1、案例分析報告(二)南嘉大道大崇山土地使用權(quán)拍賣底價評估分析報告 如何科學(xué)合理地評估國有土地使用權(quán)拍賣出讓底價，是國有土地使用權(quán)拍賣出讓工作中一個不可或缺的重要環(huán)節(jié)，同時也是人們感到頭疼和棘手的問題。本案例分析報告對土地使用權(quán)拍賣項目在確定出讓底價評估過程中的估價項目背景以及碰到的技術(shù)問題展開分析和探討，并就難點問題進行了詳細的分析并提出了相應(yīng)的技術(shù)處理解決方法。 第一部分 評估項目的背景一、估價對象 本次評估的估價對象是座落于嘉魚縣南嘉大道的一宗地，宗地面積44000，根據(jù)委托方提供的資料及現(xiàn)場勘查情況，估價對象宗地呈不規(guī)則多邊形，使用權(quán)面積為44000，委托人提供的資料記載該宗地擬出讓為商業(yè)

2、、住宅用地，土地使用權(quán)出讓年限為商業(yè)用地40年，住宅用地70年，此次評估設(shè)定用途為商業(yè)、住宅。估價對象場地平整，地勢平坦，地質(zhì)條件良好。宗地北面是牛頭山風(fēng)景區(qū)公園，景觀條件良好，估價人員經(jīng)實地查看確定宗地所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施已達到“五通”（通路、通電、通上水、通下水及通訊）。二、估價目的 本次評估的目的是為委托方確定估價對象的拍賣出讓底價提供客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價格參考依據(jù)三、地價定義 本報告所評估的待估宗地地價是指在估價基準日二00八年三月十八日,評估設(shè)定宗地已達到“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）和宗地紅線內(nèi)場地基本平整的開發(fā)程度，設(shè)定土地使用年限為商業(yè)40年、住宅70年的商住用

3、地出讓土地使用權(quán)價格。 第二部分 評估項目估價方法的技術(shù)難點及解決方案 一、估價方法的確定 針對評估土地使用權(quán)拍賣底價的特點，宜遵循替代原則、最有效利用原則、預(yù)期收益原則和需求與供給原則等。按照評估原則與估價方法銜接一致的要求，評估土地使用權(quán)拍賣底價，首先應(yīng)重點選用市場比較法和剩余法兩種評估方法。因為市場比較法較充分考慮了在估價基準日的近期市場上類似房地產(chǎn)的交易行情、市場承受能力，其測算的價格具有現(xiàn)勢性，容易為買賣雙方認同和接受。剩余法則充分地考慮了規(guī)劃條件下宗地自身最有效利用方式以及當前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來可能帶來的收益等。運用這種方法測算的地價，實際上相當于競買人最終獲得拍賣地塊所需支付的

4、最高價格。這對于競買人最終確定購買價或拍賣人最終確定保留價都具有一定的指導(dǎo)作用。當然，運用上述兩種評估方法，相對而言也需要一定前提條件。在市場不發(fā)達、缺乏交易案例，或無城市規(guī)劃主管部門審定的詳細規(guī)劃設(shè)計方案的情況下，就只能選取基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法等方法來進行評估。因為該估價對象所在區(qū)域商業(yè)用地的一級市場和二級市場交易較為頻繁，與估價對象相類似的交易實例豐富，又由于估價對象屬于待開發(fā)房地產(chǎn)，所以采用市場法和剩余法對估價對象進行評估。二、本項目評估過程中的難點及解決方案主要有以下幾點：1、估價基準日的確定。根據(jù)規(guī)程的解釋，估價日期是指該項估價工作的起止日期，其實是按照委托方的要求和作業(yè)的

5、難易程度確定的。在實際估價工作中，通常估價人員將實地查勘估價對象期間的某一個日期定為估價基準日，但估價基準日并非總是在估價日期的期間，也可能因特殊需要將過去或未來的某個日期定為估價基準日。而拍賣出讓土地一般都提前一定的時間(一個月左右)事先在新聞媒介上刊登公告。同時，鑒于標的價款大，通常要求確定一個保留價。因此，土地出讓方要先行委托專門的估價機構(gòu)進行估價，其估價日期肯定在公告確定拍賣時間的前一個時間段內(nèi)。為了真正體現(xiàn)評估的拍賣底價是在拍賣之日正常、公開市場條件下的土地出讓價格水平，其估價時點應(yīng)與公告確定拍賣時間相一致，即將估價基準日確定為公告中的拍賣之日。由此可見，拍賣底價的估價基準日一般為估

6、價日期以后的某個具體日期。2、市場比較法中因素比較體系的建立。在估價的實踐過程中準備參照當?shù)卣块T公布的基準地價修正體系，且修正幅度也參考當?shù)鼗鶞实貎r計算宗地地價的因素修正系數(shù)表中的幅度，并進行適當?shù)膬?yōu)化。3、剩余法中土地利用條件怎樣確定。剩余法要求有明確的規(guī)劃指標，但是由于估價對象為擬出讓土地，土地利用指標為控制性指標，所以在估價時按照最高最佳使用原則進行了相應(yīng)的選取。第三部分本案例估價的主要經(jīng)驗總結(jié)一、根據(jù)估價對象的用途和同一供求區(qū)域的地產(chǎn)市場狀況，明確估價的技術(shù)路線，選取最合適的兩種方法進行估價。二、估價過程中所需要的市場資料和相關(guān)參數(shù)，必須仔細斟酌和推敲，只有這樣才能保證估價結(jié)果的客

7、觀和準確。三、運用當?shù)鼗鶞实貎r的修正體系作為市場比較法可比實例與估價對象因素比較的基礎(chǔ)指標。第四部分 評估項目的啟示開展土地使用權(quán)拍賣底價的評估工作，應(yīng)事先對影響擬拍賣出讓地塊的各種價格因素作出全面深入調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，需側(cè)重把握以下幾點：一、是應(yīng)采取公開市場價值標準。在評估擬拍賣土地底價過程中，估價人員必須明確其評估的價格應(yīng)是指在估價基準日的正常公開市場、規(guī)劃利用條件下，設(shè)定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)的一定年期出讓土地使用權(quán)的價格。 二、是估價基準日一般為估價日期以后的某一個具體日期。為了真正體現(xiàn)評估的拍賣底價是在拍賣之日正常、公開市場條件下的土地出讓價格水平，其估價時點應(yīng)與公告確定拍賣時間相一致，即將估價基準日確定為公告中