房地產管理基本制度與政策房地產管理基本制度與政策1第一部分房地產業(yè)概述第二部分建設用地制度與政策第三部分國有土地上房屋征收第四部分規(guī)劃和建設工程管理制度與政策第五部分房地產開發(fā)經營制度與政策第六部分房地產交易管理制度與政策第七部分房地產權屬登記制度與政策第八部分中介服務管理、稅收、物業(yè)管理制度與政策四川登記官基本制度與政策課件2第三章房地產業(yè)概述1、房地產業(yè)的基本概念（熟悉）房地產業(yè)是從事房地產投資、開發(fā)、經營、服務與管理等各方面關聯行業(yè)的總稱。房地產業(yè)屬于第三產業(yè)。但建筑業(yè)屬于物質生產部門歸入第二產業(yè)。2、房地產業(yè)的細分（了解）第三章房地產業(yè)概述1、房地產業(yè)的基本概念（熟悉）3房地產業(yè)房地產開發(fā)開發(fā)經營業(yè)房地產服務業(yè)房地產中介服務業(yè)物業(yè)服務業(yè)房地產咨詢房地產估價房地產經紀房地產業(yè)房地產開發(fā)開發(fā)經營業(yè)房地產服務業(yè)房地產中介服務業(yè)物業(yè)4房地產業(yè)包括（ABC）。A、房地產開發(fā)經營B、物業(yè)管理C、房地產中介服務D、房地產估價E、房地產咨詢房地產服務業(yè)包括（BCDE）。A、房地產開發(fā)經營B、物業(yè)管理C、房地產經紀D、房地產咨詢E、房地產估價房地產業(yè)包括（ABC）。53、房地產業(yè)的歷史沿革（了解）國務院宣布從（C）年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。A、1957B、1981C、1998D、20073、房地產業(yè)的歷史沿革（了解）61987年，《沿著有中國特色的社會主義道路前進》第一次提出建立房地產市場。1998年，《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》提出停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。2003年，《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》指出房地產業(yè)已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。2007年，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》解決城市低收入家庭住房困難問題。2010年，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》堅決遏制部分城市房價過快上漲。1987年，《沿著有中國特色的社會主義道路前進》第一次提出建7城鎮(zhèn)住房體系商品性住房保障性住房棚改安置住房公共租賃住房限價商品房經濟適用住房廉租住房4、現行城鎮(zhèn)住房政策城鎮(zhèn)住房體系商品性住房保障性住房棚改安置住房公共租賃住房限價8我國的住房供應政策是以（C）為主體。A、保障性住房B、政策性住房C、商品性住房D、福利性住房四川登記官基本制度與政策課件9（一）我國土地實行社會主義公有制即全民所有制和勞動群眾集體所有制。1、城鄉(xiāng)二元制全民所有，即國家所有土地的所有權。勞動群眾集體所有制情形有：(1)村農民集體(2)村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體(3)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體2、城鄉(xiāng)各自所有的土地范圍國有土地：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。集體土地：農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。第四章土地制度（一）我國土地實行社會主義公有制第四章土地制度10國有土地與集體土地的范圍城市市區(qū)郊區(qū)已經依法沒收、征收、征購為國有土地的部分

農村其他部分（包括宅基地、自留地、自留山等）林地、草地、荒地、灘涂及其他土地其他部分法律規(guī)定屬于集體所有的部分國有土地與集體土地的范圍城市市區(qū)郊區(qū)已經依法沒收、征收、征11下列關于土地所有權的表述，正確的是（D）。A、所有權全部歸國家所有B、土地所有權由各級人民政府所有C、農村和城市郊區(qū)的土地都屬于農民集體所有D、宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有下列關于土地所有權的表述，正確的是（D）。12（二）土地主管部門1、國有土地由國務院代表國家行使單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權。2、集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權。集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權。土地登記的基本單元：宗（二）土地主管部門13（1）單位和個人依法使用的國有土地，由（A）登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權。A、縣級以上人民政府B、縣級以上人民政府土地管理部門C、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府D、省級人民政府土地管理部門（2）農民集體所有的土地，由（A）登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權。A、縣級人民政府B、縣級人民政府土地管理部門C、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府D、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地管理部門（1）單位和個人依法使用的國有土地，由（A）登記造冊，核14（3）農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由（A）登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權。A、縣級人民政府B、縣級人民政府土地管理部門C、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府D、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地管理部門（4）土地登記由（C）登記造冊，確認有關土地權利。A、縣級人民政府B、縣級人民政府土地管理部門C、縣級以上人民政府D、縣級以上人民政府土地管理部門（3）農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由（A）登15（三）土地管理原則1、所有權和使用權相分離2、實行土地登記制度3、實行土地有償有限期使用制度、在法律規(guī)定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。4、實行土地用途管制制度土地用途分為農用地、建設用地和未利用土地。用途管制的核心：不得擅自改變農用地用途農用地轉用須經有批準權的人民政府核準?？刂平ㄔO用地總量，嚴格限制農用地轉為建設用地。5、實行保護耕地的制度國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。（三）土地管理原則16凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有限期使用。（×）(未考慮除外條件)土地用途管制的核心是不能隨意改變建設用地的用途。（×）農用地轉為建設用地，須經有批準權的土地管理部門批準。（×）凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，17下列關于土地管理的說法中，錯誤的是（B）。A、土地用途分為農用地、建設用地和未利用土地。B、土地用途管制的核心是不得擅自改變建設用地的用途C、國家對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利進行登記D、國有土地有償使用的方式是出讓、出租、作價出資入股下列關于土地管理的說法中，錯誤的是（B）。18（四）集體土地征收1、集體土地征收/征用與國有土地上房屋征收的區(qū)別征收內容/適用法律依據/法律后果2、征收審批權限兩級審批：國務院批準：

（1）基本農田；

（2）基本農田以外的耕地超過35公頃的；

（3）其他土地超過70公頃的。

征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。3、臨時用地：經批準簽訂臨時用地協(xié)議/不超過2年/不得改變用途/不得從事生產經營/不得修建永久性建筑（四）集體土地征收1、集體土地征收/征用與國有土地上房屋征收194、征收補償（1）土地補償費征收耕地的補償費為被征收前3年平均年產值的6-10倍。（2）安置補助費按農業(yè)人口數計算，每人安置的費用為被征收前3年平均年產值的4-6倍。（3）地上附著物補償費包括被征收土地上的房屋及其他附著物、農田水利設施、大棚等。各省制定。（4）青苗補償費不能收獲的農作物，可移植的一般支付移植費。4、征收補償20

1、下列屬于征收集體土地應遵循的原則有（ABCD）。A、珍惜耕地，合理利用土地B、保證國家建設用地C、妥善安置被征地單位和農民D、有償使用土地E、嚴格依據上級主管部門的要求征地2、下列應由國務院批準的征收審批范圍的有（ABD）。

A、基本農田1公頃B、基本農田以外的耕地36公頃C、基本農田以外的耕地34公頃D、其他土地71公頃E、其他土地69公頃1、下列屬于征收集體土地應遵循的原則有（ABCD）。21下列關于集體土地征收的說法中，正確的有（ACDE）。A、征收基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃、其他土地70公頃以上的，由國務院批準B、分期建設的項目征地應當一次性申請批準，不得分期征地C、國家征收集體土地的，土地所有權發(fā)生改變D、征收集體土地時，必須進行征地公告E、征收補償的費用包括土地補償費、地上建筑物、構筑物補償費、青苗補償費、安置補助費下列關于集體土地征收的說法中，正確的有（ACDE）。22征地補償費包括(ABCE)A、土地補償費B、地上建筑物、構筑物補償費C、青苗補償費D、房屋結構差價E、安置補助費征地補償費包括(ABCE)23<土地承包經營權>1、經營期限為30年2、是一種用益物權3、承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效時取得土地承包經營權。4、縣級以上地方人民政府應當向承包方頒發(fā)土地承包經營權證或者林權證等證書，并登記造冊，確認土地承包經營權。5、承包人應得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承。通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。未經登記，不得對抗善意第三人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優(yōu)先權。6、土地承包經營權流轉的主體是承包方，承包期內，發(fā)包方不得收回承包地，發(fā)包方不得調整承包地。

<土地承包經營權>24（五）土地爭議（所有權和使用權）的解決當事人協(xié)商解決人民政府處理法院訴訟

單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。國土資源行政主管部門對受理的爭議案件，應當在查清事實、分清權屬關系的基礎上先行調解，生效的調解書具有法律效力，是土地登記的依據。

調解未達成協(xié)議的，國土資源行政主管理部門應當及時提出調查處理意見，報同級人民政府作出處理決定。（五）土地爭議（所有權和使用權）的解決25（六）建設用地制度1、概念：指建造建筑物、構筑物的土地。2、類別：國有建設用地：包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地集體建設用地：批準使用農民集體所有的土地（1）興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（2）村民建設住宅：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。（3）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。（六）建設用地制度1、概念：指建造建筑物、構筑物的土地。26土地農用地

建設用地未利用地

國有建設用地集體建設用地現屬國家所有的建設用地依法征收的集體建設用地和辦理了轉用和征收的集體農用地興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地依法辦理農用地轉用的國有農用地農村村民建住宅用地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設用地土地農用地建設用地未利用地國有建設用地集體建設用地現屬國27下列屬于集體建設用地的有（ABCD）。A、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地B、村民建設住宅用地C、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施建設用地D、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)建設用地E、已經依法征收的集體建設用地下列屬于集體建設用地的有（ABCD）。28下列關于集體建設用地的表述，正確的有（BCDE）。A、集體建設用地有償使用的方式包括出讓、出租、作價出資B、應當符合土地利用的年度計劃C、應當符合村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃D、可用于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)建設E、可用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅下列關于集體建設用地的表述，正確的有（BCDE）。294、取得方式：土地供應雙軌制（1）劃撥以行政配置方式在土地使用者繳納土地補償、安置等費用后，或者無償地將國有土地使用權交付土地使用者使用的行為。有償使用的例外：（一）國家機關用地和軍事用地；（二）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。4、取得方式：土地供應雙軌制30劃撥土地的轉讓、出租、抵押（1）轉讓：未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。一是經審批準予轉讓→受讓方辦理出讓手續(xù)繳納土地使用權出讓；二是不辦理出讓手續(xù)，轉讓方將所獲土地收益上繳國家。（2）出租：一是將劃撥土地上建筑物出租營利的，應將租金中所含土地收益上繳國家；二是用地單位改制等原因不宜辦理土地出讓的可租賃；三是租賃期限6個月以上的，應訂立合同期限不超過出讓年限。劃撥土地的轉讓、出租、抵押31（3）劃撥土地使用權設定抵押：①關于破產企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產財產？②劃撥土地使用權雖辦理土地抵押登記，但未經有批準權的政府部門審批，抵押是否有效？（3）劃撥土地使用權設定抵押：321、土地使用權劃撥是指經縣級以上人民政府依法批準，將國有土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。（×）2、下列屬于可由有批準權的人民政府依法批準劃撥的用地類型有（ABCD）。A國家機關用地和軍事用地B城市基礎設施用地C城市公益事業(yè)用地D國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地E國有企業(yè)廠房建設用地3、劃撥土地使用權可以抵押，其抵押的金額包括地上建筑物、構筑物價格及土地價格。（×）4、劃撥土地使用權雖辦理土地抵押登記，但未經有批準權的政府部門審批，抵押無效。（×）1、土地使用權劃撥是指經縣級以上人民政府依法批準，將國有土地33（2）出讓國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。協(xié)議出讓：招拍掛以外的招標、拍賣、掛牌出讓：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

受讓主體：境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，可以取得土地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經營。（2）出讓34土地使用權出讓的特征有（ACE）。A、土地使用權出讓，只能由國家進行B、土地使用權人在土地使用期限內擁有占有、使用、收益、處分權C、土地使用者領取土地使用權證書應以支付全部土地出讓金為前提D、集體土地可由國家出讓E、土地使用權出讓是國家對土地行使的行政管理職能土地使用權出讓的特征有（ACE）。35工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地如果同一宗地只有一個意向用地者的，可以協(xié)議方式出讓。（×）工業(yè)生產用地和普通商品住宅用地，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。（×）個人不得申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。（×）工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地如果同一宗地只有36出讓土地使用年限：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地70年；（二）工業(yè)用地50年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（五）綜合或者其他用地50年。2007年《土地利用現狀分類》國標后“對兩種或兩種以上用途的建設項目用地，其土地出讓年限必須分別按照其對應的法定出讓年限進行確定，不得以“綜合用地”或其他不規(guī)范用途確定土地使用權出讓年限。土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限

出讓土地使用年限：37下列土地使用權出讓最高年限為50年的有（ABDE）。A、工業(yè)用地B、教育、科技、文化、衛(wèi)生C、商業(yè)、旅游、娛樂用地D、綜合或者其他用地E、體育用地四川登記官基本制度與政策課件38甲房地產開發(fā)公司于2008年通過出讓方式取得一塊綜合用地，2010年三通一平等完成土地開發(fā)，2012年擬辦理土地抵押，其最長抵押年限為（C）年。A、36B、38C、46D、48甲房地產開發(fā)公司于2008年通過出讓方式取得一塊綜合用地，239土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（∨）依據《物權法》的規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，（B）。

A．由國家無償收回

B．自動續(xù)期

C．應于屆滿前6個月申請續(xù)期

D．應于屆滿前1年申請續(xù)期土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用40國有土地有償使用的方式有（ABCD）。A、出讓B、租賃C、作價出資D、作價入股E、典當國有土地租賃期限在（B）個月以上的，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。A、3B、6C、9D、12國有土地有償使用的方式有（ABCD）。41（3）國有土地租賃和作價出資或入股國有土地有償使用的方式有（ABCD）。A、出讓B、租賃C、作價出資D、作價入股E、典當國有土地租賃期限在（B）個月以上的，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。A、3B、6C、9D、12四川登記官基本制度與政策課件426、閑置土地的處理（1）范圍a未按建設用地批準書和土地出讓合同規(guī)定的期限開發(fā)利用土地b核準使用的土地，合同生效或用地批準書頒發(fā)滿1年未動工c已動工開發(fā)，但開發(fā)面積不足應建面積1/3的，或投資額不足總投資額的25%且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的。（2）處理延長開發(fā)期限，最長不超過1年出讓取得土地的，閑置一年以上按出讓金20%以下征收土地閑置費。無償收回：連續(xù)2年以上未使用的，經批準，縣級以上人民政府無償收回土地使用權并予以公告。6、閑置土地的處理43（1）下列屬于閑置土地范圍的情形有（ABCD）。A、使用權人超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的B、使用權人超過劃撥決定書規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的C、已動工開發(fā)，但開發(fā)面積不足應建面積1/3，中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的D、已動工開發(fā)，但已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的四川登記官基本制度與政策課件44（2）因不可抗力導致土地閑置的，市縣土地管理部門可選擇的處置方式有（ABC）。A、延長開發(fā)期限，最長不超過1年B、調整土地用途、規(guī)劃條件或協(xié)議有償收回C、由政府安排臨時使用或置換土地D、未動工開發(fā)滿一年的，按出讓金或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費E、未動工滿兩年的，無償收回（2）因不可抗力導致土地閑置的，市縣土地管理部門可選擇的處置45第三部分國有土地上房屋征收一、征收的條件目的是發(fā)展公共利益必須嚴格依照法律規(guī)定的權限和程序應當對被征收人的損失予以公平賠償關于公共利益：首先對公共利益作了總體限制，即只能是為保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等。其次，在具體表述形式上了采用了列舉式與概括式相結合的表述方式，即列舉了五種情形：國防、外交需要；基礎設施建設需要；公用事業(yè)需要；保障性安居工程建設需要；舊城區(qū)改建需要；在兜底條款上更為嚴格，明確為法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益，即只有法律、行政法規(guī)才能規(guī)定公共利益的情形。注意：行政法規(guī)≠法規(guī)，立法并未賦予地方法規(guī)界定公共利益的職能。第三部分國有土地上房屋征收一、征收的條件46下列不屬于房屋征收限制條件的是（D）。A、目的是發(fā)展公共利益B、必須嚴格依照法律規(guī)定的權限和程序C、應當對被征收人的損失予以公平賠償D、為了搶險救災等緊急需要四川登記官基本制度與政策課件47二、征收與征用的區(qū)別下列關于征收與征用區(qū)別的說法中，正確的有（BD）。A、征收的財產是不動產，征用的財產是動產B、征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險救災等緊急需要C、征收導致使用權發(fā)生改變，征用導致所有權發(fā)生改變D、征收均必須依法補償，征用的補償可由雙方協(xié)商確定E、征收與征用均不必得到所有權人的同意國家對集體土地實行征收或者征用后,土地所有權發(fā)生轉移。（×）二、征收與征用的區(qū)別48下列關于征收與征用的表述中，正確的有（AD）。A、征收或者征用都是為了國家、社會利益需要B、征收或者征用都必須給予補償C、征收是國家行為，征用是企業(yè)行為D、征收是土地所有權發(fā)生改變，征用是土地使用權發(fā)生改變E、征收是強制性的，征用是非強制性的下列關于征收與征用的表述中，正確的有（AD）。49第四部分規(guī)劃和建設工程管理（一）城鄉(xiāng)規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃城鎮(zhèn)體系規(guī)劃

城市規(guī)劃

鎮(zhèn)規(guī)劃

村莊規(guī)劃

鄉(xiāng)規(guī)劃

總體規(guī)劃詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃20年第四部分規(guī)劃和建設工程管理（一）城鄉(xiāng)規(guī)劃城鄉(xiāng)規(guī)劃50下列屬于我國城鄉(xiāng)規(guī)劃的有（ABCE）。A、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃B、城市規(guī)劃C、鄉(xiāng)規(guī)劃與鎮(zhèn)規(guī)劃D、縣規(guī)劃E、村莊規(guī)劃在城鄉(xiāng)規(guī)劃中，（B）是建設城市和管理城市的基本依據。A、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃B、城市規(guī)劃C、鄉(xiāng)規(guī)劃與鎮(zhèn)規(guī)劃D、縣規(guī)劃城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。（∨）城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。（∨）下列屬于我國城鄉(xiāng)規(guī)劃的有（ABCE）。51（二）規(guī)劃、建設管理程序<以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目為例>1、申請核發(fā)選址意見書<并非所有項目都要選址意見書>2、報送有關部門批準、核準或備案<發(fā)改委、經委等>3、核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證<規(guī)劃部門>4、土地管理部門劃撥土地<國土部門>5、建設工程規(guī)劃許可<規(guī)劃部門>6、建筑施工管理<建設部門>7、建設工程規(guī)劃核實進入交易與權屬管理（二）規(guī)劃、建設管理程序52<出讓國有土地使用權規(guī)劃程序>第一、用地預審/規(guī)劃條件。根據控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等。第二、簽訂土地使用權出讓合同。將規(guī)劃條件作為合同附件。第三、申領《建設用地規(guī)劃許可證》。持建設項目的批準、核準、備案文件和土地使用權出讓合同。繳納土地使用權出讓金，辦理土地權屬登記。第四、申辦《建設工程規(guī)劃許可證》。提交土地證、建設工程設計方案、修建性詳細規(guī)劃等。第五、建設工程規(guī)劃核實。未經核實，不得組織竣工驗收。

<出讓國有土地使用權規(guī)劃程序>53

（三）規(guī)劃文件城市規(guī)劃管理中的報建審批管理：“一書兩證”（1）選址意見書按照國家規(guī)定需要有關部門批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，報批前，應當申請核發(fā)選址意見書。

前款規(guī)定以外的建設項目不需要申請選址意見書。<規(guī)劃條件>規(guī)劃部門應當依據控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。規(guī)劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效

（三）規(guī)劃文件54（2）建設用地規(guī)劃許可證在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖，有效期限一年。以劃撥方式供地的建設項目，還包括以規(guī)劃條件為主要內容的附件。在有效期內取得《國有土地使用證》的，有效期與《國有土地使用證》相同。逾期未辦理土地使用手續(xù)或在有效期屆滿30日前未申請辦理延期手續(xù)的，上述證件及附圖自行失效。

（2）建設用地規(guī)劃許可證55（3）建設工程規(guī)劃許可證在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，應當申辦《建設工程規(guī)劃許可證》。《建設工程規(guī)劃許可證》附件包括總平面圖。與規(guī)劃許可證具有同等法律效力。有效期：1年，未在規(guī)定期限內取得施工許可證的，建設工程規(guī)劃許可證自行失效。在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設的，應申辦《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》。建設單位或者個人在取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)。不含宅基地上村民住房建設的規(guī)劃。（3）建設工程規(guī)劃許可證56在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。（×）申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。（∨）四川登記官基本制度與政策課件57（四）城市紫線、綠線、藍線和黃線管理（1）城市紫線，是指國家歷史文化名城內的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經縣級以上人民政府公布保護的歷史建筑的保護范圍界線。（2）城市綠線，是指城市各類綠地范圍的控制線。（3）城市藍線，城市藍線，是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線。（4）城市黃線，是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線。

（四）城市紫線、綠線、藍線和黃線管理58劃定城市規(guī)劃紫線的作用是確定(B)。A.綠地控制范圍B.歷史建筑保護范圍C.地表水體保護范圍D.城市基礎設施用地控制界線四川登記官基本制度與政策課件59（二）勘查設計管理建設工程勘察，是指根據建設工程的要求，查明、分析、評價建設場地的地質地理環(huán)境特征和巖土工程條件。建設工程設計，是指根據建設工程的要求，對建設工程所需的技術、經濟、資源、環(huán)境等條件進行綜合分析、論證。建設工程勘察、設計發(fā)包依法實行招標發(fā)包或者直接發(fā)包。不得將所承攬的建設工程勘察、設計轉包。建設工程勘察、設計文件內容需要作重大修改的，建設單位應當報經原審批機關批準后，方可修改。注冊建筑師制度：取得注冊建筑師證書并從事房屋建筑設計及相關業(yè)務的人員。一、二級（二）勘查設計管理60（三）建設工程招投標與監(jiān)理1、招投標建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：（1）大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目；（2）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目（3）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目（4）法律或者國務院對必須進行招標的其他項目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

（三）建設工程招投標與監(jiān)理61下列對必須招投標項目的說法中，正確的有（ABCD）。A、大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾安全的項目；B、全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目C、使用國際組織或外國政府貸款、援助資金的項目D、法律或者國務院對必須進行招標的其他項目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定E、建筑面積在5萬平方米以上的成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程四川登記官基本制度與政策課件622、工程監(jiān)理<必須實行監(jiān)理>：(1)國家重點建設工程；(2)大中型公用事業(yè)工程（項目總投資額在3000萬元以上）；(3)成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程（建筑面積在5萬平方米以上）/對高層住宅及地基、結構復雜的多層住宅應當實行監(jiān)理

(4)利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；(5)國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程（如學校、影劇院、體育場館項目）。<工程監(jiān)理的任務和內容>：“三控、兩管、一協(xié)調”：工程進度、質量、投資控制合同管理和信息管理全面的組織協(xié)調2、工程監(jiān)理63下列必須實行監(jiān)理的工程有（ABCDE）。A、國家重點建設工程；B、大中型公用事業(yè)工程；C、成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程D、利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；E、國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程下列必須實行監(jiān)理的工程有（ABCDE）。64（四）施工與質量管理1、施工圖審查（1）應當審查建設單位應當將施工圖送審查機構審查，按規(guī)定應當進行審查的施工圖，未經審查合格的，建設主管部門不得頒發(fā)施工許可證。（2）審查主體2001《建設工程質量管理條例》規(guī)定：建設單位應當將施工圖設計本文件報建筑行政主管部門審查。2004《房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法》規(guī)定：建設主管部門認定的施工圖審查機構對施工圖（含勘察文件）涉及公共利益、公眾安全和工程建設強制性標準的內容進行的審查。

（四）施工與質量管理652、不申領《施工許可證》的例外情形：（1）工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。省級建設行政主管部門可以對限額進行調整。（2）按照國務院規(guī)定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。3、期限自領取施工許可證之日起3個月內開工。因故不能按期開工的，應當在期滿前向發(fā)證機關申請延期，并說明理由；延期以2次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或者超過延期次數、時限的，施工許可證自行廢止。搶險救災工程、臨時性建筑工程、農民自建兩層以下（含兩層）住宅工程，不適用本辦法。2、不申領《施工許可證》的例外情形：66從事建筑工程施工的建設單位在開工前應當向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。（∨）下列情形中，不需領取《施工許可證》的有（ABCD）。A、工程投資額在30萬元以下的建筑工程B、建筑面積在300平方米以下的建筑工程C、按照國務院規(guī)定的權限和程序批準開工報告的建筑工程D、搶險救災工程、臨時性建筑工程、農民自建兩層以下（含兩層）住宅工程E、建筑面積在5萬平方米以下的成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程從事建筑工程施工的建設單位在開工前應當向工程所在地的縣級以上67下列關于《施工許可證》的說法中，正確的有（ABCD）。A、自領取施工許可證之日起3個月內開工B、因故不能按期開工的，應當在期滿前向發(fā)證機關申請延期，并說明理由C、延期以2次為限，每次不超過3個月D、既不開工又不申請延期或者超過延期次數、時限的，施工許可證自行廢止E、不得延期下列關于《施工許可證》的說法中，正確的有（ABCD）。68第五部分房地產開發(fā)經營制度（一）開發(fā)企業(yè)1、設立的特別條件（1）最低注冊資本：100萬元以上的注冊資本；（2）有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。2、設立程序自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內申請備案開發(fā)主管部門在收到備案申請后30日內向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質證書》?！稌憾ㄙY質證書》的條件不得低于四級資質企業(yè)的條件，有效期為1年，房地產開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經營情況延長其有效期，但延長期限不得超過2年。第五部分房地產開發(fā)經營制度（一）開發(fā)企業(yè)693、資質管理分為四類資質等級房地產開發(fā)企業(yè)的市場活動規(guī)則（不得越級）一級不受限制，可在全國承攬房地產開發(fā)項目二級及二級以下的房地產開發(fā)企業(yè)可以承攬25萬平方米以下的項目，具體范圍由建設行政主管部門確定。企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術負責人，應當在變更30日內，向原資質審批部門辦理變更手續(xù).房地產開發(fā)企業(yè)無正當理由不參加資質年檢的，視為年檢不合格，由原資質審批部門注銷資質證書。

3、資質管理70企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術負責人，應當在變更30日內，向原資質審批部門辦理變更手續(xù)。（∨）將房地產開發(fā)企業(yè)資質按照企業(yè)條件分為四個資質等級的部門規(guī)章是(C)。A.《城市房地產開發(fā)經營管理條例》B.《商品房銷售管理辦法》C.《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》D.《城市商品房預售管理辦法》四川登記官基本制度與政策課件71

（二）資本金制度1998年《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定為資本金占總投資的比例不得低于20%2004年國務院《關于調整部分行業(yè)固定資產投資項目資本金比例的通知》將房地產開發(fā)項目（不含經濟適用住房）資本金提高到35%2009年調整為保障性住房和普通商品房最低20%，其他房地產項目的資本金比例為30%

722005年1月，甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司實施該項目的項目資本金不得少于(C)萬元。A.1200B.1800C.2100D.30002005年1月，甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某73（三）房地產項目轉讓1、房地產項目轉讓條件2、轉讓備案轉讓房地產開發(fā)項目，當事人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。3、商品房交付（1）竣工驗收合格（2）兩書：《住宅質量保證書》/《住宅使用說明書》

4、房地產廣告：禁止發(fā)布的情形（三）房地產項目轉讓741、房地產項目轉讓條件下列關于以出讓方式取得土地使用權的房地產項目轉讓條件的有（ABCD）。A、已經支付全部土地使用權出讓金B(yǎng)、已經取得土地使用權證書C、建設房屋的，建設工程實際投入資金額占全部開發(fā)投資總額的25%以上D、成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件E、轉讓方應將所獲收益中的土地收益上繳國家2、轉讓房地產開發(fā)項目，當事人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。（∨）四川登記官基本制度與政策課件75下列屬于商品住房交付使用條件的有（ABCDE）。A、工程經竣工驗收并備案B、配套基礎設施和公共設施已建成并滿足使用要求C、住宅質量保證書和住宅使用說明書制度已落實D、商品住房質量責任承擔主體已明確E、前期物業(yè)管理已落實四川登記官基本制度與政策課件76下列關于房地產廣告的說法，錯誤的是（D）。A、房地產廣告中涉及交通的，如正在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明B、房地產廣告中對價格有表示的，應當在廣告中注明實際銷售價格及有效期限C、房地產廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期D、房地產廣告中涉及房屋面積的，必須是房屋建筑面積四川登記官基本制度與政策課件77（四）合作開發(fā)房地產指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產。1、至少一方具有房地產開發(fā)經營資質2、名為合作開發(fā)，實為轉讓、借款、租賃等①提供土地使用權的一方不承擔經營風險，只收取固定利益的，應認定為土地使用權轉讓。②合作合同約定提供資金的一方不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣。③合作合同約定提供資金的一方不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。④合作合同約定提供資金的一方不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃。

（四）合作開發(fā)房地產78第六部分交易與權屬管理制度（一）基本制度1、房地產成交價格申報制度房屋登記機構應當審查房屋交易合同交易價格，價格過低的不予辦理房屋所有權轉移登記。（×）2、房地產價格評估制度3、房地產評估人員資格認證制度房地產估價師事經國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書，并經注冊取得《房地產估價師注冊證》的人員。未取得房地產估價師注冊證的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業(yè)務。第六部分交易與權屬管理制度（一）基本制度79（二）房地產交易：房地產轉讓、抵押和房屋租賃1、房地產轉讓無償轉讓——繼承、贈與等有償轉讓——買賣、交換、其他方式其他方式（1）以房地產作價入股、與他人成立企業(yè)法人、房地產權屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經營房地產，而使房地產權屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；（4）以房地產抵債的。與抵押合同中的“流押條款”相區(qū)別（二）房地產交易：房地產轉讓、抵押和房屋租賃802、商品房銷售（1）<商品房預售>申請→審查→作出準予預售的行政許可書面決定→頒證（2）<商品房現售>：現售標準尚存爭議：竣工驗收合格or完成初始登記（3）預售合同備案：房地產開發(fā)企業(yè)應當預售合同簽訂之日起30日內，備案。（4）銷售代理：代銷與包銷（5）禁止行為：一房二賣、未經驗收合格的交付使用、返本銷售、售后包租銷售未竣工商品房、分割拆零銷售商品住宅、未公示銷售法規(guī)/合同示范文本2、商品房銷售81（6）商品房買賣合同A、合同內容約束：銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容。B、面積誤差處理：有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按3％。C、除約定外，不以備案作為合同生效要件D、定金處理規(guī)則（6）商品房買賣合同82商品房買賣當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定，其保修期從(D)起計算。A.商品房竣工之日B.商品房竣工驗收之日C.商品房竣工驗收合格之日D.商品房交付之日商品房買賣當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等832、房地產抵押（1）按抵押物形態(tài)分：房地產抵押、在建工程抵押、預購商品房期權抵押；按主債權性質劃分：一般抵押和最高額抵押（2）抵押范圍①土地所有權；

②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；

③學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；

④所有權、使用權不明或者有爭議的財產；⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產；

⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產。

2、房地產抵押843、房屋租賃建設部1995年5月9日發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》（建設部令第42號）2011年2月1日廢止。

①應當依法訂立租賃合同：6個月以上應書面②不得擅自轉租（經出租人同意可）；③承租人的優(yōu)先購買權（提前3個月通知）及例外；④房屋租賃合同訂立后30日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案。⑤抵押、查封房屋的出租3、房屋租賃85出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，第一順序承租人為（C）A、合同成立在先的B、已經辦理登記備案手續(xù)的C、已經合法占有租賃房屋的D、率先交納房屋租金的出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租864、各種類型的競合1）有抵押、查封的房屋辦理初始登記2）抵押與轉移3）出租與轉移、抵押4）查封與轉移、抵押5）列入征收范圍與抵押、轉移4、各種類型的競合87（三）房地產權屬登記1、職責：查驗、詢問、如實/及時登記有關事項/其他。可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看2、登記類型土地登記：總登記、初始登記、變更登記、注銷登記房屋登記：所有權登記（初始、轉移、變更、注銷）、抵押權登記、地役權登記、預告登記、其他登記（預告、更正）3、登記時限：法定時限預告、更正、地役權10個工作日；異議1個工作日。公告時間不計入，需延長的，經登記機構負責人批準延長不超過1倍。4、登記收費：農民利用宅基地建設住房不收登記費，僅收工本費10元。5、登記從業(yè)人員：必須經業(yè)務培訓持證上崗（三）房地產權屬登記88房屋登記制度的類型房屋登記制度的類型89集體土地上房屋登記與國有土地上房屋登記的區(qū)別1、初始登記要件2、初始登記主體3、是否履行公告程序4、房地登記順序5、轉移時受讓人身份6、發(fā)證時產權證的備注集體土地上房屋登記與國有土地上房屋登記的區(qū)別90房屋權屬登記信息查詢房屋權屬登記信息，包括原始登記憑證和房屋權屬登記機關對房屋權利的記載信息。利害關系人：能夠提供證據證明房地產登記結果可能影響其合法權益的人。登記資料不得僅以權利人姓名或名稱為條件進行查詢。房屋權屬登記信息查詢91房地產登記機構的協(xié)助執(zhí)行1、人民法院在協(xié)助執(zhí)行中提交的證件（1）查詢時，兩證一書（2）查封時，兩證兩書2、登記機構在協(xié)助執(zhí)行中的職責（1）及時辦理查封事項（2）不進行實體審查（3）認為房屋權屬錯誤的，可以提出審查建議，但不能停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項3、查封文書應同時送達土地與房屋管理部門4、登記在案外人名下的房屋，登記權利人書面認可財產屬于被執(zhí)行人的，可以查封。房地產登記機構的協(xié)助執(zhí)行925、在先已登記原則6、登記機構已經受理被執(zhí)行人轉讓房屋的申請，尚未核準登記的，可以查封，已經核準登記的，不得查封。7、人民法院對可以分割處分的房屋應當在執(zhí)行標的額的范圍內分割查封，并明確查封房屋的具體部位。8、關于預查封①作為被執(zhí)行人的房地產開發(fā)企業(yè)，已經辦理預售許可證，未出售的房屋②被執(zhí)行人購買的已經由房地產開發(fā)企業(yè)辦理初始登記的房屋。③被執(zhí)行人購買的已經辦理了備案或預告登記的房屋。9、查封期限5、在先已登記原則93①人民法院對房屋的查封期限不得超過二年。②期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封的期限不得超過一年。③確有特殊情況需要再續(xù)封的，應當經過所屬高級人民法院批準，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。④查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續(xù)查封手續(xù)的，查封的效力消滅。⑤預查封與查封的期限規(guī)定一致。①人民法院對房屋的查封期限不得超過二年。94某公安機關向登記機構送達查封文書后，兩年未續(xù)封，可以為當事人辦理轉移登記。（∨）人民法院對其查封均只能續(xù)封一次。（×）確有特殊情況，人民法院需進行續(xù)查封的，應當經最高人民法院批準。（×）人民法院送達續(xù)查封文書的，續(xù)查封文書自查封期限屆滿后生效。（×）查封期限屆滿，沒有辦理續(xù)查封的，應當送達解除查封文書。（×）續(xù)查封效力低于正式查封。（×）某公安機關向登記機構送達查封文書后，兩年未續(xù)封，可以為當事人95

（一）中介服務1、內容：房地產咨詢、房地產估價、房地產經紀2、收費：咨詢：普通300-1000/份；不超過0.5%估價：差額定率累進計費經紀：<租賃>半月—1月租金<買賣>成交總額0.5-2.5%，≤3%（二）住房置業(yè)擔保1、性質：在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保的行為。住房置業(yè)擔保公司提供的住房置業(yè)擔保，是擔保方式的一種補充，第七部分其他相關制度：中介/稅收/公積金/物管

（一）中介服務第七部分其他相關制度：中介/稅收/公積金/物962、借款人向擔保公司申請?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔保的，應當將其本人或者第三人的合法房屋依法向擔保公司進行抵押反擔保

3、設立擔保公司的特別條件：有一定數量的周轉住房。4、一個城市原則上只設一個擔保公司，以行政區(qū)內的城鎮(zhèn)個人為服務對象。個人住房貸款量大的縣(區(qū))可以設立擔保公司的分支機構。5、擔保公司只能從事住房置業(yè)擔保和房地產經營業(yè)務(房地產開發(fā)除外)，不得經營財政信用業(yè)務、金融業(yè)務等其他業(yè)務，也不得提供其他擔保。6、擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的30倍；超過30倍的，應當追加實有資本。2、借款人向擔保公司申請?zhí)峁┳》恐脴I(yè)擔保的，應當將其本人或者97（三）房地產稅收1、房產稅（1）納稅人：境內擁有房屋產權的單位、個人（含外商投資企業(yè)、外國）（2）納稅對象：房屋、及具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。（3）免稅范圍（4）稅率：非出租1.2%和租金×12%房產稅=房產原值×[1-（10%-30%）]×1.2%自用地下建筑：①工業(yè)用途房產，以房屋原價的50-60%作為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%-30%]×1.2％。②商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的70-80％作為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%-30%)]×1.2％。（三）房地產稅收982、城鎮(zhèn)土地使用稅外商投資企業(yè)和外籍人員暫不繳納土地使用稅稅率：每平方米年稅額P350地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅3、耕地占用稅P3524、土地增值稅納稅人：有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個人。2、城鎮(zhèn)土地使用稅995、契稅契稅稅率為3—5％。普通商品住房享受優(yōu)惠P3596、營業(yè)稅稅率為5%7、城市維護建設稅8、教育費附加5、契稅100（四）住房公積金制度1、住房公積金的本質屬性：工資性2、繳存比例：最低5%3、提取情形：可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額：（一）購買、建造、翻建、大修自住住房的；（二）離休、退休的；（三）完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；（四）出境定居的；（五）償還購房貸款本息的；（六）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。4、住房公積金是政策性資金，免稅。（四）住房公積金制度101（五）物業(yè)管理1、物業(yè)管理的主體：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。物業(yè)管理中所說的物業(yè)不涉及土地。2、籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設施需經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；其他事項（1/2）

（五）物業(yè)管理102房地產管理基本制度與政策房地產管理基本制度與政策103第一部分房地產業(yè)概述第二部分建設用地制度與政策第三部分國有土地上房屋征收第四部分規(guī)劃和建設工程管理制度與政策第五部分房地產開發(fā)經營制度與政策第六部分房地產交易管理制度與政策第七部分房地產權屬登記制度與政策第八部分中介服務管理、稅收、物業(yè)管理制度與政策四川登記官基本制度與政策課件104第三章房地產業(yè)概述1、房地產業(yè)的基本概念（熟悉）房地產業(yè)是從事房地產投資、開發(fā)、經營、服務與管理等各方面關聯行業(yè)的總稱。房地產業(yè)屬于第三產業(yè)。但建筑業(yè)屬于物質生產部門歸入第二產業(yè)。2、房地產業(yè)的細分（了解）第三章房地產業(yè)概述1、房地產業(yè)的基本概念（熟悉）105房地產業(yè)房地產開發(fā)開發(fā)經營業(yè)房地產服務業(yè)房地產中介服務業(yè)物業(yè)服務業(yè)房地產咨詢房地產估價房地產經紀房地產業(yè)房地產開發(fā)開發(fā)經營業(yè)房地產服務業(yè)房地產中介服務業(yè)物業(yè)106房地產業(yè)包括（ABC）。A、房地產開發(fā)經營B、物業(yè)管理C、房地產中介服務D、房地產估價E、房地產咨詢房地產服務業(yè)包括（BCDE）。A、房地產開發(fā)經營B、物業(yè)管理C、房地產經紀D、房地產咨詢E、房地產估價房地產業(yè)包括（ABC）。1073、房地產業(yè)的歷史沿革（了解）國務院宣布從（C）年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。A、1957B、1981C、1998D、20073、房地產業(yè)的歷史沿革（了解）1081987年，《沿著有中國特色的社會主義道路前進》第一次提出建立房地產市場。1998年，《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》提出停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。2003年，《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》指出房地產業(yè)已經成為國民經濟的支柱產業(yè)。2007年，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》解決城市低收入家庭住房困難問題。2010年，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》堅決遏制部分城市房價過快上漲。1987年，《沿著有中國特色的社會主義道路前進》第一次提出建109城鎮(zhèn)住房體系商品性住房保障性住房棚改安置住房公共租賃住房限價商品房經濟適用住房廉租住房4、現行城鎮(zhèn)住房政策城鎮(zhèn)住房體系商品性住房保障性住房棚改安置住房公共租賃住房限價110我國的住房供應政策是以（C）為主體。A、保障性住房B、政策性住房C、商品性住房D、福利性住房四川登記官基本制度與政策課件111（一）我國土地實行社會主義公有制即全民所有制和勞動群眾集體所有制。1、城鄉(xiāng)二元制全民所有，即國家所有土地的所有權。勞動群眾集體所有制情形有：(1)村農民集體(2)村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體(3)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體2、城鄉(xiāng)各自所有的土地范圍國有土地：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。集體土地：農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。第四章土地制度（一）我國土地實行社會主義公有制第四章土地制度112國有土地與集體土地的范圍城市市區(qū)郊區(qū)已經依法沒收、征收、征購為國有土地的部分

農村其他部分（包括宅基地、自留地、自留山等）林地、草地、荒地、灘涂及其他土地其他部分法律規(guī)定屬于集體所有的部分國有土地與集體土地的范圍城市市區(qū)郊區(qū)已經依法沒收、征收、征113下列關于土地所有權的表述，正確的是（D）。A、所有權全部歸國家所有B、土地所有權由各級人民政府所有C、農村和城市郊區(qū)的土地都屬于農民集體所有D、宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有下列關于土地所有權的表述，正確的是（D）。114（二）土地主管部門1、國有土地由國務院代表國家行使單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權。2、集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權。集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權。土地登記的基本單元：宗（二）土地主管部門115（1）單位和個人依法使用的國有土地，由（A）登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權。A、縣級以上人民政府B、縣級以上人民政府土地管理部門C、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府D、省級人民政府土地管理部門（2）農民集體所有的土地，由（A）登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權。A、縣級人民政府B、縣級人民政府土地管理部門C、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府D、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地管理部門（1）單位和個人依法使用的國有土地，由（A）登記造冊，核116（3）農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由（A）登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權。A、縣級人民政府B、縣級人民政府土地管理部門C、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府D、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府土地管理部門（4）土地登記由（C）登記造冊，確認有關土地權利。A、縣級人民政府B、縣級人民政府土地管理部門C、縣級以上人民政府D、縣級以上人民政府土地管理部門（3）農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由（A）登117（三）土地管理原則1、所有權和使用權相分離2、實行土地登記制度3、實行土地有償有限期使用制度、在法律規(guī)定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。4、實行土地用途管制制度土地用途分為農用地、建設用地和未利用土地。用途管制的核心：不得擅自改變農用地用途農用地轉用須經有批準權的人民政府核準?？刂平ㄔO用地總量，嚴格限制農用地轉為建設用地。5、實行保護耕地的制度國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。（三）土地管理原則118凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有限期使用。（×）(未考慮除外條件)土地用途管制的核心是不能隨意改變建設用地的用途。（×）農用地轉為建設用地，須經有批準權的土地管理部門批準。（×）凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，119下列關于土地管理的說法中，錯誤的是（B）。A、土地用途分為農用地、建設用地和未利用土地。B、土地用途管制的核心是不得擅自改變建設用地的用途C、國家對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利進行登記D、國有土地有償使用的方式是出讓、出租、作價出資入股下列關于土地管理的說法中，錯誤的是（B）。120（四）集體土地征收1、集體土地征收/征用與國有土地上房屋征收的區(qū)別征收內容/適用法律依據/法律后果2、征收審批權限兩級審批：國務院批準：

（1）基本農田；

（2）基本農田以外的耕地超過35公頃的；

（3）其他土地超過70公頃的。

征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。3、臨時用地：經批準簽訂臨時用地協(xié)議/不超過2年/不得改變用途/不得從事生產經營/不得修建永久性建筑（四）集體土地征收1、集體土地征收/征用與國有土地上房屋征收1214、征收補償（1）土地補償費征收耕地的補償費為被征收前3年平均年產值的6-10倍。（2）安置補助費按農業(yè)人口數計算，每人安置的費用為被征收前3年平均年產值的4-6倍。（3）地上附著物補償費包括被征收土地上的房屋及其他附著物、農田水利設施、大棚等。各省制定。（4）青苗補償費不能收獲的農作物，可移植的一般支付移植費。4、征收補償122

1、下列屬于征收集體土地應遵循的原則有（ABCD）。A、珍惜耕地，合理利用土地B、保證國家建設用地C、妥善安置被征地單位和農民D、有償使用土地E、嚴格依據上級主管部門的要求征地2、下列應由國務院批準的征收審批范圍的有（ABD）。

A、基本農田1公頃B、基本農田以外的耕地36公頃C、基本農田以外的耕地34公頃D、其他土地71公頃E、其他土地69公頃1、下列屬于征收集體土地應遵循的原則有（ABCD）。123下列關于集體土地征收的說法中，正確的有（ACDE）。A、征收基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃、其他土地70公頃以上的，由國務院批準B、分期建設的項目征地應當一次性申請批準，不得分期征地C、國家征收集體土地的，土地所有權發(fā)生改變D、征收集體土地時，必須進行征地公告E、征收補償的費用包括土地補償費、地上建筑物、構筑物補償費、青苗補償費、安置補助費下列關于集體土地征收的說法中，正確的有（ACDE）。124征地補償費包括(ABCE)A、土地補償費B、地上建筑物、構筑物補償費C、青苗補償費D、房屋結構差價E、安置補助費征地補償費包括(ABCE)125<土地承包經營權>1、經營期限為30年2、是一種用益物權3、承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效時取得土地承包經營權。4、縣級以上地方人民政府應當向承包方頒發(fā)土地承包經營權證或者林權證等證書，并登記造冊，確認土地承包經營權。5、承包人應得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承。通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。未經登記，不得對抗善意第三人。在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優(yōu)先權。6、土地承包經營權流轉的主體是承包方，承包期內，發(fā)包方不得收回承包地，發(fā)包方不得調整承包地。

<土地承包經營權>126（五）土地爭議（所有權和使用權）的解決當事人協(xié)商解決人民政府處理法院訴訟

單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。國土資源行政主管部門對受理的爭議案件，應當在查清事實、分清權屬關系的基礎上先行調解，生效的調解書具有法律效力，是土地登記的依據。

調解未達成協(xié)議的，國土資源行政主管理部門應當及時提出調查處理意見，報同級人民政府作出處理決定。（五）土地爭議（所有權和使用權）的解決127（六）建設用地制度1、概念：指建造建筑物、構筑物的土地。2、類別：國有建設用地：包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地集體建設用地：批準使用農民集體所有的土地（1）興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)（2）村民建設住宅：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。（3）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。（六）建設用地制度1、概念：指建造建筑物、構筑物的土地。128土地農用地

建設用地未利用地

國有建設用地集體建設用地現屬國家所有的建設用地依法征收的集體建設用地和辦理了轉用和征收的集體農用地興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地依法辦理農用地轉用的國有農用地農村村民建住宅用地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設用地土地農用地建設用地未利用地國有建設用地集體建設用地現屬國129下列屬于集體建設用地的有（ABCD）。A、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地B、村民建設住宅用地C、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施建設用地D、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)建設用地E、已經依法征收的集體建設用地下列屬于集體建設用地的有（ABCD）。130下列關于集體建設用地的表述，正確的有（BCDE）。A、集體建設用地有償使用的方式包括出讓、出租、作價出資B、應當符合土地利用的年度計劃C、應當符合村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃D、可用于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施、公益事業(yè)建設E、可用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅下列關于集體建設用地的表述，正確的有（BCDE）。1314、取得方式：土地供應雙軌制（1）劃撥以行政配置方式在土地使用者繳納土地補償、安置等費用后，或者無償地將國有土地使用權交付土地使用者使用的行為。有償使用的例外：（一）國家機關用地和軍事用地；（二）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。4、取得方式：土地供應雙軌制132劃撥土地的轉讓、出租、抵押（1）轉讓：未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。一是經審批準予轉讓→受讓方辦理出讓手續(xù)繳納土地使用權出讓；二是不辦理出讓手續(xù)，轉讓方將所獲土地收益上繳國家。（2）出租：一是將劃撥土地上建筑物出租營利的，應將租金中所含土地收益上繳國家；二是用地單位改制等原因不宜辦理土地出讓的可租賃；三是租賃期限6個月以上的，應訂立合同期限不超過出讓年限。劃撥土地的轉讓、出租、抵押133（3）劃撥土地使用權設定抵押：①關于破產企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產財產？②劃撥土地使用權雖辦理土地抵押登記，但未經有批準權的政府部門審批，抵押是否有效？（3）劃撥土地使用權設定抵押：1341、土地使用權劃撥是指經縣級以上人民政府依法批準，將國有土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。（×）2、下列屬于可由有批準權的人民政府依法批準劃撥的用地類型有（ABCD）。A國家機關用地和軍事用地B城市基礎設施用地C城市公益事業(yè)用地D國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地E國有企業(yè)廠房建設用地3、劃撥土地使用權可以抵押，其抵押的金額包括地上建筑物、構筑物價格及土地價格。（×）4、劃撥土地使用權雖辦理土地抵押登記，但未經有批準權的政府部門審批，抵押無效。（×）1、土地使用權劃撥是指經縣級以上人民政府依法批準，將國有土地135（2）出讓國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。協(xié)議出讓：招拍掛以外的招標、拍賣、掛牌出讓：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

受讓主體：境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，可以取得土地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經營。（2）出讓136土地使用權出讓的特征有（ACE）。A、土地使用權出讓，只能由國家進行B、土地使用權人在土地使用期限內擁有占有、使用、收益、處分權C、土地使用者領取土地使用權證書應以支付全部土地出讓金為前提D、集體土地可由國家出讓E、土地使用權出讓是國家對土地行使的行政管理職能土地使用權出讓的特征有（ACE）。137工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地如果同一宗地只有一個意向用地者的，可以協(xié)議方式出讓。（×）工業(yè)生產用地和普通商品住宅用地，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。（×）個人不得申請參加國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。（×）工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地如果同一宗地只有138出讓土地使用年限：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地70年；（二）工業(yè)用地50年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（五）綜合或者其他用地50年。2007年《土地利用現狀分類》國標后“對兩種或兩種以上用途的建設項目用地，其土地出讓年限必須分別按照其對應的法定出讓年限進行確定，不得以“綜合用地”或其他不規(guī)范用途確定土地使用權出讓年限。土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限

出讓土地使用年限：139下列土地使用權出讓最高年限為50年的有（ABDE）。A、工業(yè)用地B、教育、科技、文化、衛(wèi)生C、商業(yè)、旅游、娛樂用地D、綜合或者其他用地E、體育用地四川登記官基本制度與政策課件140甲房地產開發(fā)公司于2008年通過出讓方式取得一塊綜合用地，2010年三通一平等完成土地開發(fā)，2012年擬辦理土地抵押，其最長抵押年限為（C）年。A、36B、38C、46D、48甲房地產開發(fā)公司于2008年通過出讓方式取得一塊綜合用地，2141土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（∨）依據《物權法》的規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，（B）。

A．由國家無償收回

B．自動續(xù)期

C．應于屆滿前6個月申請續(xù)期

D．應于屆滿前1年申請續(xù)期土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用142國有土地有償使用的方式有（ABCD）。A、出讓B、租賃C、作價出資D、作價入股E、典當國有土地租賃期限在（B）個月以上的，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。A、3B、6C、9D、12國有土地有償使用的方式有（ABCD）。143（3）國有土地租賃和作價出資或入股國有土地有償使用的方式有（ABCD）。A、出讓B、租賃C、作價出資D、作價入股E、典當國有土地租賃期限在（B）個月以上的，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。A、3B、6C、9