1、、房地產的概念房地產是指土地以及建筑物等土地定著物， 是實物、 權益、區位三者的綜合 體。房地產的實物，是指房地產中看得見、摸得著的局部。房地產的權益，是指 房地產中無形的、不可觸摸的局部，包括權利、利益和收益。房地產的區位是指 房地產的空間位置。 房地產的區位是該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位 和距離上的關系，除了其他地理坐標位置，還包括它與重要場所如市中心、機 場、港口、碼頭、火車站、汽車站、政府機關、同行業等的距離，從其他地方 到達該宗房地產的可及性， 從該宗房地產去往其他地方的便捷性以及該宗房地產 的周圍環境、景觀、配套設施等，包括所在地區的人口狀況、該地區的聲譽、政 府提供的效

2、勞設施、 學習的教學質量、 犯罪率等。 雖然任何資產在某一時都有有 關具體的位置，但房地產不可移動，其位置固定不變，其他資產可以移動，其位 置能隨時改變， 因此，區位對價值的決定作用幾乎市房地產所獨有的。 兩宗實物 和權益狀況相同的房地產，如果所處的位置、交通、周圍環境、景觀、外部的基 礎設施和公共效勞設施等區位狀況不同，價值可能有很多差異。二、房地產抵押的概念房地產抵押 是指抵押人 , 以其合法的房地產 , 以不轉移占有的方式， 向抵 押權人, 提供債務履行擔保的行為。 債務人不履行債務時， 抵押權人有權依法以 , 抵押房地產的拍賣所得，優先受償。一、不轉移占有 - 抵押權人既可以獲得債權的

3、擔保， 又毋須保管抵押物； 作為抵 押物的房地產必須具備以下條件： 一是，抵押房地產必須是合法的， 當債務到期 不能清償時能夠依法順利處置， 不會引起糾紛； 二是， 抵押房地產依法處置后的 價值應當不小于貸款的本息之和。二、防范房地產抵押行為不規帶來的操作風險。 有些抵押房地產權屬上存在一些 瑕疵，手續不是完全合規的，當事人也許可以通過關系，辦理抵押登記，這樣就 給以后的處置帶來隱患， 存在處置分險。 三、房地產抵押價值應當是假設債務 履行期屆滿債務人不能履行債務， 拍賣、變賣抵押房地產最可能所得的價款或者 抵押房地產折價的價值扣除優先受償的款額后的余額。 由于房地產同時具有獨一 無二和價值量

4、大兩個特性， 無論從專業能力要求， 還是從防范風險的角度看， 金 融機構難以依靠自己的力量確定房地產的抵押價值， 更難以預測處置抵押房地產 時的價值。1. 抵押人:是指依法取得的房地產提供給抵押權人， 作為本人或者第三人履 行債務擔保的公民、法人、或者其他組織； 第三人，就是平時我們講的，用自 己的房地產，為別人的貸款提供抵押，這時簽訂抵押合同時，抵押人是自己，借 款人是第三人， 辦理登記時， 登記機關不需要提供借款人的資料， 只是對業主的 資料、權屬進行審查2. 抵押權人：是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人 或者其他組織；3. 預購商品房貸款抵押：是指購房人在支付首期規定的

5、房價款后，由貸款 銀行代其支付其余的購房款， 將所購商品房抵押給貸款銀行作為歸還貸款履行擔 保的行為；4. 在建工程抵押： 是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款， 以其合 法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產， 以不轉移占有的方式抵押給 貸款銀行作為歸還貸款履行擔保的行為；5. 最高額抵押： 是指抵押人與抵押權人協議， 在最高債權額度內對一定期間 內連續發生的債權作擔保。 最高額抵押與普通抵押的最大差異，在于最高額抵 押所擔保的債權的是不特定的， 這種抵押權是附屬抵押人與抵押權人的協議， 并 由此而產生的一系列連續的債的關系。 就是雙方簽訂一個總的貸款金額和貸款期 限，辦理登記，

6、 登記機關一般要求最高額抵押合同配綜合授信合同； 在登記的期 限和最高金額內， 隨時可以用款， 這里說的隨時用款， 是指不用在為用款辦理抵 押登記，具體貸款發放的金額和時間，要根據銀行和抵押人的協議，對此， ?最 高院司法解釋?中還有一些規定：1當事人對最高限額、抵押期間進行變更的，不能以其變更對抗順序在后 的抵押權人。指用抵押物的余額局部在另外一家銀行貸款時，如果最高額抵押 合同發生上述變更，就不能優先受償，受償的次序向后順延。 2 最高額抵押權所擔保的債權的范圍， 不包括抵押物被查封或債務人、 抵 押人破產后發生的債權。二、房地產抵押權的設定1. 不可以抵押的房地產 權屬有爭議的房地產；

7、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產； 列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其它建筑物； 已依法公告列入拆遷范圍的房地產； 被依法查封、扣押、監管或者以其它形式限制的房地產； 依法不得抵押的其它房地產。2. 同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情 況告知抵押權人。 房地產抵押后， 該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部 分，可以再次抵押，但不得超過余額局部。3. 以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產。但當事人 另有約定的除外。4. 預購商品房抵押的，商品房開發工程必須符合房地產轉讓條件并取得商 品房預售許可證。5. 以出租的房地產抵押的， 抵押

8、人應將租賃情況告知抵押權人， 并將抵押情況告 知承租人。原 租賃 合同繼續有效。三、房地產抵押登記一抵押登記1. 房地產抵押合同自簽訂之日起三十日內， 抵押當事人應當到抵押物所在地 的房地產管理部門辦理抵押登記。2. 房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。3. 抵押的房地產在抵押期間竣工的， 當事人應當在抵押人領取房地產權屬證 書后，重新辦理房地產抵押登記。4. 以享受國家優惠政策購置的房地產抵押的， 其抵押額以房地產權利人可以 處分和收益的份額比例為限。5訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆 滿，抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。6. 以依法取得的房

9、屋所有權的房地產抵押的， 登記機關應當在原 【房屋所有 權證】上作他項權利記載后， 由抵押人收執。并向抵押權人頒發【房屋他項權證】二以西安市登記機關的抵押物登記范圍為例說明：1. 西安市房地產交易中心； 個人住房按揭貸款、在建工程抵押2. 西安市土地局；以土地為主的抵押3. 西安市房產局產籍產權處 ; 有產權證的抵押，包括房產證、房產土地權 屬證書齊備的房地產4. 西安高新區房地局； 高新區范圍內的房地產四、抵押期間房地產的占用與管理1. 已抵押的房地產，由抵押人占用與管理。 抵押人在占用與管理期間應當維 護抵押房地產的平安與完好。 債權人有權按照抵押合同的規定， 監督、檢查抵押 房地產的管理

10、情況。抵押物非認為風險有保險公司理賠， 同時也存在人為損壞風險， 是因為抵 押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價值下降而產生的。 抵押人在抵押 期限內，對房屋的處分權受到限制， 抵押人未經抵押權人同意不得擅自改變房屋 結構，不得損壞列入房屋估價內容的配套設施。 2. 抵押權可以隨債權轉讓抵押權不得與債權別離而單獨轉讓 。抵押權轉 讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人。抵押房地產的轉讓或者出租， 須經抵押權人同意。 抵押房地產轉讓或者出租所得價款， 應當向抵押權人提前清 償所擔保的債權。 超過債權數額的局部， 歸抵押人所有，缺乏局部由債

11、務人清償。 抵押前已經出租的， 按前面講的應該告知承租人， 租金已經收歸抵押人了； 抵 押后出租的，租金收入應該提前歸還銀行貸款3. 因國家建設需要， 將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的， 抵押人應當 及時書面通知抵押權人； 抵押雙方可以重新設定抵押房地產， 也可以依法清理債 權債務，解除抵押合同。4. 抵押人占用與管理的房地產發生損毀、 滅失的，應當及時將情況告知抵押 權人，并采取措施防止損失的擴大。 抵押物因抵押人的行為造成損失， 使抵押房 地產的價值缺乏以作為履行債務的擔保時， 抵押權人有權要求抵押人重新提供或 者增加擔保，以彌補缺乏， 或者直接向保險公司行使求償權。 抵押人對抵押房地

12、 產價值減少無過錯的， 抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的局部，仍作為債務的擔保5. 已抵押，未經抵押權人同意的房屋不得出租； 房屋所有權抵押的， 該房屋 占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。五、抵押的效力1. 抵押物在抵押期間是否可以轉讓？?擔保法?規定，抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物時，應當通知 抵押權人， 并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況； 抵押人未通知抵押權人或者未 告知受讓人的，轉讓行為無效。轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的， 抵押權人可以要求抵押人提供相應的 擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當

13、 向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。 轉讓所 得的收益，超過債權數額的局部，歸抵押人所有，缺乏局部由債務人清償。2. 抵押權不得與債權別離而單獨轉讓或者作為其它債權的擔保。3. 抵押人的行為足以使抵押物價值減少的， 抵押權人有權要求抵押人停止其 行為。抵押物價值減少時， 抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值， 或者提 供與減少的價值相當的擔保。 抵押人對抵押物價值減少無過錯的， 抵押權人只能 在抵押人因損害而得到的賠償范圍內， 要求提供擔保。抵押物價值未減少的局部， 仍作為債權的擔保。4. 抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅了，抵押權也消滅。六、抵押權的實現

14、1. 債務履行期屆滿， 抵押權人未受清償的， 可以與抵押人協議， 以抵押物折 價或者以拍賣、 變賣該抵押物所得的價款受償； 協議不成的， 抵押權人可以向人 民法院提起訴訟。 抵押物折價或者拍賣、 變賣后， 其價款超過債權數額的局部歸 抵押人所有，缺乏局部由債務人清償。2. 同一財產向兩個以上債權人抵押的， 拍賣、變賣抵押物所得的價款的清償 有一定的分配順序： 抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償； 抵押合同自簽訂之日起生效的， 該抵押物已登記的， 按照本條第項規定 清償；抵押物未登記的，按照合同生效時間的先后順序清償，順序相同的，按照 債權比例清償。

15、抵押物已登記的先于未登記的受償。3. 城市房地產抵押合同簽訂后， 土地上新增的房屋不屬于抵押物。 需要拍賣 該抵押的房地產時， 可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣， 但對拍 賣新增房屋所得， 抵押權人無權優先受償。 按照本法規定以承包的荒地的土地使 用權抵押的，或者以鄉鎮 、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權 抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。4. 拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款， 在依法繳納相當于應繳納的土地 使用權出讓金的款額后，抵押權人有優先受償權。 劃撥土地不交土地出讓金5. 為債務人抵押擔保的第三人， 在抵押權人實現了抵押權后，

16、 有權向債務人 追償。6. 抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。七、抵押房地產的處分1. 有以下情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產； 債務履行期滿， 債權人未受清償， 債務人又未能與抵押權人達成延期履行 協議的； 抵押人死亡， 或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的； 或者抵押 人的合法繼承人、 遺產受贈人拒絕履行到期債務的； 抵押人被依法宣告解散或 者破產的； 抵押人違反本方法的有關規定， 擅自處分抵押房地產的； 抵押合 同約定的其它情況。2. 有上述規定情況之一的， 抵押當事人協商， 可以通過拍賣等合法方式處分 抵押房地產，協商不成的，抵押權人可以向人

17、民法院提起訴訟。3. 抵押權人處分抵押房地產時， 應當事先書面通知抵押人； 抵押房地產為共 有或者出租的， 還應當同時書面通知共有人或承租人； 在同等條件下， 共有人或 承租人依法享有優先購置權。4. 同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償。5. 處分抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同處分， 但對處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。6. 以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定房地產抵押的， 進行處 分時，應當從處分所得的價款中， 繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款項后，抵押權人方可優先受償。法律、法規另有規定的依照其規定。7. 合同約定期屆

18、滿，抵押人未還清債務的， ?房屋他項權證?仍具有法律效 力，他項權利人可憑?房屋他項權證?行使他項權利。 建設部?關于抵押期屆 滿抵押人對抵押物是否喪失優先受償權的請示?的復函8. 抵押權人對抵押房地產的處分，有以下情況的，可以中止：抵押權人請求中止的； 抵押人申請，愿意，并證明能夠及時履行債務，并經抵押權人同意的，可 以中止； 發現被拍賣抵押物有權屬爭議的，應中止； 訴訟或仲裁中的抵押房地產； 其它應當中止的情況；9. 處分抵押房地產所得金額，以以下順序分配： 支付處分抵押房地產發生的費用評估費，拍賣費等； 扣除抵押房地產應繳納的稅款； 歸還抵押權人債權本息及支付違約金； 賠償由債務人違反合

19、同而對抵押權人造成的損害； 剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產所得金額缺乏以支付債務和違約金、 賠償金時，抵押權人有 權向債務人追索缺乏局部。三、房地產的特性 房地產主要有不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、流動 性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十大特性。不可移動 由于不可移動，每宗房地產的溫度、濕度、日照、交通、周圍環境、景觀、 與其他地方如市中心的距離等，均有一定的狀態，從而形成了每宗房地產獨 有的自然地理位置和社會經濟位置， 使房地產有區位優劣之分。 同時值得注意的 是，房地產的自然地理位置雖然固定不變， 但其社會經濟位置卻有可能發生變化。因為周圍環境、 交通條

20、件、 與公共效勞設施及商業中心的接近程度等， 均可以影 響房地產的社會經濟位置，而這些是可變的。獨一無二獨一無二特性又稱獨特性、 異質性、 個別性。每宗房地產都有自己的獨特之 處，可以說沒有兩宗完全相同的房地產。 有時即使兩處的建筑物一模一樣， 但由 于坐落的位置或朝向不同，地形、地勢不同，周圍環境、景觀不同，該兩宗房地 產實質上也不相同的。 房地產的獨一無二性使得不可能出現相同房地產的大量供 應，從而房地產之間不能實現完全替代， 房地產市場不能實現完全競爭， 房地產 價格千差萬別并容易受交易者個別行為的影響。壽命長久供給有限價值量大流動性差房地產由于價值量大， 加上具有不可移動和獨一無二的特性， 使得同一宗房 地產的買賣不會頻繁發生，一旦需要買賣，通常要花費相當長的時間。用途多樣相互影響房地產具有相互影響的特性， 從