月度合同推薦房屋租賃合同之一房屋租賃合同.房屋租賃合同模板。

在進行租賃的時候，一般就會使用到非常常見的租賃合同，租賃合同只可以讓承租人獲得使用收益權，而不能獲得所有權。合同在租賃過程中是最有利的證據(jù)，簽訂租賃合同要明確合同的內容。一份規(guī)范的租賃合同應該具備哪些要素？經過搜索和整理，小編為大家呈現(xiàn)“月度合同推薦:房屋租賃合同之一〞，供您參考，希望能夠幫忙到大家。

簡單個人商鋪出租合同范本

出租人____身份證號碼__下列簡稱甲方

現(xiàn)租人____身份證號碼__(下列簡稱乙方)

承租人____身份證號碼__(下列簡稱丙方)

經三方友好協(xié)商,簽定本合同:

第一條

承租人經得出租人的同意,就承租的坐落___市____地號(門牌)市區(qū)路____號)層樓房、其樓上樓下全部____平方米轉租與現(xiàn)租人為商鋪營業(yè)使用。

第二條

營業(yè)執(zhí)照,稅務登記等相關費用,由乙方承當。乙方有權要求甲丙方協(xié)住乙方辦理相關的營業(yè)執(zhí)照,稅務登記等手續(xù)。

第三條

租金

1.每年租金人民幣___元,每年____月___日以前繳納。

2.房租在每年___月___日上交甲方,托欠時不的超過___天。

第四條

使用轉租物的限制

1.本轉租房屋系供商業(yè)營業(yè)之用。

2.在本合同有效期內,未經乙方同意,甲方不得將轉租房屋全部或一局部轉租、出借、頂讓,或以其他變相辦法由他人使用轉租房屋。

3.轉租房屋不得供非法使用;或寄存危險物品影響公共平安。

4.轉租房屋有改裝設施的必要乙方取得甲方的同意后得自行裝設,但不得損害原有建筑。

5.

店鋪現(xiàn)有裝修、裝飾、設備在丙方收到乙方轉讓金后全部無償歸乙方使用。

6.

此門面房丙方轉讓給乙方后,丙方不得在向乙方收取別的任何費用。

第五條

危險負擔

乙方應以善良管理人的方式使用轉租房屋,除因天災地變等不可抗拒的情形外。因乙方的差錯致轉租房屋損毀,應負損害賠償之責。轉租房屋因自然的損壞有修繕必要時,由甲方負責修理。

第六條

違約責任

1.乙方違反約定辦法使用轉租房屋,或拖欠租金達_____天以上,經甲方催告限期繳納仍不支付時房租時,甲方有權向乙方收取未交房租的5%的違約金。

2.

甲方假設要終止出租此門面房須經過乙方同意,如乙方不同意甲方收回此門面出租。甲方無權收取此門面,依然以此合同為準,繼續(xù)收取每年的房租。

第七條

其他特約事項

1.轉租房屋的稅費由甲方負責,乙方水電費自行負擔。

2.乙方遷出時,如遺留家具雜物不搬的,視為丟棄,可由甲方處理。

4.本合同轉租期限未滿,一方擬終止租約時,須得對方的同意。

第八條

出租人對于轉租人將租賃房屋一部轉租與別人,要經過出租人的應予以同意。

本合同一式___份,當事人及連帶保證人各執(zhí)一份為憑,自___方簽字之日起生效。。

出租人(甲方):______

現(xiàn)租人(乙方):______

承租人(丙方):______

_____年____月____日起生效

月度合同推薦:房屋租賃協(xié)議其一

超市場地租賃合同范本最新

甲方〔出租方〕：

乙方〔承租方〕：

根據(jù)國家相關法規(guī)及規(guī)定，甲乙雙方本著平等自愿、協(xié)商一致的原那么，特制定本合同，以資共同遵守。

第一條

場地情況、租賃用途及要求

第二條

租賃期限

2、乙方繼續(xù)承租的，應提前日向甲方提出續(xù)租要求,協(xié)商一致后雙方重新簽訂場地租賃合同。

第三條

租金及支付方式

1、每年租金額為：_____元人民幣〔___￥元〕。

2、付款方式：自___年起，每年____月____日前乙方向甲方支付一年房租。

3、支付方式：現(xiàn)金_____〔□現(xiàn)金/□轉賬支票/□銀行匯款〕，每年___月___日前支付。

第四條

履約保證金

1、乙方應于本合同簽訂同時繳納元履約保證金。

3、如因乙方原因而導致合同解除、終止的，甲方將不予返回履約保證金。

第五條

場地維護及維修

〔一〕甲方應保證場地周圍搭建的建筑結構和擺放的設備設施合乎建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的平安條件，不得危及人身平安；承租人保證遵守國家、的法律法規(guī)規(guī)定以及場地所在小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)約。

〔二〕租賃期內，甲乙雙方應共同保障場地及其從屬物品、設備設施處于適用和平安的狀態(tài)：

1、對于場地及其從屬物品、設備設施因自然屬性或合理使用而導致的損耗，乙方應及時通知甲方修復。甲方應在接到乙方通知后進行維修。

2、因乙方保管不當或不合理使用，致使場地及其從屬物品、設備設施發(fā)生損壞或故障的，乙方應負責維修或承當賠償責任。

第六條

轉租

〔一〕除甲乙雙方另有約定以外，乙方需事先征得甲方書面同意，方可轉租給他人，并就受轉租人的行為向甲方承當責任。

〔二〕甲方發(fā)售場地，須在____個月前書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優(yōu)先購置權

。

第七條

合同解除

〔一〕經甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。

〔二〕因不可抗力導致本合同無法繼續(xù)履行的，本合同自行解除。

〔三〕甲方有以下情形之一的，乙方有權單方解除合同：

1、遲延交付場地達______日的。

2、交付的場地嚴重不合乎合同約定或影響乙方平安、健康的。

3、不承當約定的維修義務，致使乙方無法正常使用場地的。

〔四〕乙方有以下情形之一的，甲方有權單方解除合同，收回場地：

1、不按照約定支付租金達_______日的。

2、欠繳各項費用達________元的。

3、擅自改變場地用途的。

4、擅自拆改變動或損壞場地主體結構的。

5、利用場地從事違法活動、損害公共利益或者阻礙他人正常工作、生活的。

6、擅自將房場地租給第三人的。

第八條

違約金和違約責任

1、假設出租方在承租方沒有違反本合同的情況下提前解除合同或租給他人，視為出租方違約，負責賠償違約金_________元。

2、假設承租方在出租方沒有違反本合同的情況下提前解除合同，視為承租方違約，承租方負責賠償違約金_________元。

第九條

合同爭議的解決方法

本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，依法向租賃場地所在地人民法院起訴。

第十條

其他約定事項

本合同經雙方簽字后生效，本合同一式份，其中甲方執(zhí)份，乙方執(zhí)份。

本合同生效后，雙方對合同內容的變更或補充應采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

出租人〔甲方〕簽章：

簽訂日期：

承租人〔乙方〕簽章：

簽訂日期：

[參考]房屋租賃合同之一

在進行租賃的時候，一般就會使用到非常常見的租賃合同，租賃合同可以大略劃分成一般租賃和特殊租賃兩種。合同可以便于雙方協(xié)調配合，簽訂租賃合同要明確合同的效力。所以，你是否知曉租賃合同是怎樣的格式呢？下面是由小編為大家整理的“[參考]房屋租賃合同之一〞，歡迎大家閱讀，希望對大家有所幫忙。

無償租賃房屋合同范本

出租方(下列稱為甲方)：

承租方(下列簡稱乙方)：

甲、乙雙方本著友好協(xié)商就房屋租賃事宜達成下列協(xié)議：

一、租賃地點

租賃地址：甲方同意將

租給乙方使用，面積為

平。

二、租用期限及其約定

1.租用期限：甲方自________年____月____日起至________年____月____日同意將房屋租給乙方使用，租用期限為________年。

2.房屋租金：甲方同意乙方無償使用此房屋。

3.租用期內，乙方有以下情形之一的甲方可以終止合同，收回房屋使用權、乙方需承當全部責任，并賠償甲方損失：

(1)乙方擅自將房屋轉租、轉讓或轉借給他人使用的;

(2)乙方利用承租房屋進行非法活動損害公共利益的;

三、雙方責任及義務：

1.乙方須按時交納水、電費等費用，并將以上費用賬單交給甲方，甲方須監(jiān)督檢查以上費用。

2.在租賃期限內，甲、乙雙方如有一方有特殊情況需要解除協(xié)議的，必須提前一個月通知對方，協(xié)商后解除協(xié)議。

3.乙方入住后需愛護好周圍環(huán)境并做好防火防盜工作，如發(fā)生事故乙方應負全部責任。

4.乙方不得擅自改變室內結構，并顧惜室內設施，假設人為損壞的將給予甲方相應賠償;

如發(fā)生不可抗因素(如自然損壞)，乙方應及時通知甲方，并配全甲方的修復工作。

本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，簽字后即行生效。

出租方：

承租方：

簽約日期：

出租人〔甲方〕：證件類型及編號：

承租人〔乙方〕：證件類型及編號：

依據(jù)?中華人民共和國合同法》及有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的根底上，就房屋租賃的有關事宜達成協(xié)議如下：

第一條房屋根本情況

〔一〕房屋坐落于北京市________區(qū)〔縣〕________街道辦事處〔鄉(xiāng)鎮(zhèn)〕，建筑面積________平方米。

〔二〕房屋權屬狀況：甲方持有〔□房屋所有權證/□公有住房租賃合同/□房屋買賣合同/□其他房屋來源證明文件〕，房屋所有權證書編號：________或房屋來源證明名稱：，房屋所有權人〔公有住房承租人、購房人〕姓名或名稱：，房屋〔□是/□否〕已設定了抵押。

第二條房屋租賃情況

〔一〕租賃用途：________；如租賃用途為居住的，居住人數(shù)為：________，最多不超過________人。

〔二〕如租賃用途為居住的，乙方應在訂立本合同之日起7日內，將居住人員情況報送房屋所在地的社區(qū)來京人員和出租房屋效勞站。本合同變更或者終止的，乙方應自合同變更或者終止之日起5日內，到房屋所在地的社區(qū)來京人員和出租房屋效勞站辦理登記變更、注銷手續(xù)。在本合同有效期內，居住人員發(fā)生變更的，乙方應當自變更之日起2日內告知效勞站，辦理變更登記手續(xù)。

居住人員中有外地來京人員的，甲方應提供相關證明，催促和協(xié)助乙方到當?shù)毓才沙鏊k理暫住證；居住人員中有境外人員的，〔□甲方/□乙方〕應自訂立本合同之時起24小時內到當?shù)毓才沙鏊k理住宿登記手續(xù)。

第三條租賃期限

〔一〕房屋租賃期自________年________月________日至________年________月________日，共計________年

個月。甲方應于________年________月________日前將房屋按約定條件交付給乙方。?房屋交割清單》〔見附件一〕經甲乙雙方交驗簽字蓋章并移交房門鑰匙及后視為交付完成。

〔二〕租賃期滿或合同解除后，甲方有權收回房屋，乙方應按照原狀返還房屋及其從屬物品、設備設施。甲乙雙方應對房屋和從屬物品、設備設施及水電使用等情況進行驗收，結清各自應當承當?shù)馁M用。

乙方繼續(xù)承租的，應提前________日向甲方提出〔□書面/□口頭〕續(xù)租要求,協(xié)商一致后雙方重新簽訂房屋租賃合同。

第四條租金及押金

〔一〕租金規(guī)范及支付方式：________元/〔□月/□季/□半年/□年〕，租金總計：人民幣________元整。

支付方式：〔□現(xiàn)金/□轉賬支票/□銀行匯款〕，押付，各期租金支付日期:________。

〔二〕押金：人民幣________元整，租賃期滿或合同解除后，房屋租賃押金除抵扣應由乙方承當?shù)馁M用、租金，以及乙方應當承當?shù)倪`約賠償責任外，殘余局部應如數(shù)返還給乙方。

第五條其他相關費用的承當方式

租賃期內的以下費用中，由甲方承當，由乙方承當：

(1)水費

(2)電費

(3)費

(4)電視收視費

(5)供暖費

(6)燃氣費

(7)物業(yè)管理費

(8)房屋租賃稅費

(9)衛(wèi)生費

(10)上網費

(11)車位費

(12)室內設施維修費

〔13〕費用。

本合同中未列明的與房屋有關的其他費用均由甲方承當。如乙方墊付了應由甲方支付的費用，甲方應根據(jù)乙方出示的相關繳費憑據(jù)向乙方返還相應費用。

第六條房屋維護及維修

〔一〕甲方應保證房屋的建筑結構和設備設施合乎建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的平安條件，不得危及人身平安；承租人保證遵守國家、北京市的法律法規(guī)規(guī)定以及房屋所在小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)約。

〔二〕租賃期內，甲乙雙方應共同保障房屋及其從屬物品、設備設施處于適用和平安的狀態(tài)：

1、對于房屋及其從屬物品、設備設施因自然屬性或合理使用而導致的損耗，乙方應及時通知甲方修復。甲方應在接到乙方通知后的________日內進行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費用由甲方承當。因維修房屋影響乙方使用的，應相應減少租金或延長租賃期限。

2、因乙方保管不當或不合理使用，致使房屋及其從屬物品、設備設施發(fā)生損壞或故障的，乙方應負責維修或承當賠償責任。

第七條轉租

除甲乙雙方另有約定以外，乙方需事先征得甲方書面同意，方可在租賃期內將房屋局部或全部轉租給他人，并就受轉租人的行為向甲方承當責任。

第八條合同解除

〔一〕經甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。

〔二〕因不可抗力導致本合同無法繼續(xù)履行的，本合同自行解除。

〔三〕甲方有以下情形之一的，乙方有權單方解除合同：

1、遲延交付房屋達________日的。

2、交付的房屋嚴重不合乎合同約定或影響乙方平安、健康的。

3、不承當約定的維修義務，致使乙方無法正常使用房屋的。

〔四〕乙方有以下情形之一的，甲方有權單方解除合同，收回房屋：

1、不按照約定支付租金達________日的。

2、欠繳各項費用達________元的。

3、擅自改變房屋用途的。

4、擅自拆改變動或損壞房屋主體結構的。

5、保管不當或不合理使用導致從屬物品、設備設施損壞并拒不賠償?shù)摹?/p>

6、利用房屋從事違法活動、損害公共利益或者阻礙他人正常工作、生活的。

7、擅自將房屋轉租給第三人的。

〔五〕其他法定的合同解除情形。

第九條違約責任

〔一〕甲方有第八條第三款約定的情形之一的，應按月租金的________%向乙方支付違約金；乙方有第八條第四款約定的情形之一的，應按月租金的________%向甲方支付違約金，甲方并可要求乙方將房屋恢還原狀或賠償相應損失。

〔二〕租賃期內，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，應提前________日通知對方，并按月租金的________%向對方支付違約金；甲方還應退還相應的`租金。

〔三〕因甲方未按約定履行維修義務造成乙方人身、財產損失的，甲方應承當賠償責任。

〔四〕甲方未按約定時間交付房屋或者乙方不按約定支付租金但未到達解除合同條件的，以及乙方未按約定時間返還房屋的，應按________規(guī)范支付違約金。

第十條合同爭議的解決方法

本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，依法向有管轄權的人民法院起訴，或按照另行達成的仲裁條款或仲裁協(xié)議申請仲裁。

第十一條其他約定事項

本合同經雙方簽字蓋章后生效，合同生效后，雙方對合同內容的變更或補充應采取書面形式，作為本合同的附件，附件與本合同具有同等的法律效力。

本合同〔含附件一:房屋交割清單中文件?房屋從屬家具、電器、裝修及其他設備設施狀況及損賠表》、?其他相關費用交接表》；承租人和出租人身份證或單位營業(yè)執(zhí)照復印件〕一式貳份，雙方各執(zhí)壹份。

出租人〔甲方〕簽章：承租人〔乙方〕簽章：

委托代理人：委托代理人：

聯(lián)系方式：聯(lián)系方式：

________年________月________日________年________月________日

[最新范文]房屋租賃合同之一

人們對法律越來越了解，也越來越離不開租賃合同，租賃合同與買賣合同不同，在結束后需要返還租賃物。合同可以維護雙方的利益權益，簽訂租賃合同前一定要注意其中的隱含條件。則，你知道租賃合同應該具有哪些內容嗎？下面的內容是小編為大家整理的[最新范文]房屋租賃合同之一，希望對您的工作和生活有所幫忙。

具體應用法律假設干問題的解釋

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法愛護當事人的合法權益，根據(jù)?中華人民共和國民法通那么》、?中華人民共和國物權法》、?中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設項目規(guī)劃許可證或者未按照建設項目規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭答辯終結前取得建設項目規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭答辯終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過局部無效。但在一審法庭答辯終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金規(guī)范支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照以下順序確定履行合同的承租人：

〔一〕已經合法占有租賃房屋的；

〔二〕已經辦理登記備案手續(xù)的；

〔三〕合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規(guī)定處理。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復

原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

第八條因以下情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

〔一〕租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

〔二〕租賃房屋權屬有爭議的；

〔三〕租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應當恢還原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應當恢還原狀。

第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：

〔一〕因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償殘余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；

〔二〕因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償殘余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；

〔三〕因雙方違約導致合同解除，殘余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承當相應的責任；

〔四〕因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，殘余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原那么分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢還原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：

〔一〕辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；

〔二〕未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人殘余租賃期限的，人民法院應當認定超過局部的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人加入訴訟。

第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。

第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有以下情形或者當事人另有約定的除外：

〔一〕房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；

〔二〕房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購置權情形，承租人請求出租人承當賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十二條出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋歸還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購置房屋的，人民法院應予支持。

第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未加入拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購置權。

第二十四條具有以下情形之一，承租人主張優(yōu)先購置房屋的，人民法院不予支持：

〔一〕房屋共有人行使優(yōu)先購置權的；

〔二〕出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

〔三〕出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購置的；

〔四〕第三人善意購置租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的。

第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

最高法院民一庭負責人解讀?審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律假設干問題的解釋》

近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由于相關法律標準比擬原那么，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點問題。為統(tǒng)一法律適用，最高人民法院今天頒布了?關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律假設干問題的解釋》。最高人民法院民一庭負責人對這一解釋作出了權威解讀。

轉租期超承租人殘余租期合同無效

合同效力的認定對促進房屋租賃市場開展，維護房屋租賃市場交易秩序穩(wěn)定意義重大。解釋在準確判斷相關法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是否為效力性強制性規(guī)定根底上，確定了認定合同效力的原那么：

一是限定無效合同的范圍。解釋僅將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人殘余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。在違法建筑物范圍認定上，確定未取得建設項目規(guī)劃許可證或者未按照建設項目規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。

二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補救性的措施，即當事人只要在一審法庭答辯終結前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第52條規(guī)定的無效情形，就認定合同有效。

無效合同支付使用費是返還財產

對于有觀點認為，解釋規(guī)定合同被認定無效后，承租人要支付房屋占有使用費，是將無效合同按照有效處理，這位負責人表示：“這種理解是錯誤的。〞合同無效后，承租人支付占有房屋期間的使用費，是返還依無效合同取得的財產的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照無效合同的處理原那么，承租人應返還依無效合同取得的財產，包括占有租賃的房屋和實際占有房屋所獲取的占有利益。占有利益為無形財產，承租人只能采用折價補償?shù)姆绞剑粗Ц斗课菔褂觅M予以返還。

對于房屋使用費按照何種規(guī)范確定，實踐中做法很多。考慮到實踐中存在因房屋質量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金規(guī)范確定承租人支付使用費可能與其獲取的占有利益不符，有失公平，因此規(guī)定“當事人請求參照合同約定的租金規(guī)范支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持〞。將是否支持的裁量權交由人民法院，根據(jù)承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金規(guī)范確定占有使用費。

適用不同民法理論處理裝修問題

房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題，解釋在吸收各級人民法院和學術界意見根底上，確立了處理此類糾紛的規(guī)那么：承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承當侵權責任；承租人經同意裝飾裝修，辨別情況適用不同的處理原那么。

一是，對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)那么。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處罰權；已形成附合的裝飾裝修物辨別合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規(guī)那么。

二是，出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償、如何補償，要辨別不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當?shù)美麑Τ凶馊诉M行補償；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承當；合同解除，由導致合同解除的違約方承當裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯的情形下，由雙方依照公平原那么分擔裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當?shù)美麑Τ凶馊擞枰匝a償；合同履行期限屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。

依法愛護承租人優(yōu)先購置權

對于解釋規(guī)定承租人優(yōu)先購置權受侵害時，無權主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，這位負責人分析說，解釋規(guī)定的是“承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購置權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效〞，而不是規(guī)定在任何情形下，承租人均不得主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。

優(yōu)先購置權糾紛一直是審判實踐中的難點。承租人優(yōu)先購置權性質的認定，是解決該難點首要面臨的問題。20xx年10月1日起施行的物權法，并未將優(yōu)先購置權規(guī)定為物權，該權利因此不具有“對世性〞權利。最高人民法院廢止了?〈民法通那么〉適用意見》第118條規(guī)定，就是基于該條規(guī)定與物權法規(guī)定相沖突。本解釋遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購置權定性復原為債權，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購置權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。

承租人主張優(yōu)先購置權有四種例外

按照解釋規(guī)定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優(yōu)先購置房屋？對此，這位負責人表示，這種理解是錯誤的。解釋第24條規(guī)定了承租人優(yōu)先購置權行使的四種例外情形：

房屋共有人行使優(yōu)先購置權的。法律設定共有人具有優(yōu)先購置權，宗旨是簡化物權關系，維護共有關系的穩(wěn)定性，充沛發(fā)揮物的用益價值，從利益衡量的角度考量，應當優(yōu)先愛護共有人的購置權。

出租人將房屋出賣給近親屬情形。親情關系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人

篇二：廣東省高級人民法院?全省民事審判工作會議紀要》

廣東省高級人民法院?全省民事審判工作會議紀要》

全省民事審判工作會議紀要

一、關于房地產糾紛案件

〔一〕關于合同效力問題

1.要準確理解和適用法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，依法維護合同效力。?物權法》第一百九十一條第二款并非針對抵押財產轉讓合同的效力性強制性規(guī)定，當事人僅以轉讓抵押房地產未經抵押權人同意為由，請求確認轉讓合同無效的，不予支持。受讓人因抵押登記未涂銷無法辦理物權轉移登記而請求解除合同的，應予支持；受讓人要求轉讓人承當相應的民事責任的，應考慮當事人的過錯程度等因素進行處理。

2.當事人訂立轉讓不動產的合同后，該不動產被依法查封，不能因該不動產被查封而否認該轉讓合同的法律效力，但受讓人要求解除合同并賠償損失的，可予支持。買受人請求判令出賣人在解封前辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應向其釋明可以變更訴訟請求為解除合同或在解封后辦理過戶登記手續(xù)；買受人堅持不變更的，駁回該項訴訟請求。

3.不動產被依法查封后，當事人訂立轉讓該不動產的合同，可認定有效。但轉讓合同約定在該不動產解封前辦理過戶登記手續(xù)的條款無效。出賣人不能依約履行合同，買受人要求解除合同的，應予支持；買受人要求出賣人繼續(xù)履行合同并在該不動產解封后辦理過戶登記手續(xù)的，應予支持。出賣人成心隱瞞不動產被查封的事實與他人簽訂轉讓合同，買受人請求撤銷轉讓合同的，應予支持。

4.出租人就未取得建設項目規(guī)劃許可證，或者未按照建設項目規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋與承租人訂立租賃合同，當事人以工商行政管理部門已核準該房屋為經營場所為由主張租賃合同有效的，根據(jù)最高人民法院?關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律假設干問題的解釋》第二條的規(guī)定，人民法院不予支持。

5.出租人未經行政主管部門批準改變房屋用途，并與承租人訂立租賃合同，當事人請求確認租賃合同無效的，根據(jù)最高人民法院?關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律假設干問題的解釋》第八條的規(guī)定，人民法院不予支持。當事人要求解除合同的，應予支持。

6.房屋買賣合同或房屋租賃合同對房屋的交樓規(guī)范有約定的，按約定辦理；如該約定違反?城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條、?建筑法》第61條、?消防法》第13條等法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，應認定該條款無效，但不影響合同其他局部的效力。出賣人交付的商品房應滿足根本的平安條件和買受人的根本居住要求，具體把握規(guī)范可審查房屋電梯、水電、煤氣等是否可以正常使用。

〔二〕關于善意取得問題

7.轉讓人轉讓登記在其名下的房地產不合乎法律規(guī)定或者當事人約定的轉讓條件，如果受讓人是善意，且支付了合理對價并已經辦理了房地產過戶登記手續(xù)的，可以依據(jù)?物權法》第一百零六條第一款的規(guī)定辦理。

〔三〕關于房屋買賣合同的履行問題

8.商品房買賣合同約定按套內建筑面積計算單價，公共部位和公用房屋分攤建筑面積的建設費用計入套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價，如交付房屋時建筑面積少于合同約定的，出賣人應依最高人民法院?關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》第十四條的規(guī)定承當違約責任。具體賠償數(shù)額可參照如下方式計算：總房價〔套內面積＋分攤面積〕減少面積。

〔四〕關于一房數(shù)賣的合同履行及違約責任問題

9.在審理一房數(shù)賣糾紛案件時，如果數(shù)份合同均為有效且各買受人均要求履行合同，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權利愛護順位。歹意辦理登記的買受人，其權利不能優(yōu)先于已經合法占有該房屋的買受人；變更登記、合法占有發(fā)生在預告登記有效期內的，登記權利人或占有人的權利不能反抗預告登記權利人。對于買賣合同的成立時間，應綜合合同在主管機關的備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時間等因素進行確定。

10.在二手房交易中，出賣人在訂立房屋買賣合同后，又將房屋出賣給第三人，無法取得房屋的買受人請求解除合同，并要求出賣人賠償房屋差價損失、履約費用等損失的，可予支持。但買受人依據(jù)最高人民法院?關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》第八條的規(guī)定，要求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任的，不予支持。

〔五〕關于房地產調控政策問題

11.商品房買賣合同簽訂后，如政府部門出臺限購限貸政策的，人民法院應查明買受人是否屬于限購或限貸范圍。確因限購限貸政策無法辦理房屋所有權變更登記，或者不能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，當事人請求解除合同的，人民法院可參照最高人民法院?關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定予以支持。買受人請求判令出賣人辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應向其釋明可以變更訴訟請求；買受人堅持不變更的，駁回其訴訟請求。

12.要注意發(fā)揮司法審判在標準和引導房地產居間合同市場中的作用。房屋買賣雙方當事人確因居間人的居間行為訂立合同，如果房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款、且買受人因不能辦理約定的按揭手續(xù)，或買受人由于相應住房限購政策的實施而無法辦理房屋所有權變更登記，居間人以已經促成合同訂立為由請求支付居間報酬的，一般不予支持，但居間人要求委托人支付從事居間活動支出的合理費用的，應予支持。居間人成心隱瞞真實情況、違規(guī)操作，歹意促成買賣雙方訂立合同，如果房屋買賣合同不能履行，嚴重損害委托人利益的，對居間人請求委托人支付報酬的，不予支持；委托人請求居間人賠償所造成損失的，應根據(jù)當事人的過錯程度處理。

〔六〕關于合作開發(fā)房地產合同的性質認定問題

13.審判實踐中對名為合作開發(fā)房地產實為其他性質的合同進行轉性認定時，應當注意不拘泥于合同具有明確的“不承當經營風險〞的約定，而應以當事人雙方權利義務內容的實質作為認定的依據(jù)。如根據(jù)合同約定，提供土地一方僅分得固定數(shù)量或固定比例房屋，且在房屋無法建成的情況下，相對方仍然需要支付與約定分得房屋相對應的價款或賠償金的，那么應認定為建設用地使用權轉讓合同。

14.當事人簽訂名為合作開發(fā)房地產實為建設用地使用權轉讓等其他性質的合同，第三人有理由相信當事人之間為合作開發(fā)房地產合同關系的，轉讓人應對受讓人因該房地產工程產生的對外債務承當連帶責任。

二、關于建設項目施工合同糾紛案件

〔一〕關于民事責任主體問題

15.對實際施工人向與其沒有合同關系的轉包人、分包人、總承包人、發(fā)包人提起的訴訟，根據(jù)最高人民法院?關于審理建設項目施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條第二款的規(guī)定，實際施工人以發(fā)包人為被告主張權利的，人民法院可以追加轉包人或者違法分包人為案件當事人。審判實踐中應注意要嚴格依照法律、司法解釋的規(guī)定進行審查；不能隨意擴大最高人民法院?關于審理建設項目施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條第二款的適用范圍，并且要嚴格根據(jù)相關司法解釋的規(guī)定，明確發(fā)包人只在欠付項目價款范圍內對實際施工人承當責任。

16.借用資質的實際施工人以自己的名義獨立向第三人購置建筑材料等商品的，出借資質方無需對實際施工人的欠付貨款承當民事責任。

〔二〕關于合同效力問題

17.要依法維護通過招投標方式所簽訂的中標合同的法律效力。對以低于項目建設本錢的項目工程標底訂立的施工合同，應當依據(jù)?招標投標法》第四十一條第〔二〕項的規(guī)定認定無效；當事人違反項目建設強制性規(guī)范，任意壓縮合理工期、降低項目質量規(guī)范的約定，也應認定無效。對于約定無效后的項目價款結算，應依據(jù)最高人民法院?關于審理建設項目施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的相關規(guī)定處理。

18.建設項目沒有取得建設項目規(guī)劃許可證，屬于違法建筑，就該違法建筑所簽訂的施工合同無效。但在一審法庭答辯終結前取得建設項目規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，應當認定該施工合同有效。

19、承當村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內建筑項目施工任務的單位，沒有相應的施工資質等級證書或者資質審查證書，可根據(jù)國務院?村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》第二十三條的規(guī)定認定合同效力。

〔三〕關于建設項目質量問題

20.建設項目竣工驗收合格后，發(fā)包人請求承包人承當質量問題的民事責任，應依法承當舉證責任。經鑒定，建設項目在合理使用壽命內的確存在地基根底項目或主體結構質量問題的，承包人應依法承當民事責任；存在其他質量問題的，承包人應在保修期限內承當保修責任。

〔四〕關于項目價款結算問題

21.招標人和中標人另行簽訂改變工期、項目價款、項目工程性質等中標結果的協(xié)議，應認定為變更中標合同實質性內容；中標人作出的以明顯高于市場價格購置承建房產、無償建設住房配套設施、讓利、向建設方捐獻等承諾，亦應認定為變更中標合同的實質性內容。對于變更中標合同實質性內容的項目價款結算，應按照?關于審理建設項目施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條規(guī)定，以備案的中標合同作為結算項目價款的根據(jù)。協(xié)議變更合同是法律賦予合同當事人的一項根本權利。建設項目動工后，因設計變更、建設項目規(guī)劃指標調整等客觀原因，發(fā)包人與承包人通過補充協(xié)議、會談紀要、往來函件、簽證等洽商記錄形式變更工期、項目價款、項目工程性質的，不應認定為變更中標合同的實質性內容。依法有效的建設項目施工合同，雙方當

事人均應依約履行。除合同另有約定，當事人請求以審計機關作出的審計報告、財政評審機構作出的評審結論作為項目價款結算依據(jù)的，不予支持。

22.合同所涉項目不屬于強制招投標的范圍，當事人之間也沒有進行招投標，但按當?shù)亟ㄔO行政主管部門的要求進行了備案，該備案合同與當事人另行簽訂的合同不一致的，以當事人實際履行的合同作為結算項目價款的依據(jù)。

23.項目款的結算和支付，原那么上應當在合同相對人之間進行，并合乎合同約定。如果沒有合同依據(jù)或者承包人的授權，發(fā)包人直接向沒有合同關系的轉包人、違法分包人、實際施工人結算和付款，一般不構成有效的結算和支付。

24.當事人依照無效的建設項目施工合同就項目價款簽訂了結算協(xié)議，且項目經竣工驗收合格的，可參照結算協(xié)議認定項目價款。

25.承包人與發(fā)包人就項目價款有爭議，人民法院認為應當委托進行造價鑒定的，應當向當事人釋明。承包人經釋明后仍不申請鑒定的，可依據(jù)證據(jù)規(guī)那么判令其承當相應的不利后果。

26.當事人在合同中對建筑材料價格變動的風險有約定的，按約定處理。沒有約定的，約定工期內的建筑材料價格變動的風險由承包人承當；逾期竣工的，延誤工期期間的建筑材料價格變動的風險，由對工期延誤有過錯的一方承當；雙方均有過錯的，按過錯大小分擔損失。建筑材料價格大幅變動，當事人以情勢變更為由請求調整項目價款的，應從嚴把握。

〔五〕關于建設項目價款優(yōu)先受償權問題

27.非因承包人的原因，建設項目未能在約定期限內竣工，承包人依據(jù)?合同法》第二百八十六條規(guī)定享有的優(yōu)先受償權不受影響。承包人請求行使優(yōu)先受償權的期限，自建設項目實際竣工之日起計算；如果建設項目合同由于發(fā)包人的原因解除或終止履行，承包人行使建設項目價款優(yōu)先受償權的期限自合同解除或終止履行之日起計算。

28.建設項目價款優(yōu)先受償?shù)姆秶鷥H限于建設項目價值，不包括建設項目范圍內的建設用地使用權價值。

29.承包人應當通過行使建設項目價款優(yōu)先受償權等合法途徑追索項目欠款，不得留置建設項目或施工資料。施工合同終止或項目完工后，承包人以發(fā)包人拖欠項目款為由，繼續(xù)占有項目、拒絕撤場或者移交施工資料，發(fā)包人請求承包人賠償損失的，應予支持。

〔六〕關于違約責任問題

30.建設項目施工合同同時約定遲延付款的利息和違約金的，可以同時適用，但二者之和不得過分高于遲延付款的損失，過分高于的認定規(guī)范，按照最高人民法院?關于適用假設干問題的解釋

〔二〕》第二十九條的規(guī)定把握。

31.在承包人延誤工期或發(fā)包人遲延付款的情況下，雙方簽訂補充協(xié)議，承包人重新承諾完工時間或發(fā)包人重新承諾付款期限，不能視為守約方對違約方放棄主張違約責任，但補充協(xié)議明確約定放棄查究違約責任或當事人明確達成諒解的除外。

32.建設項目施工合同履行過程中，出現(xiàn)了合同約定的遲延支付項目預付款、進度款、設計變更、項目量增加、停水、停電等導致順延工期的情形，承包人主張順延工期的，按照施工過程中形成的簽證等書面文件確認。沒有順延工期的簽證文件，人民法院可以根據(jù)當事人提供的會議紀要、往來函件等其他證據(jù)認定應否順延工期。

三、關于建筑物辨別所有權和物業(yè)效勞合同糾紛案件

〔一〕關于合同效力問題

33.業(yè)主委員會違反?物業(yè)管理條例》第十二條第三款的規(guī)定，未取得業(yè)主大會的授權決定或未按業(yè)主大會授權決定的內容簽訂物業(yè)效勞合同，且在起訴前未取得業(yè)主大會或者專有局部占建筑物總面積過半數(shù)同時占總人數(shù)半數(shù)以上的業(yè)主追認的，該物業(yè)效勞合同或合同條款應當認定為無效。

34.根據(jù)?物業(yè)管理條例》第二十四條第二款以及?廣東省物業(yè)管理條例》第三十六條的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)效勞企業(yè)。建設單位違反上述規(guī)定簽訂物業(yè)效勞合同的，應當認定為無效。但建設單位在?物業(yè)管理條例》出臺前已簽訂物業(yè)效勞合同且合同履行期限尚未屆滿的，可依據(jù)當時的有關規(guī)定執(zhí)行。

〔二〕關于物業(yè)效勞企業(yè)未依約履行合同的責任問題

35.物業(yè)效勞企業(yè)未完全履行合同義務，業(yè)主請求降低物業(yè)費的，可根據(jù)當?shù)卣贫ǖ奈飿I(yè)效勞指導價和合同履行情況對物業(yè)費規(guī)范予以適當調整。

〔三〕關于既有住宅增設電梯糾紛問題

36.既有住宅增設電梯應根據(jù)?物權法》第七十六條的規(guī)定，經專有局部建筑面積占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并報請政府主管部門審批。其他業(yè)主因對行政主管部門的審批有異議提起民事訴訟的，不予受理。如其他業(yè)主認為增設電梯的行為侵害其合法權益，請求作出增設電梯決定的業(yè)主予以賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯枋芾怼?/p>

四、關于道路交通事故責任糾紛案件

〔一〕關于歸責原那么和抗辯權問題

37.要充沛認識交強險設立目的在于保障受害人依法及時得到賠償，具有較強的社會保障性質。根據(jù)?道路交通平安法》第七十六條的規(guī)定，無論機動車一方對交通事故的發(fā)生是否有過錯，包括存在?機動車交通事故責任強制保險條例》第二十二條規(guī)定的情形，保險公司均應在交強險責任限額內先予賠償，除非交通事故損失是由受害人成心造成的。

〔二〕關于保險合同條款的效力認定問題

38.對于保險合同中有關免除保險人責任的條款，要嚴格依照?保險法》第十七條的規(guī)定予以審查，要求免責條款必須內容明確、具體，沒有歧義，并使用黑體字等醒目方式或以專門章節(jié)予以標識、提示；同時要求在簽訂保險合同時保險公司要履行明確表明義務，從而使普通人在通常情況下能夠明白地知曉免責條款的內容、涵義和法律后果。如保險公司未能充沛履行提示和表明義務，那么相關免責條款不具有法律效力。

39.商業(yè)第三者責任保險合同當事人的權利義務主要應依據(jù)保險合同的約定確定。如商業(yè)第三者責任險保險合同明確約定“扣除交強險應賠局部再行賠付〞，且保險公司已盡到合理的提示和表明義務，即使機動車所有人或管理人因自己的.原因未投保交強險的，仍應認定該約定有效。

〔三〕關于責任主體問題

40.因租賃、借用等情形致機動車所有人與使用人不是同一人時，發(fā)生交通事故后造成第三人損失的，應根據(jù)?侵權責任法》第四十九條的規(guī)定，由保險公司在交強險責任限額范圍內先予賠償。缺乏局部，由機動車使用人依照?道路交通平安法》第七十六條的規(guī)定承當賠償責任；機動車所有人對損害的發(fā)生有過錯的，應根據(jù)過錯大小承當相應的賠償責任。

41.掛靠機動車發(fā)生交通事故造成他人損害，由掛靠車主承當損害賠償責任，被掛靠單位承當補充賠償責任。

篇三：最高院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件法律解釋

中華人民共和國最高人民法院公告

?最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律假設干問題的解釋》已于20xx年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，現(xiàn)予頒布，自20xx年9月1日起施行。

二○○九年七月三十日

最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體

應用法律假設干問題的解釋

〔20xx年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過〕

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法愛護當事人的合法權益，根據(jù)?中華人民共和國民法通那么》、?中華人民共和國物權法》、?中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設項目規(guī)劃許可證或者未按照建設項目規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭答辯終結前取得建設項目規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭答辯終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過局部無效。但在一審法庭答辯終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金規(guī)范支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照以下順序確定履行合同的承租人：

〔一〕已經合法占有租賃房屋的；

〔二〕已經辦理登記備案手續(xù)的；

〔三〕合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規(guī)定處理。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢還原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

第八條因以下情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

〔一〕租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

〔二〕租賃房屋權屬有爭議的；

〔三〕租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應當恢還原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的，承租人應當恢還原狀。

第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：

〔一〕因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償殘余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；

〔二〕因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償殘余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；

〔三〕因雙方違約導致合同解除，殘余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承當相應的責任；

〔四〕因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，殘余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原那么分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢還原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照以下情形分別處理：

〔一〕辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；

〔二〕未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人殘余租賃期限的，人民法院應當認定超過局部的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人加入訴訟。

第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。

第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有以下情形或者當事人另有約定的除外：

〔一〕房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；

〔二〕房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購置權情形，承租人請求出租人承當賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十二條出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋歸還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購置房屋的，人民法院應予支持。第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未加入拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購置權。

第二十四條具有以下情形之一，承租人主張優(yōu)先購置房屋的，人民法院不予支持：

〔一〕房屋共有人行使優(yōu)先購置權的；

〔二〕出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

〔三〕出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購置的；

〔四〕第三人善意購置租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的。

第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

合同借鑒:房屋租賃協(xié)議之一

租賃預訂協(xié)議

甲方：___________________________

乙方：___________________________

第一章

總那么

第一條

根據(jù)?______________》及其它有關規(guī)定，參照國內和_________市各開發(fā)區(qū)的通行慣例，經雙方協(xié)商一致，就_________〔下列簡稱甲方〕向_________〔下列簡稱乙方〕出租________樓事宜，簽定?________樓租賃預約協(xié)議》。

第二條

甲乙雙方必須遵守中華人民共和國和_________市、_________區(qū)的有關法律、法規(guī)、規(guī)章及本預約協(xié)議。

第二章

雙辦法律地位

第三條

甲方系經中國政府批準成立，負責_________園區(qū)的開發(fā)和經營管理的經濟實體，具有中國法人資格。

第四條

乙方系經國家批準的具有中國法人資格的經濟實體。主要從事_________________________。

第三章

_____樓及租期

第五條

甲方將向乙方出租_________園_________號樓，建筑面積共計約為____________平方米，作為乙方_________的經營場所。〔實際面積以有關部門出具的面積勘測表為準〕

第六條

乙方向甲方租賃本預約協(xié)議第五條所定________樓，租期_________年，自雙方簽訂________樓的租賃合同之日起算。

第四章

有關費用及付款方式

第七條

本預約協(xié)議第五條所定________樓的租金為：自通知交房日始______年內，_____樓每平方米建筑面積日租金為_________元〔不含物業(yè)管理費〕。

第八條

本預約協(xié)議生效后十五個工作日內，乙方應支付給甲方_________元人民幣到甲方帳戶作為履約定金。待雙方簽訂________樓的租賃合同后，此定金可轉為租房押金。

第九條

乙方在甲方通知簽訂________樓的租賃合同之日起十五個工作日內，未能與甲方簽訂租賃合同，或簽訂合同的租賃期限不滿三年，那么甲方有權不退還乙方的履約定金。反之，甲方違反本協(xié)議，并將預約房屋另租給他人，那么甲方應雙倍返還定金。本條通知應采取書面形式，乙方的通訊地址為：___________________________，傳真號碼為：_________。

第五章

其他

第十條

本預約協(xié)議如有未盡事宜，經雙方協(xié)商一致，可另行達成書面協(xié)議作為本預約協(xié)議的組成局部，經雙辦法定代表或授權代表簽字后與本預約協(xié)議具有同等效力。

第十一條

本預約協(xié)議經雙辦法人代表或授權代表簽字后立即生效。

第十二條

本預約協(xié)議一式_________份，甲、乙雙方各執(zhí)_________份。

甲方〔公章〕：_____________

乙方〔公章〕：_____________

法人代表〔簽字〕：_________

法人代表〔簽字〕：_________

_________年______月______日

_________年______月______日

鋪面租賃合同之一

出租方(下列簡稱甲方)承租方(下列簡稱乙方)

根據(jù)?中華人民共和國合同法》及有關規(guī)定，為明確甲方與乙方的權利義務關系，雙方在自愿、平等、等價有償?shù)脑敲聪陆涍^充沛協(xié)商，特定立本合同。

第一條租賃內容

甲方將位于門面租賃給乙方。

甲方對所出租的房屋具有合法產權。

甲租賃給乙方的房屋，甲方同意乙方所租房屋作為經營使用。

第二條租賃期限

租賃期年，自年_____月日起至年月日止。

合同期滿后，如甲方仍繼續(xù)出租店面的，同等條件下，乙方擁有優(yōu)先承租權。租賃合同因期滿而終止時，如乙方的確無法找到店面，可與甲方協(xié)商酌情延長租賃期限，但需提前一個月與甲方協(xié)商重新簽訂合同。

第三條租金

店面每月租金為人民幣元，年租金總額為人民幣：_元，承租時一次性收清年(12個月)租金。以后每年度租金金額。

第四條雙方的權利和義務

(一)甲方應保證所出租的房屋及設施完好并能夠正常使用。

(二)甲方對乙方所租賃的房屋裝修或改造時的計劃進行監(jiān)督和審查并及時提出意見。

(三)乙方應在國家法律、法規(guī)、政策允許的范圍內進行經營及辦公。

(四)乙方在合同有效期內，對所租賃的房屋及設施擁有合法使用權。

(五)租賃期間發(fā)生用水、用電、稅收、房產稅、工商、物業(yè)管理費以及其它一切社會公共費用，均由乙方自行負責。

第五條合同生效、糾紛解決

本合同經甲、乙雙方簽字后，乙方交付定金后生效，即具有法律效力。在本合同執(zhí)行過程中，假設發(fā)生糾紛，由雙方友好協(xié)商，如協(xié)商不成時，可訴請所在地人民法院解決。

本合同未盡事宜，由甲、乙雙方協(xié)商解決，并另行簽訂補充協(xié)議，其補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

本合同正本一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)壹份，共貳頁，伍條。

甲方：乙方：

電話：電話：

簽字日期：年月日簽字日期：年月日

優(yōu)文收藏：房屋租賃合同之一

隨著人們維權意識的增強，在租賃的時候一般會簽訂合同，租賃合同中交付租金和轉移租賃物的使用收益權之間存在著對價關系。合同可以愛護自己的合法權益不受侵犯，簽訂租賃合同前要先看分明合同的內容。你知道如何簽訂一份租賃合同嗎？經過搜索和整理，小編為大家呈現(xiàn)“優(yōu)文收藏：房屋租賃合同之一〞，僅供參考，歡迎大家閱讀。

北京市市場場地租賃合同

合同編號：_________________

出租人〔甲方〕：___________________________________

承租人〔乙方〕：___________________________________

根據(jù)?中華人民共和國民法典》、?北京市生活消費品、生產資料市場管理條例》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，雙方就租賃場地從事經營的有關事宜經協(xié)商達成協(xié)議如下：

第一條

租賃場地

乙方承租甲方________________〔層/廳〕________________號場地，面積________________平方米，用途以乙方營業(yè)執(zhí)照核準的經營范圍為準；庫房面積________________平方米，庫房位置為____________________________。

第二條

租賃期限

自______年______月______日起至______年______月______日止，共計______年______個月；其中免租期為自__________年______月______日起至______年______月______日。

第三條

租金

本合同租金實行〔一年/半年/季/月〕支付制，租金規(guī)范為____________；租金支付方式為〔現(xiàn)金/支票/匯票/__________〕；第一次租金的支付時間為______年______月______日，第二次租金的支付時間為______年______月______日至______年______月______日。

第四條

保證金

是否收取保證金由雙方協(xié)商約定，相關事宜見?北京市市場場地租賃保證金合同》。

第五條

保險

甲方負責投保的范圍為：公共責任險、火災險、___________________________________。

乙方自行投保的范圍為：____________________________________________。

第六條

甲方權利義務

1．依法制訂有關治安、消防、衛(wèi)生、用電、營業(yè)時間等內容的各項規(guī)章制度并負責監(jiān)督實施。

2．協(xié)助各級行政管理機關對違反有關規(guī)定的乙方進行監(jiān)督、教育、整頓。

3．應按約定為乙方提供場地及相關配套設施和經營條件，保障乙方正常經營。

4．除有明確約定外，不得干預乙方正常的經營活動。

5．應對市場進行商業(yè)管理，維護并改善市場的整體形象，包括：對商品品種的規(guī)劃和控制、功能區(qū)域的劃分、商品檔次的定位、商品經營的管理及質量管理；效勞質量管理；營銷管理；形象設計；市場調研；公共關系協(xié)調；糾紛調解；人員培訓；____________。

6．應對市場進行物業(yè)管理，并負責市場內的平安防備和經營設施的建設及維護，包括：建筑物〔包括公共區(qū)域及租賃場地〕的管理及維修保養(yǎng)；對乙方裝修的審查和監(jiān)督；水、電、氣、空調、電梯、扶梯等設備、管道、線路、設施及系統(tǒng)的管理、維修及保養(yǎng)；清潔管理；保安管理并負責市場的公共平安；消防管理；內外各種通道、道路、停車場的管理；_________________。

7．做好市場的整體廣告宣傳，并保證每年廣告宣傳費用不低于市場當年租金總額的______%。

第七條

乙方權利義務

1．有權監(jiān)督甲方履行合同約定的各項義務。

2．應具備合法的經營資格，并按照工商行政管理部門核準的經營范圍依法亮證照經營。

3．應自覺遵守甲方依法制訂的各項規(guī)章制度及索票索證制度，服從甲方的監(jiān)督管理。

4．應按期支付租金并承當因經營產生的各項稅費。

5．應保護并合理使用市場內的各項設施，如需改動應先征得甲方同意，造成損壞的還應承當修復或賠償責任。

6．應按照約定的用途，本著公平合理、老實信用的原那么依法經營，不得損害國家利益及其他經營者和消費者的合法權益，并承當因違法經營造成的一切后果。

7．將場地轉讓給第三人或和其他租戶交換場地的，應先征得甲方的書面同意，按規(guī)定辦理相關手續(xù)，并不得出租、轉讓、轉借營業(yè)執(zhí)照。

8．應按照甲方的要求提供有關本人或本企業(yè)的備案資料。

第八條

合同的解除

乙方有以下情形之一的，甲方有權解除合同，乙方應按照________________的規(guī)范支付違約金：

1．在租賃期限內因違法經營被有關行政管理部門撤消、收回經營證照的。

2．未按照約定的用途使用場地，經甲方______次書面通知未改過的。

3．利用場地加工、銷售混充偽劣商品的。

4．進行其他違法活動累計達______次或被新聞媒體曝光造成惡劣影響的。

5．將場地擅自轉租、轉讓、轉借給第三人，或和其他租戶交換場地的。

6．逾期______日未支付租金或水電、____________等費用的。

7．違反保證金協(xié)議的有關約定的。

8．未經甲方同意連續(xù)______日未發(fā)展經營活動的。

9．違反甲方依法制訂的規(guī)章制度情節(jié)嚴重或拒不服從甲方管理的。

甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，應提前______日書面通知對方，經協(xié)商一致后辦理解除租賃手續(xù)，并按照__________的規(guī)范向對方支付違約金。因甲方自身原因提前解除合同的，除按約定支付違約金外，還應減收相應的租金，并退還保證金及利息。

第九條

其他違約責任

1．甲方未按約定提供場地或用水、用電等市場內的經營設施或條件致使乙方不能正常經營的，應減收相應租金，乙方有權要求甲方繼續(xù)履行合同或解除合同，并要求甲方賠償相應的損失。

2．甲方未按約定投保致使乙方相應的損失無法得到賠償?shù)模追綉挟斮r償責任。

3．乙方未按照約定支付租金或水電等費用的，應每日向甲方支付遲延租金或費用______%的違約金。

第十條

免責條款

因不可抗力或其他不可歸責于雙方的原因，使場地不適于使用或租用時，甲方應減收相應的租金。

如果場地無法還原的，本合同自動解除，應退還乙方保證金及利息，雙方互不承當違約責任。

第十一條

續(xù)租

本合同續(xù)租適用下列第______種方式：

1．乙方有意在租賃期滿后續(xù)租的，應提前______日書面通知甲方，甲方應在租賃期滿前對是否同意續(xù)租進行書面回答。甲方同意續(xù)租的，雙方應重新簽訂租賃合同。

租賃期滿前甲方未做出書面回答的，視為甲方同意續(xù)租，租期為不定期，租金規(guī)范同本合同。

2．租賃期滿乙方如無違約行為的，那么享有在同等條件下對場地的優(yōu)先租賃權，如乙方無意續(xù)租的，應在租賃期滿前______日內書面通知甲方；乙方有違約行為的，是否續(xù)租由甲方決定。

第十二條

租賃場地的交還

租賃期滿未能續(xù)約或合同因解除等原因提前終止的，乙方應于租賃期滿或合同終止后______日內將租賃的場地及甲方提供的配套設施以良好、適租的狀態(tài)交還甲方。乙方拒不交還的，甲方有權采取必要措施予以收回，由此造成的損失由乙方承當。

第十三條

爭議解決方式

本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決或申請有關部門調解解決，協(xié)商或調解解決不成的，按以下第______種方式解決〔只能選擇一種〕：

1．提交北京仲裁委員會仲裁；

2．依法向______________人民法院起訴。

第十四條

其他約定事項

在租賃期限內場地所有權發(fā)生變動的，乙方依照本合同享有的承租權利不受影響。

第十五條

本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。本合同一式______份，甲方______份，乙方______份，_____________。

第十六條

雙方對合同內容的變更或補充應采用書面形式，并由雙方簽字蓋章作為合同附件，附件與本合同具有同等的法律效力。

甲方單方制訂的規(guī)章制度也作為本合同的附件，規(guī)章制度的內容與合同約定相沖突的，以本合同為準，但國家法律、政策另有規(guī)定的除外。

出租人〔章〕：________________

承租人〔章〕：________________

住所：________________________

住所：________________________

營業(yè)執(zhí)照號碼：________________

營業(yè)執(zhí)照號碼：________________

市場登記證號碼：______________

身份證號碼：__________________

法定代表人：__________________

法定代表人：__________________

委托代理人：__________________

委托代理人：__________________

：________________________

：________________________

簽訂時間：____________________

簽訂地點：____________________

北京市工商行