1、1第一章第一章房地產與房地產市場房地產與房地產市場2第一節第一節 房地產房地產一、房地產概念一、房地產概念o1.1.房地產的定義：房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建房地產的定義：房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。o2.2.房地產的三種存在形態房地產的三種存在形態o(1)(1)土地：如一塊無建筑物的城市空地，或建筑物與土地合為土地：如一塊無建筑物的城市空地，或建筑物與土地合為一體時，可無視建筑物的存在，如為征收土地稅費或確定補交一體時，可無視建筑物的存在，如為征收土地稅費或確定補交土地使用權出讓金的數額而單獨

2、評估土地價格。土地使用權出讓金的數額而單獨評估土地價格。o(2)(2)建筑物：建筑物雖然必須建造在土地之上，但在某些情況建筑物：建筑物雖然必須建造在土地之上，但在某些情況下卻把它單獨看待。如為房屋入火災保險，房屋拆遷補償等。下卻把它單獨看待。如為房屋入火災保險，房屋拆遷補償等。o(3)(3)房地：把建筑物和其占用的土地作為一個整體來考慮。房地：把建筑物和其占用的土地作為一個整體來考慮。33. 3. 房地產用詞房地產用詞(1) (1) 房地產：泛指土地、建筑物或土地與建筑物合成一房地產：泛指土地、建筑物或土地與建筑物合成一體。體。(2) (2) 房地：指土地與建筑物合成一體，如說房地價格時，房地

3、：指土地與建筑物合成一體，如說房地價格時，即指此價格包含土地價格及建筑物價格。即指此價格包含土地價格及建筑物價格。(3) (3) 土地：僅指土地部分。土地：僅指土地部分。(4) (4) 建筑物：僅指建筑物部分。建筑物：僅指建筑物部分。4. 4. 房地產的別名房地產的別名(1) (1) 不動產：指不能移動或移動后會破壞其功能或損失不動產：指不能移動或移動后會破壞其功能或損失其價值的財產。其價值的財產。(2) (2) 物業：在香港，通常使用物業：在香港，通常使用“物業物業”這個詞，其實質就這個詞，其實質就是房地產。是房地產。4o 房地產概念的總結房地產概念的總結房地產概念示意圖地上空間地面地下空間

4、土地房屋構筑物建筑物房地房地產、不動產、物業5思思 考考o 土地與地產的區別土地與地產的區別o 房屋與房產的區別房屋與房產的區別6二、房地產的特點二、房地產的特點（一）物理特征（一）物理特征1 1、不可移動性；、不可移動性；2 2、異質性；、異質性；3 3、不滅性。、不滅性。（二）經濟特征（二）經濟特征1 1、稀缺性；、稀缺性；2 2、經濟壽命長；、經濟壽命長；3 3、適應性；、適應性；4 4、位址。、位址。7第二節第二節 房地產市場房地產市場一、概念一、概念（1 1）狹義的房地產市場：指房地產商品交易的場所。）狹義的房地產市場：指房地產商品交易的場所。（2 2）廣義的市場：）廣義的市場： 一

5、是房地產商品所擁有的現實和潛在的消費者總和；一是房地產商品所擁有的現實和潛在的消費者總和； 二是房地產商品流通過程中各種交換關系的總和。具二是房地產商品流通過程中各種交換關系的總和。具體地說，它包括房地產所有權的買賣、租賃、抵押、典體地說，它包括房地產所有權的買賣、租賃、抵押、典當及產權互換以及土地使用權的有償出讓、轉讓、出租當及產權互換以及土地使用權的有償出讓、轉讓、出租等活動，還包括各種中介對土地、房屋所進行的經營性等活動，還包括各種中介對土地、房屋所進行的經營性活動。活動。8二、房地產市場的特點二、房地產市場的特點o 房地產市場與其他的市場不同，其差別是因為房地產市場與其他的市場不同，其

6、差別是因為個人資產的價值、政府在房地產市場中的角色，個人資產的價值、政府在房地產市場中的角色，人們獲得資產的方式和人們希望資產帶來的效人們獲得資產的方式和人們希望資產帶來的效用等因素造成的。用等因素造成的。o （1 1）價值量大；）價值量大；o （2 2）政府干預；）政府干預；o （3 3）感覺；）感覺；o （4 4）愿望；）愿望；o （5 5）心理效用。）心理效用。9三、房地產市場的分類三、房地產市場的分類o 現階段中國的房地產市場根據其組成可以分為房產現階段中國的房地產市場根據其組成可以分為房產市場、地產市場、房地產金融市場、房地產勞務市市場、地產市場、房地產金融市場、房地產勞務市場和房地

7、產信息市場五種類型。場和房地產信息市場五種類型。o （1 1）房產市場）房產市場n按交換形式分：買賣市場、租賃市場和互換市場按交換形式分：買賣市場、租賃市場和互換市場n從供房時間分：現貨市場和期貨市場從供房時間分：現貨市場和期貨市場10o （2 2）地產市場）地產市場o 一級市場：即城市土地出讓市場，各級政府代表國一級市場：即城市土地出讓市場，各級政府代表國家這一所有權主體將指定地段通過招標、拍賣、協家這一所有權主體將指定地段通過招標、拍賣、協議出讓等形式提供給開發者，開發者一次性支付出議出讓等形式提供給開發者，開發者一次性支付出讓期內享有的土地使用權的出讓費用。讓期內享有的土地使用權的出讓費

8、用。o 二級市場：即城市地產轉讓市場，指土地在一級市二級市場：即城市地產轉讓市場，指土地在一級市場上出讓后，受讓者將土地通過一定的投資過渡，場上出讓后，受讓者將土地通過一定的投資過渡，再轉讓給其他的土地或房屋需求者。再轉讓給其他的土地或房屋需求者。o 思考思考: :原行政劃撥的土地使用權可否直接轉讓？原行政劃撥的土地使用權可否直接轉讓？11o （3 3）房地產金融市場：指通過房地產專業銀行或）房地產金融市場：指通過房地產專業銀行或其他商業銀行的房地產信貸部，采用信貸、發行股其他商業銀行的房地產信貸部，采用信貸、發行股票和債劵以及開展住房儲蓄業務，或者運用按揭等票和債劵以及開展住房儲蓄業務，或者

9、運用按揭等方式為房地產買賣和租賃活動融通資金而形成的輔方式為房地產買賣和租賃活動融通資金而形成的輔助性的金融市場。助性的金融市場。o （4 4）房地產勞務市場：指為住戶和用戶提供房屋）房地產勞務市場：指為住戶和用戶提供房屋修繕、加固、改造、危房鑒定、方案設計、室內外修繕、加固、改造、危房鑒定、方案設計、室內外裝修、房屋附屬建筑和設備的維修、房屋管理以及裝修、房屋附屬建筑和設備的維修、房屋管理以及中介活動等綜合活動的房地產輔助市場。中介活動等綜合活動的房地產輔助市場。o （5 5）房地產信息市場：指圍繞房地產業務和技術）房地產信息市場：指圍繞房地產業務和技術咨詢、房地產租賃和買賣行情以及有關資料

10、等所形咨詢、房地產租賃和買賣行情以及有關資料等所形成的供需市場。成的供需市場。12四、不完全競爭條件下的房地產價格問題四、不完全競爭條件下的房地產價格問題（一）基本概念和術語（一）基本概念和術語1 1、交易價格：指房地產在進行交易過程中發生的價格，是、交易價格：指房地產在進行交易過程中發生的價格，是雙方議價的結果，也稱為實際價格。雙方議價的結果，也稱為實際價格。2 2、最可能銷售價格：是對未來交易中成交價格的一種最可、最可能銷售價格：是對未來交易中成交價格的一種最可能的估計。能的估計。3 3、市場價值：是經濟學理論中認為的房地產市場價格波動、市場價值：是經濟學理論中認為的房地產市場價格波動的中

11、心，也稱為不動產價值或理論價格。的中心，也稱為不動產價值或理論價格。4 4、評估價格：是估價人員對房地產客觀合理價格作出的一、評估價格：是估價人員對房地產客觀合理價格作出的一種最可能的估計、推測或判斷。種最可能的估計、推測或判斷。5 5、投資價值：對于投資者而言，就是預期的未來收益的價、投資價值：對于投資者而言，就是預期的未來收益的價值。反映了投資者對某一房地產未來預期利潤能力的一值。反映了投資者對某一房地產未來預期利潤能力的一種假定。種假定。（二）房地產交易價值的形成（二）房地產交易價值的形成abVs 房產價值Vp 最可能售價當VpVs，賣，Vs為最低價（a端）cdVb 買價VI 房產價值當

12、VbVI，買，VI為最高可接受價格（d端）賣方買方adVs VI 交易區間當ad時，交易有可能發生，否則無法成交房地產交易價格的形成取決于交易雙方對同一宗房地產價值的不同認知，只有買方對房地產投資價值的評估不低于賣方時，交易才會發生。在這一區間內，實際成交價格會在某一位置發生，取決于雙方的議價技巧。14第三節第三節 房地產業房地產業一、房地產業的內涵一、房地產業的內涵o房地產業：從事房地產綜合開發、經營、管理和服房地產業：從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業。務的綜合性行業。o具體包括，土地的開發，房屋的建造、維修、管理，具體包括，土地的開發，房屋的建造、維修、管理，土地使用權的有

13、償轉讓、劃撥，房屋所有權的買賣、土地使用權的有償轉讓、劃撥，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款以及由此形成的房地產市租賃，房地產的抵押貸款以及由此形成的房地產市場。場。o房地產業涉及的范圍很廣，其中，房產是指建設在房地產業涉及的范圍很廣，其中，房產是指建設在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業、土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業、服務、辦公、文教、醫療衛生和體育用房等；地產服務、辦公、文教、醫療衛生和體育用房等；地產是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道熱、供氣、供電、排水排污

14、等地下管線以及地面道路等。路等。15二、房地產業的特性二、房地產業的特性1.1.基礎性基礎性: :其體現在房地產業是社會一切部門不可缺少的物質條其體現在房地產業是社會一切部門不可缺少的物質條件件2.2.先導性：超前建設先導性：超前建設 進行國民經濟建設，首先要由房地產開發和經營提供生產和生活的空間。當然，也不能進行國民經濟建設，首先要由房地產開發和經營提供生產和生活的空間。當然，也不能盲目夸大，否則會造成樓宇閑置。盲目夸大，否則會造成樓宇閑置。3.3.帶動性：帶動性：房地產業可以帶動房地產業可以帶動5656個相關產業的發展。個相關產業的發展。 按照中國房地產協會秘書長顧云昌宣布的數字，房地產業

15、的發展將拉動相關按照中國房地產協會秘書長顧云昌宣布的數字，房地產業的發展將拉動相關2424個行業的發展，其拉動比例為個行業的發展，其拉動比例為1 1：1.31.3。而從支撐中國經濟增長的數字分。而從支撐中國經濟增長的數字分析來看，房地產業也確實在成為推動經濟增長的主力軍。析來看，房地產業也確實在成為推動經濟增長的主力軍。 戴德梁行泛城中國執行董事吳少聰說，戴德梁行泛城中國執行董事吳少聰說，“房地產業已日漸成為上海的支柱產業。房地產業已日漸成為上海的支柱產業。”一位一位銀行界人士更指出，沒有一個行業像房產業那樣帶動如此多的相關行業。銀行界人士更指出，沒有一個行業像房產業那樣帶動如此多的相關行業。

16、 世界銀行世界銀行19941994年的一項研究表明，年的一項研究表明，100100億元的住房建設投資將創造億元的住房建設投資將創造170-220170-220億元的需求，億元的需求，每銷售每銷售100100億元住房，將帶動億元住房，將帶動130130150150億元其他商品銷售，需求帶動系數保守估計值為億元其他商品銷售，需求帶動系數保守估計值為3 3。4.4.靈敏性靈敏性 市場經濟的寒暑表，社會經濟的寒暑表。市場經濟的寒暑表，社會經濟的寒暑表。5.5.風險性風險性 高收益與高風險并存。高收益與高風險并存。6.6.周期性周期性 房地產業的周期性在美國、日本，我國房地產業的周期性在美國、日本，我國

17、大陸、香港、臺灣都很明顯。大陸、香港、臺灣都很明顯。7.7.對金融業的依賴性對金融業的依賴性 1998 1998年，全國房地產開發投資資金來源年，全國房地產開發投資資金來源中，開發商自有資金僅占中，開發商自有資金僅占12.5%12.5%。美國學者。美國學者研究認為，二戰以后，美國房地產業的周研究認為，二戰以后，美國房地產業的周期性與抵押貸款市場的變化一致。期性與抵押貸款市場的變化一致。17三、房地產業在國民經濟中的作用三、房地產業在國民經濟中的作用1 1能促進國民經濟的增長能促進國民經濟的增長 近幾年，積極的財政政策和穩健的貨幣政策取得了近幾年，積極的財政政策和穩健的貨幣政策取得了明顯的效果，

18、明顯的效果，GDPGDP增長增長7%7%以上，在這中間，房地產投資以上，在這中間，房地產投資的作用功不可沒。以的作用功不可沒。以20002000年為例，全社會完成固定資年為例，全社會完成固定資產投資產投資3261932619億元，比億元，比19991999年增長年增長9.3%9.3%，其中的，其中的2.72.7個個百分點是由百分點是由49024902億元房地產投資引起的。根據投入億元房地產投資引起的。根據投入- -產產出模型測算，如果新增住宅投資出模型測算，如果新增住宅投資500500億元，房地產業增億元，房地產業增加值占加值占GDPGDP的比重可以提高的比重可以提高0.250.25個百分點，

19、通過連鎖反個百分點，通過連鎖反應，最終可以拉動應，最終可以拉動GDPGDP增幅上升增幅上升0.650.65個百分點。個百分點。 據聯合國統計，各國用于房屋建造的投資占國民經據聯合國統計，各國用于房屋建造的投資占國民經濟生產總值的濟生產總值的6%-12%6%-12%，新創造資產占同年固定資產形，新創造資產占同年固定資產形成總值的一半以上。成總值的一半以上。 o 北京市統計局年初披露的數據顯示，按常住人口算，去年全市人均GDP達80394元，折合12447美元。這一數據被認為已達到中上等國家水平，接近富裕國家。o 2010年世界銀行對不同國家收入水平有個分組標準：按人均GNI（國民總收入）計算，1

20、005美元以下是低收入國家；1006-3975美元是中等偏下水平；3976-12275美元是中等偏上水平；12276美元以上為富裕國家。19房地產業是財政收入的重要來源，一般可占政府財政房地產業是財政收入的重要來源，一般可占政府財政收入的收入的10%-40%10%-40%。杭州市公開表彰了。杭州市公開表彰了20022002年度地稅前年度地稅前100100名納稅大戶，其納稅總額占全市地方稅收總收入名納稅大戶，其納稅總額占全市地方稅收總收入的的35.71%35.71%。在這。在這100100強中，房地產企業有強中，房地產企業有3030家，納稅家，納稅額占到百強總納稅的額占到百強總納稅的26.98%

21、26.98%，此外，與房地產有關的，此外，與房地產有關的產業，如建筑公司以及設計研究院也有五家上了百強產業，如建筑公司以及設計研究院也有五家上了百強名單。名單。 初步測算，房地產業增加值占初步測算，房地產業增加值占GDPGDP的比重，的比重，20002000年為年為1.91%1.91%。資料顯示，美國房地產業增。資料顯示，美國房地產業增加值占加值占GDPGDP的的11.8%11.8%，加拿大占，加拿大占15.7%15.7%，日本占，日本占11%11%，法國、挪威分別占，法國、挪威分別占7.1%7.1%、9.6%9.6%，菲律賓，菲律賓占占6.7%6.7%，就連泰國和印度也分別占，就連泰國和印度

22、也分別占4.4%4.4%和和3.3%3.3%。202 2推動相關產業的發展推動相關產業的發展 有數據顯示，房地產業產值每增加有數據顯示，房地產業產值每增加1 1元，能使相關產業產元，能使相關產業產值增加值增加1.5-2.01.5-2.0元。據投入元。據投入產出模型測算，每產出模型測算，每100100億元房地億元房地產投資（或叫銷售產投資（或叫銷售100100億元住宅的產出）可以誘發國民經濟億元住宅的產出）可以誘發國民經濟各部門的產出各部門的產出286286億元，其中，誘發建筑業產出億元，其中，誘發建筑業產出90.7690.76億元。億元。 在美國，建筑業約每年消費冶金工業產品的在美國，建筑業約

23、每年消費冶金工業產品的16%16%以上，水以上，水泥、玻璃、磚瓦的泥、玻璃、磚瓦的70%70%，木材的，木材的40%40%，油漆的，油漆的50%50%。在我國，。在我國，建筑工程消耗的鋼材約占鋼材消耗總量的建筑工程消耗的鋼材約占鋼材消耗總量的25%25%，木材約占，木材約占40%40%，水泥水泥70%70%，玻璃，玻璃70%70%，塑料制品，塑料制品25%25%。 房地產業與制造業也有密切的關系。據投入房地產業與制造業也有密切的關系。據投入產出模型產出模型測算，每測算，每100100億元房地產投資可以誘發制造業產出億元房地產投資可以誘發制造業產出123.61123.61億億元，其中，非金屬礦物

24、制品業最高、元，其中，非金屬礦物制品業最高、31.4531.45億元，金屬冶煉億元，金屬冶煉及壓延加工業其次、及壓延加工業其次、18.8118.81億元，化學工業再次、億元，化學工業再次、14.9814.98億元，億元，排在最后的是金屬制品業排在最后的是金屬制品業9.829.82億元、機械工業億元、機械工業8.798.79億元、電億元、電器機械及器材制造業器機械及器材制造業7.587.58億元等等。億元等等。 21房地產業誘發相關部門的產出，除了建筑業、制造業之房地產業誘發相關部門的產出，除了建筑業、制造業之外，依次為采礦業（外，依次為采礦業（16.6416.64億元）、商業（億元）、商業（1

25、1.1611.16億億元）、房地產業自身（元）、房地產業自身（10.9810.98億元）、電力煤氣自來水億元）、電力煤氣自來水供應業（供應業（6.596.59億元）、貨物運輸及倉儲業（億元）、貨物運輸及倉儲業（5.865.86億億元）、社會服務業（元）、社會服務業（4.984.98億元）、農業（億元）、農業（4.554.55億元）、億元）、金融保險業（金融保險業（4.084.08億元）、郵電業（億元）、郵電業（3.053.05億元）、飲億元）、飲食業（食業（1.571.57億元）、綜合技術服務業（億元）、綜合技術服務業（1.181.18億元）等億元）等等。房地產業也具有生產、交換、消費等過程，

26、貫穿這等。房地產業也具有生產、交換、消費等過程，貫穿這個過程的資本運動客觀上需要銀行等金融機構為其提供個過程的資本運動客觀上需要銀行等金融機構為其提供資本融通服務。相應地，房地產業的發展也推動了金融資本融通服務。相應地，房地產業的發展也推動了金融業的發展。業的發展。223 3有利于增加就業崗位有利于增加就業崗位 以與房地產業關聯度最高的建筑業為例，按照每以與房地產業關聯度最高的建筑業為例，按照每1 1億元住宅投資與施工面積億元住宅投資與施工面積1 1：16.716.7測算，新增測算，新增500500億億元住宅投資，可以增加元住宅投資，可以增加83908390萬平方米的施工面積，萬平方米的施工面

27、積，而完成而完成1 1萬平方米施工面積需要從業人員萬平方米施工面積需要從業人員167167人。由人。由此推算，新增此推算，新增500500億元住宅投資可以安排就業人員億元住宅投資可以安排就業人員140140萬人。若考慮建筑業對國民經濟其他行業的帶動萬人。若考慮建筑業對國民經濟其他行業的帶動作用，依據投入作用，依據投入產出模型測算，建筑業每生產產出模型測算，建筑業每生產1 1億億元產品需要直接消耗元產品需要直接消耗0.640.64億元的工業產品，還可以億元的工業產品，還可以帶動帶動0.040.04億元的商品銷售，工商兩大行業工作量的億元的商品銷售，工商兩大行業工作量的增加可以解決更多的就業崗位。