財稅實務企業并購重組的企業所得稅與土地增值稅

政策比較分析

編者按：企業重組涉及企業所得稅、土地增值稅、增值稅、營業

稅等各個稅種。實務中，企業在安排其涉及房地產的并購重組交

易過程中容易發生盡管有效地遞延了企業所得稅成本，但卻背負

了沉重的土地增值稅負擔，導致整個重組安排的稅負成本畸高的

“顧此失彼”問題。在本文中，華稅律師將會針對各類典型的重

組交易安排分析企業所得稅與土地增值稅的優惠政策的差異，幫

助企業更好地實施重組安排，從而全面地降低重組交易的稅負成

本。

一、稅收優惠政策并存的重組交易

企業重組，通常包括企業法律形式改變、債務重組、股權收購、

資產收購、合并、分立、非貨幣性資產投資以及資產劃轉八類。

這八類重組交易并非都存在企業所得稅和土地增值稅的稅收優

惠政策，兩個稅種之間存在一定的政策偏差。對于同時存在兩個

稅種稅收優惠政策的重組交易類型，可行性更高，稅負成本更低。

根據《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅

政策的通知》（財稅[2015]5號）（以下簡稱“財稅[2015]5號

文”）可以看出，主要由以下五類交易同時具有兩個稅種的優惠

政策：

（-）企業改制

《財政部、國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若

干問題的通知》（財稅[2009]59號）（以下簡稱“財稅[2009]59

號文”）對企業改制的定義概念為“企業法律形式改變”，規定

企'也法律形式改變是指企業注冊名稱、住所以及企業組織形式等

的簡單改變。財稅[2015]5號文對企業改制的定義概念為“整體

改建”，包括三種情形，分別是非公司制企業整體改建為有限責

任公司或股份有限公司、有限責任公司整體改建為股份有限公

司、股份有限公司整體改建為有限責任公司。

對上述兩個“企業改制”的概念和范圍進行考察，可以明顯看

出，土地增值稅的“整體改制”的范圍要包含于企業所得稅的

“企業法律形式變更”。因此，針對“整體改建”的三種重組交

易既無需確認各項資產的轉讓所得或虧損，也不征收土地增值

稅。當然，針對企業名稱、住所變更的事項，由于不屬于土地增

值稅的征稅范圍，因此也不征收土地增值稅。

綜上，針對企業改制的交易類型，企業所得稅與土地增值稅可

同時享受稅收優惠政策。

（二）企業合并

財稅[2009]59號文與財稅[2015]5號文均對企業合并交易過程

中的企業所得稅及土地增值稅的優惠政策作出了規定。財稅

[2009]59號文對“企業合并”的定義系指一家或多家企業（被

合并企業）將其全部資產和負債轉讓給另一家現存或新設企業

（合并企業），被合并企業股東換取合并企業的股權或非股權支

付，實現兩個或兩個以上企業的合并。在適用特殊性稅務處理的

企業合并交易中，被合并企業及其股東無需按照清算進行所得稅

處理，從而實現遞延企業所得稅納稅義務的效果。

財稅[2015]5號文規定，兩個或兩個以上企業合并為一個企業，

且原企'也投資主體存續的，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、

變更到合并后的企、也，暫不征收土地增值稅。財稅[2015]5號文

表述的“原企業投資主體存續”，屬于企業合并交易中的本來意

義，即被合并企業的股東作為“原企業投資主體”應當是合并企

業的股東。因此，在對“企業合并”交易中，同時存在企業所得

稅和土地增值稅稅收優惠政策。

（三）股權收購

財稅[2009]59號文對“股權收購”的界定是指收購企業以股權

支付、非股權支付或兩者的結合的方式購買被收購企業的股權，

以實現對被收購企業控制的交易。收購企業采取以股權支付為主

導的收購方式的，可以選擇適用特殊性稅務處理。因此，收購企

業以其自身股權或者子公司股權作為支付對價，購買被收購企業

的股權，盡管被收購企業持有房地產資產，被收購企業的股東仍

然可以遞延股權轉讓的溢價。

財稅[2015]5號文并沒有對涉及到土地、房屋的股權轉讓明確規

定不征收土地增值稅。無論是在實務界還是理論界，關于稅務機

關是否有權對股權轉讓交易征收土地增值稅的問題一直備受爭

議。《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土

地增值稅問題的批復》（國稅函[2000]687號）針對一起廣西的

股權轉讓案例作出了征收土地增值稅的規定。但由于該批復轉發

廣西，僅針對特定案例，且不屬于部門規范性文件，在全國范圍

內僅具有借鑒意義。而且，我國的土地增值稅暫行條例也沒有規

定稅務機關有權改變交易性質來進行納稅調整。因此，稅務機關

對涉及房地產的股權轉讓交易征收土地增值稅沒有明確的稅法

依據。

總之，針對被收購企'也的股東而言，其在轉讓股權的交易過程

中，可以有效地適用特殊性稅務處理從而遞延股權溢價產生的企

業所得稅。但是，由于目前土地增值稅的政策仍不明確，各地執

法不一，稅務機關是否將股權轉讓交易重新定性為被收購企業轉

讓房地產尚未可知，由此可能會引發土地增值稅的稅負成本以及

稅企之間的爭議糾紛。因此，股權收購存在一定的土地增值稅納

稅風險。

（四）非貨幣性資產投資

《財政部、國家稅務總局關于非貨幣性資產投資企業所得稅政

策問題的通知》（財稅[2014]116號）（以下簡稱“財稅[2014]116

號文”）對居民企業實施非貨幣性資產投資作出了分期繳納稅款

的優惠規定。企業以房地產作價投資入股被投資企業的，應當以

房地產評估后的公允價值扣除計稅基礎后的余額確定資產轉讓

所得，并可以申請在不超過5年的期限內分期均勻計入相應年度

的企業所得稅應納稅所得額。

財稅[2015]5號文對企業以房地產、土地對外進行投資的行為也

做了明確規定。該文第四條規定，“單位、個人在改制重組時以

國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變

更到被投資的企業，暫不征收土地增值稅。”但是，對比該條規

定廢止的《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題

規定的通知》（財稅字[1995]048號）（以下簡稱“財稅字

[1995]048號"）第一條可以看出，新舊條文在表述上存在差異。

財稅字[1995]048號文第一條規定，“對于以房地產進行投資、

聯營的，投資、聯營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯營

條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地

增值稅。”財稅[2015]5號文第四條增加了“在改制重組時”的

限定，似乎限縮了優惠政策的適用范圍。筆者認為，“在改制重

組時”的表述并非設定了適用優惠政策的限制性條件，而應當理

解為以房地產投資入股的交易本身就是重組行為，否則稅企雙方

對該條的適用將會纏繞在何為“改制重組”的爭論之中，反而會

大大降低條文的可行性，削弱了政策目的的實現效果。

總之，針對企業以房地產投資入股的交易行為，企業所得稅與

土地增值稅的優惠政策存在交叉和重合，且政策規定較為明確，

風險較低。

（五）企業分立

企業分立的重組交易類型同時具有企業所得稅和土地增值稅的

優惠政策。財稅[2009]59號文規定，“企業分立”是指一家企

業（被分立企業）將部分或全部資產分離轉讓給現存或新設的企

業（分立企業），被分立企業股東換取分立企業的股權或非股權

支付的交易。企業分立，被分立企業所芍股東按原持股比例取得

分立企業的股權，分立企業和被分立企業均不改變原來的實質經

營活動，旦被分立企業股東在該企業分立發生時取得的股權支付

金額不低于其交易支付總額的85%,被分立企業對分離資產無需

確認資產轉讓所得，被分立企業股東取得的對價無需視同被分立

企業分配進行處理。

在土地增值稅方面，財稅[2015]5號文第三條規定，“企業分設

為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將國

有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企.業，暫不征土地增值

稅。”該條要求企業在分立過程中，各個分立企業的投資主體應

當與被分立企業在分立之前的投資主體相同。但是，財稅［2015］5

號文并沒有對“與原企業投資主體相同”進行明確的規定。《財

政部、國家稅務總局關于進一步支持企業事業單位改制重組有關

契稅政策的通知》（財稅［2015］37號）（以下簡稱“財稅［策的通7

號文”）對企業分立也有類似的規定。財稅［2015］37號文第四

條規定，“公司依照法律規定、合同約定分立為兩個或兩個以上

與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、

房屋權屬,免征契稅。”同時，財稅［2015］37號文第十條規定,

“本通知所稱投資主體相同，是指公司分立前后出資人不發生變

動，出資人的比例可以發生變動。”因此，筆者認為可以借鑒財

稅［2015］37號文的規定來理解和適用財稅［2015］5號文中的

“與原企業投資主體相同”的表述，即符合土地增值稅稅收優惠

政策的企業分立，必須是各個分立企業的投資主體與被分立企業

在分立前的投資主體均相同，但是，原投資主體在各個分立企業

中的股權比例可以發生變化。

由此可以看出，各分立企業的投資主體及其投資比例不發生變

化的交易，既可以享受企業所得稅的優惠政策，也可以享受土地

增值稅的優惠政策；但是，各分立企業的投資主體的投資比例發

生變化的，則只能享受土地增值稅的優惠政策，無法享受企業所

得稅的優惠政策。

二、稅收優惠政策缺失的重組交易

（-）資產收購

根據財稅［2009］59號文的規定，所謂資產收購是指受讓企業以

股權支付、非股權支付或兩者組合的方式購買轉讓企業的實質性

經營資產。當企業以股權支付為主導購買轉讓企業包含有土地使

用權的實質性經營資產并選擇適用特殊性稅務處理的，轉讓企業

可以遞延資產轉讓所得產生的應納稅所得額，從而有效降低整個

交易的企業所得稅稅負。

但是，財稅[2015]5號文并沒有對轉讓企業以取得股權方式轉讓

房地產的交易規定優惠政策。因此，在資產收購交易中，轉讓企

業應當承擔有償轉讓房地產的土地增值稅義務。同時，由于資產

收購的對價是受讓企業的股權，轉讓企業還可能會面臨稅務機關

評估調整納稅的風險。總之，資產收購的交易類型對轉讓企業風

險極大，重組成本極高。

（二）債務重組

根據財稅[2009]59號文的規定，企業以其持有的房地產清償債

務的，確認的應納稅所得額占企業當年應納稅所得額50%以上，

可以在五個納稅年度均勻計入各年度的應納稅所得額。目前我國

土地增值稅的相關規定并沒有對債務重組交易設有優惠政策，債

務人以其持有的房地產清償債務的，視同出售房地產，應當承擔

土地增值稅的納稅義務。

（三）資產劃轉

《財政部、國家稅務總局關于促進企業重組有關企業所得稅處

理問題的通知》（財稅[2014]109號）（以下簡稱“財稅[2014]109

號文”）與《關于資產（股權）劃轉企業所得稅征管問題的公告》

（國家稅務總局公告2015年第40號）（以下簡稱"2015年第40

號公告”）對資產劃轉補充規定了特殊性稅務處理的企業所得稅

優惠政策。根據該兩份規范性文件的規定，母公司向其全資子公

司劃轉房地產、全資子公司向其母公司劃轉房地產或者受同一或

相同多家企業100%直接控制的企業之間劃轉房地產，符合按照

賬面凈值劃轉等條件的，劃出方和劃入方均不確認所得，企業所

得稅稅負成本極低。2015年第40號公告的規定對資產劃轉的交

易定性更為明確，母公司向其全資子公司劃轉資產的，視為子公

司增資；全資子公司向其母公司劃轉資產的，視為子公司減資；

子公司之間劃轉資產的，視為劃出方減資與劃入方增資。總之，

在資產劃轉交易中，均不視為發生資產的轉讓行為。

我國的土地增值稅政策對房地產無償劃轉的交易并沒有進行明

確的優惠政策規定。實務中存在各地執法不一的情況。目前的主

流觀點認為，特殊主體之間無償劃轉房地產不屬于我國土地增值

稅暫行條例規定的征稅范圍。在國務院大力鼓勵和支持企業并購

重組的政策環境下，財稅[2015]5號文對房地產無償劃轉沒有做

出明確的優惠規定實屬遺憾。但是，仝國的一些省份正在陸續出

臺著類似的優惠政策。2014年7月，重慶市地方稅務局發布《關

于土地增值稅若干政策執行問題的公告》（重慶地方稅務局公告

2014年第9號），該公告第三條第一款規定，“同一投資主體內

部所屬企業之間無償劃轉（調撥）房地產，不征收土地增值稅。

同一投資主體內部所屬企業之間是指母公司與其全資子公司之

間；同一公司所屬全資子公司之間；自然