惠東富星服裝批發城項目招商運營運作報告開篇語商業地產的運作是一個復雜而系統的工程，涉及到規劃、定位、招商、銷售、運營等流程，而定位是其后續工作的基礎，關系到商業整體運作的成敗，從國內外的操作經驗看，由定位不當而導致經營不善的商業項目比比皆是。一個好的商業體不僅要的優越的區位條件，更要有科學的規劃和圓熟的操作，地段制勝的概念已無法滿足現有市場形勢對于商業地產的需求，專業性和多樣化將是未來決勝市場的關鍵。惠東批發業正處于由無序競爭到合理規劃的轉型期，未來的競爭將不再是求大求全，而是朝更專業化的方向發展，由產品競爭轉為服務競爭，誰能提供更具競爭力的產品和更為人性化的服務，誰就能贏得市場。基于以上原因，本案將著重研究該項目的定位，從定位出發，提出招商、運營、推廣等全方位的策略。發展商策劃要求一、為項目找一個科學的定位，以順應市場對于項目發展的需求。二、在定位的基礎上，提出招商、運營等系統的操作策略，為發展商提供決策依據。項目概況市場分析定位策略招商思路運營計劃系統結構項目概況區位本項目位于平深路和五十米大道交匯處西側，緊鄰創富商貿廣場，距城南車站約2KM。交通四至東臨：平深路西濱：農副產品批發市場南靠：廣廈路北至：五十米大道本項目緊臨政府規劃中的城市新區，偏離舊城中心，周邊商業不夠成熟，業態混亂，餐飲酒店業較為發達，環項目四周零散分布有數十家大小不一的經濟型酒店。項目一公里范圍內集中了惠東較知名的多個住宅小區，如麗景花園、濱河花園、惠福花園、廣廈花園等多個住宅小區，常住人口約5萬人，新城區五十米大道以東目前在建有中航城、怡景灣等樓盤。距項目三公里內有美多、家家樂等超市，營業面積均在5000平米以上，經營狀況良好。區域環境項目概述項目緊鄰城市主干道，距規劃中的城市中心區不足2KM，具備良好的區位條件和發展潛力，周邊業態不均衡，商業氛圍不足，餐飲酒店業較為成熟，大眾休閑娛樂業發展緩慢。項目為單體式建筑，規劃較為合理，適合多種業態組合，操作靈活。從項目面市至今，市場表現較好，無負面信息，具備良好的推廣基礎，有效減少了切入市場的阻力。市場分析市場概況惠東批發業業自90年年代初興起起，由最初初的地攤式式批發逐漸漸形成商品品集散地，，最后進入入專業賣場場，經歷了了一個從無無序自然發發展到有序序規劃，統統一經營的的過程。從發展歷程程看，惠東東批發市場場明顯呈現現出由北向向南的重心心偏移，由由最初的老老市場到中中心市場，，再到銀基基、創富等等較先進的的專業市場場，除了受受城市擴張張影響外，，其發展的的軌跡也印印證了惠東東批發業的的逐步成熟熟，區域影影響力增加加，輻射范范圍不斷擴擴大，目前前已形成較較具實力的的區域性小小商品集散散中心。從競爭態勢勢看，目前前惠東批發發業呈現三三分天下的的格局，中中心市場、、銀基、創創富各守一一方，相互互間競爭激激烈。受區位環境境影響，中中心市場功功能弱化，，競爭能力力趨減，逐逐漸由批發發轉為零售售，靠周邊邊城鎮散客客維持經營營，銀基后后來居上，，業已成為為目前惠東東最具規模模和影響力力的專業批批發市場，，創富經過過不斷的市市場運作，，也取得了了一定的成成效，并逐逐漸形成自自身經營優優勢，吸引引了不少經經營者和外外來商戶。。批發市場發發展路線圖圖同類類競競爭爭項項目目分分析析銀基基商商貿貿城城該項項目目位位于于惠惠東東縣縣城城東東南南部部，，緊緊鄰鄰廣廣汕汕公公路路及及規規劃劃中中的的環環城城南南路路，，交交通通便便利利，，總總建建筑筑面面積積約約22萬萬平平米米，，總總三三層層，，一一層層服服裝裝批批發發中中心心，，約約3000個個商商鋪鋪，，二二層層倉倉庫庫，，三三層層辦辦公公。。一層共分8個區，規規劃有服裝裝、日用小小商品、鞋鞋、廠家自自營商品等等不同業種種，從目前前實際經營營情況看，，業態布局局混亂，業業種之間沒沒有經過有有效的組合合，無序發發展，各功功能區職能能重疊，搭搭配不合理理。從商戶戶入駐率看看，除A、、B、C三三個區域入入駐較理想想外，其余余各區空置置率高。作為惠東最最大的服裝裝批發市場場，銀基網網羅了各國國全地的經經營商戶，，從整體上上看，商品品檔次普遍遍較低，多多數為廠商商自產自銷銷，主力商商品批發價價格段為20元－40元之間間，均價約約為25元元，從部分分商戶抽樣樣走訪了解解到，銀基基的經營商商戶主要來來自惠東及及周邊地區區，外省經經營者占比比重較小，，而其客戶戶來源主要要于珠三角角，部分輻輻射到湖北北、江西及及安徽地區區，而來此此批發的多多為中小經經營戶，采采購量不大大，平均單單次采購量量約為150件左右右。該項目緊臨臨廣汕公路路，交通通通達，物流流較為便利利，目前有有2、6、、8路公交交在此設有有站點，可可達城市各各主要區域域。中心市場：：位于惠東老老城區，周周邊商業較較為成熟，，云集了眾眾多小型百百貨批發商商，市場共共二層，一一層日用百百貨，二層層服裝。由由于經營時時間較早，，加之受周周邊環境影影響，整體體經營檔次次低，館內內人流稀少少，商品陳陳列凌亂，，環境差，，商業氛圍圍不足，多多數商戶已已遷往銀基基和創富等等新興批發發市場。由于城市商商業重心的的偏移，加加之交通擁擁擠，物流流不暢，中中心市場已已失去了原原有的商業業中心區的的功能，區區域輻射能能力減弱，，目前僅靠靠部分散客客的零售維維持經營，，其顧客主主要為縣城城及周邊城城鎮居民，，采購量不不大。創富商貿廣廣場創富商貿廣廣場位于利利浦路和三三利路交匯匯處，五十十米大道東東側，總五五層，以鞋鞋服批發為為主，單體體式商業，，規劃為一一站式鞋服服采購基地地，以批發發為主，兼兼部分零售售，業態定定位和銀基基區別不大大，但商品品層次略高高于銀基，，批發均價價在25元元左右，從從目前經營營情況看，，空置率較較高，一到到四樓有部部分商戶營營業，五樓樓閑置。人人流高峰期期為上午8點左右，，該時段商商業較為活活躍，人流流量大，9點后，二二層以上多多數商戶關關門，僅有有零星商戶戶營業。目前創富經經營業主主主要來源于于惠東本地地及周邊縣縣鎮，部分分由中心市市場搬遷而而來，異地地經營者較較少，而客客戶主要來來源于深圳圳、東莞一一帶及少量量來自江西西、湖北等等地，其大大部分為小小型經營商商。市場小結一、惠東服服裝批發業業市場經過過多年的經經營，享有有一定的市市場知名度度和固定的的客戶網絡絡。但目前前惠東服裝裝批發產業業處于行業業調整階段段，隨著社社會的發展展和信息化化產業的完完善，現代代批發市場場已經不是是傳統的貨貨物堆放客客戶取貨的的樣式，舒舒適的購物物環境、良良好的形象象展示、信信息化的網網絡發布、、完善的物物流配套等等等一系列列都是批發發產業經營營所需求的的，現階段段惠東的批批發產業正正逐步向正正規化轉變變。二、項目周邊目目前有創富富商貿廣場場，但經營營狀況不甚甚理想。項項目要想在在惠東乃至至廣東的服服裝批發產產業中形成成品牌知名名度和競爭爭優勢，必必須在產品品的規劃、、硬件設施施的打造、、智能化系系統的安裝裝、商業的的經營管理理等多個方方面進行打打造，以確確定領先的的競爭地位位。三、目前惠惠東批發行行業整體呈呈現出無序序競爭的局局勢，各批批發市場間間相互爭奪奪客源的情情況較為突突出，行業業缺乏有效效的引導和和規范，缺缺乏足以代代表惠東服服裝批發業業形象的龍龍頭項目，，銀基體量量大，業種種全，表面面上一家獨獨大，但由由于業態規規劃和經營營管理的疏疏漏，難以以形成強有有力的區域域輻射力，，發展后勁勁不足，而而創富后起起之秀，一一時間尚難難以支撐整整個產業的的發展，行行業內混亂亂的經營局局面將持續續較長時間間。四、從從行業業發展展看，，惠東東批發發業目目前尚尚處于于較低低檔的的層次次，整整體競競爭能能力薄薄弱，，低價價是其其核心心吸引引力，，各批批發市市場未未形成成良性性互動動，相相互挖挖搶客客源，，競爭爭激烈烈，這這種局局面導導致了了惠東東批發發業難難以形形成整整體優優勢，，做大大做強強，因因此，，專業業化的的業態態結合合和規規范化化商業業運作作是其其突破破產業業瓶頸頸的必必由之之路。。項目定定位策策略多功能能復合合式鞋鞋服集集散中中心業態定定位本項目目位于于未來來的城城市中中心區區，周周邊居居住人人口眾眾多，，但商商業發發展緩緩慢，，缺少少大體體量綜綜合性性商業業，從從區位位環境境及未未來城城市發發展趨趨勢看看，本本項目目不僅僅要成成為專專業性性交易易中心心，還還要承承擔社社區商商業的的功能能，為為區域域內居居民及及外來來客商商提供供商務務服務務。惠東目前前批發市市場分布布零散，，產業集集群功能能薄弱，，各項目目定位交交叉重疊疊，業態態搭配混混亂，求求大求全全，專業業性不強強，因此此，本案案應盡量量避開這這種局面面，突破破行業瓶瓶頸，走走專業化化道路。。綜合考慮慮市場需需求及項項目特征征，本項項目應為為專業化化綜合性性的復合合商業，，以鞋服服及原產產品交易易為主，，輔以商商務休閑閑及餐飲飲功能。。功能布局局－1F家家電電商場或或專業商商場1F品品牌服服裝鞋類類批發中中心2F3F服服裝裝鞋類批批發中心心4F相相關輔輔料批發發中心商商務務信息中中心5F休休閑閑中中心心6F商商務務中中心心7F8F酒酒店店公公寓寓本項項目目涵涵蓋蓋了了零零售售、、批批發發、、商商務務休休閑閑、、酒酒店店等等商商業業功功能能，，從從業業態態組組合合上上看看，，這這種種規規劃劃有有利利于于業業態態互互補補，，從從而而達達成成商商業業功功能能的的優優化化。。從從產產業業特特殊殊性性分分析析，，本本項項目目以以專專業業批批發發為為主主，，客客群群流流動動時時間間過過于于集集中中，，人人流流高高峰峰聚聚集集于于某某一一時時段段，，無無法法在在各各業業態態之之間間形形成成客客流流的的有有效效共共享享，，因因此此，，本本案案不不宜宜定定位位為為隨隨意意性性大大眾眾消消費費場場所所。。從體體量量上上看看，，負負一一樓樓商商業業面面積積約約5000平平米米，，如如規規劃劃為為量量販販超超市市，，則則只只能能作作為為社社區區商商業業，，為為周周邊邊1KM范范圍圍內內的的居居民民提提供供日日常常消消費費服服務務，，而而在在此此范范圍圍內內目目前前已已有有經經營營良良好好的的美美多多連連鎖鎖超超市市及及眾眾多多的的小小型型社社區區便便利利店店，，因因此此，，超超市市的的后后續續運運營營壓壓力力較較大大。。項目目周周邊邊人人口口約約5萬萬，，在在同同類類項項目目的的競競爭爭及及周周邊邊各各種種便便利利店店的的沖沖擊擊下下，，超超市市人人流流將將無無法法保保證證，，且且隨隨著著怡怡景景灣灣和和中中航航城城的的興興起起，，商商圈圈內內將將有有更更多多的的同同類類項項目目出出現現，，本本項項目目位位于于地地下下一一層層，，消消費費便便利利性性不不及及競競爭爭對對手手，，在在未未來來的的市市場場競競爭爭中中將將處處于于弱弱勢勢。。因因此此，，在在充充分分考考慮慮市市場場形形勢勢的的前前提提下下，，我我們們建建議議：：負一一樓樓作作為為專專業業賣賣場場（（家家電電類類或或家家居居類類））項目目周周邊邊遍遍布布各各種種酒酒店店及及休休閑閑場場所所，，且且目目前前經經營營狀狀況況良良好好，，說說明明當當地地消消費費需需求求旺旺盛盛，，從從網網點點分分布布情情況況看看，，項項目目區區域域內內餐餐飲飲酒酒店店經經營營已已形形成成較較好好的的氛氛圍圍，，但但整整體體檔檔次次不不高高，，主主要要為為滿滿足足大大眾眾化化需需求求。。本項項目目將將5樓樓規規劃劃為為商商業業中中心心，，以以餐餐飲飲娛娛樂樂為為主主要要方方向向，，從從周周邊邊環環境境分分析析，，項項目目1KM范范圍圍內內多多為為社社區區居居民民，，對對健健身身娛娛樂樂有有較較大大的的消消費費需需求求，，但但餐餐飲飲需需求求量量不不大大，，因因此此，，可可搭搭配配休休閑閑娛娛樂樂類類產產品品。。形象象定定位位粵東東首首家家MALL式式批批發發商商城城采用用SHOPPINGMALL的的經經營營管管理理方方式式，，引引進進專專業業的的商商業業管管理理公公司司，，統統一一管管理理、、統統一一運運營營，，統統一一推推廣廣，，以以保保證證其其日日常常操操作作的的規規范范性性，，同同時時，，對對商商戶戶進進行行嚴嚴格格甄甄別別，，不不斷斷汰汰換換不不合合格格商商戶戶，，營營造造良良好好的的競競爭爭環環境境和和商商業業氛氛圍圍。。以時時季季為為節節點點，，周周期期性性舉舉辦辦各各種種營營銷銷推推廣廣活活動動，，以以豐豐富富的的促促銷銷組組合合吸吸引引目目標標客客群群，，保保障障四四季季各各時時段段良良好好的的經經營營氛氛圍圍。。惠東東現現有有經經營營客客戶戶周邊邊地地區區經經營營客客戶戶上游游廠廠商商其他他客客戶戶1-4F國內內外外知知名名家家電電企企業業國內內外外知知名名專專業業市市場場商商家家知名名休休閑閑商商家家知名名餐餐飲飲企企業業-1F5F6-8F知名名商商務務酒酒店店經經營營客客戶戶經營營客客戶戶定定位位批發發市市場場以以惠惠東東地地區區現現有有各各競競爭爭賣賣場場經經營營戶戶及及周周邊邊地地區區零零散散經經營營商商戶戶為為主主，，通通過過較較有有競競爭爭力力的的招招商商策策略略吸吸引引目目標標商商戶戶。。商務休閑中中心主要以以在地同類類經營商戶戶為主，如如當地餐飲飲、休閑類類較知名的的品牌，利利用其品牌牌號召力吸吸引客流。。負一樓引進進專業賣場場，吸引目目的性的消消費人流。。目標客群定定位主力消費群群體：惠莞莞深三地鞋鞋服零售商商戶次主力消費費群體：周周邊城鎮零零散商戶邊緣客群：：湖北、江江西等地零零售商戶按商業操作作慣例，10萬平方方米以下的的專業市場場有效輻射射范圍約為為100公公里，受體體量限制，，本案無法法形成強大大的產業聚聚集能力，，只能作為為區域性的的商品集散散中心地。。因此，目目標消費群群體應以惠惠莞深三地地零售商戶戶為主，周周邊城鎮零零散商戶作作為輔助。。招商策略總體思路品牌組合多多級級聯動總體思路采用靈活的的招商策略略，整體引引進知名的的同業品牌牌（如廣州州白馬，虎虎門富民等等），通過過大品牌的的帶動，整整體招商，，以期借助助其固有資資料，減少少招商阻力力，短時間間內可形成成規模優勢勢。招商策略☆目標客客戶定向推推廣☆終端端客戶宣傳傳☆經營營前景及管管理方式引引導☆項目目亮點整合合☆專業業洽談及前前景分析☆周邊邊同類商業業客戶推廣廣☆目的的性宣傳☆大客客戶戰略和和蝴蝶效應應招商流程業態規劃招商策略確確定招商范圍確確定大客戶洽談談招商商洽洽談談項目目地地招招商商異地地招招商商大客客戶戶地地招招商商合同同簽簽訂訂及及費費用用收收取取商家家進進場場商場場營營業業及及補補充充招招商商調調整整項目運運營計計劃總體策策略積極開開展項項目品品牌推推廣，，加大大市場場占有有度，，搶占占惠東東批發發市場場的頭頭把交交椅做好項項目的的功能能完善善，做做到現現代交交易中中心硬硬軟件件系統統的良良好運運用加大運運營管管理力力度，，了解解商戶戶及客客戶需需求，，調整整營銷銷策略略做好經經營引引導及及信息息發布布，指指導商商戶經經營商戶經經營調調整，，吸收收具有有更強強經營營能力力的商商戶進進駐經營客客戶分分析市場競競爭分分析行業發發展及及競爭爭分析析產品新新要素素引入入信息平平臺深深入建建設現場管管理現場經經營管管理現場安安防及及消防防管理理業態間間運作作協調調相關職職能部部門協協調銷售客客戶與與經營營客戶戶的協協調運營計計劃根據時時序變變化，，合理理安排排各檔檔期的的活動動，以以四季季及各各重要要節日日為節節點，，安排排各檔檔期促促銷及及推廣廣活動動。指導商商戶進進行產產品線線的調調整，，不斷斷優化化商戶戶資源源。制定年年度推推廣戰戰略，，分步步驟進進行品品牌推推廣，，逐步步實現現富興興品牌牌形象象的提提升。。根據惠東東市場現現狀，制制定階段段運營策策略，在在充分利利用現有有資源的的條件下下，用最最短的時時間實現現運營的的正常化化。建立信息息化的商商業運營營體系及及日常培培訓機制制，提高高操作人人員專業業素質，，以建立立高效的的運作團團隊。推廣渠道道主要通過過對項目目及項目目周邊形形象的渲渲染，使使客戶對對項目有有直觀的的了解，，同時通通過對商商業氛圍圍的包裝裝和商業業氣氛的的營造，，促進整整體的市市場影響響力，擴擴大市場場影響效效應。主要用用于招招商前前期和和項目目開業業前期期的市市場推推廣，，使項項目形形象能能很好好的被被采購購客戶戶所認認知，，從而而達到到帶旺旺整個個項目目