1、房地產開發企業內部審計研究提要 隨著我國城市化進程的步伐越來越快，房地產開發企業逐漸成為國民經濟開展的支柱產業。然而，房地產企業風險大、投資大、地域分散、管理難度較大，因此舞弊頻發。房地產領域的內部審計才剛剛開始，很多新的理論和方法還需要積極地探究。因此，加強和改進房地產開發企業的內部審計，對于控制企業經營風險，進步企業經濟效益具有重要意義。關鍵詞：房地產開發企業；內部審計；舞弊中圖分類號：F239.4 文獻標識碼：A收錄日期：2021年5月26日一、當前我國房地產開發企業內部審計存在的問題我國的內部審計是在20世紀80年代以后開展起來的。1982年我國恢復審計制度，一系列法律法規的出臺說明我

2、國推進內審工作的決心。?內部審計暫行方法?于1985年出臺，?中華人民共和國審計法?在1994年出臺，?關于內部審計工作的規定?緊隨其后。進入21世紀以來，?內部審計詳細準那么?和?內部審計根本準那么?相繼出臺，這無疑有力地推動了我國內審工作的開展。但改革開放以來，我國才大力開展市場經濟，并沒有給企業內審的開展創造良好的客觀環境，尤其是新近開展的房地產行業，還存在諸多缺乏和問題：一不合理的內審機構設置。在大多數西方興隆國家，內部審計的產生主要是由于內部管理的需要，它是內部制衡機制的重要組成部分。而我們的內部審計是在政府的推動下建立和開展起來的，其機構設置、人員裝備具有強大的行政命令色彩。另外，

3、西方興隆國家公司的董事會下設的內部審計機構及其審計委員會直接由董事會負責，其他部門無權干預，獨立性很強。但我國大多數企業的內部審計由總會計師或財務副總裁負責，一些公司還沒有專職的內部審計機構，還屬于公司的會計部門或紀律委員會、監察廳。這說明我國內部審計機構的設置還不是很合理，這極大地影響了其權威性和獨立性。二內部審計人員素質偏低，缺乏綜合型高級管理人才。房地產開發屬于固定資產直接投資管理，涉及多學科、多專業的管理內容，從前期科研、籌劃到工程施行階段的設計、招投標、本錢控制管理，每個階段都需要多學科多專業知識的互相配合。所以，作為房地產企業的管理人員必須是具有從技術到經濟多學科知識的綜合型人才，

4、而且其知識構成要不斷更新，否那么，就會因其管理行為的局限而使企業的管理體系產生破綻。但是，目前很多公司的內審人員來自于企業內部財務系統，但由于專業知識面狹窄的限制，不具備現代內部審計所要求的知識構造；還有不少人既沒有承受過完好系統的專業訓練，又缺乏必要的消費經營管理經歷，內部審計就難以發揮其作用。三缺乏個人誠信機制。我國每年的固定資產投資多達數萬億元，有大量人員在房地產領域從事工程建立等相關工作。行業的高速開展促成了專業人員的緊缺并使其產生極大的流動性，專業人員的不斷流動使很多企業無視了對其信譽度、執業履歷的監視和跟蹤考評，從而為舞弊行為的產生提供了溫床。一些人對崗位權利濫用不計后果，問題暴露

5、后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對企業來說，既損失了培養人員的本錢，又損失了精心選拔的管理人員。同時，由于房地產開發企業在經營過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業受到了損失也未必真正追究當事人的責任，并不依制度或依法懲罰，從而也放縱了其不法行為的發生。四信息溝通不對等，跨區域經營管理難度加大。房地產公司多為跨地域、跨業態的工程公司開發形式，近年來集團化、規模化開展的房地產企業逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈創造顯，信息的準確性、時效性、完好性方面都存在很多破綻。一些一線工程公司成為獨立王國，個人或團體舞弊行為時有發生，先斬后奏的現象屢見不鮮。工程公司發生的問題不能及時準確地反響，增強

6、了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業的外埠工程公司在某內裝工程施工隊伍的選擇過程中，外表上執行企業要求的招投標程序，但在實際操作中，工程公司負責人與投標單位暗箱操作，成心隱瞞事實情況，人為控制招投標結果。由于信息手段的滯后，集團公司在上報資料的審批過程中無法發現破綻。后期企業內審部門在對該工程進展例行審計時發現問題，但損失已既成事實。五房地產的建造價格具有隱蔽性。各種材料價格、設計、施工招投標價格均具有隱蔽性商業機密的特點，致使最終的建立產品的建造價格存在不公開性。地理位置唯一、構造設計復雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發工程在具有一定相關性的同時，又各具特點，這

7、樣就使得造價管理相當困難，為舞弊產生創造了溫床。又因為施工工程建立時間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規模房地產企業并未在每個工程的開發后期對各種價格信息進展整理，從而無法實現價格信息的內部共享，而一些較大規模的企業也不一定設立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，根底價格如材料又具有時間性、地域性，所以社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現實存在，給企業的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發生提供了時機。二、加強房地產開發企業內部審計相關對策一健全內部審計機構設置及內部審計制度1、建立符合企業特點的內部審計機

8、構。目前，在公司治理劃分的組織形式下，按隸屬關系詳細可分為：1屬于職能部門的組織形式；2董事會或董事會下設的審計委員會指導的組織形式；3監事會指導的組織形式；4總裁/總經理指導的組織形式。這四種內部審計機構設置均具有一定程度的缺陷，不能同時協調內部審計職能與獨立性兩方面關系，房地產開發企業需根據自身特點及組織規模，遵循獨立性原那么、權威性原那么、效率優化原那么，因地制宜地來設置內部審計機構，所以產生了第五種機構設置形式：雙重指導的組織形式，即在業務上向審計委員會報告業績，在行政上向經理層負責并報告工作。2、完善內部審計制度。建立了理想的內部審計形式還需要各個部門明確職責，并建立健全一套科學標準的內部審計制度，來監視和保障內部審計工作的有效執行，不斷加強企業內部經營風險的控制，保障經濟運行質量和會計信息的真實合法，有效進步企業資產收益率和經濟效益，實現房地產開發企業的安康開展。因此，房地產開發企業可以根據自身特點，參照?內部審計詳細準那么