1、A題：客觀、合理的評價學生學習狀況評價學生學習狀況的目的是激勵優秀學生努力學習取得更好的成績，同時鼓勵基礎相對薄弱的學生樹立信心，不斷進步。然而，現行的評價方式單純的根據“絕對分數”評價學生的學習狀況，忽略了基礎條件的差異；只對基礎條件較好的學生起到促進作用，對基礎條件相對薄弱的學生很難起到鼓勵作用。附件給出了 名學生連續四個學期的綜合成績。1.請根據附件數據，對這些學生的整體情況進行分析說明；2.請根據附件數據，采用兩種及以上方法，全面、客觀、合理的評價這些學生的學習狀況；3.試根據不同的評價方法，預測這些學生后兩個學期的學習情況。B題 房地產業發展問題住房問題是關系民生的大問題。2001年

2、以來，隨著居民生活水平提高，居民消費結構升級帶動產業結構升級，工業化進程加快和城鎮化率快速提高，中國經濟進入了以住房、汽車、電子通訊、能源和基礎原材料業較快發展的新一輪增長周期；其中，房地產、鋼鐵、水泥等行業投資的迅猛增長帶動了整個固定資產投資的快速增長。2004年1-2月份固定資產投資完成額增長53，經濟運行中出現了新的不平衡，能源、運輸供應緊張，居民消費品價格指數(CPI)開始走高（6月同比上漲5），中國經濟運行出現偏熱的跡象。從2003年下半年開始，房地產業在發展過程中出現了部分地區房地產投資過熱、房價上漲過高的跡象，各項指標表明中國房地產存在一定程度的泡沫（測定房地產泡沫的指標可參照附

3、件一）。為保持經濟健康穩定的發展，近年來中央政府綜合運用經濟、法律和必要的行政手段，以區別對待和循序漸進的方式，對房地產業連續出臺了一系列宏觀調控政策。從階段和性質上分析，中央政府的宏觀調控可劃分為兩個階段。第一階段：2003年以“121號文”為標志，緊縮型房地產調控拉開序幕，2004年調控加強，2005-2006年達到高潮，2007年屬于持續階段，并延續至2008年上半年。第二階段：從2008年下半年開始，由地方到中央，開始放松調控，其性質是松綁，節奏逐漸加快，這是一個過渡性的階段。總體來看，調控初見成效。但房地產市場仍然存在住房供給結構不合理、部分城市房價上漲太快、中低收入居民住房難以滿足

4、等問題。2008年，在世界金融危機和國內經濟下行的雙重外部壓力下，在行業自身調整的內部推動下，全國房地產市場出現了周期性變化，由增長期轉變為衰退期，2009年世界經濟形勢異常嚴峻，這的確是一場百年一遇的金融危機，目前2 / 19來看世界經濟步入衰退已無懸念，且必將對我國房地產業產生巨大影響。附件二提供了19982008年我國相關房地產政策，附件三提供了某城市20032008年房地產業的部分數據，請針對以下問題進行研究。問題一：試建立數學模型闡述房地產市場發展與經濟發展的關系。2009年該市的房地產市場發展形勢如何？問題二：試建立數學模型分析影響房地產業發展的因素，該模型對于政府調控房地產市場有

5、何指導作用？問題三：作為建設小康社會的一項重要指標，在房地產業健康穩定發展的前提下（可參照附件一中的部分指標），欲使該市人均住房面積在2015年達到30平方米，政府應采取哪些措施？附件一：專家：六項指標可以測定房地產泡沫中國經濟名家講壇副理事長李開發接受記者采訪時表示,“房地產泡沫是泡沫經濟中最常見的價格泡沫,是房地產價格遠遠超出實際價值的一種現象。在房地產市場中,不少購買者把房地產作為投資渠道,房屋空置率顯著增高。” 房地產泡沫的典型特征就是:“房子不是用來住的,而是用來炒的”。 那么,如何測度房地產泡沫呢?李開發通過對國際市場房地產泡沫測定方式的研究,對照我國國情,提出了六項測定

6、指標。 一是國內各產業利潤率之比。一個產業如果平均利潤率高于其它產業30%以上且三年以上,可以認定有泡沫存在,如果超過其它產業3倍以上則有嚴重泡沫。在國際市場上,房地產業平均利潤率為8%左右。而我國房地產領域近10年的全部投資利潤達到50%以上,如果以風險投資利潤率來說,則高達300%以上,由此可見泡沫是十分嚴重的。二是年度家庭全部收入與房價之比。西方發達國家的居民家庭年收入與房價之比通常在12.5-5之間。聯合國相關機構合理的指導性指標為13,世界銀行的指標為15。按照建設部小康住房的要求,家庭平均住房面積應為81平方米。目前北京五環內平均房價達到萬元,81平米的住房需要支出81萬

7、元,房價與家庭年收入比為15.18倍。以20%的首付和20年貸款為例,貸款總額為64.8萬元,月供4891.01元,超過全部月收入的110%。三是城市居民個人月收入與每平米房價之比。李開發認為,居民家庭月供不超過家庭月收入的40%時,是可承受房價。依北京房價為計算對象,除首付條件不論,當家庭月供為家庭收入的40%即為1778元時,此時房價為3637元/平方米。此時為合理的居民個人月收入與房價比,數值為0.4527。他認為,兩者之比低于該數值并在15%以內為輕度泡沫,高于30%并在45%以內為中度泡沫,高于45%以下則為嚴重泡沫。而據以上數據計算,北京居民每月工資可購買住房僅為0.1646平方米

8、,泡沫程度較為嚴重。四是看一國全部貸款中房地產類貸款的比重。西方發達國家的房地產類相關貸款通常在8%左右,數值較高時候也不超過12%。李開發認為12%以內,可確定為合理產業貸款值,超過該比例并在5%以內為輕度泡沫,超過5%但在10%以內為中度泡沫,超過10%為嚴重泡沫。 目前我國的一線城市房地產貸款普遍達到35%-40%甚至更多,全國平均值也接近30%,因此其泡沫狀態是比較嚴重的,這也是從2005年起國家一再堅持深入調控房地產市場的原因。五是看社會全部固定資產投資中房地產業投資的比重。按照產業的分工與比重,房地產業作為第三產業中建筑業的一類,其占社會總投資比例在10%以內為宜。 超過

9、10%并在15%以內為輕度泡沫,超過15%并在20%以內為中度泡沫,超過20%以上,說明國民經濟出現嚴重泡沫并出現房地產依賴傾向。按照這一指標,許多一線城市處于嚴重泡沫狀態。從全國平均數值來看,處于接近嚴重泡沫狀態。六是房屋租售比。這一指標來源于國外,其內容是房屋每平方米月租金和每平方米售價之間的比值,用來評估住房投資價值是否合適或存在泡沫。“房屋租售比”值的大小,是國際間公認的樓市是否存有泡沫的晴雨表。目前國際認可的比例在1100到1200之間,李開發認為,北京以1230較為適宜。超過這一數值的達到1280以內,他認為有輕度泡沫,超過上述數值并在1330以內為中度泡沫,超過1330則為嚴重泡

10、沫。附件二： 19982008年我國相關房地產政策1998年：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化：為房產市場建立做準備。調整住房投資結構：引入開發商，鼓勵開發商造房。重點發展經濟適用房：滿足低層次消費需求。 1999 年：實行積極的財政政策，啟動住房消費：借錢給購房人。鼓勵個人換購住房，免個人所得稅：支持新房市場交易，為開發商造的房子找買家。 啟動房地產市場，免征交易營業稅，契稅減半：二手房市場開辟，鼓勵二手房交易。 2000 年：對住房公積金貸款的個人和銀行都免稅：進一步鼓勵購房。租賃所取得收入稅收稅率減少：形成租賃市場，體現房產投資價值，鼓勵投資。2001 年： 對住房消費采用扶持政

11、策，積極促進房地產業發展：新房市場進入快速發展階段。 加大房地產開發投資力度，拉動經濟增長。消化積壓空置商品房。 2002 年 1 月： 制止商業銀行指定保險單位辦理貸款保險業務：進一步鼓勵購房，所有不利于購房的障礙都要掃除。2002 年 3 月：降低住房公積金存、貸款利率， 5 年以上貸款利率由 4.59% 降到 4.05% ：這時是買房的黃金時期，為房地產的起飛做準備。2002 年 8 月： 央行認為局部投資增幅過大，加強房地產市場的宏觀調控，強化土地供應管理嚴格控制土地供應總量。恢復征收土地增值稅：土地的價值體現出來了，開始收土地的口子。2003 年 6 月： 中國人民銀行下發關于進一步

12、加強房地產信貸業務管理的通知（ 121 號文件）。 加強房地產信貸，四證取得后才能發放貸款：泡沫初現，大量開發商涌入想分一塊。 購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定：二手房市場上活躍的炒房者已成氣候，初步打擊。 此份文件是中國第一輪房地產牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產過熱的措施，表明中央政府對房地產的態度由支持轉為警惕。 2003 年 7 月：出售房屋開始征收房產稅：打擊炒房，在打擊中增加收入，減小炒房者利潤空間。 2003 年 8 月：出臺 18 號文件，促進房地產市場持續健康發展：一般認為 18 文與 121

13、號文是矛盾的，實際上不是，打擊炒作不是為了打擊房價。只是告訴開發商，好好造房子，還是有好日子過的。2004 年 3 月：831 大限提高拿地“門檻”調控開始：繼 2003 年 7 月國務院發文嚴格控制土地供給之后，國土資源部、監察部又聯合發文，嚴令各地須在當年 8 月 31 前將協議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權收回土地，納入國家土地儲備，是為“ 8.31 大限”。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地產過熱的又一舉措。 2004 年 4 月：存款準備金率上調， 7% 至 7.5% ：泡沫化是開發商與炒房者共同制造的，開發商通過提價減少炒房者的利潤，炒房者也提價爭取更多利潤，從

14、而加速泡沫化。銀行收緊為了同時打擊開發商與炒房者。 2004 年 8 月：加強土地市場的調控力度，將“毛地出讓”逐步變為“熟地出讓”：毛地價錢便宜，熟地價錢高，相當于將商品精包裝一下，就能賣得高出很多。 2004 年 10 月：打壓需求，加息，上調基準利率：通過加重別人的負擔打壓，一箭雙雕。 2004 年 12 月:嚴禁非法壓低地價招商，嚴格規范地方政府土地管理，抑制通過招商帶來的土地流失和固定資產投資的增加。2005 年 3 月：加息。最低首付款由 20 提高到 30 ，取消住房貸款優惠利率：開發商的躁動抑制住了，專心對付炒房者。推出中低價普通商品房：緩解自身壓力。居住不滿一年出售的房屋，征

15、收增值部分 5 的稅：打擊二手房市場，減少房產轉手，準備消滅炒房者。 停止一年內個人住房貸款轉按揭，提高第二套貸款利率至 6.73% ：開源節流，穩定現有體系。“舊八條”，房價的漲幅與地方政府官員職升遷直接掛鉤：必須抵制泡沫化，但要注意的是漲幅，而不是絕對房價。2005 年 4 月 27 日： “新八條”打擊炒房，炒地。超 1 年未動工的，征收土地閑置費， 2 年則無償收回。 2005 年 6 月 1 日： 個人購房不足 2 年的，交全額營業稅。2005 年 9 月：   銀監會出臺關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知（ 212 號文），規定：自有資金超過 35 、四

16、證齊全、二級以上開發資質。 2006 年 4 月 28 日：房貸利率再次上調，調控卷土重來：央行全面上調各檔次貸款利率 0.27 個百分點，其中， 5 年期以上的銀行房貸基準利率由 6.12% 上調至 6.39% 。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調利率。 2006 年 5 月 17 日：國六條出臺，新一輪調大幕開啟：國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產業健康發展的六項措施：一、切實調整住房供應結構。二、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。四、進一步整頓和規范房地產市場秩序。五、加快城鎮廉租住房

17、制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。六、完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。業內人士認為這六條措施開啟了 2006 年房地產調控序幕，稱之為“國六條”。2006 年 7 月：建設部于 7 月 6 日發布關于落實新建住房結構比例要求的若干意見 ( 建住房 2006 165 號 ) 。核心精神： 90 平方米套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。 70% 的比例要求適用于各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。2006 年

18、 7 月：7 月 11 日六部委制定的關于規范房地產市場外資準入和管理的意見（ 171 號文件）。2006 年 7 月：國務院辦公廳于 7 月 13 日下發國務院辦公廳關于建立國家土地督察制度有關問題的通知（國辦發 2006 50 號），九個國家土地督察局派駐地方，全國省(區、市)及計劃單列市的土地審批利用納入監督框架內。2006 年 7 月：國家稅務總局于 7 月 18 日下發國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知，宣布從8月1日起，在全國范圍內統一強征住房轉讓個人所得稅。2006 年 8 月：8 月初，銀監會下發關于進一步加強房地產信貸管理的通知（銀監發 200654

19、 號文件）：信托投資公司開辦房地產貸款業務，或以投資附加回購承諾等方式間接發放房地產貸款，要嚴格執行 212 號文件有關規定。2006 年 8 月：建設部關于印發房地產交易秩序專項整治工作方案的通知：第一階段（ 2006 年 9 月）宣傳發動、部署安排階段；第二階段（ 2006 年 10 月 2007 年 3 月）自查自糾與督查階段；第三階段（ 2007 年 4 月 2007 年 7 月）總結經驗、鞏固成果階段；第四階段（ 2007 年 8 月 2007 年 9 月）推進制度建設、建立長效機制階段。 2006 年 9 月：國家外匯管理局、建設部關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知：外匯可直

20、接購房時代就此終結；政策的根本不在限制外資進入房地產，而在監管外資。境外機構和個人購買境內商品房屬于資本項目交易，按照自用和實需原則進行管理也是國際通行做法。2007 年：是進入加息通道后，央行加息最為密集的一年 :3 月 18 日、 5 月 19 日、 7 月 21 日、 8 月 22 日、 9 月 14 日， 12 月 21 日，央行先后 6 次上調存貸款利率。土地增值稅開征。2007 年 1 月 16 日：國家稅務總局下發規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物 ( 即轉讓房地產 ) 并取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅，稅率為 30 60 不等。2007 年 3 月：物權法

21、終獲通過。輾轉 5 年， 8 次提交審議， 2007 年 3 月 16 日物權法終于在“兩會”得以通過。物權法的核心就是確定財產所有權的歸屬問題。2007 年 8 月： “ 24 號文”下保障房回歸。國務院總理溫家寶 8 月 1 日主持召開國務院常務會議，討論并原則通過了國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，即“ 24 號文”。2007 年 9 月：第二套房首付提至四成。央行、銀監會 9 月 27 日共同發布通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 ( 含 ) 以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40 ，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 1.1 倍。2007

22、 年 11 月：國土部 39 號令出。國土資源部發布招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定， 11 月 1 日起正式實施，即 39 號令。物業稅推進工作正在有序展開。2007 年 12月：限外政策升級 。2007 年 12 月 1 日起施行發改委和商務部聯合頒發的外商投資產業指導目錄 (2007 年修訂 ) ，將房地產行業的投資行為全部列入“限制”行列。廉租住房保障辦法發布。2007 年 12 月 1 日，建設部、發改委、人民銀行等九部門聯合發布了廉租住房保障辦法，對廉租住房制度建設中群眾和地方政府普遍關心的問題作出了明確的規定。十次上調準備金率。央行宣布，從 2007 年 12 月 25 日

23、起，上調存款類金融機構的人民幣存款準備金率 1 個百分點至 14.5 ，這也是今年第 10 次上調準備金率。該標準創 20 余年歷史新高。2008 年 1 月：2008年1月9日，國務院辦公廳發布關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知。2008 年 2月： 2008年2月4日，央行公布經濟適用住房開發貸款管理辦法。開發經濟適用房，房地產開發企業的貸款利率可以下浮10%以內；開發經濟適用房，房地產開發企業的建設項目資本金不低于項目總投資的30%，比35%的常規要求有所降低；開發經濟適用房，房地產開發企業的貸款期限一般為3年，最長不超過5年，比常規2年的還款期限有所延長。2008 年 3

24、月：2008年3月11日，國務委員兼國務院秘書長華建敏在關于國務院機構改革方案的說明中指出，組建“住房和城鄉建設部”，不再保留建設部。兩會中溫家寶的政府工作報告中與房地產相關的部分“抓緊建立住房保障體系”。2008年3月20日，證監會表示支持優質房地產企業通過IPO（initial public offerings，首次公開發行股票）或借殼上市等方式，通過資本市場實現做大做強；但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購 買開發用地等的IPO，將不予核準。2008 年 4月：2008年4月8日，住房和城鄉建設部表示：全面排查住房公積金違規放貸。2008 年 4月：2008年4月16日，國

25、家稅務總局發布關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知，對房地產開發企業所得稅預繳問題做出了明確規定。 對省級地區的住宅（非經濟適用房）的預售收入，按照預計利潤率不低于20%的標準預繳企業所得稅，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。2008 年 4月：2008年4月16日，中國人民銀行決定從2008年4月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，總計達到16%。2008年1月25日 由14.5%調至15%；2008年3月25日 由15%調至15.5%；2008年4月16日由15.5%調至16%。2008 年 9月、10月：2008年9月16日和10月8日，央行先

26、后兩次下調貸款基準利率和住房公積金貸款利率，緊縮性政策開始放松。從2008年9月16日起，央行下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，其他期限檔次貸款基準利率按照短期多調、長期少調的原則作相應調整；存款基準利率保持不變。從2008年9月25日起，除工行、農 行、中行、建行、交行、郵儲行暫不下調外，其他存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點，汶川地震重災區地方法人金融機構存款準備金率下調2個百分點。2008 年 10月：10月15日和10月9日分別下調人民幣存款準備金率和一年期貸款基準利率0.5和0.27個百分點。從2008年10月15日起，央行下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；從2008年10月9日起下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。2008 年10月：10