、公寓商業(yè)、瑞吉酒店、寫字樓、酒店式公寓商業(yè)商業(yè)、寫字樓、公寓商業(yè)、寫字樓、高檔住宅商業(yè)形式購物中心120，000㎡購物中心50，000㎡購物中心（6F）133，000㎡購物中心（6F）77，000㎡百貨74，300㎡商業(yè)定位高檔高檔高檔中高檔中高檔目標(biāo)客群外來精英白領(lǐng)階層奢侈飾品消費(fèi)人群中高收入人群外來精英白領(lǐng)階層中高收入人群介紹競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)展：嘉里中心與和記黃埔放緩開發(fā)進(jìn)度，恒隆廣場(chǎng)調(diào)整定位，仁恒已確定樂天百貨為合作伙伴。市場(chǎng)分析16項(xiàng)目名稱嘉里中心津門津塔恒隆廣場(chǎng)和記黃埔地鐵項(xiàng)目仁恒海河77商業(yè)目前供應(yīng)特點(diǎn)目前業(yè)態(tài)：以百貨業(yè)為主商業(yè)檔次：中檔占據(jù)最大比重功能性配置：fashion比重大，商業(yè)區(qū)鮮有餐飲、娛樂場(chǎng)所消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)追求個(gè)性化：開始追逐時(shí)尚潮流品牌崇尚生活品質(zhì)：注重品味和商品品質(zhì)重視購物體驗(yàn)，厭惡擁擠狹窄交通擁堵，成本增加，需要一站式消費(fèi)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)一站式消費(fèi)綜合時(shí)尚購物中心購物中心的體驗(yàn)式消費(fèi)國際時(shí)尚潮流現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型困難物業(yè)陳舊，設(shè)備老化百貨式經(jīng)營，無法提供大面積給專賣店品牌坐落于商業(yè)核心區(qū)，快餐式消費(fèi)為主檔次難提升體量有限，功能難集合本項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)：一站式舒適型時(shí)尚購物中心商業(yè)空白點(diǎn)——市場(chǎng)機(jī)會(huì)：市場(chǎng)分析17商業(yè)目前供應(yīng)特點(diǎn)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目78市場(chǎng)環(huán)境&困難：1、天津整體經(jīng)濟(jì)落后北京3—4年；2、消費(fèi)水平低，消費(fèi)理念落后；3、非傳統(tǒng)商圈，需較大的培育成本及較長(zhǎng)的培育時(shí)間；4、受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，品牌商開店計(jì)劃收縮，付租能力下降；5、供應(yīng)量放大，帶來強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析18市場(chǎng)環(huán)境&困難：1、天津整體經(jīng)濟(jì)落后北京3—4年；市場(chǎng)分79戰(zhàn)略舉措：戰(zhàn)略精準(zhǔn)目標(biāo)明確策略得當(dāng)穩(wěn)健發(fā)展通過大量的市場(chǎng)研究，我們將立足于區(qū)域，面向全市。在以我為主導(dǎo)、由我來帶動(dòng)的前提下，建立行業(yè)地位。品牌引進(jìn)，堅(jiān)持新舊組合，給消費(fèi)者一個(gè)熟悉、引導(dǎo)的過程。保留消費(fèi)者喜愛的品類和業(yè)態(tài)，同時(shí)引入影院、SHOW場(chǎng)、時(shí)尚品牌集合店等新鮮血液型業(yè)態(tài)。保證品牌落位準(zhǔn)確，招商時(shí)機(jī)把握準(zhǔn)確，縮短招商時(shí)間。在招商政策制定上，對(duì)過渡性店鋪嚴(yán)格條件，對(duì)主力商戶和品牌領(lǐng)頭羊給予優(yōu)惠條件。通過品牌積累實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最終實(shí)現(xiàn)高開業(yè)率，高租金收入。市場(chǎng)分析19戰(zhàn)略舉措：戰(zhàn)略精準(zhǔn)目標(biāo)明確策略得當(dāng)穩(wěn)健80項(xiàng)目概述市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位收益預(yù)估C地塊方案國際時(shí)尚生活城國際時(shí)尚生活城前瞻理念國際品質(zhì)引領(lǐng)潮流具有現(xiàn)代氣息時(shí)尚品牌的有機(jī)組合

都市生活風(fēng)向標(biāo)引領(lǐng)娛悅生活方式休閑愜意的體驗(yàn)空間舒適空間時(shí)尚體驗(yàn)生活?yuàn)蕵焚徫锏奶焯秘S富多彩的復(fù)合型商業(yè)體全球同步品味生活具有號(hào)召力的品牌組合購物中心20項(xiàng)目概述市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位收益預(yù)估國際時(shí)81家庭購物中心“一站式體驗(yàn)商業(yè)模式”的綜合體國際時(shí)尚生活城國際化青年城項(xiàng)目深化定位：

國際時(shí)尚生活城大悅成城項(xiàng)目初期定位：一個(gè)具有現(xiàn)代水準(zhǔn)的，集購物、娛樂、休閑功能為一體的體驗(yàn)型綜合性商業(yè)中心，以中等偏上的消費(fèi)層次作為主要服務(wù)對(duì)象——LifestyleShoppingCentre項(xiàng)目定位21家庭購物中心“一站國際時(shí)尚生活城國際化青年城項(xiàng)目深化定位82定位思路

專業(yè)功能型業(yè)態(tài)與暢銷時(shí)尚品牌結(jié)合，帶動(dòng)人流，培養(yǎng)高品質(zhì)客群的忠誠度，實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，并保證可持續(xù)增長(zhǎng)。保障項(xiàng)目檔次，培養(yǎng)高質(zhì)量客群專業(yè)功能型業(yè)態(tài)高人氣高坪效合理布局國際時(shí)尚形象+高收益短期回報(bào)持續(xù)增長(zhǎng)時(shí)尚國際品牌時(shí)尚度高品味拉動(dòng)人流合理布局項(xiàng)目定位22定位思路專業(yè)功能型業(yè)態(tài)與暢銷時(shí)尚品牌結(jié)合，帶8312345綜合效益最大化保證生存能力塑造時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)預(yù)留升級(jí)空間功能創(chuàng)造亮點(diǎn)定位原則項(xiàng)目定位2312345綜合效益最大化保證生存能力塑造時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)預(yù)留升84吸引力營造因悅而來時(shí)尚娛悅城

大悅我領(lǐng)航因時(shí)尚而來…因娛樂而來…因聚會(huì)而來...因生活而來...提供區(qū)別于天津市傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目的高品質(zhì)休閑體驗(yàn)。打造與現(xiàn)代生活方式同步的市級(jí)商業(yè)中心,項(xiàng)目定位24吸引力營造因悅而來時(shí)尚娛悅城大悅我領(lǐng)航因時(shí)尚而來…85客群描述誰是天津大悅城購物中心的有效消費(fèi)人群？時(shí)尚家庭都市2-3口之家，具有一定品味及消費(fèi)能力，消費(fèi)頻率穩(wěn)定辦公消費(fèi)群體餐飲消費(fèi)為主，初期隨機(jī)性消費(fèi)較強(qiáng)，后期可成為項(xiàng)目忠誠客戶過往流動(dòng)性及旅游客群隨機(jī)性較強(qiáng)，往來商務(wù)和旅游消費(fèi)時(shí)尚追崇者追求時(shí)尚，逐漸體驗(yàn)時(shí)尚消費(fèi)的客群，消費(fèi)力處于增長(zhǎng)階段團(tuán)購、集團(tuán)消費(fèi)

卡務(wù)

構(gòu)建天津獨(dú)具特色主力商戶組合，營建豐富業(yè)態(tài)，滿足消費(fèi)者“尚、樂、美、食”的多層次需求，形成項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者的有效吸引。項(xiàng)目定位25客群描述誰是天津大悅城購物中心的有效消費(fèi)人群？時(shí)尚家庭辦86街道，沉淀城市文明的肌理馬場(chǎng)道、重慶道、睦南道、大理道、常德道五大道，城市歷史與文化的鑒證！樓層主題策劃思路項(xiàng)目定位26街道，沉淀城市文明的肌理樓層主題策劃思路項(xiàng)目定位87愉悅盛宴.歡聚大道炫動(dòng)青春.活力大道都市悅章.時(shí)尚大道精彩無限.國際大道異彩紛呈.生活大道近者悅花遠(yuǎn)者來園樓層主題：天津“新五大道”

F5F4F2F1B1F3“悅動(dòng)悅精彩”項(xiàng)目定位27愉悅盛宴.歡聚大道炫動(dòng)青春.活力大道都市悅章.時(shí)尚大道精88項(xiàng)目概述市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位收益預(yù)估C地塊方案在各個(gè)平面中與樓層商業(yè)主題及動(dòng)線、節(jié)點(diǎn)相結(jié)合；在立體布局中，業(yè)態(tài)設(shè)置盡可能在垂直方向上保持一致性。業(yè)態(tài)縱向聚集形成較強(qiáng)輻射效應(yīng)，有利于迅速培養(yǎng)消費(fèi)者對(duì)購物中心的良好感受，保證垂直交通的順暢。南門外大街南馬路室外節(jié)點(diǎn)室內(nèi)節(jié)點(diǎn)規(guī)劃原則1購物中心28項(xiàng)目概述市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位收益預(yù)估在各個(gè)89以投資回報(bào)率為業(yè)態(tài)規(guī)劃核心原則保證項(xiàng)目生存能力實(shí)現(xiàn)股東投資回報(bào)及收益的長(zhǎng)期增長(zhǎng)租金收益型“收益保障”(33%)人流貢獻(xiàn)型“聚客效應(yīng)”(37%)代表定位型“領(lǐng)頭羊效應(yīng)”(15%)新鮮血液型“獨(dú)有、前沿”(15%)女裝、鞋、化妝品、配飾、運(yùn)動(dòng)服飾、休閑服飾等暢銷品牌超市、餐飲、影院等集客能力較強(qiáng)品牌國際一線化妝品、國際時(shí)尚品牌服飾首次進(jìn)津品牌業(yè)態(tài)及品牌規(guī)劃原則2業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位29以投資回報(bào)率為業(yè)態(tài)規(guī)劃核心原則租金收益型人流貢獻(xiàn)型代表定90業(yè)態(tài)建筑面積（M2）占比主題購物區(qū)2635321.1%時(shí)尚集成店105738.5%時(shí)尚服飾1742013.9%休閑服飾53544.3%家居家飾58364.7%電影院100138.0%超市49514.0%化妝品集成店4940.4%電玩42413.4%兒童世界38433.1%餐飲(快餐輕食/飲品）2429819.4%國際觀展中心49373.9%配飾/禮品/數(shù)碼/音像/服務(wù)配套67645.4%合計(jì)125077100.0%整體業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位30業(yè)態(tài)建筑面積（M2）占比主題購物區(qū)2635321.1%91主力店規(guī)劃調(diào)整方案業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位影院國際觀展中心主力店調(diào)整：百貨位置調(diào)整為主力集成店，形成主題廣場(chǎng)原冰場(chǎng)位置調(diào)整為觀展中心調(diào)整后，主力店：

面積比例≈

37%

預(yù)計(jì)收益比例≈28%（調(diào)整前≈14%）主力店包含：主題廣場(chǎng)面積比例≈25%

影院面積比例≈

8%

觀展中心面積比例≈4%31主力店規(guī)劃調(diào)整方案業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位影院國際觀展中心92百貨業(yè)態(tài)分析優(yōu)勢(shì)：雖然吸引女性消費(fèi)帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)坪效高劣勢(shì)：但是引進(jìn)百貨品牌店租金收益低百貨的排他性對(duì)購物中心招商有很大影響招商成本較高直接面臨固有傳統(tǒng)百貨的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面臨的問題原百貨F5F4F2F1B1F3在原規(guī)劃中,百貨是項(xiàng)目的重要主力店之一,我們對(duì)該區(qū)域反復(fù)進(jìn)行戰(zhàn)略思考,作出如下調(diào)整:業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位——主力店主力店規(guī)劃調(diào)整方案32百貨業(yè)態(tài)分析優(yōu)勢(shì)：雖然項(xiàng)目面臨的問題原百貨F5F4F2F93分析結(jié)論：所以不引進(jìn)品牌百貨店采用集成店組合策略，劃分動(dòng)線，自主招商、充分展示新型經(jīng)營業(yè)態(tài)根據(jù)大悅城“新五大道”的主題街區(qū)設(shè)置，分設(shè)生活、時(shí)尚、魅力、炫動(dòng)、歡聚等5個(gè)主題廣場(chǎng)，增加項(xiàng)目生命力和活力主題廣場(chǎng)F5F4F2F1B1F3生活廣場(chǎng)—家居家飾時(shí)尚廣場(chǎng)—鞋、包、化妝品魅力廣場(chǎng)—女裝、內(nèi)衣、珠寶首飾炫動(dòng)廣場(chǎng)—運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位——主力店炫動(dòng)青春.活力大道都市悅章.時(shí)尚大道精彩無限.國際大道異彩紛呈.生活大道愉悅盛宴.歡聚大道歡聚廣場(chǎng)33分析結(jié)論：所以主題廣場(chǎng)F5F4F2F1B1F3生活廣場(chǎng)—94影城——Ⅰ.必要性

面積比例≈

8%預(yù)計(jì)收益比例≈2%豐富了休閑、娛樂功能人流中心、客流磁場(chǎng)提升滯留時(shí)間，增強(qiáng)“消費(fèi)目的地”屬性與餐飲、電玩/KTV、數(shù)碼等業(yè)態(tài)形成聯(lián)動(dòng)影城——Ⅱ.選擇標(biāo)準(zhǔn)影院定位與購物中心相符較強(qiáng)的營銷能力，配合達(dá)到“雙贏”效果擁有強(qiáng)大的文化產(chǎn)業(yè)資源整合能力電玩中心/KTVF5F4F2F1B1F3影音/數(shù)碼動(dòng)漫玩具/創(chuàng)意禮品影城餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位——主力店34影城——Ⅰ.必要性面積比例≈8%預(yù)計(jì)收益比例≈952004年金逸影視正式成為“華納”在中國合作伙伴目前金逸影視集團(tuán)相繼在北京、上海、等多個(gè)城市開設(shè)了十幾間豪華多廳影城，發(fā)展迅速。具備較多的會(huì)員數(shù)量及完善的會(huì)員服務(wù)理念，觀影優(yōu)惠活動(dòng)較多。華誼兄弟集團(tuán)于2007正式進(jìn)入影院市場(chǎng)。華誼兄弟強(qiáng)大的表演、藝人、創(chuàng)意人才資源可成為其影院、天津大悅城的宣傳平臺(tái)，通過多元平臺(tái)使天津大悅城成為明星云集地。引進(jìn)數(shù)碼放映、賽事、聚會(huì)等先進(jìn)理念，使影院的功能更加豐富。2007年，嘉禾院線被橙天集團(tuán)收購，旨在在主要城市建立高端影院。具備豐富的影院設(shè)計(jì)、運(yùn)營經(jīng)營，在東南亞各國擁有多個(gè)影城。具備現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)、訂票系統(tǒng)，現(xiàn)正向多功能綜合性影城發(fā)展。廣州金逸影視集團(tuán)影城——Ⅲ.甄選品牌業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位——主力店352004年金逸影視正式成為“華納”在中國合作伙伴華誼兄弟96主力店的有益補(bǔ)充

強(qiáng)化商業(yè)品質(zhì)

增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力本項(xiàng)目